房地產(chǎn)營銷策劃 -浙江金華新婺城農(nóng)貿(mào)廣場項目定位方案正式版

新婺城農(nóng)貿(mào)廣場新婺城農(nóng)貿(mào)廣場 項目定位方案金華新宇置業(yè)有限公司2010年1月9日錄目第一部分:商業(yè)發(fā)展軌跡第二部分:金華市概況第三部分:市調(diào)結(jié)果的相關數(shù)據(jù)分析第四部分:項目綜合分析第五部分:項目定位建議第六部分:項目營銷策略（略）第七部分：第一部分商業(yè)發(fā)展軌跡一、金華商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展分析1、金華商業(yè)地產(chǎn)模式的演變商業(yè)模式的歷史演變二十世紀八十年代二十世紀九十年代二十一世紀1980-19891990-19992000-2009-第第第第一二三四代代代代商商商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)模模模模式式式式興興起起第一代商業(yè)是指傳統(tǒng)的街鋪形式專業(yè)店和綜合店二十世紀八十年代二十世紀九十年代二十一世紀1980-19891990-19992000-2009-第第第第一二三四代代代代商商商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)模模模模式式式式興興起起第二代商業(yè)是指超市和百貨二十世紀八十年代二十世紀九十年代二十一世紀1980-19891990-19992000-2009-第第第第一二三四代代代代商商商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)模模模模式式式式興興起起第三代商業(yè)是指購物中心，即SHOPPINGMALL二十世紀八十年代二十世紀九十年代二十一世紀1980-19891990-19992000-2009-第第第第一二三四代代代代商商商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)模模模模式式式式興興起起第四代商業(yè)是指STREETMALL也稱LIFESTYLECENTER,即生活體驗中心二十世紀八十年代二十世紀九十年代二十一世紀1980-19891990-19992000-2008-第第第第一二三四代代代代商商商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)模模模模式式式式興興起起第四代商業(yè)模式是建立在“體驗消費”時代的新的商業(yè)形態(tài)。體驗消費則追求感性與情境的訴求，創(chuàng)造值得消費者回憶的活動，并注重與商品的互動。這是一個娛樂的時代，娛樂即是消費，消費即是娛樂?？梢钥闯?，金華商業(yè)地產(chǎn)從本世紀以來得到了較快的發(fā)展，呈現(xiàn)出本質(zhì)的變化，完成了第二代傳統(tǒng)商業(yè)模式向國際型商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變。并且在中國各大城市迅速形成。第二代商業(yè)—百貨、超市第一代商業(yè)—商鋪第三代商業(yè)—SHOPPINGMALL 第四代商業(yè)—生活體驗中心2、快速發(fā)展的金華商業(yè)地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，導致消費者對零售業(yè)需求的增加，從而營造了對商業(yè)地產(chǎn)的市場需求。商業(yè)地產(chǎn)政府部門充分認識到大力發(fā)展第三商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務開發(fā)的高收業(yè)的重要性，不斷益性。長期性鼓勵推進城市商業(yè)的和穩(wěn)定性迎合了規(guī)?；l(fā)展。從而拉動地產(chǎn)開發(fā)商的需求。了城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。3、金華農(nóng)貿(mào)市場發(fā)展趨勢單一化雞鴨魚肉、蔬菜瓜果傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場

多元化農(nóng)副產(chǎn)品、熱炒現(xiàn)賣、五金雜品、服裝百貨、水果鹵菜、生面蛋糕、浴室理發(fā)、木工裝潢、電器修理、棋牌電玩等綜合農(nóng)貿(mào)市場第二部分金華市概況一一、、金金華華掃掃描描1、地域概況浙江省轄市，位于省境中部偏西，金華市設婺城、金東2個市轄區(qū)，轄武義、浦江、磐安3個縣，代管蘭溪、義烏、東陽、永康4個縣級市。轄40個街道、74個鎮(zhèn)、37個鄉(xiāng)，272個社區(qū)、93個居民區(qū)、4826個行政村。婺城新區(qū)及周邊掃描婺城新區(qū)簡況根據(jù)金華市委市政府“一中心兩翼兩三角”的戰(zhàn)略構(gòu)想，浙江金華婺城區(qū)行政中心西移白龍橋鎮(zhèn)。新區(qū)與金華市工業(yè)園區(qū)接軌，與金華市區(qū)賓虹路、城市二環(huán)線相連，距金華市區(qū)5公里。新區(qū)定位為：工業(yè)新區(qū)、高教新區(qū)、人居生態(tài)新居。它將建設成為產(chǎn)業(yè)特色明顯、基礎設施完善、功能配套齊全、人居環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化生態(tài)園林式的濱江新區(qū)。浙江金華婺城新區(qū)規(guī)劃總面積89平方公里，轄域白龍橋鎮(zhèn)、乾西鄉(xiāng)，工業(yè)園區(qū)規(guī)劃面積為22.7平方公里。其中：臨江分區(qū)面積6.7平方公里，主導產(chǎn)業(yè)為醫(yī)藥、工量具、高分子聚合物等；洞溪分區(qū)面積15平方公里，主要以生產(chǎn)經(jīng)營汽配、塑料、機械行業(yè)為主；后童1平方華里的科技孵化區(qū)，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。行政中心規(guī)劃12平方公里，主要集商、貿(mào)、住等為主。高教新區(qū)規(guī)劃5平方公里。