廈門市建安集團(tuán)泰安名苑項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議(134p).ppt

,建安中心區(qū)項(xiàng)目 定位及物業(yè)發(fā)展建議,版權(quán)聲明： 本項(xiàng)目是尊地地產(chǎn)顧問有限公司的研究成果，未經(jīng)本公司共同書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。,2009/10/20,謹(jǐn)呈：建安集團(tuán),項(xiàng) 目 及 目 標(biāo) 解 析,壹,項(xiàng) 目 片 區(qū) 研 究,貳,項(xiàng) 目 發(fā) 展 戰(zhàn) 略 及 定 位,叁,規(guī) 劃 與 物 業(yè) 發(fā) 展 建 議,肆,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算及財(cái)務(wù)評價(jià),伍,報(bào)告結(jié)構(gòu),項(xiàng)目指標(biāo),項(xiàng)目地塊基本指標(biāo)：,項(xiàng)目總占地29446.5平米，公寓項(xiàng)目占地7590平米；本次報(bào)告研究主要針對b116-0068地塊（公寓項(xiàng)目）,b116-0059,b116-0068,星 河 國 際,濱 河 路,城 中 雅 苑,發(fā) 展 興 苑,項(xiàng)目四至,項(xiàng)目 用地,西面：城中雅苑及發(fā)展興苑,南面：濱河路,東面：未來規(guī)劃用地及會展中心,北面：星河國際,項(xiàng)目四至： 東面：將來會開發(fā)成酒店與寫字樓項(xiàng)目；目前基本為空地，視野較開闊，景觀資源一般； 南面：緊鄰濱河大道，有一定地勢高差; 西面：發(fā)展興苑，緊鄰本項(xiàng)目的為幼兒園，景觀資源相對較好； 北面：為星河國際項(xiàng)目，已建高層，視野景觀被阻擋。,項(xiàng)目四周為星河國際、城中雅苑、中海華庭等高檔居住項(xiàng)目，無特殊景觀資源。,交通條件 項(xiàng)目位于福田區(qū)中心片區(qū)，處于中心二路與民田路及濱河大道交匯處。目前從項(xiàng)目所在到市民中心5分鐘，到華強(qiáng)北、經(jīng)濟(jì)大廈只需10分鐘，同時(shí)羅湖火車站及西站有229路，去海上田園有338路，至仙湖植物園有382路，周邊共有公交線路近幾十條。 地形、地貌及地表附著物 地勢平坦，地塊形狀方正，無高差。 配套設(shè)施,教育配套：石廈中學(xué)、眾孚小學(xué)、新沙小學(xué)、新洲中學(xué)、福田實(shí)驗(yàn)學(xué)校、皇崗中學(xué)、崗廈中學(xué)； 生活配套：天虹商場、星河cocopark、中心購物城、高爾夫球會、星級酒店、萬佳百貨、百佳、人人樂超市，農(nóng)行、商業(yè)銀行、招行、深發(fā)展、中行、廣發(fā)行、工行等； 醫(yī)療配套：福田區(qū)婦幼保健院等。,項(xiàng)目現(xiàn)狀,項(xiàng)目用地現(xiàn)狀,項(xiàng)目周邊交通便利，配套設(shè)施非常完善 地塊方正、地勢平坦、基本無高差,現(xiàn)狀鳥瞰圖,項(xiàng)目用地北鄰星河國際，居住氛圍較好； 西面鄰近發(fā)展興苑，居家環(huán)境及氛圍較好； 東面為商務(wù)、酒店等發(fā)展備用地，與居住有一定的影響； 南面為城市快速干道，對居住生活影響較大。,項(xiàng)目價(jià)值分析,項(xiàng)目用地北面居住價(jià)值最大，南面和東面分別受城市主干道和商務(wù)影響，居住價(jià)值有所降低。,地塊價(jià)值分析,項(xiàng)目用地北鄰星河國際，且是主入口，人流量較大，商業(yè)價(jià)值較高， 西面鄰近發(fā)展興苑，有一定的商業(yè)價(jià)值； 東面為商務(wù)、酒店等發(fā)展備用地，未來有較高的商業(yè)、商務(wù)價(jià)值； 南面為城市快速干道，商業(yè)環(huán)境較差，但商務(wù)價(jià)值較好。,項(xiàng)目用地北面商業(yè)價(jià)值最大，東面和西面次之，而南面緊鄰濱河路商業(yè)價(jià)值最差，但商務(wù)價(jià)值高,項(xiàng)目屬性,項(xiàng)目位于城市核心商務(wù)區(qū)、高檔居住區(qū)、配套設(shè)施完善、無特殊景觀資源的中大規(guī)模居住項(xiàng)目。,通過差異化及創(chuàng)新，獲得項(xiàng)目開發(fā)成功，樹立項(xiàng)目在中心區(qū)的市場形象和項(xiàng)目影響力；,通過準(zhǔn)確市場定位及客戶細(xì)分，使項(xiàng)目突破政策大環(huán)境影響以及區(qū)域和自身?xiàng)l件限制，實(shí)現(xiàn)高價(jià)值并獲得快速市場變現(xiàn)；,通過本項(xiàng)目的成功開發(fā)樹立建安地產(chǎn)企業(yè)品牌。,項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo),實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化；順利獲得市場認(rèn)同和變現(xiàn)；,本項(xiàng)目目標(biāo)兩個(gè)層級:首先保證項(xiàng)目開發(fā)成功和利潤最大化；其次樹立項(xiàng)目影響力和提升企業(yè)品牌,項(xiàng)目定位原則,以市場為導(dǎo)向,以區(qū)域?yàn)榍疤?以開發(fā)目標(biāo)為方針,總體定位,我們堅(jiān)持以區(qū)域背景為前提、以市場需求為導(dǎo)向、以開發(fā)目標(biāo)為方針的定位原則。,項(xiàng) 目 及 目 標(biāo) 解 析,壹,項(xiàng) 目 片 區(qū) 研 究,貳,項(xiàng) 目 發(fā) 展 戰(zhàn) 略 及 定 位,叁,規(guī) 劃 與 物 業(yè) 發(fā) 展 建 議,肆,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算及財(cái)務(wù)評價(jià),伍,報(bào)告結(jié)構(gòu),區(qū)域背景分析,中心區(qū)：cbd商務(wù)中心/行政中心/文化中心,中心區(qū)是深圳唯一集金融、商貿(mào)、信息、文化、會展及行政于一體的城市商務(wù)、行政和文化中心，是深圳實(shí)現(xiàn)“建設(shè)現(xiàn)代化國際化城市、區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市及花園式園林城市”戰(zhàn)略目標(biāo)的重要空間基礎(chǔ)。,深圳城市名片：福田cbd,項(xiàng)目地處深圳福田cbd城市商務(wù)核心區(qū)內(nèi)；福田cbd已經(jīng)發(fā)展成為深圳經(jīng)濟(jì)制高點(diǎn)，城市名片。,區(qū)域背景分析,深圳福田中心區(qū)經(jīng)歷了起步期、初步發(fā)展期、快速發(fā)展期三個(gè)階段之后，形成了相對成熟的cbd。