XX房地產(chǎn)企業(yè)融資商業(yè)計劃書

1 地產(chǎn)企業(yè)融資商業(yè)計劃書 目錄 一 、公司介紹 二、項目分析 三、市場分析 四、管理團隊 五、財務(wù)計劃 六、融資方案的設(shè)計 七、 項目經(jīng)濟效益評估及融資方案 一、公司介紹 1、 公司注冊 資本金：浙江奉化市琳峰房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司 成立于 2001 年，注冊資本金2000 萬元。 2、公司 專業(yè) 經(jīng)營：房地產(chǎn)樓盤 開發(fā) 、 房 屋 買賣、房屋租賃、代理、房產(chǎn) 開發(fā) 策劃評估，本著誠信快捷 為原則，辦理裝修貸款、住房抵押貸款、公積金（組合）貸款、個人住房按揭貸款、增貸還貸、等 。 3、 公司宗旨與戰(zhàn)略 ： 房 地 產(chǎn)綜合 開發(fā) 服務(wù)商。公司以 “幫助別人、成就自我 ”為價值觀，以 “為您，我不懈努力 ” 為服務(wù)理念，秉承 “同心協(xié)力、務(wù)實求精 ”的企業(yè)精神，為客戶提供公開、公平、公正、熱情、周到、便捷的服務(wù)，公司始終以重視人才的培育及發(fā)展為主，并提供專業(yè)、規(guī)范的為客戶 服務(wù)。 4、 公司定位及優(yōu)勢： 琳峰 公司 現(xiàn)定位為房地產(chǎn) 投資 開發(fā) 與 房產(chǎn) 銷售、義烏式商業(yè)廣場運營、租賃、物業(yè)管理并重的市場定位 。 公司 是一家區(qū)域性 房地產(chǎn) 開發(fā) 公司，擁有區(qū)域性優(yōu)勢，本地政策扶植，融資渠道廣泛，流動資金充足等優(yōu)點。 5. 琳峰房產(chǎn)公司擁有品牌價值 ： 在本地城市擴大基礎(chǔ)建設(shè)、拆遷安置、房地產(chǎn)銷售 積累的大量客戶群，建立了琳峰公司 良好 口碑，這必將為琳峰房產(chǎn)帶來豐富的經(jīng)濟效益和社會效益。 6. 公司擁有強大的市場化運作能力以及獨特的服務(wù)特點 ： 公司現(xiàn)擁有專業(yè)團隊運作項目，對于各種項目有很強的操作經(jīng)驗同時又累積了過往以來的房產(chǎn)經(jīng)驗，形成系統(tǒng)化的服務(wù)內(nèi)容 。 2 7. 項目前期階段：與山東省曹縣政府洽商 ，開發(fā)曹縣城區(qū)溫龍區(qū)房地產(chǎn)項目 ，現(xiàn)有 實力股東合作開發(fā)，其中一股東 為當(dāng)?shù)毓ど虡I(yè)界 背景 良好的 投資者 投入該項目的 8%地產(chǎn)和相當(dāng)數(shù)量現(xiàn)金投入作股份 邱邱：意義私企領(lǐng)久久起以起 公司在董事長 王忠芳 主持下 ,召開曹縣房地產(chǎn)開發(fā)項目 需要融資 的專題會 ，經(jīng)過公司決策層 調(diào)研 的同意 本項目開發(fā)融資 。 準(zhǔn)備以項目的土地產(chǎn)權(quán)作為股權(quán)向社會公開招股籌資開發(fā)該房地產(chǎn)商住項目 . 二、項目分析 一 、項目的基本情況 A、開發(fā)范圍： 1、東片區(qū)東至 青荷 路，西至約 石香爐街 ，南至 新安江 路，北至 閩江 路。出讓面積約 為 111 畝（以實際測繪面積為準(zhǔn)），出讓土地性質(zhì)為商住用地。 2、西片區(qū)東至 石香爐街 ，西至 黃山 路，南至 新安江 路，北至 閩江 路，出讓面積約為 130 畝，鼓樓家園除外（以實際測繪面積為準(zhǔn)）。出讓土地性質(zhì)為商住用地。 B、 規(guī)劃要求及有關(guān)約定 1、該項目區(qū)內(nèi)應(yīng)合理設(shè)置公共服務(wù)設(shè)施，按規(guī)范要求配置足額的物業(yè)管理所、衛(wèi)生室、幼兒園、文化活動室和公共停車場、垃圾中轉(zhuǎn)站、公廁等市政公用配套設(shè)施，建設(shè)應(yīng)符合曹縣城市總體規(guī)劃，道路退線、遮光洗漱、公共服務(wù)設(shè)施配建等指標(biāo)要達到現(xiàn)行國家規(guī)劃設(shè)計規(guī)范要求和規(guī)劃部門的要求 。 2、西片區(qū)住宅高層、小高層占項目用地土地面積的 60%左右。容積率 確保安置回遷，建筑面積 18萬平方。 3、 東片區(qū)商業(yè)主體占項目用地土地面積的 40%左右。容積率 筑面積 13萬平方。 4、 該 項目 經(jīng)當(dāng)?shù)毓ど探缑伺c山東省和當(dāng)?shù)厥?、縣政府所屬的資產(chǎn)中心洽談，在合法、平等、互惠互利的基礎(chǔ)上正在洽商優(yōu)惠政策事宜之中 。 項目 的 土地證、用地規(guī)劃許可證、項目規(guī)劃許可證、開工證和銷售許可證等五證 在摘牌后辦理 。 5、資金投入 概況 ： 一、首先開發(fā)西片區(qū)的 130畝的商住用地， 住宅樓建筑面積 18萬平方，造價大概 1100元 /平方，總造價 產(chǎn)公司自有資金 27000萬，融資一部分，考慮建筑公司墊資 30%（ 回收部分資金。 二、然后再開發(fā)東片區(qū)的 111畝的商住用地，酒店公寓及商業(yè)廣場，建筑面積 13萬平方，造價大概 700元 /平方，總造價 產(chǎn)公司融資一部分，考慮建筑公司墊資 30%（ 回收部分資金。 自有資金的數(shù)額、投入的比例、其他資金來源及所占比例、建筑商墊資情況、預(yù)計收到預(yù)售款等情況等，方便了解項目的資 金狀況。 130畝項目評估投資與產(chǎn)出構(gòu)成比例表 序號 名稱 數(shù)額 占總銷售收入比例 單位 :元 /平方米地上建筑面積 一 土地取得成本 22,854 2% 二 前期費用 1,984 0% 三 建安成本 基礎(chǔ)設(shè)施 配套設(shè)施 37,774 4% 3 四 銷售費用 19,277 2% 五 管理費用 1,878 0% 六 財務(wù)費用 8,129 1% 七 應(yīng)交稅金 259,313 27% 八 稅后凈利潤 598,641 63% 合計 銷售收入 949,849 100% 二主要規(guī)劃指標(biāo) 土地面積： 241 畝 ,建筑面積 :39,平方米。 用地性質(zhì)：商住宅用地。 容 積 率：西區(qū) 區(qū) 地 塊周邊規(guī)劃 項目所處位置為中心城區(qū)與新區(qū)近接，有縣府辦公區(qū)外，還有多所中小學(xué)校、中專院校。體育運動中心、縣人民醫(yī)院，生活菜藍子綜合城、汽車總站，火車站及國道，省道，環(huán)球公園，人民廣場，四季河公園等公共設(shè)施，項目旁誠鵬公司投資開發(fā)的 110萬方住宅和現(xiàn)代國際星級酒店的和國際商業(yè)中心。 