婺城新城區(qū)2009年1月-8月數(shù)據(jù)除，沙畈、塔石、嶺上、莘畈、箬陽等沒有出口數(shù)據(jù)進出口年本月止累計本月止累計進出口完成年度鄉(xiāng)鎮(zhèn)1-8月份1-8月份度計劃去年同期增減%去年同期增減%累計計劃%出口進口婺城新城區(qū)25,500.0010,024.9814,985.65-33.10%760.502,467.52-69.18%10,785.4842.30%白龍橋17,000.007,574.4610,155.95-25.42%476.78679.83-29.87%8,051.2447.36%其中乾西6,000.001,446.903,705.59-60.95%259.851,746.58-85.12%1,706.7528.45%新獅2,500.001,003.611,124.11-10.72%23.8741.11-41.93%1,027.4941.10%金西開發(fā)區(qū)11,050.004785.504753.800.67%58.021,578.02-96.32%4,843.5343.83%湯溪5,000.002,818.742,590.138.83%55.22104.86-47.34%2,873.9657.48%其中羅埠6,000.001,962.052,155.42-8.97%2.801,473.17-99.81%1,964.8632.75%洋埠50.004.708.25-42.98%0.000.004.709.41%羅店1,900.001,153.181,092.795.53%28.670.2213008.96%1,181.8562.20%竹馬30.009.7210.36-6.15%0.108.429.8232.73%雅畈600.00321.32324.73-1.05%6.190.00327.5154.58%安地0.000.000.000.000.00瑯琊20.0010.3310.221.04%0.911.11-17.70%11.2456.20%蔣堂2,100.00820.041,103.50-25.69%14.7717.40-15.10%834.8139.75%長山500.000.0034.65-100.00%1.003.43-70.92%1.000.20%城東街道800.00284.08233.7221.55%58.49131.70-55.58%342.5842.82%城中街道7,500.003,262.414,198.85-22.30%212.66104.92102.69%3,475.0846.33%城西街道4,200.001,896.221,924.68-1.48%26.39182.83-85.57%1,922.6145.78%城北街道7,200.003,358.323,972.79-15.47%29.3944.13-33.41%3,387.7147.05%蘭溪簡況蘭溪位于浙江省中西部，金衢盆地北緣，是浙江省中西部重要的工業(yè)和旅游城市，全市總面積1313.56平方公里，總?cè)丝?6萬。蘭溪歷史悠久，自唐咸亨五年（674年）建縣，至今已有1300多年歷史，蘭溪地處衢江、金華江和蘭江的交匯點，水陸交通便利，商業(yè)繁茂，素有“三江之匯，七省通衢”之美譽。蘭溪民風淳樸，風光秀麗，既富文物古跡，又多風景名勝，擁有全國重點文保單位諸葛八卦村、全國洞府泉流航游之冠地下長河、東方莎士比亞李漁紀念地芥子園、中國蘭花之鄉(xiāng)——蘭花村等一大批旅游景區(qū)。是浙江省南線的重要旅游城市。境內(nèi)有“三江兩山雙洲八大景”。載入《中國名勝大詞典》的有六洞山、白露山、蘭蔭山，其中六洞山因具涌雪、紫霞、白云、呵呵、無底、漏斗六洞而被譽為江南一絕，現(xiàn)為浙江省級旅游風景區(qū)，洞巔有棲真古剎，藏有明代永樂刻本《北藏經(jīng)》6367卷。蘭溪的美景陶醉了歷代文人墨客，陸游、楊萬里、薩都刺、劉伯溫、王守仁、朱尊、郁達夫、周三畏、戴叔倫、秋瑾等都在蘭溪留下了許多燴炙人口的名詩佳篇。浙江省級景旅游度假區(qū)——蘭溪旅游度假區(qū)已開始啟動，在不久的將來，蘭溪將成為浙江省風景旅游勝地。蘭溪經(jīng)濟蘭溪經(jīng)濟總體上保持快速增長的態(tài)勢，實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)126.6億元，增長16.5%，增速比上年提高3個百分點，列金華各縣市首位；規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值、銷售、利潤增幅均居金華各縣市首位。去年，蘭溪市深入實施“強工興市”戰(zhàn)略，強化園區(qū)建設，大力推進招商引資、項目落地、自主創(chuàng)新、品牌建設和節(jié)能減排等重點工作，經(jīng)濟運行呈現(xiàn)六大亮點。一是工業(yè)生產(chǎn)高速增長，企業(yè)效益穩(wěn)步提高。工業(yè)增加值75.04億元,增長26.2%，增速比上年提高8個百分點。其中，規(guī)模以上工業(yè)累計產(chǎn)值292.8億元，同比增長46.2%，增幅連續(xù)12個月列金華各縣市首位，高于金華市平均增幅19個百分點，總量穩(wěn)居金華市前三強；實現(xiàn)銷售收入290.27億元，利稅總額25.39億元，利潤12.33億元，同比分別增長44.7%、47.3%、56%。從行業(yè)看，七大主導行業(yè)全面較快增長。冶金行業(yè)增長迅速，產(chǎn)值、收入、利潤總額均居各行業(yè)之首，主要原因是冶金行業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，華鋁公司通過技改延伸了產(chǎn)業(yè)鏈，推出了附加值高的鋁合金錠產(chǎn)品，加上原料氧化鋁價格較去年同期大幅下降，效益大幅回升；電力、熱力的生產(chǎn)和供應業(yè)、醫(yī)藥、水泥、機械業(yè)四大行業(yè)快速增長，整體效益好轉(zhuǎn)，利潤增幅超過20%；紡織行業(yè)和化工行業(yè)也整體較快增長，實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值分別為48.9億元、13.44億元，同比分別增長24.1%、34.4%。二是剔除電廠因素，限額以上固定資產(chǎn)投資快速增長，特別是制造業(yè)投資快速增長，經(jīng)濟增長后勁強勁。全年全社會固定資產(chǎn)投資51.53億元，同比增長20.5%，其中限額以上固定資產(chǎn)投資完成48.3億元，同比增長25.4%，其中制造業(yè)完成投資18.32億元，同比增長28.4%。從制造業(yè)投資分布情況看，“一區(qū)四園”集聚效益體現(xiàn)，完成制造業(yè)投資11.53億元，占全市制造業(yè)的62.9%，其中經(jīng)濟開發(fā)區(qū)制造業(yè)完成投資8.23億元，占全市制造業(yè)投資的44.9%，充分發(fā)揮了經(jīng)濟建設主戰(zhàn)場的作用；從投資分布行業(yè)看，紡織行業(yè)投資增長最快，完成投資7.91億元，同比增長34.3%，這主要是蘭溪建設“中國織造名城”，積極引導，紡織行業(yè)的投入不斷加大。同時，房地產(chǎn)扭轉(zhuǎn)連續(xù)兩年的下降趨勢，完成投資7.96億元，同比增長59.1%。三是消費品市場平穩(wěn)發(fā)展。去年消費品市場繼續(xù)保持較好的增長勢頭，全市社會消費品零售總額43.69億元，同比增長15.6%。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)37.8億元，增長16.1%；餐飲業(yè)5.2億元，增長13.1%；其它0.66億元，增長10.9%。四是財政收入快速增長，金融運行平穩(wěn)。1～12月份全市財政預算總收入13.83億元，增長32.9%。其中，地方財政收入6.92億元，增長27.7%；地方財政支出7.84億元，增長21.5%。全市金融機構(gòu)人民幣各項存款余額103.59億元，比年初增長13.3%；各項貸款余額96.42億元，比年初增長10.1%。五是外貿(mào)出口較快增長。雖然去年在人民幣不斷升值和出口退稅政策等不利因素影響下，外向型企業(yè)生產(chǎn)受到較大影響，但企業(yè)積極應對，提高產(chǎn)品附加值和科技含量，出口目的地多樣化，將影響降到最低。去年，全市外貿(mào)進出口總額3.3億美元，增長25%。