鐵獅門上海新江灣F地塊住宅部分前期定位終稿課件

鐵獅門新江灣F地塊住宅部分前期定位鐵獅門1(一)報告正文(一)報告正文2邏輯推導(dǎo)圖土地格局土地屬性項目價值點項目本身具備條件？新江灣板塊格局？市場市場需求點在哪里？市場空白點市場特點板塊格局在上海全市格局客戶教育吸引消費升級交通導(dǎo)入中心區(qū)擠出客戶從哪里來/特征？客戶特征/消費升級項目策略-定位/開發(fā)/配比/定價MARCH產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入邏輯推導(dǎo)圖土地格局土地屬性項目價值點項目本身具備條件？新江灣3Part1項目分析Part1項目分析4項目位置上?！ね庵协h(huán)內(nèi)·楊浦區(qū)西北角·新江灣城板塊新江灣城本案楊浦區(qū)內(nèi)環(huán)中環(huán)外環(huán)五角場新江灣城本案項目把新江灣城與副城市中心連成一體項目位置上海·外中環(huán)內(nèi)·楊浦區(qū)西北角·新江灣城板塊新江本案楊5項目本身整體規(guī)模大城市綜合體自我成體系900,230㎡F1綜合容積率：3.358%20%22%F2F3525270㎡180250㎡194710㎡劇院、服務(wù)式公寓辦公、酒店、零售住宅少量商業(yè)科技辦公園區(qū)容積率：2.3在整體項目中住宅用地占比小，強大的綜合體未來催生的需求支撐，凸現(xiàn)住宅用地價值會更大項目本身整體規(guī)模大城市綜合體自我成體系900,230㎡F1綜6區(qū)域核心價值點(1/5)區(qū)域核心價值點1-全新高規(guī)劃起點，自成一體9.45平方公里，相當(dāng)于1.2個靜安區(qū)，上海城市發(fā)展史上的“黃金寶地”一片處女地，沒有拆遷困擾，沒有新舊對比，生態(tài)環(huán)境極佳，名校遍布，而且政府規(guī)定都是低密度住宅總體規(guī)劃目標(biāo)“綠色生態(tài)港、國際智慧城”－自成一體的生態(tài)宜居環(huán)境生態(tài)公園游艇碼頭全程教育品質(zhì)社區(qū)知識商務(wù)主題公園上海十大游艇碼頭規(guī)劃中唯一一座集游艇泊位、綠地、娛樂休閑中心、居住和綜合功能于一體的大型游艇碼頭占地137.33萬平米，相當(dāng)于復(fù)旦本部1.4倍占地約17萬平方米，其中水體面積約為5萬平方米含全球最大的極限運動主題公園－SMP滑板公園50萬平方米生態(tài)走廊，相當(dāng)于5.5個復(fù)興公園將建造中國首個綠色商務(wù)社區(qū)知識商務(wù)廣場安徒生童話樂園、中福會幼兒園、上音小中學(xué)區(qū)域核心價值點(1/5)區(qū)域核心價值點1-全新高規(guī)劃起點，7區(qū)域核心價值點(2/5)區(qū)域核心價值點1-全程名牌教育配套幼兒園小中學(xué)高中大學(xué)童話樂園安徒生童話樂園占地81400㎡，一期預(yù)計于2010年5月開園11宋慶齡幼兒園22復(fù)旦科技園小學(xué)33上海交大附中5復(fù)旦大學(xué)江灣校區(qū)77同濟第一附中665占地81400㎡，一期預(yù)計于2010年5月開園上海音樂學(xué)院實驗中小學(xué)44鐵獅門區(qū)域核心價值點(2/5)區(qū)域核心價值點1-全程名牌教育配套8區(qū)域核心價值點(3/5)區(qū)域核心價值點3-環(huán)境，稀缺自然生態(tài)濕地9.45平方公里上海最大一片生態(tài)城市濕地區(qū)域核心價值點(3/5)區(qū)域核心價值點3-環(huán)境，稀缺自然生9區(qū)域核心價值點(4/5)區(qū)域核心價值點4-立體交通，無縫對接城市核心

