房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃-銷售型商業(yè)案例研究正式版

目 錄

銷售型商業(yè)案例研究重慶龍湖西城天街商建業(yè)運(yùn)招業(yè)筑態(tài)營(yíng)商定設(shè)布模策位計(jì)局式略

蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)銷售策略寶龍和龍湖天街商業(yè)模式總結(jié)本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。 1銷售型商業(yè)專題案例研究同致行物業(yè)顧問(wèn)有限公司TOUCHSTONEREALEATATECONSULTANCO,LTD本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。 2商業(yè)定位是銷售型商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)性因素，貫穿始終的核心工作。商業(yè)定位銷售型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中需要的大量資金都需要通過(guò)銷售來(lái)實(shí)現(xiàn)，既要快速回籠資金，又要確?？沙掷m(xù)經(jīng)營(yíng)。

與商業(yè)定位緊密結(jié)合，“把商業(yè)語(yǔ)言轉(zhuǎn)化為建筑語(yǔ)言”，確保建筑符合銷售、經(jīng)營(yíng)的雙重要求。銷售策略招商是實(shí)現(xiàn)銷售型商業(yè)地產(chǎn)“訂單式”開發(fā)的有利支撐，確保項(xiàng)目可以滿鋪開業(yè)，為持續(xù)運(yùn)營(yíng)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

銷售型商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)

建筑設(shè)計(jì)合理的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃能為項(xiàng)目的招商提供方向性的指導(dǎo)，更能通過(guò)整體的效應(yīng)擴(kuò)大項(xiàng)目的商業(yè)影響力，增加商業(yè)的內(nèi)在價(jià)值。招商策略

業(yè)態(tài)布局運(yùn)營(yíng)模式確定合理的商業(yè)租售比例，是保證項(xiàng)目持續(xù)開發(fā)和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)利潤(rùn)的基礎(chǔ)。本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。 3重慶龍湖西城天街本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。 4重慶龍湖西城天街西城天街位于九龍坡區(qū)楊家坪步行街核心地段楊家坪商圈商業(yè)發(fā)展較成熟，但商業(yè)形態(tài)較單一，缺乏高檔的、有品位的大型購(gòu)物中心；龍湖西城天街的進(jìn)駐提升了區(qū)域的商業(yè)高度和消費(fèi)檔次。本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。5重慶龍湖西城天街集辦公、居住、購(gòu)物、酒店于一體的城市綜合體項(xiàng)目總用地面積為28,590㎡，總建筑面積約260,000㎡;規(guī)劃有3萬(wàn)㎡寫字樓、5.2萬(wàn)㎡公寓、5萬(wàn)㎡星級(jí)酒店、7.8萬(wàn)㎡購(gòu)物廣場(chǎng)。50,000㎡星級(jí)酒店◎30,000㎡西城國(guó)際 ◎52,000㎡西街星座◎78,000㎡購(gòu)物廣場(chǎng)本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。6重慶龍湖西城天街便捷的外部交通誘導(dǎo)實(shí)現(xiàn)公交車站、地鐵站、地下通道與項(xiàng)目的零距離互動(dòng)，運(yùn)用各種手法將人流快捷的引入商場(chǎng)內(nèi)部，有機(jī)組織內(nèi)外交通之間的聯(lián)系。本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。7重慶龍湖西城天街6大商業(yè)入口3個(gè)車行入口56部手扶電梯25部直行電梯4部觀光電梯1,500㎡室外活動(dòng)廣場(chǎng)1,000席地下車位

