第5篇-案例分析篇

GoldenRGoldenResources世紀(jì)金源集團(tuán)?物業(yè)管理規(guī)范世紀(jì)金源集團(tuán)?物業(yè)管理規(guī)范世紀(jì)金源集團(tuán)?物業(yè)管理規(guī)范GoldenResourcesPAGE4PAGE4PAGE5金源集團(tuán)````````````````````````````````````````````````````````````````````-PAGE1-第五篇案例分析篇1、報(bào)紙發(fā)放太晚，郵局何時(shí)對(duì)外營(yíng)業(yè)？郵局投遞報(bào)紙中間環(huán)節(jié)過(guò)多，造成報(bào)紙發(fā)放過(guò)晚，物業(yè)公司積極與郵局部門溝通，郵局網(wǎng)點(diǎn)開(kāi)發(fā)商竣工完畢后移交郵局部門，營(yíng)業(yè)時(shí)間由郵政部門決策，物業(yè)公司與郵政部門積極協(xié)商。2、小區(qū)內(nèi)經(jīng)常有人做廣告（包括電梯廣告等），收益歸誰(shuí)所有，是否征得業(yè)主委員會(huì)同意？《物業(yè)管理?xiàng)l理》第五十五條：利用物業(yè)共用部門，共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，業(yè)主所得受益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。3、居住小區(qū)，為何出現(xiàn)開(kāi)辦公司與美容院的情況《物業(yè)管理?xiàng)l理》配套文件匯編145頁(yè)京工商109號(hào)文件[2002年]，《關(guān)于在居民住宅樓內(nèi)設(shè)立企業(yè)有關(guān)問(wèn)題的通知》，住宅內(nèi)允許部分公司辦公，美容院未作明確規(guī)定，我司曾經(jīng)多次勸阻業(yè)主和經(jīng)營(yíng)者不要開(kāi)辦美容院。但物業(yè)公司是企業(yè)因此沒(méi)有權(quán)利對(duì)美容院進(jìn)行封查。4、小區(qū)內(nèi)養(yǎng)狗太多，物業(yè)公司如何管理，咬到人怎么辦？北京市大環(huán)境對(duì)養(yǎng)犬管理放寬政策，體現(xiàn)在每年的管理費(fèi)收入大幅度下降，以及擴(kuò)大寵物的出入范圍，我司積極宣傳《北京市養(yǎng)犬規(guī)定》并將內(nèi)容張貼于公告欄，并且看到不按照規(guī)定養(yǎng)犬的業(yè)主進(jìn)行勸說(shuō)，假如出現(xiàn)意外咬到人之后建議讓司法機(jī)關(guān)協(xié)調(diào)解決。5、公共部位的物品被業(yè)主不小心損壞，業(yè)主不愿意賠償，該如何處理？業(yè)主損壞物品應(yīng)該按照價(jià)賠償，如果不愿賠償，應(yīng)說(shuō)明道理，如果不是造價(jià)極高物品，可以酌情放棄要求賠償?shù)臋?quán)利，但應(yīng)向業(yè)主講明應(yīng)該賠償，把事情經(jīng)過(guò)寫下來(lái)，記錄在案。6、鍋爐房屬公攤面積業(yè)主不能接受，要物業(yè)公司給個(gè)說(shuō)法；熱水鍋爐房屬于共攤面積，在商品房購(gòu)買合同有明確說(shuō)明，北京房權(quán)字1998第1285號(hào)文有明確規(guī)定，供暖鍋爐房不計(jì)入公攤面積,只是小區(qū)的配套設(shè)施.7、維修基金應(yīng)由誰(shuí)收??？歸誰(shuí)所有？歸誰(shuí)管理使用？建設(shè)部《住宅共用部分共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》有明確規(guī)定，商品房銷售時(shí)，售房單位代為收取維修基金；維修基金與物業(yè)費(fèi)有本質(zhì)的區(qū)別，物業(yè)費(fèi)是業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)所支付的酬金，歸物業(yè)公司所有；而維修基金是專項(xiàng)用于住宅共用部位，共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后大修、更新、改造，基金來(lái)自所有業(yè)主，其產(chǎn)權(quán)人權(quán)所有；業(yè)主委員會(huì)未成立，維修基金原則上不得使用，確需使用的，應(yīng)按北京市有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)執(zhí)行，業(yè)主委員會(huì)成立后，維修金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審定后，業(yè)主大會(huì)通過(guò)后實(shí)施。