房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與綜合評(píng)價(jià)

摘要隨著近幾年國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中重要的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)綜合性、專業(yè)性、技術(shù)性極強(qiáng)的活動(dòng)，同時(shí)也是一個(gè)高投入、高回報(bào)和高風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)業(yè)，這些特征決定了它是不同于一般產(chǎn)品的投資，因此必須對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行透徹的分析和科學(xué)的防范。這就迫切需要一種在實(shí)際中特別適用的理論方法對(duì)其進(jìn)行定性與定量分析，以便國(guó)家在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)上做出正確的發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃,并引導(dǎo)投資者做出理智的投資選擇。本文首先闡述了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的定義及特征，對(duì)目前國(guó)內(nèi)外比較常用的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和度量方法進(jìn)行分析，并評(píng)價(jià)了所列方法的優(yōu)缺點(diǎn)。結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)投資的實(shí)際情況，按照房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的來源把風(fēng)險(xiǎn)分為社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與自然風(fēng)險(xiǎn)，并詳細(xì)分析了這五大風(fēng)險(xiǎn)因素所包含的十七項(xiàng)子因素；然后建立了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)體系，構(gòu)建了基于多層次灰色評(píng)價(jià)法的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型，并針對(duì)傳統(tǒng)的多層次灰色評(píng)價(jià)法中綜合評(píng)價(jià)計(jì)算過程存在的不足，創(chuàng)造性的對(duì)模型進(jìn)行了兩點(diǎn)改進(jìn)：判斷矩陣一致性改進(jìn)和在評(píng)價(jià)模型中引入似然估計(jì)的概念，使模型計(jì)算結(jié)果更加精確。然后本文以昆明市YJ房地產(chǎn)投資項(xiàng)目奧林匹克小鎮(zhèn)·南苑為研究對(duì)象，進(jìn)行了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的定性和定量相結(jié)合的實(shí)例應(yīng)用研究。研究結(jié)果表明：多層次灰色評(píng)價(jià)模型集成了層次分析法和灰色系統(tǒng)理論的優(yōu)點(diǎn)，充分吸取專家經(jīng)驗(yàn)，評(píng)價(jià)結(jié)果較精確且符合項(xiàng)目實(shí)際情況，能夠很好的達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)分析的目的，具有較強(qiáng)的實(shí)用性和可操作性；改進(jìn)后的多層次灰色評(píng)價(jià)模型數(shù)據(jù)分析更全面，為房地產(chǎn)開發(fā)商提供更為直觀的決策依據(jù)。最后本文提出了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范的基本策略，并從管理著的角度提出了具體的風(fēng)險(xiǎn)控制措施。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)因素，多層次灰色評(píng)價(jià)模型，風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)象A挽B息S廈T悲R內(nèi)A脆C農(nóng)T井A妨l菜o勞n行g(shù)爭(zhēng)催w竊i漏t賤h被盆t值h爪e缸及f勁a腔s松t譽(yù)住g捷r戒o笛w挑t混h握藥o舟f裝嚼t辦h患e最亡n陳a扛t鋪i駛o漫n捐a冶l傍錦e前c殃o臺(tái)n荒o批m爪y微,誓盯t谷h失e日犧r(nóng)稅e岡a緊l皮威e猴s隆t物a那t嘴e癢便m常a訂r陣k章e耽t雜肯a笛l奧s逆o雖p碼r傻e榜s蹦e桃n購t釘s授總g勉o山o爭(zhēng)d士兆d亭e淘v留e洽l虛o訂p撐m欄e臥n臣t見啞s畝i段t飄u債a客t倚i螺o午n越腦i弄n柳良r節(jié)e聽c弊e訪n憤t濕仔y懇e之a(chǎn)平r掃s毅,作毒a將n亭d尼瘋a圾l草s蛾o春待t峰h得e妻竄r坐e弱a羊l破輸e曉s量t邪a鹽t砌e趕蓬a釘l鋼r虜e銀a露d怠y述b腥e柱c我o唱m橫e殼s占巴a丘遠(yuǎn)f御o貧u綠n救d生a莫t元i脫o平n捷a妖l豈數(shù)i插n花d予u獸s她t勉r顏y閱垃i糠n貼反t魄h隙e梳摧n袍a孩t群i趟o岡n刺a萌l腦哨e南c嚷o押n昂o抱m誘y魯.端朋H閃o法w禁e愈v脂e德r岡,呆華t軋h店e尿憲r壺e賣a叨l放勞e臣s叨t間a鄙t逢e蠟i貍n普v啞e工s躲t鐘m打e錫n奔t省承i氣s嚷打a棒n內(nèi)切a擔(dān)c址t抵i姨v楊i灶t嘗y者郵w稅h秧i野c應(yīng)h勤前i挑s幕暴s沸t三r扔o絞n的g盲蕉i活n蠻勿s諸y茄n壇t褲h游e圖s貞i育z業(yè)e植,根堅(jiān)p冒r節(jié)o茶f概e面s道s蜂i詞o啞n常蘋a凍n艦d睛盲t樹e秘c鬧h松n艇i叛q趣u狗e爽,難舊a渾t伍喬t干h因e講s材a貝m睡e殃元t鞭i蛙m汽e昆虜a瓣l戶s切o鼠弊i例s養(yǎng)診a鬧n報(bào)醒e儲(chǔ)n言t壟e洲r(nóng)昨p搖r皂i母s楊e遞臨w嬸i嶺t自h祖園h蠟i隨g己h航駁i唐n喉v究e貌s多t澆m雨e浮n飾t銷,豎嫁h姻i府g晉h矛周r辜e巾p孤a桌y壤m(xù)竹e溝n擦t麥誕a位n太d榜汁h(huán)鑒i在g逆h壩勤r厚i算s秀k想.黃T犁h克e鋪s彈e渠捎c桐h短a猶r割a蒙c鼠t隱e愧r搖i寬s逮t擺i組c享s互刮c射a乘u芬s酒e耳辨t魚h脅a嚴(yán)t站廉r關(guān)e奏a肆l答斤e慨s疼t篩a初t底e惱犁i鳥n棉d浴u導(dǎo)s吵t摸r竹y煌屠i盟s歲電d候i喝f桐f扶e廢r頭e冤n爬t逝霞w竊i秒t烏h纏鈴o勺t其h則e障r瘋瞇p杠r歷o豆d板u欣c重t丑i鈴n赤v罩e脫s鼻t慎m斜e涉n緩t遵s膛.羽榴W呆e趣朽h豐a臂v捐e淋撇t綠o孕脊c哨a帥r鞠r廁y蕩終o劉n幟努a格息t親h邊o耕r咳o艙u酒g瘋h摟拾a雁n胖a慮l黃y撿s咱i冤s彎斷a喝n旅d杜旋s顫c宏i波e總n佩c朵e射治g謀u崖a饒r竭d音特t著o劍青t冠h姻e瓣填e狼x痰i拜s饒t偷e艦n計(jì)t礎(chǔ)r幼i也s鳥k柔仍i鴿n財(cái)糟r慢e孫a龍l堤詞e建s炒t四a紅t補(bǔ)e寫鴿i寫n幕v傍e淋s雄t辜m偶e語n鄭t背捏p圍r忽o唯j色e召c晌t夾.傅S符o怕租a多羅s譯o棕r戀t些封o腹f澡牢p輸r挖a改c證t協(xié)i雪c梯a幕l撓被s哨p發(fā)e絨c供i姨a敲l裁s窗u膨i汗t根a贊b雜l泊e朱鞋t拴h鈔e唐o任r壞y下檔a西n值d趣剖m撤e暴t蓮h勢(shì)o炕d菠核t王o擇紡c剪a角r島r狠y濤韻o泰n屆鋼q飼u凳a呈l另i冷t王a位t頁i財(cái)v息e挺鑒a皮n蠻d壽燦q適u愚a惕n勺t面i珠t虎a夜t貝i斜v膽e慎補(bǔ)a耐n愛a支l土y餡s摟i登s極按i蕩s滅怕n休e剛e例d斜e頃d牽u朝r亦g銹e對(duì)n施t礎(chǔ)l陜y均,舟輝s昨o洗麻t樂h桑a究t爐耀o全u均r蓮鉆n貧a斥t鈴i廟o棗n春推t湊o吐鑒d捕o相喚e獲x哥a雹c徒t訪i抖t紛u舍d李e拌戶d緩e房v編e窩l鋸o亮p頓m榜e蠅n貪t隱夜s霜t團(tuán)r棉a烤t爛e說g支y喘辱a桂n怨d迷存p溝r饒o維g灰r追a覆m光m鑰i顧n憲g芒只i批n應(yīng)o創(chuàng)u陵r優(yōu)仁c矛o禮u假n乓t成r影y昂策r版e質(zhì)a筒l濤忽e客s腐t憶a仿t職e含卡i僵n皇d碑u糾s劣t判r粒y上碼a弊n炕d筍堅(jiān)l蹄e心a要d守帶c觀o牙n擾s殘u香m久e峰r族饞t碗o仗盈d她o哲懷a(bǔ)育之r負(fù)a撈t撇i鈴o畫n蹈a起l應(yīng)碑i股n詢v肥e扮s潑t元m秤e凱n伴t柔畏c衡h娛o經(jīng)i犬c慣e艦.Inthispaper,thedefinitionandcharacteristicsoftheinvestmentriskofrealestateiselaborated,thecomparativelycommonlyusedidentifyingandmeasuringmethodsoftheriskofrealestateareanalyzedandtheadvantagesanddisadvantagesofthelistedmethodshavebeenevaluated.Incombinationwiththerealisticsituationofrealestateinvestmentinourowncountry,therisksareclassifiedintosocialrisk,economicalrisk,technologicalrisk,operatingriskandnaturalriskaccordingtothesourcesoftherisks.Inaddition,seventeensub-factorscomprisedbythefivemajorriskfactorshavebeenanalyzedelaborately.Afterthat,ariskevaluationsystemofrealestatehasbeenestablished,ariskevaluationmodelofrealestateinvestment,whichisbasedonmulti-levelgreyevaluationmethod,isconstructed.Additionally,withrespecttothedefectwhichexistsinthetraditionalmulti-levelgreyevaluationmethod,twopointsofimprovementtothemodelhavebeengivencreatively:theimprovementofthejudgmentmatrixconsistencyandtheinductionoftheconceptoflikelihoodestimationwithanaimtoenhancetheexactitudeofthecalculationresultofthemodel.Afterwardsinthispaper,theOlympicTown·SouthGarden,aprojectinvestedbyYJrealestateinKunmingCity,hasbeenchosenasaresearchobject,wherethequalitativeandquantitativeanalysisarecombinedtoempiricallystudytheinvestmentriskofrealestate.Theresultoftheresearchhasmanifestedthat:multi-levelgreyevaluationmethodhasintegratedthemeritsofbothAnalyticHierarchyProcessandGreySystemTheory,thus,experiencesofexpertscanbefullyabsorbed,theevaluationresultbecomesmoreaccurateandconformswiththerealisticsituation,whichrendersithavecomparativelystrongpracticalityandmaneuverabilityandcanachievetheaimofriskanalysisverywell.Thedataanalysisofimprovedmulti-levelgreyevaluationmethodismorecomprehensiveandcanprovideamoreintuitivebasisfordecisionfortherealestatedeveloper.Lastly,thebasicpolicyofwardingofftheinvestmentriskofrealestatehasbeenadvancedinthispaperandspecificmeasurementsofriskcontrolhavebeenputforwardfromthemanager’sangle.KeyWordsinvestmentriskofrealestate,riskfactors,multi-levelgreyevaluationmodel,comprehensiveevaluationofrisk目錄HYPERLINK\l"_Toc214855201"摘要IIHYPERLINK\l"_Toc214855202"ABSTRACTIIHYPERLINK\l"_Toc214855203"目錄IVHYPERLINK\l"_Toc214855204"第一章緒論1HYPERLINK\l"_Toc214855205"1.1研究背景1HYPERLINK\l"_Toc214855206"房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩3HYPERLINK\l"_Toc214855207"國(guó)家政策的宏觀調(diào)控4HYPERLINK\l"_Toc214855208"1.2國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究現(xiàn)狀5HYPERLINK\l"_Toc214855209"國(guó)外房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究5HYPERLINK\l"_Toc214855210"1.2.2國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究6HYPERLINK\l"_Toc214855211"1.3研究目的及意義7HYPERLINK\l"_Toc214855212"1.3.1研究目的7HYPERLINK\l"_Toc214855213"1.3.2研究意義8HYPERLINK\l"_Toc214855214"1.4研究方法和論