其中，外貿(mào)出口3.03億美元，增長19.6%，外貿(mào)出口首次突破3億元大關。六是居民收入穩(wěn)步提高。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14365元，增長9.1%；農(nóng)村居民人均純收入5807元，增長11.5%。農(nóng)村居民人均純收入增長快，主要原因是農(nóng)產(chǎn)品價格大幅上升，來料加工業(yè)的發(fā)展則是提高家庭經(jīng)營第二產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金收入的主要途徑。2、城市氣候特征金華屬中亞熱帶季風氣候?？偟奶攸c是四季分明，年溫適中，熱量豐富，雨量豐富，干濕兩季明顯。春季氣溫回升快，但氣溫變化不定，春末夏初雨水集中，時有冰雹大風；夏季長而炎熱，且雨熱同步上升，常有干旱；秋季涼爽，空氣濕潤，時間短；冬季晴冷干燥，大氣層結(jié)穩(wěn)定。年度總的光熱水條件優(yōu)越，但時空分布不均勻。盆地小氣候多樣，有一定垂直差異。由于光溫水要素分布不均，災害性天氣也較頻繁，冬季凍害、大雪，春秋低溫陰雨，梅汛期洪澇，盛夏高溫、伏秋干旱等，是金華的主要氣候災害。3、城市主要水域市域內(nèi)江河分屬錢塘江、甌江、曹娥江4大水系，流域面積分別為9332.73平方千米、949.71平方千米、341.6平方千米和293.96平方千米，分別占全市總面積的85.49%、8.69%、3.13%和2.69%。集雨面積在100平方千米以上的江溪有40多條。4、2001年—2007年人口增漲分析圖2008年全市出生人口47378人，出生率10.34‰，人口自然增長率3.1‰。年末總?cè)丝?59.19萬人，其中市區(qū)92.25萬人；非農(nóng)業(yè)人口103.31萬人，其中市區(qū)31.35萬人。平均每戶家庭人口2.58人。5、經(jīng)濟發(fā)展2007年底，全市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（工業(yè)園區(qū)）開發(fā)面積135平方公里，基礎設施投入182億元，入?yún)^(qū)企業(yè)6674家，當年銷售產(chǎn)值768億元，稅收28.5億元。發(fā)展平臺的大規(guī)模構(gòu)筑，推動了企業(yè)集聚發(fā)展和更新改造，形成了一批新的產(chǎn)業(yè)基地，擁有一批具有地方特色的專業(yè)化分工配套企業(yè)。產(chǎn)業(yè)集群在工業(yè)經(jīng)濟中的地位日益加強，已成為全市經(jīng)濟發(fā)展的主要動力和重要支柱。2007年，在產(chǎn)業(yè)集群的支撐下，全市規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)總產(chǎn)值1816億元，銷售產(chǎn)值1761.6億元，分別增長27.1%、28.2%，全市實現(xiàn)工業(yè)增加值593.2億元，增長15.9%，增速又比上年提高1.3個百分點，對全市生產(chǎn)總值的增長貢獻率高達54.1%。浙江省GDP排名：金華市全省GDP排名第7位6、交通途經(jīng)主要高速公路：330國道金華-蘭溪-建德已建成高等級公路，杭金衢、金麗溫高速公路主要鐵路、水運、航空線路：民航：義烏機場距離金華市區(qū)50公里。鐵路：金華鐵路樞紐是華東地區(qū)重要的交通樞紐，以金華西站為中心，呈“十”字型交叉，向四境輻射，浙贛鐵路復線從東北向西南橫貫境內(nèi)，金千鐵路向西北穿越蘭溪連接新安江、千島糊，金溫鐵路連接麗水和溫州，規(guī)劃中的金甬鐵路，金椒鐵路及黃山至千島湖鐵路也將引入金華樞紐。金華境內(nèi)始發(fā)的旅客列車有：金華西-沈陽北、金華西-溫州、金華南-溫州、金華西-千島湖、義烏-千島湖、義烏-南昌、淮北-義烏-上海、蘭溪-上海（2對）。滬港直通列車和浙贛、金溫、金千線上一切列車均?？拷鹑A西站，貨物周轉(zhuǎn)量達562520萬噸公里。水運：金華蘭溪港是金華境內(nèi)通行300噸級船舶的深水港口，金華江、衢江、蘭江為主干水道，順蘭江而下可接富春江、錢塘江航道，全市共有各類營運船舶（在冊）480艘，運力總規(guī)模達23673載重噸、14306.7千瓦。浙贛鐵路橫貫東西，金千鐵路和金溫鐵路縱陳南北，三條鐵路大動脈在此交匯。義烏機場開通了飛往北京、上海、廣州、深圳、廈門、汕頭等各大城市的航班。7、歷史文化悠遠文化金華這座古老美麗的文化名城，自秦王政二十五年（公元前222）建縣至今，已有2200多年的歷史。金華文化發(fā)達，從古至今，素有“江南鄒魯”、“文物之邦”之稱，人杰地靈，在文學、詩詞、戲曲、書畫、科學等方面人才薈萃、代有名家。如唐代駱賓王為初唐四杰之一，張志和首創(chuàng)漁歌體，革新了詞壇；詩僧貫休“十八羅漢圖”為中國古畫瑰寶。自宋朝以來，金華學風鼎盛，南宋以呂祖謙為代表的“金華學派”和以陳亮為代表的“永康學派”名噪全國，金華被譽為“江南鄒魯”。元代名醫(yī)朱丹溪創(chuàng)立滋陰學說，名揚國內(nèi)外。明代宋濂為文質(zhì)樸，文學理論觀點頗有影響，作品廣為流傳。清代戲曲家李漁戲曲理論造詣極深，被譽為東方莎士比亞。近代的陳望道、施存統(tǒng)、曹聚仁、馮雪峰、邵飄萍、吳晗、艾青、黃賓虹、施光南、嚴濟慈等都是世界級名人。1937年，杭州淪陷，金華一度成為東南抗日前哨，政治經(jīng)濟文化中心。從寧、滬、杭、延安、武漢等地南來的文化名人云集金華，中共浙江省委文化工作委員會和中共中央東南局文化工作委員會先后在金華成立，領導文化界的統(tǒng)一戰(zhàn)線工作。當時金華有13個抗戰(zhàn)文化團體、9種報紙、50多種刊物、12個抗戰(zhàn)劇團、20家書店、馮雪峰、林默涵、石西民、何家槐、聚紺弩、可是思、柯靈、張樂平等活躍在金華文壇上，當時金華被稱為“東南抗戰(zhàn)文化名城”。婺劇婺劇是我國最古老的地方劇種之一，為浙江第二大劇種，它以金華為中心，流傳于浙江金華、衢州、麗水和江西等一帶。婺劇至今已有400多年歷史，劇目豐富，主要聲腔為高腔、昆曲、亂彈、徽戲、灘黃、時調(diào)6種。婺劇的藝術(shù)特色是古樸渾厚，強烈粗獷；唱腔高亢，音樂豐富；擅長武功,特技驚人，具有鮮明的地方特色。傳統(tǒng)劇目有《斷橋》《對課》、《僧尼會》等。第三部分市調(diào)結(jié)果的相關數(shù)據(jù)分析一、潛在購房者調(diào)查二、金華農(nóng)貿(mào)市場加入“知識星球行業(yè)與管理資源”庫，免費下載報告合集每月上傳分享2000+份最新行業(yè)資源（涵蓋科技、金融、教育、互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)、生物制藥、醫(yī)療健康等行研報告、科技動態(tài)、管理方案）；免費下載資源庫已存行業(yè)報告。免費下載資源庫已存國內(nèi)外咨詢公司管理方案，企業(yè)運營制度。4.免費下載資源庫已存科技方案、論文、報告及課件。微信掃碼加入“知識星球行業(yè)與管理資源”，獲取更多行業(yè)報告、管理文案、大師筆記加入微信群，每日獲取免費3+份報告掃一掃二維碼，添加客服微信（微信號：Teamkon2）添加好友請備注：姓名+單位+業(yè)務領域群主將邀請您進專業(yè)行業(yè)報告資源群微信掃碼二維碼，免費報告輕松領報告整理于網(wǎng)絡，只用于分享，如有侵權(quán)，請聯(lián)系我們調(diào)查說明1、調(diào)查時間：2009年10月19-11月19日2、調(diào)查方法：按調(diào)查對象劃分、重點調(diào)查、隨機抽樣3、調(diào)查區(qū)域：一級區(qū)域：西部（白龍橋、湯溪、羅埠洋埠、蘭溪）二級區(qū)域：金華江南、金華江北4、調(diào)查內(nèi)容：1）消費者調(diào)查2）各農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營戶調(diào)查3）各農(nóng)貿(mào)市場統(tǒng)計4、調(diào)查樣本數(shù)：前期110份后期90份

