房地產(chǎn)中介如何打造企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力

.不悔夢(mèng)歸處，只恨太匆匆。.有些人錯(cuò)過了，永遠(yuǎn)無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠(yuǎn)都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛！.每一個(gè)人都有青春，每一個(gè)青春都有一個(gè)故事，每個(gè)故事都有一個(gè)遺憾，每個(gè)遺憾都有它的青春美。.方茴說：“可能人總有點(diǎn)什么事，是想忘也忘不了的?！?方茴說：“那時(shí)候我們不說愛，愛是多么遙遠(yuǎn)、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因?yàn)橄嘁娭荒茏屓嗽诂F(xiàn)實(shí)面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。房地產(chǎn)中介如何打造企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力?歷史上三次房產(chǎn)大泡沫無數(shù)投資者瞬間一貧如洗?虛高說明泡沫的存在新政之后房?jī)r(jià)肯定會(huì)降下來?新政策不再玩“太極”樓市可能會(huì)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”?從房?jī)r(jià)到公共產(chǎn)品供給如何看第三次改革大爭(zhēng)論?停止供地別墅喊漲?“福布斯級(jí)”豪宅顯赫上市?自住型豪宅買家：大戶型豪宅即將面臨漲價(jià)嗎?2005年，中國(guó)政府出臺(tái)了很多房地產(chǎn)交易宏觀調(diào)控政策，其力度之大，次數(shù)之頻繁，被人們形象地稱作“組合拳”。宏觀調(diào)控很大程度的影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易。地產(chǎn)開發(fā)商、消費(fèi)者、政府機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)中介業(yè)都陷入了觀望情緒之中。其中，受影響最大的要數(shù)二級(jí)市場(chǎng)的中介企業(yè)，北京地區(qū)6月份二手房交易量下降了40%左右，甚至直接導(dǎo)致了一些小中介的關(guān)門出局。另一方面，管理規(guī)范的境外中介機(jī)構(gòu)卻沒有停止過在中國(guó)的擴(kuò)張腳步，那么，面臨內(nèi)憂外患的新市場(chǎng)形式，中國(guó)的房地產(chǎn)中介企業(yè)應(yīng)如何走出困局，又該如何面對(duì)下一波更為激烈的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)呢？這里筆者針對(duì)中介市場(chǎng)的現(xiàn)狀，對(duì)國(guó)內(nèi)的中介機(jī)構(gòu)如何打造企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，如何以創(chuàng)新的觀念應(yīng)對(duì)萬變的市場(chǎng)進(jìn)行一些簡(jiǎn)單的分析與探討，以期引發(fā)自己及同行對(duì)中介行業(yè)發(fā)展的思考。地產(chǎn)中介的主營(yíng)業(yè)務(wù)包括一手策劃代理和二手房租售。這里二手房中介企業(yè)是本篇探討的重點(diǎn)。房產(chǎn)中介公司發(fā)展的關(guān)鍵，集中在制度、管理、人才三大因素上。而這三大因素主要是通過企業(yè)的市場(chǎng)定位、業(yè)務(wù)模式、利益分配、管理和培訓(xùn)幾個(gè)方面綜合體現(xiàn)的，因此，本土中介企業(yè)要想在國(guó)際化的市場(chǎng)下發(fā)展，應(yīng)該從以下幾個(gè)方面深入研究與建設(shè)，打造自己生存的競(jìng)爭(zhēng)力。、制定品牌發(fā)展戰(zhàn)略1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡(jiǎn)樸而自然。.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。.不悔夢(mèng)歸處，只恨太匆匆。.有些人錯(cuò)過了，永遠(yuǎn)無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠(yuǎn)都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛！.每一個(gè)人都有青春，每一個(gè)青春都有一個(gè)故事，每個(gè)故事都有一個(gè)遺憾，每個(gè)遺憾都有它的青春美。.