各物業(yè)形態(tài)獨(dú)立性強(qiáng)：各物業(yè)擁有獨(dú)立入口，互不干擾，保持各自的獨(dú)立性；商業(yè)展示面好：購(gòu)物廣場(chǎng)規(guī)劃在主車行環(huán)道，具有良好的展示面和昭示性；主力店與專賣區(qū)之間為雙通道。不僅增強(qiáng)了購(gòu)物中心與主力店之間的聯(lián)系，并且增加了店鋪的展示面。創(chuàng)造高附加值空間：借助室外廣場(chǎng)空間形成商業(yè)黃金點(diǎn)，提升局部商業(yè)價(jià)值，借助廣場(chǎng)與街道形成的空間序列來(lái)豐富空間體驗(yàn)和感受。本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。8重慶龍湖西城天街商業(yè)定位 定位為區(qū)域型購(gòu)物中心，以“家庭生活時(shí)尚消費(fèi)”為主題鎖定有消費(fèi)實(shí)力的中青年及家庭消費(fèi)人群，打造一個(gè)集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲為一體的國(guó)際化購(gòu)物廣場(chǎng)，并將成為國(guó)際時(shí)尚生活地標(biāo)。本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。9重慶龍湖西城天街建筑設(shè)計(jì) 延續(xù)地方文脈，提升商業(yè)文化品質(zhì)將具有地方特點(diǎn)的自然生態(tài)要素融入建筑空間之中，設(shè)計(jì)著重表現(xiàn)建筑空間的文化特色，將富于地域文化的傳統(tǒng)因子與年輕現(xiàn)代的時(shí)尚化相結(jié)合。本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。10重慶龍湖西城天街建筑設(shè)計(jì) 商業(yè)建筑設(shè)計(jì)具有透視性和互動(dòng)性中庭頂部設(shè)計(jì)注重見天采光，且可通過(guò)中庭設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)內(nèi)部空間的過(guò)渡，增加顧客的逗留時(shí)間和互動(dòng)性。本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。11重慶龍湖西城天街業(yè)態(tài)布局 業(yè)態(tài)規(guī)劃多元化西城天街購(gòu)物廣場(chǎng)通過(guò)多種業(yè)態(tài)規(guī)劃，嚴(yán)格區(qū)別于傳統(tǒng)百貨，突出中高檔精品特色，采用主力百貨、生活超市、精品零售、高檔餐飲、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)的組合和選擇，合理搭配，形成“同業(yè)差異，異業(yè)互補(bǔ)”的空間布局。本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。12重慶龍湖西城天街業(yè)態(tài)布局 西城天街業(yè)態(tài)以零售為主，占比74%，其次為餐飲目前引進(jìn)的大型主力店有永輝超市、帝豪量販KTV、萬(wàn)寧生活超市，以及DAZZLE、周生生、味千拉面等知名商家。5F娛樂(lè)/服務(wù)/UME電影城/金韓城正統(tǒng)烤肉/朝天門美蛙魚頭等娛樂(lè),4F娛樂(lè)/服務(wù)/電玩/金寶貝早教/瑪花纖體/UME電影城等2%3%3F美食/鄭之味/云南菜泰香米等餐飲,2F美食/阿利與艾德咖啡西餐廳/星巴克咖啡/味千/味牛等21%零售,1F美食/糖立方/KFC/面包新語(yǔ)/金翠河港式茶餐廳等74%B1F娛樂(lè)/服務(wù):豆樂(lè)元美食:龍湖人家/啡可咖啡等B2F停車場(chǎng)/PARKINGB3F停車場(chǎng)/PARKING本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。13重慶龍湖西城天街業(yè)態(tài)布局B1F 1F主力店+零售+餐飲 主力店+零售本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。14重慶龍湖西城天街業(yè)態(tài)布局2F 3F主力店+零售+餐飲主力店+零售+餐飲本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。15重慶龍湖西城天街業(yè)態(tài)布局4F 5F主力店+服務(wù)+零售 主力店+服務(wù)+餐飲本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。16重慶龍湖西城天街自持與出售商業(yè)5:5,運(yùn)營(yíng)模式 極大的帶動(dòng)銷售商業(yè)的業(yè)態(tài)統(tǒng)一，進(jìn)而提高商家存活率，增加銷售商業(yè)的價(jià)值。自持,50%銷售,50%核心主力店+購(gòu)物中心 商業(yè)街本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。17重慶龍湖西城天街運(yùn)營(yíng)模式 “四個(gè)統(tǒng)一”的運(yùn)營(yíng)模式，將龍湖天街規(guī)劃、招商、管理、推廣的步調(diào)調(diào)整到同一頻率，將整合營(yíng)銷的效力最大化。一、統(tǒng)一規(guī)劃龍湖天街通過(guò)前瞻性的戰(zhàn)略定位、高效的商業(yè)硬件、空間及動(dòng)線規(guī)劃能力，多元互補(bǔ)規(guī)劃定位

二、統(tǒng)一招商按照一定的招商準(zhǔn)則，由購(gòu)物中心的商業(yè)管理公司嚴(yán)格審核、統(tǒng)一招納商戶

三、統(tǒng)一管理并對(duì)所有招來(lái)的商戶進(jìn)行統(tǒng)一管理，制定合理的管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各個(gè)商家進(jìn)行統(tǒng)一管理

