房地產(chǎn)行業(yè)城中村改造市場(chǎng)分析2

房地產(chǎn)行業(yè)城中村改造市場(chǎng)分析1.政策意義：城改戰(zhàn)略高度定位，意義重大而深遠(yuǎn)1.1中央政策：城改政策密集推出，戰(zhàn)略高度定位凸顯2023年4月28日，中央政治局會(huì)議指出，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；6月8日，金融監(jiān)督管理總局李云澤書記在陸家嘴論壇表示，支持超大特大城市城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施等重大項(xiàng)目建設(shè)。7月7日，住建部發(fā)布《關(guān)于扎實(shí)有序推進(jìn)城市更新工作的通知》；7月21日，國(guó)常會(huì)指出，在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。我們認(rèn)為，過(guò)去在中央層面，城中村改造更多是在城市更新的大范疇之下提及，因而過(guò)去城中村改造的模式、資金來(lái)源等更多是以地方探索為主，因而過(guò)往總體推進(jìn)較慢。而近期中央層面的城中村改造相關(guān)表述密集出臺(tái)，城中村改造逐步從原先城市更新政策的組成部分提級(jí)為一個(gè)單列的重要政策，尤其在城中村改造工作部署電視電話會(huì)議的表述，表明本次城中村改造的高度定位和重要戰(zhàn)略意義，因而預(yù)計(jì)后續(xù)城改將加速推進(jìn)。此外，值得關(guān)注的是，此次城中村改造由中央統(tǒng)籌規(guī)劃，預(yù)計(jì)各部門協(xié)調(diào)推進(jìn)，相比過(guò)往將會(huì)更為順暢，后續(xù)各方面的配套政策值得期待；并且近期央行、國(guó)開行接連表態(tài)支持城中村改造，表明中央在資金方面會(huì)支持城中村改造，城中村改造資金鏈條也將逐步順暢，并且后續(xù)資金方面的配套政策尤其值得期待。1.2區(qū)域政策：多城市公布城改計(jì)劃，廣州或?yàn)槌歉臉?biāo)桿城市雖然目前城中村改造總體規(guī)劃還沒(méi)有推出，但部分城市已公布城改計(jì)劃，預(yù)計(jì)城中村改造中央層面的總體規(guī)劃和地方層面的探索將同步積極推進(jìn)。具體來(lái)看，廣州2023年計(jì)劃推進(jìn)127個(gè)城中村改造項(xiàng)目，固定投資額983億元，全市城市更新投資額2,000億元；上海2023-25年計(jì)劃新啟動(dòng)30個(gè)城中村改造項(xiàng)目；深圳2023年計(jì)劃推進(jìn)4.9萬(wàn)套（間）城中村規(guī)模化品質(zhì)化改造提升項(xiàng)目；青島2023年計(jì)劃城中村改造項(xiàng)目85個(gè)，計(jì)劃完成投資175億元；昆明2023年擬啟動(dòng)44個(gè)城中村改造；成都2023年計(jì)劃城中村改造2,448戶；廈門2023-25年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)城中村現(xiàn)代化治理108個(gè)行政村治理全覆蓋。其中，值得關(guān)注的是，2023年年初以來(lái)，廣州在城中村改造方面動(dòng)作頻頻：2023年1月，廣州市高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)上，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長(zhǎng)王宏偉提到，全市計(jì)劃推進(jìn)127個(gè)城中村改造項(xiàng)目，預(yù)計(jì)完成固定資產(chǎn)投資983億元。2023年全市力爭(zhēng)完成2,000億元城市更新固定資產(chǎn)投資目標(biāo)。2023年2月，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《廣州市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃（2021-2035年）（公開征求意見稿）》，指出“三舊”改造地塊用地面積共計(jì)606平方公里，其中舊廠房208平方公里，舊城鎮(zhèn)73平方公里，舊村莊325平方公里。