方茴說：“可能人總有點(diǎn)什么事，是想忘也忘不了的?！?方茴說：“那時(shí)候我們不說愛，愛是多么遙遠(yuǎn)、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因?yàn)橄嘁娭荒茏屓嗽诂F(xiàn)實(shí)面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。房地產(chǎn)中介企業(yè)一方面面臨的是巨大的市場(chǎng)潛力，另一方面是群狼分食的激烈競(jìng)爭(zhēng)。而新一輪的競(jìng)爭(zhēng)不再是本土企業(yè)之間比拼店面多寡，房源多寡的時(shí)代，而是真正進(jìn)入一個(gè)品牌的競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。一方面國(guó)外的公司非常重視品牌效應(yīng)。另一方面，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)法規(guī)及行業(yè)管理也在逐步趨向完善，企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本也在加大。小的中介公司若沒有資金與品牌作支撐，資源潰乏，業(yè)務(wù)品種單一，抗風(fēng)險(xiǎn)能力太小，也將難以為繼。例如今年七部委出臺(tái)的穩(wěn)定房?jī)r(jià)的系列措施，對(duì)房地產(chǎn)買賣業(yè)務(wù)影響非常大，更是改變了小中介“空身套白狼”的賺錢方法，一些單靠買賣吞吐業(yè)務(wù)為主的單門單店，不是被套牢，就是經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?nèi)氩豢`出，紛紛面臨倒閉。而一些大的品牌公司，一是靠其雄厚的資本及大量的客戶資源的累積，二是靠買賣以外的業(yè)務(wù)例如房屋租賃業(yè)務(wù)的扶持，對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控帶來的市場(chǎng)風(fēng)向的轉(zhuǎn)變有著較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，因此可以繼續(xù)得以發(fā)展。從以上分析可以看到，未來房地產(chǎn)中介要想在行業(yè)里繼續(xù)生存發(fā)展，唯有以品牌建設(shè)為理念，朝向規(guī)范化、規(guī)?；⑵放苹l(fā)展才是立身之本。、針對(duì)企業(yè)自身狀況，合理定位商業(yè)模式從根本上說，房地產(chǎn)中介行業(yè)是一個(gè)市場(chǎng)導(dǎo)向型的產(chǎn)業(yè)，其核心競(jìng)爭(zhēng)力更多表現(xiàn)為對(duì)市場(chǎng)需求及其變動(dòng)的適應(yīng)力。企業(yè)的商業(yè)模式，也是企業(yè)取得成功的重要因素。因?yàn)椴煌哪Ｊ接螒蛞?guī)則不同，模式本身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)也不同。隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，要求中介企業(yè)模式必須踉著市場(chǎng)需求及自身能力不斷進(jìn)行演進(jìn)，才能不斷增加自己的競(jìng)爭(zhēng)力。例如，前面提到的七部委新政給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的突變，就需要企業(yè)有足夠的適應(yīng)能力，比如加強(qiáng)租賃業(yè)務(wù)的份額，減少店面盲目擴(kuò)張等。目前市場(chǎng)上共有三種中介企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式比較普遍：（一）直營(yíng)連鎖模式.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡(jiǎn)樸而自然。.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。.不悔夢(mèng)歸處，只恨太匆匆。.有些人錯(cuò)過了，永遠(yuǎn)無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠(yuǎn)都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛！.每一個(gè)人都有青春，每一個(gè)青春都有一個(gè)故事，每個(gè)故事都有一個(gè)遺憾，每個(gè)遺憾都有它的青春美。.方茴說：“可能人總有點(diǎn)什么事，是想忘也忘不了的?！?