,快速發(fā)展期,規(guī)劃期,起步期,初步發(fā)展期,1986年確 定為中心 區(qū)，之后 的十年主 要進(jìn)行標(biāo) 志系統(tǒng)、 燈光系 統(tǒng)、綠化 系統(tǒng)以及 地下空間 系統(tǒng)的規(guī) 劃,住宅,寫字樓,公寓,商業(yè),酒店,一般定位高端，放量也較大，主要分布在中心區(qū)的四角,由于商務(wù)氣氛較差，面市的一般是中端寫字樓，體量不大,未出現(xiàn)公寓類產(chǎn)品,一般是寫字樓裙樓商業(yè),2家五星級酒店，主要為接待外賓服務(wù),密集開發(fā)，有7個(gè)高檔樓盤推出，價(jià)格較高,檔次和數(shù)量均有提高，本期有6個(gè)盤面市,未出現(xiàn)公寓類產(chǎn)品,除了裙樓商業(yè)，開始出現(xiàn)較大體量的購物廣場/公園等獨(dú)立商業(yè)，只租不售開始流行，商業(yè)氣氛逐漸形成,未出現(xiàn)新的酒店,住宅開發(fā)接近尾聲，只有一個(gè)盤面市，檔次延續(xù)中高檔,高端寫字樓集中放量，同時(shí)在品質(zhì)和形象上不斷突破。僅05年就有8個(gè)盤86萬平米寫字樓面市,3個(gè)較大體量高端公寓產(chǎn)品推出,裙樓商業(yè)繼續(xù)出現(xiàn)，三大各具特色的購物中心兩個(gè)開始營業(yè)，結(jié)束了中心區(qū)“無物可購”的時(shí)代,6家高規(guī)格五星級酒店，商務(wù)氛圍日益濃厚,1986年,1996年,2001年,2004年,均價(jià)：元/平米,5000,10000,15000,20000,25000,30000,35000,40000,1986年,1996年,2001年,2004年,2005年,住宅,住宅開發(fā)接近尾聲,寫字樓,公寓,商業(yè),中心區(qū)商品住宅從05年以后已停止開發(fā)，公寓類物業(yè)從04年起步，目前主要以商務(wù)型和酒店式服務(wù)公寓為主。,天虹購物廣場入駐：改變只有裙樓商業(yè)的格局，只租不售方式開始流行,區(qū)域背景分析,04年開始起步，迅速成為市場熱點(diǎn)，價(jià)格扶搖直上,cbd發(fā)展空間分析,背景一,背景二,世界cbd最早產(chǎn)生20世紀(jì)20年代美國，它是應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而產(chǎn)生的，對城市經(jīng)濟(jì)起著重要調(diào)節(jié)作用的核心區(qū)域,cbd的發(fā)展經(jīng)歷了很多的階段,從最初的聚集地，到后來多核心城市,再到現(xiàn)在的中央商務(wù)區(qū)。,20世紀(jì)五六十年代，在發(fā)達(dá)國家城市中心區(qū)制造業(yè)開始外遷,而同量商務(wù)辦公活動卻不斷向城市中心區(qū)聚集,要求一些大城市在舊有的商業(yè)中心的基礎(chǔ)上重新規(guī)劃和建設(shè)具有一定規(guī)模的現(xiàn)代商務(wù)中心區(qū)。,發(fā)展軌跡,商業(yè)中心,多核心城市,獨(dú)立于傳統(tǒng)商業(yè)的中央商務(wù)區(qū),從國際范圍看，cbd的發(fā)展經(jīng)歷了商業(yè)中心和獨(dú)立于傳統(tǒng)商業(yè)的中央商務(wù)區(qū)向多核心城市轉(zhuǎn)變。,位置 主要分布在曼哈頓島上的老城，中城著名街區(qū)是格林威治街和第五大街，銀行、保險(xiǎn)公司、交易所及大公司總部云集，世界上就業(yè)密度最高的地區(qū)； 總面積57.91平方公里，占紐約市總面積的70%； 人口數(shù)量150萬人； 著名建筑紐約著名的百老匯、華爾街、帝國大廈、中央公園、聯(lián)合國總部、使該島中的部分地區(qū)成為紐約的cbd；,形象建立cbd促使紐約市確立了其國際城市形象； 經(jīng)濟(jì)活躍美國21%的電話是從紐約打出的； 地產(chǎn)增值20世紀(jì)最后十年，每年增幅超過40%； 地位凸顯地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長量占紐約總量增長的82%； 商業(yè)繁榮每天來曼哈頓的人數(shù)超過10萬人。,美國的cbd（曼哈頓），成交額占據(jù)了美國房地產(chǎn)的半壁江山。,cbd發(fā)展空間分析,英國倫敦cbd 七十年代初，世界上第一個(gè)cbd出現(xiàn)在倫敦。 1、被稱為“一平方英里”（thesquaremile）的 “金融城”（cityoflondon） 2、新興cbd則在“金絲雀碼（canarywharf） 3、梅費(fèi)爾（mayfair）全球富豪的聚集地 區(qū)域面積不大的梅費(fèi)爾地區(qū)，是倫敦地價(jià)最高的地方，在這里花費(fèi)300萬英鎊只能買到一套中型公寓。 居住在這里的人是倫敦人眼中真正上流品位的象征。 根據(jù)英國廣播公司對近3年來全球生活消費(fèi)指數(shù)的調(diào)查，倫敦的消費(fèi)水平一直居于首位。如果問倫敦人哪個(gè)地區(qū)最貴，他一定想都不用想地回答是梅費(fèi)爾。,英國cbd土地價(jià)值最高的經(jīng)濟(jì)區(qū),cbd發(fā)展空間分析,聚集度最高：香港cbd城市功能的聚集,位置香港cbd（中環(huán)）位處香港島中部，北臨維多利亞灣； 時(shí)間從二十世紀(jì)50年代起已成為香港最重要的商業(yè)中心； 功能優(yōu)越的地理位置，高效的運(yùn)輸系統(tǒng)和建全的基礎(chǔ)設(shè)施； 規(guī)劃中環(huán)cbd占地152.97公頃，絕大部分的土地利用商業(yè)和綜合開發(fā)，政府機(jī)構(gòu)及社區(qū)用房、公共空間、道路占比例是最大的一部分，占總面積的三分之一左右，住宅用地很少； 布局中環(huán)cbd的建面積達(dá)到了400萬平米以上，擁有包括88層的國際金融中心在內(nèi)的眾多著名樓宇。,經(jīng)濟(jì)中心世界著名商務(wù)中心； 交通中心亞太重要中轉(zhuǎn)站； 商業(yè)繁榮世界著名旅游之都； 發(fā)展格局促使老城發(fā)展出新生機(jī)； 商務(wù)中心亞太跨國公司總部基地； 價(jià)值之區(qū)土地價(jià)值極高；,cbd發(fā)展空間分析,cbd發(fā)展共性,世界cbd共性特征：地價(jià)高/租金高/交通高度發(fā)達(dá)/城市功能聚集/城市名片標(biāo)志。,特征一 地價(jià)與租金規(guī)律,特征二 最高的交通可達(dá)性,特征二 城市功能聚集,特征二 城市名片標(biāo)志,在城市地價(jià)的分布規(guī)律中，有一個(gè)最高的地價(jià)點(diǎn)，峰值地價(jià)點(diǎn)周圍地帶往往成為的cbd的核心，是城市最高租金的匯聚地。,在處于城市干道系統(tǒng)的核心，地鐵成為現(xiàn)代城市一個(gè)非常重要的交通手段，其次是機(jī)場、火車站、高速公路等，道路網(wǎng)密度也是一個(gè)重要的指標(biāo)。,管理和控制職能集聚、金融市場運(yùn)作功能集聚、專業(yè)化生產(chǎn)職能集聚，商業(yè)零售、休閑娛樂成為主要的配套性服務(wù)設(shè)施。,一個(gè)新的cbd規(guī)劃，需要有一個(gè)靈魂建筑群，這個(gè)建筑群不但是cbd區(qū)域的主要商貿(mào)、金融、信息、文化會展及辦公集散地，而且是城市的標(biāo)志，是最值得關(guān)注的焦點(diǎn)，是一個(gè)城市的名片。,cbd項(xiàng)目發(fā)展案例,【名 稱】 天璽 【發(fā) 展 商】 新鴻基地產(chǎn)港鐵 【位 置】 九龍柯士甸道西一號 【單位數(shù)目】 825個(gè) 【主力戶型】 3房、4房 【首批售價(jià)】 13750-35000 元/呎 【開盤時(shí)間】 2009年2月日 【面 積】 標(biāo)準(zhǔn)單位：800-2200平方呎（約81-204平米） 至高無上：400平方呎（約371平米）6房連 3至4套房間隔 【層 數(shù)】 標(biāo)準(zhǔn)單位：12-90樓或15-90樓 （不設(shè)4，13，14， 24， 34，44，54，64，74及84樓） 至高無上： 91-93樓（頂層三復(fù)式單位尊設(shè)私人泳池， 空中花園）,香港天璽10天60個(gè)億,君臨天下,凱旋門,漾日灣畔,擎天豪庭,天 璽,香港cbd誕生了全亞洲最貴的豪宅香港天璽38萬元平米。