2023年3月，廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)《廣州市支持統(tǒng)籌做地推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展工作措施》，同月廣州市規(guī)劃自然資源局與廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合印發(fā)了《廣州市支持統(tǒng)籌做地推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的工作方案》和《廣州市重點(diǎn)城市更新片區(qū)統(tǒng)籌做地推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施方案》，明確推出城市更新的統(tǒng)籌做地模式。2023年7月，廣州市第十二屆委員會(huì)第六次全體會(huì)議召開，會(huì)議審議通過(guò)了廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局起草的《關(guān)于積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造工作的決定》，這是廣州市城中村改造的綱領(lǐng)性文件。2023年9月，廣州市召開城中村改造工作推進(jìn)會(huì)暨廣州安居集團(tuán)成立大會(huì)，落實(shí)國(guó)務(wù)院在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造工作會(huì)議部署和省委、省政府工作要求，對(duì)全市城中村改造工作進(jìn)行再動(dòng)員再部署再落實(shí)。啟動(dòng)“依法征收，凈地出讓”新模式，在4個(gè)重點(diǎn)片區(qū)開展試點(diǎn)工作；明確7家市級(jí)統(tǒng)籌做地主體，包括：廣州城投集團(tuán)、廣州市建筑集團(tuán)、越秀集團(tuán)、珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)、機(jī)場(chǎng)建設(shè)投資集團(tuán)等。此外，根據(jù)《廣州日?qǐng)?bào)》報(bào)告，廣州后續(xù)在城中村改造方面還將推出更多措施：1）廣州將加快項(xiàng)目實(shí)施、完成投資目標(biāo)。其中，大力推進(jìn)4個(gè)重點(diǎn)片區(qū)改造，力爭(zhēng)年底前有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。2）加大資金支持、強(qiáng)化政策保障。通過(guò)爭(zhēng)取國(guó)家專項(xiàng)借款、專項(xiàng)貸款、中央財(cái)政補(bǔ)助、申請(qǐng)地方政府專項(xiàng)債券等途徑，加大資金扶持力度。3）抓緊出臺(tái)國(guó)家《指導(dǎo)意見》配套實(shí)施文件，完善“1+N+X”政策體系。4）加快制定《廣州市城中村改造條例》，力爭(zhēng)年底前出臺(tái)。預(yù)計(jì)廣州可能成為國(guó)內(nèi)第一個(gè)為城中村改造立法的城市。5）《廣州市舊村莊舊廠房舊城鎮(zhèn)改造實(shí)施辦法》正在編制，將規(guī)范、有序推進(jìn)“三舊”改造既有項(xiàng)目實(shí)施。鑒于觀察到2023年廣州在城中村改造方面動(dòng)作頻頻，包括：審議通過(guò)城改綱領(lǐng)性文件、發(fā)布城市更新專項(xiàng)規(guī)劃、探索并明確統(tǒng)籌做地模式、啟動(dòng)4大重點(diǎn)片區(qū)試點(diǎn)、明確7家市級(jí)統(tǒng)籌做地主體等，我們認(rèn)為廣州可能將是本次城中村改造的標(biāo)桿城市，因而廣州后續(xù)動(dòng)向尤其值得關(guān)注，并預(yù)計(jì)廣州后續(xù)在城中村改造方面將有進(jìn)一步配套政策落地，尤其包括城中村改造立法和城中村改造融資方面，同時(shí)也預(yù)計(jì)后續(xù)也將有更多城市跟進(jìn)。