方茴說：“那時(shí)候我們不說愛，愛是多么遙遠(yuǎn)、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因?yàn)橄嘁娭荒茏屓嗽诂F(xiàn)實(shí)面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話。”.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。直營(yíng)連鎖模式是指在中介企業(yè)中，所有的連鎖門店都是由總部自己投資建立的，公司負(fù)擔(dān)所有門店的成本開銷，同時(shí)對(duì)于門店的經(jīng)營(yíng)收入和贏利也擁有完全的索取權(quán)，公司對(duì)門店重大事項(xiàng)有完全的經(jīng)營(yíng)決策權(quán)。例如，北京千萬家房產(chǎn)，總部將其所擁有的50家門店分為東南西北四大管理中心，對(duì)各連鎖門店的業(yè)務(wù)流程實(shí)施集約化統(tǒng)一管理。對(duì)各連鎖店的從業(yè)人員開展統(tǒng)一培訓(xùn)是由公司的培訓(xùn)中心進(jìn)行的，培訓(xùn)中心由公司資深人士組成專業(yè)的講師團(tuán)，對(duì)新進(jìn)員工及在職人員進(jìn)行定期與不定期培訓(xùn)；另外公司的ERP業(yè)務(wù)系統(tǒng)將各連鎖店業(yè)務(wù)進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，各連鎖店收繳的客戶資料第一時(shí)間錄入業(yè)務(wù)系統(tǒng)，全員共享。對(duì)于各連鎖門店店長(zhǎng)的任命也是由公司進(jìn)行。完全的經(jīng)營(yíng)決策權(quán)，使公司對(duì)于下屬各連鎖門店的的管理更為直接有效。（二）特許加盟連鎖模式采取特許加盟連鎖模式的中介企業(yè)，實(shí)際上是特許人向加盟門店提供特許權(quán)，并給予加盟門店以人員培訓(xùn)、技術(shù)支持等方面的指導(dǎo)和幫助，在“特許加盟合同”的框架內(nèi)，加盟門店擁有獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)并自負(fù)盈虧。加盟門店由加盟人自己投資建設(shè)而非特許人投資。特許人也不享有加盟門店的所有利潤(rùn)，僅獲取約定的加盟費(fèi)和年金，有的還享受加歸盟店業(yè)務(wù)收入的部分提成。一般而言，采取的特許加盟連鎖模式的特許人都有著國(guó)際背景或是本土知名品牌。（三）直營(yíng)和加盟混合連鎖模式該類企業(yè)以直營(yíng)連鎖為主，同時(shí)也吸收加盟中介門店。對(duì)于自營(yíng)門店，公司擁有完全的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)決策權(quán)；而對(duì)于加盟門店，則按照“特許加盟模式”，加盟門店在加盟合同框架下“自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧”。這類企業(yè)的加盟體系一般處在嘗試階段，加盟企業(yè)數(shù)量不多，加盟體系規(guī)模很小。業(yè)內(nèi)對(duì)直營(yíng)店和加盟店的共識(shí)是，直營(yíng)店易于管理，品牌風(fēng)險(xiǎn)小，但是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大，而加盟店則反之。相對(duì)來說，直營(yíng)店對(duì)資金和人才的需求更為渴望。.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡(jiǎn)樸而自然。.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。.不悔夢(mèng)歸處，只恨太匆匆。.有些人錯(cuò)過了，永遠(yuǎn)無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠(yuǎn)都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛！.每一個(gè)人都有青春，每一個(gè)青春都有一個(gè)故事，每個(gè)故事都有一個(gè)遺憾，每個(gè)遺憾都有它的青春美。.方茴說：“可能人總有點(diǎn)什么事，是想忘也忘不了的。”.方茴說：“那時(shí)候我們不說愛，愛是多么遙遠(yuǎn)、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因?yàn)橄嘁娭荒茏屓嗽诂F(xiàn)實(shí)面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。以上類型要求中介企業(yè)的模式必須跟著市場(chǎng)需求及自身能力不斷進(jìn)行演進(jìn)，才能不斷增加自己的競(jìng)爭(zhēng)力。