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民營(yíng)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)管理研究——浙江鼎力公司為例摘要民營(yíng)企業(yè)是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分,它對(duì)推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,促進(jìn)生產(chǎn)力水平的提高,就業(yè)增加、全民生活水平的提高等方面發(fā)揮著重要作用。由于體制等諸多方面的原因,民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展主要通過銀行借款、社會(huì)集資等方式進(jìn)行融資,融資難是民營(yíng)企業(yè)面臨的重要問題。本文從我國(guó)民營(yíng)企業(yè)融資難的現(xiàn)狀著手,探討影響我國(guó)民營(yíng)企業(yè)融資難的障礙成因,本文對(duì)我國(guó)民營(yíng)企業(yè)融資問題進(jìn)行探討與研究。以浙江鼎力公司為例。在我國(guó),由于金融體系不夠完整,金融市場(chǎng)不夠發(fā)達(dá),沒有健全的法律法規(guī)保護(hù)的民營(yíng)企業(yè)融資問題格外嚴(yán)。本文中,我們尋求該企業(yè)融資問題的原因,提出解決方案與對(duì)策,從而為該企業(yè)提供理論指導(dǎo),使其民營(yíng)企業(yè)得到健康發(fā)展。關(guān)鍵詞:民營(yíng)企業(yè);融資;風(fēng)險(xiǎn)
目錄第一章 緒論 1(一)研究背景和意義 1(三)研究?jī)?nèi)容和方法 1第二章融資風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)理論概述 2(一)民營(yíng)企業(yè)的界定 2(二)融資的概念 2(三)企業(yè)融資方式 3第三章浙江鼎力公司融資風(fēng)險(xiǎn)管理案例分析 4(一)浙江鼎力公司簡(jiǎn)介 4(二)浙江鼎力集團(tuán)項(xiàng)目融資現(xiàn)狀 5(三)影響浙江鼎力集團(tuán)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)的因素 61融資環(huán)境分析不足 62融資渠道單一 73資本結(jié)構(gòu)不合理 84融資成本高 8第四章結(jié)論與建議 10(一)加強(qiáng)融資項(xiàng)目的環(huán)境分析 11(二)拓展多元化融資渠道 12(三)平衡公司內(nèi)部資本結(jié)構(gòu) 12(四)控制融資成本 13參考文獻(xiàn) 14致謝 16PAGE1緒論(一)研究背景和意義民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展是國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的基礎(chǔ),是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?。民營(yíng)企業(yè)數(shù)量龐大,遍布各行各業(yè),對(duì)于推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著不可替代的作用。民營(yíng)企業(yè)數(shù)量龐大,在很大程度上,緩解了我國(guó)的就業(yè)壓力,為社會(huì)穩(wěn)定做出了巨大貢獻(xiàn)。同時(shí),民營(yíng)企業(yè)對(duì)國(guó)家的財(cái)政收入有著巨大的貢獻(xiàn)。是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要源泉。大多數(shù)民營(yíng)企業(yè)基礎(chǔ)管理薄弱,尤其是在決定企業(yè)發(fā)展命脈的融資方面缺乏科學(xué)合理的決策體系,風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)淡薄,財(cái)務(wù)管理水平低下,由此導(dǎo)致很多民營(yíng)企業(yè)很難做大做強(qiáng),無法適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。另一方面,由于體制等諸多方面的原因,民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展主要通過銀行借款、社會(huì)集資等方式進(jìn)行融資,融資難及融資中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)一直是民營(yíng)企業(yè)面臨的重要問題。因此,對(duì)民營(yíng)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行系統(tǒng)的研究就顯得十分的迫切和必要。同時(shí)本文從民營(yíng)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生機(jī)制角度入手,尋求民營(yíng)企業(yè)合理的資本結(jié)構(gòu),以期降低融資成本,這對(duì)科學(xué)防范民營(yíng)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)有著現(xiàn)實(shí)的重要意義。(二)研究?jī)?nèi)容和方法本文首先簡(jiǎn)要回顧了當(dāng)前國(guó)內(nèi)外理論界對(duì)融資問題的研究現(xiàn)狀,然后以現(xiàn)代融資理論為基礎(chǔ)結(jié)合民營(yíng)企業(yè)實(shí)際,對(duì)民營(yíng)企業(yè)的融資現(xiàn)狀及存在的問題進(jìn)行了分析,并提出我國(guó)民營(yíng)企業(yè)融資問題的對(duì)策。