天津境界梅江一張決定勝利的客戶地圖

必勝法則之二【空中火?民火】氣海者民火也一張決定勝利的客戶地圖第一張客戶地圖第二張客戶地圖終極客戶地圖客戶來源區(qū)域?客戶分類描摹重點(diǎn)社區(qū)客戶分級?客戶再次置業(yè)流向競爭板塊分析?精準(zhǔn)定位客群【城門失火】【星火棋布】【烽火聯(lián)營】為了點(diǎn)燃“民火”，我們要找到“他們”？為了找到“他們”，我們畫了三張地圖

第一張地圖是根據(jù)宏觀市場環(huán)境和本案自身的特點(diǎn)預(yù)判客群屬性來劃分來源區(qū)域，并對“熊掌型客戶”和“池魚型客戶”進(jìn)行劃分。第一張地圖“熊掌池魚”區(qū)域來源地圖泛地緣客群輻射型客戶大梅江板塊水上板塊奧體板塊海河沿線板塊友誼路黑牛城道板塊體北板塊河西腹地板塊第一張客戶地圖大梅江板塊，包括梅江居住區(qū)、梅江南居住區(qū)、衛(wèi)南洼風(fēng)景區(qū)以及沿外環(huán)線附近區(qū)域客群。友誼路黑牛城道沿線，奧體、水上、體北板塊、海河沿線、河西腹地客群。根據(jù)項(xiàng)目輻射力，以我們預(yù)判的客群屬性為基礎(chǔ)——“魚”和“熊掌”可以兼得我們在第一張地圖的基礎(chǔ)上，在劃分的各個(gè)區(qū)域內(nèi)選取了總共36個(gè)重點(diǎn)社區(qū)進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)研，在對調(diào)研數(shù)據(jù)進(jìn)行了分析后把36個(gè)社區(qū)分成了A、B、C三個(gè)等級：第二張地圖

重點(diǎn)社區(qū)客戶分級地圖561443122101178913151716262018192221252423352713032283134332936梅江板塊體

北水上板塊河

西

腹

地海河沿線奧體板塊南京路A級B級C級境界梅江“熊掌”豐滿，“池魚”單薄——主要客群輻射周邊重點(diǎn)區(qū)域，地緣性客戶少第二張地圖【星火棋布】561443122101178913151716262018192221252423352713032283134332936梅江板塊友

誼路

黑牛

城道

沿線體

北水上板塊河

西

腹

地海河沿線奧體板塊南京路A級B級C級境界梅江社區(qū)分級表格板塊編號社區(qū)名稱綜合目標(biāo)客戶擬合度水上板塊1翠灣花園B2浩天天驕園A3凱祥花園B奧體板塊4方正山海天C5凱摩國際公寓C6時(shí)代奧城B體北板塊7鳳凰城B8水映蘭庭B9森淼公寓B中北鎮(zhèn)紅橋區(qū)大港置業(yè)流向深訪問題：請問是否會考慮在梅江購置房子?出于怎樣的考慮？浩天天驕園?吳先生，45歲左右，體北干部“愿意啊，那邊環(huán)境好，交通方便，只要物業(yè)管理做得好，我愿意在那邊給兒子買套婚房。我現(xiàn)在這個(gè)小區(qū)連物業(yè)都沒有，早就想搬了?！眲P摩國際公寓?趙先生，30-40歲，開發(fā)區(qū)農(nóng)行工作“不會，已經(jīng)有幾套房子了，要買的話會考慮濱海新區(qū)，發(fā)展好，離工作的地方也近?！睍r(shí)代奧城?龔先生，45歲，奧體高新技術(shù)公司高管“應(yīng)該會吧！那邊環(huán)境好呀！但是聽說梅江生活不怎么方便，買東西據(jù)說還要開車去市區(qū)，而且離工作的地方有點(diǎn)遠(yuǎn)。我朋友跟我說了富力津門湖，可能我會去看看?！鄙倒?王先生夫婦，40歲左右，河西做貿(mào)易“不會，不夠方便，再說現(xiàn)在也住的挺好的，離工作地方也近?！眾W體對梅江認(rèn)知較低，水上、體北對梅江認(rèn)知較高第二張地圖561443122101178913151716262018192221252423352713032283134332936梅江板塊友

誼路

黑牛

城道

沿線體

北水上板塊河

西

腹

地海河沿線奧體板塊南京路A級B級C級境界梅江板塊編號社區(qū)名稱綜合目標(biāo)客戶擬合度友誼路黑牛城道沿線10萬順溫泉花園C11紫桂苑B12順馳世紀(jì)城A13羅馬花園A14友誼花園B15立達(dá)博蘭B16長達(dá)清秀園A南開華苑西青置業(yè)流向深訪問題：請問是否會考慮在梅江購置房子?出于怎樣的考慮？順馳世紀(jì)城?王先生，35-40歲，開發(fā)區(qū)外企員工“會考慮，想改善一下居住環(huán)境，梅江那邊環(huán)境比較好，離工作地方也比較近，離小孩上學(xué)的地方（梅江中學(xué)）也不遠(yuǎn)。”羅馬花園?程先生，65歲左右，兒子為圍堤道投資公司高管“自己不考慮了，兒子可能會投資，找有升值潛力的；以前家里住在海河邊上碧波園，有一個(gè)200多平米的，和兒子一起住，主要是因?yàn)槟抢餂]有電梯，我上下樓不方便，所以找到了現(xiàn)在這里。我要是買就想買別墅，三代人住在一起?！绷⑦_(dá)博蘭?黎先生，40歲左右，體北經(jīng)商“不考慮了，我已經(jīng)有房子在梅江那邊了。”長達(dá)清秀園?何女士，40歲左右，河西經(jīng)商“有好房子可以考慮，聽說那邊環(huán)境不錯(cuò)，有朋友買去了那邊。（買了哪里？）富力津門湖，還有（萬科）水晶城?！鄙鐓^(qū)分級表格友誼路黑牛城道沿線對梅江認(rèn)知度較高第二張地圖561443122101178913151716262018192221252423352713032283134332936梅江板塊友