中環(huán)線/地鐵10號線三門站/翔殷路隧道五角場四川北路南京東路豫園新天地淮海路徐家匯古北二期虹橋樞紐虹橋機場西郊賓館二期外高橋保稅區(qū)新江灣城10號線(三門站)上海最牛南北動脈黃金線路，沿線遍布高檔住宅區(qū)、著名商業(yè)娛樂圈中環(huán)線－上海金腰帶內(nèi)環(huán)線翔殷隧道中環(huán)線外環(huán)線上海金腰帶翔殷路隧道區(qū)域核心價值點(4/5)區(qū)域核心價值點4-立體交通，無縫對10區(qū)域核心價值點(5/5)區(qū)域核心價值點5-產(chǎn)業(yè)支撐楊浦區(qū)外高橋保稅區(qū)高教產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意高科技傳媒產(chǎn)業(yè)創(chuàng)投孵化貿(mào)易金橋出口加工區(qū)加工貿(mào)易高新技術(shù)張江高科園區(qū)IT/

創(chuàng)意半導(dǎo)體生物/醫(yī)藥北外灘陸家嘴航運金融物流制造業(yè)100萬㎡創(chuàng)智天地園區(qū)復(fù)旦/同濟/財大/上外等20余所知名高校及大批科研院所國家級孵化基地，已擁科技企業(yè)148家,孵化163項首個風(fēng)險投資服務(wù)園區(qū)，集聚國內(nèi)40多家風(fēng)險投資體系機構(gòu)百度/甲骨文聯(lián)合國南全球技術(shù)交易全球創(chuàng)投典范美國硅谷銀行入住美國SVB金融集團風(fēng)險投資合作高教、科研、孵化、轉(zhuǎn)化、產(chǎn)業(yè)化在楊浦成為一條完整知識產(chǎn)業(yè)鏈集聚已注冊3500多家科技型企業(yè)復(fù)旦新聞學(xué)院國際傳媒產(chǎn)業(yè)復(fù)旦大學(xué)設(shè)立文化傳媒產(chǎn)業(yè)孵化第一梯隊產(chǎn)業(yè)輻射第二梯隊產(chǎn)業(yè)輻射新江灣城地處中環(huán)旁，坐享楊浦、外高橋以及北外灘/陸家嘴等強大高附值產(chǎn)業(yè)輻射支撐區(qū)域核心價值點(5/5)區(qū)域核心價值點5-產(chǎn)業(yè)支撐楊浦區(qū)外11古北國際社區(qū)聯(lián)洋/碧云國際社區(qū)虹橋開發(fā)區(qū)徐家匯商業(yè)區(qū)松江工業(yè)區(qū)陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)張江高科技外高橋金橋新江灣國際社區(qū)五角場商圈北外灘航運古北國際社區(qū)上海第一個國際化社區(qū)聯(lián)洋碧云國際社區(qū)上海第二個國際化社區(qū)新江灣城國際城區(qū)聯(lián)洋碧云升級版生態(tài)人居/國際化更具國際化區(qū)域價值產(chǎn)業(yè)支撐(5/5)縱觀上海古北，聯(lián)洋碧云，新江灣城在強大產(chǎn)業(yè)支撐下最有前景成為下一個版國際化城區(qū)大學(xué)城楊浦知識產(chǎn)業(yè)市中心古北聯(lián)洋/碧云虹橋開發(fā)區(qū)徐家匯商業(yè)區(qū)松江陸家嘴張江外高橋金橋12生態(tài)高規(guī)劃交通產(chǎn)業(yè)高品質(zhì)土地屬性+Location上海第三個國際化城區(qū)強大產(chǎn)業(yè)支撐新江灣城區(qū)域前景-上海第三個高級國際化城區(qū)教育上海唯一生態(tài)高規(guī)劃交通產(chǎn)業(yè)高品質(zhì)土地屬性+Location上海第三個13新江灣城-生態(tài)型國際化高級城區(qū)“聯(lián)洋碧云升級版”五角場商圈-副城市中心“徐家匯升級版”“雙升級”項目Location決定了其坐享“雙升級”，價值前景無限項目價值兌現(xiàn)-坐享“雙升級”前景新江灣城-生態(tài)型國際化高級城區(qū)“聯(lián)洋碧云升級版”五角場商14項目價值核心關(guān)鍵：區(qū)域價值雙升級+綜合體屬性；

項目屬于區(qū)域最大規(guī)模綜合體，涵蓋商辦酒店零售娛樂住宅，將成為區(qū)域的發(fā)展引擎；而住宅將同時兌現(xiàn)項目綜合體與區(qū)域價值帶來的溢價收益。小結(jié)區(qū)域?qū)用骓椖繉用嫘陆瓰吵牵咭?guī)劃/生態(tài)/教育/交通綜合優(yōu)勢凸現(xiàn)其在上海唯一性，并且區(qū)域相對獨立，自成一體，完全超越地理行政屬性歸屬，有望成為上海第三極國際化大社區(qū)。項目價值核心關(guān)鍵：區(qū)域價值雙升級+綜合體屬性；