文結(jié)構(gòu)9HYPERLINK\l"_Toc214855215"1.4.1研究方法9HYPERLINK\l"_Toc214855216"1.4.2論文結(jié)構(gòu)9HYPERLINK\l"_Toc214855217"第二章房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析理論研究10HYPERLINK\l"_Toc214855218"2.1房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的涵義10HYPERLINK\l"_Toc214855219"2.1.1風(fēng)險(xiǎn)的定義10HYPERLINK\l"_Toc214855220"2.1.2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的定義及特征11HYPERLINK\l"_Toc214855221"2.1.3房地產(chǎn)的投資特征與投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系12HYPERLINK\l"_Toc214855222"2.2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析的內(nèi)容與作用14HYPERLINK\l"_Toc214855223"2.3房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別16HYPERLINK\l"_Toc214855224"2.3.1風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的概念16HYPERLINK\l"_Toc214855225"2.3.2風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的方法16HYPERLINK\l"_Toc214855226"2.4房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的度量18HYPERLINK\l"_Toc214855227"2.4.1盈虧平衡分析法19HYPERLINK\l"_Toc214855228"2.4.2敏感性分析21HYPERLINK\l"_Toc214855229"2.4.3概率分析法22HYPERLINK\l"_Toc214855230"2.4.4蒙特卡洛模擬法23HYPERLINK\l"_Toc214855231"2.5本章小結(jié)24HYPERLINK\l"_Toc214855232"第三章房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的因素分析及評(píng)價(jià)體系建立26HYPERLINK\l"_Toc214855233"3.1房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)因素分析26HYPERLINK\l"_Toc214855234"3.1.1社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)26HYPERLINK\l"_Toc214855235"3.1.2經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)29HYPERLINK\l"_Toc214855236"3.1.3技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)32HYPERLINK\l"_Toc214855237"3.1.4經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)33HYPERLINK\l"_Toc214855238"3.1.5自然風(fēng)險(xiǎn)33HYPERLINK\l"_Toc214855239"3.2投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立33HYPERLINK\l"_Toc214855240"3.2.1建立指標(biāo)體系的原則34HYPERLINK\l"_Toc214855241"3.2.2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系35HYPERLINK\l"_Toc214855242"3.3本章小結(jié)35HYPERLINK\l"_Toc214855243"第四章多層次灰色評(píng)價(jià)在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析中的應(yīng)用36HYPERLINK\l"_Toc214855244"4.1多層次灰色評(píng)價(jià)理論的適用性分析36HYPERLINK\l"_Toc214855245"4.2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的多層次灰色評(píng)價(jià)流程設(shè)計(jì)37HYPERLINK\l"_Toc214855246"4.3房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的多層次灰色評(píng)價(jià)模型38HYPERLINK\l"_Toc214855247"投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)計(jì)38HYPERLINK\l"_Toc214855248"投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重確定39HYPERLINK\l"_Toc214855249"投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)的評(píng)分確定43HYPERLINK\l"_Toc214855250"投資風(fēng)險(xiǎn)的灰色評(píng)價(jià)43HYPERLINK\l"_Toc214855251"投資風(fēng)險(xiǎn)的綜合評(píng)價(jià)46HYPERLINK\l"_Toc214855252"4.4傳統(tǒng)的多層次灰色評(píng)價(jià)模型的改進(jìn)研究46HYPERLINK\l"_Toc214855253"4.4.1判斷矩陣一致性的改進(jìn)研究46HYPERLINK\l"_Toc214855254"4.4.2綜合評(píng)價(jià)計(jì)算過程的改進(jìn)研究50HYPERLINK\l"_Toc214855255"4.5本章小結(jié)51HYPERLINK\l"_Toc214855256"第五章項(xiàng)目實(shí)例應(yīng)用52HYPERLINK\l"_Toc214855257"5.1項(xiàng)目概況52HYPERLINK\l"_Toc214855258"5.1.1項(xiàng)目背景52HYPERLINK\l"_Toc214855259"5.1.2項(xiàng)目用地及建設(shè)規(guī)模52HYPERLINK\l"_Toc214855260"5.1.3項(xiàng)目投資環(huán)境53HYPERLINK\l"_Toc214855261"5.2項(xiàng)目主要投資風(fēng)險(xiǎn)分析56HYPERLINK\l"_Toc214855262"5.2.1政策風(fēng)險(xiǎn)分析56HYPERLINK\l"_Toc214855263"5.2.2市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析57HYPERLINK\l"_Toc214855264"5.2.3財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析57HYPERLINK\l"_Toc214855265"5.2.4經(jīng)營(yíng)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)分析57HYPERLINK\l"_Toc214855266"5.4.5自然風(fēng)險(xiǎn)分析58HYPERLINK\l"_Toc214855267"5.3多層次灰色評(píng)價(jià)模型在項(xiàng)目中的應(yīng)用58HYPERLINK\l"_Toc214855268"5.3.1項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)大小的多層次灰色評(píng)價(jià)58HYPERLINK\l"_Toc214855269"5.3.2項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率的似然估計(jì)62HYPERLINK\l"_Toc214855270"5.3.3項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)水平的綜合評(píng)價(jià)63HYPERLINK\l"_Toc214855271"5.4房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范措施63HYPERLINK\l"_Toc214855272"5.4.1投資風(fēng)險(xiǎn)防范的基本策略63HYPERLINK\l"_Toc214855273"5.4.2風(fēng)險(xiǎn)防范的具體措施65HYPERLINK\l"_Toc214855274"5.5本章小結(jié)68HYPERLINK\l"_Toc214855275"第六章結(jié)論與展望69HYPERLINK\l"_Toc214855276"6.1結(jié)論69HYPERLINK\l"_Toc214855277"6.2展望69HYPERLINK\l"_Toc214855278"參考文獻(xiàn)71第一章緒論研究背景房地產(chǎn)與汽車、鋼鐵業(yè)是西方國(guó)家的“三大支柱”產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有十分重要的意義。自20世紀(jì)80年代我國(guó)啟動(dòng)住房制度改革以來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度也在不斷提高，特別是隨著近年來國(guó)際、國(guó)內(nèi)政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快和政府當(dāng)局在金融、稅收、土地等方面的大力支持，具有高度行業(yè)關(guān)聯(lián)性的房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、吸納就業(yè)、改善居民生活條件的支柱產(chǎn)業(yè)，正以前所未有的速度飛速發(fā)展[1]。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的資料來看，2006年全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資19423億元，與2005年完成全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資15909.25億元相比增長(zhǎng)22.1%；2004年全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資13158.3億元，與上年相比增長(zhǎng)了29%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)完成投資的18.7%。全國(guó)完成房地產(chǎn)投資額從1998年的10515億元增加到2006年的19423億元，年平均增長(zhǎng)7.94%。全國(guó)商品房銷售面積從1998年的12185.33萬平方米增加到2006年的60628萬平方米，年平均增長(zhǎng)22.21%，如圖1-1所示[2]。圖1-1全國(guó)商品房銷售面積伴隨著房地產(chǎn)投資額和商品房銷售面積的快速增長(zhǎng)，商品房銷售價(jià)格由于多方面的原因也一直居高不下：全國(guó)商品房平均銷售價(jià)從1998年的2063元/平方米飆升到2006年的3342元/平方米，年平均增長(zhǎng)6.22%，如圖1-2所示。圖1-2全國(guó)商品房銷售均價(jià)部分大、中城市如北京、上海、廣州、深圳等城市房?jī)r(jià)長(zhǎng)勢(shì)更是迅猛，其商品房?jī)r(jià)格與居民收入比超過發(fā)達(dá)國(guó)家3到6倍的水平，甚至高達(dá)10倍以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出普通消費(fèi)者的購買能力范圍，過高的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)引起了國(guó)內(nèi)外學(xué)者和相關(guān)政府部門的高度重視[3]。近年來，政府當(dāng)局紛紛出臺(tái)關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策與措施，以期規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資，控制房產(chǎn)價(jià)格過快增長(zhǎng)。國(guó)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)踐充分證明：房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，其開發(fā)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)往往與金融業(yè)相輔相成，互相促進(jìn)。當(dāng)前我國(guó)資本市場(chǎng)尚不發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)行業(yè)的融資需求主要由銀行體系提供[4]。隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，我國(guó)銀行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系更加緊密，房地產(chǎn)貸款收入己經(jīng)成為銀行收入的重要組成部分，銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款額一直呈上升趨勢(shì)：我國(guó)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款總額從1998年的1628.7億增長(zhǎng)到2006年3798.9億元，年均增長(zhǎng)11.17%，房地產(chǎn)開發(fā)貸款額占全部房地產(chǎn)投資額的比例由1998年的15.4%增長(zhǎng)到2006年的19.60%，年均增長(zhǎng)3%[5]，銀行信貸在支持我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的同時(shí)，也積累了大量的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下跌，將導(dǎo)致銀行體系產(chǎn)生大量的呆賬和壞賬，這無疑會(huì)降低銀行的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，并有可能造成部分銀行經(jīng)營(yíng)困難甚至破產(chǎn)，嚴(yán)重的將摧毀銀行體系從而引發(fā)金融危機(jī)，并導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)蕭條。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和企業(yè)發(fā)展的推動(dòng)是不可否認(rèn)的，但是，在高速發(fā)展的同時(shí)，也造成了相關(guān)資源的過度消耗，于是便出現(xiàn)了土地資源浪費(fèi)、投資迅猛、價(jià)格猛漲、商品房空置率上升等局部過熱的現(xiàn)象，從而形成“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫”。在這種泡沫的影響下出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩現(xiàn)象，以至迫使國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策進(jìn)行宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩房地產(chǎn)開發(fā)，從資金這個(gè)角度講，其實(shí)質(zhì)是一個(gè)資金運(yùn)作的過程。房地產(chǎn)“產(chǎn)能過?！保从车劫Y金層面，就是房地產(chǎn)行業(yè)吸納資金的過剩，一旦房地產(chǎn)行業(yè)吸納了過度的資金，也就出現(xiàn)了所謂的房地產(chǎn)“泡沫”。房地產(chǎn)泡沫按其表現(xiàn)形式，一般可以分為三種形式：地產(chǎn)價(jià)格泡沫、房屋空置泡沫和房地產(chǎn)投資泡沫。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心日前發(fā)布的《重視房屋潛在過剩的矛盾》報(bào)告中，主要有這樣三組數(shù)據(jù)[6]：（1）2005年前11個(gè)月，我國(guó)土地購置面積中，有一半以上即將近1.7億平方米未完成開發(fā)。2003年以來，未完成開發(fā)土地面積占本年購置土地面積的比重總體呈快速上升的趨勢(shì)：2003年為37.9%，2004年超過50%，2005年前11個(gè)月上升到53.8%。（2）我國(guó)商品房的年施工面積按目前水平計(jì)算是年竣工面積的5倍多。2005年前兩個(gè)月，房屋建筑面積竣工率僅為3.7%，比上年下降26.5個(gè)百分點(diǎn)，之后雖逐步提高到2005年前11個(gè)月的18.8%，但仍比上年低11.4個(gè)百分點(diǎn)。（3）商品房空置面積達(dá)1.14億平方米。到2005年11月末，全國(guó)商品房及住宅空置面積分別達(dá)1.14億平方米和0.63億平方米，比上年同期分別增長(zhǎng)14.2%和8.0%。從以上這三組數(shù)據(jù)，結(jié)合“房?jī)r(jià)已到九成人承受極限”的媒體調(diào)查，以及城市普通白領(lǐng)工作一年所積蓄的資金僅夠買一平方米住房的現(xiàn)實(shí)，我們可以很清楚地看出，我國(guó)一些房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，地產(chǎn)價(jià)格泡沫、房屋空置泡沫和房地產(chǎn)投資泡沫，這三種房地產(chǎn)泡沫形式均已日益凸顯。地產(chǎn)價(jià)格泡沫，主要累積在“1.7億平方米未完成開發(fā)的土地面積”中。這可以從近來這些房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，土地招拍掛（招標(biāo)、拍賣或掛牌）頻頻“流產(chǎn)”的眾多案例中，得到充分的驗(yàn)證。在這些房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，原來眾多開發(fā)商為爭(zhēng)奪一塊土地，往往要爭(zhēng)得“頭破血流”。可現(xiàn)在，這些城市推出的土地招拍掛，竟然連“底價(jià)”也難以成交，有的干脆根本無人問津，這說明在這些城市，地產(chǎn)價(jià)格的泡沫已經(jīng)處于瀕臨破滅的邊緣。房屋空置泡沫，主要累積在“我國(guó)商品房的年施工面積按目前水平計(jì)算是年竣工面積的5倍多”以及，“1.14億平方米商品房空置面積”上。從“房屋建筑面積竣工率比上年低11.4個(gè)百分點(diǎn)”，同時(shí)“全國(guó)商品房及住宅空置面積比上年同期分別增長(zhǎng)14.2%和8.0%”，這一“低”一“增”中，我們已經(jīng)可以明顯看出“房屋空置泡沫”的嚴(yán)重程度。房地產(chǎn)投資泡沫，主要累積在“2004年，商品房銷售面積比上年增長(zhǎng)13.7%，增幅比同期商品房竣工面積高11.6個(gè)百分點(diǎn)”等相關(guān)數(shù)據(jù)上。從一些房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，那些屢屢發(fā)生的一浪高過一浪的業(yè)主“團(tuán)退風(fēng)潮”中，我們可以明確知道，這種“房地產(chǎn)投資泡沫”已經(jīng)初露破滅的端倪。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的“產(chǎn)能過?！?，從其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，是各個(gè)環(huán)節(jié)的過剩。從房地產(chǎn)開發(fā)所需的鋼材、水泥等建材的角度講，是房地產(chǎn)上游關(guān)聯(lián)行業(yè)的產(chǎn)能過剩；從組織生產(chǎn)能力講，房地產(chǎn)企業(yè)己經(jīng)可以組織生產(chǎn)出超過消費(fèi)者需求的產(chǎn)品，是房地產(chǎn)行業(yè)整個(gè)企業(yè)隊(duì)伍組織生產(chǎn)能力的過剩；而從資金的角度講，也就是房地產(chǎn)行業(yè)吸納投資資金的過剩。國(guó)家政策的宏觀調(diào)控面對(duì)這種嚴(yán)重過剩的局面，國(guó)家采取了強(qiáng)制措施，對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行了嚴(yán)格的調(diào)控[7]。2007年下半年以來，政府出臺(tái)一系列關(guān)于改變房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式政策與文件。如24號(hào)文件（即國(guó)務(wù)院發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》），其核心就是建立起全國(guó)住房保障體系，重點(diǎn)解決城市低收入民眾的住房問題；359號(hào)文件（即中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行監(jiān)督委員會(huì)發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)銀行性房地產(chǎn)信貸管理的通知》），其核心是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)銀行信貸的管理。這個(gè)文件不僅全部重新恢復(fù)了121號(hào)文件（即2003年中國(guó)人民銀行發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》）的內(nèi)容，也增加不少新東西。如嚴(yán)格區(qū)分住房的投資與消費(fèi)。房地產(chǎn)投資者以市場(chǎng)價(jià)格來運(yùn)行,購買消費(fèi)者以優(yōu)惠價(jià)格來對(duì)待。即提高了投資者進(jìn)入房地產(chǎn)的市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。39號(hào)令（即國(guó)土資源部發(fā)布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》），其核心就是要加強(qiáng)土地出讓金繳納管理；還有，452號(hào)文件（即中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行監(jiān)督委員會(huì)發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》），是對(duì)359號(hào)文件的補(bǔ)充規(guī)定，對(duì)爭(zhēng)議頗多的第二套住房作了重新界定，從而表明政府對(duì)改變目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式的決心。加上2008年采取從緊的貨幣政策，那么目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境將發(fā)展根本性的變化。綜上所述，由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過快，投資過熱，致使大量商品房空置，資金嚴(yán)重積壓，同時(shí)也極易造成經(jīng)濟(jì)虛假增長(zhǎng)，形成房地產(chǎn)泡沫，給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來不可估量的風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，地產(chǎn)過剩造成的經(jīng)濟(jì)、政策環(huán)境變化也在一定程度上使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到了限制，自然也直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)投資總會(huì)伴隨著風(fēng)險(xiǎn)與收益。因此，為了保證房地產(chǎn)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，為了保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，為了保證國(guó)民生活消費(fèi)的需要，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)該完善對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)的管理，采取相應(yīng)的措施指導(dǎo)房地產(chǎn)的理性投資，旨在更好地促進(jìn)資源的有效配置，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。正是在上述行業(yè)產(chǎn)能過剩、國(guó)家宏觀調(diào)空的綜合環(huán)境下，作者結(jié)合自己在研究生期間所學(xué)知識(shí)，選取了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)為論文核心進(jìn)行研究，試圖通過對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究，為企業(yè)的良性發(fā)展提供科學(xué)的決策依據(jù)，同時(shí)，也希望本研究能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)起到一定的借鑒作用。國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究現(xiàn)狀國(guó)外房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究風(fēng)險(xiǎn)研究首先產(chǎn)生于西方發(fā)達(dá)國(guó)家，并在這些地區(qū)發(fā)展后逐步引入推廣到發(fā)展中國(guó)家。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，風(fēng)險(xiǎn)管理越來越受到各國(guó)的重視。從有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)管理的研究著作、研究方法以及研究領(lǐng)域中可尋找出國(guó)外風(fēng)險(xiǎn)管理發(fā)展的軌跡。1950年，美國(guó)的莫布雷（Mowbray）等人合著了《保險(xiǎn)學(xué)》一書，在書中詳細(xì)闡述了“風(fēng)險(xiǎn)管理”的概念，從此，在美國(guó)風(fēng)險(xiǎn)管理發(fā)展成為了一門學(xué)科。1963年，Mehr和Hedgs合著《工商企業(yè)管理》，該書成為風(fēng)險(xiǎn)學(xué)領(lǐng)域中的重要的歷史文獻(xiàn)。1983年，美國(guó)年會(huì)上世界各國(guó)專家學(xué)者共同通過了“101條風(fēng)險(xiǎn)管理準(zhǔn)則”，將其作為各國(guó)風(fēng)險(xiǎn)管理的一般準(zhǔn)則[8]。1987年，英國(guó)的Chapman教授在《Riskanalysisforlargeprojects：MethodsandCases》一書中，提出了“風(fēng)險(xiǎn)工程”的概念[9]。他認(rèn)為，風(fēng)險(xiǎn)工程是對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)分析技術(shù)的集成，以更有效的風(fēng)險(xiǎn)管理為目的，范圍更廣，方式更加靈活。該框架模型的構(gòu)建彌補(bǔ)了單一過程的風(fēng)險(xiǎn)分析技術(shù)的不足，使得在較高層次上大規(guī)模地應(yīng)用風(fēng)險(xiǎn)分析領(lǐng)域的研究成果成為可能。在風(fēng)險(xiǎn)的分析和評(píng)價(jià)方面，國(guó)外的研究己經(jīng)比較成熟，前后出現(xiàn)了多種分析技術(shù)和方法。