四、統(tǒng)一推廣推廣的統(tǒng)一性在于整合品牌資源、提高商戶互動(dòng)、創(chuàng)新推廣渠道，用管理細(xì)節(jié)贏得商家的一致贊譽(yù)。本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。18重慶龍湖西城天街招商策略 招商前置，大戶先行，散戶次之一、招商前置，待項(xiàng)目成熟及人氣聚集時(shí)，商業(yè)開業(yè)，確保商業(yè)順利的運(yùn)營(yíng)2006.112006.122007.42007.62008.32011.3西城A西城B座商業(yè)部推出寫商業(yè)銷商業(yè)開座推出推出分招商字樓售業(yè)二、招商順序：主力店先行，繼而次主力店、品牌主力店、商鋪散戶。首先對(duì)UME、星巴克等主力店進(jìn)行招商，后又引進(jìn)大食代、懋世通服裝等在內(nèi)的7家品牌次主力店。本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。19重慶龍湖西城天街案例總結(jié)商業(yè)定位建筑設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)布局運(yùn)營(yíng)模式招商策略

區(qū)域型購(gòu)物中心，主要服務(wù)項(xiàng)目所在區(qū)域。將地方文化與現(xiàn)代時(shí)尚相結(jié)合，注重建筑內(nèi)部的采光性和舒適性。業(yè)態(tài)規(guī)劃多元化，以主力店、零售和餐飲為主。租售結(jié)合，比例為5：5。招商前置，大戶先行，散戶跟進(jìn)。本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。20目 錄

銷售型商業(yè)案例研究重慶龍湖西城天街商建業(yè)運(yùn)招業(yè)筑態(tài)營(yíng)商定設(shè)布模策位計(jì)局式略

蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)銷售策略寶龍和龍湖天街商業(yè)模式總結(jié)本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。 21本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。22蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)城市新區(qū)，商業(yè)綜合體：蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)位于安徽省蚌埠市新城綜合開發(fā)區(qū)淮河文化廣場(chǎng)南向、蚌埠市城市幾何中心。本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。23蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)總建筑面積49萬(wàn)㎡，集購(gòu)物、娛樂(lè)、文化、餐飲、休閑、國(guó)際社區(qū)、酒店式公寓等于一體購(gòu)物中心規(guī)劃正對(duì)城市廣場(chǎng)，商業(yè)展示面及形象較好，對(duì)人流的吸引力強(qiáng)。一期：130,935平方米的公寓單位、52,049平方米的商店及零售店，12,559平方米的停車位。二期：220,255平方米的大型多業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目及總建筑面積75,411平方米的停車城市廣場(chǎng)位本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。24蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)商業(yè)定位 超區(qū)域型國(guó)際時(shí)尚消費(fèi)體驗(yàn)中心滿足皖北地區(qū)廣大市民購(gòu)物、休閑、美食、娛樂(lè)、文化等消費(fèi)需求。本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。25蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)商業(yè)定位主要針對(duì)蚌埠市區(qū)及和周邊市縣100公里—200公里經(jīng)常性消費(fèi)人群及蚌埠旅游業(yè)消費(fèi)人群。主要消費(fèi)客層的定位：中檔消費(fèi)群時(shí)尚消費(fèi)。二級(jí)消費(fèi)客層的定位：以本地高檔消費(fèi)群及旅游人士消費(fèi)。三級(jí)消費(fèi)客層的定位：大眾流行消費(fèi)群消費(fèi)。本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。26蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)—正對(duì)城市廣場(chǎng)的弧形購(gòu)物中心,設(shè)建筑設(shè)計(jì)計(jì)現(xiàn)代、新穎，具有地標(biāo)性本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。27蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)依據(jù)產(chǎn)品定位、品質(zhì)定位和功能定位，寶龍城市廣場(chǎng)采取“業(yè)態(tài)規(guī)劃 新、全、優(yōu)、動(dòng)”的業(yè)態(tài)定位。引進(jìn)全新的商業(yè)業(yè)態(tài)并有機(jī)的使各業(yè)態(tài)互動(dòng)。在業(yè)態(tài)選擇上，從整個(gè)蚌埠市場(chǎng)輻射區(qū)域出發(fā)，從中選優(yōu)，將業(yè)態(tài)最優(yōu)化，形成最具競(jìng)爭(zhēng)力的業(yè)態(tài)，打造一個(gè)區(qū)別老淮河路商業(yè)街優(yōu)勢(shì)商圈。