項目屬于區(qū)域15Part2

市場分析上海房地產(chǎn)市場楊浦房地產(chǎn)市場新江灣房地產(chǎn)市場新江灣板塊格局細分市場監(jiān)測Part2市場分析上海房地產(chǎn)市場16數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心上海市新建商品住宅（不含配動遷）供求價走勢2006年-2009年(1-10月)（單位：萬m2，元/m2

）近年上海住宅需求增長速度超過供應(yīng)，除08年外，市場呈供不應(yīng)求態(tài)勢；09年成交價格較06年增長60%；長期趨勢供不應(yīng)求，除了08年受宏觀形勢影響數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心上海市新建商品住宅（不含配動遷17Part2

市場分析上海房地產(chǎn)市場楊浦房地產(chǎn)市場新江灣房地產(chǎn)市場新江灣板塊格局細分市場監(jiān)測Part2市場分析上海房地產(chǎn)市場18楊浦區(qū)新建商品住宅（不含配動遷）供求價走勢2006年-2009年(1-10月)（單位：萬㎡，元/㎡

）供小于求趨勢明顯，量價齊升楊浦區(qū)供應(yīng)量呈現(xiàn)逐年下降走勢，而需求量的增長超過供應(yīng)量，因此成交價格快速增長，2009年較2006年增長一倍；數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心楊浦區(qū)新建商品住宅（不含配動遷）供求價走勢供小于求趨勢明顯，19楊浦區(qū)、上海市新建商品住宅（不含配動遷）供求占比2006年-2009年(1-10月)供求占比雙降，但成交占比高于供應(yīng)占比0.6%數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心楊浦區(qū)供求量占上海比例不足5%，同時逐年保持下降，但09年，需求占比高于供應(yīng)占比0.6%；數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心楊浦區(qū)、上海市新建商品住宅（不含配動遷）供求占比供求占比雙降20楊浦區(qū)二手商品住宅（不含配動遷）需求價格走勢2007年-2009年(1-10月)（單位：萬㎡，元/㎡

）二手住宅需求增長緩慢，但09年成交價格比07年高53%楊浦區(qū)二手住宅成交09年比07年增長9%，但價格增長了53%；數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心楊浦區(qū)二手商品住宅（不含配動遷）需求價格走勢二手住宅需求增長21楊浦區(qū)土地市場住宅用地招拍掛供求走勢2005年-2009年(1-10月)（單位：萬㎡）楊浦區(qū)土地市場供不應(yīng)求，06年是土地出讓高峰，09年供求量僅為1.4萬m2，年度需求超過供應(yīng)5.7萬m2；楊浦區(qū)土地招拍掛市場處于供不應(yīng)求狀態(tài)數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心楊浦區(qū)土地市場住宅用地招拍掛供求走勢楊浦區(qū)土地市場供不應(yīng)求，22楊浦區(qū)新建商品住宅（不含配動遷）成交戶型結(jié)構(gòu)趨勢2006年-2009年(1-10月)（單位：萬㎡）09年4房成交比例比06年增長74%近年楊浦區(qū)成交戶型結(jié)構(gòu)，1房及2房所占比例變化不大，但09年4房成交比例較06年增長74%；數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心楊浦區(qū)新建商品住宅（不含配動遷）成交戶型結(jié)構(gòu)趨勢09年4房成23楊浦區(qū)新建商品住宅（不含配動遷）成交面積趨勢2006年-2009年(1-10月)（單位：萬㎡）2009年180㎡以上大面積產(chǎn)品增長超過2006年1倍近年楊浦產(chǎn)品成交面積變化明顯，110㎡以下產(chǎn)品逐步減少，140㎡以上產(chǎn)品成交占比增加迅速，其中成交面積180㎡以上增長超過06年1倍；數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心楊浦區(qū)新建商品住宅（不含配動遷）成交面積趨勢2009年18024楊浦區(qū)二手商品住宅（不含配動遷）成交面積趨勢2007年-2009年(1-10月)（單位：萬㎡）歷年二手住宅成交面積在90㎡以下的占比達到60%楊浦二手住宅成交成交以90㎡以下為主，140㎡以上大面積商品住宅成交不活躍；數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心楊浦區(qū)二手商品住宅（不含配動遷）成交面積趨勢歷年二手住宅成交25

