某大型地產(chǎn)商天津項(xiàng)目營銷策劃報告

**住宅定位報告1我們的客戶是誰？他們需要什么樣的產(chǎn)品？本次報告需要解決的問題2報告架構(gòu)項(xiàng)目本體分析住宅概念定位住宅產(chǎn)品定位產(chǎn)品規(guī)劃建議經(jīng)濟(jì)測算住宅市場調(diào)查住宅客戶定位成功案例借鑒銷售中心建議3**開發(fā)背景**集團(tuán)**集團(tuán)自1994年以來一直位列世界500強(qiáng)。其主業(yè)為：地產(chǎn)與酒店、生化能源、糧油加工、糧油貿(mào)易；目前在海內(nèi)外擁有5家上市公司：**國際、**地產(chǎn)、**屯河、**控股、豐原生化；**集團(tuán)計(jì)劃用10年時間成為全球最富有進(jìn)取精神、最優(yōu)秀、最令人尊敬的企業(yè)之一。**集團(tuán)**集團(tuán)是天津市房地產(chǎn)行業(yè)首家上市公司，以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主，為天津市房地產(chǎn)企業(yè)二十強(qiáng)、中國房地產(chǎn)企業(yè)200強(qiáng)、中國服務(wù)業(yè)企業(yè)500強(qiáng).4**位于天津市中高收入階層聚集區(qū)域在天津的城市發(fā)展史上，西岸歷來是城市發(fā)展的主區(qū)與主要繁華區(qū)。直至今日，南開、和平、河西三區(qū)依然是天津最為繁華的三個行政區(qū)。本案所處位置目前老城廂地區(qū)居住項(xiàng)目成交價均已超過萬元，高于城區(qū)住宅項(xiàng)目成交均價14%，老城廂地區(qū)已成為天津中高收入階層的聚集區(qū)域。數(shù)據(jù)來源：思源數(shù)據(jù)庫5項(xiàng)目位置項(xiàng)目四至南門外大街以西、南開二馬路以東、南開一緯路以北、南馬路以南。交通分析本項(xiàng)目三面臨路，東側(cè)緊鄰之南門外大街和北側(cè)緊鄰之南馬路均為雙向六車道城市主干道。項(xiàng)目距天津火車站和京津唐高速出口僅20分鐘的車程，距離京津高速大巴總站5分鐘。服裝街南門外大街南開二馬路南馬路南開一緯路6總用地面積約8.9萬平米容積率>=3.7總建筑面積約50萬平米建筑密度B地塊小于等于60%C地塊小于等于35%**—都市綜合體地塊使用性質(zhì)地上建筑面積B地塊寫字樓60000商業(yè)114400車庫18285住宅68000會所/幼兒園2000C地塊酒店35000服務(wù)式公寓38750商業(yè)5810B地塊包括超大規(guī)模室內(nèi)購物及娛樂中心、標(biāo)準(zhǔn)5A甲級寫字樓和5座33層以下的住宅；C地塊包括超五星級大酒店及裙房商業(yè)、服務(wù)式公寓。**是集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性都市綜合體。寫字樓商業(yè)酒店酒店式公寓住宅7**項(xiàng)目整體定位通過各種功能綜合互補(bǔ)，建立相互存在的價值關(guān)系，從而形成不同時段的城市多樣化生活

一個城市的精神引領(lǐng)、一個資源共生、聚合增值的模式，將生活資源融入其中城市中的居住、辦公、商務(wù)、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能復(fù)合、相互作用、互為價值鏈的高度集約的建筑群體。**國際生活中心8報告架構(gòu)項(xiàng)目本體分析住宅概念定位住宅產(chǎn)品定位產(chǎn)品規(guī)劃建議經(jīng)濟(jì)測算住宅市場調(diào)查住宅客戶定位成功案例借鑒銷售中心建議9**住宅物業(yè)基本特性協(xié)同性的發(fā)展：住宅物業(yè)檔次與項(xiàng)目整體保持統(tǒng)一性并協(xié)同發(fā)展商務(wù)性的特征：項(xiàng)目整體以商業(yè)、商務(wù)為主基調(diào)配套性的特點(diǎn)：住宅用地總建面積7.86萬㎡，占項(xiàng)目總體量的16%居住型的物業(yè)：住宅物業(yè)的終端客戶應(yīng)以長期居住做為主要目的限制條件：產(chǎn)品執(zhí)行90/70規(guī)定住宅物業(yè)與商業(yè)、高端酒店為鄰，自處鬧市繁華，卻又鬧中取靜、自成一體，這些難能可貴的特征和質(zhì)素，使得住宅物業(yè)區(qū)別于普通的住宅。10微觀依據(jù)城市中心綜合體商業(yè)商務(wù)的主基調(diào)住宅需與整體保持統(tǒng)一性住宅物業(yè)的居住性品牌號召力**住宅物業(yè)定位依據(jù)有一種居住方式，能夠讓擁有共同思想的人居于同一處；有一種生活態(tài)度，能夠讓生活半徑盡量縮??；有一種城市精神，能夠讓執(zhí)著定位城市中心！宏觀依據(jù)城市發(fā)展進(jìn)程城市主中心多元化的生活氛圍中高收入階層聚集的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的商務(wù)人群&11**住宅物業(yè)定位依據(jù)酒店管理公司公寓管理公司私人業(yè)主酒店公寓服務(wù)式公寓客群（差旅1-12天）客群（商務(wù)15天-半年）客群（居住1年以上）三種居住功能經(jīng)營者、客群不同，不存在直接競爭**居住功能類型12**住宅物業(yè)的概念定位城市中心高端公寓以居?。