萬才公寓商業(yè)計劃書

1 1 萬才公寓商業(yè)計劃書 目 錄 前言 . 錯誤 !未定義書簽。 第一章： 公司介紹 . 4 服務(wù)介紹： . 6 第二章： 萬才公寓項目目標(biāo)規(guī)劃介紹 . 11 第三章： 市場分析： . 12 市場描述 . 15 目標(biāo)市場 . 15 發(fā)展戰(zhàn)略 . 錯誤 !未定義書簽。 第四章： 競爭分析： . 15 競爭描述 . 16 市場進入障礙 . 16 核心競爭力： . 16 第五章： 經(jīng)營方式及營銷策略 . 17 產(chǎn)品策略 . 17 價格策略 . 17 宣傳策略 . 17 促銷策略 . 18 2 2 營銷理念 . 18 第六章： 財務(wù)分析 . 19 一、關(guān)于自助量販?zhǔn)?自助量販?zhǔn)?，顧名思義是指：需求自主自助 ，以量定價的經(jīng)營形式； 租賃房屋時我們提供基礎(chǔ)硬件，其它設(shè)施設(shè)備根據(jù)住戶的需求另行按價供給，同時住戶租憑時間可以以 3小時至多日為單位 以量定價 的計價方式，把房屋的使用權(quán)短期或長期租 賃轉(zhuǎn)讓給消費者。這模式在住宿領(lǐng)域我們獨創(chuàng)設(shè)計并給予定位為“自助量販?zhǔn)健?。在高校周圍的自助量販?zhǔn)讲粌H具有一般被租賃房屋的特征，而且有其獨特性。它突出表現(xiàn)為為廣大大學(xué)生群體服務(wù)的特點。要強調(diào)和說明自助量販?zhǔn)降莫毺匦裕紫扔斜匾獙ψ灾控準(zhǔn)降溺婞c房、日租房和月租房進行比較。日租月租房在高校校園周圍也是大量存在著的，因此兩者相較是有其意義的。自助量販?zhǔn)皆谝欢ǔ潭壬弦部梢哉f是日租月租房的延伸與異化；自助量販?zhǔn)脚c日租月租房的差異：第一，突出在時間量販（時間自助選擇）上。自助量販?zhǔn)綇娬{(diào)以租期越長越便宜為計價方式，甚至可以 以小時為單位；而通常租房則強調(diào)至少以一年為單位。第二，從服務(wù)層面來看，自助量販?zhǔn)降姆?wù)相對完善，如賓館一般為房客準(zhǔn)備好一切所需的生活用品，電器，床上用品等，而月自助量販?zhǔn)阶夥縿t只是轉(zhuǎn)讓房屋的使用權(quán)以及為其提供一些必要且簡單的家具，其他的基本上由房客自己按需有償要求。從以上兩方面的差異看，自助量販?zhǔn)綇娬{(diào)靈活性，即短期服務(wù)，而且是要以人為本的服務(wù)，讓房客感到滿意。第三，從價格方面來看，自助量販?zhǔn)绞前戳坑媰r，因而其費用支出遠遠低于其它住宿方案。這從定價上就可以看出，一間公寓如果按月出租一般需要 600 元，而按日每天 就需要 50 元 100元之間。兩者相較，短期上看，對房客而言，租賃按日表面上是處于不利地位；但從長遠看，自助量販?zhǔn)降亩唐谛б媾c優(yōu)勢服務(wù)彌補了價格差，而且每位大學(xué)生每月參與自助量販?zhǔn)降南M方式不同。所以，一些大學(xué)生愿意選擇“自助量販?zhǔn)健辈煌鈶{期消費。再加上，自助量販?zhǔn)降膬r格相對賓館、旅社、酒樓等的價格較為低廉且離校園較近（地理位置占優(yōu)），更是使得自助量販?zhǔn)匠蔀榇髮W(xué)生的寵兒，在高校周圍能夠生存與發(fā)展。 二、大學(xué)生自助量販?zhǔn)叫袨榈脑蚍治?自助量販?zhǔn)浆F(xiàn)象在大學(xué)生校園中的出現(xiàn)，自助量販?zhǔn)绞袌鲈诖髮W(xué)校園中的 發(fā)展，有著多方面的因素，是多種原因綜合的結(jié)果。 第一，房地產(chǎn)市場發(fā)展是先決條件。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，高校周圍的房地產(chǎn)市場得到巨大開發(fā)，特別是大學(xué)城的建設(shè)，更是促進其周圍的房地產(chǎn)市場 3 3 發(fā)展。這些都引起房地產(chǎn)市場競爭激烈度的加劇，導(dǎo)致競爭領(lǐng)域拓延至高校；一些具有遠見的商人把目光瞄向了學(xué)生市場。高校校園里面出現(xiàn)的琳瑯滿目、色彩斑斕的廣告就是憑證。在市場經(jīng)濟條件下，消費者需求的多樣化，以及消費能力的層次化，房地產(chǎn)市場的發(fā)展必然也走向多樣化。青年單身公寓、小型公寓等房產(chǎn)類型日益涌現(xiàn)，符合現(xiàn)時代單身者的 居住需要；而且價格也比正常的居民居住房便宜，適合獨居者的經(jīng)濟承載能力。