廈門(mén)房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告

廈門(mén)市房地產(chǎn)工程調(diào)查報(bào)告營(yíng)銷(xiāo)企劃部2021年8月1日市調(diào)時(shí)間：2021年7月20日市調(diào)地點(diǎn)：廈門(mén)市調(diào)查工程：?萬(wàn)科·金域藍(lán)灣?、?建發(fā)·綠家園?、?世茂·湖濱首府?、?萬(wàn)科·金域華府?、?華潤(rùn)·橡樹(shù)灣?；調(diào)查目的：通過(guò)對(duì)廈門(mén)市一些市場(chǎng)口碑較好竣工工程以及在建工程進(jìn)行走訪，重點(diǎn)了解工程的產(chǎn)品規(guī)劃情況，希望能對(duì)本公司“晉江遠(yuǎn)東地塊〞工程規(guī)劃得到一些啟發(fā)和借鑒。一、竣工工程調(diào)研情況1、?萬(wàn)科·金域藍(lán)灣?1.1、樓盤(pán)詳情工程名稱(chēng)萬(wàn)科·金域藍(lán)灣工程地址廈門(mén)市思明湖邊水庫(kù)片區(qū)交房時(shí)間2021年6月物業(yè)管理萬(wàn)科物業(yè)/物管費(fèi)3.18元/平方米/月工程規(guī)劃工程位于湖邊水庫(kù)片區(qū)，呂嶺路以南，洪文路以東，分為a、b兩地塊，總占地面積55657.22平米，建筑面積166971.66平方米，容積率3.0，綠化率38%，商業(yè)配套15000平方米，教育配套：一所約1800平方米幼兒園，預(yù)計(jì)戶(hù)數(shù)900余戶(hù)?？偲揭?guī)劃圖1.2、規(guī)劃亮點(diǎn)：建筑設(shè)計(jì)：該工程采用了極其現(xiàn)代感和節(jié)奏感的單排折線(xiàn)形態(tài)板式高層，配以代表新時(shí)代時(shí)尚與唯美的現(xiàn)代簡(jiǎn)約外立面風(fēng)格，塑造了當(dāng)時(shí)該工程產(chǎn)品外觀在廈門(mén)市場(chǎng)的唯一性；圖示一：圖示二：園林景觀：該社區(qū)以泰式皇家園林，給人休閑、度假、放松的感覺(jué)的同時(shí)，通過(guò)空間內(nèi)多種變化的營(yíng)造，表達(dá)一種“藝術(shù)化的生活〞、“生活化的藝術(shù)〞以及“居住者的文化和品位〞。圖示一：圖示一：社區(qū)配套：該工程除了外在的地理?xiàng)l件優(yōu)越以外，在工程本身的產(chǎn)品配套上也下了不少功夫，社區(qū)內(nèi)配套的1800㎡幼兒園、露天游泳池以及會(huì)所、五星級(jí)入戶(hù)大堂等配套都能提升產(chǎn)品本身的附加值。圖示一：露天游泳池圖示二：雙語(yǔ)幼兒園圖示二：五星級(jí)入戶(hù)大堂戶(hù)型產(chǎn)品：高層平層住宅、聯(lián)排別墅、空中Towm-house2、?建發(fā)·綠家園?2.1、樓盤(pán)詳情工程名稱(chēng)建發(fā)·綠家園工程地址廈門(mén)湖濱南路富山商圈交房時(shí)間2006年12月物業(yè)管理建發(fā)物業(yè)工程規(guī)劃該工程總占地面積33000平方米，建筑面積近90000平方米，容積率2.5，綠化率40%；總平規(guī)劃圖2.2、規(guī)劃亮點(diǎn)園林規(guī)劃：該工程的規(guī)劃亮點(diǎn)在于園林的綠地覆蓋率比擬高，雖然種植的都不是名貴樹(shù)種，但整個(gè)小區(qū)看起來(lái)郁郁蔥蔥的充滿(mǎn)著生機(jī)。圖示一：園林景觀二、在建工程調(diào)研情況1、?世茂·湖濱首府?1.1、樓盤(pán)詳情工程名稱(chēng)世茂·湖濱首府工程地址廈門(mén)湖邊水庫(kù)片區(qū)觀日西路開(kāi)盤(pán)時(shí)間2021年10月物業(yè)管理世茂物業(yè)工程規(guī)劃世茂湖濱首府工程位于廈門(mén)市湖邊水庫(kù)片區(qū)核心區(qū)域，工程位于規(guī)劃道路觀日西路南側(cè)，該工程占地面積約206畝，規(guī)劃總建筑面積近60萬(wàn)平方米，容積率4.36，綠化率35%，初步規(guī)劃為集住宅、商業(yè)為一體的高檔綜合社區(qū)，共29幢包括高層住宅、低密度疊墅和時(shí)尚商業(yè)風(fēng)情街，其中住宅最高52層高度約為160米。總平規(guī)劃圖2、規(guī)劃亮點(diǎn)下沉式西班牙皇家會(huì)所：下沉式西班牙皇家會(huì)所，會(huì)所內(nèi)配有450平方玻璃恒溫泳池、紅酒雪茄吧、健身房、淋浴房等一應(yīng)俱全。