農(nóng)用地轉(zhuǎn)換價(jià)格評(píng)估的方法與應(yīng)用

農(nóng)用地轉(zhuǎn)換價(jià)格評(píng)估的方法與應(yīng)用

根據(jù)《中華人民共和國教育法》的規(guī)定，國家可以依法收集或者收取集體農(nóng)用地，并賠償公眾利益。一般來說，這種補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格就是農(nóng)民的轉(zhuǎn)換價(jià)格。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用包括農(nóng)用地向城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦、交通水利設(shè)施等用地的流轉(zhuǎn)。當(dāng)前部分地區(qū)仍然以犧牲資源和環(huán)境為代價(jià)來謀求發(fā)展。評(píng)估出農(nóng)用地轉(zhuǎn)用價(jià)格，對(duì)掌握當(dāng)前為發(fā)展經(jīng)濟(jì)所付出的資源環(huán)境代價(jià)，保證農(nóng)用地轉(zhuǎn)用過程中的合理補(bǔ)償，保障農(nóng)民的合法權(quán)益等方面具有重要的意義。筆者以安徽省池州市貴池區(qū)為例，對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用價(jià)格的評(píng)估進(jìn)行了探討。1農(nóng)業(yè)和生態(tài)環(huán)境價(jià)值農(nóng)用地作為人類生產(chǎn)活動(dòng)的載體、勞動(dòng)對(duì)象及生態(tài)系統(tǒng)的一部分，除農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值外，還具有社會(huì)保障價(jià)值和生態(tài)環(huán)境價(jià)值。其中，生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值主要表現(xiàn)為農(nóng)民以土地為生產(chǎn)資料生產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)值；社會(huì)保障價(jià)值表現(xiàn)為其作為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)載體和勞動(dòng)對(duì)象可以為農(nóng)民提供生活保障和提供國家糧食安全保障等功能；生態(tài)環(huán)境價(jià)值則表現(xiàn)為它具有美化環(huán)境、凈化空氣、涵養(yǎng)水源、提供生物生存空間等功能價(jià)值。農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后，不僅喪失了靠收獲農(nóng)產(chǎn)品的收益功能，而且喪失了美化環(huán)境等生態(tài)環(huán)境價(jià)值，農(nóng)村勞動(dòng)力也無勞動(dòng)對(duì)象，喪失了生活保障，國家的糧食安全也受到了威脅?？梢钥闯?，建設(shè)用地的價(jià)值是以喪失農(nóng)用地的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值、生態(tài)環(huán)境價(jià)值和社會(huì)保障價(jià)值換來的。因此，從這一角度分析農(nóng)用地所具有的價(jià)值應(yīng)該包括農(nóng)用地具有的生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值、社會(huì)保障價(jià)值、生態(tài)環(huán)境價(jià)值。其公式為：式中，P為農(nóng)用地轉(zhuǎn)用價(jià)格；P1為生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值；P2為社會(huì)保障價(jià)值；P3為生態(tài)環(huán)境價(jià)值。農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，其補(bǔ)償價(jià)格是原農(nóng)用地所具有的生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值、社會(huì)價(jià)值和生態(tài)環(huán)境價(jià)值的整體。因此，農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估應(yīng)以此為價(jià)格內(nèi)涵，它涉及到經(jīng)濟(jì)、生態(tài)環(huán)境、社會(huì)等各個(gè)領(lǐng)域。2池州市桂池區(qū)耕地價(jià)格評(píng)價(jià)2.1生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值評(píng)價(jià)2.1.1市場(chǎng)收益函數(shù)p收益還原法是以土地收益價(jià)格為理論依據(jù)，將待估農(nóng)用地在未來每年預(yù)期的純收益以一定的還原利率還原為估價(jià)期日總收益的一種方法。其計(jì)算公式為：式中，P為土地價(jià)格；a為土地市場(chǎng)收益；r為土地還原利率；n為土地使用年期。