方法:1、在掌握相關(guān)理論知識(shí)、材料數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上,運(yùn)用歸納、演繹、推理等理論分析方法進(jìn)行分析,從而對(duì)民營(yíng)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)資料歸納總結(jié)。2、文獻(xiàn)法。對(duì)民營(yíng)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)管理研究理論采用查閱文獻(xiàn)的辦法。采用的技術(shù)路線是圖書館借閱有價(jià)值的書籍,并通過中國(guó)知網(wǎng)查閱已有的研究成果。查閱的數(shù)據(jù)庫有:中國(guó)優(yōu)秀碩士學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫、中國(guó)博士學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫、中國(guó)期刊全文數(shù)據(jù)庫、中國(guó)重要報(bào)紙全文數(shù)據(jù)庫、中國(guó)重要會(huì)議論文全文數(shù)據(jù)庫。第二章融資風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)理論概述(一)民營(yíng)企業(yè)的界定在2002年我國(guó)就頒布了相關(guān)法律來促進(jìn)民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展,即《中華人民共和國(guó)民營(yíng)企業(yè)促進(jìn)法》。這部法律對(duì)民營(yíng)企業(yè)重新界定,即:在中華人民共和國(guó)境內(nèi)依法設(shè)立的有利于滿足社會(huì)需要,增加就業(yè),符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策,生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的都屬于中小型企業(yè)。而在2003年2月19日,原國(guó)家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)、原國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、財(cái)政部、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局于發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)民營(yíng)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)暫行規(guī)定的通知》(國(guó)經(jīng)貿(mào)中小企〔2003〕143號(hào),一下簡(jiǎn)稱《通知》),對(duì)主要行業(yè)的民營(yíng)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)做出了明確的界定。該標(biāo)準(zhǔn)的制定依據(jù)是企業(yè)分類、企業(yè)的職工人數(shù)、企業(yè)銷售額、企業(yè)資產(chǎn)總額等。按照《通知》相關(guān)規(guī)定,不同行業(yè)的中型企業(yè)按照以下標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定:表2-1民營(yíng)企業(yè)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)中型企業(yè)分類人數(shù)(人)銷售額(萬元)資產(chǎn)(萬元)工業(yè)300-20003000-300004000-40000建筑業(yè)600-30003000-300004000-40000批發(fā)和零售業(yè)100-5001000-15000-批發(fā)業(yè)100-2003000-30000-交通運(yùn)輸業(yè)500-30003000-30000-住宿和餐飲業(yè)400-8003000-15000-同時(shí)低于上表規(guī)模的,視為小企業(yè)。我國(guó)現(xiàn)有民營(yíng)企業(yè)目前己經(jīng)超過4200萬家,占企業(yè)總數(shù)的99%,主要分布在東部和中部,西部較少,且呈現(xiàn)東強(qiáng)西弱態(tài)勢(shì)。(二)融資的概念資本是民營(yíng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的第一個(gè)元素,充足的資金是企業(yè)的安全正常運(yùn)行。企業(yè)融資是企業(yè)的管理和發(fā)展的條件和支持系統(tǒng)的生產(chǎn)過程中,對(duì)企業(yè)的生存和發(fā)展有關(guān)的。從廣義上講,融資也叫金融,貨幣基金融資,當(dāng)事人通過金融市場(chǎng)籌集資金或貸款的行為以不同的方式。從狹義上講,融資是一個(gè)企業(yè)融資行為和過程。是經(jīng)濟(jì)主體根據(jù)自己的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況和基金的現(xiàn)狀,對(duì)未來業(yè)務(wù)發(fā)展的需要,通過科學(xué)的預(yù)測(cè)和決策,采用一定的方式,從渠道給投資者和債權(quán)人籌集資金,組織資金的供應(yīng)給保證公司,正常生產(chǎn)的需要,經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)需要的理財(cái)行為。