因而，一些具有較強經(jīng)濟意識的資本充裕者便利用和抓住房地產(chǎn)這一發(fā)展契機，在高校周圍開發(fā)自助量販?zhǔn)缴猓宰赓U房屋的形式實現(xiàn)地產(chǎn)價值的增值。而且，一些房地產(chǎn)商根據(jù)大學(xué)生市場的特殊情況，采取特色的房地產(chǎn)市場營銷策略，參與“自助量販?zhǔn)健钡慕?jīng)營。加劇了“自助量販?zhǔn)健笔袌龅母偁?。突出表現(xiàn)為“自助量販?zhǔn)健迸c“月租房”市場之間的競爭，自助量販?zhǔn)脚c自助量販?zhǔn)街g的競爭。由于自助量販?zhǔn)绞袌龅臄U大侵占了一些月租房市場以及自助量販?zhǔn)降挠欣蓤D，也使一些原有的月租 房轉(zhuǎn)型為自助量販?zhǔn)?，更是促進了自助量販?zhǔn)绞袌龅姆睒s。正是房地產(chǎn)市場的發(fā)展創(chuàng)造的房產(chǎn)這一先決條件，推動了自助量販?zhǔn)绞袌龅陌l(fā)展。 第二，大學(xué)生主體性需要是推動力。“自助量販?zhǔn)健敝阅軌蜻M入大學(xué)生市場，不僅與自助量販?zhǔn)降墓┙o存在關(guān)聯(lián)，而且與大學(xué)生的消費需求更相關(guān)。大學(xué)生的需要成為“自助量販?zhǔn)健爆F(xiàn)象在校園興起的不可推動因。首先是大學(xué)生渴望個人空間與小群體互動的結(jié)果。一些大學(xué)生為準(zhǔn)備考研，為了不影響他人及不受他人的影響，而且又要兼顧學(xué)校的事情，“自助量販?zhǔn)健北愠闪私鉀Q其困難的良藥，為其提供了便利。而且 在校園里面受學(xué)校規(guī)章制度的影響，個人活動的自由度有限。自助量販?zhǔn)綖槠涮峁┝肆己玫膫€人活動空間。特別是一些同學(xué)聚會、娛樂活動等可以利用自助量販?zhǔn)降脑O(shè)施來舉行，而且價格又低廉。再者在自助量販?zhǔn)絻?nèi)的個人小群體范圍的互動也不會如在校園內(nèi)影響他人及其他群體。正是自助量販?zhǔn)綖榇髮W(xué)生群體提供了個人空間及小群體互動的可能性，使得其在大學(xué)生中擁有廣闊的市場前景。其次，大學(xué)生婚前性行為的場所需求?！白灾控?zhǔn)健钡牧硪环N名稱為“戀人房”。它為一些處于戀愛而未結(jié)婚的大學(xué)生的同居生活提供便利條件。處于青春期的大學(xué)生，他們的性生理已經(jīng) 成熟，且性心理也正在逐步走向成熟。而且新時期大學(xué)生戀愛觀念日益開放，傳統(tǒng)道德觀念逐漸淡化，對婚前性行為的態(tài)度也較為寬容。大學(xué)生婚前性行為需要有場所作為平臺，對自助量販?zhǔn)降男枨蠛糁觯灾控準(zhǔn)綖槠浯詈昧肆己玫钠脚_。 第三“萬才公寓”自助量販?zhǔn)焦⑹且患覟榇髮W(xué)生提供個性時尚的自助式住房與優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)的大學(xué)量販?zhǔn)焦?，擁有風(fēng)格迥異的住房設(shè)計和舒適溫馨的休閑雅座等。一系列“時”自助住房為來往租客提供新穎個性的視覺文化體驗。我們“萬才公寓”自助量販?zhǔn)焦⒈局白饪蜑橹行摹钡脑瓌t，通過把經(jīng)濟型酒店的特點 和高檔酒店的特色服務(wù)相結(jié)合，針對大學(xué)附近旅店業(yè)現(xiàn)有市場的劣勢和空隙，迎合大學(xué)生群體的消費水平和行為特征開辟一片屬于大學(xué)自己的特色量販 4 4 式公寓。目前市場處于惡性價格競爭之中，各量販?zhǔn)焦⒚つ拷档蛢r格以吸引租客。自助量販?zhǔn)焦⒌倪M入需直接面對這場價格戰(zhàn)，以中等價格、高品質(zhì)服務(wù)換取租客源后立足該市場。同時，我們的模式較易模仿，所以在長期戰(zhàn)略中須抓住點目標(biāo)租客進行人性化、高標(biāo)準(zhǔn)的特色服務(wù)。我們選擇走專一化的可持續(xù)發(fā)展路線，定位明確，整個發(fā)展過程都把大學(xué)附近作為主要市場，做到成功把雞蛋放在一個籃子里。注重短期目標(biāo)和中長 期戰(zhàn)略相結(jié)合，穩(wěn)步進軍，最終實現(xiàn)成為一支中國旅店業(yè)領(lǐng)域的異軍的共同愿景。 與此同時，我將和家人一起來經(jīng)營這個自助量販?zhǔn)焦?。