商業(yè)物業(yè)前期管理服務(wù)合同

前期物業(yè)管理服務(wù)合同開發(fā)建設(shè)單位：物業(yè)服務(wù)企業(yè)：開發(fā)建設(shè)單位：（以下簡稱甲方）地址：法人代表：物業(yè)服務(wù)企業(yè)：（以下簡稱乙方）地址：法人代表：根據(jù)國家、地方有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對(duì)##商業(yè)項(xiàng)目（以下簡稱本物業(yè)）實(shí)行專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)訂立本合同，供雙方恪守。第一節(jié)項(xiàng)目基本情況物業(yè)基本情況:物業(yè)名稱:##商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)類型：商業(yè)坐落位置:。標(biāo)段序號(hào)業(yè)態(tài)建筑編號(hào)高度建筑面積（m2）地下面積（m2）地上面積（m2）米以上面積為規(guī)劃核算容積率面積，實(shí)際面積應(yīng)以房管測(cè)繪報(bào)告為準(zhǔn)。第二節(jié)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)包括以下內(nèi)容：物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通；公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理；車輛停放管理；公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理；裝飾裝修管理服務(wù)；物業(yè)檔案資料管理；依法應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)的其它事項(xiàng)。乙方對(duì)入駐物業(yè)按附件四服務(wù)要求及標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，對(duì)空置區(qū)物業(yè)按附件四服務(wù)要求及標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。單個(gè)業(yè)主可委托乙方對(duì)其物業(yè)的專有部分或其他個(gè)性化需求提供維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)或其他個(gè)性化服務(wù)，但委托的單個(gè)業(yè)主應(yīng)就乙方所提供的服務(wù)另行支付費(fèi)用，服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用由乙方現(xiàn)場(chǎng)公示。第三節(jié)物業(yè)服務(wù)期限本物業(yè)服務(wù)期限自雙方簽訂項(xiàng)目移交確認(rèn)書且乙方進(jìn)場(chǎng)之日起至甲方或業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)之日止。第四節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式商業(yè)樓宇地上部分收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)采用酬金制收費(fèi)方式，空置期間由甲方向乙方支付。物業(yè)服務(wù)酬金制收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)酬金制計(jì)提比例：5%（稅后計(jì)提），物業(yè)公司為小規(guī)模納稅人，物業(yè)費(fèi)酬金計(jì)提比率為8.54%，物業(yè)公司為一般納稅人，物業(yè)費(fèi)酬金計(jì)提比率為12.11%；計(jì)提基礎(chǔ)：經(jīng)甲方審核通過的服務(wù)方案中人員薪金總額（即人員成本）為計(jì)提基礎(chǔ)?？罩梦飿I(yè)與入住物業(yè)共用乙方項(xiàng)目管理人員的，管理人員薪金成本按空置率（區(qū)域地上面積部分）分?jǐn)偞瞬糠殖杀?；單棟樓空置物業(yè)與入住物業(yè)共用乙方基層服務(wù)人員的，基層人員薪金成本按空置率（該樓地上面積部分）分?jǐn)偞瞬糠殖杀尽？罩闷陂g的維護(hù)運(yùn)行產(chǎn)生的相關(guān)能耗，由甲方直接支付給能源供給單位。乙方根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際空置情況，每季度（空置面積發(fā)生變化后，實(shí)時(shí)調(diào)整）制定空置房管理服務(wù)方案及報(bào)價(jià)，報(bào)審甲方通過后，根據(jù)審核后的報(bào)價(jià)結(jié)算。酬金制物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要用于以下開支：管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用（不含能耗費(fèi)）；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；管理費(fèi)分?jǐn)?；法定稅費(fèi)；物業(yè)管理企業(yè)計(jì)提的酬金。物業(yè)服務(wù)開辦費(fèi)物業(yè)服務(wù)開辦費(fèi)為零元（￥0.00）。前期介入費(fèi)為零元（￥0.00）。預(yù)付款支付乙方為甲方的前期物業(yè)服務(wù)單位，甲方同意在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同后五個(gè)工作日內(nèi)支付預(yù)付款25萬元（大寫：貳拾伍萬元整）。代收代付費(fèi)用如本項(xiàng)目的水、電、氣、暖的供給方委托乙方進(jìn)行代收代付各項(xiàng)費(fèi)用，乙方可與供給方協(xié)商收取一定比例的傭金，但不得向甲方、業(yè)主及物業(yè)使用人收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。如本項(xiàng)目的水、電、氣、暖的供給方委托乙方進(jìn)行代收代付各項(xiàng)費(fèi)用，則甲方、業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)于次月10日前向乙方繳納相關(guān)費(fèi)用。物業(yè)考核與費(fèi)用支付的相關(guān)約定甲方/業(yè)主將根據(jù)本合同內(nèi)有關(guān)規(guī)定及約定，定期對(duì)乙方進(jìn)行考核，考核結(jié)果與物業(yè)管理費(fèi)用支付直接掛鉤。考核形式為季度考核。服務(wù)期乙方根據(jù)甲方/業(yè)主要求上報(bào)物業(yè)服務(wù)運(yùn)行資料后，甲方/業(yè)主根據(jù)合同中的約定，對(duì)乙方進(jìn)行考核，并按考核結(jié)果向乙方支付季度物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。1、每季度對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)情況進(jìn)行一次綜合考評(píng)，確定考核分?jǐn)?shù)及評(píng)價(jià)等級(jí)，作為物業(yè)公司季度物業(yè)服務(wù)費(fèi)支付的依據(jù)?？荚u(píng)為百分制，考評(píng)內(nèi)容為：物業(yè)服務(wù)中心日常監(jiān)管（現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管、監(jiān)管通知書、表揚(yáng)嘉獎(jiǎng)等）。2、物業(yè)服務(wù)費(fèi)支付考核結(jié)果為A級(jí)（即：90分≤考核評(píng)價(jià)分值≤100分）：按合同約定全額支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)?？己私Y(jié)果為B級(jí)（即：80分≤考核評(píng)價(jià)分值＜90分）：減值支付該季度的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。項(xiàng)目使用的具體部門對(duì)其存在的差距或問題提出整改要求，并監(jiān)督整改落實(shí)，視整改情況支付減值后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。減值支付比例為：考核分值每減少1分物業(yè)管理費(fèi)減1%，具體費(fèi)用從下個(gè)季度的物業(yè)管理費(fèi)中扣除?？己私Y(jié)果為C級(jí)（即：考核評(píng)價(jià)分值＜80分）：物業(yè)服務(wù)費(fèi)減付20%。3、連續(xù)兩個(gè)季度綜合考評(píng)為C級(jí)，甲方/業(yè)主有權(quán)終止合同。甲方每次付款前，乙方應(yīng)開具等額正規(guī)發(fā)票，否則甲方有權(quán)拒絕付款并不承擔(dān)違約責(zé)任。第五節(jié)物業(yè)的經(jīng)營與管理停車場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)停車場(chǎng)的管理甲方有權(quán)直接管理或委托給第三方管理。當(dāng)甲方委托乙方管理時(shí)，由乙方與停車位使用人簽訂《停車位使用服務(wù)協(xié)議》，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：1、交房前地下車位服務(wù)費(fèi)按酬金制計(jì)費(fèi)（參照本合同第四節(jié)第二條物業(yè)服務(wù)酬金制收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）；交房后地下車位服務(wù)費(fèi)：80元/位/月。2、地下停車場(chǎng)委托乙方經(jīng)營的，車位擁有人有優(yōu)先使用權(quán)；車位經(jīng)營收入歸擁有人所有。乙方可與車位擁有人另行簽訂地下停車場(chǎng)經(jīng)營協(xié)議書。3、閑置的停車位甲方或業(yè)主委托乙方做臨時(shí)停車收費(fèi)經(jīng)營的，價(jià)格按照法律法規(guī)、價(jià)格管理部門規(guī)定或甲方/業(yè)主制定；臨時(shí)停車收入的10%歸乙方所有，用于停車服務(wù)費(fèi)。（臨時(shí)停車收入乙方可參與分成，用于停車服務(wù)費(fèi)，具體分成方式由甲方/業(yè)主與乙方另行協(xié)商。）特約服務(wù)收費(fèi)乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其它服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)遵從以下標(biāo)準(zhǔn)：屬于市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的按照市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)或低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格向業(yè)主和物業(yè)使用人收取；屬于政府指導(dǎo)價(jià)的按照政府指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行；乙方可按與業(yè)主和物業(yè)使用人協(xié)議商定的特約服務(wù)項(xiàng)目及項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。其它經(jīng)營收入其他共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的經(jīng)營由甲方獨(dú)立負(fù)責(zé)，也可由甲方委托乙方或第三方負(fù)責(zé)，相關(guān)事宜根據(jù)不同情況再行商定。第六節(jié)物業(yè)的承接查驗(yàn)甲方保證交付使用的物業(yè)符合國家規(guī)定的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。甲乙雙方應(yīng)按照《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》簽訂《物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議》。對(duì)于本合同簽訂后承接的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，甲乙雙方應(yīng)按照《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》進(jìn)行查驗(yàn)并簽訂確認(rèn)書，由雙方書面授權(quán)人員簽字并加蓋公章后確認(rèn)，作為界定各自在開發(fā)建設(shè)和物業(yè)管理方面承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)。在物業(yè)管理交接驗(yàn)收十個(gè)工作日前，甲方負(fù)責(zé)完成向乙方完整移交下列資料：物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；承接查驗(yàn)所必需的其他資料。未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目，可以根據(jù)開發(fā)進(jìn)度，對(duì)符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗(yàn)。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接最后一期物業(yè)時(shí)，辦理物業(yè)項(xiàng)目整體交接手續(xù)。甲乙雙方在承接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題，由甲方負(fù)責(zé)解決并承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。第七節(jié)甲方的權(quán)利和義務(wù)甲方應(yīng)在與首期首批購房者簽訂房地產(chǎn)買賣合同（含預(yù)售）之后7日內(nèi)，將房地產(chǎn)買賣合同（含預(yù)售）中約定的交房時(shí)間書面通知乙方。