ńK端客戶）做為主導(dǎo)功能13報告架構(gòu)項(xiàng)目本體分析住宅概念定位住宅產(chǎn)品定位產(chǎn)品規(guī)劃建議經(jīng)濟(jì)測算住宅市場調(diào)查住宅客戶定位成功案例借鑒銷售中心建議競爭區(qū)域市場調(diào)研天津綜合體地產(chǎn)分析宏觀環(huán)境分析城市多核發(fā)展理論天津城市發(fā)展階段預(yù)判14城市多核發(fā)展理論15城市多核發(fā)展理論多核發(fā)展城市城市發(fā)展商務(wù)核心區(qū)金融核心區(qū)電子核心區(qū)娛樂核心區(qū)商業(yè)核心區(qū)文化核心區(qū)居住配套的出現(xiàn)16城市多核發(fā)展理論居住配套的出現(xiàn)發(fā)展初期發(fā)展中期主導(dǎo)功能建筑初具規(guī)模大量圍繞都市核心土地重新定位面世豪華城市公寓普遍單價較低以大戶型行政公館為主奢侈精裝豪宅面對公司高管以及高端客戶主導(dǎo)功能建筑日益完善、飽和、領(lǐng)袖地位凸顯大量土地均以出讓，并掌握在開發(fā)商手中土地稀缺性日益明顯，土地價格日益攀升客戶需求面積減小高單價產(chǎn)品出現(xiàn)中小戶型城市公寓單價相對較高以中小戶型為主，輔以少量大戶型、超小戶型現(xiàn)代簡約精裝修面對核心區(qū)內(nèi)中高端客戶多核發(fā)展城市階段17城市多核發(fā)展案例分析多核發(fā)展城市借鑒案例SOHO北京公館項(xiàng)目基本情況物業(yè)地址朝陽區(qū)新源南路與新源街路口西北角物業(yè)類型公寓開發(fā)商SOHO中國開盤時間2007年12月19日建筑規(guī)模66000平方米容積率6綠化率30%銷售狀況截至2008年初銷售48套目前主力戶型面積150--200平米占25%；200--250平米占40%均價46766元/平方米使用率75%總套數(shù)263套標(biāo)準(zhǔn)層高3.1米物業(yè)管理公司第一太平戴維斯物業(yè)顧問有限公司該項(xiàng)目運(yùn)作初期主力戶型面積在500—700平米之間，總價在1500萬/套以上，銷售套數(shù)幾乎為0，后來轉(zhuǎn)手給SOHO中國，分隔成150—250平米的小面積戶型，配以全套家俱家電，在一個月之間就售出48套。18結(jié)論北京公館先期以大戶型為主，總價在1500萬元/套以上，與客戶的支付能力與心里需求有一定差距，因此先期銷售較為失??；后期，北京公館將戶型面積縮小至150-250平米為主，減小戶型面積，從而減少了戶型總價，并以贈送全套家電、家具來增加附加值，因此后期獲得了成功銷售。先期后期主力面積總價范圍銷售狀況500-700平米1500萬元/套以上銷售率幾乎為0150-250平米700-1000萬元/套之間一個月內(nèi)售出48套附加值：贈送全套家電、家具城市多核發(fā)展案例分析19多核典發(fā)展貪城市窗借鑒民案例思源設(shè)目前辟代理性某項(xiàng)感目規(guī)劃聚總用譽(yù)地：符3.咸08勢9公鏈頃總建漢筑面便積：意18練.3后6萬剩M2其中葡：住宅青建筑內(nèi)面積鵝：4瀉.8街7萬巨M2配套邪公建校建筑拉面積菜：5警.0違8萬綱M2非配國套公垮建建鎖筑面糊積：位8.倦42碌萬M維2居住穗戶數(shù)狹：2閱16搖戶容積針率：圍3.欲97建筑碗密度賄：4迎3.奴11報%綠化撿率：已30扯%停車坦數(shù)量戀：汽煮車7踩16付輛、食自行住車2織68院8輛層數(shù)壺：地胸下3第層。尼地上雕裙房卡5層昏，高抵層1趟8層車。城市陵多核苗發(fā)展摸案例傷分析20多核音發(fā)展食城市痛典型勁案例住宅戶數(shù)比及面積比高層住宅戶型面積戶數(shù)戶數(shù)比建筑面積面積比50㎡－100㎡62.78%5371.10%100㎡－150㎡2511.57%34937.17%150㎡－200㎡5625.93%989620.32%200㎡－250㎡3918.06%863417.73%250㎡－300㎡5826.85%1556631.96%300㎡－350㎡2712.50%877518.02%350㎡－400㎡52.31%17993.69%合計(jì)216100%48700100%思源球目前皮代理慕某項(xiàng)臘目住宅戶室比高層住宅居室數(shù)戶數(shù)戶室比一居156.94%二居7032.41%三居12055.56%四居115.09%合計(jì)216100%整體自的戶社型面山積偏傷大，毛使用攔率偏刃低。辱存在達(dá)一定范比例碎的2干00縱平米億的兩量居、旬25宋0—便35潛0平晌米以凱上的暖三居怪；按材照2手40淹00館元/早平方鐮米的種單價客計(jì)算酒，將躲出現(xiàn)每總價殃在5鋼00傲萬以趙上的站兩居硬產(chǎn)品煎和近束千萬狡的三績居戶豬型。肝這對段銷售褲形成恒很大竿阻力牲。因此蘆我們飲建議昆開發(fā)反商務(wù)睜必要肚做戶務(wù)型面唐積調(diào)慎整，制經(jīng)過佛大量矩的設(shè)制計(jì)、堂報批武、調(diào)剃整工劍作后戴，目域前戶秒型在倆80捧-1瞧80特平米鎖，從索而使質(zhì)總價固降低詠，減旦少了芳銷售脈壓力魔。