新業(yè)態(tài)定位優(yōu)

業(yè)態(tài)比較全面，主要經(jīng)全 營(yíng)業(yè)種可以囊括服飾、家電數(shù)碼、家具、通訊等，各種業(yè)種相互交叉經(jīng)營(yíng)，增加寶龍城市廣場(chǎng)項(xiàng)目的豐富性和精彩性。在業(yè)態(tài)的選擇上要形成動(dòng)互補(bǔ)、互動(dòng)，形成購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲交叉經(jīng)營(yíng)，從而形成“時(shí)間消費(fèi)”概念，延長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)時(shí)間，增加經(jīng)濟(jì)效益。本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。28蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)規(guī)劃以百貨為主，其次是超市和餐飲。娛樂(lè),6%餐飲,15%百貨,49%家居賣場(chǎng),14%超市,16%本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。29蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃A區(qū)：精品生活主題區(qū)B區(qū)：大眾休閑主題區(qū)以大型百貨、大型超市、大型以大眾百貨、大型家電賣場(chǎng)、家居賣場(chǎng)為主題美食廣場(chǎng)和運(yùn)動(dòng)主題店為主本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。30蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)A區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃 以大型百貨、大型超市、大型家居賣場(chǎng)為主題主力店+超市 電子+超市+ 電玩+超市+ 書城+家居城+百貨+家電 百貨+運(yùn)動(dòng)城 百貨+餐飲 +餐飲本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。31蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)B區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃 以大眾百貨、大型家電賣場(chǎng)、美食廣場(chǎng)和運(yùn)動(dòng)主題店為主本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。32蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式商業(yè)租售比為7：3，其中商業(yè)街部分為銷售部分，購(gòu)物中心及部分主力店為自持部分50%45%45%40%銷售,30%35%30%27%25%20%18%持有,70%15%10%10%5%0%停車場(chǎng)購(gòu)物中心住宅商業(yè)街核心產(chǎn)品構(gòu)成 商業(yè)租售比例本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。33蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)招商策略 先銷售后招商，緩解資金壓力，保證項(xiàng)目持續(xù)開發(fā)商業(yè)1期07.5月開盤1.9億出讓金分06.6月住08.10月商六次支付宅開盤商業(yè)2期07.10月開盤業(yè)招商2007年初首期封頂05.12月拿地09.9月商業(yè)開業(yè)資金支出壓力小 資金壓力大，銷售回款本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。34蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)招商策略 大戶先行，散戶跟進(jìn)，招商順序：主力店-中等零售散戶-小零售業(yè)主寶龍城市廣場(chǎng)招商時(shí)間計(jì)劃表：商業(yè)項(xiàng)目孵化期規(guī)劃為3年左右項(xiàng)目開工開工年后數(shù)主力租戶中等規(guī)模零售租戶（1000㎡到10000㎡）小零售業(yè)主（小于1000㎡）目標(biāo)出租率

項(xiàng)目完工開業(yè)3.50.51.01.52.02.53.0預(yù)出租階段預(yù)出租階段預(yù)出租階段80% 90%本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。35蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)銷售策略 商業(yè)出售部分采取“售后包租”，年投資回報(bào)率承諾在6%-7%第1-2年 ?租金為總房?jī)r(jià)的6%前5年累計(jì)租金達(dá)總第3-4年 ?租金為總房?jī)r(jià)的7%房?jī)r(jià)的34%一般采取直接從房?jī)r(jià)中扣除第5年?租金為總房?jī)r(jià)的8%本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。36蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)案例總結(jié)商業(yè)定位建筑設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)布局運(yùn)營(yíng)模式招商策略銷售策略

超區(qū)域型購(gòu)物中心，覆蓋范圍較廣。與周圍環(huán)境很好的結(jié)合，設(shè)計(jì)現(xiàn)代，具有地標(biāo)性。業(yè)態(tài)規(guī)劃以百貨為主，其次是超市和餐飲。租售結(jié)合，比例為7：3。受資金壓力，先銷售后招商，招商大戶先行，散戶跟進(jìn)。售后包租，時(shí)間為3-5年。本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。37目 錄