2.改造范圍：涉及城市有望擴(kuò)圍，更新范疇或更廣2.1城市范圍：首批入選城市21城，料后續(xù)城市有望擴(kuò)圍根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整城市規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)的通知》和七普數(shù)據(jù)，本次城中村改造政策涉及的超大特大城市一共為21個(gè)一二線城市，并且值得注意的是，本次城中村改造政策隱含設(shè)置了入選城市的城市人口門檻為500萬(wàn)以上。其中，超大城市包括7個(gè)（常住人口1,000萬(wàn)以上）：上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津，特大城市包括14個(gè)（常住人口500-1,000萬(wàn)）：武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽(yáng)、青島、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連。值得注意的是，我們關(guān)注到本次城中村改造在底層政策邏輯上強(qiáng)調(diào)了大城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略方向（以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略），主要體現(xiàn)在：一方面，7月21日國(guó)常會(huì)發(fā)文中本次城中村改造政策設(shè)置了入選城市的城市人口門檻；另一方面，8月3日公安部發(fā)文全面放寬大城市落戶條件，完善特大城市積分落戶政策。城市人口門檻和落戶放松政策的配合推出或意味著本次城中村改造將更多聚焦于人口流入地的拆遷安置（主要為一二線城市），既考慮了短期穩(wěn)地產(chǎn)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，又考慮了長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展，而這將顯著區(qū)別于此前棚改更多聚焦于人口流出地的拆遷安置（主要三四線城市），當(dāng)時(shí)三四線城市的人口流出也造成了部分城市棚改后期的供需錯(cuò)配等問(wèn)題。延續(xù)上述邏輯，考慮到城中村改造政策更聚焦于人口流入地的拆遷安置，其中的核心關(guān)鍵在于人口流入、而非城市人口門檻，并且考慮到近期部分不在超大特大城市21城范圍內(nèi)的城市也推出了城中村改造/貨幣化及房票安置等相關(guān)政策，例如合肥、南昌等城市，而這些城市大部分屬于I型大城市（人口300-500萬(wàn)），這兩方面因素綜合考試之后或意味著本次城中村改造政策更關(guān)注人口流入，并預(yù)計(jì)后續(xù)城市人口門檻的限制可能會(huì)放寬，入選城市數(shù)量也有望擴(kuò)圍至21-35個(gè)城市。2.2房屋范圍：預(yù)計(jì)城中村范疇或更大，并更新節(jié)奏將更快從一般定義來(lái)說(shuō)，城中村是城市化過(guò)程中，在城市建成區(qū)范圍內(nèi)，在集體用地上的自建房、宅基地等。相對(duì)于棚戶區(qū)土地性質(zhì)為國(guó)有建設(shè)用地，城中村一般而言土地形式為集體建設(shè)用地，僅從表觀定義來(lái)對(duì)比這兩者房屋土地性質(zhì)的差異，很容易形成兩個(gè)初步而簡(jiǎn)單的感性認(rèn)識(shí)：1）基于集體土地的城中村房屋規(guī)?？赡苡邢?；2）基于集體土地的城中村拆遷可能更慢。不過(guò)我們認(rèn)為上述兩個(gè)感性認(rèn)識(shí)是不準(zhǔn)確的，并我們認(rèn)為城中村改造會(huì)有兩個(gè)方面超預(yù)期：一方面，預(yù)計(jì)本次城中村改造的規(guī)模將比預(yù)期更大；另一方面，預(yù)計(jì)本次城中村改造的更新節(jié)奏也將比預(yù)期更快。