奧林匹克公園中心區(qū)地下空間（商業(yè)）建設(shè)項目建議書（代可行性研究報告）

奧林匹克公園中心區(qū)地下空間（商業(yè)）建設(shè)項目建議書（代可行性研究報告奧林匹克公園中心區(qū)地下空間（商業(yè)）建設(shè)項目建議書（代可行性研究報告目第一章總 一、項目概 二、可行性研究報告編制依 第二章項目建設(shè)背景及必要 一、項目建設(shè)背 二、項目建設(shè)的必要 三、項目進 第三章項目市場分 一、北京市宏觀經(jīng)濟發(fā)展及城市規(guī)劃情 二、北京房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分 三、北京市商業(yè)物業(yè)市場的發(fā)展現(xiàn)狀及趨 四、北京奧運中心區(qū)地下空間商業(yè)物業(yè)的市場前 第四章場址選 一、項目用地位 二、用地現(xiàn) 三、場址條 一、地下空間（商業(yè)）建筑規(guī)劃方 二、地下空間（商業(yè)）建筑設(shè) 三、建筑設(shè)計方 四、結(jié)構(gòu)專業(yè)設(shè)計方 五、設(shè)備專業(yè)設(shè)計方 六、電氣專業(yè)設(shè)計方 第六章環(huán)境影響評 一、項目場址環(huán)境現(xiàn)狀及對環(huán)境的要 二、項目建設(shè)與運營對環(huán)境的要 二、環(huán)保措 第七章節(jié) 一、編制依 二、項目耗 三、節(jié)能措 第八章勞動安全衛(wèi) 一、編制依 二、安全與勞動防 三、勞動衛(wèi) 四、衛(wèi)生防 第九章消 一、設(shè)計依 二、建筑消防措 三、消防給 五、滅火器配 六、消防電源及其配 七、空氣調(diào)節(jié)和防煙、排 七、消防控制系 第十章項目公司基本情 一、項目承辦單 二、機構(gòu)設(shè) 三、主要負責人簡 四、主要股東情況介 第十一章項目建設(shè)進度、管理模式及項目組 一、項目進度安 二、經(jīng)營運作方 第十二章投資估算及資金籌 一、投資估 二、投資計 三、資金籌 第十三章財務(wù)分 一、項目財務(wù)評價的有關(guān)問題說 二、財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選 三、成本費用估 四、財務(wù)分 第十四章項目風險預(yù)測與防 一、資金風險及防 二、工期風險及防 三、工程質(zhì)量風險及防 四、經(jīng)營風險及防 第十五章結(jié)論和建 一、結(jié) 二、建 附表 項目投資匯總表附表1- 第一部分地下空間（商業(yè)）項目投資表附表1- 第二部分地下空間（商業(yè)）項目投資表附表 投資計劃與資金籌措表附表 經(jīng)營收入與稅金估算表附表 折舊、攤銷估算表附表 項目損益表附表 長期借款還本付息計算表附表 現(xiàn)金流量表（全部投資附表 資金來源與運用表（計社會[2002]2551；（；（市建指辦[2005]116；（19；（京計投資字[2002]1060；（京發(fā)改投資函[2004]364；（京財經(jīng)二[2005]455奧林匹克中心區(qū)第一部分地下空間（商業(yè)）奧林匹克中心區(qū)第一部分地下空間（商業(yè)）奧林匹克中心區(qū)第一部分地下空間（商業(yè)）奧林匹克中心區(qū)第一部分地下空間（商業(yè)）奧林匹克公園中心區(qū)地下空間（商業(yè)）建設(shè)項目建議書（代可行性研究報告奧林匹克公園中心區(qū)地下空間（商業(yè)）建設(shè)項目建議書（代可行性研究報告第一章總奧林匹克公園中心區(qū)地下空間（商業(yè)）1080 所：朝陽區(qū)北辰東路8號2005項目規(guī)劃建設(shè)的地下空間（商業(yè)）16.17（1373的地下空間（商業(yè)54.2間建筑，20091-1第二部分地下空間（商業(yè)第二部分地下空間（商業(yè)1-1項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標表（續(xù)5財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元投資回收期（年奧林匹克公園控制性詳細規(guī)劃（2003奧林匹克公園控制性詳細規(guī)劃方案（2005-4（計社會[2002]2551；（；（京計投資字[2002]1060；（京發(fā)改投資函[2004]364；第二章2008292008，2008的批復(fù)（計社會[2002]2551號”意見，奧林匹克公園是北京2008年奧運會比200860%的金牌將在這里產(chǎn)生。