專業(yè)商業(yè)計劃書代寫，聊邱邱：意義私企領(lǐng)久久起以起 四周邊配套設(shè)施檔次與項目檔次存在差異，有待提高 目前地塊周邊商業(yè)沒有大型市場和超市和商業(yè)經(jīng)營 ， 無法滿足項目住宅中高檔品位的需求，需要全面提升； 項目距城市中心 0公里， #路和 #路及 #路公交車將本項目和市區(qū)相連。項目的外部交通優(yōu)勢很明顯，緊靠 105、 220國道 ，向東可達濟南，向西可通徐州，向北直達鄭州。項目緊鄰火車站，而且汽車總站客運將大大帶動本項目周邊的人氣； 教育、醫(yī)療等社會配套有所不足。 其他配套設(shè)施現(xiàn)狀； 政府機構(gòu)：項目南面臨近縣政府行政服務(wù)中心和市委市政府新辦公大樓。 教 育：項目北面澳洲灑店，環(huán)球花園，中央財富廣場。 醫(yī) 院：項目向西有縣立中學(xué)，縣人民醫(yī)院。 娛 樂：項目東面是 火車站及國道，省道， 國際商業(yè)中心，現(xiàn)代國際廣場。 景 觀：項目向北是新城市規(guī) 劃區(qū)。 五 環(huán)境分析： （ 1） 區(qū)域環(huán)境：地塊位于政務(wù)區(qū)，汽車站，火車站廣場附近，是規(guī)劃確定的城市發(fā)展方向，周邊新建住宅項目漸趨增多，區(qū)域整體形象看好。 （ 2） 居住環(huán)境：地塊所處區(qū)域為 中心城區(qū)與新區(qū)近接 ，交通條件十分便利通達，但生活配111畝項目評估投資與產(chǎn)出構(gòu)成比例表 序號 名稱 數(shù)額 占總銷售收入比例 單位 :元 /平方米地上建筑面積 一 土地取得成本 22,302 0% 二 前期費用 1,796 0% 三 建安成本 基礎(chǔ)設(shè)施 配套設(shè)施 14,148 0% 四 銷售費用 25,317,887 2% 五 管理費用 1,147 0% 六 財務(wù)費用 6,469 0% 七 應(yīng)交稅金 399,756,467 32% 八 稅后凈利潤 840,760,121 66% 合計 銷售收入 1,265,880,337 100% 4 套完善，臨近花園廣場對居住條件十分好。 （ 3） 景觀環(huán)境：項目北邊有二個公園，享有景觀優(yōu)勢。 （ 4） 商業(yè)環(huán)境：火車站的客運開通將為本項目制造一定的商業(yè)氣氛，尤其是住宿、餐飲產(chǎn)業(yè)等。 （ 5） 競爭環(huán)境：作為居住高級區(qū)，規(guī)劃建造一批品級高體量較大的住宅項目，后期市場較激烈競爭中有優(yōu)勢。 （ 6） 類比環(huán)境：目前區(qū)域市場新增樓盤定位均為中檔住宅，有 8個在建住宅區(qū)項目，約 300萬平方米。已建成的有 5個小區(qū)，約 100萬平方米，銷售價為 2300平方米不等。 三、市場分析 一、 析 1優(yōu)勢 地段優(yōu)勢 項目地塊位于城中老區(qū)，近接火車站，該區(qū)域為未來建設(shè)重點，尤其是縣政府遷在本區(qū)域，各種新建 項目和配套設(shè)施將逐步提高、完善、成熟。 交通優(yōu)勢 項目地塊緊鄰火車站和 105、 220國道，火車站客運業(yè)務(wù)將于近期運營，對外交通便捷。 后發(fā)優(yōu)勢 本項目所在區(qū)域為提升縣城區(qū)，各種市政配套和規(guī)劃可以從一個較高的起點進行，而無任何歷史遺留的負(fù)擔(dān)，這樣可以使設(shè)計、規(guī)劃從一個科學(xué)合理的角度出發(fā)。 規(guī)模優(yōu)勢 專業(yè)商業(yè)計劃書代寫，聊邱邱：意義私企領(lǐng)久久起以起 本項目用地面積 241畝， 建筑面積超過 區(qū)規(guī)模在 曹縣 本地屬前列。大規(guī)模社區(qū)有其集約優(yōu)勢，規(guī)模推廣優(yōu)勢，各種配套諸如商場、幼兒園等在社區(qū)內(nèi) 部就可實現(xiàn)，滿足區(qū)內(nèi)居民各種生活需求。同時大型居住社區(qū)也為區(qū)內(nèi)商業(yè)設(shè)施帶來了大量的終端消費者。 2劣勢（ 項目所在區(qū)域尚處于開發(fā)初期，目前各種配套設(shè)施并不齊全，特別缺乏商業(yè)及娛樂餐飲設(shè)施及居民日常生活配套設(shè)施。同時本地居民對老城區(qū)還有一定的依賴度，因此目前本項目所在區(qū)域人氣尚顯不足。 毗鄰商業(yè)街道，對居住區(qū)產(chǎn)生噪聲影響較大。 3 機會點 （ 社會經(jīng)濟發(fā)展迅速，外出務(wù)工者多，而且收入也在逐年提高，使城區(qū)市民購買力得到了有效的提高。 目前當(dāng)?shù)刈≌?、商業(yè)房 產(chǎn)市場產(chǎn)品較為單一，雷同性大，這就為本案細(xì)分目標(biāo)市場，提供差異化產(chǎn)品、順利入市提供了較大的契機。 曹縣 城 本地家庭代際數(shù)少，年輕人成家多會另購新房，為市場提供了有效的客源 . 本地政府舊城改造的力度逐步較大，為房產(chǎn)市場的發(fā)展提供了有力的支撐。 4 弱點 （ 專業(yè)商業(yè)計劃書代寫，聊邱邱：意義私企領(lǐng)久久起以起 曹縣城本身對周邊地區(qū)輻射力較小，客源局限性較大，尤其臨近濟南， 削弱其作為區(qū)域中心城市的輻射力。 近年來曹縣城經(jīng)濟有了很大的發(fā)展，但相對而言曹縣城本地居民對房價 的承受 力還相當(dāng)受限。而購買力較強的客源選擇在濟南投資購房可能性較大。 2010 年為曹縣城大盤開發(fā)上市最集中的一年，同時也是市場供應(yīng)量放大關(guān)鍵時期，市場供給方將會重視對客戶的爭奪，稀缺的客戶資源將會加劇市場激烈的競爭局面，將使本項目面臨較大的市場壓力。本案附近天錦繡江南已經(jīng)先期入市，且預(yù)計在本案開盤時該案恰好已經(jīng)全部竣工，濟南水利開發(fā)和曹縣城四季河水利自然風(fēng)景的開發(fā)有利本案的開發(fā) ,但也有個案將會對本案的銷售會產(chǎn)生一定影響。 5 區(qū)域住宅三級市場并不活躍，購房自用仍然是曹縣城市民的主要購房目的，同時對房產(chǎn)的增值保值作用無 明確認(rèn)識，房地產(chǎn)投資意識薄弱。 宏觀調(diào)控政策的影響：隨著政府通過金融手段與政策控制對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的加大，市場操作不成熟的地區(qū)受到較大沖擊，居民形成房價遲早要降的判斷，加劇了持幣觀望心態(tài) 曹縣有撤縣設(shè)市預(yù)期 ,成為 山東省西南部 是最大的期望 . 二、 客戶分析 1、目標(biāo)市場定位與分析 1)，目標(biāo)消費群定位 先前（市場分析及產(chǎn)品建議報告中）經(jīng)過我們的闡述，已經(jīng)確定了產(chǎn)品走中檔偏高的路線， 而作為一個中高檔樓盤，它所面對的客戶群也必然是有 選擇性的。