(三)企業(yè)融資方式融資方式是指由資金過剩部們向資金缺乏部門轉(zhuǎn)化的形式、手段和途徑。根據(jù)不同的來源渠道獲得的資金在融資風(fēng)險(xiǎn)、融資成本等方面都是不同的,主要有以下幾種分類:內(nèi)源融資和外源融資。根據(jù)資金來源于資金需求者的自身的積累還是外部的融入,可以將其歸為內(nèi)源融資和外源融資兩類。內(nèi)源融資是指資金使用者通過自身的資金積累為自己的支出融資的方式;外源融資是指資金短缺者通過一定方式向其他的資金盈余者籌措資金的融資方式。直接融資和間接融資。融資過程中,根據(jù)資金運(yùn)用的渠道不同,可將企業(yè)融資方式分為直接融資和間接融資。直接融資是指資金的需求者向資金的供給者直接融通資金的方式,是資金過剩部門在資金市場(chǎng)上購(gòu)買資金短缺部門的直接證券;間接融資是指資金需求者通過銀行或其他金融中介機(jī)構(gòu)向資金的供給者融通資金的方式。股權(quán)融資和債權(quán)融資。根據(jù)股權(quán)融資過程中形成的不同產(chǎn)權(quán)問題,可將企業(yè)融資方式分為股權(quán)融資和債權(quán)融資。股權(quán)融資是指企業(yè)股東愿意出讓企業(yè)的部分所有權(quán),通過增資擴(kuò)股的方式引進(jìn)新的股東的融資方式;債權(quán)融資是指企業(yè)通過借款的方式進(jìn)行的融資。圖2-1企業(yè)融資的渠道方式第三章浙江鼎力公司融資風(fēng)險(xiǎn)管理案例分析(一)浙江鼎力公司簡(jiǎn)介鼎力集團(tuán)的前身是成立于1993年2月的鼎力科技有限公司。鼎力集團(tuán)秉承“為國(guó)防現(xiàn)代化服務(wù),為國(guó)家現(xiàn)代化服務(wù)”的宗旨、“誠(chéng)信創(chuàng)新、與時(shí)俱進(jìn)”旨在“保商利”的經(jīng)營(yíng)理念和科技創(chuàng)新的核心價(jià)值觀,在激烈的國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)大潮中艱苦創(chuàng)業(yè)、自強(qiáng)不息,現(xiàn)已形成以軍民品貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)、文化藝術(shù)經(jīng)營(yíng)、礦產(chǎn)資源領(lǐng)域投資開發(fā)、民爆科技為主業(yè)的“五輪驅(qū)動(dòng)”的發(fā)展格局。D市中心YJ二期項(xiàng)目地處D市級(jí)商業(yè)中心青泥洼橋的核心區(qū)域,是D市中心區(qū)開發(fā)建設(shè)的重要項(xiàng)目,項(xiàng)目建設(shè)有助于提升城市形象,完善青泥洼橋商圈的商業(yè)功能。YJ興業(yè)(D市)有限公司將于2014年12月啟動(dòng)“D市中心”——YJ二期項(xiàng)目的開發(fā),二期項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積475869平方米,計(jì)劃開發(fā)建設(shè)周期四年。項(xiàng)目建成后將與一期形成集居住、商業(yè)、辦公、酒店、娛樂為一體的世界級(jí)城市生活多元體。表3-1是該項(xiàng)目的整體情況。表3-1項(xiàng)目整體概況項(xiàng)目單位指標(biāo)值總用地面積m241,000總建筑面積m2475,869項(xiàng)目總投資萬元348,309其中:工程建設(shè)投資萬元317,448建設(shè)期利息萬元22,487經(jīng)營(yíng)資金萬元3,084該項(xiàng)目主要建筑為超塔ST1—地面81層,地下4層;超塔ST2—地面62層,地下4層;商業(yè)樓—地面5層,地下4層。超塔ST1中寫字樓層建筑面積達(dá)38414平方米:YJ酒店層建筑面積達(dá)48160平方米,客房586套;白金五星套房建筑面積27954平方米,客房158套;避難層、機(jī)械層、機(jī)房層合計(jì),5806平方米。超塔ST2中酒店公寓建筑面積97201平方米,客房365套。項(xiàng)目地下車庫及車道建筑面積96969平方米,總停車位2430個(gè),其中地下車庫停車位2400個(gè),交通廣場(chǎng)及地面停車位30個(gè)。項(xiàng)目地下市政及配套250平方米。項(xiàng)目二期建成后與項(xiàng)目一期形成D市最大城市綜合體。(二)浙江鼎力集團(tuán)項(xiàng)目融資現(xiàn)狀“D市中心”——YJ二期建設(shè)項(xiàng)目總投資34.8億元,項(xiàng)目通過與投資伙伴合作之外,資金全部來自銀行信貸。表3-1給出了該項(xiàng)目的融資渠道及額度情況。由表4-5知,項(xiàng)目自籌資金14.27億元,銀行借款為20.25億元,其中建設(shè)投資長(zhǎng)期借款達(dá)到18億元,短期借款為2.25億元。自有資金比例:41.87%,一期銷售收入共投入142.739萬元。貸款融資在投資總額中的比率達(dá)到58.2%,建設(shè)投資長(zhǎng)期借款融資的比率達(dá)到51.7%。建設(shè)期利息是房地產(chǎn)項(xiàng)目融資費(fèi)用的最直接體現(xiàn)。項(xiàng)目在4年的建設(shè)期貸款利息達(dá)到了2.25億元,每一年分別得到1188萬元、3932萬元,7135萬元,1.023億元。本工程項(xiàng)目于建設(shè)期第1年即2015年初開始向銀行貸款,項(xiàng)目貸款本金總計(jì)為,80,000萬元,貸款年利率按2014年12月23日降息之后的利率5.94%計(jì),項(xiàng)目共產(chǎn)生建設(shè)期利息22487萬元。項(xiàng)目的借款還本付息表見表4-2。