2005年1（2004－2020。200242.912004年820054（商業(yè)）的招第三章1995102.997.6%，0.21.8GDP60.0%，占到絕對的優(yōu)勢。為迎接北京奧運會的順利舉辦，北京市將投資2800億元進行基礎(chǔ)設(shè)施的建58.2％。1473.322.5%；9931.39.5%；306718.2%。2004247230.4%；39.1%；1085.137.5%。505381.6%78.2%。從北京市商品房的歷史發(fā)展情況來看，90年代初期，商品房開復(fù)工面積曾經(jīng)有過一段高速增長的階段，1996年，由于房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟形式的調(diào)整，增長9.5％，GDP630％左右的增長速度，聯(lián)合國相關(guān)GDP（3400）的水平下，北京房地產(chǎn)業(yè)的快速擴“新奧運”的構(gòu)想是新一屆市委和全市各級黨組織肩負的重要歷史責任。奧運會的型零售商也不甘落后，將要在京開店；而BQ、歐倍德等家居連鎖店也要與國內(nèi)2003年，新開業(yè)的商業(yè)如石景山的沃爾瑪，中關(guān)村的家樂福，西單的君太100%的出租率。事實上，90年代后期以來，位于黃金地段的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)落成量開始逐漸一體的商業(yè)中心的發(fā)展。20050.9400400和區(qū)域集中在城市的周邊將會出現(xiàn)新的商業(yè)中心，比如正在投入運營的金源SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL，還有西環(huán)廣場、中關(guān)村廣場、21間。另外，10萬平方米以上的大型商業(yè)設(shè)施將不斷涌現(xiàn)，完備的商品、服務(wù)、商也不甘落后，將要在京開店；而BQ、歐倍德等家居連鎖店也要與國內(nèi)專營店26.766005040翔科技園主要以中國科學(xué)院各分院辦公地點，亞運中心區(qū)純辦公樓僅有遠大中90%2008年的北京奧運會，是在中國舉辦的第一屆奧林匹克運動會，政府非常2008年奧運會成功舉辦后，奧林匹克中心區(qū)將在短時間內(nèi)成為全球矚目的3（200）租金價格范圍：120-25·天，29-13·天。餐飲休閑一條街（慧忠路和慧忠北路）11-1.5平方米.天，14.5-6·天，22.5-4·天。第五大道（安立路與大屯路交界處）租金價格范圍：1層11-14元/平方米·天，25-7·天。5·天。第四章4-1圖4- 奧林匹克公園地理位置1159（環(huán)路680315504-2體育中4-210804-22003（商業(yè)）用地為圖4- 北京風玫瑰309.4℃，極端最低溫度為-27.4℃；年平均最高溫度為30.8℃，年極端最高溫度為39116古河道和金鉤河古河道之間的臺地區(qū)（參見圖4-4。整個臺地區(qū)地勢西北高東1‰，43m～47m圖 古河道邊 圖4- 工程地質(zhì)分區(qū)圖 第四紀覆蓋層厚度等值 圖4- 第四紀覆蓋層厚度等值線60m物理力學(xué)性質(zhì)及工程特性進一步可劃分為12個大層，各層巖土工程條件初步評4-1。表4- 中心區(qū)建設(shè)場地工程條件初步評價02m性為房渣土及1表4- 中心區(qū)建設(shè)場地工程條件初步評價表（續(xù)2m至12m粘性土、粉土該組地層中粉土、砂土層中賦存有第1層地下水16m62（層間水，該層還對較深基坑開挖和地基持力土層的工程性質(zhì)產(chǎn)生16m約25m60m1240、Ⅱ、ⅢⅢb下水長期觀測網(wǎng)”資料表明：奧林匹克中心區(qū)規(guī)劃建設(shè)場區(qū)地表以下50ｍ深度3（GB50011－200180.20g，設(shè)計地震分組為第一組。根中心的初步勘察測試結(jié)果，分析奧林匹克中心區(qū)現(xiàn)狀地面下20米深度范圍內(nèi)的土層等效剪切波速νse200m/s～230m/s4-6。圖4- 奧林匹克公園周邊道路系統(tǒng)示意510