城市鄰多核秤發(fā)展憤案例籠分析21結(jié)論該項(xiàng)端目的帶戶型友規(guī)劃斧設(shè)計(jì)牽由原仇來的扶中大切戶型倉為主既，以粱50珠0—快10貸00術(shù)萬元輪/套存的總扛價面甘世，乓勢必拆導(dǎo)致和銷售就壓力恐過大夜的局糞面，浙因此告經(jīng)過雀建議繼調(diào)整指后的圾主力鋤戶型請為1觸80區(qū)平米安，按培均價疊24焦00速0元蔽/平導(dǎo)米計(jì)威算，麗主力新戶型澆總價常集中遠(yuǎn)在4階00熟萬/不套左宵右，箱極大惰的降頑低了健銷售茫風(fēng)險瞧，保戀障了兔今后暴的成苦功銷稈售。城市嗓多核殃發(fā)展設(shè)案例哨分析先期后期主力面積總價范圍銷售狀況200-350平米500-1000萬元/套銷售阻力極大80-180平米190萬-400萬元/套降低銷售風(fēng)險，減少銷售壓力22從以柳上兩租個失介敗案助例可報以看共出，寨開發(fā)轎商在巨開發(fā)典產(chǎn)品面到產(chǎn)叫品面肚世，歪需要泡1-礦2年罰時間敞，在派這段瓣時間港內(nèi)，走開發(fā)巴單位交沒有碼對城懼市發(fā)死展階沒段進(jìn)扎行準(zhǔn)些確預(yù)疏判，該導(dǎo)致偏這兩柳個項(xiàng)警目先敬期的微銷售纏情況炊不理失想，蠢因此飽：判斷魄一個冬城市歐所處循的發(fā)亡展階解段，宵對地護(hù)產(chǎn)項(xiàng)為目的診客群節(jié)定位車、產(chǎn)覽品定紹位以輩及最像后的揀成敗假至關(guān)源重要那么配，判脅斷天趟津所爸處的犬城市幸發(fā)展狼階段碰，將刺成為咱本項(xiàng)忘目定輝位以離及未沾來發(fā)噴展方夢向的慢前提耽。城市猴多核碰發(fā)展果案例己分析由于伴：北株京在慢06率-0況7年它已經(jīng)胞由城者市多對核化壇發(fā)展催初期翅進(jìn)入鏈到中進(jìn)期階登段產(chǎn)品設(shè)計(jì)發(fā)展初期1-2年發(fā)展中期產(chǎn)品問世1-2年城市多核發(fā)展產(chǎn)品開發(fā)過程23宏觀超環(huán)境佳分析2420烘06連年6勢月，桂“國漫務(wù)院輸20手號文江”，奏確立刷了天信津金跨融先獄行先任試。20稠06威年8透月9磚日，灑國務(wù)厚院正胸式發(fā)旬布了航對《笛天津臟市城壩市總籮體規(guī)暈劃(進(jìn)20喘05滋-2選02倘0年宵)》挖的批擁復(fù)，頂首次熟明確架天津誰為是渡環(huán)渤攜海地柏區(qū)的嗽經(jīng)濟(jì)憶中心封，并參逐步漁建設(shè)姜成為牙國際旁港口冒城市快、北頑方經(jīng)撞濟(jì)中晨心和漿生態(tài)溪城市迎。20號06咱年天泡津已酸成為并我國電繼上寇海、綿北京鳳之后芳，第局三個照常住您人口影人均值生產(chǎn)棍總值棕超過床50修00意美元捆的省蒜份/詞直轄思市。20膜08黑.1塑.2蔑4日踢天津繁市統(tǒng)漫計(jì)局著宣布墾，初考步核室算，妻并經(jīng)鵝國家對統(tǒng)計(jì)礙局評德估審巖定，竄20吵07逝年該水市經(jīng)占濟(jì)總匹量為圣50亞18謙.2匠8億踩元，資按可伯比價償格計(jì)貿(mào)算，肥比上臭年增著長1孕5.宗1%墳。人均鐵生產(chǎn)談總值略60臣22叛美元。天津辮定位巷北方狹經(jīng)濟(jì)衫中心教，經(jīng)狼濟(jì)穩(wěn)嶄步發(fā)譯展達(dá)暢到中河上等郵國家紡水平宏觀幸環(huán)境此分析25OT言C（黃Ov史er既T渠he鏡C擾ou治nt浪er浙）市硬場，亦又稱之“柜叉臺交蛛易”旺市場糧、“籮場外醫(yī)交易棕”市惡場，唐統(tǒng)指衣在交軍易所傅市場敢外進(jìn)嗚行的筐證券抖交易汗，其瘋具體喇形式么不是藍(lán)常設(shè)樓的市膚場而皇是一援個投爪資網(wǎng)床絡(luò)。定在柜蜻臺交襯易市鼻場中某，證鄙券經(jīng)爺營機(jī)股構(gòu)一簽般發(fā)紙揮做倒市商紗的作孟用，松既是稠交易衰的組獄織者腹，又餡是交螺易的彩參與凈者，論證券嘗投資有者通翼過柜后臺，喬或面遷談、宜電話攝、傳地真、鋸網(wǎng)絡(luò)蝴等方佳式與涌做市聲商直吼接進(jìn)剪行證翠券交速易。20之08就年3曾月1夸7日唯《天葡津?yàn)I紹海新讓區(qū)綜貌合配棚套改痛革試旨驗(yàn)方袋案》鑄，獲星得中醫(yī)國國耽務(wù)院揮正式衛(wèi)批復(fù)著。天津塑市獲嚴(yán)得全襯國性濟(jì)OT四C市璃場（貼柜臺配交易旨市場翠）開獻(xiàn)辦權(quán)天津胖即將憂有全倒國性惑的股恭票較劉易市全場，添未來語將成倉為中中國經(jīng)牛濟(jì)增晶長的返第三敢極宏觀之環(huán)境黎分析26上圖遠(yuǎn)可以躁看出窯，天乎津從兵04演年以倡來實(shí)撇際利敗用外反資額曲已基范本與殼深圳便和北哈京持固平；縱從0伐2年罩以來非實(shí)際斤利用軌外資儲增長帶率一尾直保媽持較虹高增牲長率顆，除疲03欲年有袋所下國降外豪，基寇本比蚊同期德上海百、北驕京和風(fēng)深圳錄要髙劣。資料待來源索：統(tǒng)窮計(jì)年丟鑒大量周外資堅(jiān)相繼風(fēng)進(jìn)入筋天津壞而且記保持富一個畢較高炮增長舊勢頭宏觀鼻環(huán)境國分析2720暫07鎮(zhèn)年，系天津周市引挎進(jìn)國碑內(nèi)資耕金到池位額織61達(dá)2億跪元，潛其中鴨引進(jìn)停超億佛元的搞大項(xiàng)留目1款12腸個，鞏促進(jìn)現(xiàn)了區(qū)喝域間款的經(jīng)江濟(jì)合麻作向淘多層稠次、歪多領(lǐng)淹域、它多途涉徑延冊伸。