由消費群金字塔的結(jié)構(gòu)也可以看出，中高檔消費群數(shù)量并不為多，但要求并不為低，可以說對于“質(zhì)”與“價”的平衡與協(xié)調(diào)，他們是幾類消費群體中最頭痛的族群。介于本項目為大盤屬性，市場客戶定位方面應(yīng)盡可能擴大客源，故此，客源基本上以中等，中高等階層客戶為主， 一網(wǎng)打盡式客戶定位 ，現(xiàn)從區(qū)域上作逐一分析： 專業(yè)商業(yè)計劃書代寫，聊邱邱：意義私企領(lǐng)久久起以起 客源區(qū)域 一級區(qū)域 : 曹縣主城區(qū)內(nèi)； 二級區(qū)域：曹縣主城區(qū)以外的其它縣鄉(xiāng)及車程在 1小時內(nèi)的周邊城鎮(zhèn)。 客源職業(yè) 私營業(yè)主、個體經(jīng)營者； 曹縣城在外 務(wù)工者； 曹縣本地政府公務(wù)員； 企業(yè)高級管理人員； 學(xué)校、醫(yī)院、銀行等企事業(yè)職工； 曹縣本地效益較好的企業(yè)職工； 富裕進城的農(nóng)民。 外來投資者 預(yù)期潛能炒房客 客源購房目的 婚或分家的購房，拆遷購房，外出務(wù)工返鄉(xiāng)購房； 2, 改善型：改善原有住宅環(huán)境和居住層次的； 3, 工作型：因為工作原因來曹城，為了工作方便的人群。 4, 投資型 : 預(yù)期外來投資炒房客 吸引客源種類 以個體買家為主，集團客戶為輔； 立足于中高收入階層，爭取吸引工薪階層。 2主力客源分析 本案體量 ，客源定位為公務(wù)員階層、當(dāng)?shù)馗辉ｋA層、工薪階層、返鄉(xiāng)置業(yè)者四大主力群體。一期確定以公務(wù)員階層為客源群體的引導(dǎo)者，以吸引帶動主力群體和其他購買力 群體的購買，從而達到提升本案品質(zhì)形象和順利去化目的； 公務(wù)員階層收入狀況： 公務(wù)員階層在當(dāng)?shù)貙儆谥懈呤杖肴巳?，年收入如圖。 居住現(xiàn)狀： 目前公務(wù)員居住環(huán)境以單位自建經(jīng)濟適用房和定向公務(wù)員商品房為主，中心 區(qū)域內(nèi) #集團開發(fā)國貿(mào)中心住宅客源定向公務(wù)員，住宅體量 2 萬平方米左右，不對外發(fā)售，公務(wù)員購買享有政府補貼政策，現(xiàn)已結(jié)構(gòu)封頂，二次交易價格 2180 /平 方米。 未來居住需求： 專業(yè)商業(yè)計劃書代寫，聊邱邱：意義私企領(lǐng)久久起以起 年齡 職務(wù) 年收入 家庭結(jié)構(gòu) 30 企事業(yè)中層干部 3 新婚夫婦或有未獨立子女家庭 46 歲以上 企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo) 4 萬以上 未獨立子女家庭或獨立子女家庭 25 私營主 3 萬以上 獨身、新婚夫婦未獨立子女家庭 6 25歲以下人群： 一般是處于工作起步階段，經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱，購買商品房承受能力有限，這類人群大部分暫時沒有考慮購買商品房，少數(shù)在父母經(jīng)濟支持的情況下考慮購買，是市場的潛在需求者，主力房型需求為二房，面積 90 平方米左右。 25 35 歲人群： 一般是事業(yè)處于發(fā)展和穩(wěn)定階段，在父母經(jīng)濟支持的情況下，打算購買商品房作婚房使用或從原父母家中分離，獨自生活。這類人群不全部是目前的需求者，但是很明顯他們具有更強的購買力，是市場的潛在需求者，主 力房型需求為二房和三房，面積 90方米。 最需要關(guān)注的人群是 36這類人群事業(yè)已經(jīng)穩(wěn)定，并有較大的發(fā)展，他們已經(jīng)有了較為牢靠的經(jīng)濟基礎(chǔ)，開始打算購買商品房以改善目前的居住條件，因而這部分人群是現(xiàn)實的主流需求者，主力房型需求為三房，面積 110方米。 另一較為值得關(guān)注的人群是 46歲以上人群： 他們多在國家機關(guān)部門擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，家庭年收入一般在 4 萬元以上，收入水平在曹縣城屬于高層階級，二次置業(yè)購買商品房以改善居住品質(zhì)的愿望較為強烈，主力房型需求為三房以上，面積 130 平方米以上及別墅產(chǎn)品。 富裕階層： 專業(yè)商業(yè)計劃書代寫，聊邱邱：意義私企領(lǐng)久久起以起 收入狀況： 富裕階層包括私營主、事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、中層干部和效益好企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)、中層干部等。年收入如圖。 居住現(xiàn)狀： 企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及中層干部 居住環(huán)境以單位自建房為主，為改善居住環(huán)境，現(xiàn)已有相當(dāng)數(shù)量的 企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及中層干部購買了商品房。私營主自建房屋和與父母同住比例較高，為追逐更高生活品質(zhì)，購買商品房的比例逐年增加。 未來居住需求： 企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo) 家庭年收入一般在 4 萬元以上，二次甚至多次置業(yè)購買商品房以改善居住品質(zhì)的愿望較 為強烈，主力房型需求為三房以上，面積 130 平方米以上及別墅產(chǎn)品。 企事業(yè)中層干部 收入相對已步入穩(wěn)定期，因此存在購買大面積戶型的經(jīng)濟實力，但同時存在由于要撫養(yǎng)未成年子女、需要負(fù)擔(dān)一筆很大的支出，因此不確定因素較大，從而導(dǎo)致在對購買商品房的面積及戶型需求上相對均勻分布。其中由于家庭人口的要求該類家庭對三房需求比重稍大，面積 100方米。 私營主 家庭年收入 3 萬元以上，由于年齡結(jié)構(gòu)及收入的不等，需求戶型也不盡相同。25區(qū)間相對需求戶型以三房為主，面積 110 平方米左右； 36區(qū)間相對需求 戶型以三房及以上為主，面積 110方米及以上。少數(shù)私營主會考慮購買別墅。 工薪階層 收入狀況： 工薪階層年收入 1括企事業(yè)單位基層員工、教師、退休職工等。 居住現(xiàn)狀： 目前工薪階層絕大部分居住環(huán)境以經(jīng)濟適用房為主，居住品質(zhì)較低。