表4-1投資使用計(jì)劃與資金籌措表(單位:萬元)序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)期1建設(shè)期2建設(shè)期3經(jīng)營(yíng)期4經(jīng)營(yíng)期5一總投資348,30998,01068,47987,82090,9173,0841開發(fā)產(chǎn)品投資322,73996,82264,54880,68580,6852建設(shè)期利息22,4871,1883,9327,13510,2323經(jīng)營(yíng)資金3,0843,084二資金籌措348,30998,01068,47987,82090,9173,0841自籌資金145,82356,82214,54830,68540,6853,0841.1建設(shè)投資142,73956,82214,54830,68540,685一期銷售收入142,73956,82214,54830,68540,6851.2經(jīng)營(yíng)資金3,0843,0842借款202,48741,18853,93257,13550,2322.1建設(shè)投資長(zhǎng)期借款180,00040,00050,00050,00040,0002.2短期借款22,4871,1883,9327,13510,232數(shù)據(jù)來源:浙江鼎力集團(tuán)內(nèi)部工作數(shù)據(jù)表4-2借款還本付息表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)期1建設(shè)期2建設(shè)期3建設(shè)期4運(yùn)營(yíng)期5運(yùn)營(yíng)期61借款本息及還本1.1年初借款本息累計(jì)5086474118895120152255202487175971.2本年借款180000400005000050000400001.3本年計(jì)息35560118839327135102321202810451.4本年還本202486184889175972還本資金來源202486184889175972.1預(yù)售/銷售收入187699170102175972.2折舊費(fèi)11172111722.3攤銷費(fèi)9829822.4未分配利潤(rùn)26332633項(xiàng)目采用最大能力還款方式估算,借款償還期為5.23年,即5年零3個(gè)月注:計(jì)算期計(jì)息不付息,從第5年開始按最大能力還款方式償還。(三)影響浙江鼎力集團(tuán)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)的因素1融資環(huán)境分析不足2013年以來,中國(guó)人民銀行按照黨中央、國(guó)務(wù)院的統(tǒng)一部署,繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策,不放松也不收緊銀根,適時(shí)適度預(yù)調(diào)微調(diào),利率市場(chǎng)化改革邁出新步伐,金融機(jī)構(gòu)貸款利率管制全面放開。2014年,預(yù)計(jì)中國(guó)人民銀行將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策,適時(shí)適度預(yù)調(diào)微調(diào),使貨幣條件既不太松也不太緊,保持物價(jià)總水平的基本穩(wěn)定。但有預(yù)測(cè)認(rèn)為,貨幣政策將會(huì)中性偏緊?!爸行浴北憩F(xiàn)在目標(biāo)利率及法定存款準(zhǔn)備金率將維持不變,“偏緊”表現(xiàn)為央行將采取措施防止信貸增長(zhǎng)過快及控制影子銀行的貸款增長(zhǎng),這意味著現(xiàn)實(shí)中貨幣政策是從緊的。金融監(jiān)管部門執(zhí)行總量控制。但是鼎力集團(tuán)融資的渠道主要來自銀行貸款,銀行已經(jīng)受理或待發(fā)放的項(xiàng)目還有很多,面對(duì)突然來襲的規(guī)定措手不及,壓力巨大。鼎力集團(tuán)的融資風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)相應(yīng)增加,公司的融資管理必須對(duì)此進(jìn)行充分的認(rèn)識(shí)和分析,須知停放貸款的政策對(duì)ED房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目將造成的后果異常嚴(yán)重。正常銀行對(duì)公司貸款的投放是根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度分批投放的。當(dāng)公司已使用完前期的銀行貸款之后,立即會(huì)向銀行申請(qǐng)下一筆貸款資金,否則就會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度。由于開發(fā)進(jìn)度的放緩就會(huì)影響樓盤的交工時(shí)間,甚至還有由此而賠付購(gòu)房者大量的違約金。2融資渠道單一從融資渠道來看,我國(guó)上市公司普遍存在融資渠道單一的問題。國(guó)內(nèi)上市公司的資金主要來自銀行信貸,這使得銀行體系承擔(dān)了上市市場(chǎng)的大部分風(fēng)險(xiǎn),尤其是融資過程中的信用風(fēng)險(xiǎn),國(guó)內(nèi)上市目前的地產(chǎn)融資基本都是以信貸為主模式的。根據(jù)相關(guān)測(cè)算,銀行體系的信貸提供了百分之八十左右的上市企業(yè)土地購(gòu)置與相關(guān)的上市開發(fā)資金。目前,在上市市場(chǎng)資金鏈中,商業(yè)銀行基本參與了上市開發(fā)的全過程,涉及上市開發(fā)、建筑施工、銷售以及土地儲(chǔ)備中心等各方面的融資,是我國(guó)上市市場(chǎng)各種相關(guān)主體的主要資金提供者。當(dāng)前,我國(guó)上市企業(yè)的資金來源中,上市、債券等直接融資方式占據(jù)的比例較小,作用不大。銀行體系是上市企業(yè)資金的重要來源,支撐著我國(guó)上市金融乃至整個(gè)上市體系的發(fā)展。