8、底層（一層、首層）住戶能否免繳電梯費(fèi)？底層住戶與其它樓層一樣享有電梯的所有權(quán)，也就意味著享有受益權(quán)和承擔(dān)保養(yǎng)，維護(hù)等義務(wù)。9、業(yè)主提出要查物業(yè)公司帳目，可否允許？物業(yè)公司有權(quán)拒絕查帳的目的是監(jiān)督物業(yè)公司財(cái)務(wù)收支的公開(kāi)性與透明性，是否符合預(yù)算項(xiàng)目，在收支方面有無(wú)弄虛作假等，作為監(jiān)督方與被監(jiān)督方都需要就檢查結(jié)果做出權(quán)威的、有法律效力的結(jié)論，而個(gè)人無(wú)法提供具有合法效力的審計(jì)證明。10、已買了私家車位還交納管理費(fèi)嗎？車位的維護(hù)和管理成本一般由車場(chǎng)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用，及保安、保潔人工費(fèi)等，例如車場(chǎng)內(nèi)的監(jiān)控系統(tǒng)，消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、交通標(biāo)志系統(tǒng)等。11、物業(yè)公司能否以停水、停電的方式催交物業(yè)費(fèi)？物業(yè)管理的構(gòu)成不包括水電費(fèi)，水電不是物業(yè)所提供的服務(wù)，如果業(yè)主已從銀行或供電部門購(gòu)買電度，而物業(yè)無(wú)權(quán)停電，如果物業(yè)公司已為業(yè)主代交水費(fèi)，則可以停水催交水費(fèi)，而不能停水，停電催交物業(yè)費(fèi)。12、業(yè)主是小區(qū)的主人，物業(yè)公司是業(yè)主的仆人，對(duì)嗎？=1\*GB3①在法律上，雙方是平等的民事主體關(guān)系，雙方在平等自愿的原則下，通過(guò)雙方選擇簽訂合同明確各自權(quán)利和義務(wù)；=2\*GB3②在經(jīng)濟(jì)上，雙方是聘用與被聘用、服務(wù)與被服務(wù)、委托與被委托的關(guān)系，物業(yè)管理公平的服務(wù)是企業(yè)行為，是有償?shù)模瑯I(yè)主要為享受服務(wù)支付一定的費(fèi)用，這是一種服務(wù)與被服務(wù)的平等關(guān)系。13、業(yè)主委員會(huì)如何監(jiān)督物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)開(kāi)支？業(yè)主委員會(huì)可以監(jiān)督物業(yè)公司制定的小區(qū)全年財(cái)務(wù)預(yù)算，作為服務(wù)費(fèi)的收支準(zhǔn)則；業(yè)主委員會(huì)可以自行監(jiān)督，還可聘請(qǐng)注冊(cè)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所或?qū)徲?jì)師事務(wù)所以及政府有關(guān)物價(jià)主管部門審查物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)構(gòu)成、收支情況。14、業(yè)主小區(qū)出車禍，物業(yè)公司是否負(fù)責(zé)？如果肇事車輛系本小區(qū)業(yè)主，具有停車位或經(jīng)保安登記查證后進(jìn)入小區(qū)的，物業(yè)公司已盡到管理責(zé)任，則無(wú)賠償責(zé)任；如果肇事車輛是非小區(qū)業(yè)主車輛，保安員未經(jīng)詢問(wèn)、登記進(jìn)入小區(qū)的，這顯然保安疏于管理，未盡到責(zé)任，管理不力，是造成車禍的間接原因，則物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)部分賠償責(zé)任。15、路滑帶來(lái)人身?yè)p害，物業(yè)公司應(yīng)否賠償？如果是下雪或下雨，地面積雪很厚、積水很多，或結(jié)冰，而物業(yè)公司沒(méi)有及時(shí)清掃鏟除，也沒(méi)采取相應(yīng)警告措施，應(yīng)負(fù)部分賠償責(zé)任；如果路面均正常使用，無(wú)雨、無(wú)雪、無(wú)冰，業(yè)主自己摔傷與物業(yè)公司無(wú)任何關(guān)系。16、暖氣跑水，物業(yè)公司是否有責(zé)任？