政府 期啟動老城改造面積 后改造地塊 3個，拆除各類舊房屋 面積 61萬平方米 ，工薪階層商品房的需求較強。 年齡 職業(yè) 年收入 家庭結(jié)構(gòu) 25歲以下 公務(wù)員 1 獨身 25 公務(wù)員 1 獨身或新婚 夫婦或未獨立子女家庭 36 公務(wù)員 2 有未獨立子女或獨立子女家庭 46歲以上 公務(wù)員 4 萬以上 有獨立子女家庭或子女已成家 7 未來需求： 工薪階層鑒于家庭收入的不足，需求主力戶型以二房及三房為主，面積 90 單身人群： 由于家庭人口單一以及購買力約束的問題，相應(yīng)的對戶型及面積要求相對較小，主要集中在二房戶型，面積需求主要集中在 90 平方米左右區(qū)間。 新婚夫婦家庭： 購買力較單身人群稍勝一籌，該類家庭人口以兩人為主，因此面積需求屬于中下等，但部分家庭考慮到今后不久的時間內(nèi)存在由于生兒育女使家庭人口有 擴展的可能，因此該類家庭對戶型及面積需求上也有一定向上擴展的要求。另一部分家庭由于家庭成員年 紀(jì)較 輕總 體收 入不高，受總價約束，在戶型面積需求上也存在向下縮小的空間，綜合而言，該類家庭對面積的需求主要集中在 90方米這個需求空間，戶型主要需求為二房或小三房，但受今后家庭發(fā)展空間的影響在 110方米這個面積范圍內(nèi)也存在一定需求。 子女未獨立家庭： 該類家庭由于主要家庭成員工作及收入相對穩(wěn)定，但同時存在由于要撫養(yǎng)未成年子女、需要負(fù)擔(dān)一筆很大的支出，因此不確定因素較大，從而導(dǎo)致該類家庭在對購買商品房 面積及戶型需求上相對均勻分布。其中由于家庭人口的要求該類家庭對三房需求比重稍大。 專業(yè)商業(yè)計劃書代寫，聊邱邱：意義私企領(lǐng)久久起以起 子女已成家的家庭： 由于子女已經(jīng)成年并獨立成家，原有之家庭進入了空巢期，多數(shù)家庭的人口又回復(fù)至兩人，因此受居住人口減少及退休后收入減少的影響，該類家庭戶型需求主要集中在 110 返鄉(xiāng)置業(yè)者 收入狀況： 曹縣是一個勞務(wù)輸出大市，全市外出務(wù)工人員達到 70萬人，返鄉(xiāng)置業(yè)者為一潛在的有效需求群體。外出務(wù)工人員以體力勞動為主，決定了這個階層主導(dǎo)是中低收入階層，但從中分 化出來的置業(yè)者，其外來收入高于一般曹縣人均收入，相對曹縣的房價水平，具備較強的購買力，同時處于對外出城市的向往和生活的習(xí)慣，往往會選擇在城市安居。 居住現(xiàn)狀： 目前外出務(wù)工群體的在六安的居住條件是以原有私房為主，且以農(nóng)村居民為主，居住條件較差。隨著城市化步伐的加快， 曹縣 城市人口將從目前的不足 20萬人達到 2010的 30萬人，在這一過程中，對照 曹縣 經(jīng)濟發(fā)展的背景，返鄉(xiāng)置業(yè)者占有絕對大的比重。 未來需求： 外出務(wù)工家庭，需求商品房主力戶型以二房、三房及帶閣樓的大面積住房為主90分面積在 130平方米以上。 具體房型的目標(biāo)客戶： 二居室： 新婚夫婦、單身一族、老年夫婦等； 三居室： 經(jīng)濟較好的企事業(yè)職工、私營企業(yè)職員、一般公務(wù)員、兩代同堂家庭； 四居室：經(jīng)濟收入超高階層、追求家居舒適型及兩代同堂家庭的家庭。 目標(biāo)消費群購買心理及行為分析 本案的中等及中高等階層目標(biāo)消費群應(yīng)當(dāng)定位于改善住房的再次購房消費群或多次置業(yè)者中，他們的消費需求不低，對房型、小區(qū)的生態(tài)、文化環(huán)境的有一定的要求，但在房價方面卻表現(xiàn)出相當(dāng)?shù)闹?jǐn)慎，因為目前曹 縣城的不同的樓盤和地段的選擇具有一定的差異性?，F(xiàn)將著重分析他們對住宅產(chǎn)品的購買心理及行為。 1 寬敞舒適的房型； 2 高質(zhì)量的居住環(huán)境； 務(wù)工類型 年限 年收入 家庭結(jié)構(gòu) 體力型 10 年 1 單身、新婚夫婦或有未獨立子女家庭 專業(yè)型 5 年 4 萬以上 有未獨立子女家庭或 已婚 技術(shù)型 5 2以上 已婚夫婦或有未獨立子女家庭 8 3 有一定規(guī)模的小區(qū)； 4 高標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)文化需求； 5 追求自由個性和實際效用的統(tǒng)一。 三 產(chǎn)品策略 1, 目標(biāo)消費群需求分析 策劃思路 通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前 曹縣城 已經(jīng)面市的住宅產(chǎn)品尚在發(fā)展階段（特別是中高檔產(chǎn)品、大型住宅社區(qū)），另外消費者的消費理念相對不是很成熟，大部分居民認(rèn)為“小 區(qū)的綠化、景觀、環(huán)境是一個中高檔小區(qū)必須具備的基本硬件條件”。我們的項目地塊地處 曹縣城 郊區(qū)，空氣清新，舒適安靜，結(jié)合我們項目特點，項目概念定位為： 人文品質(zhì) 清新健康 結(jié)合區(qū)域的市場環(huán)境分析，針對本項目周邊尚有規(guī)劃和在建的大面積的競爭體量（接近 100萬方），因此確定本項目的產(chǎn)品定位為： 中高端的“品牌社區(qū)”路線 據(jù)此 我們的目標(biāo)：提升地段價值、創(chuàng)新生活理念。 我們的策略：由人文景觀引入、塑造華府高端品牌形象。 贏得消費者認(rèn)同 借品牌與地域規(guī)劃之勢而上，撬動區(qū)域市場 項目自身勝出 同時通過行為主張，產(chǎn)品 、景觀差異性跳出周邊競爭樓盤 我們的品牌在曹縣乃至濟南市場三級跳 一 ,精神感受：（生活） 二 ,行為主張：（領(lǐng)導(dǎo)品牌） 生活品位增值空間 三 ,物理感受：（建筑） 1“陽光化”的生活 由于氣候的原因，區(qū)域居民對住宅的朝向要求較高，因此我們在產(chǎn)品概念中，應(yīng)該營造出一種“陽地段價值 社區(qū)品質(zhì) 品牌認(rèn)同 公務(wù)員階層： 90 120 二房、三房 工薪階層： 90 120 二房、三房 返鄉(xiāng)置業(yè)者： 90 120 和 130 以上，復(fù)式 富裕階層： 90 120 二房、三房、和 130 以上四房復(fù)式 主力： 90 120房；部分130 以上的四房、復(fù)式 9 光化”的生活，在建筑單體設(shè)計時， 可以設(shè)置一些 公共陽光會客室、陽光書房等設(shè)置，另外在底層（一層）部分與宅前綠化結(jié)合，營造陽光花園環(huán)境；頂層（閣樓）適當(dāng)面積設(shè)置露臺，讓住戶享受更多陽光，打造空中花園概念。 2優(yōu)美的人文環(huán)境 專業(yè)商業(yè)計劃書代寫 ，聊邱邱：意義私企領(lǐng)久久起以起 百花匯聚，唐詩宋詞景觀小品營造古典文化意境。 