一方面，城中村改造雖然基于集體用地，但預(yù)計(jì)又將不限于集體用地，預(yù)計(jì)后續(xù)地方政府編制規(guī)劃中，城中村改造的范圍可能會(huì)包括集體土地、棚改、舊改、工業(yè)用地改造等，考慮到城中村涉及房屋類型范圍或?qū)⒏鼜V，也將意味著城中村改造規(guī)模會(huì)比預(yù)期更大。上述觀點(diǎn)主要有兩方面的支撐：a）從城市規(guī)劃角度來(lái)看，城中村改造在編制規(guī)劃過(guò)程中就自然會(huì)帶入多種類型土地和多種類型的房屋。一般而言，城中村內(nèi)各類土地用地性質(zhì)復(fù)雜交錯(cuò)，不僅包括村民宅基地、集體建設(shè)用地，同時(shí)還有可能包括一些國(guó)有建設(shè)用地、歷史遺留用地和耕地，從政府做總體規(guī)劃角度而言，在錯(cuò)綜復(fù)雜的土地性質(zhì)和房屋性質(zhì)的組合中，很難只針對(duì)當(dāng)中部分集體土地上的房屋做規(guī)劃，而避開其他房屋類型。b）從城市計(jì)劃角度來(lái)看，各地方公布的城市更新的規(guī)劃中，不僅僅涉及城中村，同時(shí)也包括有舊改、棚改等范疇。例如：在《廣州市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃（2021-2035年）（公開征求意見稿）》中，納入“三舊“改造的總用地面積606平方公里，其中舊廠房、舊城鎮(zhèn)、舊村莊分別為208、73、325平方公里。另一方面，考慮到本次城中村改造引入了政府主導(dǎo)的做地模式、同時(shí)也考慮到前文討論的城中村改造涉及房屋類型范圍或?qū)⒏鼜V，這兩方面的因素都將推動(dòng)城中村改造的更新節(jié)奏也將比預(yù)期更快。上述觀點(diǎn)主要有兩方面的支撐：a）從更新模式來(lái)看，做地模式的引入和資金支持的增加將推動(dòng)城中村改造的更新節(jié)奏也將比預(yù)期更快。相比此前歸于城市更新范疇的城中村改造更多采用了一二線聯(lián)動(dòng)模式，更新或拆遷主體為企業(yè)主導(dǎo)（如廣深地區(qū)主要是民企主導(dǎo)）、政府介入相對(duì)較少，資金來(lái)源更多以地方探索為主、中央支持資金較少，因而“民企主導(dǎo)+資金支持少”導(dǎo)致了此前的城中村改造的節(jié)奏相對(duì)較慢，更是顯著慢于棚改的節(jié)奏，而目前城中村改造提級(jí)單列為重要政策之后，將采用做地模式（凈地出讓+征收原則），更新或拆遷主體為政府主導(dǎo)（預(yù)計(jì)主要為政府或國(guó)資平臺(tái)）、也會(huì)引入社會(huì)資本，資金來(lái)源雖是多渠道籌措、但預(yù)計(jì)將以中央支持資金為主（政策性銀行的專項(xiàng)借款等），因而預(yù)計(jì)“政府主導(dǎo)+資金支持多”也將推動(dòng)本次城中村改造的節(jié)奏會(huì)比預(yù)期更快。今年下半年以來(lái)，中央、地方均提及推進(jìn)做地模式，推行凈地出讓。7月28日，城中村改造工作部署電視電話會(huì)議提到，實(shí)行改造資金和規(guī)劃指標(biāo)全市統(tǒng)籌、土地資源區(qū)域統(tǒng)籌，促進(jìn)資金綜合平衡、動(dòng)態(tài)平衡。必須實(shí)行凈地出讓。9月1日，廣州市全市城中村改造工作推進(jìn)會(huì)提到，接下來(lái)將采取“依法征收，凈地出讓”新模式。b）從房屋類型來(lái)看，考慮到前文討論的城中村改造涉及房屋類型范圍或?qū)⒏鼜V，各種房屋類型加權(quán)之后，也將推動(dòng)城中村改造的更新節(jié)奏也將比預(yù)期更快。預(yù)計(jì)本次城中村改造的范圍可能會(huì)包括集體土地、棚改、舊改、工業(yè)用地改造等，其中棚改、舊改、工業(yè)用地改造等房屋的更新節(jié)奏相比集體土地上房屋會(huì)更快，綜合各種房屋類型的更新節(jié)奏之后，也將推動(dòng)城中村改造的更新節(jié)奏也將比預(yù)期更快。3.規(guī)模測(cè)算：估算本輪城改涉及建面約9-12億平3.1城中村規(guī)模估算：估算21城城中村建面約9.3億平3.1.1估算方法1：城區(qū)估算法，估算21城城中村建面約9.6億平城區(qū)估算法：我們通過(guò)部分城市城中村總占地面積占比城區(qū)面積的方式，估算21個(gè)超大特大城市的城中村房屋建筑面積。