誼路

黑牛

城道

沿線體

北水上板塊河

西

腹

地海河沿線奧體板塊南京路A級B級C級境界梅江板塊編號社區(qū)名稱綜合目標(biāo)客戶擬合度河西腹地17白樓仕嘉C18富邦花園C19泰達(dá)園A20中豪世紀(jì)花園B海河沿線21盈海名都A22海景公寓C南京路南衛(wèi)津路東吳家窯北23吉利花園二期C24森淼清華園A25萬科都市花園C26云瑯新居C河?xùn)|西青置業(yè)流向社區(qū)分級表格深訪問題：請問是否會考慮在梅江購置房子?出于怎樣的考慮？泰達(dá)園?李先生，40歲左右，開發(fā)區(qū)工作“購房的話可能會考慮梅江，因?yàn)楣ぷ鞯攸c(diǎn)離那近，很多朋友也住那邊，小孩上學(xué)也不遠(yuǎn)。你們的洋房什么時(shí)候出，出來的時(shí)候通知我一下。”盈海名都?老大爺，70歲左右，女兒在外地做藥材生意“不考慮，我老伴身體不好，梅江那邊看病不方便。（那小區(qū)里周圍的人有去梅江買房子的嗎？）有啊，有很多。”森淼清華園?孫女士，45歲左右，蘭州道國際商場個(gè)體老板“兒子成功升學(xué)了,考慮改善一下生活環(huán)境，這邊環(huán)境太吵雜了，梅江的話可以考慮，那邊環(huán)境挺好，交通方便，就是配套差了點(diǎn)?！焙：友鼐€、河西腹地、南京路對梅江認(rèn)知一般第二張地圖561443122101178913151716262018192221252423352713032283134332936梅江板塊友

誼路

黑牛

城道

沿線體

北水上板塊河

西

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地海河沿線奧體板塊南京路A級B級C級境界梅江板塊編號社區(qū)名稱綜合目標(biāo)客戶擬合度梅江板塊27俊城橡樹原C28水岸江南C29半島豪庭A30半島藍(lán)灣A31芳水園B32玉水園C33卡梅爾C34萬科水晶城C35華夏津典C36第六田園C置業(yè)流向社區(qū)分級表格深訪問題：請問是否會考慮在梅江購置房子?出于怎樣的考慮？芳水園?宋先生，35-40歲左右，工作在南開海光寺“只會考慮梅江附近。（為什么？）父母住這邊，在這邊照顧父母比較方便，暫時(shí)不會離開梅江。”半島豪庭?楊先生，40歲左右，塘沽開發(fā)區(qū)企業(yè)高管“會考慮梅江，住時(shí)間長了，離河西不遠(yuǎn)，離我工作的地方也比較近?！庇袼畧@?董先生，40歲左右，河西區(qū)企業(yè)高管“暫時(shí)不考慮買房，買房也不會在梅江買。生活不方便，周邊的教育醫(yī)療配套跟不上?！比A夏津典?彭女士，45歲左右，河西區(qū)私營業(yè)主“有想買房，但是不會在梅江買。這邊環(huán)境雖然好，但是住過才知道，很不方便?！泵方鍓K的客戶對梅江存在較強(qiáng)抗性第二張地圖在第二張地圖的基礎(chǔ)上，結(jié)合競爭，對與我們存在競爭關(guān)系的25個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研，分析各個(gè)項(xiàng)目與本案的競爭強(qiáng)度，結(jié)合深訪內(nèi)容，分析競品客戶截流，進(jìn)行客戶描摹，得出能夠指導(dǎo)未來營銷的第三張客戶地圖。終極客戶地圖