總計：200份5、調(diào)查人員： 負責人：楊云鵬 參與人員：小胡、黃工、學生4人6、總負責人： 藍 勇7、報告撰寫人：楊云鵬1）消費者調(diào)查內(nèi)容1、被訪者職業(yè)分析分析：從上圖可以看出，被訪者中本地生意人最多，達到了69%，其次是縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關工作人員、和外出工作人員，分別占9%和6%。說明，在某地本地生意人占了絕對多數(shù)，由于某地企業(yè)較少，經(jīng)濟相對落后，做生意成為主要的職業(yè)和經(jīng)濟來源，此人群為未來客戶的主要來源。同時縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關工作人員、和外出工作人員也是主要消費人群。2、對是否近期關注婺城新區(qū)發(fā)展的調(diào)研分析分析：從上圖可以看出，被訪者中愿意一年以內(nèi)關注婺城新區(qū)發(fā)展的占了總數(shù)的50%，2-3年內(nèi)準備到婺城新區(qū)發(fā)展的占15%，3年以后的占4%，沒有考慮到婺城新區(qū)發(fā)展的占31%。以上數(shù)據(jù)說明，近70%的被訪者愿意到婺城新區(qū)發(fā)展，說明此區(qū)域位置優(yōu)越，被廣大客戶所接受，成為置業(yè)的主要區(qū)域，未來發(fā)展前景廣闊。3、對到婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場做什么的調(diào)研分析分析：從上圖可以看出，被訪者中到婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場選擇自己做生意的占了總數(shù)的46%，到婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場投資商鋪的占27%，選擇居住的占19%。以上數(shù)據(jù)說明，73%的被訪者到婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場是從事商業(yè)活動，說明此區(qū)域位置的商業(yè)，被廣大客戶所接受，成為某地商業(yè)置業(yè)的主要區(qū)域，未來發(fā)展前景廣闊，對此項目的商業(yè)價值有較大的挖掘空間。商業(yè)物業(yè)類型定位準確，商機無限。4、對購買住宅意向人群的調(diào)研分析分析：從上圖可以看出，被訪者中有購買住宅意向人群中，本地生意人占了總數(shù)的43%，為絕對的大多數(shù)，服務人員占了23%，縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關人員和外出工作人員各占了12%和11%。以上數(shù)據(jù)說明，選擇在婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場購買住宅的基本上為與商業(yè)有關的人員，主要是從事商業(yè)經(jīng)營人員，同時也會有部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城工作人員和機關人員，這就決定了本項目的住宅定位為中、低檔產(chǎn)品，不能做成高檔住宅，住宅以經(jīng)濟實用和總價較低的產(chǎn)品為主5、對購買商鋪意向人群的調(diào)研分析分析：從上圖可以看出，被訪者中有購買商鋪意向人群中，本地生意人占了總數(shù)的55%，為絕對的大多數(shù)，服務人員占了24%，外出工作人員各占了17%，縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關人員占了2%。以上數(shù)據(jù)說明，選擇在婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場購買商鋪的基本上為本地生意人、服務行業(yè)人員以及進城工作人員，主要是從事商業(yè)經(jīng)營人員，說明某地的生意人和進城人員都比較看好本項目的商業(yè)，對項目的商業(yè)情有獨衷，對未來發(fā)展前景比較樂觀，對自己的投資目的比較明確，對項目自身商業(yè)價值認識清楚，投資決心較強。6、對在婺城新區(qū)建設農(nóng)貿(mào)市場，購買商鋪主要考慮因素的調(diào)研分析分析：從上圖可以看出，對在婺城新區(qū)建設農(nóng)貿(mào)市場，購買商鋪主要考慮因素的調(diào)研分析中，考慮因素最多的為自己經(jīng)營生意，占到了44%，考慮到項目自身升值空間比較大的占了30%，認為項目能夠增值，可以作為養(yǎng)老保障的占了16%，租金高占10%，說明本項目的商業(yè)為廣大意向客戶所期待，成為其投資的重點，各關注因素均比較理性。7、對在婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場購買商鋪，希望類型調(diào)研分析分析：從上圖可以看出，對在婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場購買商鋪，希望類型調(diào)研顯示，選擇雙層商鋪，一層做商鋪，二層做住宅的占了總數(shù)的60%，選擇三層商鋪的占了14%，單層商鋪合計為23%，選擇四層商鋪的僅為3%。以上數(shù)據(jù)說明，某地大部分客戶鐘情于雙層商鋪（一層做商鋪，二層做住宅），因此建議在做商鋪規(guī)劃設計時，應該考慮多做一些雙層商鋪，同時為最大程度的規(guī)避商業(yè)風險，也可適當考慮在部分位置比較偏僻、商業(yè)成活比較小的位置考慮建設成單層商鋪，為項目實現(xiàn)短期銷售目的做支撐，同時，為實現(xiàn)項目經(jīng)濟效益最大化，可在位置比較好、銷售效果比較高的位置適當建設三層商業(yè)，為項目自己提供復合性的產(chǎn)品并滿足不同消費者的需求提供支撐。8、對在婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場購買商鋪的進深和開間的需求分析分析：從上圖可以看出，在對在婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場購買商鋪的進深和開間的調(diào)研中，選擇3.6米ⅹ10米占37%，選擇3.2米ⅹ8米的占35%，選擇3米ⅹ6米占11%，選擇3.9米ⅹ12米占12%，選擇4.2米ⅹ15米占5%。