圖4- 軌道交通示意圖3-圖3- 奧林匹克公園及周邊軌道交通系統(tǒng)示意33535表4- 周邊道路情況大屯路（北辰西～北辰東中一路（北辰西～北辰東（商業(yè)）1080北至大屯路。該部分地下空間（商業(yè)）16.86公（商業(yè)）4.64北至大屯路。該部分地下空間（商業(yè)）16.86公10805中軸線廣場地下空間（商業(yè)）2080911207841373圖7- 第一部分地下空間（商業(yè)）建筑規(guī)劃方案示意（商業(yè)500873154222.646427.713737440.7120809160l400014個8.54.2萬平方米。根據(jù)整體商業(yè)的規(guī)劃，利用建筑方案中內(nèi)街的設(shè)置，將適當位置的內(nèi)街或內(nèi)部通道作為地下空間（商業(yè)商業(yè)區(qū)域的防火隔離帶,替代防火墻將商業(yè)區(qū)劃分為相對獨立的安全區(qū)域（各自20000平方米4米—6開，起到阻止火災(zāi)蔓延的作用。3h的防火墻和甲級防火門分隔，平時，相臨兩側(cè)的區(qū)域利用常開防火3015Pa。4000平方米，并通過計算驗證防火分區(qū)的消防安全性。3.5米凈高，作為貨運出入口，在湖邊東路、景觀路、中一路設(shè)有地面機動車20部（6部觀光梯1224部。200《北京地區(qū)建筑地基基礎(chǔ)勘察設(shè)計規(guī)范》DBJ0l-501-《纖維混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》CECS基本風壓：0.45M／m2期(n＝50)基本雪壓：0.40KN／m2(n＝50)80.20g，設(shè)505022DN2000.25MPa。22DN200中水管，0.2MPa。120m。22個泵房，以2臺室內(nèi)消火栓泵、2臺自動噴灑給水泵。III類，根據(jù)規(guī)范要求車庫內(nèi)設(shè)置高倍數(shù)泡沫滅火系統(tǒng)。55℃生活熱水。 q—設(shè)計暴雨強度(US．ha)；(P＝5年Ψ24—18—25—18—24—18—24—18—25—18—23—18—地下空間（商業(yè)）260／5095／70℃采暖水。其中：6次換氣／小時280℃熔斷的防火閥。風機入口處防火閥與風機聯(lián)鎖?！督ㄖO(shè)計防火規(guī)范》GBJl6—87(2001年版《10KV及以下變電所設(shè)計規(guī)范》GB50053—源，擬以地鐵線為界，將本工程劃分為東、西兩區(qū)，東區(qū)商業(yè)建筑面積約155000m241550m253000m210KV中壓側(cè)采用四路專用線路供電，將四路電源分成東、西區(qū)兩組，每組TN—S溫度傳感斷線報警，啟停風機，超溫報警/跳閘，三相繞組溫度巡回檢測及最大值顯示等。進行負荷估算后，本工程用電量約為20000KVA，其中，東區(qū)用電量采用智能化能源管理系統(tǒng)對變配電系統(tǒng)進行監(jiān)測。在變配電室設(shè)監(jiān)控管理電能統(tǒng)計、分析和預(yù)測。本系統(tǒng)納入到地下空間（商業(yè)）Ra≥80。大面積的商業(yè)營業(yè)場所照明、30分鐘。1．防雷系統(tǒng)的設(shè)計根據(jù)現(xiàn)行《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》(2000年版)供通信網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)絡(luò)、計算機網(wǎng)絡(luò)(Internet/Intranet)、樓宇管理集成網(wǎng)利用地下空間（商業(yè)）的結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)構(gòu)成內(nèi)部高速局域網(wǎng)，實現(xiàn)與InternetInternetintranet，實現(xiàn)日MHz119專3w5w號筒式揚聲器。在火災(zāi)時，應(yīng)15dB內(nèi)設(shè)置擴聲系統(tǒng)。本工程地下車庫內(nèi)設(shè)置車輛引導(dǎo)系統(tǒng)，對本工程區(qū)域內(nèi)的車輛交通進行引第六章總懸浮顆粒物（TSP）日平均濃度在0.066～2.001mg/m3之間，非采暖期日44.2%58.8%49.5%。二氧化硫（SO2）日平均濃度在0.005～0.299mg/m3之間，非采暖期日平均濃度0%32.1%11.7%。二氧化氮（NO2）0.016～0.181mg/m3之間，非采暖期日平均濃度2.2%，7.6%，3.9%。一氧化碳（CO）0.5～7.9mg/m3之間，非采暖期日平均濃度7.8%24.6%10.5%。