,cbd項(xiàng)目發(fā)展案例,北京cbd孕育了soho北京公館（公寓）的豪宅品質(zhì)，使其成為房地產(chǎn)冬天里的神話。,soho北京公館 行業(yè)中冬天里的神話,【名 稱】 soho北京公館 【發(fā) 展 商】 soho中國 【位 置】朝陽區(qū) 新源南路與新源街路口西北角 【單位數(shù)目】 220套 【總建筑面積】 66333萬平方米 【首批售價(jià)】 42000元/平米 【開盤時(shí)間】 2008年1月日 【面 積】 主力戶型面積150平方米至300平方米之間，均價(jià) 42000元/平方米，精裝修配全套家電； 【市場反應(yīng)】 憑借在其良好的地段優(yōu)勢和產(chǎn)品品質(zhì)使得項(xiàng)目在房地產(chǎn)的冬天，依然保持較好的銷售業(yè)績。,成熟cbd內(nèi)的項(xiàng)目規(guī)律表明好的區(qū)位就要做好的產(chǎn)品，豪宅、精品，肯定是必然。,通過對比國際大都市cbd的發(fā)展規(guī)律，深圳cbd正在發(fā)展成熟； 參照國際cbd的發(fā)展歷程，最終區(qū)域價(jià)值將得到極大的提升，房地產(chǎn)價(jià)值將成為城市的絕對領(lǐng)軍者。,區(qū)位與項(xiàng)目關(guān)系,cbd發(fā)展規(guī)律表明本項(xiàng)目所在的區(qū)域未來將成為深圳土地價(jià)值最高的區(qū)域；因此我們的項(xiàng)目定位要契合土地的價(jià)值。,深圳 紅樹西岸、中信紅樹灣、熙園等,北京 soho北京公館、華城水上公園、香草天空,上海 湯臣一品、仁恒河濱城、尚海灣豪庭、御翠豪庭,西安 融僑紫薇馨苑、廣廈水岸東方、大洋時(shí)代國際,項(xiàng)目具備稀缺性、精品、豪宅等特性，若加上后天精心“雕刻”，勢必成為深圳又一個(gè)明星項(xiàng)目,香港 天璽、環(huán)球貿(mào)易廣場 ifc、淺水灣等,區(qū)位與項(xiàng)目關(guān)系,項(xiàng)目swot分析,s,w,o,t,strengths(優(yōu)勢）,項(xiàng)目地處中心區(qū)，區(qū)位價(jià)值高； 會展第一輻射區(qū)； 項(xiàng)目周邊配套完善，居住氛圍較濃； 稀缺性（中心區(qū)近幾年已經(jīng)沒有居住性項(xiàng)目出售）,threats(威脅）,項(xiàng)目地塊緊鄰濱河路，有一定的噪音影響； 項(xiàng)目四至無特別景觀資源；,opportunities(機(jī)會）,cbd和會展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展給項(xiàng)目帶來高素質(zhì)的客戶群； 中心區(qū)高端人士聚集，市場租賃需求旺盛；,weaknesses(劣勢）,不同區(qū)域高端市場的競爭，如華僑城、香蜜湖 未來中心區(qū)和崗廈改造項(xiàng)目開發(fā)的公寓項(xiàng)目構(gòu)成的競爭。,項(xiàng) 目 及 目 標(biāo) 解 析,壹,項(xiàng) 目 片 區(qū) 研 究,貳,項(xiàng) 目 發(fā) 展 戰(zhàn) 略 及 定 位,叁,規(guī) 劃 與 物 業(yè) 發(fā) 展 建 議,肆,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算及財(cái)務(wù)評價(jià),伍,報(bào)告結(jié)構(gòu),本項(xiàng)目,價(jià)值點(diǎn)二,價(jià)值點(diǎn)三,價(jià)值點(diǎn)四,價(jià)值點(diǎn)一,價(jià)值點(diǎn)五,位于深圳福田cbd中心區(qū)，具有很高的區(qū)位價(jià)值；,位于會展中心的西側(cè)，是距離其最近的住宅項(xiàng)目，極具會展經(jīng)濟(jì)價(jià)值；,是cbd內(nèi)的最后唯一一個(gè)住宅項(xiàng)目，稀缺性價(jià)值大,緊鄰濱河大道，交通便利，交通價(jià)值無可比擬；,規(guī)模體量均較大，社區(qū)規(guī)模大，自身價(jià)值高。,項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略,項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)梳理五大價(jià)值點(diǎn)確立了項(xiàng)目必將成為深圳市場焦點(diǎn)。,客觀性,主動式,被動式,主觀性,3 1 4 2,產(chǎn)品,服務(wù),人文,環(huán)境,新進(jìn)者,品牌,社會資源,自然資源 區(qū)域價(jià)值,項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略,從項(xiàng)目的資源上來看：本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的區(qū)域價(jià)值優(yōu)勢而不具備強(qiáng)勢的人文資源優(yōu)勢； 從開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)來看，建安集團(tuán)并沒有太多的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，但是，可以在通過“產(chǎn)品設(shè)計(jì)及創(chuàng)新”來建立的項(xiàng)目的競爭力； 綜合分析結(jié)論：本項(xiàng)目適合采用“1+3”即產(chǎn)品加區(qū)域價(jià)值的發(fā)展戰(zhàn)略模式。,從資源和開發(fā)商的角度來分析，本項(xiàng)目適合采用“環(huán)境+產(chǎn)品”的發(fā)展戰(zhàn)略模式。,核心競爭力距陣模型：,項(xiàng)目總體的戰(zhàn)略發(fā)展：,有效利用項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值優(yōu)勢，充分發(fā)掘項(xiàng)目的產(chǎn)品價(jià)值，打造項(xiàng)目的核心競爭力！,項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略,cbd南區(qū) 收官杰作 珍品豪宅,- 深圳cbd南區(qū) 收官杰作 珍品豪宅 關(guān)鍵詞：cbd、收官、珍品豪宅,釋義： cbd 南區(qū) 城市中心商務(wù)區(qū)，迅速形成市場占位。 收官 cbd內(nèi)沒有在售一手新盤(居住)，本項(xiàng)目一枝獨(dú)秀。 杰作、珍品 意旨本項(xiàng)目要達(dá)到的高度。 豪宅 強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目的是定位特征。,項(xiàng)目整體定位,項(xiàng)目整體定位：深圳cbd南區(qū)、至尊收官、新貴珍品豪宅。,- 關(guān)鍵詞：收官杰作 絕版限量 珍品豪宅 鉆石精品,鉆石名家 珍品豪宅 精品國際化社區(qū),項(xiàng)目形象定位,項(xiàng)目形象定位：深圳cbd絕版限量、珍品豪宅、鉆石精品層峰國際化高尚社區(qū)。,形象定位演繹,一個(gè)3106卡鉆石故事 cullinan為現(xiàn)時(shí)世上最大的珍貴鉆石，發(fā)現(xiàn)于1905年，重達(dá)3106卡，罕貴之處，不言而喻。 