在房屋正式銷售之前，負(fù)責(zé)制定《臨時(shí)管理規(guī)約》，在購房人簽訂商品房買賣合同時(shí)，讓購房人對(duì)業(yè)主臨時(shí)規(guī)約予以書面承諾；同時(shí)商品房買賣合同中應(yīng)包含本合同的有關(guān)內(nèi)容。甲方應(yīng)在《臨時(shí)管理規(guī)約》及房屋買賣合同中明確物業(yè)服務(wù)費(fèi)的條件與計(jì)算方法。協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的工程等遺留問題：遺留問題由甲方敦促施工方負(fù)責(zé)處理，未按規(guī)定或約定時(shí)間處理的，由甲方負(fù)責(zé)處理。甲方依據(jù)國家相關(guān)規(guī)定及《房地產(chǎn)買賣合同》（含預(yù)售）中約定的交樓標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主交付房屋，并協(xié)助乙方順利辦理業(yè)主入住手續(xù)。其中包括但不限于以下內(nèi)容：保證水、電、燃?xì)狻叭ā?，（正式水、電未通前，臨時(shí)水、電收費(fèi)與實(shí)際成本差價(jià)部分由甲方承擔(dān)）；電話、燃?xì)夤芫€到戶；二次供水水質(zhì)經(jīng)防疫部門檢疫合格；按照政府交通主管部門要求，對(duì)停車場(chǎng)設(shè)置出入口，劃好車位線，安裝好限速器、安全防撞欄、通道指示牌等設(shè)施，并協(xié)助辦理停車場(chǎng)使用許可證；完善本物業(yè)區(qū)域內(nèi)水、電、氣的總體計(jì)量及分戶計(jì)量裝置；按照本物業(yè)原有規(guī)劃設(shè)計(jì)及乙方提供的本物業(yè)整體標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)配備方案，對(duì)本物業(yè)各類設(shè)施、設(shè)備、房號(hào)、樓層號(hào)、棟號(hào)、消防疏散圖、本物業(yè)總平面圖、宣傳欄、公告、規(guī)約欄、會(huì)所、娛樂等公共場(chǎng)所、地下停車場(chǎng)及首層電梯廳內(nèi)外的各類標(biāo)識(shí)警示牌、指示牌和告示牌等在審定后進(jìn)行制作和安裝。本物業(yè)定于年月日為項(xiàng)目首期首批業(yè)主入住時(shí)間，如有變更，則甲方至少提前90天書面通知乙方，并在向業(yè)主交付新建商品房時(shí)，須執(zhí)行建設(shè)部關(guān)于商品住宅實(shí)行《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度的規(guī)定。在本合同有效期限內(nèi)，有權(quán)向社會(huì)各界宣布甲、乙雙方合作之事實(shí)，有權(quán)有選擇地播放、展示、發(fā)布與物業(yè)品牌有關(guān)的物業(yè)管理資訊、信息（如錄相、圖片、文字說明）、廣告等。不干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營活動(dòng)。法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定由甲方承擔(dān)的其它責(zé)任。第八節(jié)乙方的權(quán)利和義務(wù)自本合同簽訂之日起十五日內(nèi)，乙方指定本物業(yè)項(xiàng)目聯(lián)系人，便于與甲方溝通聯(lián)系。乙方須于本物業(yè)首批首期入住前90天內(nèi)組建物業(yè)管理處，配備主要物業(yè)管理人員，并代表乙方履行本合同的權(quán)利和義務(wù)。將物業(yè)管理特約服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法在其經(jīng)營場(chǎng)所或者收費(fèi)地點(diǎn)醒目位置公布。本合同終止時(shí)，乙方須向甲方或本物業(yè)業(yè)主委員會(huì)移交全部管理用房及物業(yè)管理的全部檔案、資料。在新的物業(yè)管理公司入駐時(shí)，做好設(shè)備設(shè)施、檔案資料、用房等的交接及善后工作。接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導(dǎo)、接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督。對(duì)甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人違反相關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)及《臨時(shí)管理規(guī)約》的行為采取適當(dāng)方式，告知、勸導(dǎo)、督促甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人進(jìn)行改正。向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等政府規(guī)定的各項(xiàng)費(fèi)用。甲方向乙方移交物業(yè)前，乙方應(yīng)配合甲方及全部參建單位（含甲方單獨(dú)采購設(shè)備的供應(yīng)商）簽訂三方工程（設(shè)備）質(zhì)保協(xié)議書（詳見合同附件五）。法規(guī)政策規(guī)定由乙方承擔(dān)的其它責(zé)任。第九節(jié)專項(xiàng)維修資金的使用專項(xiàng)維修資金的繳存按國家相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第十節(jié)管理用房依據(jù)本合同規(guī)定，在本項(xiàng)目物業(yè)首期首批業(yè)主入住前60天，甲方向乙方提供總建筑面積的約/M2已做好裝修并適應(yīng)本物業(yè)檔次的地上管理用房，上述用房的產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有，乙方在本合同期內(nèi)享有無償使用權(quán)。本合同終止時(shí)，乙方須向甲方或本物業(yè)業(yè)主委員會(huì)移交全部管理用房的交接及善后工作。第十一節(jié)違約責(zé)任甲方違反本合同第六節(jié)的第一條、第三條、第四條、第五條、第六條約定，致使乙方的管理服務(wù)無法達(dá)到本合同第二節(jié)的第一條、第二條、第三條約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，由此而產(chǎn)生的一切后果和責(zé)任均由甲方承擔(dān)。如因乙方自身的原因?qū)е鹿芾矸?wù)達(dá)不到本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，限期整改后仍不能達(dá)到目標(biāo)的，甲方有權(quán)解除本合同，甲方另行選聘物業(yè)管理公司；乙方并支付相當(dāng)于一個(gè)季度物業(yè)服務(wù)費(fèi)的違約金，造成其他損失的，應(yīng)一并賠償損失。甲方、業(yè)主或物業(yè)使用人違反本合同約定，未能按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)按應(yīng)繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的每日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付違約金。乙方擅自提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主和物業(yè)使用人就超額部分有權(quán)拒絕交納；乙方已經(jīng)收取的，業(yè)主和物業(yè)使用人有權(quán)要求乙方雙倍返還。甲方違反本合同第六節(jié)第一條的約定，拒絕或拖延履行保修義務(wù)的，業(yè)主、物業(yè)使用人可以自行或委托乙方修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及造成的其他損失由甲方承擔(dān)。因甲方房屋建筑（設(shè)施、設(shè)備）質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理；因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐稍O(shè)備設(shè)施損壞或重大事故的，由乙方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理（產(chǎn)生事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn)）。因甲方、業(yè)主或物業(yè)使用人原因未能按時(shí)繳納各項(xiàng)代收代付費(fèi)用，造成水、電、汽、暖等相關(guān)部門未能正常供給的，乙方無需承擔(dān)由此產(chǎn)生的各類損失與責(zé)任，且乙方可以不再進(jìn)行代收代付相關(guān)費(fèi)用，由相關(guān)供給方向相關(guān)使用人直接收取，由此造成乙方損失的，乙方有權(quán)向相關(guān)責(zé)任方索賠。雙方約定，以下條件下所致的損害，可構(gòu)成對(duì)乙方的免責(zé)事由：因不可抗力導(dǎo)致的中斷服務(wù)；因維修、養(yǎng)護(hù)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要而暫時(shí)停水、停電或停止共用設(shè)施設(shè)備的使用；非因乙方責(zé)任造成的供水、供電、供熱、供冷、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行中斷、障礙和損失；其它由于甲方、業(yè)主或和物業(yè)使用人以及其它第三人的原因?qū)е乱曳降奈飿I(yè)服務(wù)無法達(dá)到合同要求的。若經(jīng)政府相關(guān)部門批準(zhǔn)，本合同范圍內(nèi)劃分新的物業(yè)管理區(qū)域，該物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主自行委托新的物業(yè)服務(wù)公司的，則乙方在新物業(yè)管理區(qū)域范圍的物業(yè)服務(wù)義務(wù)自行終止，乙方應(yīng)于業(yè)主選聘新的物業(yè)公司后30日內(nèi)完成交接手續(xù)。若因乙方拒絕、拖延辦理交接手續(xù)或交接資料不完善，則乙方應(yīng)向甲方支付相當(dāng)于本合同范圍內(nèi)1年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。第十二節(jié)爭議解決甲乙雙方凡因履行本合同所引起或與本合同有關(guān)的任何爭議，雙方首先應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，任何一方均應(yīng)向項(xiàng)目所在地有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。第十三節(jié)其它事項(xiàng)甲乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，可另訂書面協(xié)議，對(duì)本合同的條款進(jìn)行修訂、更改或補(bǔ)充，另訂的書面協(xié)議與本合同具有同等法律效力。任何一方對(duì)對(duì)方的經(jīng)營信息及相關(guān)資料均負(fù)有保密義務(wù)，在本合同履行期間內(nèi)，不得以任何形式泄露。本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時(shí)，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法律法規(guī)及時(shí)協(xié)商處理，以避免損失的擴(kuò)大。本合同自雙方簽字并加蓋公章之日起生效，如甲乙雙方分別于不同日期簽署本合同，則以后簽署的一方簽訂的日期為本合同的生效日期。本合同解除或終止后，乙方應(yīng)將相應(yīng)的資產(chǎn)、檔案資料、財(cái)務(wù)賬冊(cè)等移交給甲方或新選聘的物業(yè)服務(wù)公司。本合同一式捌份，甲、乙雙方各執(zhí)肆份，每份均具有同等法律效力。（以下無正文）甲方：（蓋章）代表人：乙方：（蓋章）代表人：簽訂日期：簽訂地點(diǎn)：

附件一：物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃平面圖

附件二：物業(yè)構(gòu)成明細(xì)標(biāo)段序號(hào)業(yè)態(tài)建筑編號(hào)高度建筑面積（m2）地下面積（m2）地上面積（m2）1商業(yè)