我們的量販?zhǔn)焦⒈局耙宰饪蜑橹行?，以服?wù)為半徑，圓滿您的需求”的服務(wù)宗旨， 365 天為租客提供舒適放心、優(yōu)質(zhì)新穎的住宿服務(wù)。規(guī)范化管理、創(chuàng)新型設(shè)計、合理價位、與時偕行的自助文化等，都將充分利用市場資源，以實現(xiàn)公司的價值增值。 第一章： 萬才投資 公司 公司介紹 廈門萬才投資管理有限公司（簡稱：萬才投資）以整合優(yōu)秀的人才隊伍以及不斷創(chuàng)新的商業(yè)模式、對資本市場進行投資服務(wù)，憑借理性、知識和經(jīng)驗 ，為客戶提供專業(yè)化、多元化、個性化的投資組合方案及實施支持，使其享受到專業(yè)化的投資管理服務(wù)及附加價值，以 “ 誠信、穩(wěn)健、互利、共贏 ” 為宗旨，實現(xiàn)客戶財富增長最大化：我們特別強調(diào)優(yōu)秀的創(chuàng)業(yè)團隊及經(jīng)營模式的創(chuàng)新，最終形成“ 萬才商業(yè)模式 ” 品牌的永續(xù)發(fā)展。 5 5 “ 萬才投資 ” 已經(jīng)與國內(nèi)外優(yōu)秀的風(fēng)險投資機構(gòu)、高科技創(chuàng)業(yè)園及個人資本建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，萬才投資向戰(zhàn)略聯(lián)盟投資者提供優(yōu)質(zhì)的項目，實時向投資者提供企業(yè)運營的財務(wù)報告及風(fēng)險評估報告和解決策略。 目前 我們 涉足行業(yè)包含： 互聯(lián)網(wǎng)、商業(yè)地產(chǎn)、建材、連鎖商超、生態(tài) 旅游、美業(yè)、農(nóng)業(yè)、健康業(yè)、影視傳媒、教育、休閑娛樂餐飲酒店 廈門成功投資 20幾家公司，在翔安區(qū) 項目： 廈門夜蘋果娛樂有限公司、廈門快樂迪娛樂有限公司、寶生園股份有限公司及數(shù)家中型商超，其項目贏得福建省及廈門市領(lǐng)導(dǎo)的現(xiàn)場指導(dǎo)及贊揚，下圖： 圖為：翔安區(qū)黃副區(qū)長、林奕田副區(qū)長及各區(qū)領(lǐng)導(dǎo)考察指導(dǎo)張萬才項目發(fā)展 圖為：翔安區(qū)黃副區(qū)長及各區(qū)領(lǐng)導(dǎo)考察指導(dǎo)張萬才項目發(fā)展 圖為：倪超廈門市副市長與張萬才論投資 圖為：姜紹豐福建省副廳長至張萬才論項目 6 6 圖為： 福建 省委常委、廈門市委書記王蒙徽及相關(guān)廈門市領(lǐng)導(dǎo)多次關(guān)心和指導(dǎo) 張萬才項目 第二章： 萬才公寓項目目標(biāo)規(guī)劃介紹： “萬才公寓”自助量販?zhǔn)焦⑹且患覟榇髮W(xué)生提供個性時尚的自助式住房與優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)的大學(xué)量販?zhǔn)焦?，擁有風(fēng)格迥異的住房設(shè)計和舒適溫馨的休閑沙發(fā)雅座等。以自助住房為學(xué)生及來往租客提供新穎個性的住宿環(huán)境。 量販?zhǔn)焦⑦x址在廈門翔安區(qū)廈門大學(xué)學(xué)院附近。這里住宿市場未曾被開發(fā)，利于量販?zhǔn)焦l(fā)展。而服務(wù)對象主要為在校大學(xué)生，他們不斷增長的住宿文化需求則有利于自助量販?zhǔn)焦⒌慕?jīng)營與推廣。公司樹立正確的經(jīng)營理念，通過 采取有效的營銷戰(zhàn)略，來實現(xiàn)公司的持續(xù)發(fā)展。 公司創(chuàng)業(yè)初期擬采取直線型組織結(jié)構(gòu)，實行總經(jīng)理負責(zé)制，下屬部門有市場部、人事部、財務(wù)部、客服部。公司通過對組織內(nèi)外部人員的有效開發(fā)、規(guī)范培訓(xùn)、合理分配以及激勵措施等，結(jié)合創(chuàng)新的管理方法和程序，建立規(guī)范有效的人力資源管理制度。在此之上，致力營造良好的企業(yè)文化，讓企業(yè)步入高水平層次。 量販?zhǔn)焦⒈局耙宰饪蜑橹行?，以服?wù)為半徑，圓滿您的需求”的服務(wù)宗旨， 365天為租客提供舒適放心、優(yōu)質(zhì)新穎的住宿服務(wù)。