盡管國(guó)家加強(qiáng)了宏觀調(diào)控,減少對(duì)上市企業(yè)的貸款支持,加強(qiáng)上市信貸管理,貸款規(guī)模有所下降,但是,我國(guó)上市企業(yè)融資渠道單一的現(xiàn)狀仍未改變,銀行貸款仍是上市企業(yè)融資主要來源?!癉市中心”——YJ二期建設(shè)項(xiàng)目總投資34.8億元,項(xiàng)目通過與投資伙伴合作之外,資金全部來自銀行信貸。表2-1給出了該項(xiàng)目的融資渠道及額度情況。由表4-3知,項(xiàng)目自籌資金14.27億元,銀行借款為20.25億元,其中建設(shè)投資長(zhǎng)期借款達(dá)到18億元,短期借款為2.25億元。自有資金比例:41.87%,一期銷售收入共投入142.739萬元。貸款融資在投資總額中的比率達(dá)到58.2%,建設(shè)投資長(zhǎng)期借款融資的比率達(dá)到51.7%。表4-3投資使用計(jì)劃與資金籌措表(單位:萬元)序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)期1建設(shè)期2建設(shè)期3經(jīng)營(yíng)期1經(jīng)營(yíng)期2一總投資348,30998,01068,47987,82090,9173,0841開發(fā)產(chǎn)品投資322,73996,82264,54880,68580,6852建設(shè)期利息22,4871,1883,9327,13510,2323經(jīng)營(yíng)資金3,0843,084二資金籌措348,30998,01068,47987,82090,9173,0841自籌資金145,82356,82214,54830,68540,6853,0841.1建設(shè)投資142,73956,82214,54830,68540,685一期銷售收入142,73956,82214,54830,68540,6851.2經(jīng)營(yíng)資金3,0843,0842借款202,48741,18853,93257,13550,2322.1建設(shè)投資長(zhǎng)期借款180,00040,00050,00050,00040,0002.2短期借款22,4871,1883,9327,13510,232數(shù)據(jù)來源:鼎力集團(tuán)內(nèi)部工作數(shù)據(jù)3資本結(jié)構(gòu)不合理相關(guān)的統(tǒng)計(jì)顯示,2011-2013年連續(xù)三年,該上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率平均為57.3%、56.8%、58.8%。面對(duì)于整個(gè)國(guó)內(nèi)的上市行業(yè)來說,整體的資產(chǎn)負(fù)債率則高達(dá)75%以上,比上市上市公司的負(fù)債率高出20%左右。在與國(guó)內(nèi)其他行業(yè)進(jìn)行的對(duì)比分析顯示,國(guó)內(nèi)上市上市公司的負(fù)債率總體均高于其他行業(yè),如此高的負(fù)債率對(duì)于資金密集型的上市業(yè)而言,意味著聚集著極高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一旦資金鏈條的某環(huán)引發(fā)問題,則會(huì)導(dǎo)致連鎖反應(yīng),不僅僅會(huì)引起上市公司的財(cái)務(wù)危機(jī),還會(huì)迅速蔓延至上市項(xiàng)目的直接債權(quán)人——商業(yè)銀行體系,更可能波及到相關(guān)的數(shù)十個(gè)產(chǎn)業(yè),進(jìn)而引發(fā)宏觀經(jīng)濟(jì)的巨大波動(dòng)。這就是上市企業(yè)不合理的資本結(jié)構(gòu)可能導(dǎo)致的嚴(yán)重問題。對(duì)于鼎力集團(tuán)的“D市中心”——YJ二期建設(shè)項(xiàng)目而言,其建設(shè)期長(zhǎng)達(dá)4年(2014年12月至2018年12月末),總投資為348309萬元(按鋪底流動(dòng)資金口徑),其中:建設(shè)期利息(自營(yíng)項(xiàng)目)22,487萬元,經(jīng)營(yíng)資金3084萬元。貸款融資在投資總額中的比率達(dá)到58.2%,建設(shè)投資長(zhǎng)期借款融資的比率達(dá)到51.7%。從項(xiàng)目整體財(cái)務(wù)運(yùn)行狀況來看,本項(xiàng)目的公寓部分采用銷售方式,商業(yè)樓屬出租,其余為自營(yíng)部分,項(xiàng)目整體利用一期銷售收入作為自有資金結(jié)合預(yù)售收入進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)的方式進(jìn)行。自營(yíng)部分計(jì)算期總計(jì)20年(2019年-2039年),銷售部分計(jì)算期4年(2019年-2023年),銷售部分利潤(rùn)總額98566萬元,項(xiàng)目整體所得稅前靜態(tài)投資回收期為7.80年。4融資成本高建設(shè)期利息是上市項(xiàng)目融資費(fèi)用的最直接體現(xiàn)。項(xiàng)目在4年的建設(shè)期貸款利息達(dá)到了2.25億元,每一年分別得到1188萬元、3932萬元,7135萬元,1.023億元。本工程項(xiàng)目于建設(shè)期第1年即2015年初開始向銀行貸款,項(xiàng)目貸款本金總計(jì)為,80,000萬元,貸款年利率按2014年12月23日降息之后的利率5.94%計(jì),項(xiàng)目共產(chǎn)生建設(shè)期利息22487萬元。項(xiàng)目的借款還本付息表見表4-4。