在我們的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查中了解到 (不成熟的 )，區(qū)域居民對小區(qū)的人文環(huán)境要求較高，大家認(rèn)為小區(qū)居民的層次要大致相同，小區(qū)的環(huán)境、配套都要滿足居民“人性化”的要求。但現(xiàn)在區(qū)域的樓盤基本沒有在這方面做的比較好的，導(dǎo)致區(qū)域居民不知道什么是好的人文環(huán)境，我們要做的就是告訴我們居民：什么是“好的生活”，什么是“高品質(zhì)生活”。我們在小區(qū)的環(huán)境建設(shè)時，應(yīng)重點提倡社區(qū)的文化營造，給居民足夠的活動空間和交流空間，用大面積的綠化、清新的空氣、充足的陽光、鄰里之 間濃濃的友誼，打造一種好生活、好文化的理想居家環(huán)境，提供住戶一種高品質(zhì)的生活。 3 提供大眾運動空間、創(chuàng)造健康生活 社區(qū)居民提供開放的運動場地，把健康的群眾體育、運動、休閑開展在自家庭院，倡導(dǎo)現(xiàn)代人健康文明的新生活。 總體規(guī)劃構(gòu)思 小區(qū)的規(guī)劃及建筑設(shè)計以創(chuàng)建 21世紀(jì)居住水準(zhǔn)為目標(biāo)，充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計理念，創(chuàng)造出具有良好居住環(huán)境、配套設(shè)施齊全的“百花匯聚，詩情畫意”的住宅社區(qū)（以四季不同的觀賞性花卉和寓意唐 詩宋詞的景觀小品，以及大面積的綠化構(gòu)成景觀體系）。住宅室內(nèi)外功能齊全的環(huán)境綜合體，使“人、建筑、環(huán)境”這三者有機統(tǒng)一。考慮區(qū)域?qū)嶋H的消費模式及習(xí)慣，根據(jù)區(qū)域的氣候條件，結(jié)合我們對住宅建設(shè)發(fā)展潮流、趨勢的研究與判斷，總結(jié)確立了以下幾條設(shè)計原則： 1以人為本： 貫徹“以人為本”的思想，以建設(shè)生態(tài)型居住環(huán)境為規(guī)劃目標(biāo)，創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、綠意盎然、生活方便，具有文化內(nèi)涵的住區(qū)。注重居住地的生態(tài)環(huán)境和居住的生活質(zhì)量，合理分配和使用各項資源，全面體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展思想，把提高人居環(huán)境質(zhì)量作為規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計的基本出發(fā)點和最終目的。充分考慮現(xiàn)代人的生活方式，形成一種綠意盎然，自然和諧，經(jīng)典高尚的居住環(huán)境。 2尊重自然： 貫徹“尊重自然”與“可持續(xù)發(fā)展”的思想。貫徹生態(tài)原則、文化原則與效益原則，強調(diào)綠脈與居民生活活動的融合。以點狀的組團綠地、帶狀的林蔭步行道和局部集中塊狀的綠地為主的居住區(qū)綠化系統(tǒng)，最大限度地發(fā)揮了綠地的均好性功效，滿足不同層次的居民活動的需求，將住宅群與綠色和水活動空間融為一體，貫穿可持續(xù)發(fā)展原則。 3經(jīng)濟開發(fā)： 規(guī)劃以滿足開發(fā)建設(shè)的客觀規(guī)律為宗旨 ， 加強規(guī)劃的彈性與靈活性，使規(guī)劃設(shè)計 便于分期實施和房地產(chǎn)的經(jīng)營，形成良性循環(huán)、滾動發(fā)展的機制。 4人文內(nèi)涵： 通過景觀以百花匯聚，唐詩宋詞景觀小品節(jié)點營造使小區(qū)賦予厚重的文化內(nèi)涵。唐宋是中國古典文化的全盛時期，這一階段留下的詩詞作品數(shù)量豐富，內(nèi)容包羅萬象，是中華民族文化的瑰寶。通過寓意唐詩宋詞的景觀小品，和四季不同的觀賞花卉，塑造風(fēng)花雪月、詩情畫意的意境，使項目的人問內(nèi)涵飽滿，充滿張力。 5科技生活： 強調(diào)高科技在建設(shè)、管理和生活中的運用，以科技為向?qū)?，適應(yīng)時代的發(fā)展和科技的進步， 帶等）不僅是一種時尚，且已上升為必需，小區(qū)內(nèi)按照 國標(biāo)進行智能化配備為此提供基礎(chǔ)。 6安全節(jié)能： 為 居 民提供健康、舒適、安全的居住和活動空間，同時在建筑全壽命周期中高效的利用資源，最低限度地影響環(huán)境 。 此外，在建筑材料的選擇上，選用那些占地少、排污少、安全又環(huán)保的建材， 10 減少建筑耗能，以及對環(huán)境資源的破壞。 7配套完善： 項目所在區(qū)域目前的配套設(shè)施較少，因此功能齊全、高起點的配套設(shè)施將成為我們打敗競爭對手的王牌之一。根據(jù) 曹縣城 市民的生活特點，在項目內(nèi)配備商業(yè)、娛樂、休閑、文化、養(yǎng)生、餐飲等一系列的功能建筑，為客戶提供舒適、便捷的生活環(huán)境。 8管理 周全： 對于大體量的住宅項目而言，管理一直是業(yè)主關(guān)心的問題，直接決定了業(yè)主后期入住的品質(zhì)。因此，本案的物業(yè)管理分兩步走。 硬件 在小區(qū)內(nèi)安裝紅外線周界和可視系統(tǒng)；并在每棟樓的入戶口安裝對講系統(tǒng)，確保安全。 管理公司的提前介入 在項目開發(fā)的前期即選擇一家在區(qū)域內(nèi)或是國內(nèi)有聲譽的物業(yè)管理公司作為管理顧問，提早物業(yè)管理的介入時機，同時也借助其品牌優(yōu)勢，強強聯(lián)合，提升項目的附加值和市場形象。 同時兼顧 1多樣性 在小區(qū)建筑規(guī)劃設(shè)計中貫穿多樣性原則：小區(qū)品質(zhì)體現(xiàn)文化多元化；住宅類型多樣化；住宅形式多樣性；小 區(qū)功能多樣化，包括圍繞居住生活的娛樂、休閑等系列化的功能；環(huán)境設(shè)計多媒體化，包括建筑媒體、綠化媒體、水域媒體、音樂媒體、光媒體等。 2合理性 理性原則體現(xiàn)在對小區(qū)功能區(qū)塊分析，路網(wǎng)的布置設(shè)計，對戶型的精心調(diào)整，對造型時尚的分析和重新創(chuàng)作等諸多方面，對各項感性及理性指標(biāo)綜合進行量化的理解貫徹，由理性途徑到達合理性目的。合理規(guī)劃商業(yè)、會所、幼兒園、居住等功能區(qū)，各功能分區(qū)明確，互不干擾，平面組織科學(xué)，結(jié)構(gòu)造型經(jīng)濟合理，使用方便。 