09年400萬以上產(chǎn)品成交較06年增長12倍楊浦區(qū)新建商品住宅（不含配動遷）成交總價趨勢2006年-2009年(1-10月)（單位：萬㎡、萬元）數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心近年楊浦成交總價結(jié)構(gòu)兩極化趨勢比較明顯，150萬以下產(chǎn)品比例逐漸減少，400萬以上產(chǎn)品成交較06年增長12倍；數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心09年400萬以上產(chǎn)品成交較06年增長12倍楊浦區(qū)新建商品26數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心楊浦區(qū)二手商品住宅（不含配動遷）成交總價趨勢2007年-2009年(1-10月)（單位：萬㎡、萬元）

二手住宅成交總價在100萬以下比例達到60%楊浦二手商品房成交價格基本維持在400萬以下，其中100萬以下比例最大，達到60%以上；數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心楊浦區(qū)二手商品住宅（不含配動遷27從趨勢分析，楊浦一手市場處于供不應(yīng)求態(tài)勢，一、二手成交價格上漲迅速；整體市場一手：4房成交占比增長明顯，180㎡以上產(chǎn)品需求逐漸放量，400萬以上產(chǎn)品成交較06年增長12倍；二手：以90㎡住宅產(chǎn)品為主，總價在150萬以下占60%結(jié)構(gòu)市場楊浦區(qū)招派掛土地年度供應(yīng)量在18萬㎡左右，而需求量則為23萬㎡，明顯供不應(yīng)求；土地市場從趨勢分析，楊浦一手市場處于供不應(yīng)求態(tài)勢，一、二手成交價格上28Part2

市場分析上海房地產(chǎn)市場楊浦房地產(chǎn)市場新江灣房地產(chǎn)市場新江灣板塊格局細分市場監(jiān)測Part2市場分析上海房地產(chǎn)市場29近年新江灣板塊的需求高于增長，除了06年出現(xiàn)供過于求情況；成交價格整體呈現(xiàn)大幅上升趨勢，4年翻了一倍；新江灣板塊新建商品住宅（不含配動遷）供求價走勢2006年-2009年(1-10月)（單位：萬㎡、元/㎡

）供求趨勢不平衡，需求增長高于供應(yīng)，房價上漲迅速數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心近年新江灣板塊的需求高于增長，除了06年出現(xiàn)供過于求情況；新30近年新江灣板塊土地供應(yīng)逐步減少，預(yù)計未來2年，年均入市的住宅總建筑面積在16-36萬㎡；新江灣板塊土地（含招拍掛）供應(yīng)走勢2005年-2009年(1-10月)（單位：萬㎡）新江灣土地供應(yīng)逐步減少數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心備注：05年供應(yīng)的A1-A4土地為非招拍掛土地；09年供應(yīng)的土地包括27萬m2經(jīng)濟適用房以及推介土地；近年新江灣板塊土地供應(yīng)逐步減少，預(yù)計未來2年，年均入市的住宅31后續(xù)土地供應(yīng)不足新江灣城（一期）規(guī)劃建筑規(guī)模266萬㎡，已推出179萬㎡,占比67%；剩余37%，約87萬㎡后續(xù)土地供應(yīng)不足新江灣城（一期）規(guī)劃建筑規(guī)模266萬㎡，已推324房成交比例增大近年新江灣板塊產(chǎn)品戶型逐漸放大，其中四房成交占比從06年的6%增長到22%，表明該類需求逐步釋放；新江灣城新建商品住宅（不含配動遷）成交戶型結(jié)構(gòu)趨勢2006年-2009年(1-10月)（單位：萬㎡）數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心4房成交比例增大近年新江灣板塊產(chǎn)品戶型逐漸放大，其中四房成交33近年新江灣板塊產(chǎn)品面積逐步放大，09年110㎡以上的戶型占比達72%，其中180㎡以上戶型需求增長較快；新江灣城新建商品住宅（不含配動遷）成交面積趨勢2006年-2009年(1-10月)（單位：萬㎡）180㎡以上產(chǎn)品需求增長迅速數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心近年新江灣板塊產(chǎn)品面積逐步放大，09年110㎡以上的戶型占比34近年新江灣板塊成交總價穩(wěn)步放大，進入09年300萬以上的高總價產(chǎn)品占成交達到40%；新江灣城新建商品住宅（不含配動遷）成交總價趨勢2006年-2009年(1-10月)（單位：萬元、萬㎡）進入09年，300萬以上產(chǎn)品占比達40%數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心近年新江灣板塊成交總價穩(wěn)步放大，進入09年300萬以上的高總35從趨勢分析，一手市場需求高于攻擊，價格上漲快速；整體市場2009年，4房成交占比增長明顯，180㎡以上產(chǎn)品成交占比達到20%，300萬以上高總價產(chǎn)品成交占比達到40%；結(jié)構(gòu)市場土地年度供應(yīng)規(guī)模在16-36萬㎡之間，未來潛在競爭比較集中；土地市場從趨勢分析，一手市場需求高于攻擊，價格上漲快速；整體市場2036Part2