指導(dǎo)未來營銷的客戶地圖競爭關(guān)系競爭強(qiáng)度客群分流在售項(xiàng)目板塊編號項(xiàng)目板塊編號項(xiàng)目梅江1富力津門湖雙港9領(lǐng)世達(dá)觀2海逸長洲10富力桃園3天房美域五大道11星美御大寺4遠(yuǎn)洋萬和城河西中心12博軒園5眾里佰都海河沿線13渤海明珠奧體6時(shí)代奧城南市14天津大都會7招商鉆石山老城廂15仁恒海河廣場16陽光晶典8南開時(shí)光小白樓17富力中心潛在項(xiàng)目板塊編號項(xiàng)目板塊編號項(xiàng)目梅江18衛(wèi)津領(lǐng)寓奧體22路德維希雙港19萬科仕林苑友誼路23昆侖中心大寺20首創(chuàng)福特納灣海河沿線24泰悅豪庭21理想城25津?yàn)戧I競爭格局終極客戶地圖競爭格局鎖客群——第三張客戶地圖結(jié)論競爭格局競爭格局12420622791012132324358111417181921251516梅江板塊大寺板塊雙港板塊南市老城廂板塊奧體板塊小白樓板塊海河沿線友誼路沿線五大道附近水上板塊體北板塊東海板塊對本案構(gòu)成西南方向逼近態(tài)勢，且每個(gè)板塊都存在客群競爭【烽火聯(lián)營】競爭關(guān)系初步判定富力津門湖和遠(yuǎn)洋萬和城為主要競爭對手在售項(xiàng)目板塊項(xiàng)目建筑類型產(chǎn)品尺度（總價(jià)區(qū)間）存量（㎡）競爭關(guān)系一居二居三居四居五居梅江富力津門湖別墅、高層40-65㎡/66-107萬70-137㎡/105-205萬118-165㎡/195-272萬164-189㎡/278-312萬184-198㎡/312-337萬123.6萬㎡A海逸長洲別墅、高層70㎡/120萬90㎡/153萬115-218㎡/242-458萬230-270㎡/414-486萬320㎡/576萬6.2㎡B天房美域多層、小高、高層69-89㎡/87-112萬90-120㎡/117-156萬120-140㎡/156-182萬140-160㎡/224-256萬——3.6萬㎡B大寺遠(yuǎn)洋萬和城小高、高層——90-100㎡/154萬130-180㎡/198-275萬190-260㎡/296-405萬——21.97萬㎡A眾里佰都小高、高層80㎡/96萬107-110㎡/128萬110-120㎡/135萬120㎡/144萬——2.01萬㎡C奧體時(shí)代奧城高層——93-125㎡/186-250萬126-240㎡/289-500萬————4萬㎡B招商鉆石山高層、別墅80-90㎡/148-166萬130-140㎡/239-259萬160-180㎡/293-329萬230-270㎡/419-491萬——10萬㎡B南開時(shí)光多層、高層70㎡/115萬70-120㎡/115-198萬135-150㎡/230-240萬————1.87萬㎡C梅江本案小高、高層、別墅——85-95平米120-145平米————9.8萬㎡競爭格局競爭關(guān)系競爭強(qiáng)度客群分流終極客戶地圖板塊項(xiàng)目建筑類型產(chǎn)品尺度（總價(jià)區(qū)間）存量（㎡）競爭關(guān)系一居二居三居四居雙港領(lǐng)世達(dá)觀別墅、洋房、高層63.05/73萬88-117㎡/101-158萬95-166㎡/109-224萬——2.8萬B富力桃園高層87-90㎡/86萬120-140㎡：128萬170㎡/156萬——0.8萬C五大道星美御別墅、洋房、高層55-66㎡/176-184萬93-130㎡/297-390萬126-142㎡/400萬——2萬C河西中心博軒園別墅、洋房、高層——94-100㎡/240-260萬107-140㎡/214-280萬135-170㎡/324-408萬5.5萬B海河沿線渤海明珠高層——88-107㎡/150-182萬135-141㎡/236-240萬——4.4萬B南市天津大都會別墅、高層——134㎡/280萬161-198㎡/338-415萬212-242㎡/445-508萬78萬C老城廂仁恒海河廣場高層50-100㎡/130-260萬90-108/234-260萬153-161㎡/351-386萬162-232㎡/388-550萬14.63萬C老城廂陽光晶典高層85㎡/170萬105-120㎡/168-189萬146-155㎡/230-244萬——12.8萬C小白樓富力中心高層76-80㎡/184萬93-116㎡/223-267萬160-187㎡/384-430萬——4萬C梅江本案小高、高層、別墅——85-95平米120-145平米——9.8萬競爭關(guān)系其他板塊中的高端項(xiàng)目也會分流部分客群在售項(xiàng)目競爭格局競爭關(guān)系競爭強(qiáng)度客群分流終極客戶地圖板塊項(xiàng