附件三：物業(yè)共用部位明細(xì)1、房屋承重結(jié)構(gòu)；2、房屋主體結(jié)構(gòu)；3、公共門廳；4、公共走廊；5、公共樓梯間；6、內(nèi)天井;7、戶外墻面；8、屋面；附件四：物業(yè)管理服務(wù)要求及標(biāo)準(zhǔn)前期物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及要求第一部分物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及要求第一節(jié)前期介入階段主要工作內(nèi)容項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的構(gòu)建；參與總包、各專業(yè)分包工程的竣工驗(yàn)收；參與各專業(yè)分包單位、設(shè)備供應(yīng)商等的使用操作培訓(xùn)；與物業(yè)管理相關(guān)的各種資料的收集；了解熟悉項(xiàng)目情況；建設(shè)單位安排的其他工作。第二節(jié)空置房管理服務(wù)要求及標(biāo)準(zhǔn)（一）管理服務(wù)總要求1、物業(yè)公司的維護(hù)保養(yǎng)工作，應(yīng)保持房屋建筑的完好和設(shè)施設(shè)備的點(diǎn)檢。2、物業(yè)公司應(yīng)為空置區(qū)設(shè)計(jì)合理的巡邏動(dòng)線，做好空置房的設(shè)備巡查。3、物業(yè)公司應(yīng)定制空置房的環(huán)境衛(wèi)生保潔服務(wù)，保障空置區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境。4、物業(yè)公司應(yīng)對(duì)空置范圍內(nèi)的綠化進(jìn)行養(yǎng)護(hù)服務(wù)，保持區(qū)域的景觀效果和優(yōu)美環(huán)境。5、物業(yè)公司的維護(hù)保養(yǎng)工作，應(yīng)保持房屋建筑本體的完好和各項(xiàng)功能的正常。6、物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)各類設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)和維修，保證其日常點(diǎn)檢運(yùn)行正常。從實(shí)際出發(fā)，考慮制定合適、有效的節(jié)約能源方案，并付諸實(shí)施。7、物業(yè)檔案管理有較完善的物業(yè)管理檔案制度，檔案內(nèi)容至少應(yīng)包括：◆物業(yè)接管驗(yàn)收檔案；◆寫字樓、商業(yè)及其配套設(shè)施清冊(cè)；◆設(shè)備使用說明書，設(shè)備管理、維修保養(yǎng)檔案；◆物業(yè)日常管理工作檔案。（二）公共秩序維護(hù)和安全服務(wù)1、公共秩序維護(hù)要求（1）空置區(qū)門崗1）主出入口實(shí)行24小時(shí)值崗。2）對(duì)來訪人員實(shí)行身份證查驗(yàn)登記，接待人員對(duì)來訪人員用語禮貌規(guī)范。3）對(duì)物品進(jìn)出實(shí)施分類管理，實(shí)行大件物品進(jìn)出審驗(yàn)制度，拒絕危險(xiǎn)物品進(jìn)入。（2）巡查1）明確巡查工作職責(zé)，規(guī)范巡查工作流程，制定相對(duì)固定的巡查路線。對(duì)空置區(qū)的重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位、重點(diǎn)設(shè)備機(jī)房等，至少每天巡查一次并記錄。發(fā)現(xiàn)違章行為應(yīng)及時(shí)制止和糾正，對(duì)可疑現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)進(jìn)行查問。2）巡查應(yīng)使用巡更設(shè)備，在監(jiān)控中心保持巡更記錄。3）收到中央監(jiān)控室發(fā)出的指令后，巡查人員應(yīng)及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，并采取相應(yīng)措施。4）巡查中發(fā)現(xiàn)各區(qū)域內(nèi)的異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場(chǎng)采取必要措施，隨時(shí)準(zhǔn)備啟動(dòng)相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案。（3）監(jiān)控1）空置區(qū)已經(jīng)設(shè)置的監(jiān)視監(jiān)控設(shè)施應(yīng)24小時(shí)開通，保持完整的監(jiān)控記錄，保證對(duì)主出入口、內(nèi)部重點(diǎn)區(qū)域的安全監(jiān)控、錄像及協(xié)助布警。2）監(jiān)控中心收到火情、險(xiǎn)情及其他異常情況報(bào)警信號(hào)后，應(yīng)及時(shí)報(bào)警，并安排保安人員及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行前期處理。3）監(jiān)控的錄入資料應(yīng)至少保持30天，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。4）保障工作電話暢通，接聽及時(shí)（鈴響三聲內(nèi)宜接聽）。（4）突發(fā)事件處置1）物業(yè)公司應(yīng)制定本項(xiàng)目突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案，并在物業(yè)辦公室、監(jiān)控中心、機(jī)房等處室內(nèi)懸掛。在每個(gè)樓層固定位置懸掛疏散示意圖及引路標(biāo)志，每年應(yīng)組織不少于2次的火災(zāi)疏散演習(xí)，其中至少一次必須有客戶參加。；2）當(dāng)發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，各崗位管理人員必須按規(guī)定實(shí)行崗位警戒，根據(jù)不同事件的現(xiàn)場(chǎng)情況應(yīng)變處理。在有關(guān)部門到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)前，保證人身安全，減少財(cái)產(chǎn)損失，并全力協(xié)助相關(guān)部門處理相關(guān)事宜。（三）公共區(qū)域衛(wèi)生保潔1、環(huán)境衛(wèi)生保潔包括但不僅限于以下服務(wù)內(nèi)容（1）空置區(qū)的采用尋掃方式，空置封閉區(qū)內(nèi)每月尋掃1次。（2）外立面和區(qū)內(nèi)公共景觀的定期保養(yǎng)。（3）負(fù)責(zé)入口景觀、空中花園及屋頂花園的景觀養(yǎng)護(hù)，景觀區(qū)域每日打掃1次，花草樹木定期修剪，目視外觀形狀優(yōu)美，長勢(shì)良好，無雜草，無病蟲害，每年打藥不少于2次。死亡樹木應(yīng)在植樹季節(jié)及時(shí)補(bǔ)栽，無黃土裸露。硬質(zhì)鋪裝表面、接縫處潔凈，石材表面光潔無破損，破損的硬質(zhì)鋪裝應(yīng)及時(shí)更換。2、環(huán)境衛(wèi)生保潔服務(wù)要求（1）建立環(huán)境衛(wèi)生保潔管理制度和保潔服務(wù)方案，對(duì)保潔服務(wù)工作做好記錄。（2）配置專職保潔服務(wù)人員，明確環(huán)境衛(wèi)生保潔責(zé)任范圍，環(huán)境衛(wèi)生保潔服務(wù)實(shí)行定時(shí)定點(diǎn)和流動(dòng)保潔相結(jié)合，保持物業(yè)服務(wù)區(qū)域衛(wèi)生、整潔、干凈。（3）垃圾應(yīng)專人負(fù)責(zé)，按要求及時(shí)清運(yùn)；建筑垃圾應(yīng)有專人負(fù)責(zé)清理。（4）滅鼠、滅蟑的毒餌、藥劑應(yīng)妥善保管，施放、回收應(yīng)有記錄。（5）出現(xiàn)自來水爆管、化糞池外溢、公共性疫情等情況，應(yīng)立即啟動(dòng)相應(yīng)應(yīng)急預(yù)案，全力配合有關(guān)部門，保障客戶人身安全，減少財(cái)產(chǎn)損失。3、各區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生保潔要求（見表2）表2環(huán)境衛(wèi)生保潔服務(wù)要求項(xiàng)目服務(wù)要求平臺(tái)、屋頂每周清潔2次。上人屋面保持潔凈、光亮、無落葉雜草、無污跡、無水跡。景觀綠化進(jìn)行專業(yè)養(yǎng)護(hù)。地下車庫保持地面無垃圾、無污垢；空氣流暢，無異味。車庫管道無積灰、無污垢。燈泡、燈管、指示燈明亮、無積灰。燈罩無積灰、無污跡。地面無積灰、無積水。定位桿、減速條無積灰、無污垢。反光鏡干凈、明亮、無污跡、水漬。消防通道無灰塵、無污漬、無雜物。垃圾收集垃圾收集點(diǎn)周圍地面無散落垃圾、無污水、無污跡、無異味、干凈整潔。電梯轎廂轎廂壁無浮灰；不銹鋼表面光亮、無污跡。垂直升降電梯轎廂四壁光潔明亮,操作面板無污跡、無灰塵、無擦痕,保持空氣清新、無異味。自動(dòng)扶梯踏步、階梯干凈、無灰塵、無污跡橡膠扶手保持色澤均一,無灰塵、無污漬、定時(shí)消毒，玻璃、不銹鋼清潔要求詳見表1。設(shè)備機(jī)房、管道無衛(wèi)生死角、無垃圾堆積，無灰塵、目視無蜘蛛網(wǎng)、無污漬、無水漬。室內(nèi)外墻目視潔凈、光亮、無污垢。表面、接縫、角落、邊線等處潔凈，無污跡、無灰塵、無劃痕。垃圾箱房箱房封閉式專人管理，箱房循環(huán)保潔；整潔、干凈、無異味，滅害措施完善。廢棄物收集箱外側(cè)表面光潔、無灰塵。廢棄物收集箱內(nèi)側(cè)干凈、無殘留物、無異味、定時(shí)消毒。廢棄物及時(shí)收集，不滿溢。垃圾桶桶無滿溢、無異味、無污跡。外立面幕墻每年清潔2次。目視潔凈、光亮、無污垢。表面、接縫、角落、邊線等處潔凈，無污跡、無灰塵、無劃痕。消殺滅害每季度一次。對(duì)通風(fēng)口、明溝、垃圾房噴灑藥水，安排滅蟑螂、老鼠。（四）房屋本體維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)1、房屋維護(hù)養(yǎng)護(hù)管理（1）建立對(duì)房屋及其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行日常巡查制度，做好巡檢記錄，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。（2）根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)類型、用途和使用年限、使用環(huán)境等情況，每年對(duì)房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行定期檢查，檢查中發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)制定維修計(jì)劃，進(jìn)行修繕。（3）每年定期檢查屋面、衛(wèi)生間防水情況，確保無滲漏；檢查外墻和外門窗等房屋外圍護(hù)結(jié)構(gòu)有無滲漏現(xiàn)象，確保無滲漏。（4）維修屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，應(yīng)及時(shí)編制維修計(jì)劃和房屋專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，并提出報(bào)告與建議，根據(jù)投票的決議及相關(guān)請(qǐng)修流程，組織維修。（5）建立空置房屋及其設(shè)施設(shè)備交付檔案，維修設(shè)計(jì)方案及審批文件、維修施工監(jiān)督記錄、日常巡查記錄等均應(yīng)做好存檔管理。（6）避雷系統(tǒng)應(yīng)按規(guī)定由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)。房屋本體的防雷設(shè)施應(yīng)在每年3月前做好防雷電設(shè)施檢查，保持辦公樓頂部所有的避雷設(shè)施及所有的金屬物體的接地完好；防雷設(shè)施接地電阻不應(yīng)大于1歐姆。引下線、屋頂避雷網(wǎng)線、中性點(diǎn)接地、設(shè)備層的避雷帶、網(wǎng)無脫焊。如有生銹，應(yīng)及時(shí)除銹，刷防銹漆和銀粉漆進(jìn)行保護(hù)。（7）每年檢查一次辦公樓重要機(jī)房的設(shè)備防靜電地板的接地是否可靠，并對(duì)辦公樓各樓層的金屬窗、鋼結(jié)構(gòu)進(jìn)行外觀檢查。（8）每半年一次對(duì)樓層強(qiáng)、弱電間內(nèi)的接地裝置進(jìn)行檢查，遇有問題及時(shí)解決；（9）每月一次對(duì)辦公樓變配電室的設(shè)備接地帶進(jìn)行檢查；每季對(duì)辦公樓各重要機(jī)房內(nèi)的配電柜及設(shè)備接地進(jìn)行檢查；保證所有機(jī)電設(shè)備、管道、構(gòu)架等金屬物接地良好；（五）配套設(shè)施設(shè)備運(yùn)行和維修養(yǎng)護(hù)包括供電、給排水、升降設(shè)備系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)和采暖系統(tǒng)、公共照明系統(tǒng)、人防設(shè)施設(shè)備。1、配套設(shè)備管理制度（1）建立空置房配套設(shè)備管理崗位制度，各層級(jí)人員需具有相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)知識(shí)和合法有效的上崗操作證書，定期開展職業(yè)素養(yǎng)和專業(yè)技術(shù)技能培訓(xùn)，考試合格方能上崗操作。（2）建立空置房配套設(shè)備交付制度、計(jì)劃性維修保養(yǎng)制度、運(yùn)行管理制度、值班制度、交接班制度、報(bào)告記錄制度、設(shè)備基礎(chǔ)資料存檔制度等。（3）交付制度包括新建房屋附屬配套設(shè)備的交付，也包括維修后設(shè)備的交付，以及新添置設(shè)備和更新設(shè)備的交付。交付后的設(shè)備基礎(chǔ)資料應(yīng)存檔保管。（4）計(jì)劃性維修保養(yǎng)制度主要包括設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃，確定設(shè)備維修保養(yǎng)的類別、等級(jí)、周期和內(nèi)容，并進(jìn)行監(jiān)督檢查。（5）設(shè)備運(yùn)行管理制度包括抄表制度、安全運(yùn)行制度、文明運(yùn)行制度等，特殊設(shè)備應(yīng)制定特定的制度，以保證設(shè)備安全運(yùn)行。（6）值班制度內(nèi)容包括在崗值守安全操作規(guī)定、按時(shí)巡查內(nèi)容、發(fā)現(xiàn)異?；蚬收想[患等的處理程序和時(shí)限要求，以便安排人員搶修和維修。（7）交接班制度應(yīng)對(duì)交接班程序、內(nèi)容作出詳細(xì)的規(guī)定和要求，保證設(shè)備持續(xù)運(yùn)行正常。（8）報(bào)告記錄制度應(yīng)對(duì)各個(gè)設(shè)備部門及時(shí)將設(shè)備運(yùn)行和維修保養(yǎng)情況向工程部和項(xiàng)目經(jīng)理作出報(bào)告作出規(guī)定，以便經(jīng)理人員和設(shè)備主管及時(shí)了解設(shè)備運(yùn)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備管理中存在的問題，并加以解決。（9）設(shè)備基礎(chǔ)資料存檔制度應(yīng)對(duì)設(shè)備技術(shù)基礎(chǔ)資料、維修保養(yǎng)記錄、日常巡查記錄等資料的保存、使用和管理作出規(guī)定。2、供配電系統(tǒng)（1）變配電設(shè)備1）高（低）壓變（配）電房張貼有高（低）壓變（配）電工作制度，配備相應(yīng)的操作工具和安全操作保護(hù)設(shè)施，安排有資質(zhì)的電工每周巡檢一次。2）按照規(guī)定的周期對(duì)供電和變配電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔，并做記錄。