收益還原法著眼于農(nóng)用地的收益，從農(nóng)用地總收益中扣除投入費(fèi)用、勞動(dòng)費(fèi)用后分離出土地純收益，能比較準(zhǔn)確地反映農(nóng)用地本身生產(chǎn)力或收益能力的真實(shí)水平。因此，收益還原法是比較適合農(nóng)用地的價(jià)格評(píng)估方法。根據(jù)安徽省在池州市貴池區(qū)進(jìn)行的農(nóng)用地定級(jí)估價(jià)試點(diǎn)收益還原法的成果，貴池區(qū)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)的農(nóng)用地平均價(jià)格為16元/m2。2.1.2征地補(bǔ)償中的土地基金征用農(nóng)民集體所有的農(nóng)用地，要對(duì)失去土地的農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行補(bǔ)償，這種補(bǔ)償本身即是構(gòu)成農(nóng)用地轉(zhuǎn)用價(jià)格的要素之一。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，征地補(bǔ)償中的土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6～10倍。貴池區(qū)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)的耕地近3年平均產(chǎn)值為18000元/hm2，采用10倍補(bǔ)償計(jì)算即為18元/m2。2.1.3桂池區(qū)農(nóng)業(yè)區(qū)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值評(píng)價(jià)結(jié)果對(duì)上述兩種方法的結(jié)果進(jìn)行算術(shù)平均，得到貴池區(qū)農(nóng)用地生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值為17元/m2。2.2社會(huì)保障價(jià)值評(píng)估2.2.1養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)法社會(huì)保障價(jià)格是指農(nóng)民失去土地以后獲得最低生活保障所需資金。土地是農(nóng)民賴以生存的物質(zhì)基礎(chǔ)，農(nóng)用地的存在對(duì)農(nóng)民具有社會(huì)保障作用。農(nóng)用地的社會(huì)保障價(jià)格與農(nóng)民的人均耕地面積、耕地產(chǎn)率有直接關(guān)系。人均耕地面積越大，單位面積的耕地對(duì)農(nóng)民的社會(huì)保障作用越小，其社會(huì)保障價(jià)值也越小。在人均耕地面積一定的前提下，耕地的產(chǎn)率越高，農(nóng)民的收入水平和生活水平越高，單位面積耕地對(duì)農(nóng)民的社會(huì)保障作用越大。對(duì)農(nóng)民的保障價(jià)值評(píng)估可以采取兩種方法，一是農(nóng)村居民最低生活保障線以最低人均月收入為參照對(duì)象，采用個(gè)人養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)法；二是用安置補(bǔ)助費(fèi)法，以征用農(nóng)村集體土地時(shí)的安置補(bǔ)助費(fèi)為參照指標(biāo)。(1）個(gè)人養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)法對(duì)農(nóng)民的保障價(jià)值評(píng)估?？筛鶕?jù)中國人壽保險(xiǎn)公司個(gè)人養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)率計(jì)算，公式如下：式中，Y為人均社會(huì)保障價(jià)格（可保障農(nóng)民基本生活水平的保險(xiǎn)費(fèi)躉繳金額）；Ym為男性公民保險(xiǎn)費(fèi)躉繳金額；b為男性人口占總?cè)丝诘谋壤?；Yw為女性公民保險(xiǎn)費(fèi)躉繳金額；c為女性人口占總?cè)丝诘谋壤?；MI為農(nóng)民基本生活費(fèi)（月領(lǐng)取養(yǎng)老金，男性60歲、女性55歲以后領(lǐng)取）；MO為月保險(xiǎn)費(fèi)基數(shù)（每份養(yǎng)老保險(xiǎn)規(guī)定的到期每月領(lǐng)取養(yǎng)老金標(biāo)準(zhǔn)）。式中，PS為單位面積農(nóng)用地的社會(huì)保障價(jià)格；Aa為人均農(nóng)用地面積。據(jù)調(diào)研，2006年貴池區(qū)人均農(nóng)用地面積為0.055hm2，農(nóng)村最低生活保障線為80元/（人·月）。男性平均年齡為37.87歲（取38歲），占男女比例的48.22%，女性平均年齡為40.14歲（取40歲），占男女比例的51.78%，根據(jù)中國太平洋保險(xiǎn)股份有限公司太平盛世·長壽養(yǎng)老保險(xiǎn)A款繳費(fèi)表（月保險(xiǎn)費(fèi)基數(shù)83元，38歲男性公民保險(xiǎn)費(fèi)躉繳金額為23258元，40歲女性公民保險(xiǎn)費(fèi)躉繳金額為31423元）換算成月保險(xiǎn)費(fèi)基數(shù)為80元的繳費(fèi)表，得出貴池區(qū)農(nóng)用地的社會(huì)保障價(jià)值為48元/m2。