)目建筑類型產(chǎn)品尺度存量（㎡）預(yù)計(jì)上市時(shí)間競爭關(guān)系一居二居三居四居梅江衛(wèi)津領(lǐng)寓小高、高層——90-100㎡100-148㎡——7.78萬2010年年底B梅江萬科仕林苑別墅、高層、洋房————————11.4萬——B大寺首創(chuàng)福特納灣洋房、別墅——90㎡110㎡——14.8萬2010年11月B理想城高層70㎡：80-91㎡130㎡——15.6萬2010年11月C奧體路德維希別墅、高層————160㎡220㎡15萬2011年B友誼路昆侖中心高層53-79㎡102-119㎡————6.1萬待定C海河沿線泰悅豪庭高層——112-132㎡132-164㎡——7.16萬2010年11月下旬B海河沿線津?yàn)戧I高層————180-256㎡——9.7萬2010年11月C梅江本案高層、洋房、別墅——85-95㎡120-145㎡——9.8萬2011年8月競爭關(guān)系潛在項(xiàng)目競爭格局競爭關(guān)系競爭強(qiáng)度客群分流周邊潛在項(xiàng)目對本案的競爭強(qiáng)度不大終極客戶地圖競爭雜關(guān)系銷售狀態(tài)項(xiàng)目序號板塊競爭關(guān)系在售富力津門湖1梅江A在售海逸長洲2B在售天房美域3B待售衛(wèi)津領(lǐng)寓4B在售遠(yuǎn)洋萬和城6大寺A待售首創(chuàng)福特納灣7B在售時(shí)代奧城8奧體B在售招商鉆石山9B待售路德維希10B在售紅勘領(lǐng)世郡11雙港B待售仕林苑5在售博軒園12河西中心B在售渤海明珠13海河沿線B待售泰悅豪庭14B待售昆侖中心15友誼路B待售本案梅江——競爭預(yù)關(guān)系競爭緊強(qiáng)度客群先分流選取望與本芬案擬僚合度消高，語競爭駝關(guān)系史強(qiáng)的鄉(xiāng)豐競品確為各乏級研閣究對凝象競爭達(dá)格局A級競葵爭B級競撿爭鎖客群——第三張客戶地圖結(jié)論競爭格局競爭格局126781091112131514345梅江板塊大寺板塊雙港板塊南市老城廂板塊奧體板塊小白樓板塊海河沿線友誼路沿線五大道附近水上板塊體北板塊東海數(shù)板塊A級B級C級561443122101178913151716262018192221252423352713032283134332936終極舊客戶印地圖板塊項(xiàng)目城市印象生活配套水平發(fā)展規(guī)劃地段稀缺性地段綜合價(jià)值梅江富力津門湖梅江傳統(tǒng)富人區(qū)滿足生活必須，板塊配套尚待完善高品質(zhì)生態(tài)居住區(qū)衛(wèi)南洼據(jù)市中心最近位置4★海逸長洲梅江傳統(tǒng)富人區(qū)滿足生活基本必須高品質(zhì)生態(tài)居住區(qū)友誼路延長線稀缺地段4★天房美域新型居住區(qū)依靠梅江配套，距離較遠(yuǎn)新興居住區(qū)通達(dá)性較強(qiáng)3★衛(wèi)津領(lǐng)寓泛梅江居住區(qū)周邊無基本配套，借助奧體、梅江新興居住區(qū)衛(wèi)津南路沿線，通達(dá)性強(qiáng)3.5★大寺遠(yuǎn)洋萬和城新型居住區(qū)依靠鎮(zhèn)內(nèi)生活設(shè)施較為落后大寺新興居住區(qū)緊鄰梅江，對外聯(lián)系便捷3.5★首創(chuàng)福特納灣新型居住區(qū)基本配套齊全，缺乏大型商業(yè)新興居住區(qū)友誼南路延長線，交通便利3★奧體時(shí)代奧城涉外居住區(qū)商業(yè)配套完善國際化復(fù)合居住區(qū)緊鄰水滴、水上、堆山公園4.5★招商鉆石山國際化高端住區(qū)毗鄰上谷商業(yè)、奧城商業(yè)國際化復(fù)合居住區(qū)衛(wèi)津路沿線緊鄰水滴、水上4.5★路德維希傳統(tǒng)高端居住區(qū)依靠水上奧體商業(yè)、配套豐富國際化復(fù)合居住區(qū)中石油橋下，交通樞紐4★雙港仕林苑傳統(tǒng)居住區(qū)外擴(kuò)借助小海地成熟配套新興居住區(qū)解放南路沿線，通達(dá)便利4★紅勘領(lǐng)世郡南部新興富人區(qū)項(xiàng)目自身商業(yè)，滿足基本需求低密中高檔社區(qū)大沽南路直達(dá)市中心3★海河沿線博軒園城市核心區(qū)配套成熟新興商貿(mào)區(qū)河西核心地段、交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)5★渤海明珠城市核心區(qū)配套成熟物流經(jīng)濟(jì)帶城市核心，立體路網(wǎng)4.5★泰悅豪庭生態(tài)居住區(qū)生活配套成熟海河服務(wù)型經(jīng)濟(jì)帶緊鄰海河與CBD5★友誼路板塊昆侖中心商務(wù)金融區(qū)配套成熟金融服務(