銷售型商業(yè)案例研究重慶龍湖西城天街商建業(yè)運(yùn)招業(yè)筑態(tài)營(yíng)商定設(shè)布模策位計(jì)局式略

蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)銷售策略寶龍和龍湖天街商業(yè)模式總結(jié)本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。 38龍湖天街商業(yè)模式分析本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。 39龍湖天街大型超區(qū)域及區(qū)域型購(gòu)物中心，要求商業(yè)物業(yè)面積超過(guò)8萬(wàn)平方米，為國(guó)內(nèi)新興家庭提供一站式消費(fèi)場(chǎng)所。是一個(gè)集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲為一體的國(guó)際時(shí)尚生活都會(huì)。龍湖天街三條產(chǎn)品線龍湖MOCO家悅薈 龍湖星悅薈高端精品家居生活館，為中產(chǎn)及中產(chǎn)以上人群，社區(qū)型時(shí)尚生活中心，面向中產(chǎn)家庭及消費(fèi)者，提供“與國(guó)際潮流同步”的生活方式和消費(fèi)文化，提供購(gòu)物、美食、娛樂(lè)、休閑、家居等多樣生活并賦予其“引領(lǐng)潮流、品味非凡”的身份價(jià)值。方式，集合一個(gè)城市最好的餐廳和休閑場(chǎng)所，針對(duì)商務(wù)及高端休閑市場(chǎng)。本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。40龍湖天街產(chǎn)品組合 以商業(yè)為主，涵蓋住宅、公寓、酒店、寫字樓物業(yè)重慶西城天街：商業(yè)+公寓+酒店+寫字樓重慶北城天街：購(gòu)物廣場(chǎng)+住宅+公寓成都北城天街：購(gòu)物廣場(chǎng)+住宅+公寓+商業(yè)街重慶龍湖時(shí)代天街：購(gòu)物廣場(chǎng)+住宅+公寓+商務(wù)樓宇北京龍湖時(shí)代天街：購(gòu)物廣場(chǎng)+住宅本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。41龍湖天街租售物業(yè) 自持物業(yè)與銷售物業(yè)的比例約為3:7持有物業(yè) 銷售物業(yè)商商業(yè)業(yè)+酒酒店店 住宅 +公寓+寫字樓30%-50%自持 50%-70%銷售購(gòu)物中心 商業(yè)街，散主力店商鋪 鋪等本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。42龍湖天街物業(yè)開發(fā)順序 住宅反哺商業(yè)，商業(yè)和寫字樓提升項(xiàng)目整體形象寫字樓形象性產(chǎn)品商業(yè)公寓現(xiàn)金流住宅 產(chǎn)品

繼而銷售商業(yè)和寫字樓，不僅可以緩解高峰期的資金壓力，同時(shí)可以提高項(xiàng)目形象首先開發(fā)住宅和公寓，快速回籠現(xiàn)金，聚集項(xiàng)目人氣本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。43龍湖天街盈利模式 “以售養(yǎng)租”，即通過(guò)項(xiàng)目銷售部分的銷售還款平衡投資現(xiàn)金流和商業(yè)持有部分的低租金租金歸還利息自有資金

銀行貸款龍湖天街

歸還貸款只租不售：購(gòu)銷售部分：住物中心、部分宅、寫字樓主力店商鋪?zhàn)饨鹗找尜Y產(chǎn)溢價(jià)私募、整售資產(chǎn)溢抵押貸款滾動(dòng)開發(fā)租約抵押貸款本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。44龍湖天街招商策略 招商前置，通過(guò)低租金對(duì)主力店進(jìn)行招商，進(jìn)而吸引中小商戶龍湖天街招商策略u(píng)招商前置，在u招商主力店先前期規(guī)劃時(shí)介入行，低租金獲得商業(yè)招商，為商強(qiáng)大品牌主力店業(yè)后續(xù)提高租金入駐，通過(guò)設(shè)立和出租率奠定基免租期吸引中小礎(chǔ)；商鋪入駐。本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。45龍湖天街銷售策略 售后返租，同時(shí)堅(jiān)強(qiáng)售后服務(wù)，營(yíng)輔導(dǎo)、招商促進(jìn)等服務(wù)，縮短銷售型商業(yè)物業(yè)的閑置周期與提高租金收益售后返祖：如龍湖時(shí)代天街，一般返租時(shí)間為三年。