市場分析上海房地產(chǎn)市場楊浦房地產(chǎn)市場新江灣房地產(chǎn)市場新江灣板塊格局細分市場監(jiān)測Part2市場分析上海房地產(chǎn)市場37最高價格平均價格最高總價單價水平總價水平新江灣板塊價格水平演變新江灣板塊：單價水平進入4萬元時代，其中公寓已進入3萬元時代

總價進入接近千萬級別時代，其中公寓總價已進入924萬水平新江灣板塊價格水平演變圖數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心924最高價格平均價格最高總價單總新江灣板塊價格水平演變新江灣板塊38合生漢斯華潤仁恒九龍倉2010，2011年開發(fā)商集中推售，預(yù)計分別達到32.3萬㎡和25.6萬㎡，市場競爭激烈拿地情況已推售情況預(yù)計新推量2005200620072008200920102011201232.3萬㎡25.6萬㎡住宅、商鋪28萬㎡共47萬㎡，住宅用地26.8萬㎡住宅用地6.5萬㎡9.5萬㎡3.9萬㎡3.5萬㎡剩余6.7萬㎡8.43萬㎡每年9.2萬㎡2.2萬㎡4.6萬㎡每年3.3萬㎡每年5萬㎡每年8.1萬㎡住宅用地23萬㎡住宅用地10萬㎡9.5萬㎡3.9萬㎡6.7萬㎡16.5萬㎡4.5萬㎡新江灣板塊未來兩年供應(yīng)放大/競爭激烈合生漢斯華潤仁恒九龍倉2010，2011年開39Part2

市場分析上海房地產(chǎn)市場楊浦房地產(chǎn)市場新江灣房地產(chǎn)市場新江灣板塊格局細分市場監(jiān)測Part2市場分析上海房地產(chǎn)市場40星河灣一期322套純超大戶型64.6%12.7%0.3%41套208套1套240-316㎡22.4%72套219-220㎡486-592㎡829㎡三房四房五房復(fù)式四房占65%主力1000-3000萬※截至目前1期基本售罄，簽約312套，占97%，整體均價5.2萬元/㎡；※該項目住宅總建筑面積29萬㎡，分3期開發(fā)，1期9.5萬㎡，占整體比例33%。開盤去化82%，總銷40多億，3房/4房深受市場追捧大房型受市場歡迎-典型個案星河灣一期322套純超大戶型64.6%12.7%0.3%4141大房型受市場歡迎-典型個案4房322-324㎡、3房181~235㎡大型成交快，而小面積去化教難翠湖天地·嘉苑華山夏都苑摩根持有2號樓純3房大宅209-221㎡