表4-4借款還本付息表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)期1建設(shè)期2建設(shè)期3建設(shè)期4運(yùn)營(yíng)期5運(yùn)營(yíng)期61借款本息及還本1.1年初借款本息累計(jì)5086474118895120152255202487175971.2本年借款180000400005000050000400001.3本年計(jì)息35560118839327135102321202810451.4本年還本202486184889175972還本資金來源202486184889175972.1預(yù)售/銷售收入187699170102175972.2折舊費(fèi)11172111722.3攤銷費(fèi)9829822.4未分配利潤(rùn)26332633項(xiàng)目采用最大能力還款方式估算,借款償還期為5.23年,即5年零3個(gè)月注:計(jì)算期計(jì)息不付息,從第5年開始按最大能力還款方式償還。本項(xiàng)目總投資348309萬元中,建設(shè)單位共自籌145823萬元,其中:一期銷售收入(本項(xiàng)目二期自有資金)投入142,739萬元,自籌經(jīng)營(yíng)資金3,084萬元。資金缺口向銀行申請(qǐng)貸款180000萬元,共產(chǎn)生建設(shè)期利息22487萬元。貸款年利率按2014年2月23日降息之后的利率5.94%。在建設(shè)投資方面,鼎力集團(tuán)的“D市中心”——YJ二期建設(shè)項(xiàng)目按概算法進(jìn)行投資估算,建設(shè)投資由工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)、預(yù)備費(fèi)、地價(jià)款及契稅四部分構(gòu)成。工程費(fèi)用按照D市近期類似工程建筑成本及業(yè)主方提供數(shù)據(jù)進(jìn)行估算,估算總額為22585萬元;工程建設(shè)其他費(fèi)用包括前期工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、拆遷費(fèi)等,經(jīng)估算為24848萬元;在項(xiàng)目建設(shè)過程中,考慮項(xiàng)目實(shí)施過程中可能發(fā)生難以預(yù)料的支出,并考慮到在建設(shè)期內(nèi)可能發(fā)生的原材料及人工費(fèi)漲價(jià)等因素,估算需一定的不可預(yù)見費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi);不可預(yù)見費(fèi)按前兩項(xiàng)之和的2%估算,漲價(jià)預(yù)備費(fèi)按第一項(xiàng)的3%估算,共計(jì)5069萬元;本項(xiàng)目地價(jià)款及契稅總計(jì)為58947萬元;建設(shè)投資總額:即上述四項(xiàng)之和,總計(jì)為317448萬元。在公司的經(jīng)營(yíng)資金方面,YJ興業(yè)(D市)有限公司開始運(yùn)營(yíng),日常費(fèi)用的支出,主要用于項(xiàng)目的自營(yíng)部分,參照行業(yè)經(jīng)驗(yàn),本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)資金估算總計(jì)為3084萬元,在運(yùn)營(yíng)期第一年一次性投入。而營(yíng)銷費(fèi)是本項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)過程中需要投入一定的費(fèi)用,在建設(shè)期一次性投入,按銷售部分營(yíng)業(yè)收入的3%估算,總計(jì)投入5290萬元。表4-5銷售部分總成本費(fèi)用估算表(單位:萬元)序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期(1年)計(jì)算期(2年)計(jì)算期(3年)計(jì)算期(4年)一開發(fā)成本64,8426,48419,45325,93712,968二開發(fā)費(fèi)用11,2841,1283,3854,5142,2571管理費(fèi)用1,4041404205602802銷售費(fèi)用5,2905291,5872,1161,0583建設(shè)期利息4,5934591,3781,837919三總成本費(fèi)用76,1267,61322,83830,45015,225注:總成本按銷售比例均攤,并已包含銷售費(fèi)用,開發(fā)成本、管理費(fèi)用、建設(shè)期利息按照銷售部分所占建筑面積的比例分?jǐn)偟娇傎M(fèi)用中,再按銷售比例分?jǐn)偟礁髂曛小5谒恼陆Y(jié)論與建議融資環(huán)境分析不足。本文所研究之浙江鼎力集團(tuán)的融資分析缺乏深入的宏觀政策研究支撐,這必然增大項(xiàng)目投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)。融資渠道單一。從融資渠道來看,該上市企業(yè)存在融資渠道單一的問題。本文所研究之浙江鼎力集團(tuán)的融資渠道也主要來自銀河貸款,如此單一的融資渠道,也會(huì)增大項(xiàng)目融資過程中的風(fēng)險(xiǎn)以及增加融資的難度。資本結(jié)構(gòu)不合理。資本結(jié)構(gòu)不合理會(huì)使得一旦資金鏈條的某環(huán)引發(fā)問題,則會(huì)導(dǎo)致連鎖反應(yīng),不僅僅會(huì)引起上市公司的財(cái)務(wù)危機(jī),還會(huì)迅速蔓延至上市項(xiàng)目的直接債權(quán)人——商業(yè)銀行體系。本文所研究的浙江鼎力集團(tuán)不合理的資本結(jié)構(gòu)存在著可能導(dǎo)致的嚴(yán)重后果的資本結(jié)構(gòu)問題。融資成本高。建設(shè)期利息是上市項(xiàng)目融資費(fèi)用的最直接體現(xiàn)。項(xiàng)目在4年的建設(shè)期貸款利息達(dá)到了2.25億元,足見該項(xiàng)目融資成本之高。工程費(fèi)用按照DL市近期類似工程建筑成本及業(yè)主方提供數(shù)據(jù)進(jìn)行估算,估算總額高達(dá)22585萬元。