例如:美國(guó)Savage，Anscombe等人提出的風(fēng)險(xiǎn)選擇——期望效用模型，theyhor，Linior等人建立的以平均值——標(biāo)準(zhǔn)差為基礎(chǔ)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型，用分布的方差或標(biāo)準(zhǔn)差平均值對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做出分析[10]。隨后，管理的方法引進(jìn)了研究領(lǐng)域，創(chuàng)建了工程——管理科學(xué)方法?，F(xiàn)代數(shù)學(xué)和計(jì)算機(jī)技術(shù)的迅速發(fā)展為風(fēng)險(xiǎn)的研究提供了大量的模型技術(shù)，如：決策樹、蒙特卡洛模擬、多目標(biāo)決策樹模型、投資回收期調(diào)整法、敏感性分析等。由于利用先進(jìn)的計(jì)算技術(shù)，縮短了復(fù)雜的數(shù)學(xué)分析過程，在實(shí)踐中各種模型技術(shù)應(yīng)用的越來越廣。到上世紀(jì)90年代又興起VaR（valueatRisk）損失為基礎(chǔ)的風(fēng)險(xiǎn)管理方法。用J.P.Morgan的定義可將VaR看作是在既定頭寸被沖銷或重估前可能發(fā)生的市場(chǎng)價(jià)值的最大損失的估計(jì)值；或者可以用Jorion給出的權(quán)威說法?？砂裋aR定義為“給定置信區(qū)間的一個(gè)持有期內(nèi)的最壞預(yù)期損失”。1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，世界金融業(yè)開始出現(xiàn)動(dòng)蕩，人們提出了全面風(fēng)險(xiǎn)管理的理論。特別是1998年10月美國(guó)發(fā)生的長(zhǎng)期資本管理公司（LTCM）事件，這家由華爾街精英、政府前財(cái)政官員及諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主組成，曾經(jīng)紅極一時(shí)的金融巨子，在世界金融動(dòng)蕩的沖擊下也難逃一劫。使得金融界開始警醒，進(jìn)一步開始考慮風(fēng)險(xiǎn)防范和管理問題。他們發(fā)現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)往往是以復(fù)合的形式存在，單一形式的金融風(fēng)險(xiǎn)往往具有相互的聯(lián)動(dòng)性。風(fēng)險(xiǎn)管理不僅是對(duì)過去的單個(gè)業(yè)務(wù)的單個(gè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理，而是從整個(gè)系統(tǒng)的角度對(duì)所有風(fēng)險(xiǎn)的綜合管理。在美國(guó)、日本、香港等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，均利用先進(jìn)的工程管理科學(xué)方法對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析?？梢?，國(guó)外在投資風(fēng)險(xiǎn)方面的系統(tǒng)研究和量化研究都達(dá)到了一個(gè)較高的水平[12]。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的研究在20世紀(jì)60～70年代有了一些進(jìn)展，大多是在風(fēng)險(xiǎn)分析與防范、風(fēng)險(xiǎn)衡量、投資組合和風(fēng)險(xiǎn)決策等領(lǐng)域。如Wurkzebach在《ModernRealEstate》一書中對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析，并涉及到投資組合問題，但沒有更深入闡述其內(nèi)涵和致險(xiǎn)機(jī)理[13]；r在《InvestmentanalysisForRealEstateDecisions》一書中研究了不同類型房地產(chǎn)投資收益及決策問題[14]。Roger.P.Sindt在《RealEstateInvestmentAnalysisandApplication》一書中研究了房地產(chǎn)投資分析問題[15]。針對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)做了全面研究的PeterJovanovic[16]和DavidSpaulding[16]，主要在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)價(jià)和防范等方面作了大量研究。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究我國(guó)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的研究，由于受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，起步較晚，大部分成果均借鑒于國(guó)外。對(duì)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究，我國(guó)起步更晚，開始于20世紀(jì)90年代初，特別是1993年的房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象促使對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究進(jìn)一步深入，但有關(guān)這方面的著作還很少。1996年，中立銀和俞明軒對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)各種物業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)和影響房地產(chǎn)市場(chǎng)各類風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行了系統(tǒng)的研究和分析，給出了簡(jiǎn)單的風(fēng)險(xiǎn)度量方法[18]。陳佑啟等編著《房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理及經(jīng)營(yíng)決策方法》和杜海鵬主編《房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與防范》推動(dòng)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究[19]，1998年，李啟明等人定性分析了房地產(chǎn)融資和投資風(fēng)險(xiǎn)，給出了一些房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)定量分析和基本評(píng)價(jià)方法[20]。2002年李啟明、陳興漢編寫的《房地產(chǎn)投資決策與風(fēng)險(xiǎn)防范完全手冊(cè)》對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及防范措施進(jìn)行了較為系統(tǒng)地闡述。而上述文獻(xiàn)在這方面的研究大都集中于項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)方面，對(duì)于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素的分析與管理研究卻進(jìn)展不大，因此企業(yè)目前大多用財(cái)務(wù)指標(biāo)分析風(fēng)險(xiǎn)，如財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)價(jià)法、盈虧平衡分析法、敏感性分析法以及概率分析法等，這些方法能夠反映項(xiàng)目是否贏利的總體風(fēng)險(xiǎn)及主要財(cái)務(wù)指標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)，但是對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素的變化卻無法量化分析。近年來，工程管理科學(xué)方法的引進(jìn)，使許多人開始運(yùn)用這種方法對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，形成不少的研究成果。路鵬飛、李慧民等[22]從資源風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策法律風(fēng)險(xiǎn)等角度分別建立了大型房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并運(yùn)用Fuzzy與AHP結(jié)合的思路，提出了大型房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)模糊綜合評(píng)價(jià)模型。王林[23]將可靠性工程研究的故障樹分析法引入工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，并探討項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別模式、風(fēng)險(xiǎn)因素量化等問題，基于最小割集法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)故障樹進(jìn)行旨在識(shí)別項(xiàng)目薄弱環(huán)節(jié)的定性分析；用二態(tài)系統(tǒng)和概率理論對(duì)項(xiàng)目成功度和判定降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)成本最小化的風(fēng)險(xiǎn)源問題進(jìn)行定量分析。高輝[24]建立了基于蒙特卡羅方法的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析模型，結(jié)合某一房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)例，建立了計(jì)算機(jī)仿真模型，并對(duì)仿真結(jié)果作了精度分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。柴光文[25]運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)度對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)分析，并確定影響房地產(chǎn)投資各風(fēng)險(xiǎn)因素的主次關(guān)系。最后，提出了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)以及加強(qiáng)投資風(fēng)險(xiǎn)管理以增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)商防范風(fēng)險(xiǎn)的能力，提高房地產(chǎn)開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)力等具有可操作性的做法與辦法?？偟恼f來，我國(guó)在房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)研究方面還不夠深入，也未上升到應(yīng)有的理論地位上。定性分析和經(jīng)驗(yàn)決策仍是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析中常用的方法。盡管有少量的定量方法應(yīng)用，但整體上不系統(tǒng)，其風(fēng)險(xiǎn)分析還很表面，決策失誤的現(xiàn)象大量存在。特別是在具體的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目操作中，由于我國(guó)的國(guó)情和房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，需要一種更加完善的、適合我國(guó)國(guó)情和房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分析與決策方法。1.3研究目的及意義研究目的隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)投資活動(dòng)也日益活躍，房地產(chǎn)業(yè)已成為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)無論是對(duì)促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)，還是對(duì)政府調(diào)整宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，都發(fā)揮了不可替代的作用。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近十多年的發(fā)展已逐步走向理性，但是，房地產(chǎn)投資的收益是與風(fēng)險(xiǎn)并存的，房地產(chǎn)作為一種重要的投資工具，其投資具有極強(qiáng)的綜合性、專業(yè)性和技術(shù)性，同時(shí)房地產(chǎn)投資也是一個(gè)高投入、高回報(bào)和高風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)業(yè)。在正常情況下，風(fēng)險(xiǎn)和收益是成正比的，高風(fēng)險(xiǎn)意味著高收益。但目前在我國(guó)，風(fēng)險(xiǎn)問題在投資分析中還處于一個(gè)比較初級(jí)階段，甚至某些時(shí)候風(fēng)險(xiǎn)問題只憑主觀經(jīng)驗(yàn)臆測(cè)，就更談不上風(fēng)險(xiǎn)的定性和定量的分析。而在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)業(yè)已發(fā)展了近一個(gè)世紀(jì)，他們對(duì)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)十分重視，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究中風(fēng)險(xiǎn)分析是必不可少的一個(gè)組成部分。隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將越來越激烈，風(fēng)險(xiǎn)將越來越大，房地產(chǎn)投資者在項(xiàng)目的評(píng)價(jià)決策中，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，避免決策的失誤，必須對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析。只有正視存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，并作出全面、正確的評(píng)價(jià)，才有可能在房地產(chǎn)投資中獲得較高收益。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)問題具有灰色（信息不完全）性和模糊（概念不明確）性。本文采用適用性較廣的多層次灰色評(píng)價(jià)理論對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的多級(jí)指標(biāo)體系進(jìn)行綜合評(píng)判。通過方法分析理清系統(tǒng)中各因素間的主要關(guān)系，找出影響最大的因素，以求有效的、全面的、系統(tǒng)的評(píng)價(jià)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益和風(fēng)險(xiǎn)大小，做到減少失誤，使決策更加準(zhǔn)確；并促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理水平的提高，對(duì)做好風(fēng)險(xiǎn)防范的意識(shí)，調(diào)節(jié)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有著十分重要的意義；對(duì)增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力具有重要的理論和實(shí)踐指導(dǎo)意義。研究意義進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析，從根本上講，是要對(duì)影響房地產(chǎn)投資效益的各個(gè)因素變化及其對(duì)投資效益的影響進(jìn)行分析，或者說對(duì)房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)結(jié)果的可靠性進(jìn)行檢驗(yàn)，從而測(cè)定項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性。認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，明確導(dǎo)致投資效果明顯變化的因素，并進(jìn)行控制，從而有助于房地產(chǎn)投資效益的提高，減少或避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究的具體意義可以表現(xiàn)在下列三個(gè)方面：（1）為投資者提供決策依據(jù)。風(fēng)險(xiǎn)分析可為房地產(chǎn)投資者提供可靠的依據(jù)。通過風(fēng)險(xiǎn)分析，確定風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬或風(fēng)險(xiǎn)損失，使投資者對(duì)投資方案的實(shí)施結(jié)果做到心中有數(shù)，減少投資的盲目性，并根據(jù)主觀和客觀承受風(fēng)險(xiǎn)的能力，做出合適的決策，以提高決策的科學(xué)性。（2）幫助投資者防范投資風(fēng)險(xiǎn)。通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的分析，可掌握風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資活動(dòng)及其結(jié)果的影響程度，了解風(fēng)險(xiǎn)的來源和發(fā)展趨勢(shì)，以便預(yù)先制定出避開風(fēng)險(xiǎn)的方案或減少風(fēng)險(xiǎn)損失的防范措施，使投資盈利最大化。（3）幫助投資者了解可接受的風(fēng)險(xiǎn)程度。在房地產(chǎn)投資過程中，風(fēng)險(xiǎn)越大，所希望獲得的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬也就越大，通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的研究，使投資者了解在一定風(fēng)險(xiǎn)程度內(nèi)可獲得較大的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬，以激勵(lì)投資者冒風(fēng)險(xiǎn)的決心。1.4研究方法和論文結(jié)構(gòu)研究方法本文采用定性和定量分析相結(jié)合的方法，試圖通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳細(xì)分析，并在此基礎(chǔ)上構(gòu)建一套能指導(dǎo)項(xiàng)目操作的、規(guī)范化的、體現(xiàn)定量和定性有機(jī)結(jié)合的房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系，通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的具體分析尋找防范和控制風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。論文遵循理論與實(shí)際相結(jié)合、整體分析與個(gè)別分析相結(jié)合、定性與定量相結(jié)合、實(shí)證分析與規(guī)范分析相結(jié)合的研究原則，用到的方法理論主要有：（1）層次分析法（2）多層次灰色評(píng)價(jià)法（3）專家調(diào)查法論文結(jié)構(gòu)論文總共六個(gè)部分，如圖1-3所示。圖1-3論文研究結(jié)構(gòu)圖第二章房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析理論研究2.1房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的涵義2.1.1風(fēng)險(xiǎn)的定義風(fēng)險(xiǎn)一詞最初出現(xiàn)于1901年美國(guó)的A．M．witlet所做的博士論文《風(fēng)險(xiǎn)和保險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)理論》中：“風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)于不愿發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性之客觀體現(xiàn)”。其后有許多專家學(xué)者也分別對(duì)此做出闡述，如英國(guó)的史蒂芬·魯比[26]認(rèn)為：“在投資活動(dòng)中，風(fēng)險(xiǎn)可以被認(rèn)為是決策的實(shí)際結(jié)局可能偏離它的期望結(jié)局的程度”。美國(guó)的Phyyn認(rèn)為“風(fēng)險(xiǎn)是投資者不能收到期望的要求”。風(fēng)險(xiǎn)無處不在，無時(shí)不有，滲透于人類社會(huì)的所有領(lǐng)域。盡管其具有突發(fā)性，但是可測(cè)可控。何為風(fēng)險(xiǎn)？目前國(guó)內(nèi)外學(xué)術(shù)界眾說紛紜，比較流行的說法有三種[27]：一是損害可能說與損害不確定說。這類定義強(qiáng)調(diào)損害風(fēng)險(xiǎn)的重要特征。損害可能說從經(jīng)營(yíng)角度出發(fā)，突出損害的可能性及其度量。美國(guó)學(xué)者海尼斯在《RiskasanEconomicFactor》中就提出“風(fēng)險(xiǎn)……意味著損害的可能性”。不確定學(xué)說突出概率對(duì)不確定性程度的度量。美國(guó)學(xué)者威利特對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的定義是“客觀的不確定性”；哈迪的定義是“風(fēng)險(xiǎn)是費(fèi)用、損失或損害相關(guān)的不確定性”。經(jīng)營(yíng)者在風(fēng)險(xiǎn)的管理中比較容易接受此類定義。二是預(yù)期與實(shí)際結(jié)果差異說。預(yù)期是人們的主觀反映，結(jié)果是客觀的實(shí)際。威廉姆斯和海因斯在其主張的預(yù)期結(jié)果與實(shí)際結(jié)果差異說中，認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)是在一定條件下，預(yù)期結(jié)果與實(shí)際結(jié)果之間的差異，差異越小則風(fēng)險(xiǎn)越小，差異越大則風(fēng)險(xiǎn)越大。三是風(fēng)險(xiǎn)主觀說與風(fēng)險(xiǎn)客觀說。風(fēng)險(xiǎn)主觀說強(qiáng)調(diào)損失的標(biāo)準(zhǔn)或基數(shù)是主觀的、個(gè)人的心理上的一種觀念，因而損失也只是個(gè)人對(duì)客觀事物的主觀估計(jì)，從而不能以客觀的尺度予以衡量。風(fēng)險(xiǎn)客觀說則以風(fēng)險(xiǎn)客觀存在為前提，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)事物觀察為基礎(chǔ)，以數(shù)學(xué)和統(tǒng)計(jì)學(xué)觀點(diǎn)對(duì)其定義，以用客觀的尺度衡量其大小。盡管風(fēng)險(xiǎn)的定義由于所處角度的不同有著不同的理解，但為大多數(shù)風(fēng)險(xiǎn)研究者所認(rèn)同的風(fēng)險(xiǎn)定義如下所述：風(fēng)險(xiǎn)是人們由于未來行為和客觀條件的不確定性而可能引起的后果與預(yù)期目標(biāo)發(fā)生多種負(fù)偏離的綜合，即預(yù)期差異說。這種負(fù)偏離可由兩類參數(shù)來描述：一是發(fā)生偏離的可能性即事件發(fā)生的概率；二是風(fēng)險(xiǎn)損失的范圍或幅度。以上定義用函數(shù)表達(dá)式表示如下：（2-1）式中：R──風(fēng)險(xiǎn)；p──不利事件或損失發(fā)生的概率；c──風(fēng)險(xiǎn)損失的范圍或幅度。2.1.2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的定義及特征房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)開發(fā)商因?qū)ξ磥砟稠?xiàng)房地產(chǎn)投資的決策以及客觀條件的不確定性而導(dǎo)致該項(xiàng)房地產(chǎn)投資的資本損失或?qū)嶋H收益與期望收益產(chǎn)生負(fù)偏差的程度及其發(fā)生概率，即開發(fā)商在房地產(chǎn)投資過程中遭受各種損失的范圍或幅度及其可能性,包括開發(fā)商直接或間接的損失[28]。要全面理解上述定義，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：第一，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是與人們的行為相聯(lián)系的，這種行為既包括個(gè)人的行為，也包括群體或組織的行為。不與行為聯(lián)系的風(fēng)險(xiǎn)只是一種危險(xiǎn)，而行為由決策左右，因此風(fēng)險(xiǎn)與人們的決策有關(guān)。第二，客觀環(huán)境條件的變化是房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的重要成因，盡管人們無力控制客觀狀態(tài)，卻可以認(rèn)識(shí)并掌握客現(xiàn)狀態(tài)變化的規(guī)律，對(duì)相關(guān)的客現(xiàn)狀態(tài)做出科學(xué)的預(yù)測(cè)，這也是風(fēng)險(xiǎn)管理的重要前提。第三，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指可能的后果與主體發(fā)生負(fù)偏離，負(fù)偏離是多種多樣的，而且重要程度不同，而在復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，“好”與“壞”有時(shí)很難截然分開，需要根據(jù)具體情況加以分析。第四，盡管房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)調(diào)負(fù)偏離，但實(shí)際中肯定也存在正偏離。由于正偏離是人們所渴求的，屬于風(fēng)險(xiǎn)收益的范疇，因此在風(fēng)險(xiǎn)管理中也應(yīng)予以重視，以它激勵(lì)人們勇于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，獲得風(fēng)險(xiǎn)收益。所有的項(xiàng)目都包含風(fēng)險(xiǎn)，沒有風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目也就沒有實(shí)施的價(jià)值。相對(duì)于為冒險(xiǎn)所投入的資源而言，接受某些風(fēng)險(xiǎn)反過來可能會(huì)產(chǎn)出更加令人滿意的、合適的收益水平，這不僅僅是單純感覺上的認(rèn)識(shí)，也是人們普遍認(rèn)同的觀點(diǎn)。風(fēng)險(xiǎn)既有威脅，也有機(jī)會(huì)。能夠更好地理解風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)并對(duì)它們并行有效分析與管理，不僅可以避免不可預(yù)見的災(zāi)難，而且可以獲得更加可靠的利潤(rùn)率，減少應(yīng)急費(fèi)用，將釋放的資源用于其它任務(wù)，并抓住別人認(rèn)為可能“風(fēng)險(xiǎn)太高”而放棄的有利的投資機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)及其規(guī)律的表現(xiàn)。正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征，對(duì)于建立和完善風(fēng)險(xiǎn)控制和管理機(jī)制，減少風(fēng)險(xiǎn)損失，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能，提高投資活動(dòng)的效率具有重要意義。