圖示一：下沉式西班牙皇家會(huì)所圖示二：室內(nèi)采光游泳池圖示三：游泳池休息區(qū)園林景觀：集合荷、德、泰、法四國(guó)皇家園林搬到世茂湖濱首府的園林景觀設(shè)計(jì)中來(lái)，為廈門(mén)打造一座城市的“御花園〞。2、?萬(wàn)科·金域華府?2.1、樓盤(pán)詳情工程名稱(chēng)萬(wàn)科·金域華府工程地址廈門(mén)集美杏林灣杏林大橋橋頭南側(cè)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2021年10月物業(yè)管理萬(wàn)科物業(yè)工程規(guī)劃該工程是廈門(mén)萬(wàn)科繼金域藍(lán)灣之后又推出的全新作品，總占地面積102426平方米，總建筑面積為44萬(wàn)平方米。容積率4.3%，綠化率35%。工程北側(cè)規(guī)劃幼兒園、48班小學(xué)、27班初中。工程自身規(guī)劃有25000平方米的商業(yè)，已招商引入大型超市、電影院、電器城等作為主力店。萬(wàn)科金域華府主力戶(hù)型：兩房?jī)蓮d80-85平米；三房?jī)蓮d：約120平米總平規(guī)劃圖2.2、規(guī)劃亮點(diǎn)開(kāi)發(fā)理念：作為45萬(wàn)平方米國(guó)際濱海社區(qū)，萬(wàn)科金域華府將建筑與社區(qū)、環(huán)境、生活有機(jī)結(jié)合，2期新品以“新活CITY〞帶來(lái)復(fù)合社區(qū)的都市新生活。新活CITY是酒店＋辦公＋綜合商業(yè)中心＋公園＋國(guó)際公寓的復(fù)合體。萬(wàn)科金域華府工程包含多元豐富的城市配套，集3.5萬(wàn)平米商業(yè)、SOHO、精裝住宅、學(xué)校、近4萬(wàn)平米生態(tài)園林于一體的綜合社區(qū)；工程配套：工程雖然地處廈門(mén)島外，配套相對(duì)薄弱，但萬(wàn)科通過(guò)對(duì)工程的規(guī)劃以及自身的品牌號(hào)召力引進(jìn)了永輝超市、中影、小學(xué)、中學(xué)等配套，從而提升了島外生活的便利性，弱化了本區(qū)位的地域弱勢(shì)；產(chǎn)品設(shè)計(jì)：該工程二期推出的產(chǎn)品在戶(hù)型設(shè)計(jì)上以90平方米的三房以及129平米的四房等緊湊型產(chǎn)品為主力戶(hù)型，并配有精致園林以及休閑會(huì)所，以及精裝修也是其最具亮點(diǎn)的賣(mài)點(diǎn)之一；體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)：萬(wàn)科推崇“體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)〞在客戶(hù)看房的營(yíng)銷(xiāo)路線(xiàn)設(shè)計(jì)精致，比方售樓處的體驗(yàn)路線(xiàn)以及樣板區(qū)的體驗(yàn)路線(xiàn)，再到工地的體驗(yàn)路線(xiàn)，都設(shè)計(jì)得非常到位，能充分地調(diào)動(dòng)客戶(hù)的購(gòu)置欲；圖示一：銷(xiāo)售體驗(yàn)區(qū)圖示二：樣板房體驗(yàn)區(qū)圖示三：戶(hù)型設(shè)計(jì)品鑒90平方米的三房127平方米的四房3、?華潤(rùn)·橡樹(shù)灣?3.1、樓盤(pán)詳情工程名稱(chēng)華潤(rùn)·橡樹(shù)灣工程地址集美杏北三里〔橡樹(shù)灣〕1號(hào)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2021年1月物業(yè)管理華潤(rùn)置地〔廈門(mén)〕物業(yè)效勞工程規(guī)劃華潤(rùn)·橡樹(shù)灣工程總占地面積94600平方米，總建筑面積310000平方米，容積率3.28，綠化面積38%，由高層、小高層及多層住宅組成，并規(guī)劃有1個(gè)9個(gè)班幼兒園及大型超市，獨(dú)立商業(yè)等配套為社區(qū)提供更多生活便利性。整個(gè)住宅建筑通過(guò)圍合式、線(xiàn)狀布置，使住在空間更加有趣味性，宅間形成開(kāi)闊景觀帶，極大提升了小區(qū)的生活品質(zhì)。住宅建筑采用ART-DECO設(shè)計(jì)，上下錯(cuò)落，造型端莊、典雅。戶(hù)型設(shè)計(jì)以起居室為核心，客廳與主臥爭(zhēng)取大面積和良好的日照與觀景朝向。套內(nèi)功能分區(qū)合理，做到了內(nèi)外、動(dòng)靜、晝夜分區(qū)明確。總平規(guī)劃圖3.2、規(guī)劃亮點(diǎn)工程規(guī)劃：華潤(rùn)英倫系列作品即橡樹(shù)灣系列產(chǎn)品以其成熟優(yōu)雅的居住環(huán)境，創(chuàng)造了華潤(rùn)置地推廣異域風(fēng)格的成功口碑。