wù)區(qū)雄踞友誼路政商要道5★梅江本案傳統(tǒng)富人區(qū)梅江配套有待完善高品質(zhì)生態(tài)居住區(qū)臨湖，臨會展中心，稀缺地段4.5★競爭撞強(qiáng)度大多手項(xiàng)目趟有明素確的壇規(guī)劃勿，交紡?fù)ㄍㄟ哆_(dá)性屬較強(qiáng)地段財(cái)價(jià)值孟力比朽拼競爭軋格局競爭產(chǎn)關(guān)系競爭稀強(qiáng)度客群藝分流終極暑客戶遠(yuǎn)地圖項(xiàng)目品牌規(guī)模容積率住宅業(yè)態(tài)組合社區(qū)配套綠化率車位比建筑風(fēng)格基礎(chǔ)價(jià)值力富力津門湖富力150萬㎡1.78洋房、高層、別墅學(xué)校、商業(yè)、會所57.6%1：1.5地下現(xiàn)代簡約4★遠(yuǎn)洋萬和城遠(yuǎn)洋26萬㎡2高層會所45%1：1.5地下歐式新古典4★海逸長洲融創(chuàng)58萬1.1高層、別墅會所、商業(yè)68%1：1.2現(xiàn)代簡約4.5★天房美域天房40萬㎡1.5洋房、小高、高層學(xué)校、商業(yè)45%1：1地下現(xiàn)代簡約3.5★衛(wèi)津領(lǐng)寓天房7.78萬1.87小高、高層-——45%1：1地上地下現(xiàn)代簡約3.5★仕林苑萬科/農(nóng)墾11.44萬1.8別墅、洋房、高層-——-——-——-——4★首創(chuàng)福特納灣首創(chuàng)16.5萬1.0洋房、別墅公園、湖景、商業(yè)40%1：1北美草原風(fēng)格4★時(shí)代奧城融創(chuàng)55萬㎡2.17高層商業(yè)、會所38%1：1地下歐式現(xiàn)代簡約4.5★招商鉆石山招商31萬㎡2.13高層商業(yè)、會所47%1：1地下北歐現(xiàn)代簡約4★路德維希香港建設(shè)15萬2.8別墅、高層會所40%1：1地上地下歐式新古典4★紅勘領(lǐng)世郡紅勘140萬㎡0.98別墅、洋房、高層學(xué)校、會所、商業(yè)45%1：1地下地上北美風(fēng)格4★博軒園博智10.2萬2.3別墅、洋房、高層商業(yè)、會所35%1：1.42地上地下新古典簡歐4.5★渤海明珠康平16.6萬5.02高層商業(yè)46.3%1：1地下現(xiàn)代簡約3.5★泰悅豪庭泰昇7.5萬5.0高層會所30%1：0.62地下現(xiàn)代簡約3.5★昆侖中心昆侖19萬11.30高層商業(yè)、酒店30%待定現(xiàn)代簡約4★本案津?yàn)I9.8萬1.46高層、洋房、別墅會所、學(xué)校、商業(yè)40%1：1地下新古典主義4.5★產(chǎn)品碰基礎(chǔ)反價(jià)值減力比廣拼產(chǎn)品遠(yuǎn)規(guī)劃士多為摟低密冤度、故高綠匯化率趣復(fù)門合型附社區(qū)競爭歉強(qiáng)度競爭學(xué)格局競爭脹關(guān)系競爭翼強(qiáng)度客群勤分流終極木客戶貍地圖時(shí)代奧城產(chǎn)品聯(lián)基礎(chǔ)大價(jià)值云力比打拼競爭冷強(qiáng)度海逸長洲招商鉆石山遠(yuǎn)洋萬和城博軒園富力津門湖競爭輕格局競爭模關(guān)系競爭門強(qiáng)度客群俱分流各主拐要競瘦品風(fēng)脾格雷悄同，蟻設(shè)計(jì)拒多為吐歐式求簡約短風(fēng)格產(chǎn)品逗規(guī)劃悠多為毀低密桐度、蔽高綠忍化率林復(fù)憤合型胖社區(qū)終極據(jù)客戶訊地圖主力意面積冒區(qū)間秤重合體，競廊爭強(qiáng)灣度較梢大產(chǎn)品序戶型蛙價(jià)值終力比扔拼項(xiàng)目面積區(qū)間樓層平面布局戶型價(jià)值力富力津門湖一居40-65㎡；二居70-137㎡；三居118-165㎡：四居164-189㎡：五居184-198㎡一梯兩戶、兩梯兩戶3.5★遠(yuǎn)洋萬和城二居90-100㎡：三居130-180㎡：四居190-260㎡兩梯四戶、兩梯兩戶4★海逸長洲一居70㎡：二居90㎡：三居90㎡：四居230-270㎡：五居320㎡三梯兩戶3.5★天房美域一居69-89㎡:二居90-120㎡：三居120-140㎡:四居140-160㎡一梯一戶、一梯兩戶、兩梯四戶4★衛(wèi)津領(lǐng)寓二居90-100㎡；三居100-148㎡——3★仕林苑-——-——3★首創(chuàng)福特納灣二居90㎡；三居110㎡一梯兩戶3.5★時(shí)代奧城二居93-125㎡：三居126-240㎡兩梯四戶；四梯六戶4★招商鉆石山一居80-90㎡：二居130-140㎡：三居160-180㎡：四居230-270㎡一期三梯四戶二期四梯六戶4★路德維希三居160㎡；四居220㎡三梯兩戶4.5★紅勘領(lǐng)世郡一居63.05㎡；二居88-117㎡：三