以上數(shù)據(jù)說明，某地大部分客戶鐘情于3.6米ⅹ10米和3.2米ⅹ8米商鋪開間和進深，建議在做設計時候給予足夠的重視，并將此信息最大可能的容入產(chǎn)品設計中，為銷售提供適應市場的產(chǎn)品，實現(xiàn)銷售的最短時間以最高的價格銷售。9、對在婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場購買商鋪的意向需求面積的調(diào)研分析分析：從上圖可以看出，在對在婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場購買商鋪面積的調(diào)研中，選擇雙層商鋪60-100㎡占25%，選擇單層商鋪30-60㎡的占23%，選擇雙層商鋪60㎡內(nèi)占20%，選擇120㎡以上的占11%。以上數(shù)據(jù)說明，某地大部分客戶更愿意接受雙層商鋪的面積為60-120㎡，占總數(shù)的36%，建議在做設計時候給予足夠的重視，并將此信息最大可能的容入產(chǎn)品設計中，為銷售提供適應市場的產(chǎn)品，實現(xiàn)銷售的最短時間以最高的價格銷售。10、對在婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場接受商鋪單價的調(diào)研分析4500-5500元5500-6000元6500-7500元7500元以上

分析：從上圖可以看出，在對在婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場接受商鋪單價的調(diào)研中，選擇商鋪4500-5500元/㎡占59%，選擇商鋪5500-6500元/㎡的占30%，選擇商鋪6500-7500元/㎡占7%，選擇7500元/㎡以上的占4%。以上數(shù)據(jù)說明，某地大部分客戶更接受商鋪的價格為4500-5500元/㎡，從調(diào)研的結(jié)果來看，某地人普遍對商鋪的價格過分估計較低。一方面說明，某地的經(jīng)濟水平較低，對商鋪的經(jīng)濟承受能力有限。另一方面也說明某地人對商鋪的投資價值估計較低，思想觀念仍然相對滯后。4500-5500元/㎡的范疇也比較高，從另一個側(cè)面反映了客戶更為理性的研判商業(yè)的升值空間，說明本案的商業(yè)價格空間仍有較好的前景可以挖掘。11、對在婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場接受商鋪總房款的調(diào)研分析分析：從上圖可以看出，在對在婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場接受商鋪總價的調(diào)研中，選擇商鋪總價在35-40萬元的占48%，選擇商鋪總價在40-500萬元的占38%，選擇商鋪總價在50-60萬元的占12%，選擇60-70萬元的占2%。以上數(shù)據(jù)說明，大客戶對商鋪的總價接受范圍與單價的接受基本相符。35萬-40萬 40萬-50萬 50萬-60萬 60萬-70萬12、對在婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場是否需要建設商場的調(diào)研分析分析：從上圖可以看出，在對在婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場是否需要建設商場的調(diào)研中，選擇可以適當建設一些的占了總數(shù)的44%，選擇需要建設的占了總數(shù)的32%，選擇不需要建設的占了18%，可以多建設一些的占了6%。以上數(shù)據(jù)說明，在本案適當建設一些大型商場是可行的，但要求面積不易過大，商場應該控制在三層，總建筑面積盡量不要超過1000㎡。并盡量后期采取直接銷售的形式去化本產(chǎn)品，一方面能夠為開發(fā)商實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化，另一方面也可以迅速回籠資金，并有利的促進商鋪的銷售。13、對在婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場住宅需求類型的調(diào)研分析分析：從上圖可以看出，在對在婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場住宅需求類型的調(diào)研中，大部分客戶選擇多層住宅，占到總數(shù)的59%，選擇小高層住宅的占了16%，選擇高層住宅的占了7%，選擇商住聯(lián)體的占18%。以上數(shù)據(jù)說明，在某地廣大消費者仍然愿意選擇多層住宅，對小高層和高層住宅存在一定的抗性，對于本案一個“短、平、快”的項目，開發(fā)高層住宅的物業(yè)風險較高，建議開發(fā)商給予此市場方面的反饋給予重視，并恰當考慮住宅的類型，以便實現(xiàn)項目的有效銷售和快速回籠資金的目的。14、對如果選擇高層住宅意向樓層的調(diào)研分析分析：從上圖可以看出，在對如果選擇高層住宅意向樓層的調(diào)研中，選擇1-6層住宅的占了72%，選擇高層住宅6-10層的占了20%。以上數(shù)據(jù)說明，某地大部分客戶與選擇多層住宅一樣，對如果選擇高層仍然愿意選擇低樓層的住宅，選擇1-10層的客戶占了被訪問客戶的92%，這從另一個側(cè)面應證了在某地廣大消費者仍然愿意選擇多層住宅，對小高層和高層住宅存在一定的抗性，對于本案一個“短、平、快”的項目，開發(fā)高層住宅的物業(yè)風險較高，因此再次建議開發(fā)商給予此市場方面的反饋給予重視，并恰當考慮住宅的類型，以便實現(xiàn)項目的有效銷售和快速回籠資金的目的。15、對在婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場小戶型需求住宅面積的調(diào)研分析40-50方50-60方60-70方70-80方

分析：從上圖可以看出，在對在婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場購買住宅面積的調(diào)研中，住宅面積50-60㎡的占70%，選擇住宅面積40-50㎡占19%，選擇住宅面積60-70㎡內(nèi)占10%。以上數(shù)據(jù)說明，大部分客戶更愿意接受面積為50-60㎡的住宅，占總數(shù)的70%，建議在做設計時候給予足夠的重視，并將此信息最大可能的容入產(chǎn)品設計中，為銷售提供適應市場的產(chǎn)品，實現(xiàn)銷售的最短時間以高的價格銷售。16、對在婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場接受住宅單價的的調(diào)研分析2500-2800元2800-3000元3000-3200元3200以上