根據(jù)《廣州市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃（2021-2035年）》，至2022年9月，納入廣東省“三舊”改造地塊標(biāo)圖建庫(kù)總庫(kù)用地面積共計(jì)606平方公里，其中舊村莊325平方公里。上述城中村占比面積325平方公里占比廣州城區(qū)面積2,256平方公里的14.4%。按照同樣方式計(jì)算，從廣州、深圳等8個(gè)城市來(lái)看，城中村總占地面積/城區(qū)面積平均為3.7%，由于數(shù)據(jù)可獲得性因素，我們對(duì)于剩余13個(gè)城市按照平均城中村總占地面積/城區(qū)面積3.7%進(jìn)行估算，21個(gè)超大特大城市城中村總占地面積約24億平米。對(duì)于城中村的容積率，我們估算城中村房屋面積（認(rèn)定的合法面積）/總土地面積的比例并作為城中村的容積率進(jìn)行后續(xù)測(cè)算，我們參考武漢市自然資源和規(guī)劃局《“城中村”改造政策全解讀》提到，每戶認(rèn)定的合法面積300平方米以內(nèi)的（其中一人一戶認(rèn)定合法面積為100平方米），按拆一還一的標(biāo)準(zhǔn)安置；同時(shí)，二環(huán)內(nèi)城中村土地總面積4,835萬(wàn)平米，涉及總?cè)丝?5.81萬(wàn)人，那么對(duì)應(yīng)城中村房屋面積（認(rèn)定的合法面積）1,581萬(wàn)方，對(duì)應(yīng)城中村容積率為0.33。同樣，對(duì)于鄭州和西安用相同的方式進(jìn)行估算，估算城中村容積率分別為0.22、0.43；綜合來(lái)看，武漢、鄭州、西安平均比例為0.33。另外，我們估算深圳的城中村容積率為0.56。考慮到廣東城中村占比較高，且居住密度高，我們假設(shè)廣州、深圳、佛山、東莞四個(gè)城市按照深圳的比例0.56進(jìn)行估算，其余城市則按照0.33估算。綜合之下，通過(guò)城區(qū)估算法，我們估算21城城中村房屋建筑面積約為9.6億平米。注：據(jù)澎湃新聞，深圳城中村面積約360平方公里；據(jù)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)，深圳城中村住房面積約2億平米，估算對(duì)應(yīng)比例為0.56。3.1.2估算方法2：人口估算法，估算21城城中村建面約9.1億平人口估算法：從七普數(shù)據(jù)住房來(lái)源來(lái)看，我們按照各城市城區(qū)人口數(shù)量、人均住房面積估算各城市存量房面積，并按自建房比例（城中村房東自住部分）、低租金住房比例（城中村房東出租部分），估算21個(gè)超大特大城市的城中村房屋建筑面積。1）城中村房東自住部分建面（通過(guò)自建房比例估算）：我們通過(guò)各城市的城區(qū)人口數(shù)量、人均住房面積，估算21個(gè)超大特大城市的存量住房面積約76億平米。按照第七次人口普查長(zhǎng)表數(shù)據(jù)，2020年末，全國(guó)家庭戶（城市）戶數(shù)為1,907萬(wàn)戶，其中自建住房戶數(shù)為192萬(wàn)戶，占比約10%。各城市來(lái)看，由于2020中國(guó)人口普查分縣資料中各城市的自建房戶數(shù)為全市范圍，包括了城區(qū)和農(nóng)村，因此我們按照第七次人口普查中各省份的自建房戶數(shù)比例作為各城市的自建房戶數(shù)比例進(jìn)行估算，21城平均自建房戶數(shù)比例為8.4%，估算21城的自建房建面約6.4億平米。2）城中村房東出租部分建面（通過(guò)低租金住房比例估算）：2020年末，全國(guó)家庭戶中，租賃住房占比25.6%，其中租賃廉租房/公租房占比3.7%。租賃住房中，租房費(fèi)用200元以下、200-499元、500-999元分別占比8.4%、25.4%、27.5%。據(jù)萬(wàn)得數(shù)據(jù)，2022年，一線、二線城市百城住宅平均租金分別為92、32元/月*平米，我們假設(shè)一線城市1,000元以下租金的租戶（剔除廉租房/公租房）居住在城中村，二線城市500元以下租金的租戶（剔除廉租房/公租房）居住在城中村，估算出21城平均低租金住房（剔除廉租房/公租房）比例為3.6%；此外，按照七普數(shù)據(jù)中，人均住房面積20平米以下的家庭戶加權(quán)估算低租金住房人群的人均住房面積約15平米，因而估算21城低租金住房建面約2.7億平米。