在公司的經(jīng)營(yíng)資金方面,本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)資金估算總計(jì)為3084萬元;而營(yíng)銷費(fèi)是本項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)過程中需要投入一定的費(fèi)用,在建設(shè)期一次性投入,按銷售部分營(yíng)業(yè)收入的3%估算,總計(jì)投入5290萬元。總體來看,浙江鼎力集團(tuán)的融資成本較高。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大。在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析方面,主要通過盈利能力來體現(xiàn),通過對(duì)浙江鼎力集團(tuán)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量進(jìn)行分析和計(jì)算,發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目的財(cái)務(wù):財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、靜態(tài)投資回收期(含建設(shè)期)、資本金內(nèi)部收益率、資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等表明公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不小。(一)加強(qiáng)融資項(xiàng)目的環(huán)境分析2017年上半年,一些商場(chǎng)面臨較大的招商壓力,部分項(xiàng)目開始通過租金優(yōu)惠來吸引商家。為了提升競(jìng)爭(zhēng),搶占市場(chǎng)份額,越來越多的項(xiàng)目積極調(diào)整,開始進(jìn)行升級(jí)改造。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì),目前中心商圈的整體空置率為9%左右,青泥洼橋商圈租金為150-960元/方米,西安路商圈租金為60-810元/方米(套內(nèi)面積,含物業(yè)管理費(fèi))。預(yù)計(jì)短期內(nèi),商業(yè)項(xiàng)目招商仍然會(huì)面臨招商困難及租金下調(diào)壓力,需要不斷地進(jìn)行改造升級(jí),不斷調(diào)整定位及招商策略,以保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。戴德梁行華北區(qū)商業(yè)部(商鋪)董事介紹,與北京、上海等城市空置率居高不下相比,DL市中心商圈9%的空置率并不高。近年來,越來越多的外來商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)開始搶占DL市場(chǎng),DL市原有商業(yè)項(xiàng)目為了提升競(jìng)爭(zhēng)力,也紛紛進(jìn)行升級(jí)改造,如大商集團(tuán)、百年城、麥凱樂、友誼集團(tuán)等引進(jìn)新品牌,引導(dǎo)時(shí)尚新概念。新老商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)有較大的思想轉(zhuǎn)變,DL市商業(yè)地產(chǎn)目前升級(jí)趨勢(shì)明顯。金融危機(jī)以來,DL市部分一線品牌下滑量明顯少于北京、上海等城市,很多國(guó)際品牌因此看好DL市場(chǎng),準(zhǔn)備進(jìn)入DL市場(chǎng)。DL市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,城市實(shí)力及人口收入已居國(guó)內(nèi)前列,再加上是最早的沿海開放城市和著名的旅游城市,消費(fèi)者對(duì)品牌的認(rèn)知度及需求較強(qiáng)。每年到DL市旅游或商務(wù)高端人群很多,也是支撐這個(gè)市場(chǎng)的關(guān)鍵。很多國(guó)際品牌在DL市的良好業(yè)績(jī)就是最好的例證,更多品牌因此看好DL市場(chǎng)。有統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明,美國(guó)購(gòu)物中心中70%-80%的面積并沒有將功能規(guī)劃為購(gòu)物,而是體驗(yàn)式消費(fèi)的全新商業(yè)模式,而且和美國(guó)人均擁有2平方米商業(yè)面積相比,DL市的商業(yè)地產(chǎn)還有潛力可挖。未來DL市商業(yè)規(guī)劃中高檔商業(yè)項(xiàng)目占有相當(dāng)比重,并以外資外地開發(fā)商為主,在提升DL市商業(yè)發(fā)展水平的同時(shí),也將使競(jìng)爭(zhēng)加劇。目前,DL市高端商業(yè)總量已接近60萬平方米,未來幾年可確定的供應(yīng)量也不少于這個(gè)數(shù)字,因此,同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越演越烈。(二)拓展多元化融資渠道商業(yè)地產(chǎn)REITs的管理者做出的投資決策直接影響到未來REITs的收益及其穩(wěn)定性。首先,REITs基金管理者應(yīng)重視上市投資信托基金的市場(chǎng)調(diào)研,尤其要注意上市行業(yè)的政策及變化,并能及時(shí)做出對(duì)應(yīng)的投資預(yù)測(cè)。其次,選擇最佳投資方案,用蒙特卡洛法風(fēng)險(xiǎn)仿真模型分析商業(yè)地產(chǎn)REITs的投資收益率,通過敏感性分析獲得預(yù)期收益的變化范圍:1、確定控制變量和不確定性變量。