其后，南非德蘭士瓦殖民政府買下舉世無雙的cullinan，并于1907年11月9日呈獻(xiàn)給英王愛德華七世，作為英王66歲的壽禮。英王愛德華七世委托歐洲最優(yōu)秀，現(xiàn)位于荷蘭阿姆斯特丹的royal asschers diamond co.為精致細(xì)膩的cullinan進(jìn)行切割及琢磨等工序。 經(jīng)過數(shù)月端詳，世紀(jì)世鉆終于1908年2月10日被切割成九大顆成品。全都晶瑩透亮，純凈無比。其中最大的兩顆cullinan 及 cullinan ，分別鑲嵌在英國皇室權(quán)杖和皇冠上。兩顆巧奪天工的鉆石之王現(xiàn)作為英國王室御寶于英國倫敦展出。,在深圳的房地產(chǎn)市場中，本項(xiàng)目就象是cullinan一樣ever before never again,建筑外觀形象,項(xiàng)目建筑外觀形象： 關(guān)健詞：現(xiàn)代時(shí)尚、挺拔俊美、內(nèi)斂大氣、國際化形象,- 則近而居的城市精英，新貴一族 關(guān)鍵詞：則近而居、城市精英、新貴一族,客戶定位,釋義： 則近而居 意指在cbd內(nèi)及附近工作的客戶群體。 城市精英 在cbd工作的政府公務(wù)員、企業(yè)高管、金領(lǐng)。 新貴一族 主要為生意人、老板及認(rèn)可并一直居住在本區(qū)域內(nèi)的 層峰級人仕。,總體客戶定位,項(xiàng)目總體客戶定位則近而居的城市精英、新貴一族,項(xiàng)目總體客戶描述 一類客戶55-70%，二類客戶15-25%，三類客戶5-15%,游離客戶,以自住為主考慮二次換房置業(yè)的高尚人群，城市白領(lǐng)、投資散客；等；,重要客戶,其他城市、其他區(qū)域看好中心區(qū)升值潛力的投資客、投資自住客戶；等。,核心客戶,生意人、老板、cbd區(qū)域內(nèi)或其他區(qū)域的金領(lǐng)、企業(yè)高管及公務(wù)人員；職業(yè)投資人或地產(chǎn)投資團(tuán)體；等；,5570,1525,515,總體客戶定位,目標(biāo)客戶描述規(guī)范判斷 主要有以下三個(gè)方面的主要特征,主要特征,方面1,方面2,方面3,年齡基本在35歲以上 以三口及以上為主,內(nèi)心充滿生活激情 對新興事物及主流媒體較 為關(guān)注,喜歡居住在城市中心 事業(yè)有成，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定 認(rèn)可片區(qū)，看好發(fā)展,客戶定位,城市層峰人仕的主要特征 社會活動頻繁，興趣廣泛，進(jìn)取心強(qiáng),aio量表,客戶定位,客戶置業(yè)購買心理和置業(yè)需求,客戶定位,產(chǎn)品定位分析,市場分析：福田未來呈現(xiàn)兩級分化，豪宅和高端小戶型將成為市場主流。,未來福田兩年內(nèi)住宅項(xiàng)目供應(yīng)：,70平米以下公寓占據(jù)未來福田小戶型市場主流，8095小三房總價(jià)超出置業(yè)者承受范圍，將在未來隨著房價(jià)走高逐漸淡出福田市場。,產(chǎn)品定位,本項(xiàng)目的產(chǎn)品應(yīng)把握市場發(fā)展的趨勢，順勢而為：現(xiàn)代公寓與豪宅大戶巔峰組合。,“公寓豪宅”,公寓定位分析,分析：公寓部分的形象應(yīng)該突出現(xiàn)代化、國際化、建筑特色藝術(shù)化等特點(diǎn)。,形象定位闡述：它應(yīng)是商務(wù)的門戶、居住的門戶，是深圳國際化形象的門戶和濱河大道及會展中心西的新地標(biāo)。,公寓形象定位,國際門戶 都市現(xiàn)代 鉆石精品,公寓形象定位：體現(xiàn)國際化、現(xiàn)代化的城市鉆石精品級高檔公寓。,公寓案名建議,基于項(xiàng)目自身特質(zhì)和開發(fā)商品牌戰(zhàn)略等方面因素的考慮，綜合建議案名如下：,主推案名：,建安國際,備選案名：,案名釋義： 建安：代表開商的名字和品牌，也表示項(xiàng)目將成為你安心，舒適的理想家園。 國際：代表的是這個(gè)產(chǎn)品及高遠(yuǎn)的追求和品質(zhì)，這也與中心區(qū)的區(qū)位價(jià)置屬性結(jié)合較為緊密。,領(lǐng)世經(jīng)典,案名釋義： 領(lǐng)世：即領(lǐng)事，具有國際、現(xiàn)代、大氣特征； 經(jīng)典：意為精致小巧、經(jīng)世典范，適合于小戶型宣傳，讓人名思義。,公寓推廣名建議建安國際公寓,公寓功能定位,酒店式公寓,商務(wù)公寓,居住公寓,公寓按使用屬性和服務(wù)可以分為酒店式公寓、商務(wù)公寓、居住公寓三種類型,項(xiàng)目發(fā)展的公寓類型,酒店式公寓,居住公寓,項(xiàng)目用地屬性明確為居住用地，無法變更商住用途,用地屬性,項(xiàng)目用地屬性明確為居住用地屬性，因此本項(xiàng)目公寓將排除商務(wù)使用功能的商務(wù)公寓。,公寓功能定位,酒店式公寓的建設(shè)的必要性分析：,酒店式公寓銷售價(jià)格和租金價(jià)格較商務(wù)公寓、居住類公寓高，利潤空間大； 精裝修的酒店式公寓為項(xiàng)目高素質(zhì)的國際客戶，同時(shí)也可以提升項(xiàng)目整體品質(zhì)，使項(xiàng)目利潤實(shí)現(xiàn)最大化。 解放“90/70政策的限制”。,酒店式公寓即能增加自身的利潤空間，同時(shí)又能提升項(xiàng)目的綜合品質(zhì)，增加項(xiàng)目的整體利潤空間。,公寓功能定位,酒店式公寓建設(shè)的可行性分析：,項(xiàng)目發(fā)展酒店式公寓具備堅(jiān)實(shí)的客戶基礎(chǔ)和硬件基礎(chǔ)，軟件基礎(chǔ)可以后續(xù)打造。,公寓功能定位,目前cbd區(qū)域內(nèi)酒店式公寓總供給面積不足5萬平米,cbd酒店式公寓供給分析：,cbd區(qū)域內(nèi)酒店式公寓項(xiàng)目較少，目前只有金中環(huán)一個(gè)酒店式公寓項(xiàng)目和在建的大中華國際金融中心項(xiàng)目，總供給面積約不足5萬平米。,公寓功能定位,酒店式公寓有極大市場需求，此類產(chǎn)品在商務(wù)頻繁的地區(qū)或中心城區(qū)供不應(yīng)求。,cbd酒店式公寓供給分析：,酒店式公寓有極大市場需求，此類產(chǎn)品在商務(wù)頻繁的地區(qū)或中心城區(qū)供不應(yīng)求。,隨著深圳會展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，片區(qū)對酒店式公寓的需求將不斷增加 伴隨深圳cbd總部經(jīng)濟(jì)的地位形成，海內(nèi)外駐深圳的商務(wù)機(jī)構(gòu)及海內(nèi)外經(jīng)常往來深圳的商務(wù)人員越來越 多，對酒店式公寓的需求不斷增加。 香港客投資深圳酒店式公寓的人增多，由于香港駐 深商務(wù)機(jī)構(gòu)及往來深圳的商務(wù)人員及休閑旅游人員的增多，對酒店式公寓的需求也相應(yīng)增加。 經(jīng)濟(jì)活躍、網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的來臨，激發(fā)大量的創(chuàng)業(yè)者加入到soho一族，他們對酒店式公寓的 需求越來越大。,公寓功能定位,酒店式公寓需求分析：,本項(xiàng)目,酒店式公寓 豪華、品質(zhì)， 成為核心區(qū) 地標(biāo)性建筑,居住公寓 時(shí)尚舒適、高品位的高檔公寓,商業(yè)配套 為片區(qū)提供必要的商業(yè)配套,功能定位,項(xiàng)目功能確定： 項(xiàng)目功能主要以酒店式公寓、居住公寓及商業(yè)配套功能為主。