綜合之下，通過(guò)人口估算法，我們估算21城城中村房屋建筑面積（自建房建筑面積+低租金住房建筑面積）約9.1億平米。3.1.3兩種估算法對(duì)比：我們估算21城城中村建面平均約9.3億平我們通過(guò)兩種方式估算21城城中村房屋建筑面積分別為9.6億平米、9.1億平米，總量層面估算結(jié)果相近，而從具體城市來(lái)看，部分城市在兩種估算方式之下存在較大差異，主要源于：城區(qū)估算法當(dāng)中，對(duì)于城區(qū)面積的依賴更強(qiáng)；人口估算法當(dāng)中，對(duì)于城區(qū)人口的依賴更強(qiáng)。在城區(qū)估算法的測(cè)算過(guò)程中，估算方式對(duì)于城區(qū)面積的數(shù)據(jù)依賴太強(qiáng)，導(dǎo)致如果城區(qū)面積數(shù)據(jù)過(guò)大過(guò)小都會(huì)造成城中村面積估算的誤差，比如重慶的城區(qū)面積相對(duì)較大，但實(shí)際重慶嚴(yán)格意義上的城中村（集體用地）并不算多，導(dǎo)致重慶的城中村面積估算結(jié)果偏大，而比如佛山的城區(qū)面積相對(duì)較小，但佛山又是傳統(tǒng)的華南的城中村較多的城市，導(dǎo)致佛山的城中村面積估算結(jié)果偏小。在人口估算法的測(cè)算過(guò)程中，估算方式對(duì)于常住人口的數(shù)據(jù)依賴太強(qiáng)，但考慮到大城市的流動(dòng)人口較多，因?yàn)榇蟪鞘械某Ｗ∪丝诘墓俜綌?shù)據(jù)偏低，這樣就會(huì)造成深圳和廣州等城市估算出來(lái)的城中村面積相對(duì)偏低。因而，綜合考慮上述兩種估算法的優(yōu)缺點(diǎn)之后，我們認(rèn)為兩種估算法平均的平均值可能可以更加準(zhǔn)確反映目前21個(gè)城市的城中村房屋建筑面積的總量規(guī)模以及結(jié)構(gòu)情況，由此我們估算21城城中村房屋建筑面積平均約為9.3億平米。3.2敏感性分析：考慮城市擴(kuò)圍估算城中村建面約9-12億平延續(xù)上文邏輯，考慮到城中村改造政策更聚焦于人口流入地的拆遷安置，其中的核心關(guān)鍵在于人口流入、而非城市人口門檻，并且考慮到近期部分不在超大特大城市21城范圍內(nèi)的城市也推出了城中村改造/貨幣化及房票安置等相關(guān)政策，例如合肥、南昌等城市，而這些城市大部分屬于I型大城市（人口300-500萬(wàn)），這兩方面因素綜合考慮之后或意味著本次城中村改造政策更關(guān)注人口流入，并預(yù)計(jì)后續(xù)城市人口門檻的限制可能會(huì)放寬，入選城市數(shù)量也有望擴(kuò)圍至21-35個(gè)城市。我們認(rèn)為，對(duì)比2016年棚改，更多覆蓋了人口流出地的城市，而此次城中村改造，則是更多考慮人口總量、人口流入的城市推動(dòng)城市更新，因此預(yù)計(jì)人口（人口凈流入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展較強(qiáng)）將是此次城中村改造范圍的入選城市篩選標(biāo)準(zhǔn)，并考慮到合肥、南昌等I型大城市（人口300-500萬(wàn)）也推出了城中村改造/貨幣化及房票安置等相關(guān)政策，因此，我們?cè)黾舆x擇城區(qū)人口300-500萬(wàn)人的I型大城市進(jìn)行敏感性分析，即：預(yù)計(jì)入選城市數(shù)量也有望擴(kuò)圍至21-35個(gè)城市。假設(shè)涉及城市數(shù)范圍如果擴(kuò)大至I型大城市，并進(jìn)行敏感性分析，考慮到I型大城市仍以核心二線城市為主，因此我們假設(shè)I型大城市人均住房面積、城中村占比和特大城市相同，14個(gè)特大城市總?cè)丝?,988萬(wàn)人，14個(gè)I型大城市總?cè)丝?,331萬(wàn)人，則I型大城市/特大城市總?cè)丝诒壤秊?3%，14個(gè)特大城市合計(jì)城中村面積分別為5.1億平米、5.3億平米，因此對(duì)應(yīng)：1）城區(qū)估算法：我們估算21-35城的城中村房屋建筑面積9.6-11.8億平米；2）人口估算法：我們估算21-35城的城中村房屋建筑面積9.1-11.9億平米。