08櫻年1東月份衡，全漏市共屈引進(jìn)租國內(nèi)據(jù)招商早引資扛項(xiàng)目聾16笨8個未，到處位資儉金6鬧4.肥62哲億元招，同堅(jiān)比增移長6份9.松93凳%，新完成染全年墓預(yù)期悲工作改目標(biāo)待80鈴1億也元的皇8.葡1%旁。全市維國內(nèi)梁引資乘在實(shí)啞現(xiàn)高突起步爺?shù)耐瑒h時，昨呈現(xiàn)獨(dú)出新踢的特輩點(diǎn)。支一是曬服務(wù)批業(yè)在李引進(jìn)觸內(nèi)資巨中比俱重增方大。部一月違份投浸向服荷務(wù)業(yè)碧的內(nèi)賢資項(xiàng)偷目共獄91膨個，膊到位參資金萍56樹.1引億元槐，占叛全市喊引進(jìn)邁內(nèi)資光比重哥的8誓6.而8%丘。二駁是民練營資隔本快賤速涌兄入津土門。鳳外地絡(luò)民營舒企業(yè)比在津婦投資錘項(xiàng)目轟15讓5個兆，到盛位資考金4循8.涌36評億元扁，同田比增佛長1茄03糊%。大量宏內(nèi)資害高速租進(jìn)入跑天津超市場莫，自禮20盼03乖年以慣來已泰超過拾外資船實(shí)際壓利用分額宏觀培環(huán)境散分析28天津年市規(guī)怪劃形謀成“播一軸航兩帶埋三區(qū)湊”的級市域持空間候布局器結(jié)構(gòu)“一鋤軸”是指輝：“灑武清痰——飄中心累城區(qū)跟——句濱海脂新區(qū)錦核心途區(qū)”柴發(fā)展她主軸深；“兩相帶”是指芒：“坑寧河初——叨漢沽割——煩濱海生新區(qū)效核心擊區(qū)—序—大膜港”吳東部陷沿海冰發(fā)展鋪帶和為“薊岡縣—墓—寶督坻—管—中毀心城割區(qū)—肆—靜遣?！敝肺鞑刻党擎?zhèn)早發(fā)展近帶?！叭i區(qū)”是指編：北急部薊粥縣山棵地生態(tài)環(huán)境夾建設(shè)再區(qū)、黎中部示“七攝里海但——屑大黃正堡洼歪”濕切地生態(tài)環(huán)境飽建設(shè)桿區(qū)、刃南部雖“團(tuán)偽泊洼征水庫盯——廚北大寬港水栗庫”奴濕地生態(tài)環(huán)境陡建設(shè)持區(qū)，效主要長發(fā)展悄生態(tài)罵優(yōu)勢湯。一軸招兩帶浴三區(qū)幫，帶檢狀延岡伸為都主，掀形成瞎由中筑心城恨市、螺區(qū)縣郵新城咸、中話心鎮(zhèn)任、一所般建巴制鎮(zhèn)業(yè)構(gòu)成倡的市洗域城云鎮(zhèn)結(jié)艱構(gòu)。宏觀死環(huán)境迫分析29以“金中心賄城區(qū)聰&濱燥海新惹區(qū)核乖心區(qū)掠”為妖主體魯，結(jié)遵合東束部沿搜海發(fā)淹展帶賓，構(gòu)襯筑“扭T”獲型組噸團(tuán)式列布局闊結(jié)構(gòu)評。以中尤心城廈區(qū)為顆主中敵心，計(jì)以濱投海新窩區(qū)核津心區(qū)綿和海畢河新慢城為岡副中爺心。曾在外憂圍發(fā)燙展居饒住就襪業(yè)綜芝合型久城市管組團(tuán)罰，利鑰用河界流、返濕地湖等自釀然生福態(tài)條歇件，飼構(gòu)筑戰(zhàn)網(wǎng)絡(luò)丑狀綠做地及叮開敞必空間休系統(tǒng)農(nóng)。公共題設(shè)施弟布局偵形成順“一沖主一駐副多耗核”搬的空淘間結(jié)卵構(gòu)。“一所主”指市靈級公腫共設(shè)貞施主浸中心份，位言于中償心城倍區(qū)的口海河悶兩岸弄地區(qū)鳴?！耙挥X副”指市廊級公烈共設(shè)幟施副志中心梯，位趴于濱孫海新妄區(qū)核遍心區(qū)咽?！岸嗟旰恕敝付鄾鰝€區(qū)提級、挽組團(tuán)托級公紡共設(shè)尚施中差心。宏觀澡環(huán)境獻(xiàn)分析30中心滅城市量包括昂中心粉城區(qū)股及外充圍地爛區(qū)和撕濱海念新區(qū)努，主畝要發(fā)布揮其顧對環(huán)但渤海毒地區(qū)摟乃至東我國初北方慌的吸閃引、著輻射包和帶霜動作套用。強(qiáng)力琴促進(jìn)閣中心個城市晌發(fā)展中心笑城區(qū)朗積極僅發(fā)展寄金融搶、商鹽貿(mào)、堵科教漠、信隔息、蛋文化遇等高隊(duì)端服果務(wù)職辯能，策并安等排必鄰要的查居住療功能犬，重震點(diǎn)建唱設(shè)客盾運(yùn)交卻通樞享紐，氣適當(dāng)塔發(fā)展厭都市撫型工墾業(yè)，刊形成咱城市豈功能陸完善菌、生屋活服饅務(wù)設(shè)尺施齊誘全，橡立足其環(huán)渤雪海，管面向等東北中亞的葡我國壁北方黑經(jīng)濟(jì)驚中心漲。外圍占地區(qū)地重點(diǎn)盼發(fā)展爹高新淹技術(shù)掃產(chǎn)業(yè)富、現(xiàn)傘代制軌造業(yè)割、教象育科童研等燥專業(yè)歸化職俊能，跳接納越中心饒城區(qū)宮人口亦和工酷業(yè)外助移，舌分擔(dān)埋中心顯城區(qū)渠壓力地。濱海岸新區(qū)但立足趟天津及、服峰務(wù)環(huán)產(chǎn)渤海寒，輻稻射“棄三北繞”，診面向零東北縱亞，和建成制現(xiàn)代關(guān)化的橋世界概性加腸工制駐造基灶地和提物流搶中心夾。具擇體為搜：國未內(nèi)外菌資本衛(wèi)投向茄的重震要聚噸集地摧，現(xiàn)茅代化貿(mào)的世炮界性趙加工路制造飲基地陷和物旨流中煩心；領(lǐng)東北賭亞地輪區(qū)經(jīng)倦濟(jì)合陳作的耍前沿罷；促笛進(jìn)環(huán)趕渤海奪區(qū)域猜經(jīng)濟(jì)篇加快覆發(fā)展原的突仇破口短；京掉津冀焰區(qū)域臺經(jīng)濟(jì)回合作熊的切撤入點(diǎn)賊；天烏津市踏經(jīng)濟(jì)贊發(fā)展搞的引渡擎，斷國際野港口辱城市致的標(biāo)伯志區(qū)漿。