物業(yè)公司已通知業(yè)主檢修試暖、供暖的具體時(shí)間，但由于業(yè)主的客觀原因如出差，未能配合物業(yè)公司的檢修、觀察等，同時(shí)物業(yè)公司在沒(méi)有檢修又無(wú)其它相應(yīng)措施的情況下供暖、試暖，造成財(cái)產(chǎn)損失的，雙方均負(fù)有責(zé)任；物業(yè)公司已多次對(duì)業(yè)主告之檢修、試暖、供暖通知，業(yè)主沒(méi)能給予必要的配合，導(dǎo)致物業(yè)無(wú)法檢修查看，則屬于業(yè)主過(guò)錯(cuò)。物業(yè)公司不承擔(dān)任何責(zé)任；如果物業(yè)并未提前告知業(yè)主檢修、試暖、供暖的通知，而直接供暖，造成的損失由物業(yè)公司承擔(dān)；如果業(yè)主家的暖氣片拆改、移動(dòng)、更換等原因造成損害的應(yīng)由其施工單位負(fù)責(zé)任。17、房子存在質(zhì)量缺陷，業(yè)主能否拒交物業(yè)費(fèi)？房子有質(zhì)量問(wèn)題，是由于開(kāi)發(fā)商或建設(shè)單位造成的，業(yè)主可以找開(kāi)發(fā)商解決質(zhì)量問(wèn)題；開(kāi)發(fā)商與業(yè)主是賣方與買方關(guān)系，物業(yè)公司與業(yè)主是服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系，只要物業(yè)公司按照合同約定履行了義務(wù)，業(yè)主均應(yīng)向物業(yè)公司交納物業(yè)管理費(fèi)。18、房子我沒(méi)住過(guò)一天，為什么讓我交物業(yè)管理費(fèi)？物業(yè)管理費(fèi)是公共性服務(wù)收費(fèi)，是對(duì)小區(qū)共用設(shè)施、設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)、管理，而不是針對(duì)某個(gè)業(yè)主提供服務(wù)；業(yè)主是否入住，并不影響物業(yè)公司服務(wù)的提供，包括質(zhì)量、數(shù)量，例如保安不會(huì)因此少幾個(gè)，清潔不會(huì)少幾次；因不入住拒交費(fèi)，是損害了小區(qū)其他業(yè)主的合法利益，因不按期交納或拖欠物業(yè)管理費(fèi)，他同樣享受其他業(yè)主交付的物業(yè)管理費(fèi)所提供的物業(yè)管理服務(wù)。19、物業(yè)管理到底管理些什么或有什么服務(wù)？管理服務(wù)的范圍相當(dāng)廣泛，服務(wù)項(xiàng)目多層次多元化?？偟膩?lái)看物業(yè)管理涉及經(jīng)營(yíng)管理兩大方面，包含服務(wù)與發(fā)展兩個(gè)部分涉及的工作內(nèi)容比較繁瑣復(fù)雜。歸納起來(lái)可把物業(yè)管理分為以下三個(gè)方面：①基本管理與服務(wù)，又可稱為公共管理服務(wù)，分別為：房屋維修養(yǎng)護(hù)管理；房屋設(shè)備管理；環(huán)境衛(wèi)生管理；治安管理；供暖管理；消防管理；裝修管理；車輛管理。②綜合經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)又稱有償服務(wù)；③社區(qū)管理與服務(wù)。上述管理與服務(wù)主要負(fù)責(zé)公共區(qū)域，公共場(chǎng)所、公共部分、公共物品的管理，總之只要規(guī)定到合同成協(xié)議中的內(nèi)容，就是該小區(qū)管理服務(wù)的范圍。20、裝修堵塞下水管道損失誰(shuí)賠？=1\*GB3①如果物業(yè)公司制定了裝修管理辦法，業(yè)主均辦理開(kāi)工手續(xù)，并且物業(yè)公司履行了對(duì)裝修行為的監(jiān)管；同時(shí)，按時(shí)、按質(zhì)、按量完成該樓污水管道的例行清理。這種情況下，物業(yè)已盡到責(zé)任，物業(yè)公司無(wú)任何責(zé)任。=2\*GB3②如果業(yè)主私自開(kāi)工，裝修公司也沒(méi)按照小區(qū)房屋裝修規(guī)定操作，有意無(wú)意把裝修垃圾投入下水道造成堵塞，業(yè)主與裝修公司均有賠償責(zé)任。=3\*GB3③如果業(yè)主均按照物業(yè)公司相應(yīng)手續(xù)正常開(kāi)工，只是裝修公司沒(méi)有嚴(yán)格遵守房屋裝修管理規(guī)定施工，這時(shí)應(yīng)有業(yè)主找裝修單位賠償。=4\*GB3④如果查不出堵塞的責(zé)任人，應(yīng)有本樓戶型全體業(yè)主賠償，下水道為公用設(shè)施，屬相關(guān)業(yè)主共有，共用。21、業(yè)主家中被盜，物業(yè)公司是否負(fù)責(zé)任？=1\*GB3①如果合同中沒(méi)有約定業(yè)主室內(nèi)財(cái)產(chǎn)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)看管，就沒(méi)有責(zé)任。