那么房地產(chǎn)中介市場(chǎng)需求的變動(dòng)主要表現(xiàn)是什么呢：一是市場(chǎng)構(gòu)成中，不同客戶群比例的變動(dòng)。例如：隨著房屋交易結(jié)構(gòu)比例的變化，中介的服務(wù)對(duì)象也將由已購公房上市交易為主體向二手商品房的交易主體傾斜，在北京建委公布的2004年二手房交易情況中，二手商品房交易已超過了已購公房的交易量，達(dá)到58.99%的比例。另外隨著投資性購房客戶群體的增加，其收入結(jié)構(gòu)移向高端成為趨勢(shì)，購房群體結(jié)構(gòu)的重大變化就要求傳統(tǒng)低端物業(yè)的服務(wù)中介企業(yè)慢慢轉(zhuǎn)向高端市場(chǎng)，企業(yè)必須針對(duì)不同的市場(chǎng)需求，作出適應(yīng)性調(diào)整。二是同一客戶群對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)的需求及其所重視的品質(zhì)維度也會(huì)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化而變。例如對(duì)服務(wù)價(jià)格、安全性、便捷性和專業(yè)性在不同的市場(chǎng)環(huán)境下要求也不同。在公房上市交易為主的階段，市場(chǎng)交易的主體是一般收入階層的市民，其對(duì)中介服務(wù)的“價(jià)格收費(fèi)”比較敏感，對(duì)服務(wù)的專業(yè)性要求并不高，所需服務(wù)是較簡(jiǎn)單的“中介”服務(wù)，在這樣一個(gè)階段，單店模式和小規(guī)模連鎖模式有較好的生存空間，而大規(guī)模連鎖則沒有突出的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，反而可能因?yàn)楣芾沓杀镜仍蚨幱诟?jìng)爭(zhēng)的劣勢(shì)中。所以，在這個(gè)階段，房地產(chǎn)中介企業(yè)以單店模式和小規(guī)模連鎖模式為主。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，投資性購房群體增加，房產(chǎn)中介的“專業(yè)性要求”將越發(fā)重要，中介企業(yè)需要能夠?yàn)橥顿Y性顧客提供專業(yè)的咨詢建議和市場(chǎng)分析研究報(bào)告，這類客戶其實(shí)對(duì)于“價(jià)格收費(fèi)”指標(biāo)不敏感；而房產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，則要求房地產(chǎn)流通服務(wù)能有更好的“便捷性”，這樣使得成交更快，價(jià)格更有利。在這樣的背景下，規(guī)模化連鎖中介企業(yè)具有了一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，首先，大規(guī)模的.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡(jiǎn)樸而自然。.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。.不悔夢(mèng)歸處，只恨太匆匆。.有些人錯(cuò)過了，永遠(yuǎn)無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠(yuǎn)都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛！.每一個(gè)人都有青春，每一個(gè)青春都有一個(gè)故事，每個(gè)故事都有一個(gè)遺憾，每個(gè)遺憾都有它的青春美。.方茴說：“可能人總有點(diǎn)什么事，是想忘也忘不了的?！?方茴說：“那時(shí)候我們不說愛，愛是多么遙遠(yuǎn)、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因?yàn)橄嘁娭荒茏屓嗽诂F(xiàn)實(shí)面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話。”.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。連鎖意味著更多的市場(chǎng)觸角，在信息共享的體制下，能夠接觸到更多的客戶端，成交因此也會(huì)更為便捷。房地產(chǎn)中介企業(yè)必須看清市場(chǎng)的發(fā)展軌跡，通過提升企業(yè)運(yùn)作專業(yè)化程度，增強(qiáng)企業(yè)運(yùn)作效率和盈利能力的過程，對(duì)中介的企業(yè)運(yùn)作模式不斷進(jìn)行創(chuàng)新，本土中介企業(yè)只能順應(yīng)市場(chǎng)，找到適合自己發(fā)展的經(jīng)營(yíng)模式，才能在市場(chǎng)的大潮里沖浪前進(jìn)。