房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)使其投資風(fēng)險(xiǎn)具有如下特征[29]:（1）多元性房地產(chǎn)投資涉及面廣，與政策法規(guī)、金融動(dòng)向、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、區(qū)域供求現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)技術(shù)變革、消費(fèi)傾向息息相關(guān)，易受各因素波動(dòng)的影響，不同因素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)也多種多樣。（2）潛在性房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)不僅僅具有隨機(jī)性，同時(shí)它是附著在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的某些確定事物中間，并通過它們的發(fā)生而起作用，從房地產(chǎn)投資的規(guī)律來看，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)具有潛在性，它不是顯現(xiàn)在表面的東西。但是，這并不是說風(fēng)險(xiǎn)是不可認(rèn)識(shí)的，人們可以根據(jù)以往發(fā)生的類似事件的統(tǒng)計(jì)資料，經(jīng)過分析，對(duì)某種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率及其所造成的經(jīng)濟(jì)損失程度做出客觀判斷。盡管處處充滿風(fēng)險(xiǎn)，投資時(shí)時(shí)有遭受風(fēng)險(xiǎn)的可能，但可能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)是有條件的。因此，潛在性是風(fēng)險(xiǎn)存的基本形式。認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)的潛在性特征，對(duì)于預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，具有重要意義。（3）激勵(lì)性（補(bǔ)償性）利潤(rùn)與風(fēng)險(xiǎn)共存，從行業(yè)壁壘的選擇效應(yīng)上看，高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)總是能給理智的投資者帶來超額利潤(rùn)。風(fēng)險(xiǎn)損失與風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬的抉擇使房地產(chǎn)企業(yè)處于背水一戰(zhàn)的境地，必須努力完善投資風(fēng)險(xiǎn)管理。比如開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，若預(yù)期收益很大，那么風(fēng)險(xiǎn)必定大，如果形勢(shì)不好，極有可能發(fā)生虧損，但如果采取科學(xué)決策并頂著風(fēng)險(xiǎn)上，形勢(shì)會(huì)轉(zhuǎn)化有利時(shí)，收益必定會(huì)大大的增加。（4）可測(cè)性不確定性是風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)，但這種不確定性并不是指對(duì)客觀事物的全然無知。人們可以根據(jù)以往發(fā)生的一系列類似事件的統(tǒng)計(jì)資料，經(jīng)過分析，對(duì)某種投資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的頻率及其造成的經(jīng)濟(jì)損失程度做出主觀上的判斷，從而對(duì)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)和衡量。風(fēng)險(xiǎn)的測(cè)量過程就是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的分析過程。它對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制和防范、決策與管理具有舉足輕重的影響。2.1.3房地產(chǎn)的投資特征與投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系由于房地產(chǎn)商品具有固定性、耐久性、多樣性等特性，房地產(chǎn)市場(chǎng)又是一個(gè)資金量大、周期長(zhǎng)且影響因素復(fù)雜的特殊市場(chǎng)，故房地產(chǎn)投資具有不同于其他投資的特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在。根據(jù)房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)，可以總結(jié)出與投資風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生及其大小有密切關(guān)系的四個(gè)要素[30]：投資成本大房地產(chǎn)商品與其他商品比較，需要大量的資金，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資過程是巨額資金投入的過程。從購買上地、工程建設(shè)到發(fā)布廣告、上市銷售或出租或經(jīng)營(yíng)，這其中涉及眾多環(huán)節(jié)，需要注入大量資金。所以，對(duì)于房地產(chǎn)投資者來說，資金的籌措是項(xiàng)目能否按期、按質(zhì)完成的重要一環(huán)。房地產(chǎn)投資規(guī)模越大，投資者將承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也越大。因?yàn)橐?guī)模越大，投資金額越大，投資周期就越長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)也緩慢，流動(dòng)性也就越差，而房地產(chǎn)商品相對(duì)于其他投資工具，變現(xiàn)性又較差[31]。因此，能否按期籌措讓項(xiàng)目順利開展所需的資金就成為開發(fā)商直接面臨的難題。投資周期長(zhǎng)房地產(chǎn)開發(fā)期的長(zhǎng)短是決定房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小的主要因素之一。開發(fā)期越長(zhǎng)，各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大，各種費(fèi)用特別是后期費(fèi)用和房屋售價(jià)或租金就愈不確定，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從尋找機(jī)會(huì)、可行性研究到施工、竣工、銷售，往往需要幾年才能完成，期間各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大，而且在這一較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化、消費(fèi)者喜好變化、社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的興衰、國(guó)家有關(guān)政策的調(diào)整、利率的變動(dòng)等都是難以預(yù)測(cè)的[32]?？墒欠康禺a(chǎn)項(xiàng)目一旦確定，資金一經(jīng)投入，就很難根據(jù)情況的發(fā)展而加以改變和調(diào)整，投資者就要冒由于開發(fā)周期長(zhǎng)而導(dǎo)致的房地產(chǎn)商品“滯后”效應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。例如，21世紀(jì)初我國(guó)各地房地產(chǎn)商品價(jià)格都出現(xiàn)逐年飄升的趨勢(shì)，大量社會(huì)資本涌入該行業(yè)領(lǐng)域，05年以來國(guó)家相繼出臺(tái)“國(guó)八條”、“國(guó)六條”等多項(xiàng)對(duì)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控的政策，也導(dǎo)致許多開發(fā)實(shí)力、經(jīng)驗(yàn)不足的房地產(chǎn)企業(yè)陷入困窘境地[25]。投資固定性和個(gè)別性土地具有不可移動(dòng)性，建筑物固定在其上，往往也不可移動(dòng)，因此也將土地與房屋總稱為不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性是房地產(chǎn)商品區(qū)別于其他商品的一種重要特性。土地不能移動(dòng)，造成了城鎮(zhèn)地區(qū)所處區(qū)域、地段的差異性。一個(gè)城市繁華商業(yè)中心的房地產(chǎn)價(jià)值必定遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市郊邊緣地區(qū)房地產(chǎn)的價(jià)值。而房地產(chǎn)的個(gè)別性是指每宗房地產(chǎn)都是各不相同的，縱然兩幢建筑物在外形、內(nèi)部裝演上完全一樣，但由于其位置、朝向、環(huán)境或使用期限、功能不可能完全一樣，因而這兩宗房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上也是不一樣的。即使是同一宗房地產(chǎn)，如一幢公寓中也存在著樓層、朝向、景觀或面積等方面的差別，這就給房地產(chǎn)價(jià)格或租金帶來很大的差異[25]。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和個(gè)別性，決定了它所處的地理位置、環(huán)境條件極為重要。房地產(chǎn)的價(jià)值在很大程度上取決于其所處的地理位置，這是房地產(chǎn)投資的重要風(fēng)險(xiǎn)因素之一。首先，它在一定程度上限制了開發(fā)商選擇開發(fā)的地段或區(qū)域。土地是一種稀缺資源，存量土地有限，而且是不可再生的，越用越少。在繁華地段開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)最大的開發(fā)利潤(rùn)，但這一范圍可能己不存在一塊空地可供開發(fā)，開發(fā)商只好為獲得更大的選址范圍而放棄一部分利潤(rùn)[33]。其次，房地產(chǎn)商品價(jià)格與項(xiàng)目的地塊所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)及地理環(huán)境條件的優(yōu)劣緊密關(guān)聯(lián)，而這些條件的變化非常復(fù)雜，有很多不確定因素在起作用。例如，某一城市城郊結(jié)合部，由于遠(yuǎn)離市中心，交通不便，可供開發(fā)住宅小區(qū)的土地價(jià)格很低，但根據(jù)城市總體規(guī)劃，幾年后將在該市開通地鐵，該地塊正好位于地鐵出口旁，這必將使該塊土地大幅度升值。開發(fā)商若有遠(yuǎn)見或提前獲知城市發(fā)展規(guī)劃，及早投資開發(fā)該地塊，幾年后將獲得極大利潤(rùn)。因此，開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開發(fā)時(shí)，必須面臨并承擔(dān)因項(xiàng)目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，該風(fēng)險(xiǎn)來源就是房地產(chǎn)位置的固定性和個(gè)別性特點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完善在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，一個(gè)發(fā)育完善、完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)應(yīng)具備以下條件：①信息充分；②商品同質(zhì)；③廠商買者自由出入；④交易雙方數(shù)量眾多（任何一方不會(huì)出現(xiàn)壟斷局面）。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與上述要求相比，相距甚遠(yuǎn)，發(fā)展還很不充分，故房地產(chǎn)市場(chǎng)還只能夠稱其為一個(gè)次市場(chǎng)或準(zhǔn)市場(chǎng)，這種不充分的市場(chǎng)必然給房地產(chǎn)投資者帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在以下幾方面：第一，信息不對(duì)稱是現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征，這極易造成房地產(chǎn)商品的不公平交易。投資者若對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不了解，對(duì)交易過程不熟悉，往往會(huì)受騙上當(dāng)，蒙受損失。第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)整個(gè)商品市場(chǎng)供求關(guān)系的短期變化是不敏感的。當(dāng)整個(gè)社會(huì)的需求下降時(shí)，房地產(chǎn)所有者、承租人、租戶往往寧愿持有手中的房地產(chǎn)相當(dāng)一段時(shí)期，而不愿降價(jià)出售或低價(jià)轉(zhuǎn)租或放棄它們，這就會(huì)給房地產(chǎn)投資者帶來房地產(chǎn)蕭條期的損失風(fēng)險(xiǎn)。第三，房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和個(gè)別性，使房地產(chǎn)市場(chǎng)上的出售者或出租者具有一定的壟斷性。占據(jù)優(yōu)越或獨(dú)特地理位置的房地產(chǎn)業(yè)主，依據(jù)其壟斷地位往往會(huì)以大大高出實(shí)際水平的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)出售或出租其房地產(chǎn)商品，這將使投資者面臨著如果要購買，則要冒支付高價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，若放棄，就會(huì)冒損失獲取高額利潤(rùn)機(jī)會(huì)的風(fēng)險(xiǎn)。