居95-166㎡一梯兩戶3.5★博軒園二居94-100㎡：三居107-140㎡：四居135-170㎡兩梯四戶4★渤海明珠二居88-107㎡：三居88-107㎡五梯八戶3.5★泰悅豪庭110-120㎡兩室；130-160㎡三室兩梯三戶、兩梯四戶4★昆侖中心一居53-79㎡；兩居102-119㎡九梯二十六戶4★本案85-95㎡兩室；120-145㎡三室兩梯三戶4.5★競爭攜強(qiáng)度競爭陡格局競爭翻關(guān)系競爭昂強(qiáng)度客群扔分流面積疤區(qū)間當(dāng)重合終極刪客戶多地圖戶型鉤設(shè)計(jì)篇比拼競爭爛強(qiáng)度富力津門湖三室兩廳兩衛(wèi)144m2富力津門湖兩室兩廳一衛(wèi)99m2贈送臟飄窗統(tǒng)面積沉，增董加產(chǎn)窄品附榴加值暗廁渾通風(fēng)浮欠佳拘且衛(wèi)喘生間椅門正迎對主耗臥競爭譜格局競爭令關(guān)系競爭琴強(qiáng)度客群側(cè)分流動靜幼分區(qū)已合理特，臥雷室私忠密性狗佳廚房緣瑞外跨目工作洽陽臺核，增幸強(qiáng)實(shí)州用性廚衛(wèi)聞全明虧設(shè)計(jì)動線余設(shè)計(jì)精合理主要餐功能蠶空間爽全明姓設(shè)計(jì)外跨性工作輩陽臺扭，增非強(qiáng)戶麻型實(shí)喚用度本案趴戶型喬與主讓要競博品之端間無鵲明顯瘡優(yōu)勢終極黃客戶煌地圖遠(yuǎn)洋萬和城三室兩廳兩衛(wèi)150m2戶型糾設(shè)計(jì)蓮比拼競爭懂強(qiáng)度客廳涂大尺境度開彩間，段與陽扎臺相床連動靜公分區(qū)簡合理慈，有坑效保找證私秘密性遠(yuǎn)洋萬和城兩室兩廳一衛(wèi)90m2競爭徑格局競爭利關(guān)系競爭蠢強(qiáng)度客群雕分流衛(wèi)生南間干胡濕分般離工作艇陽臺脆增加副生活幸實(shí)用廈度明廚荷明衛(wèi)速設(shè)計(jì)增加面儲藏嗚室，招豐富蘆功能搭空間終極餐客戶杜地圖本案批戶型倍與主盛要競紛品之枕間無挨明顯懶優(yōu)勢戶型裙設(shè)計(jì)側(cè)比拼競爭位強(qiáng)度時(shí)代奧城三室三廳兩衛(wèi)133m2時(shí)代奧城兩室兩廳一衛(wèi)95m2家庭錘廳設(shè)襪計(jì)，急功能戲空間蹲豐富泡靈活通透揭主臥滔套，偽彰顯所奢華峽，缺點(diǎn)軋主臥訴門與鑒入戶鐮門相沾對私捕密性胖較差贈送廟面積續(xù)，增羊加產(chǎn)握品附悠加值客廳貢陽臺背相連辦，突枕出景噴觀優(yōu)冰勢雙臥附全明灶，動甜靜分域區(qū)較抬差衛(wèi)生鍋間干得濕分仗離，薦滿足梨基本哀需求轉(zhuǎn)角心陽臺貝，擴(kuò)唱大觀迷景視班野贈送卸面積蠶，增胃加附悲加值競爭彼格局競爭紀(jì)關(guān)系競爭輕強(qiáng)度客群響分流終極旨客戶光地圖本案恐戶型它與主金要競庭品之濫間無壓明顯糞優(yōu)勢項(xiàng)目智能化配套機(jī)電配套物業(yè)服務(wù)公司/方式/收費(fèi)配套價(jià)值力富力津門湖門磁、紅外幕簾報(bào)警、緊急求助按鈕低溫?zé)崴匕宀膳?、戶式中央空調(diào)系統(tǒng)華信物業(yè)/常規(guī)服務(wù)/2.2元/平米·月4★遠(yuǎn)洋萬和城標(biāo)準(zhǔn)化智能配套標(biāo)準(zhǔn)配套遠(yuǎn)洋物業(yè)/常規(guī)服務(wù)/2.5元/平米·月3.5★海逸長洲標(biāo)準(zhǔn)化智能配套標(biāo)準(zhǔn)配套融創(chuàng)物業(yè)/常規(guī)服務(wù)/2.5元/平米·月4.5★天房美域紅外報(bào)警系統(tǒng)鋼制防盜分戶門、中空玻璃鋼平開窗天房物業(yè)/常規(guī)服務(wù)/2.7元/平米·月3★衛(wèi)津領(lǐng)寓標(biāo)準(zhǔn)化智能配套——待定3.5★仕林苑待定——待定4★首創(chuàng)福特納灣標(biāo)準(zhǔn)化智能配套——待定4★時(shí)代奧城電子巡更系統(tǒng)、門禁可視對講居室采用地輻射采暖，融創(chuàng)物業(yè)/常規(guī)服務(wù)/2.2元/平米·月4.5★招商鉆石山標(biāo)準(zhǔn)化智能配置LOW-E玻璃招商物業(yè)/常規(guī)服務(wù)/3.5元/平米·月4★路德維?！?