三、建立高素質(zhì)的行業(yè)人才隊(duì)伍企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)歸根結(jié)底是人才的競(jìng)爭(zhēng)。員工素質(zhì)高低對(duì)于房地產(chǎn)中介企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力有著決定性影響。從業(yè)人員總體素質(zhì)不高，是中介行業(yè)中的普遍現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市現(xiàn)有的中介經(jīng)紀(jì)人中有大學(xué)學(xué)歷的不到10%,部分從業(yè)人員沒有執(zhí)業(yè)資格，大多數(shù)人僅接受過系統(tǒng)的房地產(chǎn)知識(shí)教育和培訓(xùn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的變化，投資性購房需求的增加和購房群體職業(yè)層次和收入層次以及個(gè)人素質(zhì)的提高，房地中介服務(wù)市場(chǎng)對(duì)中介企業(yè)服務(wù)品質(zhì)的要求也在提升，人才素質(zhì)問題顯得越發(fā)重要。提高經(jīng)紀(jì)人的入門門檻經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)知識(shí)及經(jīng)驗(yàn)；外貌、口才、做人做事的誠信度皆為客戶評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)中介服務(wù)工作涉及面廣，具有綜合性、廣泛性的特點(diǎn)，是多學(xué)科知識(shí)的綜合能力體現(xiàn)。因此，從事房地產(chǎn)中介服務(wù)工作的人員不僅需要精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)法律等方面知識(shí)，而且還要掌握現(xiàn)代化信息設(shè)備的操作技巧，同時(shí)，還要具備公關(guān)能力和敬業(yè)精神。中介公司只有提高招收經(jīng)紀(jì)人，才能逐步抬升行業(yè)整體從業(yè)水平。良好的教育培訓(xùn)機(jī)制房產(chǎn)中介業(yè)是人的產(chǎn)業(yè)，擁有高素質(zhì)的人才是公司致勝的關(guān)鍵，除公司錄用時(shí)堅(jiān)持相關(guān)學(xué)歷較高、品德較好的人以外，錄用后的教育訓(xùn)練，至關(guān)重要。四、打造服務(wù)深耕的能力.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡(jiǎn)樸而自然。.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。.不悔夢(mèng)歸處，只恨太匆匆。.有些人錯(cuò)過了，永遠(yuǎn)無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠(yuǎn)都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛！.每一個(gè)人都有青春，每一個(gè)青春都有一個(gè)故事，每個(gè)故事都有一個(gè)遺憾，每個(gè)遺憾都有它的青春美。.方茴說：“可能人總有點(diǎn)什么事，是想忘也忘不了的?！?方茴說：“那時(shí)候我們不說愛，愛是多么遙遠(yuǎn)、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因?yàn)橄嘁娭荒茏屓嗽诂F(xiàn)實(shí)面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。眾所周知，服務(wù)是中介公司的立根之本，但卻很少看到地產(chǎn)中介談到服務(wù)的重要性。整個(gè)行業(yè)缺乏“服務(wù)至上”的意識(shí)，這也是制約中介行業(yè)的發(fā)展的原因之一。如果北京中介企業(yè)不能提高自身的服務(wù)水平，未來在與境外地產(chǎn)中介的競(jìng)爭(zhēng)中，將使自身置于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)。而國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)卻有著完善的服務(wù)，如：一是能夠?yàn)榭蛻舫袚?dān)租房后的很多事情，如再次出租、房子的折舊評(píng)估等。二是標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)流程。它從找房源到選客戶都有一定的標(biāo)準(zhǔn)，上家下家有糾紛能得到及時(shí)解決，客戶有安全感。三是內(nèi)部機(jī)制完善。有投訴能很快處理，讓顧客有“上帝”的感覺。