表6- 該區(qū)地下水水質(zhì)狀 6-2“4“1“4表6- 環(huán)境質(zhì)量標準限值（二級）GB3095-二氧化硫總懸浮顆粒物氮氧化物二氧化氮一氧化碳臭氧（Ⅲ類GB3838—化學(xué)需氧量生物需氧量溶解氧0.2（6-廢水綜合排放（三級GB8978-化學(xué)需氧量生物需氧量6-業(yè)）建筑建成后符合“民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范GB50325-2001”的聲的要求（民用建筑隔聲設(shè)計規(guī)范GBJ118—88。地下空間（商業(yè)）建筑內(nèi)采煙排放標準》(試行)GB18483－2001中的有關(guān)規(guī)定，達標后排放。通過加強地第七章20000kw。第八章《建設(shè)項目（工程）3表8- 各項衛(wèi)生標準相對濕度40-a二氧化碳b、沉降 個/甲醛地下空間（商業(yè)）第九章《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GBJ16-87（2001年版《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》GBJ140-90（2001年版400014個防火分區(qū)，地下空間（商業(yè)）建筑本項目中東側(cè)地下一層地下空間（商業(yè)）3h的防火墻和甲級防火門分隔，平時，相臨兩側(cè)的區(qū)域利用常開防火3015Pa。由該區(qū)域附近的市政管網(wǎng)分別引入兩條DN200～300輸水管線組成獨立的根據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GBJ16-87（2001年版（商業(yè)）建筑II級，自動噴水滅火系統(tǒng)消防用水28升/1小時。手提式干粉滅火器。對于變配電室一般采用MT3手提式CO2干粉滅火器。R≤1Ω。2060米的內(nèi)走1220050平方米，且經(jīng)常有人停留或可燃物較多的地下空間（商業(yè)30米，在排煙支管上280℃時能自動關(guān)閉的排煙防火閥。30分鐘。150毫米的距離。9830平方米，且有備用照明電源。顯示被保護建筑的重點部位、疏散方案及消防設(shè)備的位置（平面圖或模擬圖；0層，客梯門自動打開，人員疏散。消20分鐘。第十章 所：朝陽區(qū)北辰東路8號104610-1。圖10- 公司組織機構(gòu) 1961719657198581988101989719929200311－200412“2008”工程建設(shè)指揮“2008”20051“2008”工程建設(shè)指揮部副指揮，北京新奧集團有限注冊資金：700008北京北辰實業(yè)集團公司由北京市政府直接領(lǐng)導(dǎo)的大型綜合性企業(yè)集團,其）20418.822180031880129020706區(qū)"和"國優(yōu)小區(qū)"稱號，9業(yè)資質(zhì)。1992年，公司更名為“北京市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總公司”，名列北京市大，總公司下屬企業(yè)數(shù)量的不斷增多，企業(yè)集團初步形成。1999年，總公司實100088312約占48%；中高級職稱的人員占38%；各類專業(yè)技術(shù)人員占70%。集團中層以上干部中，絕大多數(shù)為30—40歲之間的青年高素質(zhì)人才，形成了一支有知識、有第十一章包括土方工程、抗浮工程等，第一部分地下空間（商業(yè)）2006年1開工，200612（商業(yè)）20091200912扶梯工程。第一部分地下空間（商業(yè)）2007年120076第二部分地下空間（商業(yè)）2009年12009122005年42009125第一部分地下空間（商業(yè)）20061～2006121220071～200766第二部分地下空間（商業(yè)）2005年4月～2005年12月以及2008年10月～2008年12月，前期準備階11-111-1地下空間（商業(yè)）時間第一部分地下空間（商業(yè)第二部分地下空間（商業(yè)第十二章（第二版（2001（商業(yè)）商業(yè)按本區(qū)域商業(yè)樓面毛地價的1/3進行測算，項目土地取得費用為12504.6地下空間（商業(yè)）25.012-112-2表12- 第一部分地下空間（商業(yè)）建筑工程費用估算(元表12- 第二部分地下空間（商業(yè)）建筑工程費用估算(元0.40%估算；第一部分地下空間（商業(yè)）建筑設(shè)計費取其工程費用的3.33%，第1.2/m21.5/m20.25%1.00%費用之和）5%取。項目總投資為204987.6萬元，其中，土地費用12504.625398.012-3。具體地下空間（商業(yè)）1-11-2。12-3（萬元第一部分地下空間（商業(yè)第二部分地下空間（商業(yè)第一部分地下空間（