(2）安置補(bǔ)助費(fèi)法對(duì)農(nóng)民的保障價(jià)值評(píng)估。征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)按需要安置的農(nóng)業(yè)人口計(jì)算，每一個(gè)需要安置農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為該耕地被征用前3年平均產(chǎn)值的4～6倍，最高不超過15倍。貴池區(qū)耕地年均產(chǎn)值約1200元，根據(jù)最高補(bǔ)助金額，每人需補(bǔ)助18000元，得出貴池區(qū)農(nóng)用地的社會(huì)保障價(jià)值為34元/m2。對(duì)上述兩種方法的結(jié)果進(jìn)行算術(shù)平均，得到農(nóng)用地對(duì)農(nóng)民的保障價(jià)值為41元/m2。2.2.2糧食安全價(jià)值的相關(guān)研究糧食是保障國家安全的戰(zhàn)略物資，20世紀(jì)60年代，我國對(duì)當(dāng)時(shí)的國際形勢(shì)提出了“深挖洞、廣積糧”的口號(hào)。1996年，美國觀察研究所的Brown教授提出了21世紀(jì)誰來養(yǎng)活中國的問題，雖然中國用充足的證據(jù)證實(shí)了中國人可以自己養(yǎng)活自己，但該問題讓中國人開始關(guān)注自身的糧食安全問題。筆者認(rèn)為，糧食安全價(jià)值是一種戰(zhàn)略性問題，其價(jià)值很難用具體數(shù)值表達(dá)出來。因此，對(duì)糧食安全價(jià)值未進(jìn)行量化，但農(nóng)用地對(duì)國家糧食安全的價(jià)值是存在的。2.2.3農(nóng)林保障與糧食安全價(jià)值的價(jià)值分析社會(huì)價(jià)值=農(nóng)民的保障價(jià)值+國家糧食安全價(jià)值。把農(nóng)民的保障價(jià)值和國家糧食安全價(jià)值相加，得到農(nóng)用地的社會(huì)價(jià)值。由于國家糧食安全價(jià)值沒法量化，筆者即以農(nóng)民的保障價(jià)值作為農(nóng)用地社會(huì)價(jià)值，結(jié)果為41元/m2。2.3市場(chǎng)價(jià)值法。市場(chǎng)土地的功能除了承載功能，還有景觀功能和生態(tài)功能。生態(tài)環(huán)境價(jià)值就是由此而產(chǎn)生的，表現(xiàn)為其具有美化環(huán)境、凈化空氣、涵養(yǎng)水源、保持水土和提供生物生存空間等功能價(jià)值。環(huán)境經(jīng)濟(jì)學(xué)中對(duì)生態(tài)環(huán)境價(jià)值的評(píng)估方法有市場(chǎng)價(jià)值法、假設(shè)市場(chǎng)評(píng)價(jià)法、影子工程法等。筆者采取市場(chǎng)價(jià)值法來評(píng)估。這種方法把環(huán)境看成生產(chǎn)要素，環(huán)境質(zhì)量的變化導(dǎo)致生產(chǎn)率和生產(chǎn)成本的變化，從而導(dǎo)致產(chǎn)量和利潤的變化，而產(chǎn)量和利潤是可以用市場(chǎng)價(jià)格來計(jì)量的。市場(chǎng)價(jià)值法就是利用計(jì)量因環(huán)境質(zhì)量變化引起的產(chǎn)量和利潤的變化來計(jì)量環(huán)境經(jīng)濟(jì)效益或經(jīng)濟(jì)損失。計(jì)算公式如下：式中，L1為環(huán)境破壞造成產(chǎn)品損失的價(jià)值；Pi為第i種產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格；Ri為第i種產(chǎn)品因環(huán)境破壞減少的產(chǎn)量。農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后，建設(shè)用地占用農(nóng)用地是永久性的，這種轉(zhuǎn)用引起植被破壞的主要損失有土地生物量的喪失，植被破壞而導(dǎo)致的釋放氧氣量的減少和水土保持功能的下降。生物量喪失的經(jīng)濟(jì)價(jià)值可以用生態(tài)系統(tǒng)產(chǎn)出的減少來體現(xiàn)，即用土地生產(chǎn)力下降值來表示，土地生產(chǎn)力即土地的凈產(chǎn)值。這部分價(jià)值已經(jīng)被列入農(nóng)用地生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值，此處不再計(jì)算。關(guān)于氧氣量的價(jià)值，一般農(nóng)作物的氧氣產(chǎn)量為：30～100t/（hm2·年），為了方便計(jì)算，一般取65t/（hm2·年）。而氧氣的市場(chǎng)價(jià)是1400元/t（取2006年國際醫(yī)用氧氣價(jià)格）。由于涵養(yǎng)水分功能下降的損失和土壤侵蝕泥沙流失增加的損失在農(nóng)用地轉(zhuǎn)用過程中不是很明顯，因此一般可以忽略不計(jì)。貴池區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品主要有水稻、小麥、油菜、蔬菜瓜果等，在規(guī)劃區(qū)內(nèi)，農(nóng)作物的氧氣損失約為65×1400÷10000=9.1元/（hm2·年）。公式：式中，