3安全性 為保證良好的居住環(huán)境，合理地組織人流、車流，正確處理好人流與車流、人 流與環(huán)境的關(guān)系，處理好住宅與周圍環(huán)境的關(guān)系。在設(shè)計中，采取人車相對分流的方式，以減弱對居民生活干擾，人流、車流的入口位置與數(shù)量要合理規(guī)劃，以方便、安全、經(jīng)濟為主要要求。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報警紅外線闖入報警系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、 24小時電子巡更系統(tǒng)，利用先進的保衛(wèi)系統(tǒng)，做到安全無誤。 專業(yè)商業(yè)計劃書代寫，聊邱邱：意義私企領(lǐng)久久起以起 4生態(tài)性 對自然條件的關(guān)注成為在設(shè)計中情趣與感性表現(xiàn)的基礎(chǔ)。人類的外在環(huán)境已不再是過去的自然生態(tài)系統(tǒng)，它是一種復(fù)合人工生態(tài)系統(tǒng)。自然形態(tài)與建成形態(tài)之間的界線變得日益模糊，自然 要素透入建筑，建筑構(gòu)成景觀的框架。而對自然條件的理解，現(xiàn)在已經(jīng)擴展到對人文、歷史等因素的關(guān)注。應(yīng)充分考慮區(qū)域氣候特點和項目地形地貌的特點，利用低洼水塘，挖掘水景資源，創(chuàng)造出優(yōu)美舒適的現(xiàn)代居住環(huán)境景觀。以及結(jié)合地域氣候特征，注重環(huán)境景觀朝向及通風(fēng)采光朝向與基地合理的結(jié)合，建筑單體布局上使每戶都有一定的日照和景觀要求。 差異化選折 產(chǎn)品規(guī)劃 1產(chǎn)品定位 品質(zhì)定位 根據(jù)對周圍競爭樓盤及該區(qū)域客戶潛在市場的判斷，將產(chǎn)品定位 為中高檔品質(zhì)，中高級物業(yè)管理，中檔偏上價格的商品房。 形象定位 政務(wù)別苑 政務(wù)中心的后花園，形象正面、高貴，又不失浪漫主意情調(diào)。 文化宅苑 用其對“權(quán)利、文化”的特殊情結(jié)，滿足其“與官親近、附庸風(fēng)雅”的心理需求。 都市花園 針對工薪階層，迎合普通民眾的“趨同、攀高”心理，糅合現(xiàn)代、時尚元素，營造 11 都市、花園的新生活空間。 精神家園 針對勞務(wù)輸出階層，在前期產(chǎn)品形象飽滿、豐富的基礎(chǔ)上，利用已 經(jīng)形成的家園氛圍，為其帶來強烈的“自豪感、滿足感和歸屬感”。 形態(tài)定 位 開發(fā)多層為主，小高層為輔，多層以 6+躍層為宜，小高層 11+躍層。為了小區(qū)的環(huán)境優(yōu)美，日照充足，應(yīng)適當(dāng)降低建筑密度，把容積率控制在 層住宅不宜開發(fā)過多，宜主要集中在北部和后期開發(fā)的地塊東部，充分利用日照間距有利條件，但相對會增加銷售的難度。建筑的層數(shù)要結(jié)合天際線美觀錯落設(shè)計。 功能定位 由于建筑體量較大，功能上以居住為主，商業(yè)為輔，沿二端適當(dāng)放大商業(yè)面積，內(nèi)部商業(yè)以背靠背的形式，與車庫相結(jié)合，商業(yè)與住宅分離。 2 道路和停車系統(tǒng)： 進入小區(qū)后的機動車在小區(qū)主環(huán)道上行駛，分流到支路上進入各 組團。 3 綠化景觀環(huán)境： 原則是努力改善小區(qū)的生態(tài)環(huán)境。小區(qū)綠地分三個層次，即庭院綠地、組團綠地和中心綠地。 4社區(qū)生活理念： “文化、陽光、自然、金色生活” 與開發(fā)商企業(yè)文化和開發(fā)理念高度契合：營造都市中的純自然空間，現(xiàn)代化舒適家園，人與自然和諧相處，人與人之間禮貌關(guān)懷，人與自我協(xié)調(diào)統(tǒng)一的有著濃郁文化氣息的高品質(zhì)社區(qū) (詳見產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議書 )。 專業(yè)商業(yè)計劃書代寫，聊邱邱：意義私企領(lǐng)久久起以起 賣點梳理 1賣點提煉 曹縣城 規(guī)模最大的社區(qū) 本項目是 曹縣城 目前規(guī)模較大的住宅社區(qū)，也將成為 曹縣城房產(chǎn)開發(fā)項目的典范。 區(qū)位 位于政務(wù)區(qū)住宅板塊的核心地段，未來的城市核心，市政規(guī)劃的重點，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ笄揖哂休^高的投資價值，市場前景看好。 建筑規(guī)劃設(shè)計 交通組織合理，功能分區(qū)明確（商業(yè)配套設(shè)施與住宅相互促進），住宅布置合理，景觀系統(tǒng)明確，公建配置完善。 序號 階層 賣點 一 公務(wù)人員階層 塔尖階層人群的聚居地 政務(wù)新區(qū)理想的居所 二 富裕階層 與政府官員為臨，有事業(yè)發(fā)展基礎(chǔ) 購買能力強 三 工薪階層 一次置業(yè)享受一生 社區(qū)品質(zhì)與自身生活需求相匹配 受口碑宣傳影響大 12 戶型 大社區(qū)，多樣化、人性化的戶型設(shè)計，可以提升購房者的居住品質(zhì)。 品牌開發(fā)商，品質(zhì)有保障 琳峰公司具有較高知名度，品牌企業(yè)、品牌開發(fā)、品質(zhì)保障，是購房者愿意接受的信息。 專業(yè)商業(yè)計劃書代寫，聊邱邱：意義私企領(lǐng)久久起以起 人文 唐詩宋詞將人們帶入中國傳統(tǒng)文化的鼎盛時期，為人們構(gòu)造一幅華麗、多樣、繁榮、淳厚、雅俗共賞的人文畫 卷。 配套 高起點的配套功能，滿足人們?nèi)粘Ｉ钗镔|(zhì)和精神層面的雙重需求。 管理 專業(yè)管理公司的統(tǒng)一管理，為人們的生活提供安全、妥帖、管家式的多樣性服務(wù)，營造舒適、寧靜又不失私密的生活空間 2賣點營造：客戶聚焦 針對四大階層的不同心理需求，結(jié)合每期推出的迎合某一特定階層心理需求的不同產(chǎn)品； 考慮到小城鎮(zhèn)大眾的心理趨向（對政府服務(wù)人員的先天好感），一期推廣以公務(wù)員為核心人群，塑造“政務(wù)別苑（新政務(wù)中心后花園）”的項目形象，即氣質(zhì)高貴，又不失浪漫主意情調(diào)。 在一期項目形象確定之后，利用“官、商”之間的微妙聯(lián) 系，吸引富裕階層，以“文化宅苑”的二期形象，即有助于事業(yè)發(fā)展，又滿足其附庸風(fēng)雅的心理，一舉數(shù)得。 三期以百花為主推賣點，利用普通民眾（工薪階層）的“趨同和趨高”心理，同時糅合現(xiàn)代時尚元素，塑造一個“都市花園”理想生活空間。 