宏觀劑環(huán)境句分析31據(jù)天壤津市狀統(tǒng)計(jì)零公報屑顯示喘，2豬00肢7年繭末，者全市源常住咸人口誤為1跟11溝5萬董人，勇戶籍叼人口拼95兄9.間10搖萬人亭。其抓中外斷來人阻口1漠55犧.9醬萬人片，占漢常住貌人口牧的1巴3.坡98包%。講與上怠年相秩比增造加了遇29屋.7喜8萬約人，裕增長勤速度粘達(dá)2餓3.樓61避%，用增加哈的外爪來人怪口占及全市址新增雖常住以人口機(jī)的7刮4.滾45吉％年份2004200520062007常住非戶籍人口91.12103.69126.12155.9增長率6.82%13.79%21.63%23.61%單位拌：萬俘人市區(qū)榮人口拾向外州擴(kuò)散政，外厲來人陳口猛界增，意城市飾處于確向多艙中心鵝演變部的階永段人口棵分布訂呈逐附步向奸城區(qū)童外圍敲擴(kuò)散唯，但香仍保皇持市宮中心墨六區(qū)獲為重披心、釋放射柴式梯妙次向合外擴(kuò)檔散的乘大體每輪廓引。天趟津人倡口的嚷空間治分布悶具有淚3個乳顯著綱特征邁：1字．市攀中心磁地區(qū)畢人口工向外太擴(kuò)散赤趨勢爐明顯捐；2疊．環(huán)胃城地漿區(qū)與鐮濱海碧新區(qū)頃成為峽新的汽人口仿聚集短地：夕3．律人口輸重心律繼續(xù)蛋向東抬南移溉動。宏觀修環(huán)境依分析32從套群均面序積上酬看，針10隱0平蝦米左立右的享適居盞戶型塞一直叛是市殿場的撥主力銜產(chǎn)品堆。但位套均獸面積顧需求跟隨著哈價格妻的上辣升呈絡(luò)縮減撿的趨股勢。天津丈客戶然對于銜戶型面積剛需求呈縮吐小趨增勢宏觀涌環(huán)境御分析33天津雨住宅寒市場支價格些已經(jīng)蠶達(dá)到徐一定羊高度從圖折表中姨可以縣看出駕截至丑20玻07確年，病天津淹住宅辦市場史成交品均價抗平均昂已達(dá)擇到7貌20效0元仿/平蛙米，船較2匙00把6年全相比余平均原漲幅示為2腸9%急，可壯見，毀目前帳天津揉住宅古市場辦價格銳已經(jīng)晶達(dá)到抱一個陣新的場高度禮，價血格增濫長幅掌度較檢快。數(shù)據(jù)歉來源催：天但津市持房管憑局宏觀壓環(huán)境芒分析3435天津希城市案發(fā)展挨階段逮預(yù)判35從宏嗚觀經(jīng)刺濟(jì)上雙看天詠津即眨將進(jìn)蟻入城臟市多宇核化牌發(fā)展曠中期目前蝦天津虎已經(jīng)包建立竭了雄宏厚的饒經(jīng)濟(jì)毅基礎(chǔ)讀，多忙中心銜發(fā)展略成為兄城市棉發(fā)展攤的必滑經(jīng)之欣路；大量風(fēng)外資鹽與內(nèi)醫(yī)資的贏涌入狠，帶壟來了兔大量攔的國覺內(nèi)外策高端慢、知惰名企叢業(yè)進(jìn)糾駐天按津，嚷推動押了天患津商鄭務(wù)地獄產(chǎn)市惠場發(fā)音展；天津晨獲得OT貿(mào)C市場述開辦乏權(quán)，霞更加罪速了首天津躁的經(jīng)搬濟(jì)發(fā)滿展與鮮國際模知名唯度；從天旗津未毀來規(guī)漁劃上反看，廈“一殿軸兩尸帶”桿的城條市空敘間布賠局與逗“一秤主一堡副多鄙核”臭的空娘間結(jié)蝕構(gòu)將吵輻射杯并帶梢動整園個天發(fā)津經(jīng)懷濟(jì)的閃發(fā)展劍；越來末越多榜的外生來人掩口涌羞入天厭津，允天津爪市區(qū)按人口怕不斷秒外擴(kuò)陳，加爛快了改天津爸向多知中心簽發(fā)展誼的速胡度，因此慌，我沉們判坡斷：目前稿天津輝仍處賓于多吧核發(fā)迫展城請市初英期，霜但在逝未來刺的1梯-2精年將啄進(jìn)入城市多核度化發(fā)變展中惰期天津沒城市角發(fā)展柜階段校預(yù)判36天津坑進(jìn)入暖多核戲化發(fā)扭展城模市中愿期的室特征共：天錯津未斜來1乖-2寧年將滾會有硬大量儲的城新市綜堆合體夏問世衡，例餅如泰鮮達(dá)時佩尚廣魚場、揀天津糖嘉里系中心泥、仁皺恒海筆河廣牛場等酬，可嶺以看初出：天津辰進(jìn)入叫多核怕化發(fā)茶展中扔期的怪特征天津燈即將拼進(jìn)入刑多核蒙化發(fā)寧展城件市中盛期—形—都市宋綜合損體時王代即將太到來天津亭城市裳發(fā)展武階段蒸預(yù)判37天津偷所處裁的城腹市發(fā)這展階悶段判傍斷天津數(shù)在近課兩年備推出細(xì)以及逃未來目供應(yīng)看主要軌綜合妙體案增例從天幻玉津在阻售綜波合體蓮項(xiàng)目夜和未釋來即討將問皇世的嫂綜合散體項(xiàng)蓋目可溜以看功出，殲近1葛-2單年內(nèi)樹大量淡都市赤綜合按體在切天津笑出現(xiàn)垂，且貼戶型瘋呈現(xiàn)獄小型堆化趨匹勢天津近兩年推出主要綜合體項(xiàng)目項(xiàng)目名稱開盤時間產(chǎn)品組合住宅主力戶型面積均價住宅開盤時間天津?yàn)?006年8月寫字樓、商業(yè)、住宅、公寓、酒店、城市公園92—140平米的二居和三居暫無2008年下半年萬通上游國際2007年6月3日寫字樓、酒店、餐飲、娛樂、住宅、別墅91平米二居、130-150平米三居10000元/平米2007年6月3日天津中心2007年6月15日酒店式公寓、酒店、寫字樓——25000元/平米2007年12月底天津目未來供應(yīng)主要綜合體項(xiàng)目泰達(dá)時尚廣場未定住宅、聯(lián)排、公寓、寫字樓，商業(yè)、娛樂、體育未定10000元/平米未定天津嘉里中心2009年6月后酒店、寫字樓、高級公寓、商場120-130平米二居；150-160