規(guī)范化管理、創(chuàng)新型設(shè)計、靈動方式合理定價位、與時偕行的自助文化等，都將 充分利用市場資源，以實現(xiàn)公司的價值增值。 服務(wù)介紹： “萬才公寓”自助量販?zhǔn)焦⒈局白饪蜑橹行摹钡脑瓌t，通過把經(jīng)濟型酒店的特點和高檔酒店的自助特色相結(jié)合，針對大學(xué)附近旅店業(yè)及民宿業(yè)現(xiàn)有市場 7 7 的劣勢和空隙，迎合大學(xué)生群體的消費水平和行為特征開辟一片屬于大學(xué)自己的特色量販?zhǔn)焦ⅰ?住 房 萬才公寓由廈門翔發(fā)地產(chǎn)有限公司開發(fā)，共 5#6#兩棟，其中 5#樓建筑面積8636平方米， 全棟合計 198套（一房一廳 54套、單身公寓 144套）； 6#樓建筑面積 5845 平方米，全棟共 162 套公寓；都 配有獨立衛(wèi)生間，共有 306 間住房。本量販?zhǔn)焦⑼ㄟ^對租客群體的住宿需求分析，設(shè)計了以下幾點服務(wù)特色： 8 8 房間結(jié)構(gòu)部署圖 1、配備人靈活性化。提供租客需要的設(shè)施，如：空調(diào)、電風(fēng)吹、 網(wǎng)絡(luò)端口等。 2、舒適安全。星級的床墊、布局讓租客感受到家的溫暖，另外根據(jù)自助風(fēng)格提供水床等優(yōu)質(zhì)的服務(wù)；消防、人防均按國家標(biāo)準(zhǔn)實施，住房門均采用電子門鎖，保障租客隱私安全。 9 9 3、 自助文化氣息?！叭f才公寓”圍繞“時”字設(shè)計了四個自助，分別為：“時令”、“時差”、“時世”和“時尚”，以彰顯我們“與時偕行”的自助文化 。再以每個房間特有自助展開住房的布置風(fēng)格，如“時令”自助又包括“惜春”、“驚夏”、“秋思”、“冬戀”等。 4、 多元化風(fēng)格。將住房分為“單人房”、“雙人房”以及“多人房”。其中“多人房”是我們主推的特色之一，時尚個性的多人床墊給量販?zhǔn)焦⒑妥饪碗p方都能來帶滿意與節(jié)約的雙贏 效果。 5、 服務(wù)質(zhì)量高。量販?zhǔn)焦⒌挠布O(shè)施都統(tǒng)一向廠家訂購，節(jié)約成本且質(zhì)量安全有保證；本著“租客為中心”的原則，我們將定期給員工培訓(xùn)，并做到微笑、高效滿足租客需求。 10 10 6、 創(chuàng)意溝通。 本量販?zhǔn)焦⒁庖匀诵曰姆?wù)征服租客，“讓租客開口”改進不足。利用多處空余空間設(shè)有“留言板”，讓租客提建議、發(fā)表看法甚至記錄他們心情等。 7、低碳環(huán)保。節(jié)能節(jié)水系統(tǒng)的使用、可循環(huán)利用品的收集，創(chuàng)造一個低碳環(huán)保的住宿體驗。 11 11 B、量販?zhǔn)焦⒃O(shè)施 本量販?zhǔn)焦⒌脑O(shè)施主要包括后勤設(shè)施和附加產(chǎn)品設(shè)施。 后勤設(shè)施主要包括總服務(wù)臺、倉庫、儲存間、衛(wèi)生清理間等。 附加產(chǎn)品設(shè)施即為自助便捷生活產(chǎn)品超市 等多種形式吸引租客。 12 12 第三章： 市場分析： 大學(xué)生校外租房狀況的調(diào)查分析 通過問卷調(diào)查 ,可知大學(xué)生校外租房比較普遍 ,原因包括社會實踐、打工需要 ,考研需要 ,戀愛交友需要等。要區(qū)分原因有針對性進行管理 ,加強思想引導(dǎo) ,開展豐富多彩的文化活動 ,加大違紀(jì)處理力度。 一 調(diào)查的背景及目的 1. 調(diào)查背景 近年來 ,國民經(jīng)濟的發(fā)展 ,高等教育管理體制的調(diào)整變化 ,我國 高校學(xué)生的生活方式也隨之發(fā)生了悄然改變 ,出現(xiàn)了大批學(xué)生在外租房居住的現(xiàn)象 ,并且有愈演愈烈的趨勢。大學(xué)生為何不在學(xué)校居住 ? 選擇在校外租房的理由是什么 ? 在校外居住的感受如何 ? 社會如何看待大學(xué)生的校外租房現(xiàn)象 ? 針對校外租房高校管理方有什么對策 ? 圍繞這些問題 ,我們開展了系列社會調(diào)查。 2、調(diào)查目的 通過對在校大學(xué)生 (包括租房者和未租房者 )的調(diào)查 ,掌握大學(xué)生在外租房的第一手資料 ,對校外租房問題的利弊得失做一個客觀的分析。為各高校的學(xué)生管理部門制定可行的教育對策和約束機制 ,培養(yǎng)良好校風(fēng)、學(xué)風(fēng)提供可行的參考。 