由于前期的推廣和業(yè)主的入住，四期產(chǎn)品已經(jīng)形成了豐富、飽滿的多層次形象，和濃郁的生活氛圍，此時以“精神家園“為題，營造強烈的家的氣氛，吸引返鄉(xiāng)置業(yè)人群，使其有充分的自豪感、滿足感和歸屬感。 6、市場定位 中高檔商住區(qū)。 包括項目的物業(yè)類型、檔次、項目的目標(biāo)客戶群等 有相當(dāng)有品質(zhì) 7、建造的過 程和保證 項目的建筑安裝過程，如何得到保障可以如期完工。而不會耽誤工期，不會導(dǎo)致項目無法按期交付使用。 四、管理團隊 1、人員構(gòu)成 : 公司主要團隊的組成人員 為董事長：王忠芳高級工程師，經(jīng)營企業(yè)十五年，其中經(jīng)營房地產(chǎn)行業(yè)五年，具有豐富 的 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 ， 穩(wěn)健的運營 工作 特點，項目公司副董事長：李國防，經(jīng)營企業(yè)八年， 經(jīng)歷 豐厚，成為曹縣著名企業(yè)家，工作 特點 為精練能干，為人恭敬，人脈豐富 。 公司副總理：王雪意，高級會計師，理財能手，公司專設(shè)項目經(jīng)理部有經(jīng)營人才：張國明，陸昌安，中級工程師，經(jīng)營管 團隊有 十 年的成功 經(jīng)驗，對 企業(yè)發(fā)展和 投資的安全有很大 的 保障。 專業(yè)商業(yè)計劃書代寫，聊邱邱：意義私企領(lǐng)久久起以起 2、組織結(jié)構(gòu) 企業(yè)內(nèi)部設(shè)置 ：總公司董事長辦公室常務(wù)辦公二人 、 財務(wù) 部 ：總會計，常務(wù)會，出納三人：總公司設(shè)置：分公司、工程部、項目經(jīng)理部、材料商務(wù)部、綜合部投資部等機構(gòu) 、公司文化 為 公司以 “幫助別人、成就自我 ”為價值觀，以 “為您，我不懈努力 ” 為服務(wù)理念，秉承 “同心協(xié)力、務(wù)實求精 ”的企業(yè)精神，為客戶提供公開、公平、公正、熱情、周到、便捷的服務(wù) 。 3、管理規(guī)范性 公司經(jīng)營 管理結(jié)構(gòu)。可以由專門管理顧問公司 來評價和說明。 4、重大事項 對于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說明的事項。 五、 財務(wù)計劃 四 勞務(wù)輸出階層 強調(diào)性價比 跟風(fēng)及攀比心理 虛榮心強 渴望被尊重和認(rèn)同 13 一個好的財務(wù)計劃，對于評估項目所需資金非常關(guān)鍵，如果財務(wù)計劃準(zhǔn)備的好，會給投資者以企業(yè)管理者 好的 印象 和 評價。對投資計劃的財務(wù)設(shè) 置合理的規(guī)劃 ，以及對未來現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表的預(yù)測。資金的來源和運用。 其中，對于企業(yè)自有資金比例和流動性要求較高。 一 , 房地產(chǎn)項目開發(fā)融資方法 房地產(chǎn)開發(fā)是一種資本、技術(shù)、管理密集型的投資行為，開發(fā)一個房地產(chǎn)項目所占用的資金量是非常龐大的，如果不借 助于各種融資手段，開發(fā)商將寸步難行。同時，融資渠道作為產(chǎn)業(yè)鏈中的首環(huán)，一直以來便是房地產(chǎn)開發(fā)的瓶頸，需要金融業(yè)和健全的資金市場作為后盾。然而房地產(chǎn)開發(fā)的不同項目、不同環(huán)節(jié)或不同的房地產(chǎn)公司有著不同的風(fēng)險和融資需求 ,因此必須對房地產(chǎn)的融資途徑進行分析，確定最優(yōu)的融資結(jié)構(gòu)。 1自有資金 利用企業(yè)自有資本金，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎(chǔ)。例如關(guān)聯(lián)公司借款，以此來支持項目開發(fā)。通過這種渠道籌措的資金開發(fā)商能長期持有，自行支配，靈活使用；必要的自有資金也是國家對開發(fā)商設(shè)定的硬性“門檻”。 121 號文件規(guī)定，自有 資金比例必須超過 30%。全國房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量多，但有規(guī)模和有實力的企業(yè)少，隨著投資規(guī)模的不斷加大，對自有資金的需求也會變得越來越大，眾多實力不足的中小房地產(chǎn)商將會被排除出局。 2. 預(yù)收房款 專業(yè)商業(yè)計劃書代寫，聊邱邱：意義私企領(lǐng)久久起以起 預(yù)收房款通常會受到買賣雙方的歡迎，因為對于開發(fā)商而言，銷售回籠是最優(yōu)質(zhì)、風(fēng)險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用于工程建設(shè)，緩解自有資金壓力，還能將部分市場風(fēng)險轉(zhuǎn)移給買家；而對于買方而言，由于用少量的資金能獲得較大的預(yù)期增值收益，所以只要看好房產(chǎn)前景，就會對預(yù)售表現(xiàn)出極大 的熱情。 121 號文件規(guī)定，商品房必須在“結(jié)構(gòu)封頂”時才能取得商業(yè)銀行的個人購房按揭貸款，而中國目前絕大部分購房者都是貸款買房，沒有住房貸款的支持，房地產(chǎn)開發(fā)商很難把房子預(yù)售出去，也就很難獲得預(yù)收房款。房地產(chǎn)項目從開工建設(shè)，辦得“五證”，到“結(jié)構(gòu)封頂”平均需要 1 年左右時間，這段時間正是資金最為短缺的時間，預(yù)收房款的不足，會使自有資金壓力更大，項目開發(fā)難以為繼。 3. 建設(shè)單位墊資 一種是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一種是延期支付工程款。據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計，房地產(chǎn)開發(fā)拖欠建設(shè)工程款約占年度房地產(chǎn)開發(fā)資金總 量的 10%，它解決的資金有限，而且也只是緩解，不能解決根本問題。 121 號文件對建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途作了嚴(yán)格限制，嚴(yán)禁建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目。 2004 年起國家大力清欠農(nóng)民工工資，繼而引發(fā)大力清欠工程款，使得開發(fā)商業(yè)利用建設(shè)單位墊資籌集到的資金會更有限。 