平米三居未定未定仁恒海河廣場2008年9月后公寓、商業(yè)、綜合樓160-180平米三居未定未定陸家嘴小伙巷項(xiàng)目2009年6月后商業(yè)、酒店、寫字樓、公寓、住宅未定未定未定38天津弓綜合好體競疑品研富究分購析綜合攜體競服品項(xiàng)國目綜取合分慣析綜合繪體項(xiàng)晴目數(shù)玻據(jù)項(xiàng)目朱區(qū)域尾分布害分析開發(fā)馬規(guī)模毅分析業(yè)態(tài)訪組合砌分析居住恐物業(yè)閱部分晨單項(xiàng)輕分析產(chǎn)品仇精裝竿修分碰析戶型山面積結(jié)及比斃例分握析物業(yè)千服務(wù)樹分析購買紡客群鋼分析競品巡壽綜合被體研他究結(jié)由論39天津胖綜合傘體項(xiàng)目列表項(xiàng)目嘉里中心時代奧城國際區(qū)君隆廣場海河廣場天津現(xiàn)代城位置天津河?xùn)|區(qū)，以六經(jīng)路、六緯路、保定橋延長線和海河?xùn)|路為界它東臨衛(wèi)津南路，西臨水上西路，南臨凌水道，北臨賓水西道南京路99號，南京路與河北路交口處。東馬路水閣南地塊濱江道兩側(cè)，東至赤峰道，西至長春道，南至南京路，北至山西路區(qū)域河?xùn)|區(qū)河西區(qū)和平區(qū)南開區(qū)和平區(qū)開發(fā)面積72萬平米45萬平米18萬平米50萬平米75萬平米業(yè)態(tài)組合商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅、公寓商業(yè)、寫字樓、酒店公寓、酒店商業(yè)、寫字樓、酒店公寓、酒店商業(yè)、寫字樓、住宅公寓、酒店商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓開發(fā)進(jìn)度基礎(chǔ)施工階段商業(yè)及寫字樓和部分酒店公寓開發(fā)完成結(jié)構(gòu)封頂，進(jìn)入外裝階段基礎(chǔ)施工，完成銷售準(zhǔn)備工作商業(yè)部分已投入使用，寫字樓完成拆遷、酒店進(jìn)入前期施工，公寓正在規(guī)劃開發(fā)品牌嘉里建設(shè)融創(chuàng)中國御道津旅仁恒地產(chǎn)天津現(xiàn)代集團(tuán)（注儉：本桌次天挽津綜勉合項(xiàng)施目的缺調(diào)查軌研究晶是基鉤于與宅天津熟**減項(xiàng)目氏有相減近的伶業(yè)態(tài)害比例乖和規(guī)溜模體形量，癢投入伏運(yùn)營更或?qū)暄身?xiàng)獨(dú)目開夏發(fā)為贊參考裹依據(jù)猶。因勞此我匹司選因擇了時代賽奧城山、君瞧隆廣坑場、寄仁恒絕海河本廣場修、天茅津現(xiàn)坐代城奧和嘉發(fā)里中倍心等五菊項(xiàng)目騾作為線研究膏范本鮮進(jìn)行鄉(xiāng)豐綜合剪研究熱。）40天津朽綜合爺體項(xiàng)目分布君隆廣場現(xiàn)代城嘉里中心海河廣場時代奧城分析今：天津歌綜合婆項(xiàng)目封分布踢多以鳳城市兼中心街區(qū)和藝次中殖心區(qū)渣分布超，其頸中南甲京路境和海氧河沿陳線集材中了鬧目前洋多數(shù)擴(kuò)綜合聯(lián)體項(xiàng)達(dá)目。41天津經(jīng)綜合制體開公發(fā)規(guī)第模項(xiàng)目嘉里中心奧城國際區(qū)君隆廣場海河廣場天津現(xiàn)代城合計(jì)規(guī)模7245185075260（單暢位：隸萬平批米）分析版：天津捆區(qū)域沙市場摸與*格*項(xiàng)序目類越似的鑰開發(fā)股項(xiàng)目老目前勞有5防個，固其開對發(fā)總新體量雪達(dá)2艘60石萬平掘米，飲其中炎嘉里禾中心敘和天賣津現(xiàn)悉代城濤兩項(xiàng)負(fù)目的澤開發(fā)跪規(guī)模儲占天射津城或市綜潑合體結(jié)項(xiàng)目兔開發(fā)隙總量算的5搖0%期以上廢，達(dá)與到1然47職萬平發(fā)米。42天津盯綜合翼體業(yè)醫(yī)態(tài)組尸合商桐業(yè)寫字源樓酒店公寓住宅嘉里納中心奧城剃國際禽區(qū)君隆鏈廣場海河笛廣場天津潑現(xiàn)代活城獨(dú)立傷商業(yè)甲級樂寫字營樓香格置里拉50道年產(chǎn)云權(quán)獨(dú)立繞商業(yè)級范別憲不翼詳星擦級成不盜詳70鏈年產(chǎn)宇權(quán)街區(qū)安商業(yè)甲級拼寫字根樓威斯納汀酒蛙店50溫年產(chǎn)責(zé)權(quán)街區(qū)懼商業(yè)級除別胸不丙詳星緞級輛不押詳50曬年產(chǎn)容權(quán)50俯年產(chǎn)無權(quán)凱賓伴斯基甲級志寫字澤樓獨(dú)立秤商業(yè)分析裕：天津蛋區(qū)域影市場爬與*防*項(xiàng)萬目類托似的捕綜合稱體項(xiàng)畜基本占上都候出現(xiàn)座了4熱個以獎上業(yè)情態(tài)的肝組合默，其棵中嘉帽里中里心和巖海河適廣場火兩項(xiàng)呆目的域業(yè)態(tài)診到達(dá)花了5琴個。長上述持天津杜各綜偽合體套業(yè)態(tài)府組合繁表明萍目前安天津怪綜合筑體開墻發(fā)進(jìn)示入了遍一個欲快速旗放量堂和相灘對成恰熟的慕發(fā)展用階段吐。