3）設(shè)備巡查頻次和內(nèi)容設(shè)備巡查內(nèi)容設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備巡查頻次機(jī)房衛(wèi)生、通風(fēng)、溫度、濕度干凈，溫度不超過45℃，濕度正常，通風(fēng)良好。1次/周機(jī)房應(yīng)急照明、消防設(shè)施應(yīng)急照明使用正常，消防設(shè)施完好并定期檢查合格。運(yùn)行電流、電壓運(yùn)行電流、電壓滿足市電供電要求。運(yùn)行功率因素滿足市電供電要求。變壓器負(fù)荷率、溫度負(fù)荷率不低于50%，溫度不超過85℃。斷路器、空氣開關(guān)；完好，使用正常。各種儀表、指示顯示正常，標(biāo)示清晰完好，使用正常。設(shè)備運(yùn)行總狀況良好。機(jī)房漏水、積水無漏水、積水。4）高（低）壓變（配）電柜操作運(yùn)行正常，檢測(cè)表計(jì)顯示準(zhǔn)確。5）高（低）壓變壓器運(yùn)行正常，溫控顯示準(zhǔn)確，聯(lián)控動(dòng)作正常。6）變（配）電柜直流操作系統(tǒng)運(yùn)行正常，蓄電池組充、放電量穩(wěn)定，符合工作要求。7）低壓配電柜運(yùn)行正常，各類表計(jì)顯示正常。8）功率因素自動(dòng)補(bǔ)償電容器（組）運(yùn)行正常，自動(dòng)切換正確可靠。9）變（配）電系統(tǒng)聯(lián)絡(luò)自切正常。10）高（低）壓變（配）電自身溫度應(yīng)處在合理范圍內(nèi)，一般應(yīng)≤25℃。11）制定臨時(shí)用電管理措施。12）限電、停電應(yīng)有明確的審批權(quán)限，按規(guī)定要求提前發(fā)布公告。遇緊急情況時(shí)，應(yīng)采取必要的緊急處理措施。13）公共區(qū)域的供電設(shè)備管井、箱柜門須處于鎖閉狀態(tài)，并配有設(shè)備標(biāo)識(shí)、警示標(biāo)識(shí)。臨時(shí)開啟使用時(shí)，應(yīng)掛出防護(hù)警示提醒標(biāo)識(shí)。14）供電、變配電維修保養(yǎng)要求維修保養(yǎng)內(nèi)容合格標(biāo)準(zhǔn)維修保養(yǎng)頻次機(jī)房衛(wèi)生清潔，無灰塵、積水、防鼠牢固完整，無漏洞。干凈1次/周配電箱（柜）整潔，門鎖正常，開關(guān)靈活正常2次/年接觸器觸點(diǎn)良好，無燒蝕，聲音正常正常2次/年繼電器延時(shí)準(zhǔn)確，接線觸點(diǎn)完好正常2次/年按鈕、指示燈接線完好，觸點(diǎn)接觸可靠，指示燈明亮完好2次/年熔斷器底座牢固，接觸良好完好2次/年電容器無膨脹或高溫滲油現(xiàn)象完好2次/年互感器接線柱牢靠，無發(fā)熱正常2次/年電度表、儀表，指示、計(jì)量精確，接線完好完好2次/年開關(guān)接觸良好，開斷正常，無發(fā)熱完好2次/年清潔電柜內(nèi)灰塵干凈2次/年（2）應(yīng)急供電系統(tǒng)1）按規(guī)定的周期對(duì)發(fā)電機(jī)組設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)，保持設(shè)備完好。設(shè)備巡查內(nèi)容設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)標(biāo)準(zhǔn)巡查頻次機(jī)房衛(wèi)生、通風(fēng)、溫度、濕度干凈，溫度不超過45℃，濕度正常，通風(fēng)良好。1次/周機(jī)房應(yīng)急照明、消防設(shè)施應(yīng)急照明使用正常，消防設(shè)施完好并定期檢查合格。蓄電池液位、電流、電壓電池液位合適無逸出，電流、電壓滿足產(chǎn)品要求（24V），每季度對(duì)電池手動(dòng)放（充）電。水箱水位，有無泄漏水位合適，無逸出無泄漏。機(jī)油油位，油色，有無泄漏機(jī)油保持在合適位置，油色清澈無漏油。柴油油位，有無泄漏柴油油位保持在3/4位置，能保證8小時(shí)使用。密封良好，無明顯揮發(fā)無泄漏。螺栓、皮帶、線頭松緊及各路管線、開關(guān)、指示燈、儀表正常緊固無松動(dòng)，開關(guān)、指示燈、儀表顯示正常。系統(tǒng)處于自動(dòng)啟動(dòng)狀態(tài)（具有自動(dòng)啟動(dòng)功能）。停市電時(shí)能自動(dòng)啟動(dòng)發(fā)電機(jī)快速供電。2）定期對(duì)應(yīng)急照明（帶蓄電池）設(shè)施進(jìn)行檢查、維護(hù)，使其處于有效待命狀態(tài)，確保隨時(shí)應(yīng)急啟用。維修保養(yǎng)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)維修保養(yǎng)內(nèi)容合格標(biāo)準(zhǔn)機(jī)房衛(wèi)生清潔干凈發(fā)電機(jī)組試運(yùn)行正常蓄電池手動(dòng)放、充電正常檢查蓄電池液位，電解液應(yīng)高出極板10-15毫米，不足加補(bǔ)充液合適檢查機(jī)油油位接近油尺（HI），不夠加補(bǔ)。檢查冷卻水箱中的水位，水箱水應(yīng)在水蓋下50毫米，不夠加補(bǔ)合適檢查發(fā)電機(jī)組有無漏油、漏水現(xiàn)象正常檢查機(jī)油的油質(zhì)，如渾濁有變質(zhì)應(yīng)進(jìn)行更換清澈檢查螺栓、皮帶、線頭松緊及各路管線、開關(guān)、指示燈、儀表，確保其正常完好運(yùn)行250小時(shí)或按廠方要求更換機(jī)油濾清器更換運(yùn)行250小時(shí)或按廠方要求更換燃油濾清器更換運(yùn)行250小時(shí)或按廠方要求更換水濾清器更換運(yùn)行250小時(shí)或按廠方要求更換本機(jī)專用機(jī)油更換清潔控制柜內(nèi)灰塵干凈3）發(fā)電機(jī)控制柜手動(dòng)及自動(dòng)啟動(dòng)正常，各類表計(jì)顯示正常。4）自動(dòng)轉(zhuǎn)換開關(guān)狀態(tài)顯示完好，動(dòng)作正常。5）定期對(duì)蓄電池組進(jìn)行充放電試驗(yàn)，進(jìn)行蓄電檢查及保養(yǎng)。3、給排水系統(tǒng)（1）給排水系統(tǒng)應(yīng)定期對(duì)給排水系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)、潤滑。（2）每天檢查一次污水泵、提升泵、排水泵、閥門等，排水系統(tǒng)通暢，各種管道閥門完好，儀表顯示正確，無跑、冒、滴、漏。（3）定期對(duì)污水處理系統(tǒng)全面維護(hù)保養(yǎng),作業(yè)人員應(yīng)有相應(yīng)的職業(yè)資格；系統(tǒng)無明顯異味和噪聲；污水排放達(dá)到《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》的要求；（4）每季對(duì)樓宇排水總管進(jìn)行檢查，定期對(duì)水泵、管道進(jìn)行除銹油漆；（5）定期對(duì)水泵、水質(zhì)處理和消毒裝置及設(shè)備控制柜進(jìn)行保養(yǎng)；（6）如遇供水單位限水、停水，應(yīng)按規(guī)定時(shí)間通知辦公樓內(nèi)各用戶。項(xiàng)目內(nèi)容點(diǎn)檢運(yùn)行頻次生活泵、噴淋泵、消防泵等各種水泵機(jī)房衛(wèi)生：對(duì)機(jī)體擦拭去灰，保持干凈無塵。觀察其水位、水壓、電壓、電流指示是否正常，電機(jī)及水泵有無異常聲音，電機(jī)、控制柜有無異味。檢查壓盤根處滴水是否符合規(guī)范，如不符合則應(yīng)加盤根或擰緊盤根螺栓。檢查濕式報(bào)警閥、液位報(bào)警器、控制系統(tǒng)工作是否正常。檢查水位深度指示是否清晰。發(fā)現(xiàn)故障及故障隱患及時(shí)處理。1次/每周生活泵、噴淋泵、消防泵等各種水泵重復(fù)上述檢查。生活供水的主、備用泵進(jìn)行手動(dòng)切換試驗(yàn)并記錄。消防泵、噴淋泵應(yīng)啟動(dòng)管網(wǎng)末端試水裝置或打開水泵出水管放水試驗(yàn)。注意水壓表是否在檢驗(yàn)合格后的規(guī)定時(shí)間內(nèi)使用。1次/每月電機(jī)、泵體軸承清潔加潤滑油，如有異常聲響，則更換同型號(hào)規(guī)格軸承。泵體、水泵葉輪及管道除銹、刷漆。檢測(cè)電機(jī)接地電阻；檢查電機(jī)與水泵彈性連軸器有無損壞，如有損壞則更換。更換磨損的水泵軸承套。性能測(cè)試。2次/每年水箱、水池檢查外觀是否完好，有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，箱口防蟲紗網(wǎng)是否完好。打開排污閥排污。檢查進(jìn)水浮球閥并作手動(dòng)進(jìn)水試驗(yàn)。觀察水質(zhì)情況，檢測(cè)水的PH值和含氯量。水箱、水池蓋板是否上鎖并且完好。1次/每月水箱清洗送水樣至市衛(wèi)生防疫站進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)。各類金屬構(gòu)件及管道做防銹處理。1次/每年給水井、雨水井、污水井檢查井蓋是否蓋嚴(yán)、完好，開蓋檢查井底是否有污物，如有則清除干凈。檢查井蓋鑄造字跡是否清晰、正確。2次/每月重復(fù)上述檢查。清理污泥，疏通下水管道。各類井蓋及金屬構(gòu)件刷漆。雨季前(6月)1次，雨季后(9月)1次供水、排污管網(wǎng)檢查外觀是否完好，應(yīng)無滴、漏現(xiàn)象。檢查閘閥，觀察供水壓力表是否正常。閥門開啟位置是否正確，標(biāo)示是否清晰。2次/每月重復(fù)上述內(nèi)容。清理管道內(nèi)的雜物，疏通排污管道。檢查閘閥開啟、關(guān)閉是否靈活，有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。雨季前(6月)1次，雨季后(9月)1次重復(fù)上述內(nèi)容。檢查修整全部管架。管道及支架除銹刷漆。檢查止回閥、浮球閥、液位控制器是否正常。管道內(nèi)清洗、作防腐處理。更換各類閥門標(biāo)示，并標(biāo)注管內(nèi)水流方向。各類閥門絲桿上油、做防銹處理。1次/每年4、消防系統(tǒng)（1）應(yīng)對(duì)各項(xiàng)消防設(shè)備按規(guī)定進(jìn)行定期檢查，保證設(shè)施齊全、功能運(yùn)行正常。（2）火災(zāi)探測(cè)器定期進(jìn)行實(shí)效模擬試驗(yàn)，探測(cè)器至少每年進(jìn)行一次清洗，及時(shí)更換失效的器件。（3）每年應(yīng)進(jìn)行2次消防聯(lián)動(dòng)，檢測(cè)各類消防系統(tǒng)各類運(yùn)行參數(shù)和狀況并作記錄。（4）當(dāng)被檢測(cè)探頭響應(yīng)參數(shù)達(dá)到預(yù)定值時(shí)，探測(cè)器應(yīng)當(dāng)輸出火警信號(hào)，同時(shí)啟動(dòng)探測(cè)器的確認(rèn)燈。（5）操作啟動(dòng)部件，手動(dòng)火災(zāi)報(bào)警按鈕應(yīng)當(dāng)能輸出火災(zāi)報(bào)警信號(hào)，報(bào)警按鈕應(yīng)當(dāng)有動(dòng)作顯示。（6）火災(zāi)時(shí)應(yīng)能在消防控制室將火災(zāi)疏散層的揚(yáng)聲器和廣播背景音響系統(tǒng)強(qiáng)制轉(zhuǎn)入火災(zāi)應(yīng)急廣播狀態(tài)，并控制在選定的樓層（區(qū)域）內(nèi)。（7）報(bào)警功能：能正常接收來自火災(zāi)探測(cè)器及其它報(bào)警觸發(fā)器件的火災(zāi)報(bào)警信號(hào)，發(fā)出聲、光信號(hào)。（8）故障報(bào)警：當(dāng)控制器和火災(zāi)探測(cè)器、控制器和傳輸火災(zāi)報(bào)警信號(hào)作用的部件發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)當(dāng)正確指示出故障部位。（9）火警優(yōu)先功能：顯示預(yù)報(bào)警和故障信號(hào)時(shí)，如有火災(zāi)報(bào)警信號(hào)輸入，應(yīng)當(dāng)立即顯示火災(zāi)報(bào)警信號(hào)；顯示故障信號(hào)時(shí)，如有預(yù)報(bào)警信號(hào)輸入，應(yīng)當(dāng)顯示預(yù)報(bào)警信號(hào)。（10）電源轉(zhuǎn)換功能：主電源切斷時(shí)，備用電源應(yīng)當(dāng)能自動(dòng)投入運(yùn)行；當(dāng)主電源恢復(fù)時(shí)能從備用電源自動(dòng)轉(zhuǎn)入主電源狀態(tài)；（11）火災(zāi)確認(rèn)后，發(fā)出控制信號(hào)，強(qiáng)制電梯全部停于首層，并接受其反饋信號(hào)。消防電梯聯(lián)動(dòng)迫降后可進(jìn)行人工操作，其功能、信號(hào)均應(yīng)當(dāng)正常；（12）火災(zāi)確認(rèn)后，應(yīng)當(dāng)控制相應(yīng)部位的正壓風(fēng)機(jī)和排煙風(fēng)機(jī)啟動(dòng)，接受其反饋信號(hào)并顯示其狀態(tài)；（13）火災(zāi)確認(rèn)后，發(fā)出控制信號(hào)，將著火層的防煙風(fēng)閥、排煙閥打開，接受其反饋信號(hào)并顯示其狀態(tài)；（14）消防控制室在確認(rèn)火災(zāi)后，應(yīng)當(dāng)能控制有關(guān)部位的防火卷簾門按規(guī)定程序下降，接受其反饋信號(hào)并顯示其狀態(tài)；（15）火災(zāi)確認(rèn)后，應(yīng)當(dāng)釋放建筑內(nèi)的所有門禁裝置，保證疏散門的暢通；（16）數(shù)據(jù)采集柜蓄電池正常、線路整齊、接線正確、工作正常、整潔；（17）末端設(shè)備安裝牢固、位置正確、線路整齊、工作正常；（18）中央聯(lián)動(dòng)裝置工作正常、顯示正確；（19）消防滅火設(shè)施應(yīng)處于良好的待命狀態(tài)；項(xiàng)目內(nèi)容維修保養(yǎng)頻次煙霧、溫度等探測(cè)器檢測(cè)外觀是否完好，觀察其是否處于工作狀態(tài)。檢測(cè)是否有誤報(bào)、查出故障，及時(shí)處理。1次/每月模擬試驗(yàn)探測(cè)器是否正常反應(yīng)報(bào)警，所有探測(cè)器全覆蓋檢查一次1次/每年整理線路，檢測(cè)各種接口，處理接觸不良的接口。進(jìn)行探測(cè)器模擬試驗(yàn)，有故障或性能不穩(wěn)定的及時(shí)處理。利用消防主機(jī)的巡檢功能，檢測(cè)各探測(cè)器的狀態(tài)。對(duì)所有的探測(cè)器分批清洗、烘干、檢測(cè)。1次/每年報(bào)警裝置清潔衛(wèi)生。檢查外觀是否完好，運(yùn)行是否正常。