國(guó)內(nèi)的中介企業(yè)只有從根本上提高服務(wù)水平，對(duì)交易服務(wù)的各環(huán)節(jié)進(jìn)行細(xì)節(jié)化研究，對(duì)服務(wù)進(jìn)行深耕，提高技術(shù)含量，推行全行業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，才能與之抗衡。例如從以下幾個(gè)方面著手建設(shè)：用服務(wù)打造誠信品牌好服務(wù)來自誠信的態(tài)度。我國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)整體誠信水平還很低，一些中介公司房屋出租、買賣廣告，價(jià)格都是假的，為了吸引廣大消費(fèi)者，不堅(jiān)守職業(yè)道德，不守規(guī)矩，專搞欺騙，不做真實(shí)的市場(chǎng)宣傳；利用市場(chǎng)不規(guī)范，欺詐瞞騙，吃差價(jià)，卷錢逃跑。例如，2002年底恒基無限騙錢逃跑，2003年11月，堅(jiān)石和金佰佳分部經(jīng)理卷款“蒸發(fā)”，京城百姓對(duì)此反響強(qiáng)烈，對(duì)中介行業(yè)的形象產(chǎn)生了巨大的負(fù)面影響。在對(duì)國(guó)內(nèi)中介機(jī)構(gòu)失去信心后，面對(duì)更多具有國(guó)際服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的國(guó)外中介，消費(fèi)者在選擇服務(wù)的時(shí)候必定會(huì)出現(xiàn)偏移。因此，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)努力貫徹誠信的經(jīng)營(yíng)理念，用規(guī)范的服務(wù)，不斷深化誠信建設(shè)的內(nèi)涵。保障買賣雙方交易安全買賣交易流程中，推行不動(dòng)產(chǎn)說明書、產(chǎn)權(quán)調(diào)查、明示委托價(jià)、服務(wù)零瑕疵保證與付款保證制度等。北京市場(chǎng)公房居多，其房屋產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，一般人很難判斷其房屋上市資格，但目前中介接受業(yè)主售房的委托，很少真正對(duì)其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行實(shí)際調(diào)查，更不要說出具不動(dòng)產(chǎn)說明書了，所以往往在為買賣雙方實(shí)際辦理過戶時(shí)才發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)存在問題，買方即使沒有錢財(cái)損失，但經(jīng)歷那.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡(jiǎn)樸而自然。.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。.不悔夢(mèng)歸處，只恨太匆匆。.有些人錯(cuò)過了，永遠(yuǎn)無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠(yuǎn)都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛！.每一個(gè)人都有青春，每一個(gè)青春都有一個(gè)故事，每個(gè)故事都有一個(gè)遺憾，每個(gè)遺憾都有它的青春美。.方茴說：“可能人總有點(diǎn)什么事，是想忘也忘不了的。”.方茴說：“那時(shí)候我們不說愛，愛是多么遙遠(yuǎn)、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因?yàn)橄嘁娭荒茏屓嗽诂F(xiàn)實(shí)面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。么多程序的折騰，浪費(fèi)了很多精神與時(shí)間，中介也難逃其咎。因此中介企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)保障雙方交易安全的建設(shè)。保證各連鎖店統(tǒng)一的品質(zhì)對(duì)連鎖企業(yè)而言，最擔(dān)心客戶在不同營(yíng)業(yè)分店，受到不同的待遇而生抱怨，口碑對(duì)中介業(yè)者極其重要，因?yàn)橹薪闃I(yè)是人的產(chǎn)業(yè)，任何一個(gè)經(jīng)紀(jì)人與顧客接觸，都代表公司，服務(wù)水準(zhǔn)不能參差不齊而損害公司整體的形象。知名度高的業(yè)者優(yōu)先被消費(fèi)者想起，形象良好的業(yè)者較易獲得消費(fèi)者的青睞，因此，必需花大筆經(jīng)費(fèi)做形象廣告。