,酒店式公寓形象： 中心區(qū)高級酒店式精品星級服務(wù)公寓,酒店式公寓客戶（入住客分析）：,跨國公司外籍員工； 部分外國、港臺企業(yè)（作為高級員工宿舍）； 與cbd中心區(qū)商務(wù)關(guān)系必切的個(gè)人和團(tuán)體，如國內(nèi)外參展商等 在中心區(qū)上班的白領(lǐng)； 在中心區(qū)短期停留的商務(wù)客,產(chǎn)品定位,酒店式公寓,居住公寓,商業(yè)配套,酒店式公寓,市場類比項(xiàng)目:,深訪內(nèi)容:,某酒店式公寓經(jīng)營管理人員：我們希望管理的酒店式公寓規(guī)模最好200-300套之間，大小了公司管理不經(jīng)濟(jì)，太大了對配套設(shè)施要求很高，不然就達(dá)不到理想的入住率,產(chǎn)品定位,酒店式公寓,居住公寓,商業(yè)配套,酒店式公寓功能配比市場依據(jù)分析,在綜合酒店式公 寓對資金及開發(fā) 商資源整合的能 力的要求，尊地 建議本項(xiàng)目酒店 式公寓規(guī)模控制 在1.5-1.萬平米 客房數(shù)250-300套 之間！,戶型配比市場依據(jù)分析：深圳市酒店式公寓戶型以一房、二房為主，其次是單房，三房戶型較少且都是對立形象的標(biāo)桿性產(chǎn)品。,產(chǎn)品定位,酒店式公寓,居住公寓,商業(yè)配套,結(jié)合項(xiàng)目的區(qū)位屬性和項(xiàng)目特征，建議酒店式公寓項(xiàng)目具體面積及比例如下表：,結(jié)論：本項(xiàng)目酒店式公寓總建筑規(guī)模為1.55萬平米，客房套數(shù)約為280 套。,結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，酒店式公寓總建筑規(guī)模確定為約為1.55萬平米，總套數(shù)約為280套。,產(chǎn)品定位,酒店式公寓,居住公寓,商業(yè)配套,酒店式公寓設(shè)計(jì)亮點(diǎn)建議注重戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和功能配套方面。,一、戶型結(jié)構(gòu)及設(shè)計(jì)要素 主要滿足居家、辦公、旅館功能，布置緊湊，實(shí)用性強(qiáng)。 注重設(shè)計(jì)大面積的外飄落地窗、附帶大陽臺，主要考慮實(shí)用性和產(chǎn)品附加值。 二、功能配套方面 功能配套非常齊全、便利，且檔次較高。 設(shè)計(jì)層高在6-10米的五星或六星級的挑空大堂，體現(xiàn)樓盤氣勢和品質(zhì)感。 一般設(shè)有主題會所功能，主要考慮附加休閑娛樂功能。,產(chǎn)品定位,酒店式公寓,居住公寓,商業(yè)配套,項(xiàng)目產(chǎn)品含有精裝酒店公寓定位，為了提升產(chǎn)品品質(zhì)，五星級的大堂標(biāo)準(zhǔn)一定要做到； 除了裝修和設(shè)計(jì)奢華以外，可以多考慮科技和環(huán)保的元素的應(yīng)用； 關(guān)鍵詞：納米、環(huán)保、生態(tài)、智能。,首層電梯廳,標(biāo)準(zhǔn)層生態(tài)電梯廳,住戶大堂,酒店式公寓設(shè)計(jì)亮點(diǎn)建議酒店式公寓大堂一定要做到五星級標(biāo)準(zhǔn)。,產(chǎn)品定位,酒店式公寓,居住公寓,商業(yè)配套,品質(zhì)感要突出強(qiáng)調(diào)：入戶大堂挑高增強(qiáng)空間感和尊貴感。,具體戶型可以套用概念主題，公共部分主打簡約時(shí)尚的設(shè)計(jì)風(fēng)格，可以偏商務(wù)休閑多一些。,酒店式公寓設(shè)計(jì)亮點(diǎn)建議酒店式公寓可以主打簡約時(shí)尚風(fēng)格，迎合商務(wù)人仕的“口味”。,產(chǎn)品定位,酒店式公寓,居住公寓,商業(yè)配套,居住公寓客戶定位核心客戶以區(qū)域內(nèi)的金領(lǐng)、高級白領(lǐng)、精英人士、新貴中產(chǎn)為主，此外投資客是本項(xiàng)目重要客戶。,區(qū)域內(nèi)的金領(lǐng)、高級白領(lǐng)、精英人士、新貴中產(chǎn)。,區(qū)域內(nèi)及周邊以投資為主的高收入群體,想在本區(qū)域置業(yè)但對本項(xiàng)目持觀望態(tài)度,職業(yè)：媒體、房地產(chǎn)、金融、律師、壟斷國企、音樂、設(shè)計(jì)、藝術(shù)、動畫等； 職位：金領(lǐng)、部分中產(chǎn)、高級白領(lǐng)； 購買動機(jī)：方便工作、非常認(rèn)同本項(xiàng)目價(jià)值等。,職業(yè)： 私企業(yè)主、政府和類政府部門、醫(yī)生、教師、郵電、銀行及稅務(wù)等高收入部門； 職位：中層管理人員或中層專業(yè)技術(shù)人員； 購買動機(jī)：投機(jī)、從眾、看漲，認(rèn)同感不強(qiáng)烈。,產(chǎn)品定位,酒店式公寓,居住公寓,商業(yè)配套,客戶定位他們具有年輕、活力、時(shí)尚同時(shí)又注重品質(zhì)等特征。,他們，年青時(shí)尚 他們，喜歡新興事物 他們，喜歡運(yùn)動，和朋友一起high 他們，喜歡與眾不同 他們，有與年齡不相符的消費(fèi)能力 他們是這樣一群人律師、自由撰稿人、健身教練、地下音樂人、酒保、代理商、經(jīng)紀(jì)人、中介代理、設(shè)計(jì)師,年輕有活力，消費(fèi)觀念超前，對未來生活充滿憧憬。,他們追求生活品質(zhì)，可以減少消費(fèi)的量，但是不可以降低消費(fèi)水平，愿意為有品質(zhì)感的東西而付費(fèi)。,喜歡現(xiàn)代的東西，各種高新產(chǎn)品的領(lǐng)先使用者。,他們追求個(gè)性，喜歡與眾不同。,產(chǎn)品定位,酒店式公寓,居住公寓,商業(yè)配套,產(chǎn)品定位依據(jù)一前期市場調(diào)查,在戶型結(jié)構(gòu)中有60%左右的意向客戶為單房和一房一廳，此外，還有25%的潛在客戶意向復(fù)式；,在意向需求戶型面積集中在30-60平米之間，其中40-50平米的最受歡迎；,市場調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：有60%以上的意向單房和一房，此外還有25%意向復(fù)式，需求面積集中在30-60平米；,產(chǎn)品定位,酒店式公寓,居住公寓,商業(yè)配套,產(chǎn)品定位依據(jù)二政策及制度的約束:,本項(xiàng)目受90/70政策限制：即90平米以下的戶型需占總戶數(shù)的70%以上；,產(chǎn)品定位依據(jù)三深訪多位項(xiàng)目片區(qū)三級地鋪資深工作人員:,觀點(diǎn)歸納：項(xiàng)目所在的片區(qū)，如中海華庭、星河國際、發(fā)展興苑等幾個(gè)項(xiàng)目都是以大戶型為主，來片區(qū)找大戶型的客戶（四房以上）都能找得到較滿意的，而三房戶型特別是100-120平米之間中大戶型的三房在片區(qū)內(nèi)較少，他們在片內(nèi)很難找到中意的房子，非常值得注意的是，這部分客戶占到三房需求比例的50%-60%左右。,深訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)：100-120平米的三房戶型存在一定的市場需求。,產(chǎn)品定位,酒店式公寓,居住公寓,商業(yè)配套,建議戶型設(shè)置上考慮一定量100-115平米的三房和部分復(fù)式產(chǎn)品，居住公寓具體戶型比如下表：,尊地認(rèn)為，居住類公寓產(chǎn)品可分為平層公寓和復(fù)式公寓，其中復(fù)式公寓約占居住公寓總戶數(shù)的23%。