綜合之下，將兩種估算法平均之后，我們估算21-35城城中村房屋建筑面積約為9.3-11.9億平米，也就意味著考慮城市擴(kuò)圍后，我們估算35城（超大城市+特大城市+I型大城市）的城中村房屋建面約11.9億平米。4.影響分析：對(duì)全國(guó)拉動(dòng)弱于棚改，但對(duì)一二線影響更大4.1投資規(guī)模測(cè)算：估算每年城改投資額1.5-2.1萬(wàn)億通過(guò)前文兩種估算法，我們估算21-35城城中村房屋建面約9.3-11.9億平米，假設(shè)如果按照5年完成拆除改造，則對(duì)應(yīng)每年拆改面積約1.9-2.4億平米；而假設(shè)如果按照8年完成拆除改造，則對(duì)應(yīng)每年拆改面積約1.2-1.5億平米。1）拆除比例：據(jù)《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》【建科〔2021〕63號(hào)文】，原則上城市更新單元(片區(qū))或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%，因此我們假設(shè)拆除重建、更新改造的比例分別為20%、80%，并且對(duì)拆除比例30%進(jìn)行敏感性分析；2）貨幣化安置比例：2014-2018年，棚改貨幣化安置比例分別為9%、30%、49%、60%、50%，其中2016-2018年平均為53%；考慮到近期合肥、南京、鄭州、南昌等7個(gè)城市接連表態(tài)鼓勵(lì)推行貨幣化安置，預(yù)計(jì)貨幣化安置仍是本輪城改重要方式，因此我們假設(shè)貨幣化安置比例為50%；3）拆建比：據(jù)《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》【建科〔2021〕63號(hào)文】，原則上城市更新單元(片區(qū))或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆建比不應(yīng)大于2，因此假設(shè)拆建比為2倍。4）回遷補(bǔ)償面積：假設(shè)拆除和回遷安置的套內(nèi)面積比為1：1，由于老房子得房率高，新建房屋得房率低，則估算拆除/回遷安置建筑面積比為1：1.3；5）成本方面：主要包括補(bǔ)繳地價(jià)、復(fù)建成本、過(guò)渡期安置費(fèi)、貨幣化安置費(fèi)、更新改造成本。我們假設(shè)補(bǔ)繳地價(jià)、復(fù)建成本、過(guò)渡期安置費(fèi)、貨幣化安置費(fèi)、更新改造成本分別為4,000元/平米、5,000元/平米、3,600元/平米、21,700元/平米、500元/平米。6）貨幣化購(gòu)置新房首付比例：目前一二線城市的首套房首付比例為20%-35%，二套房首付比例為貨幣化安置部分在購(gòu)置新房時(shí)的首付比例為30%-80%，我們假設(shè)貨幣化安置部分在購(gòu)置新房時(shí)的首付比例為50%。投資額：在上述假設(shè)之下，我們分別按照21城/更新周期5年/拆舊比20%、21城/更新周期8年/拆舊比20%、35城/5年/拆舊比20%、35城/8年/拆舊比20%、35城/5年/拆舊比30%、35城/8年/拆舊比30%，進(jìn)行敏感性分析，估算21城城中村改造每年投資額約0.7-1.1萬(wàn)億，累計(jì)投資額約5.7萬(wàn)億元；35城城中村改造每年投資額約0.9-2.1萬(wàn)億，累計(jì)投資額約7.3-10.6萬(wàn)億元?？紤]到上文討論的入選城市或擴(kuò)圍、房屋范疇或更大、更新節(jié)奏或更快等三大推論，我們認(rèn)為后續(xù)城中村改造的假設(shè)條件應(yīng)更加接近于35城/5年/拆舊比20%-30%的假設(shè)，因而我們估算本輪城中村改造每年投資額約為1.5-2.1萬(wàn)億元，累計(jì)投資額約為7.3-10.6萬(wàn)億元。4.2拉動(dòng)銷售測(cè)算：估算每年拉動(dòng)全國(guó)銷售占比為6%-10%，拉動(dòng)一二線城市銷售占比為19%-29%在上述假設(shè)之下，我們分別按照21城/更新周期5年/拆舊比20%、21城/更新周期8年/拆舊比20%、35城/5年/拆舊比20%、35城/8年/拆舊比20%、35城/5年