43天津熔綜合名體競桌品研漠究分蛾析綜合狼體競糞品項(xiàng)悅目綜央合分帶析綜合思體項(xiàng)真目數(shù)援據(jù)項(xiàng)目侵區(qū)域絮分布應(yīng)分析開發(fā)讀規(guī)模記分析業(yè)態(tài)膛組合曠分析居住耀物業(yè)獄部分映單項(xiàng)型分析產(chǎn)品豬精裝材修分香析戶型天面積頓及比奇例分輪析物業(yè)捷服務(wù)望分析購買章客群蒼分析競品億綜合里體研孟究結(jié)濾論44分析慢：天覽津綜培合體嫩建筑南風(fēng)格笨多數(shù)感項(xiàng)目裹現(xiàn)代匪簡約頁，除本仁恒兆海河趕廣場喜項(xiàng)目忙外，州其他竿項(xiàng)目喚外立羊面多疲為石身材（弓或鋁及塑板城）+缸局部條玻璃端幕墻翻搭配縫。項(xiàng)與目立令面形好象大障氣簡刊潔、諷品質(zhì)隨感強(qiáng)食。天津牲綜合段體建誦筑立伏面君隆懲廣場時代棄奧城仁恒筒海河環(huán)廣場嘉里韻中心天津調(diào)現(xiàn)代噴城45項(xiàng)目嘉里中心奧城國際區(qū)君隆廣場海河廣場天津現(xiàn)代城裝修標(biāo)準(zhǔn)≥3000200040003000裝修特點(diǎn)參考北京嘉里中心公寓，具體不詳。采用高檔入戶門；采用國產(chǎn)品牌復(fù)合木地板。墻面涂刷乳膠漆。局部輕鋼龍骨石膏板吊頂；涂刷乳膠漆。廳或臥吊頂區(qū)域配筒燈廚房；封閉式廚房墻和地面用瓷磚，開放式廚房墻面局部采用瓷磚。高檔櫥柜配不銹鋼洗槽（含龍頭）。配電磁爐，排油煙機(jī)。伊萊克斯、海爾或LG牌冰箱。TOTO或科勒牌潔/浴具。龍頭及花灑；蘭日蘭、西門子或奇勝開關(guān)面板。德國艾洛櫥柜；德國漢斯格雅整體衛(wèi)浴及配件；瑞士勞芬洗面盆、座便器、德國卡德維鋼板浴缸。羅德爾內(nèi)夾鋼板三防門。仁恒品牌裝修具體不詳。該項(xiàng)目公寓部分還處于規(guī)劃階段，具體不詳。家電家具不贈送索尼、三星或飛利浦牌電視機(jī)，一室戶配25寸電視，二室戶及以上配29寸電視；AO史密斯或阿里斯頓牌熱水器。電視柜、床、床頭柜、沙發(fā)、茶幾、寫字臺及椅子、衣柜，贈餐臺、椅子。意大利華倫帝燃?xì)庠?、抽油煙機(jī)、嵌入式微波爐、消毒柜、洗衣機(jī)干衣機(jī)、冰箱；不贈送該項(xiàng)目還處于規(guī)劃階段具體不詳。天津歪綜合枯體競些品裝協(xié)修標(biāo)朝準(zhǔn)分析只：從上殼表可揭以看帝出，稱目前閉天津赤綜合鞏體競牌品項(xiàng)析目多問主打循成品漠全精綱裝概腐念，噸在提拖供于盯項(xiàng)目園定位供相匹賀配的鹽裝修沫材料搞的同柳時贈情送多魂數(shù)家尊電產(chǎn)等品。46項(xiàng)目嘉里中心奧城國際區(qū)君隆廣場海河廣場現(xiàn)代城面積居室面積銷售率面積銷售率銷售率面積銷售率一居80-90該項(xiàng)目尚未這正是銷售30-40100%76-8995%50該項(xiàng)目尚未這正是銷售——二居120-13068-6980%123-16093%80-110——三居156-160110100%180-300100%160-180——四居200-220————220——主力產(chǎn)品兩居、三居占總比例超過60%一居占總面積超過70%一居、兩居占總比例超過80%住宅部分尚未運(yùn)作天津栽綜合疾體住米宅戶桿型面組積（單釣位：鵝平米球）分析并：，天顯津綜直合體泊內(nèi)住配宅產(chǎn)味品戶慎型一口居范戰(zhàn)圍在孟30速-9害0平索米之關(guān)間，制兩居像范圍撫在6駁8-它13作0平授米，倚三居傭在1務(wù)10渡-3膽00似平米圣不等鼠。其肝中高批檔定據(jù)位項(xiàng)諸目均啄為舒窮適甚述至奢轉(zhuǎn)侈型夫面積弟配置揭例如谷嘉里鋼中心創(chuàng)和君花隆廣快場兩曉項(xiàng)目宰，而跑中檔嘗項(xiàng)目啟定位丸的奧拉城整恭體戶憑型偏土緊湊枯和經(jīng)批濟(jì)，楊二海鹽河廣由場項(xiàng)安目戶確型面動積配奸置適拒中屬源于舒瓣適型蜂，而腰嘉里尤中心突的一守、二木居和杯君隆蹦廣場陰的二某、三貝居戶銳型面勵積配裙置均圖為奢旅侈型轎定位體。從催銷售永角度宏分析眼，該游類產(chǎn)耳品消邊費(fèi)呈繭兩端買化，獲大戶蝦型和稈小戶薯型相之對銷昏售較罷快，椅而中嫁間面括積的惕兩居番產(chǎn)品尿消化曠較慢爸。47項(xiàng)目嘉里中心奧城國際區(qū)君隆廣場海河廣場天津現(xiàn)代城物業(yè)公司嘉里物業(yè)融創(chuàng)物業(yè)戴德梁行顧問仁恒物業(yè)——物業(yè)費(fèi)用——2.2元/月.平米8元/月.平米————服務(wù)內(nèi)容——常規(guī)酒店服務(wù)內(nèi)容酒店服務(wù)+特約服務(wù)項(xiàng)目————天津斗綜合馳體競丙品物缺業(yè)服掌務(wù)分析貢：從上才表可知以看林出，考目前虜天津糠綜合常體競詳品項(xiàng)炮目的伯物業(yè)退服務(wù)鋸多數(shù)微都由創(chuàng)開發(fā)華商自茫己名日下公碼司提稱供日輩常物約業(yè)服聲務(wù)，卵且服西務(wù)內(nèi)剝?nèi)萦诘灼浞詣?wù)費(fèi)崖用掛如鉤。48項(xiàng)目奧城國際區(qū)君隆廣場客群描述客群面較廣，有區(qū)域工薪階層，也有高端消費(fèi)人群，其中多為小企業(yè)主和城市白領(lǐng)。企業(yè)高管、高級公務(wù)員、私營企業(yè)主、置業(yè)投資人。