，4月推出60套，3個多月售罄大房型受市場歡迎-典型個案4房322-324㎡、3房18142大房型受市場歡迎-典型案例兩房三房四房復(fù)式23.5%163-181㎡200-245㎡294-351㎡47.3%28.4%0.80%113-123㎡1期486套，主力總價400-600萬，開盤去化91%！VS.仁恒河濱城3期110-112㎡136-154㎡194-270㎡華潤橡樹灣76-89㎡(主力)183㎡207-222㎡(聯(lián)庭)--合生御景新城96-110㎡（64%）130-140㎡（31%）--235-250㎡--漢斯國際公寓戶型面積大，超越板塊合生/華潤項目，大于仁河濱城3期面積漢斯國際公寓漢斯項目熱銷，印證了高端客戶大戶面積需求及對新江灣板塊的認(rèn)同3房/4房比例大大房型受市場歡迎-典型案例兩房三房四房復(fù)式23.5%163-43Part3客戶Part3客戶44板塊價值凸顯/吸引置業(yè)升級客戶自然環(huán)境：原生態(tài)濕地交通：中環(huán)路、翔殷路重要干道教育：復(fù)旦大學(xué)等名校生活商業(yè)配套：主要依靠五角場板塊配套房地產(chǎn)市場：部分品牌開發(fā)商項目面市，但真正的高端住宅項目仍有限現(xiàn)狀未來整體規(guī)劃逐步實現(xiàn)，自身教育/生活/商業(yè)配套日趨完善軌道交通10號線貫通創(chuàng)投孵化等高技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟，產(chǎn)業(yè)進一步升級受輻射板塊五角場城市副中心建設(shè)完善更多品牌開發(fā)商進駐，高端項目云集，形成高檔住宅區(qū)板塊價值凸顯新江灣板塊價值體現(xiàn)板塊價值凸顯/吸引置業(yè)升級客戶自然環(huán)境：原生態(tài)濕地現(xiàn)狀未來整45住宅軟硬件品質(zhì)、身份標(biāo)簽高端客戶置業(yè)價值觀特征富豪購房時重視什么？子女教育家人健康居住氛圍生活商業(yè)配套新江灣板塊特征根據(jù)上海中原最近對高端住宅客戶訪談，總結(jié)分析得出富豪階層置業(yè)時的關(guān)注點，結(jié)合新江灣板塊狀態(tài)可以得出板塊內(nèi)可以發(fā)現(xiàn)新江灣板塊具備成為“第一居所”的條件。新江灣的高端住宅＝第一居所全程名牌教育配套宜居濕地生態(tài)環(huán)境未來國際社區(qū)五角場及未來板塊成熟生活商業(yè)配套住宅軟硬件品質(zhì)、身份標(biāo)簽高端客戶置業(yè)價值觀特征富豪購房時重視46潛在客戶產(chǎn)品需求特征功能齊備舒適型房型大面積、舒適型、高端公寓品牌開發(fā)商大尺度高品質(zhì)優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)舒適大面積、舒適型、高品質(zhì)住宅潛在客戶產(chǎn)品需求特征功能齊備舒適型房型大面積、舒適型、高端公47第二類第一類第三類４．中心區(qū)“擠出”：市中心豪宅價格不斷抬高，使得部分改善性客戶轉(zhuǎn)向各項配套完善的次中心區(qū)域２．消費升級：楊浦、虹口、浦東金橋、外高橋等區(qū)域置業(yè)消費升級客戶１．教育吸引：全市范圍內(nèi)注重下一代教育的客戶項目未來客源主要類型３．交通導(dǎo)入：貫通全市的中環(huán)路以及連接楊浦和浦東的翔殷路隧道導(dǎo)入的客戶第四類第二類第一類第三類４．中心區(qū)“擠出”：２．消費升級：１．教48Part4項目定位及策略Part4項目定位及策略49項目總體定位土地屬性綜合體

高規(guī)劃/生態(tài)環(huán)境

品牌教育/中環(huán)交通重視家庭/子女教育

追求健康/品質(zhì)生活客戶市場大房稀缺/改善需求強勁鐵獅門品牌美國住宅理念&產(chǎn)品江灣獨立成板塊，受市場認(rèn)同格局市中心擠出效應(yīng)，新江灣收益MARCH項目總體定位土地屬性綜合體

高規(guī)劃/生態(tài)環(huán)境

品牌教育/中環(huán)50整體定位——自然與都市的交融生態(tài)建筑/美式大宅整體定位——自然與都市的交融生態(tài)建筑/美式大宅51整體開發(fā)策略整體開發(fā)策略：滾動協(xié)同發(fā)展，自成體系循環(huán)，最大化綜合體價值商/辦/住/零售/娛樂，滾動開發(fā)協(xié)同發(fā)展，共同提升項目價值；通過商辦娛零售的運營提升項目整體項目品質(zhì)與整體價、并獲得持續(xù)的現(xiàn)金，而住宅實現(xiàn)綜合體價值溢價并提供強大的現(xiàn)金流。商、辦、住可自成體系，形成良性循環(huán)。住宅商業(yè)住宅商辦……住宅商辦開發(fā)策略模擬：整體開發(fā)策略整體開發(fā)策略：住宅商業(yè)住宅商辦……住宅商辦開發(fā)策52住宅開發(fā)策略建議分期安排建議：16萬純住宅分3期滾動開發(fā)，實現(xiàn)收益與品牌1期6萬㎡2期5萬㎡3期開發(fā)分期策略：分期滾動開發(fā)，控制風(fēng)險，最大化收益·首次進入上海市場，分期可控制市場風(fēng)險