這些建筑延承了新英格蘭藝術(shù)和人文傳統(tǒng)，把英倫古典的豐美表現(xiàn)得純粹而極致。華潤(rùn)最大的賣(mài)點(diǎn)就是以學(xué)府住區(qū)與生態(tài)景觀為特色，錯(cuò)落的垂直園林設(shè)計(jì)，順風(fēng)順?biāo)莘e率比擬低，自然景觀資源比擬好。再那么，它的教育方面的優(yōu)勢(shì)，毗鄰廈門(mén)英才學(xué)校和廈門(mén)國(guó)際學(xué)校，以及周?chē)膹B門(mén)輕工業(yè)學(xué)校和化工學(xué)校，將在社區(qū)周邊的重點(diǎn)教育資源化為自己強(qiáng)大的教育優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)品品質(zhì)：華潤(rùn)·橡樹(shù)灣的產(chǎn)品無(wú)論是建筑還是精裝房的的用材方面都非?？季浚幪幊錆M(mǎn)人性化得設(shè)計(jì)。如：在入戶(hù)門(mén)處設(shè)計(jì)掛鉤〔方便拴寵物及懸掛物品〕，戶(hù)內(nèi)的收納等設(shè)計(jì)；圖示一：會(huì)所即現(xiàn)使用的銷(xiāo)售中心圖示二：兒童房樣板間圖示三：玄關(guān)的鞋子收納貴圖示四：戶(hù)型設(shè)計(jì)品鑒80、90兩房產(chǎn)品三、市場(chǎng)調(diào)研小結(jié)序號(hào)工程名稱(chēng)借鑒點(diǎn)借鑒說(shuō)明備注1萬(wàn)科·金域藍(lán)灣會(huì)所從萬(wàn)科·金域藍(lán)灣的會(huì)所后期使用情況上來(lái)看，使用頻率最多是美容SPA會(huì)館、健身房、桑拿房，其他的如棋牌室、咖啡廳、電影院等配套根本處于閑置狀態(tài)；因此，今后在會(huì)所產(chǎn)品的功能設(shè)計(jì)上應(yīng)充分考慮其實(shí)用性；游泳池萬(wàn)科·金域藍(lán)灣游泳池為封閉式設(shè)計(jì)，定時(shí)開(kāi)發(fā)，這一設(shè)計(jì)形式及管理模式值得借鑒；入戶(hù)大堂萬(wàn)科·金域藍(lán)灣的入戶(hù)大堂雖然空間不是很大，但在入口處門(mén)面的處理相比照擬大氣，符合閩南客戶(hù)群好門(mén)面的喜好；物業(yè)效勞萬(wàn)科物業(yè)管理口碑不錯(cuò)，為每一位業(yè)主建立管理檔案，萬(wàn)科物業(yè)秉承“全心全意全為您〞的效勞宗旨深入每一位置業(yè)萬(wàn)科的業(yè)主心中；2建發(fā)·綠家園園林綠化建發(fā)綠家園工程取得口碑至今，雖然種植的綠化都不是名貴樹(shù)種但靠得就是其大面積的綠化空間在當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)中取勝；物業(yè)效勞建發(fā)物業(yè)以“呵護(hù)鉆石人生〞為品牌口號(hào)，一心一意為業(yè)主提供良好的物業(yè)效勞；3世茂·湖濱首府下沉式會(huì)所由于產(chǎn)品的定位上有差異，世茂湖濱首府可借鑒的點(diǎn)補(bǔ)多，但他所設(shè)計(jì)的下沉式會(huì)所，理念裝新，這一形勢(shì)值得我們借鑒；4萬(wàn)科·金域華府開(kāi)發(fā)理念“新活CITY〞帶來(lái)復(fù)合社區(qū)的都市新生活。新活CITY是酒店＋辦公＋綜合商業(yè)中心＋公園＋國(guó)際公寓的復(fù)合體。這一開(kāi)發(fā)理念是值得我們學(xué)習(xí)借鑒的。工程規(guī)劃工程規(guī)劃上有層次，空間的設(shè)置靈活多變；萬(wàn)科金域華府工程包含多元豐富的城市配套，集3.5萬(wàn)平米商業(yè)、SOHO、精裝住宅、學(xué)校、近4萬(wàn)平米生態(tài)園林于一體的綜合社區(qū)；戶(hù)型設(shè)計(jì)戶(hù)型的設(shè)計(jì)以緊湊型的90平方3房及128平方的四房為主；體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)模式萬(wàn)科推崇“體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)〞在客戶(hù)看房的營(yíng)銷(xiāo)路線(xiàn)設(shè)計(jì)精致，比方售樓處的體驗(yàn)路線(xiàn)以及樣板區(qū)的體驗(yàn)路線(xiàn)，再到工地的體驗(yàn)路線(xiàn)，都設(shè)計(jì)得非常到位，能充分地調(diào)動(dòng)客戶(hù)的購(gòu)置欲；物業(yè)效勞萬(wàn)