,產(chǎn)品定位,酒店式公寓,居住公寓,商業(yè)配套,套內(nèi)戶型疊加，贈送面積； 贈送大露臺、花園、陽臺等，提高實(shí)用率,概念闡釋,室內(nèi)空間層次分明，客廳挑空，開闊大氣，彰顯尊貴氣質(zhì)；,還原生活情態(tài)，高層住戶也有自家小院；,部分n+1戶型,入戶挑空客廳,空中庭院,創(chuàng)新概念,關(guān)鍵點(diǎn)：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)可以根據(jù)實(shí)際情況（成本控制）作相應(yīng)選擇，由專業(yè)設(shè)計(jì)單位在實(shí)際規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中落地實(shí)施。,觀景陽臺,陽臺設(shè)置手法靈活多變，增加生活維度。,高層產(chǎn)品創(chuàng)新,入戶花園,入戶是回家的真正起點(diǎn)，全新生活體驗(yàn),創(chuàng)意n+1，使用面積 建筑面積； 挖掘橫向附加價(jià)值，送足面積； 入戶挑空客廳，室內(nèi)空間層次分明； 180空中庭院，陽光與花的浪漫劇場 入戶花園，全新生活體驗(yàn)； 觀景陽臺，增加生活維度 ,居住公寓高層產(chǎn)品創(chuàng)新體系,產(chǎn)品定位,酒店式公寓,居住公寓,商業(yè)配套,送大露臺，而且業(yè)主可將部分隔成室內(nèi)空間。,送結(jié)構(gòu)面積，即設(shè)計(jì)死角形成的公攤的面積,南北錯(cuò)位陽臺的設(shè)計(jì)，可不計(jì)面積贈送，增加超值感。,送“能跳舞的大陽臺”,送屋頂花園,送入戶花園,公寓產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議挖掘橫向附加值，多重贈送面積。,產(chǎn)品定位,酒店式公寓,居住公寓,商業(yè)配套,入戶花園送一半面積；可將入戶花園隔成開敞的書房或茶室（甚至可設(shè)計(jì)兩層高的入戶花園，可全送面積，隨意隔成兩層）,送,兩層高入戶花園,公寓產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議入戶花園增加項(xiàng)目,產(chǎn)品定位,酒店式公寓,居住公寓,商業(yè)配套,公寓產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議空間靈活多變，充分運(yùn)用可以塑造出別樣的風(fēng)味，增加生活維度。,亮點(diǎn)一：入戶挑高客廳 室內(nèi)空間層次分明，客廳挑空，開闊大氣，彰顯尊貴氣質(zhì)，不僅豐富了空間的層次感，也為業(yè)主拓展了私家活動空間。,亮點(diǎn)二：觀景陽臺 把附加值讓利給業(yè)主，業(yè)主得到的是使用上的極大便利。 開闊式內(nèi)屋180度景觀陽臺； 外延式休閑陽臺； 轉(zhuǎn)角陽臺； ,產(chǎn)品定位,酒店式公寓,居住公寓,商業(yè)配套,落地觀景窗vs空中花園 美景盡收眼底,亮點(diǎn)三：落地觀景窗 實(shí)用理性是設(shè)計(jì)的另一大思路，屋內(nèi)開闊式180度觀景窗業(yè)主得到的是使用上的極大便利； 亮點(diǎn)四：空中庭院/入戶花園： 入戶是回家的真正起點(diǎn)，入戶方式的變化提供了一種對于生活全新的“體驗(yàn)”；,產(chǎn)品定位,酒店式公寓,居住公寓,商業(yè)配套,各物業(yè)功能配比表：,產(chǎn)品定位小結(jié),各功能物業(yè)配比總表,戶型配比總表,公寓產(chǎn)品戶型及面積配比總表,產(chǎn)品定位,酒店式公寓,居住公寓,商業(yè)配套,商業(yè)總體定位 社區(qū)級商業(yè)，綜合配套、服務(wù)中心,本項(xiàng)目位于中心區(qū)，距項(xiàng)目不遠(yuǎn)有天虹、coco park、中心城等大型商業(yè)體； 本項(xiàng)目商業(yè)體量只有1790平米，按商業(yè)規(guī)模和體量來分析，只能發(fā)展?jié)M足社區(qū)生活社區(qū)級商業(yè)； 目前地塊周邊商業(yè)功能極其不完善，低層次的生活配套為主，為了提高本項(xiàng)目業(yè)主的生活品質(zhì)，必須配備一定數(shù)量的商業(yè)配套，滿足社區(qū)生活需要,產(chǎn)品定位,酒店式公寓,居住公寓,配套 商業(yè),商業(yè)業(yè)態(tài)以便利店、洗衣店、花店等日常配套為主。,本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)以銀行、花店、便利店、洗衣店、早點(diǎn)店、餐飲店等日常配套為主。,價(jià)格定位,結(jié)合項(xiàng)目周邊在售、已售及二手房等售價(jià)情況，提煉出與項(xiàng)目類似的幾個(gè)項(xiàng)目對比如下：,結(jié)合周邊項(xiàng)目銷售價(jià)格，項(xiàng)目的平均價(jià)格約27000元/平米。,價(jià)格定位,若項(xiàng)目在二年后即2011年發(fā)售，按房價(jià)年均增長8%計(jì)算，到時(shí)本項(xiàng)目公寓的銷售平均價(jià)格為：,31000元/平米,結(jié)合項(xiàng)目的具體位置和項(xiàng)目自身商業(yè)布局，參考城中雅苑、星河國際商鋪價(jià)格，單層面積4-5萬元/平米，建議本項(xiàng)目商業(yè)部分的價(jià)格為：,公寓定價(jià),商業(yè)定價(jià),55000元/平米,若在2011年發(fā)售，建議項(xiàng)目的公寓平均價(jià)格為31000元/平米，商業(yè)價(jià)格為55000元/平米。,項(xiàng)目及目標(biāo)解析,壹,項(xiàng) 目 片 區(qū) 研 究,貳,項(xiàng) 目 發(fā) 展 戰(zhàn) 略 及 定 位,叁,規(guī) 劃 與 物 業(yè) 發(fā) 展 建 議,肆,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算及財(cái)務(wù)評價(jià),伍,報(bào)告結(jié)構(gòu),規(guī) 劃 與 物 業(yè) 發(fā) 展 建 議,肆,總體規(guī)劃布局建議,分類物業(yè)建議,景觀園林設(shè)計(jì)建議,項(xiàng)目配套建議,項(xiàng)目增值建議,規(guī)劃布局建議,合理恰當(dāng)表現(xiàn)項(xiàng)目定位，突出項(xiàng)目高端、國際化的形象；并注重與周圍環(huán)境和諧、匹配；,整體布局要充分考慮一二期規(guī)劃布局關(guān)系以及一期酒店式公寓、住宅公寓、商業(yè)等物業(yè)類型合理分布及功能互補(bǔ)；,內(nèi)部交通設(shè)置要達(dá)到動靜隔離、人車分流；整體功能達(dá)到商住分區(qū)，相融互動；,項(xiàng)目配套應(yīng)充分巧妙外借和內(nèi)部細(xì)致規(guī)劃設(shè)置。,原則一,原則二,原則三,原則四,本項(xiàng)目規(guī)劃布局的四大原則,星 河 國 際,發(fā)展興苑,酒店商務(wù)發(fā)展用地,濱 河 路,項(xiàng)目用地,東山小區(qū),最好,次好,較差,項(xiàng)目用地價(jià)值分析,本項(xiàng)目東面商務(wù)價(jià)值較大，而北、西面居住價(jià)值較高，南面次之。