=2\*GB3②保安負(fù)責(zé)公共秩序的維護(hù)和公共財(cái)產(chǎn)的看管，對(duì)業(yè)主個(gè)人生活的居室內(nèi)財(cái)產(chǎn)無(wú)保護(hù)義務(wù)。=3\*GB3③如果業(yè)主能提供證據(jù)證明物業(yè)公司保安有失職行為，并且失職行為與被盜構(gòu)成因果關(guān)系，這時(shí)物業(yè)公司有部分賠償責(zé)任。例如，保安脫崗，外來(lái)人員隨便進(jìn)入小區(qū)，或案件偵破后小偷供認(rèn)，自己進(jìn)入小區(qū)時(shí)，沒(méi)任何人詢問(wèn)，登記。22、住戶高空拋物，物業(yè)公司怎么辦？物業(yè)公司首先安慰樓下業(yè)主，同時(shí)應(yīng)迅速派保潔員打掃衛(wèi)生，之后，派保安員重點(diǎn)監(jiān)控，查看是哪層業(yè)主所為。待事件穩(wěn)妥解決后，物業(yè)公司可以發(fā)一張針對(duì)性的通知將發(fā)生的事件及物業(yè)公司擬采取的管理措施詳細(xì)寫明，張貼后發(fā)給樓上每戶業(yè)主家中。23、在電梯內(nèi)受到他人傷害，物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任？=1\*GB3①如果該電梯交物業(yè)公司管理，但合同中并未規(guī)定電梯內(nèi)應(yīng)有專人負(fù)責(zé)電梯的管理，或者說(shuō)，該電梯本身就是自動(dòng)梯，不需要２４小時(shí)派人操作，則物業(yè)公司無(wú)賠償責(zé)任。=2\*GB3②如果該電梯交由物業(yè)公司管理，合同明確規(guī)定２４小時(shí)負(fù)責(zé)電梯管理，并且包括安全管理，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)負(fù)承擔(dān)責(zé)任。=3\*GB3③如果業(yè)主自己管理或由電梯公司管理，負(fù)責(zé)管理的一切問(wèn)題，并有相應(yīng)合同或憑證，則有全體業(yè)主或電梯公司負(fù)責(zé)。如果乘客的人身與財(cái)產(chǎn)安全沒(méi)有包括在電梯管理的內(nèi)容之內(nèi)，業(yè)主的傷害由自己承擔(dān)。24、外墻滲水，家具霉?fàn)€誰(shuí)負(fù)責(zé)？=1\*GB3①如果業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂的買賣合同中對(duì)此有約定，按約定處理。=2\*GB3②如果在保修期內(nèi)，出現(xiàn)滲水導(dǎo)致家具霉?fàn)€，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)。=3\*GB3③外墻屬公共部位，如果物業(yè)公司沒(méi)及時(shí)維修，保養(yǎng)，且家具霉?fàn)€確是滲水導(dǎo)致，物業(yè)公司應(yīng)負(fù)責(zé)任。25、個(gè)別業(yè)主能否以未簽物業(yè)管理合同為由拒交物業(yè)管理費(fèi)？=1\*GB3①物業(yè)管理委托合同屬于集體合同，是物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)簽訂的，而不是與某單個(gè)業(yè)主簽訂。=2\*GB3②住宅房屋的公共部位，共用設(shè)施具有不可分割和管理服務(wù)共享的特殊性，不能因個(gè)別業(yè)主沒(méi)簽合同而使整個(gè)小區(qū)的共用設(shè)施，公共部位相關(guān)場(chǎng)地不進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)。=3\*GB3③物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)公共部位和共用設(shè)施設(shè)備的管理維修、保養(yǎng)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)管理費(fèi)用。26、業(yè)主委員會(huì)該不該拿到酬金？業(yè)主委員會(huì)由其正當(dāng)履行職責(zé)，履行職責(zé)本身就是勞動(dòng)的付出，付出勞動(dòng)就應(yīng)當(dāng)拿到酬金。酬金支出應(yīng)是業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)另行從新收取委員會(huì)酬金公約，不可以從物業(yè)費(fèi)里面支出。如物業(yè)與業(yè)主和委員會(huì)一致同意也可以另將該支出酬金加入到物業(yè)費(fèi)里一起交納。28、業(yè)主沒(méi)有參加業(yè)主大會(huì)投票，可以不接受大會(huì)通過(guò)的決議文件嗎？