分析：從上圖可以看出，在對在住宅單價婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場接受住宅單價的調(diào)研中，選擇住宅2500-2800元/㎡占19%，選擇2800-3000元/㎡的占38%，選擇3000-3200元/㎡占25%，選擇3200元/㎡以上的占19%。以上數(shù)據(jù)說明，大部分客戶更接受價格為2800-3000元/㎡，從調(diào)研的結(jié)果來看，普遍對商鋪的價格過分估計較低。再次說明，各鎮(zhèn)經(jīng)濟水平較低，經(jīng)濟承受能力有限，住房消費還沒有最大的釋放和引爆。2800-3200元/㎡的范疇也比較高，從另一個側(cè)面反映了客戶對住宅價格必將提升的認同。17、對在婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場接受住宅總房款的的調(diào)研分析分析：從上圖可以看出，在對在婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場接受住宅總價的調(diào)研中，選擇總價在20萬元以內(nèi)的占50%，選擇總價在20-28萬元的占33%，選擇總價在28-35萬元的占16%，選擇35萬元以上的占1%。以上數(shù)據(jù)說明，客戶對住宅的總價接受范圍與單價的接受基本相符。18、對是否愿意同時購買商鋪和住宅的調(diào)研分析分析：從上圖可以看出，在對是否愿意同時購買商鋪和住宅的調(diào)研中，選擇可以考慮同時購買，但要以商鋪為主的占了41%，選擇愿意同時購買的占了了32%，選擇不愿意同時購買的占了20%，選擇可以同時購買，但以住宅為主的占了了7%。從調(diào)研的數(shù)據(jù)分析，大部分客戶愿意同時擁有住宅和商鋪兩種物業(yè)，但要以商鋪為主。說明本案的商業(yè)價值較大，為廣大客戶普遍認可。20、對被訪者的家庭年收入的調(diào)研分析1-3萬元3-6萬元6-9萬元9萬元以上

分析：從上圖可以看出，在對被訪者的家庭年收入的調(diào)研中，家庭年收入在3-6萬的客戶為47%，1-3萬的占了43%。說明，各鎮(zhèn)家庭年收入在1-5萬范圍內(nèi)，因此，在做產(chǎn)品規(guī)劃以及后期的定價策略亦或者推廣主題選擇時應該給予良好的掌握和利用，實現(xiàn)項目的良好銷售業(yè)績。小小 結(jié)結(jié)綜上所述，在對西部消費者進行研究中，我們可以發(fā)現(xiàn)：選擇在婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場購買住宅的基本上為與商業(yè)有關的人員，主要是從事商業(yè)經(jīng)營人員，同時也會有部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城工作人員和機關人員；選擇在婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場購買商鋪的基本上為本地生意人、服務行業(yè)人員以及進城工作人員，主要是從事商業(yè)經(jīng)營人員；某地大部分客戶鐘情于雙層商鋪（一層做商鋪，二層做住宅），面積為60-120㎡、價格為4000-6000元/㎡；在某地廣大消費者仍然愿意選擇多層住宅，對小高層和高層住宅認識度不夠，居住樓層在1-10層、面積為50-80㎡之間、總價在20-28萬元的住宅。同時，說明西部人對本案的商業(yè)都比較看好本項目的商業(yè)，對項目的商業(yè)情有獨衷，對未來發(fā)展前景比較樂觀，對自己的投資目的比較明確，對項目自身商業(yè)價值認識清楚，投資決心較強。本項目大有可為，贏利空間亦豐厚。2）各農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營戶調(diào)查一級區(qū)域地點樣本量購買意向商鋪住宅農(nóng)貿(mào)市場鋪位租用經(jīng)營1白龍橋13高45%10%50%60%2湯溪12高30%20%35%15%3蔣堂9中35%23%25%17%4羅埠10中20%25%22%15%5洋埠11中20%17%21%12%6蘭溪23高19%35%15%9%二級區(qū)域///1金華江南11中15%12%12%7%2金華江北25低9%7%11%5%3）各農(nóng)貿(mào)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)市場概況：傳統(tǒng)型農(nóng)貿(mào)市場，由大棚攤位和大棚的門市組成整個經(jīng)營區(qū)域。大棚攤位主營蔬菜、禽蛋、肉類、水產(chǎn)、水果；圍合大棚的門市主營副食、日雜、糧油等。分析：白龍橋農(nóng)貿(mào)市場作為白龍橋區(qū)域的重要的農(nóng)產(chǎn)品零售市場，輻射半徑較大，周邊社區(qū)的原住戶、流動住戶、工廠區(qū)都是該農(nóng)貿(mào)市場的有力支撐力量。綜觀該區(qū)域市場狀況，周邊分布的農(nóng)貿(mào)市場只有1個，因此沒有排他性，就近區(qū)域客戶是其市場的主要動力源。市場位置白龍橋規(guī)模體量2150㎡市場租金及攤位劃分情況管理費用含在租金里消費群體白龍橋鎮(zhèn)、工業(yè)園區(qū)、流動住戶蔬菜攤位面積尺度1.6m*1.2m=1.92㎡租金價格240—300元/個面積權(quán)重50.76%肉類攤位面積尺度2m*1.6m=3.2㎡租金價格400—450元/個面積權(quán)重15.55%水產(chǎn)攤位面積尺度4m*1.5m=6㎡租金價格700—800元/個面積權(quán)重3.38%門市面積尺度3.5m*3m=10.5㎡租金價格700—1000元/個面積權(quán)重30.31%3.5m*2m=7㎡備注市場攤位以投標拍賣為主：最高拍范圍在8萬--11.5萬中低：1萬—8萬（注：面積尺度不含公攤，公灘率約50%，所有面積均攤位臺面面積。由于禽蛋、豆制品和蔬菜攤位規(guī)格，租金相同，且禽蛋、豆制品所占比重較小，計入蔬菜攤位中）分析:農(nóng)貿(mào)市場作為海椒市、蓮桂路的承載農(nóng)貿(mào)市場是區(qū)域繁榮度人流量很大的消費交易區(qū)域，輻射半徑及外延較大。該市場出入口相分離，很好地實現(xiàn)了消費動線的引導。同時值得借鑒的是該市場的肉類攤位將掛架與攤位結(jié)合，實現(xiàn)了空間的最大利用率。市場概況：整合了傳統(tǒng)模式的農(nóng)貿(mào)市場。主營蔬菜、肉類、水果；門市主營副食、日雜、糧油、面食等。該市場作為城北大型綜合性菜市，擔負著整個區(qū)域的日常必須生活產(chǎn)品的消費。市場位置江北蘭西門市場規(guī)模體量15730㎡市場租金及攤位劃分情況管理費用10—20元/個消費群體城北區(qū)域小區(qū)住戶、各酒樓及單位蔬菜攤位面積尺度2m*1.5m=3㎡租金價格500—850元/個面積權(quán)重45.25%肉類攤位面積尺度2m*0.7m=1.4㎡租金價格1100—1500元/個面積權(quán)重25.36%水產(chǎn)攤位面積尺度3.5m*1.5m=5.25㎡租金價格1500—2700元/個面積權(quán)重4.21%水果攤位面積尺度3m*3m=9㎡租金價格800—1200元/個面積權(quán)重6.12%2m*3m=6㎡門市面積尺度3.5m*2m=7㎡租金價格600—1200元/個面積權(quán)重19.06%4m*3m=12㎡（注：面積尺度不含公攤，公灘率約50%，所有面積均攤位臺面面積。）分析：該市場由于位置地段商業(yè)氛圍及市場內(nèi)的整體布局等諸多因素制約，造成該市場的攤位及門市空置率比重相對于區(qū)域市場較高，在綜觀多重因素的認知上該市場存在著一定程度的硬傷，但其相對低位的產(chǎn)品價格也是其存活的基石。