在我國，房地產(chǎn)項目的開發(fā)對銀行貸款具有高度的依賴性，一直以來銀行貸款都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的融資途徑。據(jù)保守估計，房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有 50%以上來源于銀行貸款，如果再算上施工企業(yè)墊資、延遲供應(yīng)商材料付款等，至少應(yīng)有 70%。而近年來，國家出臺的一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策主要是針對銀行信貸方面， 房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的驟然緊繃主要也是由于銀根緊縮。銀行之所以肯貸款，也是再三考慮了房地產(chǎn)公司的品牌、項目進展以及未來收益，最終有限度地給予放貸。當(dāng)前形勢下，銀行信貸，對于我國的房地產(chǎn)企業(yè)而言，依舊是首選，它便捷，實際經(jīng)濟成本較低，財務(wù)杠桿作用大，可以通過調(diào)整長期負(fù)債和短期負(fù)債的負(fù)債結(jié)構(gòu)來規(guī)避還債壓力大等缺點。但由于銀行貸款門檻被大大抬高，面對資金瓶頸，開發(fā)商亟待開拓新的融資渠道。 現(xiàn)階段信托產(chǎn)品主要有兩種模式：一種是信托 投資公司直接對房地產(chǎn)項目投資，另一種模式是債權(quán)融資。相對銀行貸款而言 , 房地產(chǎn)信托計劃的融資具有降低房地產(chǎn)開發(fā)公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調(diào)整等優(yōu)勢。由于信托制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產(chǎn)隔離功能與權(quán)益重構(gòu)功能 , 可以財產(chǎn)權(quán)模式、收益權(quán)模式以及優(yōu)先購買權(quán)等模式進行金融創(chuàng)新 , 14 爾后再與銀行貸款充分結(jié)合起來 , 就形成了一種新的組合融資模式 , 即信托 +銀行。 雖然由于房地產(chǎn)基金剛剛起步 , 目前投資房地產(chǎn)的信托資金不足 300 億元 ,目前中國的信托融資還存在一些制度性的限制 , 這些都限制了信托 流通市場的形成。 上市融資包括國內(nèi)上市融資和海外上市融資兩種方式。房地產(chǎn)企業(yè)通過上市可以迅速籌得巨額資金 , 且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用 , 沒有固定的還款期限 ,因此對于一些規(guī)模較大的開發(fā)項目 , 尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有很大的優(yōu)勢。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)要求資金規(guī)模較大 , 投資期限較長 , 上市可以為其提供穩(wěn)定的資金流 , 保證開發(fā)期間的資金需求。從企業(yè)規(guī)模上看 , 由于上市的門檻比較高 ,能夠利用其融資的多為規(guī)模大、信譽好的大型房地產(chǎn)企業(yè) , 一些急于擴充規(guī)模和資金實力的有發(fā)展?jié)摿Φ闹行推髽I(yè)還可以考慮買 (借 ) 殼上市進行融資，從而達到增發(fā)和配股的要求，實現(xiàn)從證券市場融資的目的。 7. 房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化 房地產(chǎn)證券化就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程 , 從而使得投資者與投資對象之間的關(guān)系由直接的物權(quán)擁有 , 轉(zhuǎn)化為債權(quán)擁有的有價證券形式。 資產(chǎn)證券化的有利之處是開發(fā)商在吸納了投資基金后，雖然要讓出部分收益，但能夠迅速得到資金，建立良好的資金投入機制，順利啟動項目；它還有助于房地產(chǎn)投資與消費兩方面的實現(xiàn)，依托有價證券作為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移載體，能吸引更多的資金 進入這一領(lǐng)域； 同時，基金價格的變動包含著投資者對基金投資獲利能力的判斷和市場的預(yù)期，這種變動有助于集聚房地產(chǎn)購買力和市場價格發(fā)現(xiàn)。 2005 年 12 月 1 日起 , 金融機構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化試點管理辦法 正式施行 , 為房貸證券化提供了政策和法律依據(jù)。管理辦法就信貸資產(chǎn)證券化發(fā)起機構(gòu)的資格、資本要求和證券化業(yè)務(wù)規(guī)則、風(fēng)險管理、監(jiān)督管理與法律責(zé)任等方面明確作出了規(guī)定 ,為房地產(chǎn)證券化走向規(guī)范化提供了有力的保障。 專業(yè)商業(yè)計劃書代寫，聊邱邱：意義私企領(lǐng)久久起以起 聯(lián)合開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營商以合作方式對 房地產(chǎn)項目進行開發(fā)的一種融資方式。這種方式能夠有效降低投資風(fēng)險 , 實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。地產(chǎn)商和經(jīng)營商實現(xiàn)聯(lián)盟合作、統(tǒng)籌協(xié)調(diào) , 使雙方獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流 , 有效地控制經(jīng)營風(fēng)險。目前我國對開發(fā)商取得貸款的條件有明確規(guī)定 , 即房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目的自有資本金必須在 35%及以上。因此對于中型開發(fā)企業(yè)來說 , 選擇聯(lián)合開發(fā)這種方式 , 可以在取得銀行貸款有困難的情況下獲得融資保障 , 避免資金鏈條斷裂。 多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商是從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)過來的 , 對商業(yè)特性和商業(yè)規(guī)律的把