1次/每月更換損壞的報(bào)警裝置。手動(dòng)試驗(yàn)報(bào)警裝置是否聯(lián)動(dòng)，并及時(shí)處理故障。檢查接線是否松動(dòng)、脫落。1次/每年消防控制主機(jī)對(duì)主機(jī)、聯(lián)動(dòng)柜表面清潔，并做好記錄。對(duì)主機(jī)進(jìn)行探測(cè)、查詢，隨時(shí)了解系統(tǒng)運(yùn)行情況。遇系統(tǒng)故障、警告及火災(zāi)報(bào)警、聯(lián)動(dòng)及時(shí)記錄事發(fā)時(shí)間、地點(diǎn)及發(fā)展情況。1次/每周內(nèi)部洗塵、清潔，并做好記錄。1次/每月對(duì)消防聯(lián)動(dòng)柜按鈕進(jìn)行檢查測(cè)試，若有故障及時(shí)維修處理，并做好記錄。1次/每月對(duì)主機(jī)、聯(lián)動(dòng)柜內(nèi)各接線端子進(jìn)行檢測(cè)、清掃、緊固，并做好記錄。2次/每年消防演習(xí)時(shí)能正?？刂葡涝O(shè)備的動(dòng)作，并能準(zhǔn)確檢測(cè)有關(guān)信息。檢測(cè)能否正常打印系統(tǒng)故障、警告及火災(zāi)報(bào)警資料。對(duì)存在的故障予以處理。測(cè)試系統(tǒng)接口信號(hào)是否正常。軟件數(shù)據(jù)備份。測(cè)試系統(tǒng)接口模塊、各種按鈕的性能。測(cè)試系統(tǒng)接地電阻。測(cè)試各回路的對(duì)地電阻。1次/每年消防廣播和背景音樂系統(tǒng)清潔設(shè)備。檢查外觀是否完好，檢查線路及設(shè)備是否正常。檢測(cè)線路及音響要求達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。在雙休日用實(shí)況廣播檢測(cè)每層消防廣播喇叭是否完好。2次/每年消火栓清潔衛(wèi)生。檢查外觀是否完好。檢查配件是否齊全。檢查水帶是否發(fā)霉、破損、水槍、消防栓接口是否正常。2次/每季消防演習(xí)（水槍水柱射程大于30米，能實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)）。對(duì)消防水帶作防霉處理。1次/每年噴淋等管網(wǎng)1、檢查噴淋頭是否滴漏，噴淋管網(wǎng)壓力是否正常。2次/每月更換失靈壓力表。室外管道清銹刷漆，并標(biāo)注水流方向及水系統(tǒng)色環(huán)。閥門絲桿加注黃油并加裝保護(hù)套。檢測(cè)濕式報(bào)警閥工作是否正常，水力警鈴聲響是否洪亮。1次/每年防排煙系統(tǒng)清潔衛(wèi)生。檢查外觀是否良好，風(fēng)葉有無碰擦外殼現(xiàn)象。外觀標(biāo)示是否清晰。1次/每季手動(dòng)試運(yùn)行，檢查風(fēng)機(jī)有無異?，F(xiàn)象，并做好記錄。觀察消防演習(xí)時(shí)是否聯(lián)動(dòng)。檢查防排煙閥動(dòng)作情況。防排煙閥傳動(dòng)機(jī)構(gòu)加潤滑油脂。1次/每年清洗、更換風(fēng)機(jī)軸承，檢測(cè)接地電阻。風(fēng)機(jī)外殼清銹刷漆。更換各類標(biāo)示。1次/每年氣體滅火系統(tǒng)清潔衛(wèi)生。檢查外觀是否完好，有無泄漏氣體現(xiàn)象。檢查氣壓表的完好情況。1次/每季檢查氣瓶壓力。氣瓶外殼除銹、刷保護(hù)漆。模擬測(cè)試氣體消除滅火系統(tǒng)的動(dòng)作情況。1次/每年5、升降設(shè)備系統(tǒng)（1）電梯1）空置區(qū)電梯每月進(jìn)行1次升降運(yùn)行，并做好巡檢與記錄；對(duì)電梯實(shí)施定期保養(yǎng)，物業(yè)公司對(duì)電梯運(yùn)行和保養(yǎng)情況進(jìn)行監(jiān)督。2）電梯應(yīng)經(jīng)有資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格，應(yīng)由專業(yè)資質(zhì)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行定期保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測(cè)并持有有效的《安全使用許可證》，在有效期內(nèi)安全運(yùn)行；（2）高空作業(yè)設(shè)備1）設(shè)備需經(jīng)有資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格，保持安全裝置完好并在有效期內(nèi)安全運(yùn)行；2）設(shè)備操作人員應(yīng)嚴(yán)格遵守安全規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，嚴(yán)禁超載；3）設(shè)備應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行作業(yè)前的機(jī)電系統(tǒng)安全檢查與運(yùn)行狀態(tài)的確認(rèn)；4）吊籃運(yùn)行平穩(wěn)，無傾斜；5）設(shè)備各儀表指示準(zhǔn)確，各類開關(guān)動(dòng)作靈活；通訊設(shè)備正常；6）在運(yùn)行中，不得隨意卸開裝置的護(hù)罩、封門及其他任何裝置；7）設(shè)備使用完畢后，需切斷電源，鎖好操縱裝置，并將懸掛裝置按規(guī)定方法予以鎖定。應(yīng)有專業(yè)人員對(duì)設(shè)備運(yùn)行進(jìn)行管理、記錄；8）應(yīng)定期對(duì)設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行檢查及保養(yǎng)，對(duì)提升系統(tǒng)進(jìn)行全面測(cè)試。清除灰塵、滴漏的液體以及可能打滑的其他物質(zhì)因素。（3）液壓升降設(shè)備1）升降平臺(tái)應(yīng)運(yùn)行平穩(wěn)，安全裝置完好；2）升降設(shè)備本體運(yùn)行平穩(wěn)，各類儀表指示準(zhǔn)確，安全裝置完好。6、空置區(qū)中央空調(diào)系統(tǒng)和供暖系統(tǒng)（1）空置區(qū)的中央空調(diào)系統(tǒng)，在每個(gè)供冷季期間每月運(yùn)行1次，每次運(yùn)行10分鐘。1）每次運(yùn)行期間，應(yīng)該按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查。設(shè)備巡查內(nèi)容設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)標(biāo)準(zhǔn)機(jī)房衛(wèi)生、通風(fēng)、溫度干凈，溫度不超過40℃，通風(fēng)良好。機(jī)房應(yīng)急照明、消防設(shè)施應(yīng)急照明使用正常，消防設(shè)施完好并定期檢查合格。水泵、閥門漏水及閥門開閉無明顯漏水，閥門開閉正確。設(shè)備運(yùn)行電流、電壓符合設(shè)計(jì)電流、電壓。冷凍水進(jìn)出水溫度及冷卻水進(jìn)出水溫度符合設(shè)計(jì)要求。冷凍水及冷卻水出水壓力符合設(shè)計(jì)要求。板式交換器壓力溫度符合產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求。各種儀表、指示顯示正常，標(biāo)示清晰完好，使用正常。各種水泵運(yùn)行情況運(yùn)行正常。運(yùn)行情況運(yùn)行正常。設(shè)備房漏水、積水無漏水、積水。2）對(duì)空調(diào)系統(tǒng)開機(jī)前進(jìn)行檢查，測(cè)試運(yùn)行控制和安全控制功能，記錄運(yùn)行參數(shù)，分析運(yùn)行記錄；3）對(duì)空氣處理單元、新風(fēng)處理單元、風(fēng)機(jī)盤管、濾網(wǎng)、加濕器、風(fēng)閥、積水盤、風(fēng)機(jī)表冷器進(jìn)行清洗和保養(yǎng)；定期清洗和更換空調(diào)機(jī)組的空氣過濾器、冷凝水積水盤和冷凝水管道；4）各種管道完好，閥件及儀表齊備，無跑、冒、滴、漏；5）檢查空調(diào)系統(tǒng)附屬設(shè)施的正常運(yùn)行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的冷凍水；6）檢查采暖熱水及附屬設(shè)施的正常運(yùn)行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的采暖熱水；7）能量計(jì)費(fèi)系統(tǒng)處于完好狀態(tài)；8）檢查空調(diào)機(jī)組馬達(dá)、風(fēng)機(jī)的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，記錄運(yùn)行參數(shù)；9）對(duì)新風(fēng)量、排風(fēng)量的測(cè)定；10）對(duì)空氣品質(zhì)的測(cè)定；11）對(duì)風(fēng)管系統(tǒng)的清洗。12）空調(diào)熱能回收系統(tǒng)檢查。（2）供暖系統(tǒng)1）每年供暖前15天完成供暖系統(tǒng)管道、閥門、交換器散熱片等全部部件的檢查修理和維護(hù)，保證功能正常。2）各種證書齊備，操作人員持證上崗；3）在額定的流量范圍內(nèi)，輸出蒸汽壓力在允許范圍之內(nèi)；4）汽、水管道完好，閥件及儀表齊備，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；7、公共照明系統(tǒng)（1）公共照明系統(tǒng)應(yīng)每周一次巡檢，路燈、門廳、電梯間、樓梯間、休息室、樓道等公共部位應(yīng)保持99%以上的完好率，如有缺損，應(yīng)及時(shí)更換；（2）每月一次對(duì)泛光照明燈具、霓虹燈、門廳吊燈外觀進(jìn)行檢查，保持清潔完好，并保持99%以上的完好率；（3）每周一次巡檢公共照明電氣柜電器設(shè)備，遇有故障，應(yīng)及時(shí)處置，保證運(yùn)行安全、正常。8、人防系統(tǒng)（1）人防工程的維護(hù)應(yīng)當(dāng)符合下列要求：1）工程結(jié)構(gòu)、孔口偽裝及地面附屬設(shè)施完好。2）工程內(nèi)部整潔、無滲漏水，出入口道路暢通。3）防護(hù)、消防、排水設(shè)備設(shè)施完好。4）風(fēng)、水、電系統(tǒng)運(yùn)行正常。5）全部設(shè)備每6個(gè)月應(yīng)進(jìn)行一次試運(yùn)行，時(shí)間持續(xù)30分鐘以上，以檢驗(yàn)設(shè)備的完好性。（六）信息設(shè)備系統(tǒng)（智能化系統(tǒng)）1、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)智能化單位合同期內(nèi)的維保工作，確保整個(gè)智能化系統(tǒng)的日常正常運(yùn)行，及時(shí)受理故障報(bào)修，保證系統(tǒng)正常狀態(tài)。2、綜合布線系統(tǒng)線路維護(hù)和檢測(cè)內(nèi)容及其周期設(shè)備維護(hù)和檢測(cè)項(xiàng)目及內(nèi)容周期屋內(nèi)線路設(shè)施電纜的檢測(cè)和維護(hù)1次/年配線接續(xù)設(shè)備的維護(hù)和檢測(cè)(包括清潔保養(yǎng))、電信(交接)間和一般配線設(shè)備(包括過路箱、通信引出端)的維護(hù)配線接續(xù)設(shè)備的專用房間的清潔養(yǎng)、維護(hù)管理(如進(jìn)線間、電纜豎井、設(shè)備間、干線接線間、衛(wèi)星接線間(即次接線間)、電信(交接)個(gè)和入口設(shè)施的專用空間等)配線接續(xù)設(shè)備內(nèi)跳線、細(xì)線和接插件等整理、清潔、線序標(biāo)志核對(duì)管理等1次/年對(duì)電纜堅(jiān)井中管路和槽道等的加固和維護(hù)管理1次/季屋外線路設(shè)施地下通信(信息)管道(包括渠道、通道等)的巡查1次/季人孔、手孔的檢修維護(hù)1次/季架空電桿路的巡查1次/季人孔、手孔中積水排污等的清潔維護(hù)(雨季后、入冬前必須進(jìn)行1次)2次/年交接箱的的加固、清潔、補(bǔ)漆、保養(yǎng)和其它維護(hù)1次/年交接箱接地電阻測(cè)試1次/年主平電纜線對(duì)的絕緣電阻測(cè)試1次/年交接箱內(nèi)部跳線整理、線序核對(duì)1次/季分線設(shè)備檢修（包括清潔整理用戶線等)1次/年分線設(shè)備外殼維修油漆，標(biāo)志、線序的管理1次/2年架空電纜、墻壁電纜的維護(hù)(包括吊線終端、中間固定鐵件等)2次/年架申電纜、墻壁電線的一般巡查1次/季資料管理內(nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)線路路由圖圖紙與線路實(shí)際相符，齊全、準(zhǔn)確光纜配線表有中繼段光纜配線資料，資料與實(shí)際相符資料更新工程竣工、遷改、搶修、修繕等其他原因線路發(fā)生變更后7日內(nèi)向維護(hù)部報(bào)送更新資料資料存檔作業(yè)計(jì)劃、維護(hù)日志、工作日志、維修報(bào)告、故障登記、故障報(bào)告、巡查報(bào)告單、檢查記錄、生產(chǎn)質(zhì)量分析會(huì)記錄、技術(shù)指標(biāo)測(cè)試記錄、竣工資料、光纜線路圖、光纜配線表等各類原始資料齊全、分類存檔、擺放整齊基礎(chǔ)管理內(nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)計(jì)劃每月28日前完成維護(hù)工作下月作業(yè)計(jì)劃編制，并按時(shí)、保質(zhì)、保量完成（達(dá)到工作標(biāo)準(zhǔn)）維護(hù)報(bào)告每月5日前向相關(guān)部門提交上月維護(hù)報(bào)告（達(dá)到工作標(biāo)準(zhǔn)）維護(hù)日志每月5日前向相關(guān)部門提交上月維護(hù)日志（達(dá)到工作標(biāo)準(zhǔn)）工作日志巡查員工作日志經(jīng)審核后每月5日前交到相關(guān)部門巡查報(bào)告單巡查員工作日志經(jīng)審核后每月5日前交相關(guān)部門監(jiān)督檢查制訂監(jiān)督檢查計(jì)劃并嚴(yán)格執(zhí)行，保證檢查頻次、質(zhì)量、效果生產(chǎn)質(zhì)量分析會(huì)每月召開分析會(huì)（達(dá)到工作標(biāo)準(zhǔn)）安全生產(chǎn)嚴(yán)格執(zhí)行安全生產(chǎn)、安全操作規(guī)章制度，無安全生產(chǎn)事故發(fā)生。工具類儀表、機(jī)具、器材、車輛的管理保證使用。