在商業(yè)地產(chǎn)REITs投資的項(xiàng)目,常用的控制變量主要有:固定資產(chǎn)折舊率和折舊年限、股權(quán)投資率、投資時(shí)機(jī)、物業(yè)面積、貸款金額等;常用的不確定性變量主要有:商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)價(jià)值、運(yùn)作成本、租金價(jià)格等。2、分析確定變量和不確定性變量的分布概率。基于過往經(jīng)驗(yàn),通過預(yù)測(cè)結(jié)果和檢測(cè)技術(shù)性結(jié)論分析確定和不確定性變量的分布概率,通常對(duì)歷史變量進(jìn)行概率分布分析,與實(shí)際情況更加符合。3、控制變量數(shù)值和不確定性變量概率分布確定之后,通過使用蒙特卡洛分析法分析現(xiàn)金流量、回報(bào)率等其他統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。從不確定變量的變化范圍內(nèi)任選一項(xiàng)數(shù)值,然后結(jié)合控制變量數(shù)值,計(jì)算出特定變量組合后的每年現(xiàn)金流量和總投資內(nèi)部收益率和股本內(nèi)部收益率,經(jīng)運(yùn)算后得出回報(bào)率的概率分布。(三)平衡公司內(nèi)部資本結(jié)構(gòu)多元化融資思路并非一朝一夕出現(xiàn)的,在國(guó)內(nèi)上市界近年來一直有多元化融資發(fā)展的呼聲。浙江鼎力集團(tuán)以及其開發(fā)的“D市中心”YJ二期其融資結(jié)構(gòu)應(yīng)該以國(guó)內(nèi)更大型的上市公司為標(biāo)桿,即:以商業(yè)銀行、IPO融資為主,并且開始引入上市信托開展合作融資;這將有利于浙江鼎力集團(tuán)能夠快速平穩(wěn)發(fā)展,并且不會(huì)承受大的資金短缺壓力,在融資難的年份也能平穩(wěn)度過。作為大型的上市企業(yè),浙江鼎力集團(tuán)應(yīng)該走“多樣組合性的融資結(jié)構(gòu)”。顯然,在中短期階段內(nèi),大型上市企業(yè)將以銀行和上市融資為主體,配合信托、合作開發(fā)、爭(zhēng)取海外資金等多個(gè)組合或其中一種方式完善自身融資結(jié)構(gòu)。而像浙江鼎力集團(tuán)這樣的中型上市公司由于難以享受到上市證券化的優(yōu)勢(shì),則將是依托銀行融資基礎(chǔ)上,積極拓展信托、采取合作開發(fā)、融資租賃等其它較為靈活的融資方式來努力拓展自我,使自身融資結(jié)構(gòu)趨于合理,同時(shí),還應(yīng)該依托母公司的海外背景,取得海外資金青睞。面對(duì)于上市企業(yè)融資結(jié)構(gòu)來說,需要基于整個(gè)國(guó)家的金融結(jié)構(gòu)來考慮的。在未來我國(guó)直接融資比例將不斷上升的趨勢(shì)下,上市企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)也必然要跟隨這個(gè)大趨勢(shì)。對(duì)于浙江鼎力集團(tuán)而言,需要從以下兩個(gè)方面入手,控制直接融資與間接融資的比率。一方面,在目前國(guó)內(nèi)融資以間接融資為主的背景下,浙江鼎力集團(tuán)所選擇的融資方式對(duì)于受到國(guó)內(nèi)整體發(fā)展水平的影響,而這對(duì)公司的市場(chǎng)價(jià)值也無關(guān)緊要,換而言之,根據(jù)目前國(guó)內(nèi)金融體制和金融市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制,間接融資對(duì)浙江鼎力集團(tuán)的市場(chǎng)價(jià)值是很重要的,在今后公司與公司所開發(fā)項(xiàng)目的生存發(fā)展中,商業(yè)銀行為代表的間接融資手段仍然是非常重要的。另一方面,對(duì)于浙江鼎力集團(tuán)而言,商業(yè)銀行融資的主導(dǎo)型模式存在一個(gè)缺點(diǎn)就是:技術(shù)創(chuàng)新。地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè),非技術(shù)創(chuàng)新型。因此,浙江鼎力集團(tuán)的融資體系與結(jié)構(gòu)安排中,應(yīng)該努力追求一種直接融資與間接融資均衡的狀態(tài)。平衡公司內(nèi)部融資結(jié)構(gòu),確保公司財(cái)務(wù)穩(wěn)健、安全。(四)控制融資成本針對(duì)浙江鼎力集團(tuán)現(xiàn)有的融資方式,第一重要的是融資成本。融資成本低的融資方式將會(huì)是第一的選擇可能。銀行信貸在地產(chǎn)業(yè)融資中占據(jù)首要,最重要原因是相對(duì)其他融資方式,商業(yè)銀行貸款的綜合融資成本還是比較低。浙江鼎力集團(tuán)本期的開發(fā)項(xiàng)目“D市中心”——YJ二期項(xiàng)目的融資成本實(shí)際上包括兩部分:即融資費(fèi)用和資金使用費(fèi)。前者是浙江鼎力集團(tuán)在資金籌資過程中發(fā)生的各種費(fèi)用;后者是指浙江鼎力集團(tuán)因使用資金而向其提供者支付的報(bào)酬,比如權(quán)益融資需要向權(quán)益人(如股東等)支付股息、紅利,而如果選擇發(fā)行債券則需要支付借款利息和借用資產(chǎn)必須支付的租金等等。對(duì)于浙江鼎力集團(tuán)而言,融資成本的含義只是公司融資的財(cái)務(wù)成本,或稱顯性成本。除了財(cái)務(wù)成本外,企業(yè)融資還存在著機(jī)會(huì)成本或稱隱性成本。一般情況下,融資成本指標(biāo)以融資成本率來表示:融資成本率=資金使用費(fèi)/(融資總額-融資費(fèi)用)。上市企業(yè)在考慮自身融資結(jié)構(gòu)的融資成本時(shí),需計(jì)算出其綜合融資成本率。
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