,東山小區(qū),商務(wù)價(jià)值分析：,星 河 國 際,發(fā)展興苑,酒店商務(wù)發(fā)展用地,濱 河 路,項(xiàng)目用地,東山小區(qū),最好,次好,較差,東山小區(qū),居住價(jià)值分析：,規(guī)劃布局建議,小區(qū)內(nèi)景觀,室外停車,高檔公寓 （住宅區(qū)）,室外停車,內(nèi)步行小商業(yè)街,前庭廣場,小區(qū)內(nèi)廣場,酒店式公寓 +住宅公寓,項(xiàng)目規(guī)劃建議示意圖,規(guī)劃布局解析,酒店公寓出入人員相對不穩(wěn)定，對交通、區(qū)位條件要求較高的物業(yè)類型布置在緊鄰張博路的一側(cè)； 對生活及環(huán)境質(zhì)量要求較高的普通公寓及住宅物業(yè)類型布置在地塊的內(nèi)部區(qū)域； 通過內(nèi)部小型商業(yè)街來聯(lián)系并有效區(qū)隔商務(wù)區(qū)與住宅區(qū)。,通過商業(yè)建筑形式使商務(wù)區(qū)（動區(qū)）與住宅區(qū)（靜區(qū)）既相互區(qū)隔又相互融合，功能上達(dá)到互補(bǔ)的效果。,商業(yè)步行街,服務(wù)區(qū) （動區(qū)）,住宅區(qū) （靜區(qū)）,規(guī)劃布局經(jīng)過物業(yè)分區(qū)，體現(xiàn)功能分區(qū)、動靜分離，各功能區(qū)域既融合互補(bǔ)又互不干擾。,規(guī)劃布局解析,人行主出入口,人行次出入口,酒店公寓 人行出入口,車行主出入口,人流動線,車流動線,物流動線,出入口設(shè)置： 主出入口：前庭廣場設(shè)置酒店主出入口，引導(dǎo)商業(yè)人流； 社區(qū)出入口及車道：北向和西向各設(shè)一個(gè)社區(qū)出入口； 兩樓之間設(shè)一個(gè)次出入口； 人車流組織： 地下車道出入口分置在社區(qū)出入口。,規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)要求合理，交通組織做到人車分流，商住分隔，動靜分區(qū)。,規(guī)劃布局解析,集散廣場是酒店式公寓集期緩沖的地帶。,酒店緊鄰交通干道，展示及昭示效果佳；,住宅公寓客戶擁有最好的景觀資源，大面積植被綠化等，景觀資源利用程度高。,集散廣場,未來小區(qū)內(nèi)景觀帶,內(nèi)廣場,規(guī)劃布局從總體上把握項(xiàng)目地塊特征，既體現(xiàn)外觀展示和昭示效果，又顧及景觀利用均好性。,品字型形成一個(gè)圍合空間，從地理學(xué)上講，使項(xiàng)目建筑主體向外打開了空間，給人以開闊、豁達(dá)的感覺，增強(qiáng)了居住舒適度。 向南打開空間，使3棟建筑分體都能達(dá)到較好的采光和通風(fēng)，符合建筑生態(tài)學(xué)的要求。 品字結(jié)構(gòu)在空間上形成藏風(fēng)聚氣攏財(cái)之勢，符合中國傳統(tǒng)風(fēng)水學(xué)的原理。,因樓宇呈圓弧形，當(dāng)人在里面走動時(shí)，其方向也會順其勢地呈圓弧形，這種弧形的運(yùn)動會產(chǎn)生出離心力的氣場，使這種形狀的建筑物具備向外傳播與擴(kuò)張的隱性力量，可加大該場所對外的影響力。 對本項(xiàng)目而言，弧形界面有利于面向多干道展示形象，并使景觀多角度納入視覺。,不同的建筑單體造型滿足不同功能需要,建筑單體設(shè)計(jì)建議,讓建筑的造型變化更劇烈； 通過鮮明的體塊對比增強(qiáng)視覺張力； 線條、虛實(shí)的運(yùn)用更加大膽而縱橫捭闔； 裝飾性元素得到簡化，同時(shí)更加注重功能性； 色“塊”的對比愈加跳躍和鮮明； 立足使建筑本身成為造型的藝術(shù)品，成為景觀的重要組成部分，而園林以簡約風(fēng)格便可與之良好配合。,建筑單體設(shè)計(jì)建議,外立面通過鮮明的體塊對比，線條、虛實(shí)的運(yùn)用，功能性簡化及裝飾元素、色“塊”對比，共同表現(xiàn)立面張力。,建筑風(fēng)格建議,它是華麗、雍容和高貴的代名詞，來源于歐洲文化的藝術(shù)底蘊(yùn)和開放創(chuàng)新的設(shè)計(jì)思想，現(xiàn)代新都市主義建筑創(chuàng)造的是一種有厚度的形式美，它著重表現(xiàn)的是一種文化的縱深感。,現(xiàn)代都市主義風(fēng)格的建筑元素： 時(shí)尚線條色彩與典雅莊重并存 明亮的白色、金色、米色和對比強(qiáng)烈的暗紅給建筑帶來明亮大方、開放、寬容的非凡氣度 線條清晰富變化；,整體風(fēng)格建議采用現(xiàn)代都市主義風(fēng)格，把現(xiàn)代建筑理念與都市主義有機(jī)結(jié)合，形成一種既有現(xiàn)代感、又具文化底蘊(yùn)的建筑風(fēng)格。,規(guī)劃建議與物業(yè)發(fā)展建議,肆,總體規(guī)劃布局建議,分類物業(yè)建議,景觀園林設(shè)計(jì)建議,項(xiàng)目配套建議,項(xiàng)目增值建議,分類物業(yè)建議,酒店式公寓,居住公寓,酒店式公寓建筑風(fēng)格現(xiàn)代流線外型與時(shí)尚簡約立面完美融合，彰顯品質(zhì)，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的地標(biāo)性，同時(shí)考慮其功能轉(zhuǎn)化的可能及與公寓立面的協(xié)調(diào)感。,外立面要具備良好的昭示性，并與建筑結(jié)構(gòu)完美結(jié)合，構(gòu)建樓體流線感覺,綜合體現(xiàn)現(xiàn)代、品位與尊貴形象； 酒店外立面展示盡量現(xiàn)代時(shí)尚、簡約清新，滿足商務(wù)人士的感覺體驗(yàn)； 用材的合理搭配,在外立面的展示上,給人品質(zhì)感受,在市場上樹立高檔、地標(biāo)性形象。,分類物業(yè)建議,酒店式公寓,居住公寓,酒店式公寓大堂設(shè)計(jì)以及與商務(wù)需求配置和諧統(tǒng)一，具有開放性、國際性和現(xiàn)代感，給客戶品質(zhì)與檔次享受。,大堂的設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)開放性、國際性和現(xiàn)代感，層高最好在6-10米之間，這樣既可以體現(xiàn)尊貴，又方便以后裝修，大堂面積控制在300-400平米； 本項(xiàng)目的大堂除了設(shè)置休息區(qū)和接待區(qū)之外，還應(yīng)設(shè)置方便客人商務(wù)活動的商務(wù)區(qū)（傳真、打字等）、堂副理區(qū)等。,上部為住宅公寓,底部為大堂入口及部分臨街商鋪和該棟配套,中間部分為酒店式公寓,a座為酒店式公寓和 部分住宅公寓的混合體； 其中，酒店式公寓分布在樓體中部，加上配套商業(yè)總建筑面積約為15500平方米； 居住式公寓分布在樓體上部。,a座,分類物業(yè)建議,酒店式公寓,居住公寓,座樓下面部分為酒店式公寓，上面部分為住宅式公寓。,考慮到住宅以銷售為主，故將住宅公寓布置在a樓的上部,分類物業(yè)建議,酒店式公寓,居住公寓,考慮到酒店式公寓與部分住宅式公寓分段式分布，需讓兩部分住戶分流，故選擇兩功能公寓雙入口； 酒店式公寓從東南入口進(jìn)入，配兩部電梯，可達(dá)1-14層； 住宅式公寓因樓體走廊狹長，故分流為從西北兩入口分別進(jìn)入，每入口配兩部電梯，共計(jì)4部，電梯2-14層不停，直達(dá)15層以上。,住宅公寓配套電梯,酒店公寓配套電梯,單元,單元入口,灑店式公寓入口,為了保證酒店式公寓和居住式公寓的獨(dú)立性，建議分設(shè)入戶大堂。,分類物業(yè)建議,酒店式公寓,居住公寓,戶型布局體現(xiàn)緊湊、實(shí)用功能強(qiáng)及動、靜分離等特點(diǎn)； 合理控制開間、進(jìn)深比例，層高做到至少3米； 條件允許，盡可能全明設(shè)計(jì)。,戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)中盡可能體現(xiàn)緊湊、實(shí)用功能強(qiáng)，在景觀較好的位置適當(dāng)采用落地窗、弧形窗增加景觀效果。