3、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（1）數(shù)據(jù)通訊工作正常、整潔、線路整齊；（2）維護(hù)終端、計(jì)費(fèi)系統(tǒng)工作正常；（3）電源工作正常，蓄電池正常、設(shè)備整潔、顯示儀表無損；（4）配線架排線和光纖配架排線整齊，標(biāo)簽完好，數(shù)據(jù)齊全；插座模塊安裝完好，線路暢通，表面整潔。4、有線電視系統(tǒng)（1）日常巡查維護(hù)正常，電視信號(hào)傳輸穩(wěn)定正常。（2）視頻監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)要求維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)頻次檢查監(jiān)視器電源線路及視頻線路接觸是否良好。良好1次/季檢查視頻切割器電源線路及視頻線路接觸是否良好。良好檢查監(jiān)控?cái)z像設(shè)備機(jī)柜的固定及防腐是否良好；良好檢查各控制線路、電源線路、視頻連線接觸是否良好。良好檢查室外攝像槍支撐桿的固定及防腐是否良好、攝像槍防塵罩的密封性是否防風(fēng)、防水；地線接觸是否良好，良好檢查監(jiān)控室的通風(fēng)、照明、及清潔。良好5、防盜報(bào)警系統(tǒng)（1）配備相應(yīng)的人員和物資，負(fù)責(zé)日常對(duì)監(jiān)控系統(tǒng)的監(jiān)測(cè)、維護(hù)、服務(wù)、管理,承擔(dān)起設(shè)備的維護(hù)服務(wù)工作,以保障監(jiān)控系統(tǒng)的長期、可靠、有效地運(yùn)行。（2）維修維護(hù)做到“四齊”，即備件齊、配件齊、工具齊、儀器齊。（3）每季度一次設(shè)備的除塵、清理，掃凈監(jiān)控設(shè)備顯露的塵土，對(duì)攝像機(jī)、防護(hù)罩等部件要卸下徹底吹風(fēng)除塵，之后用無水酒精棉將各個(gè)鏡頭擦干凈，調(diào)整清晰度，防止由于機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)、靜電等因素將塵土吸入監(jiān)控設(shè)備機(jī)體內(nèi)，確保機(jī)器正常運(yùn)行。同時(shí)檢查監(jiān)控機(jī)房通風(fēng)、散熱、凈塵、供電等設(shè)施。室內(nèi)溫度應(yīng)控制在＋5℃～＋35℃，相對(duì)濕度應(yīng)控制在10％～80％，留給機(jī)房監(jiān)控設(shè)備一個(gè)良好的運(yùn)行環(huán)境。（4）根據(jù)監(jiān)控系統(tǒng)各部份設(shè)備的使用說明，每月檢測(cè)其各項(xiàng)技術(shù)參數(shù)及監(jiān)控系統(tǒng)傳輸線路質(zhì)量，處理故障隱患，協(xié)助監(jiān)控主管設(shè)定使用級(jí)別等各種數(shù)據(jù)，確保各部份設(shè)備各項(xiàng)功能良好，能夠正常運(yùn)行。（5）對(duì)容易老化的監(jiān)控設(shè)備部件每月一次進(jìn)行全面檢查，一旦發(fā)現(xiàn)老化現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)更換、維修，如視頻頭等。（6）對(duì)易吸塵部份每季度定期清理一次，如監(jiān)視器暴露在空氣中，由于屏幕的靜電作用，會(huì)有許多灰塵被吸附在監(jiān)視器表面，影響畫面的清晰度，要定期擦拭監(jiān)視器，校對(duì)監(jiān)視器的顏色及亮度。（7）對(duì)監(jiān)控系統(tǒng)及設(shè)備的運(yùn)行情況進(jìn)行監(jiān)控，分析運(yùn)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并排除故障。如：網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、服務(wù)器系統(tǒng)、監(jiān)控終端及各種終端外設(shè)。桌面系統(tǒng)的運(yùn)行檢查，網(wǎng)絡(luò)及桌面系統(tǒng)的病毒防御。（8）提供每月一次的定期信息服務(wù)：每月第一個(gè)工作日，將上月?lián)屝?、維修、維護(hù)、保養(yǎng)記錄表以電子文檔的形式報(bào)送物業(yè)公司工程部。6、在線式門禁系統(tǒng)（1）工作站、服務(wù)器工作正常、整潔；（2）讀卡機(jī)指示燈完好、工作正常；子門鎖工作正常。7、能耗監(jiān)控管理系統(tǒng)保持該系統(tǒng)狀態(tài)良好。本系統(tǒng)對(duì)設(shè)備的分類、分項(xiàng)能耗數(shù)據(jù)、能耗設(shè)備的參數(shù)信息、環(huán)境參數(shù)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，為智能建筑的能耗設(shè)備管理提供必要的依據(jù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)用戶能耗設(shè)施、能耗細(xì)節(jié)和能耗趨勢(shì)的完全掌控，達(dá)到綠色節(jié)能目的。8、樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)（1）樓宇設(shè)備自動(dòng)化（BA）系統(tǒng)服務(wù)器、工作站工作正常、通訊正常、整潔；（2）數(shù)字式直接控制器（DDC）工作正常、通訊正常、整潔、線路整齊；（3）末端設(shè)備工作正常、接線正確、線路無損、安裝牢固。9、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)（1）地下車庫入口處24小時(shí)有專人值守，庫區(qū)有專人巡查；（2）服務(wù)器、工作站工作正常、整潔；（3）取卡機(jī)安裝牢固、線路整齊、工作正常；柵欄機(jī)安裝牢固、工作正常。10、電子巡更系統(tǒng)（1）工作站、巡更器具工作正常、整潔；（2）巡更點(diǎn)位置正確、安裝牢固、工作正常。11、無線對(duì)講系統(tǒng)（1）基站線路無損、工作正常、整潔；（2）天線安裝牢固、工作正常。12、背景音樂及消防廣播系統(tǒng)（1）音源設(shè)備、功放設(shè)備工作正常，整潔完好；（2）揚(yáng)聲器等末端設(shè)備工作正常、整潔，音質(zhì)保持清晰；（3）背景音響與消防報(bào)警系統(tǒng)的連接切換工作正常。13、智能照明系統(tǒng)（1）公共照明系統(tǒng)應(yīng)定期檢查維護(hù)；（2）每周一次巡檢，路燈、門廳、電梯間、樓梯間、休息室、樓道等公共部位應(yīng)保持99%以上的完好率，如有缺損，應(yīng)及時(shí)更換；（3）每季一次對(duì)泛光照明燈具、霓虹燈、門廳吊燈外觀進(jìn)行檢查，保持清潔完好，并保持99%以上的完好率；（4）每周兩次巡檢公共電器柜電器設(shè)備，遇有故障，應(yīng)及時(shí)處置，保證運(yùn)行安全、正常。14、BMS系統(tǒng)集成管理系統(tǒng)保持該系統(tǒng)狀態(tài)良好。系統(tǒng)集成是一個(gè)完全開放性的系統(tǒng)，通過開放的數(shù)據(jù)接口標(biāo)準(zhǔn)與各個(gè)子系統(tǒng)進(jìn)行通訊，以使各個(gè)子系統(tǒng)之間具備“可互操作性”。集成系統(tǒng)可以通過大廈內(nèi)部局域網(wǎng)Intranet以瀏覽器的方式實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)大廈內(nèi)的各種設(shè)備監(jiān)控和管理操作。15、安全技術(shù)防范系統(tǒng)（1）中央監(jiān)控系統(tǒng)的攝像機(jī)安裝牢固、位置正確、工作正常、整潔；（2）畫面分割器、錄入設(shè)備、工作正常、整潔；（3）監(jiān)視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔；（4）矩陣工作正常、線路整齊、標(biāo)識(shí)清楚；（5）監(jiān)控的錄入資料應(yīng)至少保持30天，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;第三節(jié)入駐物業(yè)服務(wù)要求及其標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)除了要符合《安全標(biāo)志》（GB2894）、《區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096）、《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（GB5749）、《標(biāo)志用公共信息圖形符號(hào)第1部分：通用符號(hào)》（GB/T10001.1）、《消防安全標(biāo)志》（GB13495）、《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》（中華人民共和國國務(wù)院第373號(hào)令，自2003年6月1日起施行）、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（住建部第110號(hào)，自2002年5月1日起施行）、《建筑裝飾工程驗(yàn)收規(guī)范》（GB50210）、《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》（GB50325）、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（住建部2007年11月26日修訂）等，還應(yīng)滿足業(yè)主提出的下列物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及其標(biāo)準(zhǔn)。A寫字樓部分（一）綜合服務(wù)內(nèi)容及要求一、基礎(chǔ)管理 1、簽訂（前期）物業(yè)服務(wù)合同，明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系。按相關(guān)要求公示物業(yè)服務(wù)合同履行情況。2、簽訂有專項(xiàng)服務(wù)分包合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。對(duì)專項(xiàng)分包服務(wù)有監(jiān)督及評(píng)價(jià)機(jī)制，記錄完善。3、有機(jī)器損壞險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)和公眾責(zé)任保險(xiǎn)等。二、客戶服務(wù)場(chǎng)所1、有客戶服務(wù)中心及接待前臺(tái)，至少應(yīng)配置有辦公桌、椅、飲水機(jī)、電話、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、電腦、打印機(jī)、網(wǎng)絡(luò)、辦公智能化系統(tǒng)。2、公示物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書（復(fù)印件）或其它管理人名錄證書（復(fù)印件）、項(xiàng)目經(jīng)理及主要服務(wù)人員姓名、照片、崗位信息，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)電話、三級(jí)投訴電話等。設(shè)立管務(wù)公開欄。3、應(yīng)設(shè)置獨(dú)立的客戶等候區(qū)，有物品寄存場(chǎng)所。三、人員1、從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得執(zhí)業(yè)資格證書。2、實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域配備不少于1名項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)取得物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格證書。3、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及從業(yè)人員應(yīng)納入鄭州市物業(yè)服務(wù)信用信息檔案管理系統(tǒng)、持有執(zhí)業(yè)名冊(cè)證書。4、從業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，服務(wù)規(guī)范，語言文明、熱情主動(dòng)。5、客戶服務(wù)人員應(yīng)至少能提供中、英雙語服務(wù)。6、配電房和監(jiān)控室應(yīng)24小時(shí)派員值班，每班不少于2人。7、配備至少1名特種設(shè)備安全管理負(fù)責(zé)人。8、配有至少2名持特種設(shè)備作業(yè)人員證的電梯安全管理員。9、配有不少于1名二次供水系統(tǒng)管理人員，持證上崗。10、至少配備2名從事設(shè)施設(shè)備管理的工程師。四、制度1、有共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。2、有管理規(guī)約、避難層的維護(hù)和管理等公眾管理制度。3、有企業(yè)自用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理制度。4、有首問責(zé)任制制度、投訴處理制度。5、有消防、治安、治安防范、設(shè)施設(shè)備、地震、防汛、電梯故障、公共衛(wèi)生等突發(fā)公共事件應(yīng)急預(yù)案。6、有專項(xiàng)服務(wù)分包管理制度。7、有物業(yè)服務(wù)檔案管理制度。8、有物業(yè)服務(wù)財(cái)務(wù)管理制度。9、有物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度。10、有物業(yè)服務(wù)節(jié)能減排管理制度。11、有物業(yè)服務(wù)人員培訓(xùn)、考核管理制度。五、檔案 1、檔案資料管理規(guī)范、齊全、整潔、查閱方便。2、有專職檔案管理員，并設(shè)置有檔案資料室。3、物業(yè)服務(wù)電子檔案等材料齊全。六、客戶服務(wù) 1、重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)及信息應(yīng)在主要出入口、各樓棟公告，并通過信息平臺(tái)以短信、郵件等形式告知客戶。