五、信息網(wǎng)絡(luò)化和資源共享房地產(chǎn)中介行業(yè)是一種信息密集型的產(chǎn)業(yè)，信息的準(zhǔn)確性、時(shí)效性及信息通暢是中介機(jī)構(gòu)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基礎(chǔ)。特別是采用連鎖模式的企業(yè)必然要求各連鎖店之間通過電子業(yè)務(wù)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)信息共享，包括信息在各分店間的快速傳遞，以及匯聚于總部的綜合分析；中介企業(yè)利用呼叫中心、電話、互聯(lián)網(wǎng)以及短信WAP打造四網(wǎng)合一，增加自身的競(jìng)爭(zhēng)力。隨著信息產(chǎn)品進(jìn)入家庭步伐的加快，顧客可以足不出戶，通過互聯(lián)網(wǎng)，隨時(shí)獲得所需要的物業(yè)信息，再通過中介達(dá)成交易，也可以把自己需要委托的物業(yè)信息以電子郵件的方式，傳遞給中介公司，雙方通過互聯(lián)網(wǎng)聯(lián)系，提高交流的效率和速度。六、創(chuàng)新研發(fā)的能力創(chuàng)新是企業(yè)的靈魂。在瞬息萬變的市場(chǎng)變化中，企業(yè)唯有通過不斷創(chuàng)造新產(chǎn)品和提供新服務(wù)，不斷創(chuàng)新管理的能力，不斷創(chuàng)新營(yíng)銷手段的能力才能保持企業(yè)的活力。以下是中介行業(yè)應(yīng)該經(jīng)常進(jìn)行創(chuàng)新的領(lǐng)域：.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡(jiǎn)樸而自然。.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。.不悔夢(mèng)歸處，只恨太匆匆。.有些人錯(cuò)過了，永遠(yuǎn)無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠(yuǎn)都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛！.每一個(gè)人都有青春，每一個(gè)青春都有一個(gè)故事，每個(gè)故事都有一個(gè)遺憾，每個(gè)遺憾都有它的青春美。.方茴說：“可能人總有點(diǎn)什么事，是想忘也忘不了的?！?方茴說：“那時(shí)候我們不說愛，愛是多么遙遠(yuǎn)、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因?yàn)橄嘁娭荒茏屓嗽诂F(xiàn)實(shí)面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話。”.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。服務(wù)創(chuàng)新服務(wù)是中介企業(yè)賴以生存的產(chǎn)品，消費(fèi)者是房地產(chǎn)中介企業(yè)的衣食父母，因此企業(yè)的一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和服務(wù)產(chǎn)品的創(chuàng)新都應(yīng)圍繞廣大房產(chǎn)消費(fèi)者的愿望、需求和價(jià)值觀念來開展。推出的各項(xiàng)房產(chǎn)居間、代理服務(wù)產(chǎn)品不應(yīng)該簡(jiǎn)單重復(fù)過去，而應(yīng)該是在原有基礎(chǔ)之上，不斷契合市場(chǎng)推出更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，新產(chǎn)品的創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)超前性和人性化并駕齊驅(qū)，切實(shí)使廣大房產(chǎn)消費(fèi)者得到實(shí)惠。企業(yè)內(nèi)部管理模式的創(chuàng)新一般大規(guī)模直營(yíng)連鎖中介企業(yè)都是采取扁平式的管理架構(gòu)，即在公司總部設(shè)置行政、財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)、權(quán)證、法務(wù)等職能支持部門，公司總部下設(shè)為數(shù)不等的連鎖門店。一般來說，這樣的扁平化管理架構(gòu)基本能適應(yīng)市場(chǎng)需求，但在企業(yè)內(nèi)部管理上還有以下幾個(gè)方面有待改善：一應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)總部對(duì)門店的支持力度，二應(yīng)降低成本，簡(jiǎn)化管理機(jī)構(gòu)，提高管理效率。因此，大型連鎖中介企業(yè)內(nèi)部管理模式的創(chuàng)新可從以下幾方面進(jìn)行:其一、加強(qiáng)總部功能，提升其服務(wù)、研發(fā)和業(yè)務(wù)支持功能。