市場位置江南高畈市場規(guī)模體量2750㎡市場租金及攤位劃分情況管理費用含在租金內(nèi)消費群體區(qū)域住戶蔬菜攤位面積尺度2.1m*0.7m=1.47㎡租金價格400元/個面積權(quán)重53.53%肉類攤位面積尺度1.8m*1m=1.8㎡租金價格700元/個面積權(quán)重21.11%水產(chǎn)攤位面積尺度3.5m*1.5m=5.25㎡租金價格800—950元/個面積權(quán)重2.82%水果攤位面積尺度2.4m*1m=2.4㎡租金價格700元/個面積權(quán)重4.75%門市面積尺度3m*3m=9㎡租金價格1000—1200元/個面積權(quán)重17.79%3m*2m=6㎡（注：面積尺度不含公攤，公灘率約50%，所有面積均攤位臺面面積。）2、綜合社區(qū)各子系統(tǒng)相互影響的程度被作用系統(tǒng)購物餐飲其他文化辦公旅館公寓支持康樂服務業(yè)系統(tǒng)購物\強強中中中強－中餐飲康樂強\中中中中強－中其他服務業(yè)中中\(zhòng)中－弱中中弱文化強－中強－中弱\強－中中－弱弱辦公強－中強中中\(zhòng)強－中中－弱旅館強強中－弱中－弱弱\弱公寓強強強－中強－中弱弱\停車場強強弱中弱弱強關于項目各模塊產(chǎn)品的競爭策略及核心賣點設定1、住宅模塊競爭策略思考點如何通過住宅產(chǎn)品的合理優(yōu)化設計、使得其產(chǎn)品價值獲得進一步的市場認同；如何將住宅產(chǎn)品與小區(qū)其他模塊有機的結(jié)合在一個統(tǒng)一的氛圍及居住文化中；競爭策略戶型設計的高創(chuàng)新度，對區(qū)域房地產(chǎn)市場進行有力的訴教及競爭超越對房型面積的精確控制，通過總價控制設置理想的購買門檻2、商業(yè)模塊競爭策略思考點在地段位置不具備比較優(yōu)勢的前提下，應以怎樣的市場細分市場作為本項目商業(yè)類產(chǎn)品的針對在理論利潤與可實現(xiàn)利潤間，應以何種戰(zhàn)略眼光來進行取舍，同時獲得最佳的商住互動模式競爭策略本模塊產(chǎn)品不能作為本項目整體運作的競爭要素主體、由于較易形成開發(fā)商的資金沉淀，因此應考慮合理得控制規(guī)劃面積，并在部分優(yōu)勢位置加強規(guī)劃對商業(yè)價值的提升作用不以商業(yè)體量的規(guī)?；驑I(yè)態(tài)作為此模塊的競爭要素、通過“精”“靈”“優(yōu)”的品質(zhì)獲得單位尺度最大的利潤產(chǎn)出。第四部分項目綜合分析項目規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標總用地面積：23476.7平方米地上總建筑面積：42000平方米中其：商業(yè)面積：17100平方米商務酒店面積：6900平方米商辦住面積：6500平方米農(nóng)貿(mào)市場面積：11000平方米容積率：1.8建筑密度：51.5%綠地率：25%項目周邊布置圖作為大金華建設的一翼婺城新區(qū)，經(jīng)過了五年多的規(guī)劃和建設，工業(yè)有了一定的基礎，產(chǎn)業(yè)工人不斷增加；新城區(qū)建設框架已成雛形，隨著新河彎、常青新城、藍彎國際、陽光香榭、奧林匹克花園等小區(qū)的交付使用，生活服務中心的建設將有效彌補其商業(yè)淡薄，并有效地解決業(yè)主們的日常生活所需，將會推動新區(qū)的商業(yè)集聚和發(fā)展，促進沿街的社區(qū)商業(yè)快速形成，同時也加快向新城商業(yè)中心靠攏，推動新區(qū)商業(yè)發(fā)展與和諧社會建設有其深遠的意義；其次是有效提高新區(qū)小區(qū)的入住率，新城人氣聚集，產(chǎn)業(yè)藍領的租房（買房）入住，有效達到就業(yè)、人居、生活和諧互補。背背 景景鄰里中心，是來自于新加坡的“舶來品”，它集合了諸多的生活服務設施于一體，與業(yè)主會所這一社區(qū)商業(yè)相比，從1圖（示意）運作到經(jīng)營都占有十足的優(yōu)勢，是現(xiàn)代人居生活配套產(chǎn)物，在中國蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)最先引入，她基本業(yè)態(tài)構(gòu)成為：星級菜場(包括蔬果類、海鮮類、家禽類、熟食類、肉類等)、小商品、商務酒店、小吃餐飲、健身休閑中心、金融服務中心、電信移動服務中心、大藥房、電子閱覽室等；保留一定的場2圖（示意）所，定期舉行一些有意義的藍領交流活動。江蘇農(nóng)貿(mào)市場超市化發(fā)展歷程地點——從室外到室內(nèi)的遷徙；形態(tài)——從簡陋到精致的蛻變；經(jīng)營管理者——從街道辦事處到民營企業(yè)的交接。示意圖是目前蘇州工業(yè)園區(qū)實施的一些鄰里中心圖片：

鄰里中心玲瓏大廈 鄰里中心湖東大廈鄰里中心翰林大廈 鄰里中心沁苑大廈項目定位策略1、項目SWOT分析項目優(yōu)勢分析（1）、地段優(yōu)勢：本案位于婺城新城核心地段，處于新區(qū)配套社區(qū)商業(yè)，周邊六大居民居住小區(qū)、工業(yè)園區(qū)、學區(qū)，同時周邊有已經(jīng)平整準備待建的新興居住小區(qū)聚集群，未來此區(qū)域周邊商業(yè)生活氣氛濃厚。（2）、規(guī)模優(yōu)勢：市場總建商業(yè)面積約42000㎡，規(guī)模宏大，在區(qū)域首屈一指，在吸引人流方面具有很強的吸力，容易形成商業(yè)聚集效應。（3）、規(guī)劃優(yōu)勢：本案在商業(yè)規(guī)劃上具有一定優(yōu)勢，遵循商業(yè)的基本規(guī)律，最大限度地挖掘本案的商業(yè)價值，吸引及引導人流，聚集人氣。（4）、交通優(yōu)勢：項目臨近賓虹路，虹戴公路即將通車，連通西部重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)，商業(yè)輻射區(qū)域更廣。（5）前景優(yōu)勢：本案代表了金華農(nóng)貿(mào)市場發(fā)展的新方向，是婺城新城農(nóng)貿(mào)市場唯一的室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場，制高點唯一性表現(xiàn)明顯，未來前景優(yōu)勢很明顯。項目劣勢分析（1）、項目位于婺城新城，是金華連接西部的杻帶，目前商業(yè)氛圍人流量還處在培育發(fā)展展望階段，目前商業(yè)價值還基本停留在初始值階段。（2）、市場的繁榮需要時間、周邊成熟的配套及穩(wěn)定消費群體蘊育需要人流支撐，目前本案以上條件尚不具備。要形成商圈需一定時間。（3）、本案商業(yè)體量對于區(qū)域板塊現(xiàn)狀來說相對較大，在目前情況下要迅速去化有一定的難度。（4）、本案在規(guī)劃農(nóng)貿(mào)市場的攤位上，由于整體標準層較為不規(guī)整，對劃分攤位形成一定程度的制約。1.3、項目機會點分析（1）、時機好：目前婺城新城還未形成一個標準示范性的室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場，且周邊商販多分散經(jīng)營，已有農(nóng)貿(mào)市場業(yè)種較為單一輻射半徑較小。因此本案作為婺城新城商圈的一個大型、經(jīng)營品種齊全的商業(yè)物業(yè)，正好填補了這一市場空白。（2）、政府支持：在金華規(guī)模化、標準經(jīng)營管理性的農(nóng)貿(mào)市場是政府“菜籃子”工程的主要扶持對象。