★紅勘領(lǐng)世郡遠(yuǎn)紅外線對射，門禁系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)：中央除塵系統(tǒng)紅磡物業(yè)/常規(guī)服務(wù)/2.5元/平米·月4★博軒園美國布朗雙向流新風(fēng)系統(tǒng)門磁、紅外幕簾港聯(lián)物業(yè)/常規(guī)服務(wù)方式/3.2元/平米·月5★渤海明珠標(biāo)準(zhǔn)化智能配套標(biāo)準(zhǔn)配套待定3★泰悅豪庭-——獨(dú)立戶式變頻空調(diào)、戶式凈水軟水系統(tǒng)待定5★昆侖中心韓國homeclever智能控制系統(tǒng)LOW-E玻璃，地輻射采暖世邦魏理仕/酒店式服務(wù)/4元/平米·月5★本案樓宇對講、電子巡更中空玻璃、鋼鋁復(fù)合散熱器4.5★產(chǎn)品筒配套眨價(jià)值海力比劍拼高端貴、先樣進(jìn)的宏產(chǎn)品企配置種，已狠是眾很多項(xiàng)嶼目產(chǎn)篩品價(jià)雄值的撇保障競爭錯(cuò)強(qiáng)度競爭撞格局競爭曾關(guān)系競爭匆強(qiáng)度客群含分流終極步客戶接地圖項(xiàng)目核心賣點(diǎn)形象定位開盤時(shí)間價(jià)格（開盤/目前）月均漲幅開售比月均去化營銷力富力津門湖水景、大盤梅江首席復(fù)合型生態(tài)大盤2006.67067/1639340元28%107套5★遠(yuǎn)洋萬和城精裝、園林三園·臺地·精裝石雕大宅2010.1014129——24%69套3.5★海逸長洲湖景、島居世界級群島富人區(qū)2004.87392/18015498元89%14套4★天房美域大盤、低密、梅江規(guī)劃低密度、純居住品質(zhì)社區(qū)2007.46100/12500260元91%27套3.5★衛(wèi)津領(lǐng)寓城市中軸、性價(jià)比精英生活館——————0——3.5★仕林苑地段、產(chǎn)品力梅江西岸墅生活——————0——3.5★首創(chuàng)福特納灣低密、湖景洋房原生大湖畔的北美灣邸2010.129500（報(bào)價(jià)）——0——4★時(shí)代奧城地段、配套城市公園鼎級豪宅2006.108027/21609690元92%20套4★招商鉆石山地段、國際化氛圍國際魅力大盤2008.715110/16306100元67%17套4★路德維希地段、精裝貴族生活2010.11————0——4★紅勘領(lǐng)世郡大盤規(guī)劃、高爾夫配北美小鎮(zhèn)，極致洋房藏品2006.94883/10855330元50%117套5★博軒園鬧中取靜、稀缺價(jià)值市中心的院子2010.620650/23857801元26.7%55套5★渤海明珠綜合體、全景住宅都市綜合體2010.517000（報(bào)價(jià)）——0——3★泰悅豪庭地段、高附加值CBD旁寬景大宅2010.1125000（報(bào)價(jià)）——0——4.5★昆侖中心智能化、酒店式服務(wù)金融街屋脊2010.1121000（報(bào)價(jià)）——0——4★本案湖景、會展中心、低密天津第一盤2011.8————0——5★營銷亭力比奏拼各項(xiàng)覆目定魯位存瞞在差邁異，瓶但地景段與挖產(chǎn)品懷均是雄營銷制的核堤心重恒點(diǎn)競爭宮強(qiáng)度競爭字格局競爭逢關(guān)系競爭鑰強(qiáng)度客群蠅分流終極碌客戶債地圖營銷惡力比俯拼競爭撈強(qiáng)度遠(yuǎn)洋交萬和濟(jì)城海逸餃長洲富力灰津門才湖賣慶點(diǎn)體獎(jiǎng)系招商番鉆石冒山梅江遺首席墨復(fù)合槳型生伴態(tài)大著盤定位幻玉：賣點(diǎn)河：地段庭綜合荷價(jià)值定位裂：賣點(diǎn)泊：水景脅島居豪地悄段處品牌三園·臺地·精裝獻(xiàn)石雕腦大宅定位掩：賣點(diǎn)舊：精裝犁修圍園拒林規(guī)諒劃希建按筑形削象國際肌魅力助大盤定位顆：賣點(diǎn)綿：地段姓價(jià)值頓成熟城配套世界貞級群版島富效人區(qū)水景大盤隙規(guī)劃精裝花修乞國過際化紹氛圍競爭汁格局競爭若關(guān)系競爭頭強(qiáng)度客群橡分流終極命客戶礙地圖項(xiàng)目束綜合呀價(jià)值糾力比腹拼項(xiàng)目地段價(jià)值力基礎(chǔ)價(jià)值力戶型價(jià)值力配套價(jià)值力營銷力項(xiàng)目綜合價(jià)值力富力津門湖4★4★3.5★4★5★★★★★遠(yuǎn)洋萬和城3.5★4★4★3.5★3.5★★★★★海逸長洲4★4.5★3.5★4.5★4★★★★★天房美域3★3.5★4★3★3.5★★★★衛(wèi)津領(lǐng)寓3.5★3.5★3★3.5★3.5★★★★仕林苑4★4★3★4★3.5★★★★★首創(chuàng)福特納灣3★4★3.5★4★4★★★★★時(shí)代奧城4.5★4.5★4★4.5★4★★★★★招商鉆石山4.5★4★4★4★4★★★★★路德維希4★4★4.5★4★4★★★★★紅勘領(lǐng)世郡3★4★3.5★4★5★★★★★博軒園5★4.5★4★5★4.5★★★★★★渤海明珠4.5★3.5★3.5★3★3★★★★泰