二 調(diào)查的方法及對象 1. 調(diào)查的方法 第一步 ,調(diào)查問卷。設(shè)計自助明確的問卷 ,采取隨機投放、匿名回答的方式完成問卷的調(diào)查。第二步 ,對相應(yīng)的管理宿舍管理系統(tǒng)的人員做調(diào)查。邀請相關(guān)宿舍管理系統(tǒng)的老師和學(xué)生以“大學(xué)生校外租房”為自助進行詢問 ; 第三步 ,個案研究法。選擇幾名校外租房實踐者 ,在對其行為持續(xù)觀察的基礎(chǔ)上進行深入走訪。 2. 調(diào)查對象 以西南交通大學(xué)峨眉校區(qū)中的在校大學(xué)生為主體 ,調(diào)查時分為曾經(jīng)或者現(xiàn)在還在租房的同學(xué)的看法和從未租過房的學(xué)生對大學(xué)生校外租房的看法 ,同時輻射到從事宿舍管理的高校管理層的看法和見 解。 三 調(diào)查的基本情況與分析 1. 本次調(diào)查的基本情況 本次調(diào)查共發(fā)放問卷 300 份 ,回收問卷 269 份 ,回收率為 89. 67 % ,回收的問卷中有效問卷 247 份 ,問卷有效率為 82. 33% ,問卷樣本的回收有效率和回收樣本的有效度都已達到一般社會問卷調(diào)查的標(biāo)準(zhǔn)。綜合此次調(diào)查對象的基本情況可見 : (1)按性別比例看 ,此次調(diào)查的男女比例為 158: 89,而校外租房的男女比例為 65: 17,在校外租房的男生所占比例達到 79. 27%。 (2)按年級看問卷顯示校外租房的情況 ,大一 :大二 :大三 :大四為 1. 22%: 13. 41%: 37. 80%: 47. 56% ,可以清楚了解到目前在校的大學(xué)生中在校外租房的學(xué)生以大三、大四的學(xué)生居多 ,兩者比例達到 85. 37% (其中以考研為由在外租房的占 71. 59% ) 。 (3)按學(xué)生的生源所在地看 ,校外租房的學(xué)生中有 46. 34%來自大中城市 , 30. 49% 13 13 的學(xué)生來自小城鎮(zhèn) , 23. 17%的學(xué)生來自農(nóng)村。 2. 校外租房條件與大學(xué)學(xué)生宿舍條件的比較 (1)價格。高校擴招和后勤社會化改革進程中 ,很多學(xué)校提高了學(xué)生宿舍的收費標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)調(diào)查 ,一間 4 6人的宿舍 ,每人每年需繳住宿費 800 1200元 ,一間 8 10人的宿舍 ,每人每年需繳住宿費 500 800 元不等。而一人租住一間 10 15 平方的單間每月為 500之間 , 2 5 人租住一個套間每月每人的收費為 300350元之間。另配有空調(diào)、熱水器等家電的出租房收費一般人均每月 300 元及以上。比較之下可以說 ,學(xué)生認為同樣的價格可以在校外租到性價比更高的房子。 (2)人數(shù)。問卷顯示在校外租房的學(xué)生中 ,一人獨租的 52人 ,二人合租的為 21 人 ,三人或更多人合租的為 9 人 ,合租比例僅為 36. 59% ,與學(xué)校住宿一般是多人合住相比恐怕能享受 單間是校外租住的主要原因之一。 (3)基本生活措施。校園內(nèi)住宿 ,宿舍一般僅提供電話、網(wǎng)絡(luò) ,而校外租房居住 ,可以根據(jù)自身的經(jīng)濟條件選擇更多的生活設(shè)施 ,除電話、網(wǎng)絡(luò)之外 ,電視機、熱水器、廚具、空調(diào)等均是很多學(xué)生選擇的原因之一。從已在外租房居住的同學(xué)的問卷顯示 ,網(wǎng)絡(luò)是在外租房的必需條件之一 ,而是否有固定電話則隨著手機的普及并不構(gòu)成租房的主要原因。另當(dāng)有大規(guī)模的體育賽事直播的時候 ,很多體育迷愿意出去租住擁有電視機的自助量販?zhǔn)阶夥?,也在一定程度上顯示出出租房的硬件要優(yōu)于學(xué)校也是學(xué)生選擇在外租房的因素之一。 3. 大學(xué) 生校外租房的表現(xiàn)及其原因 (1)社會實踐、打工的需要。