銷售型商業(yè)物業(yè)“售后服務(wù)”概念“龍湖金蘋果計(jì)劃”：“提供生活服務(wù)和資產(chǎn)管理兩大系統(tǒng)，整合商業(yè)招商資源和物業(yè)租售資源，為購(gòu)買商業(yè)物業(yè)的業(yè)主實(shí)現(xiàn)保值增值，它所提供的售后服務(wù)，是通過(guò)對(duì)地產(chǎn)、物業(yè)、商業(yè)三大業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行全方位整合，通過(guò)定位輔導(dǎo)、經(jīng)營(yíng)輔導(dǎo)、招商促進(jìn)等服務(wù)，縮短銷售型商業(yè)物業(yè)的閑置周期與提高租金收益。本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。46寶龍商業(yè)模式研究本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。 47寶龍商業(yè)產(chǎn)品組合 1+N”模式，即：1個(gè)購(gòu)物中心，N個(gè)其他物業(yè)，（如：酒店、SOHO等）的商業(yè)地產(chǎn)模式寶龍城市廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合：集購(gòu)物、旅游、餐飲、休閑、游樂(lè)、娛樂(lè)、商務(wù)、文化為一體。商業(yè)產(chǎn)品涉及 大型主題商業(yè)、步行街、風(fēng)情街、沿街商業(yè)、游樂(lè)場(chǎng)所、餐飲。1根據(jù)項(xiàng)目地理位置條件和項(xiàng)目總體量的不同，在10萬(wàn)、20萬(wàn)、30萬(wàn)平方米不等。?位置優(yōu)越、整體體量偏小的項(xiàng)目，側(cè)重商業(yè)面積。?大體量項(xiàng)目，游樂(lè)面積占較大比重，增加客流吸引力和留滯時(shí)間，游樂(lè)投資強(qiáng)度不高。商業(yè)多為低密度項(xiàng)目，B1-4層設(shè)計(jì)。商業(yè)建筑的外觀，注重奇特外形設(shè)計(jì)以吸引消費(fèi)者。設(shè)計(jì)水平與一、二線城市有差距，但在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)具有較大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。住宅產(chǎn)品涉及 住宅、公寓、別墅、低密度住宅、中高層板樓。住宅部分占項(xiàng)目比重在35%--50%左右，辦公用地一般做酒店式公寓本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。48寶龍商業(yè)產(chǎn)品組合 住宅面積占30%-50%左右，商業(yè)面積占50%-70%持有物業(yè)（在建）福州市寶龍城市廣場(chǎng)太倉(cāng)市寶龍城市廣場(chǎng)（第一期）無(wú)錫市寶龍城市廣場(chǎng)泰安市寶龍城市廣場(chǎng)洛陽(yáng)市寶龍城市廣場(chǎng)（第一期）蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)青島市城陽(yáng)寶龍城市廣場(chǎng)無(wú)錫市玉祁寶龍湖畔花城（第一期）

住宅建筑比例（%）17.551.035.440.529.632.533.949.4

商業(yè)建筑比例其他注1（%）（%）74.58.022.02764.6042.317.270.4067.5059.07.126.224.4注1：其他包括辦公室、夜總會(huì)、迪斯科及酒店等設(shè)施本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。49寶龍商業(yè) 商業(yè)的租售比租售物業(yè) 商業(yè)租售比例約為7：3持有物業(yè)酒店租售物業(yè)購(gòu)物中心商業(yè)自持經(jīng)營(yíng)：50%-70%

銷售物業(yè)公寓住宅商業(yè)街商業(yè)銷售：30%-50%（步行街、商鋪、非核心商業(yè)）本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。50寶龍商業(yè)物業(yè)開發(fā)順序 通過(guò)住宅和部分商業(yè)的銷售平衡現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)商業(yè)的持續(xù)運(yùn)營(yíng)前期資金壓力小 商業(yè)開業(yè)商業(yè)銷售資待項(xiàng)目成熟，人氣住宅銷售 聚集，商業(yè)開始運(yùn)營(yíng)資金支出高峰期，銷售商業(yè)平衡現(xiàn)金流本報(bào)告由同致行知識(shí)管理中心整理完成。51寶龍商業(yè)盈利模式借鑒了萬(wàn)達(dá)城市綜合體的住宅物業(yè)銷