悅豪庭5★3.5★4★5★4.5★★★★★★昆侖中心5★4★4★5★4★★★★★本案4.5★4.5★4.5★4.5★5★★★★★競爭票強(qiáng)度競爭秒格局競爭日關(guān)系競爭腔強(qiáng)度客群室分流主要浩競品倡綜合客價(jià)值熄處于思南部鉆地區(qū)督高端囑項(xiàng)目赤上游途水平終極換客戶沈地圖競品早客群若分流殘研究項(xiàng)目競爭關(guān)系綜合價(jià)值力吸納客戶區(qū)域吸納客戶屬性富力津門湖A★★★★梅江、西青、河西體北25-55青年之家、三口之家；改善、婚房遠(yuǎn)洋萬和城A★★★★西青、梅江、河西35-45三口之家；改善海逸長洲B★★★★梅江、河西近梅江區(qū)域30-50歲三口之家；改善天房美域B★★★梅江、河西30-50歲三口之家；改善衛(wèi)津領(lǐng)寓B★★★河西、梅江30-40白領(lǐng)、城市中堅(jiān)；首置、改善仕林苑B★★★★河西區(qū)小海地40-55三口之家；改善首創(chuàng)福特納灣B★★★★河西友誼路、解放南路沿線、西青、大港35-45三口之家，改善、婚房時(shí)代奧城B★★★★南開奧體水上，河西體北，梅江40歲左右三口之家；改善招商鉆石山B★★★★南開水上奧體40-55三口之家、青年之家；改善路德維希B★★★★南開奧體板塊40歲左右中年三口；改善紅磡領(lǐng)世郡B★★★★小海地、西青、梅江、河西地緣性客戶三口之家、新婚和中年持家：基本為自住博軒園B★★★★★河西區(qū)為主35-45三口之家、兩代同堂；改善渤海明珠B★★★河西區(qū)及周邊25-55兩口、三口之家；婚房、養(yǎng)老、改善泰悅豪庭B★★★★★河西區(qū)地緣性客戶35-50三口之家，改善昆侖中心B★★★★南京路、佟樓、老城廂40-50歲成功人士；投資、自住、藍(lán)印本案——★★★★————競爭旋格局競爭慮關(guān)系競爭蝦強(qiáng)度客群特分流競品汁客戶智來源軟區(qū)域昂地緣哥性較柏強(qiáng)；禮三口阿改善您為主終極始客戶盼地圖鎖客群——第三張客戶地圖結(jié)論競爭格局競爭格局126781091112131514345梅江板塊大寺板塊雙港板塊奧體板塊小白樓板塊海河沿線友誼路沿線五大道附近水上板塊體北板塊561443122101178913151716262018192221252423352713032283134332936東海板塊序號項(xiàng)目競爭關(guān)系綜合價(jià)值力1富力津門湖A★★★★2海逸長洲B★★★★3天房美域B★★★4衛(wèi)津領(lǐng)寓B★★★5仕林苑B★★★★6遠(yuǎn)洋萬和城A★★★★7首創(chuàng)福特納灣B★★★★8時(shí)代奧城B★★★★9招商鉆石山B★★★★10路德維希B★★★★11紅磡領(lǐng)世郡B★★★★12博軒園B★★★★★13渤海明珠B★★★14泰悅豪庭B★★★★★15昆侖中心B★★★★二級三級分流歌強(qiáng)度競品咐客群體分流洪研究競爭特強(qiáng)度客群穩(wěn)分流一級競爭開格局競爭技關(guān)系根據(jù)嘴第2張地薄圖社堤區(qū)深頸訪結(jié)姓果確慰定競樣品分廉流強(qiáng)神度主要猶競品辯對本夠案構(gòu)閥成西按南方肺向逼律近態(tài)朵勢，拆分流環(huán)層次貴性強(qiáng)終極樣客戶胃地圖競品陸客群界分流丈研究富力左津門湯湖遠(yuǎn)洋勁萬和炭城遠(yuǎn)洋皂萬和城城三傲口在吧占70濕%，其他中子突女尚容小的如占50亞%遠(yuǎn)洋悲萬和栽城客惠戶置警業(yè)目益的以珍改善撤為主富力爭津門塑湖客箱戶置襲業(yè)目儀的較描分散兇，改賊善、迫投資碰、婚扁房各淚占一砍定比鞠例富力庸津門蒜湖三軟口之杏家占50閘%家庭濁結(jié)構(gòu)置業(yè)觸目的競爭蘿格局競爭栗關(guān)系競爭逮強(qiáng)度客群鍬分流兩大亡競品施主要郵客戶觸為三濾口之槳家，饒目的返為住憑房改再善終極植客戶用地圖工作郵區(qū)域競品止客群內(nèi)分流寄研究富力籍津門斜湖遠(yuǎn)洋雷萬和省城遠(yuǎn)洋址萬和徹城主綿力客流群同禍樣來丑自河顫西，賢南開補(bǔ)西青員各占陽一定偽比例斥，工間作區(qū)懲域以困河西著為主河西護(hù)為主乎要客悔群來產(chǎn)源，飄其次錄為南象開，棒工作蝴區(qū)域部也集轎中在炕河西氧南開請，西痰青區(qū)簽也占蹦一定拘比例區(qū)域占來源競爭帆格局競爭惡關(guān)系競爭亂強(qiáng)度客群筍分流兩大嫌競品下的客籍戶區(qū)么域來梢源和售工作脾區(qū)域重主要絡(luò)來自皺河西死區(qū)終極源客戶苗地圖鎖定品本案等主要雷客群霜來源盈區(qū)域梅江爹核心幅區(qū)域黑牛季城道懇與友宅誼路預(yù)交口從沿線友誼粉路沿誼線水上霞板塊鎖