2、對(duì)違反治安、消防、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)告知、勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門。3、水、電急修應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，其它急修應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。維修回訪率不低于100%。4、業(yè)主或使用人提出的意見、建議應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)回復(fù)，回訪率100%。5、每年由第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)組織對(duì)業(yè)主和使用人進(jìn)行不少于1次滿意度調(diào)查，滿意度不低于92。6、有無噪音氛圍管理服務(wù)措施。七、商務(wù)及特約服務(wù)1、應(yīng)提供商務(wù)服務(wù)和特約服務(wù)，其內(nèi)容包括：問訊服務(wù)及留言服務(wù)；迎賓服務(wù)；信件報(bào)刊收發(fā)、遞送服務(wù)；個(gè)人行李搬運(yùn)、寄送服務(wù)；行李車、推車、雨傘租賃、服務(wù)；航空機(jī)票的訂購、確認(rèn)服務(wù)；花卉外購、遞送服務(wù)；會(huì)議/會(huì)展服務(wù)；電話/衛(wèi)星會(huì)議服務(wù)等。2、大堂應(yīng)配置傘套機(jī)、擦鞋機(jī)等。3、宜提供的商務(wù)及特約服務(wù)內(nèi)容包括：高檔餐廳、員工食堂、咖啡酒吧、小商店、康樂設(shè)施、展廳、多功能廳、會(huì)議中心、商務(wù)中心、銀行自助取款點(diǎn)、會(huì)所等商務(wù)設(shè)施并提供相應(yīng)服務(wù)以及商務(wù)活動(dòng)策劃服務(wù)和貴賓接送服務(wù)等。八、精神文明建設(shè)1、有宣傳欄或其他形式的宣傳平臺(tái)，按相關(guān)要求及時(shí)更新。2、每季度至少組織1次客戶文化活動(dòng)。3、節(jié)日布置每年不少于4次。九、投訴處理 1、實(shí)行首問責(zé)任制。2、受理的投訴，應(yīng)在8小時(shí)以內(nèi)回復(fù)。3、每月應(yīng)做1次投訴處理分析。4、投訴處理完成后，回訪率100%。（二）房屋共用部位管理與維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容及要求一、綜合管理1、有房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。2、建立房屋使用、維修檔案，檢查房屋使用情況，告知客戶正確使用房屋，遵守房屋安全使用的規(guī)范、政策、法規(guī)。3、對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，維修養(yǎng)護(hù)記錄完整。4、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限和使用情況，定期檢查房屋的安全狀況，做好檢查記錄。5、發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向房屋產(chǎn)權(quán)人報(bào)告，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)。屬于大、中修范圍的，及時(shí)提出方案或建議，經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意后組織實(shí)施。遇緊急情況時(shí)，應(yīng)采取必要的應(yīng)急措施。6、按相關(guān)規(guī)定及時(shí)采取白蟻防治措施。二、共用部位 1、主體結(jié)構(gòu)每半年巡視1次。外觀出現(xiàn)異常情況時(shí)，應(yīng)建議相關(guān)業(yè)主申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù)措施。2、樓面每月巡視1次，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時(shí)應(yīng)及時(shí)修復(fù)。3、外立面（1）每半月巡視1次，出現(xiàn)破損、開裂等現(xiàn)象時(shí)應(yīng)及時(shí)修復(fù)。（2）招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，統(tǒng)一美觀。4、玻璃幕墻每日巡視1次，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)按國家、行業(yè)相關(guān)規(guī)定和鄭州市相關(guān)管理辦法及時(shí)處理。5、室內(nèi)門廳、樓梯間、走廊通道等每8小時(shí)巡視不少于1次，外觀出現(xiàn)破損、開裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)及時(shí)修復(fù)。6、地下室每8小時(shí)巡視1次，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)修復(fù)處理。7、其他共用部位（1）道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)保持平整、無積水。廣場(chǎng)面層無裂縫，窨井不漫溢，窨井蓋無缺損。（2）溝渠、水池每日巡視1次，應(yīng)無垃圾、無淤泥。（3）小品景觀每日巡視1次，發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)及時(shí)處理。（4）無障礙設(shè)施無障礙設(shè)施的設(shè)置應(yīng)符合JGJ50的相關(guān)要求。每日巡視1次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修復(fù)處理。三、公共標(biāo)識(shí) 1、應(yīng)配置中英文的各類標(biāo)識(shí)，包括樓層、區(qū)域、功能、平面引導(dǎo)、消防安全疏散、綠化、電梯、消防設(shè)施、各類設(shè)備、交通道路引導(dǎo)、高空墜物等標(biāo)識(shí)。2、大堂及樓層應(yīng)設(shè)有統(tǒng)一的使用單位引導(dǎo)標(biāo)識(shí)。3、各類標(biāo)識(shí)的設(shè)置應(yīng)符合現(xiàn)行相關(guān)國家、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。（三）共用設(shè)施設(shè)備管理與維護(hù)內(nèi)容及要求一、綜合管理1、按相關(guān)規(guī)定實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)，建立共用設(shè)施設(shè)備臺(tái)賬。2、執(zhí)行設(shè)備安全操作、定期巡回檢查、維護(hù)保養(yǎng)、崗位責(zé)任制等制度，配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程。3、共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄及大中修、更新、改造記錄定期歸檔。4、嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能減排措施，每月對(duì)能源消耗進(jìn)行計(jì)劃、統(tǒng)計(jì)、分析和改進(jìn)。5、規(guī)范使用房屋專項(xiàng)維修資金，有緊急維修情形，采取必要的應(yīng)急防范措施，按緊急使用預(yù)案實(shí)施。6、根據(jù)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)及設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀制訂維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。7、特種設(shè)備及計(jì)量儀器儀表按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行專業(yè)維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗(yàn)檢測(cè)。8、雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)等極端天氣前后有檢查防范措施。9、每月檢查1次防雷帶、防雷測(cè)試點(diǎn)、引下線及節(jié)點(diǎn)。每年雨季前由防雷中心檢測(cè)建筑避雷系統(tǒng)，引導(dǎo)客戶對(duì)其重要設(shè)施設(shè)備進(jìn)行防雷檢測(cè)。10、設(shè)備機(jī)房（1）嚴(yán)格執(zhí)行人員出入登記制度，對(duì)機(jī)房巡查、維護(hù)保養(yǎng)實(shí)行許可制度。（2）設(shè)有擋鼠板等防鼠害、蟲害措施。建立防塵緩沖帶，備有拖鞋或鞋套等防塵措施。（3）在明顯易取位置配備消防器材及專用工具，每周檢查維護(hù)。（4）機(jī)房張貼或懸掛相關(guān)制度、設(shè)備系統(tǒng)圖、應(yīng)急預(yù)案流程圖。（5）每日對(duì)環(huán)境溫度、濕度、照度、密封、鼠患情況、通風(fēng)等進(jìn)行檢查、檢測(cè)。（6）每周對(duì)消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查。二、共用設(shè)施設(shè)備1）電梯系統(tǒng)1、每年至少進(jìn)行2次特種設(shè)備安全培訓(xùn)。每日至少檢查2次電梯安全狀況。2、由取得相應(yīng)行政許可的單位維護(hù)保養(yǎng)，明確雙方在維護(hù)保養(yǎng)中的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，以及內(nèi)容、執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)、頻次、期限等。3、有專業(yè)維保人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，24小時(shí)值班。隨時(shí)處置電梯故障和困人救援。4、有突發(fā)事件和安全事故應(yīng)急處置預(yù)案，每半年針對(duì)不同類型電梯至少演練1次。發(fā)生電梯困人時(shí)，電梯安全管理員應(yīng)在10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。一般故障30分鐘內(nèi)恢復(fù)，重大故障4小時(shí)內(nèi)恢復(fù)（更換曳引機(jī)、主板等除外），不能恢復(fù)說明原因并公示。5、在電梯轎廂內(nèi)顯著位置張貼有效的《電梯使用標(biāo)志》、電梯使用安全注意事項(xiàng)和警示標(biāo)志、使用管理單位名稱和維保單位名稱及其急修、救援、投訴電話。6、確保電梯安全運(yùn)行的通風(fēng)、溫度、濕度、電壓等符合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范。電梯報(bào)警裝置應(yīng)實(shí)現(xiàn)5方對(duì)講。7、設(shè)立24小時(shí)維護(hù)保養(yǎng)值班電話，確保24小時(shí)有人值守。每部電梯每周例行保養(yǎng)1次，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)組織排除。每年提前1個(gè)月報(bào)檢，并由電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行定期檢驗(yàn)。2）通風(fēng)與空調(diào)系統(tǒng)1、嚴(yán)格遵守空調(diào)設(shè)備安全操作規(guī)程，維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)符合設(shè)備要求。2、控制系統(tǒng)正常運(yùn)行，設(shè)備運(yùn)行的電流、電壓、頻率、油壓、溫度、負(fù)載等運(yùn)行參數(shù)與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)相符。3、按特種設(shè)備規(guī)定進(jìn)行鍋爐年檢，檢驗(yàn)不合格的鍋爐，不得繼續(xù)使用。4、集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)應(yīng)按照《公共場(chǎng)所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)生管理辦法》及相關(guān)要求進(jìn)行清洗維護(hù)。5、主機(jī)有專人值守，每小時(shí)巡視1次主機(jī)運(yùn)行情況，記錄運(yùn)行參數(shù)。6、設(shè)備運(yùn)行期間定期巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)組織處理。（1）每日巡視不少于2次大堂、會(huì)議室、過道等區(qū)域，按國家規(guī)定設(shè)置溫度，測(cè)試出風(fēng)口溫度、濕度符合規(guī)范要求。（2）每班檢查1次鍋爐、安全附件及附屬設(shè)備。（3）每日檢查1次空調(diào)系統(tǒng)各種管道、風(fēng)道、閥件及儀表。（4）每日檢查1次空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)、水泵、電機(jī)、冷卻塔、膨脹水箱等設(shè)備。（5）每日檢測(cè)1次冷卻塔、出風(fēng)設(shè)備的運(yùn)行噪音。（6）每月檢測(cè)1次空調(diào)循環(huán)水水質(zhì)。（7）每月清潔1次新風(fēng)機(jī)、盤管濾網(wǎng)。（8）每月檢查1次設(shè)備轉(zhuǎn)動(dòng)部位，調(diào)整傳動(dòng)皮帶，添加或更換潤滑脂。（9）每月檢查1次空調(diào)系統(tǒng)電源柜、控制柜，清潔除塵、緊固螺栓、測(cè)試絕緣。（10）每月檢查1次基礎(chǔ)、吊架、設(shè)備。（11）每月檢查1次停用設(shè)備，設(shè)備供電正常、外觀良好。