·充分挖掘項目綜合體對住宅價值的兌現(xiàn)，并坐享板塊價值提升的溢價5萬㎡資金回籠品牌提升巔峰作品住宅開發(fā)策略建議分期安排建議：16萬純住宅分3期滾動開發(fā)，實53時間節(jié)點策略建議市中心豪宅新鴻基濱江凱旋門翠湖天地4期中環(huán)線全通車九龍倉\仁恒\華潤\漢斯\合生5盤同臺上演，江灣將成熱點10號線通車重大事件發(fā)展2007200820062005200920102011201220132001合生江灣1號作品上市華潤橡樹灣一期開盤五角場漢斯國際公寓上市里程碑解決交通、商業(yè)配套

漢斯商業(yè)廣產(chǎn)開業(yè)形象人口成熟階段成長階段啟動階段根據(jù)板塊開發(fā)進程及重要交通中環(huán)線/10號線通車等因素考慮：1期入世時間2010年底或2011年初；世博會召開2期入世時間考慮項目商業(yè)開發(fā)節(jié)奏以及市中豪宅推售時機，以及漢斯商業(yè)開業(yè)，預(yù)計2012年下半為佳。時間節(jié)點策略建議市中心豪宅新鴻基濱江凱旋門翠湖天地4期中環(huán)線54分期開發(fā)時間計劃一期產(chǎn)品：2009年底動工開發(fā)，2011年初上市銷售二期產(chǎn)品：2011年動工開發(fā)，2012年下半年上市銷售三期產(chǎn)品：2012年動工開發(fā)，2013年年底上市銷售(3期適當(dāng)考慮項目商辦開發(fā)節(jié)奏)開發(fā)計劃建議住宅開發(fā)計劃建議2009年2010年2011年2012年2013年一期產(chǎn)品動工開發(fā)上市銷售動工開發(fā)上市銷售動工開發(fā)上市銷售二期產(chǎn)品三期產(chǎn)品2014年分期開發(fā)時間計劃一期產(chǎn)品：2009年底動工開發(fā)，2011年初55住宅啟動期策略啟動期市場跟隨策略地塊條件：項目地理位置在板塊內(nèi)相對不是最佳、周邊零亂

市場競爭：面對仁恒、九龍倉、華潤開發(fā)商均有豐富豪宅開

發(fā)經(jīng)驗與客戶口碑。仁恒即將上市領(lǐng)跑江灣。

自身原因：新進入上海市場，缺乏客戶積累及品牌認(rèn)可度。跟隨市場領(lǐng)導(dǎo)者-仁恒，超越漢斯/華潤/九龍倉仁恒合生華潤/漢斯/九龍倉鐵獅門住宅啟動期策略啟動期市場跟隨策略地塊條件：項目地理位置在板塊56戶型種類建筑面積（㎡）配比比例三房二廳二衛(wèi)18010%三房三廳二衛(wèi)220-25030%四房三廳二衛(wèi)280-30055%五房三廳二衛(wèi)4005%一期房型配比新江灣歷經(jīng)幾年的開發(fā)，已得到高端市場客戶認(rèn)可，項目目標(biāo)客戶定位楊浦區(qū)以及外區(qū)高端豪富客層，打造舒適性美式大尺度空間豪宅。定位高于漢斯國際公寓，借鑒浦東星河灣典型成功案例，整體房型純大戶，加大房型面積，加大3房、4房配比比例。啟動期戶型配比建議戶型種類建筑面積（㎡）配比比例三房二廳二衛(wèi)18010%三房三57四房參考-典型項目案例四房兩廳面積322-324平方米四房參考-典型項目案例四房兩廳面積322-324平方米58四房參考-典型項目案例新華路１號４房２廳－334㎡嘉里華庭４房２廳－245㎡四房參考-典型項目案例新華路１號４房２廳－334㎡嘉里華庭59報告總結(jié)報告總結(jié)60項目價值核心關(guān)鍵：區(qū)域價值雙升級+綜合體屬性；