①業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)并不要求每位業(yè)主必須參加②業(yè)主大會(huì)做出決定，須經(jīng)與業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)，而不是全票通過(guò)。③業(yè)主大會(huì)做出指定修改業(yè)主公約，選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)等事項(xiàng)，須經(jīng)區(qū)域內(nèi)全體所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)，并不是必須全要通過(guò)。④建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》有明確規(guī)定：業(yè)主大會(huì)做出的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。所以業(yè)主不能因其未參加大會(huì)而不接受決議。29、物業(yè)公司保安打業(yè)主，業(yè)主能中止合同嗎？①選聘物業(yè)管理企業(yè)是經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)，并由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同，并不能因?yàn)閱蝹€(gè)業(yè)主的意志而中止；②保安打人是物業(yè)公司在履行合同中的服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主可以與物業(yè)公司協(xié)商解決，情節(jié)嚴(yán)重的，業(yè)主應(yīng)依法維護(hù)自己的權(quán)益。30、業(yè)主停在公共區(qū)域的車輛丟失，物業(yè)公司應(yīng)否賠償？如果業(yè)主的車輛停在物業(yè)公司指定的位置，且向其交納車輛保管費(fèi)，就形成了車輛保管關(guān)系，如果丟失，則物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)賠償責(zé)任。如果達(dá)不到上述條件，則物業(yè)公司不賠償。31、物業(yè)公司能否改變?cè)瓉?lái)設(shè)計(jì)，擅設(shè)停車場(chǎng)？①小區(qū)內(nèi)道路和公共場(chǎng)地或綠地的建設(shè)費(fèi)用是構(gòu)成開(kāi)發(fā)商建設(shè)成本的一部分，此費(fèi)用在銷售時(shí)已分?jǐn)傔M(jìn)銷售價(jià)格，因此，小區(qū)的道路、公共場(chǎng)地或綠地的使用權(quán)歸小區(qū)全體業(yè)主所有，物業(yè)公司無(wú)權(quán)改變。②小區(qū)的規(guī)劃在建設(shè)之前已經(jīng)政府相關(guān)部門的批準(zhǔn)，如果擅自更改規(guī)劃，則是違反政府有關(guān)法規(guī)、規(guī)定。32、業(yè)主砸壞鄰里車輛，物業(yè)公司是否有責(zé)任？①業(yè)主砸壞鄰里車輛，行為已對(duì)別人的財(cái)產(chǎn)造成了侵害，應(yīng)當(dāng)由侵害人對(duì)砸壞車輛進(jìn)行賠償，情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)由司法機(jī)關(guān)解決。②如果業(yè)主砸車時(shí)，物業(yè)公司人員在現(xiàn)場(chǎng)而沒(méi)采取任何相應(yīng)措施予以制止，物業(yè)公司管理不力，應(yīng)負(fù)連帶責(zé)任。33、物業(yè)公司員工違規(guī)操作造成的法律責(zé)任由誰(shuí)負(fù)責(zé)？①員工工作時(shí)間內(nèi)，從事的各種職責(zé)活動(dòng)，無(wú)論該活動(dòng)是否超出公司的規(guī)定，都是公司行為?！睹穹ㄍ▌t》有明確規(guī)定：企業(yè)法人對(duì)宅的法定代表人和其他工作人員的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承擔(dān)民事責(zé)任。所以物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承當(dāng)民事責(zé)任。同時(shí)，物業(yè)公司可以依據(jù)公司的管理制度和相關(guān)法律規(guī)定，向該員工追償。②如果員工的行為觸犯刑法，其刑事責(zé)任由員工自負(fù)