3）給排水系統(tǒng)1、二次供水有《二次供水衛(wèi)生許可證》。按相關(guān)衛(wèi)生管理規(guī)定進(jìn)行水質(zhì)檢測(cè)，水質(zhì)應(yīng)符合GB5749和GB17051的要求。2、生活水箱（池）入口封閉，加蓋加鎖，溢水管、泄水管、通氣口有14-18目/平方呎的金屬防護(hù)網(wǎng)。3、有停水、爆管及水污染等應(yīng)急處理方案，計(jì)劃停水提前24小時(shí)通知客戶。4、每日檢查2次水箱間、水泵房及各配水點(diǎn)設(shè)施。5、每周檢查1次變頻供水設(shè)備的變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、氣壓罐、控制柜等設(shè)備，保持壓力符合要求。6、每周檢查1次給水泵運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)解決，備用水泵每月輪換。7、每季度對(duì)水泵潤滑部位加注潤滑油。每半年對(duì)水泵、管道、閥門等設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。8、每年至少1次對(duì)管道、閥門及附屬設(shè)施的保溫、防腐進(jìn)行檢查維護(hù)。9、有防汛預(yù)案，每年至少組織1次演練。10、配備有防汛物資（沙袋、防風(fēng)膠紙、雨具、照明工具、發(fā)電機(jī)、抽水泵等）。11、污水排放應(yīng)符合DB51/190的相關(guān)規(guī)定。12、每年汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。13、每日對(duì)排污泵1次手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試；每季度維護(hù)保養(yǎng)1次。14、每季度對(duì)控制裝置進(jìn)行清潔、檢查和維護(hù)。15、每半年對(duì)化糞池、室內(nèi)外排水管道等設(shè)施進(jìn)行檢查和清掏。16、每年對(duì)管道、閥門等排水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)。4）供配電系統(tǒng)1、專職值班人員應(yīng)持《特種作業(yè)操作證》和《高壓進(jìn)網(wǎng)證》，實(shí)行24小時(shí)值班制度。2、有計(jì)劃停、送電時(shí)應(yīng)提前通知客戶。突然停電時(shí)，備用回路或柴油發(fā)電機(jī)電源按設(shè)計(jì)時(shí)間要求投入運(yùn)行。3、參照DL/T596相關(guān)規(guī)定，配合相關(guān)部門對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全檢測(cè)。4、變壓器運(yùn)行正常，溫控系統(tǒng)設(shè)置符合要求，通風(fēng)降溫設(shè)備可靠。5、功率因素自動(dòng)補(bǔ)償裝置運(yùn)行正常，功率因素不低于0.9。6、低壓配電設(shè)備每年進(jìn)行1次全面停電檢修。7、發(fā)電機(jī)每周檢查1次，每半月試運(yùn)行1次；每年2次帶50%以上負(fù)荷運(yùn)行；每年活化2次蓄電池。8、直流操作系統(tǒng)運(yùn)行正常，每季度進(jìn)行1次蓄電池充、放電試驗(yàn)。9、每季度1次配電、動(dòng)力箱除塵，緊固（盤）螺絲、螺母及接地裝置的保養(yǎng)工作。10、每季度1次對(duì)機(jī)房防小動(dòng)物設(shè)施進(jìn)行檢查完善。5）公共照明系統(tǒng)1、有照明節(jié)能管理制度，照度應(yīng)符合GB50034的相關(guān)要求。2、航空障礙燈應(yīng)符合MH/T6012的相關(guān)規(guī)定，建筑物戶外霓虹燈應(yīng)符合政府部門及管理規(guī)約的要求。3、每日檢查2次大堂、電梯間、停車場(chǎng)、通道、光彩照明、景觀照明、霓虹燈等公共部位照明，有效亮燈率100％。4、每周檢查1次照明電源柜（箱），確保工作正常和安全用電。5、每月檢查2次霓虹燈，確保支承架無銹蝕、牢固，字體無缺損、顯示完整，時(shí)控器工作正常并根據(jù)氣候及時(shí)調(diào)整。6、每月檢查2次航空障礙照明，確保支撐架無銹蝕、牢固，金屬網(wǎng)罩完好，避雷設(shè)施緊密相連，工作正常。7、每季度清潔保養(yǎng)1次照明電源柜（箱），確保柜內(nèi)外衛(wèi)生良好，指示正常，排線整潔，接地牢固。8、每季度檢查、測(cè)試1次接地裝置。9、每年對(duì)室外電源柜（箱）進(jìn)行防腐防銹保養(yǎng)1次。5）公共安全系統(tǒng)（1）消防器材設(shè)施設(shè)備及聯(lián)動(dòng)1、實(shí)行消防安全責(zé)任制，有完善的消防安全管理制度及消防安全操作規(guī)程，有滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案。2、消防控制中心24小時(shí)專人值班，值班人員需持證上崗，每班不少于2人，及時(shí)處理各類報(bào)警故障信息，專業(yè)培訓(xùn)每年不少于1次。3、應(yīng)組建義務(wù)消防隊(duì)，其設(shè)施配備應(yīng)符合國家、行業(yè)相關(guān)規(guī)定。每周應(yīng)進(jìn)行1次培訓(xùn)和演練。4、有具有資質(zhì)的維保單位按合同約定的內(nèi)容、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、頻次進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，每月物業(yè)公司應(yīng)收集1份蓋章的維保記錄。系統(tǒng)各前端報(bào)警設(shè)備每年檢測(cè)覆蓋2次。設(shè)24小時(shí)值班電話處理各類故障：發(fā)生故障時(shí)，專業(yè)維保單位1小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修；發(fā)生重大故障時(shí)，物業(yè)人員應(yīng)及時(shí)采取措施應(yīng)急處理，專業(yè)維修保養(yǎng)人員30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修。5、每年組織不少于2次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。6、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)工作正常，維修及時(shí)率100％。7、對(duì)公共消防設(shè)施、器材定期巡查并做好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)組織處理。①疏散通道、安全出口、消防車通道每2小時(shí)巡查1次，保持疏散通道、消防車通道暢通。②室內(nèi)外消防栓、滅火器、應(yīng)急照明燈、防火門、疏散指示標(biāo)志等消防設(shè)施器材應(yīng)每日至少檢查2次，確保完好有效。③應(yīng)急照明應(yīng)符合GB50016和GB50045的相關(guān)規(guī)定。④防火卷簾門每周試運(yùn)行1次。⑤消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)每周啟動(dòng)1次，及時(shí)保養(yǎng)，確保完好有效。⑥應(yīng)急廣播系統(tǒng)、聲光報(bào)警系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、消防電話每周檢查1次，應(yīng)急廣播系統(tǒng)、聲光報(bào)警系統(tǒng)聲壓級(jí)應(yīng)符合GB50116的相關(guān)規(guī)定。⑦由有資質(zhì)的專業(yè)公司每年檢測(cè)1次電氣線路。⑧消防高位水箱、室外消火栓、水泵結(jié)合器及室內(nèi)外閥門隨時(shí)保持開啟狀態(tài)，閥桿每半年加注潤滑油1次。室內(nèi)外消火栓每年抽30％做放水試驗(yàn)。⑨末端試水閥、報(bào)警閥每半月進(jìn)行1次放水試驗(yàn)，檢查系統(tǒng)啟動(dòng)、報(bào)警功能及出水情況。⑩主備電源每半月1次切換試驗(yàn)，每季度1次備用電源30％放電試驗(yàn)，每年1次備用電源80％放電試驗(yàn)。eq\o\ac(○,11)消防管道、閥門、鋼制防火卷簾門至少每年進(jìn)行1次除銹刷漆。eq\o\ac(○,12)火災(zāi)探測(cè)器投入運(yùn)行2年后，應(yīng)每隔3年全部清洗1次，不合格的應(yīng)調(diào)換。（2）停車場(chǎng)管理系統(tǒng)1、值班人員熟悉系統(tǒng)操作流程，機(jī)械式停車設(shè)備具有效《安全檢驗(yàn)合格》標(biāo)志，作業(yè)人員持有效《特種設(shè)備作業(yè)人員證》。2、機(jī)械停車設(shè)備由專業(yè)單位維護(hù)保養(yǎng)，且簽訂《維護(hù)保養(yǎng)合同》。3、有停電、系統(tǒng)故障、暴力、盜竊、車輛堵塞及車禍?zhǔn)录膽?yīng)急處理方案，每季度1次演練。4、管理軟件運(yùn)行正常，實(shí)時(shí)狀態(tài)與實(shí)際一致。信息指示屏、區(qū)域及車位計(jì)數(shù)顯示器數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。5、圖像識(shí)別系統(tǒng)圖像清晰，通訊及時(shí)。6、出入口設(shè)備及通訊正常，電動(dòng)道閘靈敏，車輛檢測(cè)器工作正常。7、每日3次對(duì)工作現(xiàn)場(chǎng)周圍環(huán)境進(jìn)行清掃，并對(duì)安全保護(hù)裝置進(jìn)行例行檢查。8、每日對(duì)車位數(shù)據(jù)和現(xiàn)場(chǎng)校對(duì)，核對(duì)收費(fèi)數(shù)據(jù)。9、每周檢查1次道閘機(jī)械部分，轉(zhuǎn)動(dòng)靈活、可靠。10、每周整理服務(wù)器數(shù)據(jù)庫，備份系統(tǒng)軟件及數(shù)據(jù)。11、每周維護(hù)保養(yǎng)1次交換機(jī)、通訊卡，確保通訊線路工作正常。12、每半月運(yùn)用相關(guān)軟件進(jìn)行檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)維修。（3）其他安全技術(shù)防范系統(tǒng)1、有授權(quán)機(jī)制、訪問控制、加密與解密相關(guān)管理制度。2、視頻監(jiān)控、入侵報(bào)警、電子巡更、出入口控制等各子系統(tǒng)界面清楚，通訊及時(shí)，聯(lián)動(dòng)有效。3、各子系統(tǒng)遠(yuǎn)程管理及控制、電子地圖應(yīng)用、圖像遠(yuǎn)程監(jiān)控、系統(tǒng)日志等基本功能完善。4、備用電源正常運(yùn)行，每月試驗(yàn)1次主備電源切換。5、每日檢查2次服務(wù)器、操作站、交換機(jī)、局域網(wǎng)，測(cè)試網(wǎng)絡(luò)通訊速度，數(shù)據(jù)傳輸符合要求。6、每日檢查1次視頻監(jiān)控錄像、入侵報(bào)警系統(tǒng)報(bào)警記錄。7、每日清潔1次機(jī)房操作臺(tái)、機(jī)柜、主機(jī)、電源等外表面。8、每周保養(yǎng)1次服務(wù)器、操作站、交換機(jī)，檢查操作程序及軟件，殺毒并備份數(shù)據(jù)庫，校對(duì)系統(tǒng)時(shí)間。9、每周對(duì)報(bào)警終端做1次模擬動(dòng)作試驗(yàn)。10、每周檢查1次快球、云臺(tái)攝像機(jī)。11、每月檢測(cè)1次門磁開關(guān)、讀卡器、電磁鎖。12、每月檢查1次攝像機(jī)、監(jiān)視器、錄像機(jī)成像效果。13、每季度維護(hù)保養(yǎng)1次主機(jī)、計(jì)算機(jī)、交換機(jī)、配線柜、散熱器、終端設(shè)備等。14、每年進(jìn)行1次防雷測(cè)試。6）信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)1、委托管理的信息通訊系統(tǒng)及設(shè)備，有業(yè)主方、物業(yè)管理方、信息通訊系統(tǒng)運(yùn)營商三方認(rèn)可的委托管理協(xié)議。2、建立故障處理流程，故障服務(wù)請(qǐng)求15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，一般故障恢復(fù)時(shí)間不超過4小時(shí)，逾期及時(shí)通知受影響用戶。3、服務(wù)器、防火墻、交換機(jī)和調(diào)制解調(diào)器的技術(shù)狀態(tài)良好，線路整潔有序。4、管理人員每日巡視服務(wù)器、交換機(jī)、傳輸線路、工作站。5、每月檢測(cè)系統(tǒng)主機(jī)、模塊通訊狀態(tài)、報(bào)表打印功能、相關(guān)軟件，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)維修。6、每季度對(duì)UPS電源進(jìn)行1次80%電池容量的荷載放電，及時(shí)更換損壞電池。7、每半年檢查、測(cè)試接地裝置。8、每年對(duì)室外設(shè)施進(jìn)行防腐防銹保養(yǎng)1次。7）智能化集成系統(tǒng)1、系統(tǒng)實(shí)行分級(jí)管理，賬戶、密碼專人管理。2、故障服務(wù)請(qǐng)求10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，一般故障恢復(fù)時(shí)間不超過8小時(shí)，逾期通知受影響用戶。3、數(shù)字會(huì)議系統(tǒng)提前30分鐘完成調(diào)試，大型會(huì)議提前60分鐘完成調(diào)試。4、每日至少2次對(duì)運(yùn)行參數(shù)設(shè)定、DDC模塊、各末端傳感器及執(zhí)行機(jī)構(gòu)的工作狀態(tài)檢查。5、每周收集設(shè)備運(yùn)行參數(shù)和統(tǒng)計(jì)報(bào)表，調(diào)整運(yùn)行參數(shù)節(jié)約能源。6、每月對(duì)服務(wù)器、操作站、控制器等設(shè)備機(jī)箱開蓋檢查。7、每月測(cè)量檢查一次DDC模塊。8、每月檢查調(diào)整數(shù)字會(huì)議系統(tǒng)各種開關(guān)、照明控制器接點(diǎn)。9、每半年對(duì)整個(gè)系