2.2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析的內(nèi)容與作用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下房地產(chǎn)企業(yè)的投資活動(dòng)，其中一個(gè)重要的目的就是提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和促進(jìn)合理的競(jìng)爭(zhēng)。在這種情況下，投資者在投資決策時(shí)必須考慮經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的后果，這就要求在制定方案的過程中考慮一些不確定因素對(duì)決策的影響，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析。作為投資決策依據(jù)的風(fēng)險(xiǎn)分析是建立在分析人員對(duì)將來事件所作的預(yù)測(cè)與判斷基礎(chǔ)之上的。由于影響方案經(jīng)濟(jì)效果的政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，資源條件，技術(shù)發(fā)展情況等因素未來的變化帶有不確定性，加上預(yù)測(cè)水平和工作條件的局限性等，對(duì)方案經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)不可避免地會(huì)有誤差。這將使方案的經(jīng)濟(jì)效果實(shí)際值可能偏離預(yù)期值，從而給投資者和經(jīng)營(yíng)者帶來風(fēng)險(xiǎn)。為盡量減小這種風(fēng)險(xiǎn)，我們需要了解各種外部條件發(fā)生變化時(shí)對(duì)投資方案經(jīng)濟(jì)效果的影響程度，需要了解投資方案對(duì)外部條件變化的承受能力，以及了解對(duì)應(yīng)于可能發(fā)生的外部條件的變化，進(jìn)行投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析。風(fēng)險(xiǎn)分析是風(fēng)險(xiǎn)決策的前提和依據(jù)。風(fēng)險(xiǎn)分析就是要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的辨識(shí)、估計(jì)和評(píng)價(jià)作全面、綜合的研究。其一般組成和程序?yàn)閇34]：（1）風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別（2）風(fēng)險(xiǎn)的度量（3）風(fēng)險(xiǎn)的綜合評(píng)價(jià)進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析，從根本上講，是要對(duì)影響房地產(chǎn)投資效益的各個(gè)因素變化，或者說是房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)的結(jié)果的可靠性進(jìn)行檢驗(yàn)，從而測(cè)定項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性。認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，明確導(dǎo)致投資效果變化明顯的因素，并進(jìn)行控制，從而有助于房地產(chǎn)效益的提高，減少或避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)損失。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析，對(duì)投資者的作用一般要表現(xiàn)在下列三個(gè)方面[35]：（1）依據(jù)作用風(fēng)險(xiǎn)分析可為房地產(chǎn)投資者提供可靠的依據(jù)。通過風(fēng)險(xiǎn)分析，確定風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬或風(fēng)險(xiǎn)損失，使投資者對(duì)投資方案的實(shí)施結(jié)果做到心中有數(shù)，減少投資的盲目性，并根據(jù)主觀和客觀承受風(fēng)險(xiǎn)的能力，做出合適的決策，以提高決策的科學(xué)性。（2）防范作用通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的分析，可掌握風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資活動(dòng)及其結(jié)果的影響程度，了解風(fēng)險(xiǎn)的來源和發(fā)展趨勢(shì)，以便預(yù)先制定出避開風(fēng)險(xiǎn)的方案或減少風(fēng)險(xiǎn)損失的防范措施，使投資者的投資真正能帶來盈利。（3）激勵(lì)作用在房地產(chǎn)投資過程中，冒的風(fēng)險(xiǎn)越大，所希望獲得的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬也就越大，通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警，使投資者了解在一定風(fēng)險(xiǎn)程度內(nèi)可獲得大的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬，以激勵(lì)投資者冒風(fēng)險(xiǎn)的決心。成功的風(fēng)險(xiǎn)分析可以判斷出投資風(fēng)險(xiǎn)的存在位置、種類、大小、發(fā)生概率等，從而為投資者進(jìn)行決策提供依據(jù)，高質(zhì)量的投資決策本身便是風(fēng)險(xiǎn)防范的主要方法之一。2.3房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別2.3.1風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的概念風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是從系統(tǒng)的觀點(diǎn)出發(fā)，橫貫投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)涉及的各個(gè)方面，縱貫開發(fā)建設(shè)的發(fā)展過程，它是指通過一定的方法，對(duì)大量來源可靠的信息進(jìn)行分析，找出影響房地產(chǎn)開發(fā)管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素，分析風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，篩選確定開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中應(yīng)予以考慮的風(fēng)險(xiǎn)因素的過程。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是房地產(chǎn)投資者在處理風(fēng)險(xiǎn)問題時(shí)必須做的第一步工作，也是一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別主要完成以下兩項(xiàng)任務(wù)：一是正確判斷房地產(chǎn)投資中存在著什么風(fēng)險(xiǎn)；二是找出引起這些風(fēng)險(xiǎn)的原因。只有這樣，才能正確的認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)，從而采取有效的防范手段。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的過程[36]一般分為四個(gè)步驟：第一步：確認(rèn)不確定性的客觀存在這項(xiàng)工作包括兩項(xiàng)內(nèi)容：首先要辨認(rèn)所發(fā)現(xiàn)或推測(cè)的因素是否存在不確定性，如果不存在不確定性，則無所謂風(fēng)險(xiǎn)，眾所周知的結(jié)果不會(huì)構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)；然后確認(rèn)這種不確定性是客觀存在的，而不是憑空想象的。辨識(shí)風(fēng)險(xiǎn)的第一步工作就是確認(rèn)不確定性和它的客觀存在。第二步：確定人員及分工第三步：收集資料第四步：估計(jì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)形勢(shì)房地產(chǎn)投資過程中引起風(fēng)險(xiǎn)的因素很多，其后果嚴(yán)重程度各異。完全不考慮這些風(fēng)險(xiǎn)因素或忽略了主要因素，風(fēng)險(xiǎn)分析就失去了意義，但把每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素包羅萬象地加以考慮，則會(huì)導(dǎo)致問題的復(fù)雜化，是不現(xiàn)實(shí)的也是不恰當(dāng)?shù)?。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的目的就是要合理縮小風(fēng)險(xiǎn)因素的不確定性，尋找影響風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，為決策者提供最適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)對(duì)策。2.3.2風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的方法為了能及時(shí)地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測(cè)到這些風(fēng)險(xiǎn)并采取有效的措施，化解、緩和、減輕、控制這些風(fēng)險(xiǎn)，減少它的危害程度，需要掌握一些專門的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法，以對(duì)各種可能發(fā)生的損失進(jìn)行分析。國(guó)內(nèi)外識(shí)別房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的方法主要有以下幾種[37]：（1）專家調(diào)查法專家調(diào)查法是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)的主要方法，它以專家為索取信息的重要對(duì)象。各領(lǐng)域的專家運(yùn)用專業(yè)方面的理論與豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，找出各種潛在的風(fēng)險(xiǎn)并對(duì)其后果作出分析與估計(jì)。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是在缺乏足夠統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和原始資料的情況下，可以作出定量的估計(jì)，缺點(diǎn)主要表現(xiàn)在易受心理因素的影響。專家調(diào)查法主要包括專家個(gè)人判斷法、智暴法和德爾菲法等十余種方法。其中智暴法與德爾菲法是用途較廣、具有代表性的兩種。①智暴法[38]智暴這個(gè)詞是從英文Brainstorming一詞翻譯過來的。國(guó)內(nèi)譯法很多，如頭腦風(fēng)暴、集中思考法、諸葛亮?xí)h等。它是一種刺激創(chuàng)造性、產(chǎn)生新思想的技術(shù)。該方法通過專家之間的相互交流，在頭腦中進(jìn)行智力碰撞，產(chǎn)生新的智力火花，使專家的論點(diǎn)不斷集中和精化。智暴一般采用專家小組會(huì)議的形式進(jìn)行，參加的人數(shù)不要太多，一般只有五六個(gè)人，多則十來人。大家就某一具體問題發(fā)表個(gè)人意見，暢所欲言，做到集思廣益。②德爾菲法德爾菲法是由美國(guó)著名咨詢機(jī)構(gòu)蘭德公司于20世紀(jì)50年代初期發(fā)明的。該方法是以匿名方式通過幾輪函詢征求專家們的意見，然后對(duì)每一輪意見都匯總整理，作為參考資料再發(fā)給專家，供他們分析判斷，提出新的論證。如此多次反復(fù)，專家的意見逐漸趨于一致，使最終結(jié)論的可靠性越來越大。德爾菲法的最大優(yōu)點(diǎn)是簡(jiǎn)明直觀、操作容易。實(shí)踐證明德爾菲法的預(yù)測(cè)結(jié)果的可信度比較令人滿意，這種方法的實(shí)際應(yīng)用率較高，因此對(duì)德爾菲法使用結(jié)果的可信度檢驗(yàn)方法研究工作也得到了長(zhǎng)足發(fā)展。（2）故障樹分析法（FTA法）該方法是利用圖解的形式，將大的故障分解成各種小的故障，或?qū)Ω鞣N引起故障的原因進(jìn)行分析。故障樹分析實(shí)際上是借用可靠性工程中的失效樹形式對(duì)引起風(fēng)險(xiǎn)的各種因素進(jìn)行分層次的辨識(shí)。圖的形式像樹枝一樣，越分越多，故稱故障樹。其基本做法是將房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)中的主要風(fēng)險(xiǎn)細(xì)分為許多細(xì)小風(fēng)險(xiǎn)，或?qū)?dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的原因?qū)訉拥胤纸?，從而?zhǔn)確地找出原因。故障樹法最初來源于電子學(xué)故障分析，后來經(jīng)過變通發(fā)展，用來分析經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。此法經(jīng)常用于技術(shù)性強(qiáng)、較為復(fù)雜，直接經(jīng)驗(yàn)較少項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，其優(yōu)點(diǎn)是比較全面地分析了所有故障原因，包括人為因素，因而包羅了系統(tǒng)內(nèi)、外所有失效機(jī)理；比較形象化，直觀性較強(qiáng)。不足之處是，這種方法應(yīng)用于大系統(tǒng)時(shí)，容易產(chǎn)生遺漏和錯(cuò)誤。（3）幕景分析法[39]當(dāng)我們要進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)期的房地產(chǎn)投資決策時(shí)，或者要考慮各種技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)因素的影響時(shí)，需要有種能辨識(shí)各種關(guān)鍵因素及其影響的方法。