從總體上看，本案具備了政策優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢、定位優(yōu)勢、市場優(yōu)勢等諸多優(yōu)勢，在具體的營銷策略方面政府支持將起到不可替代的作用。（3）消費支撐：白龍橋、工業(yè)園業(yè)近7萬多人的消費量，周邊小區(qū)及即將建設的小區(qū)聚集群落，都將成為本案的有效支撐力量，一旦需求激發(fā)，商業(yè)市場價值潛力無限。1.4、項目威脅點分析（1）、建設期影響：鑒于農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營的特殊性，本案目前還沒有進行開工，但農(nóng)貿(mào)市場的建成還需要一定時間，將對本案的推廣銷售帶來一定的影響。（2）、競爭威脅：目前本案的競爭對手為同片區(qū)的“商貿(mào)廣場”、及白龍橋農(nóng)貿(mào)市場，市場放量較大，市場競爭激烈，從而導致潛在客源分流。（3）、交通尚未形成：公交車班次較少、通往各鎮(zhèn)的公交車路線不通過婺城新城，是直接進入白龍橋，本項目不力于與各鎮(zhèn)進行直接連通。對策（1）、突出本案市場的地理位置，結(jié)合本案婺城新城的商業(yè)生活配套及西部唯一的標準化室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場，以婺城新城“黃金商圈的商業(yè)制高點”來提升市場的商業(yè)價值，進行良好的前景描述與未來發(fā)展預期的闡述；（2）、突出市場的規(guī)模環(huán)境，準確定位市場的經(jīng)營品種、經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營規(guī)模，提出全新的經(jīng)營理念；（3）、突出市場的區(qū)位與交通優(yōu)勢，以“賓虹路、虹戴路”定義市場的交通環(huán)境；（4）、在工商、稅收等方面盡可能多的爭取政府更多的支持，爭取讓政府以公告形式書面發(fā)布對市場的支持；（5）、突出本案政企共建的公益優(yōu)勢，利用政府的影響力來拱托出本案良好的形象：（6）、合理的業(yè)態(tài)定位和經(jīng)營分區(qū)規(guī)劃；（7）、制訂無理由退鋪，1—20年代租代管的銷售策略性傳播效應，消除客戶的遺留投資自營心理障礙。（8）、制訂能確保市場興旺、持續(xù)經(jīng)營的市場經(jīng)營措施。（9）、突出農(nóng)貿(mào)市場菜品的新鮮、種類的多元、經(jīng)營的特色及核心競爭價值，為客戶樹立與周邊超級大賣場競爭的信心?？蛻舳ㄎ唬?）、客戶定位l公務員事業(yè)單位教育系統(tǒng)從業(yè)者企業(yè)主市場商戶

他們是這樣一群人：1、他們有知識、有穩(wěn)定的職業(yè)固定的收入，并且高于一般人群。2、他們有自己的實體，有部分盈余的資金尋求投資渠道。3、他們是精打細算的人，算出來的結(jié)果是，租不如買。4、以上這些人的年齡在35歲-55歲之間。外來人員5、在外地創(chuàng)業(yè)或工作的本縣部分投資人群一、單身公寓的市場需求如下的一些群體是單身公寓項目的目標客戶群：單身貴族：單身公寓不必花太大的精力去打理它。新婚夫婦：不想太貴，買得起就行；不想太大，住得下就行；不想太豪華，精致舒服就行。不愿住酒店的外來客商：住酒店，不劃算，更不方便，酒店式小戶型公寓最理想，住起方便，轉(zhuǎn)手容易。小型公司買來辦公用：新興創(chuàng)業(yè)企業(yè)，人員不多，空間也無需太大，小戶型，成本不高，環(huán)境不差，關鍵是辦公居住兩相宜。買來投資出租的：單身公寓總價低、首付低、月供少，投資成本也就低；投資回報率高，增值潛力大，風險小，收益還穩(wěn)定。在附近租房子的一些人：單身公寓，低月供，價格同租房差不多，但住完了，房子別人的；自己買房，住完了，房子還是自己的。附近上班族，將此作為第二居所或臨時居所：上下班回家，難以忍受擁擠的交通，而且因行業(yè)關系，加班是常事，所以一套就近的居所，還可贏得更多的休息時間。老年人：年紀大了，想換個清凈的環(huán)境，也不想子女麻煩，環(huán)境好點，方便點就行，要不了多大。單身公寓面臨升級換代在戶型設計方面，目前很多單身公寓產(chǎn)品的居室廚衛(wèi)同在一條直線上，形成一個狹長的空間，房間的日照、通風、景觀都不是很好。而且由于墻體多、公攤多，單身公寓的室內(nèi)實用面積過小。顯然，單身公寓要提高使用率，在設計方面需要創(chuàng)新。45平方米到80平方米的戶型比前面一些產(chǎn)品更趨合理，起居室、廚、衛(wèi)相對獨立，戶型雖然不大，但功能齊全，不是硬性切割、修補的戶型。說到底，單身公寓的設計要點在于突破一個“小”字，不能讓人在有限的空間里感到生活不便，所謂“麻雀雖小，五臟俱全”。此外，單身公寓的設計應體現(xiàn)居者的個性化。對年輕的居住者來說，起居和臥室應由居住者自由組合，擁有一定的靈活空間又緊湊經(jīng)濟的戶型設計，應是單身公寓發(fā)展的方向。第五部分項目產(chǎn)品定位建議三、項目核心定位1、功能定位婺城農(nóng)貿(mào)大廣場——咱老百姓自己的一站式農(nóng)資購物城老百姓的——純樸的民風，通俗的語言，一下子拉近與老百姓的距離感一站式——集農(nóng)資購物、餐飲、服裝、居住為一體新婺城農(nóng)貿(mào)廣場——體現(xiàn)商貿(mào)市場的綜合、大氣1、業(yè)態(tài)建議1、商務型酒店2、農(nóng)副產(chǎn)品3、熱炒現(xiàn)賣、4、五金雜品5、服裝百貨6、水果鹵菜雞鴨魚肉、蔬菜瓜果 7、生面蛋糕8、美容、桑拿、理發(fā)9、餐館、小吃店10、修理11、二線品牌連銷店12、中型超市、13、銀行14、診所15、網(wǎng)吧電玩等傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場 綜合農(nóng)貿(mào)市場一、商業(yè)物業(yè)特征分析由于綜合性物業(yè)中不同的業(yè)態(tài)形式有不同的布局特點，因此本節(jié)中按照銀行、餐飲業(yè)、休閑娛樂、連鎖超市這幾種業(yè)態(tài)分別闡述其特征。1、銀行在區(qū)域和世界經(jīng)濟一體化進程中，生產(chǎn)、辦公和服務顯示出地域分散化的趨勢。金融業(yè)運作的全球一體化，標志著金融、證券、資本運作機構(gòu)和智能的一體化，管理和控制著在地域上分散的生產(chǎn)系統(tǒng)和經(jīng)濟活動。因而，市場經(jīng)濟中不斷繁衍的多樣化非銀行的金融服務行業(yè)和專業(yè)化的銀行，并與商務辦公設施一起承擔著管理與控制功能。銀行作為一個傳統(tǒng)金融行業(yè)，對于人氣、地理位置的要求也比較高，特別強調(diào)由商氣的集聚而引起的人流的涌入，以及居住區(qū)之間合適的距離，從而保證其營業(yè)額的收入；同時出于形象及人流出入的方便，銀行的位置多選擇在裙房的1、2層置業(yè)。本項目周邊的銀行多集中在步行街商圈內(nèi)。主要銀行有：工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設銀行、交通銀行、中國銀行、商業(yè)銀行、華廈銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行等。、餐飲業(yè)餐飲業(yè)作為一個服務行業(yè)，生存力較強，對于人氣、地理位置的