隨著改革的深入、貧富差距的加大 ,高校學(xué)生學(xué)習(xí)、生活費用的增加 ,在校大學(xué)生以多種形式在進行勤工助學(xué) ,另一部分學(xué)生為賺取畢業(yè)時就業(yè)的工作經(jīng)驗也兼職打工甚至經(jīng)商做生意 ,這些已經(jīng)成為一種較為普遍的現(xiàn)象 ,而這部分學(xué)生很大程度上需要一定的行為自由 ,這種自由需求與大學(xué)校園較為嚴(yán)格的宿舍管理規(guī)定有著矛盾沖突 ,于是大學(xué)生的校外租房就成了很自然的選擇。 (2)心理不適應(yīng)的需要。大學(xué)生的人際關(guān)系問題一直是大學(xué)生管理中十分棘手的問題 ,很多大學(xué)生上大學(xué)之前一直和父母或親人住在一起 ,為了考取大學(xué)過著“飯來張口、衣來伸手”的依賴性極強的生活 ,同時養(yǎng)成了個性強、作風(fēng)較散漫等特點 ,進入大學(xué) ,宿舍少則 2 - 4人一間 ,多則 10 - 12人一間 ,個性不同、生活習(xí)慣不同而造成的緊張人際關(guān)系也讓現(xiàn)在的大學(xué)生常常感到煩躁不安、無所適從 ,為了擺脫宿舍緊張的人際關(guān)系 ,緩解這種心理壓力 ,不少大學(xué)生采取了回避的生活態(tài)度 ,花錢出去尋求較為安靜的空間 ,更有甚者需求家長的陪讀。 (3)學(xué)習(xí)充電、考研的需要。社會的高速發(fā)展也在逐步抬高進入其中的門檻 ,與之應(yīng)運而生的就是校園中的備考族 ,研究生、公務(wù)員、托福、注冊會計師 、英語計算機等級證等 ,通過租房的方式尋求一個更安靜更能自由支配的空間對這部分學(xué)生而言確實能增加學(xué)習(xí)時間、提高學(xué)習(xí)效率 ,為考試成功加足籌碼。 (4)戀愛交友的需要。大學(xué)生談戀愛甚至結(jié)婚在當(dāng)今社會已經(jīng)不是什么新鮮事了 ,但目前中國絕大部分高校的宿舍管理制度都是禁止男女生長時間在異性宿舍逗留 ,或者對留宿異性給予極其嚴(yán)厲的處分的。為逃避學(xué)校嚴(yán)格的管理制度并達到長時間的廝守校外租房成了這部分學(xué)生的最好選擇。 (5)貪圖享樂和自由的需要?，F(xiàn)在的高校在讀學(xué)生都是二十世紀(jì)八、九十年代出生的學(xué)生 ,絕大部分都是獨生子女 ,獨生子女 在有其優(yōu)點的同時還有很多不容忽 14 14 視的缺點 ,而且隨著經(jīng)濟增長出現(xiàn)的貧富差距一定程度上在學(xué)生的生活方式和生活習(xí)慣中也有體現(xiàn) ,家境優(yōu)越的學(xué)生對較為簡陋的宿舍設(shè)施不滿意出去租房過舒適日子 ,個性較強的學(xué)生為弘揚個性、追求自由也出去租房自行支配作息時間等。 (6)身體不適、照顧家人的需要。與以上各種校外租房的學(xué)生相比 ,還有一類學(xué)生在校外租房是迫不得已的。如有學(xué)生患有慢性疾病需長期中藥治療 ,有學(xué)生患有隱性傳染病但不想放棄課堂學(xué)習(xí) ,有學(xué)生需要照顧患病家屬的起居生活。對這部分具有特殊困難的學(xué)生而言校外租房是不得已的選擇。 4. 大學(xué)生校外租房的理性思考及對策 隨著大學(xué)生在校外租房的人數(shù)越來越多 ,所引發(fā)出的問題也越來越多。這已經(jīng)成為高校學(xué)生管理工作面臨的一個新課題。很多高校已意識到問題的嚴(yán)重性和嚴(yán)峻性并采取了各種措施 ,但筆者認為 ,我們不能僅僅為解決學(xué)生的在外租房問題而去解決問題。高校的根本任務(wù)是培養(yǎng)社會所需要的素質(zhì)全面的高級專門人才 ,學(xué)生不論在哪里住宿 ,即使和學(xué)校簽訂了走讀協(xié)議 ,他們畢竟是學(xué)校的學(xué)生 ,學(xué)校對他們的健康成長負有責(zé)任。面對大學(xué)生校外租房對高校傳統(tǒng)的教育管理工作的沖擊和挑戰(zhàn) ,針對大學(xué)生校外租房的不同類型 ,我們應(yīng)該與時俱進 、不斷創(chuàng)新 ,積極開辟高校學(xué)生教育管理工作的新天地。 (1)加強學(xué)生思想政治工作 ,用正確的輿論引導(dǎo)學(xué)生。大學(xué)仍處于青少年身心繼續(xù)成長的階段 ,在新形勢下 ,高校應(yīng)根據(jù)大學(xué)生的特點積極開展有針對性的思想政治教育工作 ,從價值觀、人生觀、世界觀、創(chuàng)業(yè)觀等多方面積極引導(dǎo)。 (2)加大設(shè)施建設(shè)、加大學(xué)生宿舍的社會化改革力度 ,提高宿舍居住水平 ,滿足不同層次的學(xué)生需求。