項目屬于區(qū)域最大規(guī)模綜合體，涵蓋商辦酒店零售娛樂住宅，將成為區(qū)域的發(fā)展引擎；而住宅將同時兌現(xiàn)項目綜合體與區(qū)域價值帶來的溢價收益。區(qū)域項目新江灣城，高規(guī)劃/生態(tài)/教育/交通綜合優(yōu)勢凸現(xiàn)其在上海唯一性，并且區(qū)域相對獨立，自成一體，完全超越地理行政屬性歸屬，有望成為上海第三極國際化大社區(qū)?？偨Y(jié)(1/3)項目價值核心關(guān)鍵：區(qū)域價值雙升級+綜合體屬性；

項目屬于區(qū)域61大面積戶型熱銷，上海近幾年歷經(jīng)房地產(chǎn)市場的繁榮，隨著消費升級換代，大面積房型特別是4房集中在220-330㎡，深受市場追捧，如星河灣、翠湖天地嘉苑等典型案例；

市中心擠出效應(yīng)，在市中心房價不斷走高，高端市場擠出效應(yīng)，新江灣城板塊或成最佳的承接區(qū)域。市場趨勢新江灣城，

呈現(xiàn)供不應(yīng)求，供應(yīng)占楊浦70%，成交占楊浦區(qū)63%，已成為楊浦區(qū)標(biāo)桿住宅板塊；

單價水平，公寓目前已到2.6-3.3萬元/㎡，華潤聯(lián)庭4.4-5.0萬元/㎡；

總價水平，公寓總價水平達到942萬，華潤橡樹灣聯(lián)庭總價973萬；

新江灣城板塊，未來將成為楊浦區(qū)住宅標(biāo)桿區(qū)域?？偨Y(jié)(2/3)大面積戶型熱銷，上海近幾年歷經(jīng)房地產(chǎn)市場的繁榮，隨著消費升級62總體開發(fā)策略：商/辦/住/零售/娛樂滾動協(xié)同發(fā)展，自成體系循環(huán)，最大化綜合體價值；通過商辦娛零售的運營提升項目整體項目品質(zhì)與整體價、并獲得持續(xù)的現(xiàn)金，而住宅實現(xiàn)綜合體價值溢價并提供強大的現(xiàn)金流；

住宅開發(fā)策略：16萬純住宅分3期滾動開發(fā)，1期6萬㎡，2、3期分別5萬㎡；1期建議2011年初上市；

住宅啟動期策略：市場跟隨策略，跟隨市場領(lǐng)導(dǎo)者-仁恒，超越漢斯/華潤/九龍倉；1期房型配比55%4房280-300㎡，30%大3房220-250㎡，10%小3房180㎡，5%5房400㎡。定位策略根據(jù)項目土地屬性高端，區(qū)域集高規(guī)劃、教育、生態(tài)、交通等高質(zhì)素在上海稀缺而唯一，非常契合豪宅客群居住需求，綜合考慮市場大房型稀缺而受歡迎的以及市中心擠出效應(yīng)的態(tài)勢，項目總體定位：生態(tài)建筑/美式大宅?？偨Y(jié)(3/3)總體開發(fā)策略：商/辦/住/零售/娛樂滾動協(xié)同發(fā)展，自成體系循63(二)中原優(yōu)勢(二)中原優(yōu)勢641、30年專業(yè)服務(wù)經(jīng)驗

2、大陸22家分公司，項目覆蓋30余城市3、560間地鋪（中/港/澳）4、第二品牌—專注高端物業(yè)公開資訊

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內(nèi)地1978香港“中原地產(chǎn)代理”1998“中原(中國)物業(yè)顧問有限公司”收購“利嘉閣”成立“森拓普”1992年上海1994年廣州北京1997年深圳華南/華東/環(huán)渤海22個城市三十年/遍布全國/專業(yè)服務(wù)/經(jīng)驗豐富1、30年專業(yè)服務(wù)經(jīng)驗公開資訊

公平交易200565具有豐富的高端物業(yè)代理經(jīng)驗，服務(wù)大型品牌開發(fā)商香港：新世界、新鴻基、嘉里。。。上海/北京/深圳/廣州：萬科、中海、華潤、招商。。。具有二三級聯(lián)動成功經(jīng)驗，運作模式已趨成熟中原（中國）網(wǎng)絡(luò)覆蓋廣，二、三級市場發(fā)展比較均衡2008年度代理服務(wù)費收入15.74億元，銷售金額接近160億元，交易宗數(shù)20.8萬宗二級：2008年全年在中國大陸策劃代理項目500個三級：至今，全部為直營