大型連鎖中介企業(yè)之所以能提高專業(yè)化程度，很大程度上得益于其在業(yè)務(wù)門店之上，存在著總部層面的職能支持部門，如財(cái)務(wù)部門、人力資源部門、培訓(xùn)中心、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)部門和市場(chǎng)研究部門。這些職能部門能夠?yàn)楦鱾€(gè)業(yè)務(wù)門店提供強(qiáng)力的財(cái)務(wù)、市場(chǎng)研究和人力資源培訓(xùn)等領(lǐng)域的支持，而這是單店模式和中小中介企業(yè)所不能做到的?？紤]到當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)中介服務(wù)專業(yè)化要求的提高，以及總部對(duì)中介門店支持力度不強(qiáng)是行業(yè)普遍存在現(xiàn)象，因此，強(qiáng)化公司職能部門對(duì)各個(gè)業(yè)務(wù)門店的支持功能是企業(yè)組織機(jī)構(gòu)變革的第一要素。為此，公司要搭建并加強(qiáng)培訓(xùn)、研發(fā)、企劃三大平臺(tái)，為門店提供人才培訓(xùn)、信息渠道和研發(fā)等方面的強(qiáng)力支持。其二、整合資源，精兵簡(jiǎn)政。.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡(jiǎn)樸而自然。.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。.不悔夢(mèng)歸處，只恨太匆匆。.有些人錯(cuò)過了，永遠(yuǎn)無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠(yuǎn)都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛！.每一個(gè)人都有青春，每一個(gè)青春都有一個(gè)故事，每個(gè)故事都有一個(gè)遺憾，每個(gè)遺憾都有它的青春美。.方茴說：“可能人總有點(diǎn)什么事，是想忘也忘不了的?！?方茴說：“那時(shí)候我們不說愛，愛是多么遙遠(yuǎn)、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因?yàn)橄嘁娭荒茏屓嗽诂F(xiàn)實(shí)面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。在強(qiáng)化總部職能部門支持功能的同時(shí)，也需要兼顧管理層的管理效率和管理成本問題。管理機(jī)構(gòu)自身并不產(chǎn)生業(yè)務(wù)收入，過大的管理隊(duì)伍會(huì)因?yàn)楣芾沓杀具^高而將企業(yè)的贏利消耗掉。為此，中介企業(yè)要在滿足職能部門對(duì)業(yè)務(wù)門店職能支持的前提下，整合總部資源，減少冗員，提高管理人員素質(zhì)和工作效率。人才的吸引和培養(yǎng)機(jī)制的創(chuàng)新房地產(chǎn)中介企業(yè)創(chuàng)新人才吸收和培養(yǎng)機(jī)制，需要從用人制度和培訓(xùn)機(jī)制兩個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行：其一、用人制度方面的創(chuàng)新所謂用人制度的創(chuàng)新，企業(yè)可根據(jù)自身發(fā)展的不同階段啟用不同素質(zhì)的人才。例如北京千萬家房產(chǎn)，在其發(fā)展之初，啟用下崗職工坐店制，因?yàn)橄聧徛毠ひ话爿^成熟穩(wěn)重，對(duì)待個(gè)人信譽(yù)較重視，會(huì)誠信待人，且都是北京人，對(duì)周邊環(huán)境較熟，可以給外地租房客戶以更好的物業(yè)推薦；在工作心態(tài)上一般不會(huì)有年輕人的浮澡，較踏實(shí)，利于企業(yè)人員穩(wěn)定性。但是應(yīng)該看到，下崗職工畢竟因其文化水平有限，當(dāng)企業(yè)朝高端專業(yè)化水平發(fā)展時(shí)，會(huì)跟不上企業(yè)的發(fā)展要求。因此企業(yè)需要更多接受新事物能力強(qiáng)，有沖勁的高素質(zhì)年輕人來推動(dòng)發(fā)展，并在實(shí)踐中進(jìn)行定點(diǎn)培養(yǎng)，使這些年輕人成為企業(yè)儲(chǔ)備干部的組成部分，為公司中層管理人員和門店店長(zhǎng)崗位做好人才儲(chǔ)備。其二、人才培訓(xùn)機(jī)制上的創(chuàng)新人才引進(jìn)是人才戰(zhàn)略第一步，更為重要的是人才培訓(xùn)。盡管總體而言，各類大中型中介企業(yè)都建立了各自的培訓(xùn)體系，定期或不定期地對(duì)員工展開業(yè)務(wù)、服務(wù)、職業(yè)道德、政策法