正確看待高校育人職能的一個重要方面是高校后勤也應(yīng)跟上高校不斷擴招的步伐 ,不斷加快學(xué)生宿舍的硬件設(shè)施建設(shè) ,加強對學(xué)生宿舍的科學(xué)管理、強化服務(wù)意識、提高居住環(huán)境質(zhì)量 ,體現(xiàn)“以人為本”的現(xiàn)代管理理念。大學(xué)生本身做為獨立個體 ,他有擴大自己居住空間、優(yōu)化居住條件的需求 ,高校應(yīng)因勢利導(dǎo) ,大力加強后勤保障工作 ,盡可能滿足學(xué)生多層 次的需求 ,為大學(xué)生營造良好的生活學(xué)習(xí)環(huán)境而做出切實的行動。 (3)開展豐富多彩的校園文化活動 ,用健康向上的活動吸引學(xué)生。校園文化是通過豐富多彩的寓思想性、趣味性于一體的文化活動 ,以及通過校園的整體布局、建筑設(shè)施等的美化 ,來潛移默化地影響學(xué)生 ,真正發(fā)揮高校環(huán)境育人的功能 ,使大學(xué)生能受到良好的教育。我們必需積極開展豐富多彩、寓教于樂、富于創(chuàng)新的校園文化活動 ,如學(xué)術(shù)討論、學(xué)術(shù)交流、知識競賽、文藝匯演等 ,用以吸引校外租房的大學(xué)生 ,使他們受到良好的素質(zhì)教育。 通過以上市場調(diào)查我們做如下市場分析： 自助量販?zhǔn)焦儆诘湫蛣?chuàng)新的服務(wù)行業(yè)，進入的市場是高校附近。而且廈大生源量呈不斷增長趨勢，住宿市場頗具規(guī)模。選擇開設(shè)大學(xué)自助量販?zhǔn)焦⒂幸韵聨c原因： 1、自助量販?zhǔn)焦⒌男鲁狈闲率兰o(jì)大學(xué)生追求個性、時尚的特征； 2、廈門大學(xué)客源量大、相對集中，且交通方便，目前已近 13000多學(xué)員； 15 15 3、大學(xué)政策寬松，各方面可利用資源多，且水電費用、房租等都相對市區(qū)較低，投資成本可以 有效節(jié)約； 4、據(jù)調(diào)查，多數(shù)大學(xué)生的消費理念較前衛(wèi)，舍得投資生活； 5、據(jù)調(diào)查，自助量販?zhǔn)焦⒃诖髮W(xué)生城尚處于市場萌芽期，市場機會大； 6、據(jù)調(diào)查，旅店業(yè)零亂、規(guī)范差，自助量販?zhǔn)焦⑷胫鞯氖袌隹障洞蟆?市場描述 經(jīng)過走訪調(diào)查 20 余家農(nóng)家旅店（包括校外日租民宿、小型賓館）發(fā)現(xiàn)，廈門大學(xué)附近住宿市場處在較低端狀態(tài)，量販?zhǔn)焦⒍嘤擅窬咏?jīng)簡易改造而成的自助量販?zhǔn)交騻鹘y(tǒng)裝修略具規(guī)模的小型賓館館，設(shè)施簡陋、服務(wù)單一，已無法滿足當(dāng)代大學(xué)生不斷發(fā)展的住宿文化需求。且該住宿市場長期處于惡意價格競爭之中，造成低檔服務(wù)的 惡性循環(huán)。但調(diào)查顯示，這些住宿場所的日常入住率卻可以達到 30%，若黃金假期、開學(xué)等特殊時段，入住率可高達 80%以上，可見住宿市場的龐大，也顯示出不少人以安于現(xiàn)狀降低了對住宿文化的要求。 而自助量販?zhǔn)焦⒌某霈F(xiàn)恰好可以改變這一現(xiàn)狀，不僅可以優(yōu)化資源配置，填補市場空白，將市場導(dǎo)向服務(wù)競爭的新生市場，還可以讓租客享受富有特色的住宿體驗。而我們正憑借本身的特色及前瞻性的戰(zhàn)略目標(biāo)將在這個市場占據(jù)一席之地。 目標(biāo)市場 我們相信整個行業(yè)的主要發(fā)展趨勢將向著高質(zhì)量、價值導(dǎo)向型發(fā)展。我們將目標(biāo)市場細分為以在校大學(xué)生群體為主， 同時接納特殊考試時期考生流（如專升本考試、藝術(shù)生考試）、國家法定節(jié)假或周末來往覓友探訪者以及開學(xué)時新生家長 等，初期市場定位于市場。 第四章： 競爭分析： 我們選擇以一定范圍（即）內(nèi)的價格定位相似，提供產(chǎn)品相似的量販?zhǔn)焦⒆鳛楦偁帉ο蟆Ｒ罁?jù)此方法，結(jié)合調(diào)查訪問結(jié)果，我們將競爭對象分為三類：為 16 16 數(shù)較多的簡易改造的民間租房、簡易裝修的公寓、 4#樓裝修較好的酒店。 競爭描述 前面二者財務(wù)力量小，而且是一種緩慢的直營模式，信息共享狹窄障礙大，運營模式簡易。