同樣在進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)也需要一種能識(shí)別引起危險(xiǎn)的關(guān)鍵因素及其影響程度的方法。一個(gè)幕景就是一個(gè)投資項(xiàng)目或某個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)未來狀態(tài)的描繪，或者按年代的梗概進(jìn)行描繪。研究的重點(diǎn)是：當(dāng)某種因素變化時(shí)，整個(gè)情況會(huì)怎么樣，會(huì)有什么危險(xiǎn)發(fā)生？像電影的一幕幕場(chǎng)景一樣，供人們進(jìn)行研究比較。幕景分析的結(jié)果，都是以簡(jiǎn)單易懂的方式表達(dá)出來。大致可以分為兩類：一是對(duì)未來某種狀態(tài)的描述，另一類是描述一個(gè)發(fā)展過程，即未來若干年某些情況的變化鏈。例如，它可向決策人員提供未來某種投資機(jī)會(huì)的最好、最可能發(fā)生的和最壞的前景，并且可詳細(xì)地給出未來這三種不同情況下可能發(fā)生的事件和風(fēng)險(xiǎn)，供決策時(shí)參考。（4）環(huán)境分析法它是一種識(shí)別某一特定風(fēng)險(xiǎn)的方法，也就是詳細(xì)分析外部環(huán)境對(duì)內(nèi)在風(fēng)險(xiǎn)的影響。房地產(chǎn)投資者的風(fēng)險(xiǎn)分析結(jié)構(gòu)，即識(shí)別有關(guān)環(huán)境的四個(gè)組成部分：①購房者或承租者；②建筑承包商；③市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者；④有關(guān)政府部門。在分析各部分時(shí)，重點(diǎn)是考慮他們與投資風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)聯(lián)的特性。外部環(huán)境因素及其變化是房地產(chǎn)開發(fā)公司內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因之一，環(huán)境分析是投資風(fēng)險(xiǎn)分析、管理人員需要注意的重要內(nèi)容。（5）流程圖分析法流程圖分析法是一種識(shí)別投資項(xiàng)目所面臨潛在風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)分析法。使用本方法時(shí)，首先應(yīng)根據(jù)所準(zhǔn)備開發(fā)項(xiàng)目的情況，建立反映本項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程的流程圖。而后通過對(duì)流程圖的分析，有效地揭示本項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中的“瓶頸”分布及其影響，找出影響全局的“瓶頸”，并識(shí)別可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別時(shí)，可根據(jù)特定需要建立流程圖，而后對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)、每個(gè)過程進(jìn)行分析，以達(dá)到識(shí)別開發(fā)過程中所有風(fēng)險(xiǎn)的目的。事實(shí)上，每一種識(shí)別方法，都有其優(yōu)缺點(diǎn)，只有在充分認(rèn)識(shí)理解的基礎(chǔ)上，才能準(zhǔn)確地劃分出各方法的應(yīng)用領(lǐng)域。一個(gè)識(shí)別項(xiàng)目，本身是個(gè)復(fù)雜的過程，還可能涉及許多不同的方面，所以，在實(shí)踐應(yīng)用中，根據(jù)各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的特征和性質(zhì)，合理使用各種識(shí)別方法，顯得相當(dāng)重要。2.4房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的度量?jī)H僅對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性分析是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們還需要進(jìn)一步地確定投資風(fēng)險(xiǎn)的大小，然后才能在此基礎(chǔ)上對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做出評(píng)價(jià)，進(jìn)行投資決策。風(fēng)險(xiǎn)度量就是在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的基礎(chǔ)上對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定量分析和描述，是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的升華，也是風(fēng)險(xiǎn)防范的重要依據(jù)。在能夠確定房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)的基本情況之后，還要根據(jù)以往的資料，盡量準(zhǔn)確地測(cè)量出風(fēng)險(xiǎn)的大小。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的定量分析法常用的有盈虧平衡分析法、敏感性分析法、概率分析法、蒙特卡洛模擬法等，這些方法各有其適用的地方，各有優(yōu)缺點(diǎn)，通常要根據(jù)實(shí)際情況結(jié)合使用。下面將對(duì)其逐一進(jìn)行介紹。2.4.1盈虧平衡分析法盈虧平衡分析又稱為保本分析或損益臨界分析，即分析利潤(rùn)為零時(shí)項(xiàng)目的成本、售價(jià)或銷售率所處的狀態(tài)[40]。通過項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（BEP）來分析項(xiàng)目成本與收益的平衡關(guān)系，以考察項(xiàng)目適應(yīng)市場(chǎng)變化的能力以及考察項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)過程中，我們不難發(fā)現(xiàn)其產(chǎn)量（房屋銷售面積）、成本和利潤(rùn)三者有這樣的一個(gè)關(guān)系，即:凈收益（利潤(rùn)）＝銷售收入－成本銷售收入＝已售面積×單位面積價(jià)格成本＝固定成本＋可變成本＝固定成本＋單位可變成本×開發(fā)數(shù)量盈虧平衡點(diǎn)是項(xiàng)目贏利與虧損的分界點(diǎn)，在這一點(diǎn)上，項(xiàng)目的收入與支出持平，凈收益為零。盈虧平衡分析可分為線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析。（1）線性盈虧平衡分析1）線性盈虧平衡分析的假設(shè)條件①房地產(chǎn)產(chǎn)品的總銷售收入和生產(chǎn)總成本是房地產(chǎn)開發(fā)面積（產(chǎn)品產(chǎn)量）的線性函數(shù)；②房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)量和銷售量相等，即開發(fā)的房地產(chǎn)能全部租售出去；③房地產(chǎn)產(chǎn)品的固定成本和單位租售價(jià)格在產(chǎn)品租售期間保持不變；④同時(shí)開發(fā)幾種不同類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)將其組合折算成一種產(chǎn)品；⑤計(jì)算所使用的各種數(shù)據(jù)是正常生產(chǎn)年度的數(shù)據(jù)。2）固定成本和可變成本的劃分房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成本可以分為固定成本和可變成本，固定成本是指不隨開發(fā)數(shù)量（銷售數(shù)量）的變化而變化的成本，如土地取得費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)等；可變成本是指隨開發(fā)數(shù)量（銷售數(shù)量）的變化而變化的成本，如建安工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、專家咨詢費(fèi)等。3）現(xiàn)行盈虧平衡分析的計(jì)算分析過程設(shè)某項(xiàng)目的總成本為C，其中固定成本為CF，可變成本衛(wèi)CV，單位產(chǎn)品可變成本為V，開發(fā)數(shù)量（銷售數(shù)量）為Q，則有：（2-2）設(shè)銷售收入（扣除銷售稅金及附加）為S，單位產(chǎn)品銷售稅金及附加為t，銷售單價(jià)（含銷售稅金及附加）為P，則有：（2-3）設(shè)利潤(rùn)為E，則有：（2-4）當(dāng)盈虧平衡時(shí)，E=0，則有：（2-5）設(shè)盈虧平衡時(shí)的開發(fā)數(shù)量（銷售數(shù)量）為Q*，則有：（2-6）則銷售率的盈虧平衡點(diǎn)為：（2-7）如圖2-1所示，以縱坐標(biāo)軸表示成本C，橫坐標(biāo)軸表示開發(fā)數(shù)量Q，圖中的四條直線分別表示固定成本（CF線）、可變成本（CV線）、總成本（C線）和銷售收入（S線）。C線與S線的交點(diǎn)A即盈虧平衡點(diǎn)，A點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的開發(fā)數(shù)量Q*，即為盈虧平衡時(shí)的開發(fā)數(shù)量（銷售數(shù)量）。當(dāng)Q＞Q*時(shí)，項(xiàng)目盈利；當(dāng)0≤Q＜Q*時(shí)，項(xiàng)目虧損；當(dāng)Q＝Q*時(shí)，項(xiàng)目不盈不虧。圖2-1線性盈虧平衡分析圖（2）非線性盈虧平衡線性盈虧平衡分析是在假設(shè)銷售收入和生產(chǎn)總成本與產(chǎn)銷量呈線性關(guān)系的條件下進(jìn)行的。而在實(shí)際中，固定成本、單位產(chǎn)品可變成本和售價(jià)等均會(huì)發(fā)生變動(dòng)，銷售收入和生產(chǎn)成本與產(chǎn)銷量的關(guān)系并不是線性關(guān)系。當(dāng)銷售量超過一定范圍，市場(chǎng)需求趨于飽和時(shí)，銷售收入隨產(chǎn)量的增加其上升的幅度會(huì)越來越小；當(dāng)產(chǎn)量超過一定范圍時(shí)，由于生產(chǎn)條件及其他因素的變化，單位可變成本會(huì)隨產(chǎn)量的增加而快速增加。這時(shí)，產(chǎn)品成本和銷售收入就不是產(chǎn)量或銷量的線性函數(shù)了，在這種情況下就要采取非線性盈虧平衡分析法進(jìn)行分析。圖2-2非線性盈虧平衡分析圖如圖2-2所示，以縱軸表示成本C，橫軸表示開發(fā)數(shù)量Q，圖中的直線表示固定成本（CF線），兩條曲線分別表示總成本（C線）和銷售收入（S線）。C線和S線的兩個(gè)交點(diǎn)A1和A2均為盈虧平衡點(diǎn)，A1和A2點(diǎn)分別對(duì)應(yīng)開發(fā)數(shù)量Q1*和Q2*，即為盈虧平衡時(shí)的開發(fā)數(shù)量（銷售數(shù)量）。當(dāng)Q1*＜Q＜Q2*時(shí)，項(xiàng)目盈利；當(dāng)0≤Q1*＜Q或Q＞Q2*時(shí)，項(xiàng)目虧損；當(dāng)Q＝Q1*或Q＝Q2*時(shí)，項(xiàng)目不盈不虧。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的盈虧平衡分析，主要是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本、產(chǎn)銷量、售價(jià)和利潤(rùn)之間的函數(shù)關(guān)系，進(jìn)行預(yù)測(cè)、分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈利能力和考察項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)的能力的一種技術(shù)方法，但是應(yīng)用這一方法無法準(zhǔn)確測(cè)度項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小，即對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)只能進(jìn)行程度上的描述，這是盈虧平衡分析法在技術(shù)上的局限性。2.4.2敏感性分析在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析時(shí)，有關(guān)的假定條件和估測(cè)的數(shù)據(jù)一般不可能完全符合實(shí)際情況。另外，由于投資分析是在項(xiàng)目投資之前進(jìn)行的，距建成交工驗(yàn)收有一段相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，到房地產(chǎn)項(xiàng)目建成時(shí)，有關(guān)情況可能發(fā)生了較大的變化，在可行性研究階段計(jì)算的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有可能不符合實(shí)際情況。因而，在可行性研究中應(yīng)進(jìn)行敏感性分析。所謂敏感性分析，就是研究和分析由于一些不確定的變量如價(jià)格、成本、投資額、工期等發(fā)生變化時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)如凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等發(fā)生變動(dòng)的靈敏程度。如果主要變量的變化很小，而對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響卻很大，則認(rèn)為該項(xiàng)目對(duì)變量的不確定性是敏感的，這種項(xiàng)目方案稱為敏感性方案。通過敏感性分析可了解當(dāng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)所需變量為不同值時(shí)，項(xiàng)目的獲利性將怎樣變化，就此來鑒別諸多不確定因素中影響房地產(chǎn)項(xiàng)目獲利性最敏感的變量，從而對(duì)它需特別小心地進(jìn)行估測(cè)，設(shè)法盡量減少誤差，以確