,裝修建議與星級酒店相同或相似的高標(biāo)準(zhǔn)精裝修（裝修標(biāo)準(zhǔn)建議在2500-3000元/平米），打造高舒適度緊湊的安居空間，公寓戶型緊湊，使用率要高。,精裝修的選材標(biāo)準(zhǔn),風(fēng)格空間,藝術(shù)裝飾,分類物業(yè)建議,酒店式公寓,居住公寓,分類物業(yè)建議,酒店式公寓,居住公寓,酒店式公寓公共配套設(shè)置建議建議增加商務(wù)中心、健身中心、餐廳、咖啡廳、等配套設(shè)施。,商務(wù)中心,餐廳,咖啡廳,健身中心,服務(wù)內(nèi)容主要有： 專業(yè)、富經(jīng)驗(yàn)并能說多國語言的服務(wù)團(tuán)隊(duì) 禮賓部服務(wù) 星級酒店式家務(wù)管理 短期保姆服務(wù) 轎車服務(wù) 24小時(shí)送餐服務(wù) 專業(yè)洗衣 郵件收遞 定期舉辦租戶活動 衛(wèi)星電視服務(wù) 送水服務(wù) 儲物服務(wù) 停車服務(wù) ,服務(wù)水準(zhǔn)的差距主要體現(xiàn)在服務(wù)宗旨和服務(wù)人員的素質(zhì)上。高檔物業(yè)的物管人員接受專業(yè)、雙語培訓(xùn)，并擁有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。在軟件服務(wù)上進(jìn)行以“客戶需求”為中心的管家式服務(wù)，會針對目標(biāo)客戶提供個(gè)性化服務(wù)。而中檔及中低檔物業(yè)在服務(wù)質(zhì)量上就稍遜一籌，服務(wù)水平不高是決定其檔次水平的關(guān)鍵因素。,分類物業(yè)建議,酒店式公寓,居住公寓,酒店式公寓公共服務(wù)強(qiáng)調(diào)體現(xiàn)尊貴式服務(wù),上部復(fù)式公寓,1層為大堂入口及部分社區(qū)公共活動中心。,中部為平面式公寓,b座為住宅式公寓； 其中，平面式公寓分布在樓體中部； 復(fù)式公寓分布在樓體上部。,分類物業(yè)建議,酒店式公寓,居住公寓,b座,b座樓以居住公寓為主，建議將能看到景觀的高層部分留給復(fù)式公寓。,分物業(yè)建議,酒店式公寓,居住公寓,盡可能直接采光、自然通風(fēng)； 動態(tài)路線組織的合理性 結(jié)合立體社區(qū)，打造立體園林和交流平臺,公共空間設(shè)計(jì)原則：,豪華、精致電梯廳，突顯檔次,大氣的樓座入口，體現(xiàn)社區(qū)形象；同時(shí)配有外檐，體現(xiàn)人性化,公共空間,高檔的公寓大堂有利于提高項(xiàng)目的形象,明亮開敞的大堂，綠色植物點(diǎn)綴，打造物業(yè)高形象,公寓的大堂有利于提高項(xiàng)目的形象,分物業(yè)建議,酒店式公寓,居住公寓,立體社區(qū)公共空間引入立體綠化，提供休閑交流平臺。,每5-6層留有公共空間，用綠植以及小型座椅裝點(diǎn)，裝扮立體綠化空間。,廳：開間3.3-3.5米，面積12-15平米； 臥室：開間2.5-3.0米，主臥12-15，次臥8-10； 書房：7-8； 廚房：3-5； 衛(wèi)生間：4-5；,戶型方正，開間進(jìn)深合理，實(shí)用性較強(qiáng)； 廚衛(wèi)獨(dú)立，基本功能空間完善，生活舒適性較高； 適當(dāng)通過戶型亮點(diǎn)與贈送面積體現(xiàn)品質(zhì)與實(shí)惠；,建議原則：,主要尺寸建議：,分物業(yè)建議,酒店式公寓,居住公寓,戶型設(shè)計(jì)的原則,分物業(yè)建議,酒店式公寓,居住公寓,單房戶型設(shè)計(jì)的示意保證臥室有采光面，通過凸窗等增加產(chǎn)品的競爭力。,保證臥室有采光面，條件許可的情況下通過凸窗、陽臺等戶型亮點(diǎn)增加戶型的使用面積。,戶型緊湊、實(shí)用,戶型面積30-40,廚房,衛(wèi)生間,臥室,陽臺,入戶,分物業(yè)建議,酒店式公寓,居住公寓,一居室戶型示意注重戶型的緊湊、實(shí)用，強(qiáng)凋客廳及臥室的采光。,保證廳和臥室均有采光面，條件許可的情況下通過凸窗、挑高陽臺、入戶花園等亮點(diǎn)增加競爭力。,戶型面積40-45,廚房,衛(wèi)生間,臥室,陽臺,入戶,客廳,凸窗,在戶型設(shè)計(jì)時(shí)優(yōu)先考慮它的功能要求和舒適性。保證廳和主臥采光的前提下，盡量實(shí)現(xiàn)衛(wèi)生間和廚房的采光，通過凸窗、轉(zhuǎn)角窗等戶型亮點(diǎn)增加競爭力。,分物業(yè)建議,酒店式公寓,居住公寓,二居室戶型示意注重戶型的功能性和舒適性，保證廳和主臥采光的前提下實(shí)現(xiàn)衛(wèi)生間和廚房的采光。,戶型面積60-70,廚房,衛(wèi)生間,主 臥,陽 臺,入戶,客廳,凸 窗,餐廳,次 臥,分物業(yè)建議,酒店式公寓,居住公寓,考慮公寓整體定位及客戶群的檔次，建議復(fù)式產(chǎn)品層高在5.2-5.5之間。,合理功能分區(qū)，廚房與衛(wèi)生間集中布局，增加入戶花園等贈送面積，增加產(chǎn)品的舒適性,分物業(yè)建議,酒店式公寓,居住公寓,高性價(jià)比戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)：既滿足客戶需求，又善于引入市場創(chuàng)新元素。,入戶大堂,入戶花園,飄窗、凸窗,空中院館（多功能庭院）,觀景陽臺、露臺,觀景電梯,客戶需求,引入市場創(chuàng)新元素,產(chǎn)品競爭力,新增額外利潤空間,高性價(jià)比產(chǎn)品,挑高客廳,分物業(yè)建議,酒店式公寓,居住公寓,本項(xiàng)目可以在陽臺、露臺、入戶花園、凸飄窗、復(fù)式上增加贈送面積，以此提高項(xiàng)目的性價(jià)比。,分物業(yè)建議,酒店式公寓,居住公寓,觀景陽臺和露臺：運(yùn)用靈活多變設(shè)置手法，塑造出別樣的風(fēng)味，增加生活空間維度。,實(shí)用理性是設(shè)計(jì)的另一大思路，陽臺的設(shè)置最能體現(xiàn)這一點(diǎn)，把附加值讓利給業(yè)主，業(yè)主得到的是使用上的極大便利。 設(shè)計(jì)上可以參考： 開闊式180度景觀陽臺； 外延式休閑陽臺； 露臺贈送； ,觀景陽臺,觀景陽臺,露臺,露臺,分物業(yè)建議,酒店式公寓,居住公寓,具實(shí)用價(jià)值的可步入式落地凸窗及提升居住品質(zhì)的飄窗。,1700,凸窗高度小于2.2米不計(jì)面積,窗未落地，不計(jì)入建筑面積，但室內(nèi)空間卻有所擴(kuò)大，窗臺可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以通過調(diào)整成為梳妝臺或?qū)懽峙_，具有很大的使用價(jià)值。,落地凸窗及飄窗,瓢窗高度小于2.2米不計(jì)面積,凸窗,落地飄窗,分物業(yè)建議,酒店式公寓,居住公寓,入戶花園：可改造利用的入戶花園及挑高客廳。,可將入戶花園隔成開敞的書房或茶室（注：甚至有6米高的入戶花園，可隨意隔成兩層）； 入戶是回家的真正起點(diǎn)，入戶方式的變化提供了一種對于生活全新的“體驗(yàn)”。,入戶花園:,入戶挑高客廳（復(fù)式）; 室內(nèi)空間層次分明，客廳挑空，開闊大氣，彰顯尊貴氣質(zhì)，不僅豐富了空間的層次感，也為業(yè)主拓展了私家活動空間。,分物業(yè)建議,酒店式公寓,居住公寓,戶型的彈性設(shè)計(jì)拼合戶型,原戶型,拼合后,規(guī) 劃 與 物 業(yè) 發(fā) 展 建 議,肆,總體規(guī)劃布局建議,分類物業(yè)建議,景觀園林設(shè)計(jì)建議,項(xiàng)目配套建議,項(xiàng)目增值建議,園林景觀建議,景觀主核心,景觀次核心,景觀節(jié)點(diǎn),城市景觀界面,景觀道路,園林景觀