但由于地理環(huán)境所限，消費者的選擇匱乏，他們的依然屬于該市場的重要組 成部分，占據(jù)著不可忽視的市場份額。但是依據(jù)波士頓矩陣法分析，這些量販?zhǔn)焦⒍鄬儆凇笆莨樊a(chǎn)品”，其財務(wù)特點是利潤低，處于保本或略微盈利狀態(tài)。 4#樓酒店的數(shù)量稀少，價格較貴，僅在特殊考試期間較受歡迎。 市場進入障礙 目前市場處于惡性價格競爭之中，各量販?zhǔn)焦⒚つ拷档蛢r格以吸引租客。自助量販?zhǔn)焦⒌倪M入需直接面對這場價格戰(zhàn)，以中等價格、高品質(zhì)服務(wù)換取租客源后立足該市場。同時，我們的模式較易模仿，所以在長期戰(zhàn)略中須抓住點目標(biāo)租客進行人性化、高標(biāo)準(zhǔn)的特色服務(wù)。 核心競爭力： 進攻是最好的防守。價格競爭是市場上普遍的競 爭手段，雖然 打 倒了 對方，但同時 形成負效應(yīng)，進入惡性循環(huán) 。針對當(dāng)前市場，我們的核心競爭力在于： 第一， 成本領(lǐng)先。 一方面控制 每 項 活動成本，通過價值鏈管理追求成本節(jié)約；另一方面， 采取對租客無需求的資源與服務(wù)垂直切割的方式來最大化節(jié)約成本 。 第二，產(chǎn)品差異化。通過與眾不同自助風(fēng)格吸引租客的眼球，同時認真研究租客的需求與行為， 針對 租客 期望設(shè)立產(chǎn)品和提供服務(wù)，使自己和其他競爭對手區(qū)分開來，達到明顯的差異化。 這將是我公司的優(yōu)勢戰(zhàn)略。 第三，目標(biāo)專一化。未來 10年間我們定位的訴求對象是大學(xué)生，從而保證高效果 的服務(wù)，在這個范疇內(nèi)建立起我們的優(yōu)勢，超過較廣范圍內(nèi)的競爭對手。 第四，不斷創(chuàng)新?！按蚱瞥Ｒ?guī)，新瓶裝新酒”。從服務(wù)到管理，到專業(yè)的創(chuàng)意團隊，都與時偕行，不斷挖掘改變 ，贏得不同時期的競爭。 17 17 第五章： 經(jīng)營方式及營銷策略 自助量販?zhǔn)焦⒁元氂械淖灾幕?、特色的?jīng)營管理和專業(yè)化的服務(wù)在擁有高住宿需求的大學(xué)附近打開市場，以大學(xué)生為主要服務(wù)對象。根據(jù)大學(xué)客源流動的特點：國家法定節(jié)假的客源高峰期，每年的寒暑假假期行業(yè)都處于淡季制定合理有效的經(jīng)營方式，可以規(guī)定提前預(yù)訂或者合租的形式可享受優(yōu)惠，將住房長期出租等等手段來提高 業(yè)績。目標(biāo)為通過一年的專業(yè)化經(jīng)營，占有 20%市場份額。 產(chǎn)品策略 根據(jù)消費者的喜好我們劃分了四個模塊：時令、時尚、時世、時差，突出“時”，與時俱進，順應(yīng)潮流。在每個模塊下細分出不同的房間風(fēng)格，追求最大面積覆蓋消費者的需求。 價格策略 價格競爭并不是我們主要的競爭手段。但根據(jù)公司處于市場導(dǎo)入期的特點選擇針對性的銷售策略，向市場 滲透自助量販?zhǔn)焦⑼瑫r 以低廉的價格來吸納消費者，打破消費者原有的消費習(xí)慣。 1、產(chǎn)品導(dǎo)入期，采取緩慢滲透的價格策略，以低價格和低促銷費用推出新產(chǎn)品， 以 “ 高性價比 ” 、“定價差異 化”策略 定位市場競爭的優(yōu)勢地位 。達到成熟期，占有了一定的市場份額，即可根據(jù)需求對價格進行調(diào)整。 2、采用價格尾數(shù)定價策略以切合消費群體的求廉心理，一般采用“ 8”“ 9”作為尾數(shù)。 3、根據(jù)不同時期、不同客源量適當(dāng)調(diào)整價格。如五一、元旦等國家批準(zhǔn)調(diào)價的客流高峰期依據(jù)市場變動適當(dāng)調(diào)高價格，但整體價位水平不變。 宣傳策略 一方面通過與廈大學(xué)生宣傳合作，快速建立有效的服務(wù)銷售渠道。通過多種 18 18 低成本的媒介，比如校園廣播、直接信函、壁畫藝術(shù)（建筑外墻粉刷 觀宣傳）、期刊、橫幅、贊助社團等手段宣傳產(chǎn)品；另一方面到校 外一些大學(xué)生經(jīng)常涉足的地點（如學(xué)生街、影院等）擴大宣傳范圍。達到一定時期，采用更加有效的電視廣告媒體、網(wǎng)絡(luò)媒介等形式來提升品牌知名度。 促銷策略 在進入市場的初期，我們主要通過有針對性有效的方式進行促銷，以及一些比較別致的促銷手段。達