置業(yè)訴求區(qū)位、配套、精裝修、戶型、升值空間地段、物業(yè)服務(wù)、精裝修、城市發(fā)展?jié)摿^(qū)域來源周邊、梅江、體北、華苑80%環(huán)渤海其他城市占20%港澳臺、國內(nèi)其他地區(qū)占40%項(xiàng)目周邊區(qū)域、天津城區(qū)60%置業(yè)目的70%自住，30%投資；70%投資，30%投資投資80%，20%自用；60%自用，40%投資；天津筒綜合煩體競忙品購陷買客魄群分析床：從上治述兩甚項(xiàng)目閃分析砌可以午看出瞞目前紗綜合昆體項(xiàng)僻目的挑客群衛(wèi)來源斯中外不地甚管至國杯外購染房人新群占謠到了薄一定粒比例憐，地環(huán)緣性尖特征哲并不姐明顯淡，而熊其置圍業(yè)的永著眼膚點(diǎn)在姜于項(xiàng)辜目地哲段和宰物業(yè)勵服務(wù)扶，是橋其最俱主要倘參考造的對隔象。駝外地軋客群馬多以街投資喘為主證，而傾本地譜客群溪自用濟(jì)或自應(yīng)住巨經(jīng)作。49天津扭綜合腿體競萄品研糧究分緒析綜合漂體競床品項(xiàng)悠目綜汪合分旬析綜合紙體項(xiàng)昌目數(shù)旦據(jù)項(xiàng)目稱區(qū)域言分布律分析開發(fā)傻規(guī)模階分析業(yè)態(tài)添組合牧分析居住鄰物業(yè)春部分邁單項(xiàng)素分析產(chǎn)品穩(wěn)精裝盜修分墳析戶型間面積俗及比朽例分降析物業(yè)避服務(wù)蟲分析購買莖客群原分析競品謠綜合糠體研復(fù)究結(jié)富論50天津憂綜合道體競域品研遙究總安結(jié)通過映對目性前天煌津與脈項(xiàng)目予開發(fā)勤體量罪和產(chǎn)蓮品定白位接躺近的鋤五個蘆中高費(fèi)端綜是合項(xiàng)幅目的悄單項(xiàng)煩綜合萄分析六，可砌以看帥出目宋前天學(xué)津綜謝合體鄰項(xiàng)目啊開發(fā)沒已進(jìn)陳入了蠢市場牧集中普放量烘階段艇，甚抬至可意以說貌未來兔一兩勢年將倍是天瓦津地綱產(chǎn)的班綜合弟體時季期。同時絡(luò)作為辰高端封綜合遲體的愈標(biāo)志源，多用數(shù)品鄙牌開俊發(fā)商部的大攏體量勢項(xiàng)目太均在劉物業(yè)醋管理鏈和簽繡約酒膛店方蛋面都吳有國盤際知燈名品也牌引粥進(jìn)。允而作經(jīng)為面禁向天賽津高裹端置縣業(yè)人辟群的絨綜合居體競迷品項(xiàng)墊目戶銹型面智積多位是舒晃適甚嘉至奢時侈型壁面積午配置啞。綜上期所述竟天津還**老項(xiàng)目位未來喝要在湖市場測上確贏定成港功，攜就必矩須尋施求差克異化難，在旋產(chǎn)品歡特色棚功能患上做宅出特恢色，刷并深犬挖客滔群需懂求進(jìn)麗行針扇對性盈的營聯(lián)銷推京廣，護(hù)方可顛在未璃來的票市場使開發(fā)鋪中立稱于不暮敗之注地。51居住孕類物財(cái)業(yè)市身場研母究分獻(xiàn)析區(qū)域綱潛在貍市場樹競爭無分析居住像類物椒業(yè)篩襪選天津此高檔絮住宅申市場護(hù)研究浮分析天津調(diào)高檔浙住宅蹤蝶競品鎮(zhèn)綜合厘分析天津煤高檔他住宅佩典型獸競品侄分析天津倚高檔那公寓死市場困研究兼分析天津格高檔預(yù)公寓逮競品著綜合嘆分析天津脖高檔趟公寓響典型住競品行分析天津勻居住宏類物桑業(yè)市那場分井析結(jié)就論區(qū)域乒競爭給市場誓調(diào)研52天津喉居住衛(wèi)類物厲業(yè)競廉爭項(xiàng)川目篩拍選原秋則本案靜上市顏時間亭在0遠(yuǎn)9年剖后，澡目前同選取豬的一境些項(xiàng)慮目主封要是息目前默在售駕且對脈本案棉有一址定借記鑒意嗚義的膝項(xiàng)目伙。篩分原則關(guān)注點(diǎn)項(xiàng)目例舉區(qū)域接近原則通過分析周邊城市中心區(qū)域和次城市中心區(qū)域在售項(xiàng)目，為本案從區(qū)域和項(xiàng)目角度提供借鑒指導(dǎo)海河大道、伊頓玫瑰、上城豪苑、萬通上游國際、富力城、金盛國際檔次接近原則通過分析中高檔次在售項(xiàng)目，為本案從客戶角度提供借鑒指導(dǎo)華僑御景灣、君臨天下、犀地、天津公館、君隆廣場、迎賓國際公寓、天津中心注：在分當(dāng)析比杜較時抖我們撫將按跨產(chǎn)品刃性質(zhì)縮慧進(jìn)行腔歸類砍分析保。53住宅類項(xiàng)目公寓類項(xiàng)目天津熄居住讓類物革業(yè)競傳爭項(xiàng)冤目區(qū)就域分江布注：本劍次遴防選的量競爭止項(xiàng)目扶研究債為1保3個康，其拖中住域宅類無項(xiàng)目壓7個燙，公禁寓類捎項(xiàng)目他6個榜。多紗分布蕉在老賭城廂舟板塊肢及其稅輻射茅區(qū)域贏，包蝕括城稅市中余心區(qū)泊域。54居住書類物殲業(yè)市慎場研絮究分輝析區(qū)域考潛在坐市場擾競爭例分析居住綁類物導(dǎo)業(yè)篩溜選天津獸高檔刊住宅英市場妙研究緩分析天津泥高檔彎住宅止競品另綜合憶分析天津遠(yuǎn)高檔棄住宅理典型棗競品意分析天津畝高檔班公寓碎市場根研究盜分析天津成高檔鵲公寓宅競品撲綜合雖分析天津譜高檔冶公寓旬典型消競品穿分析天津服居住糖類物飄業(yè)市禮場分園析結(jié)惱論區(qū)域爆競爭炎市場飛調(diào)研55住宅笑競品仙項(xiàng)目找綜合戀分析項(xiàng)目名稱開盤時間原始開盤價格（元/㎡）07年開盤價（元/㎡）目前均價（元/㎡）是否精裝修精裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）富力城05.7.306757887012500是1000伊頓玫瑰公寓08.3.1110001100012000否—上城豪苑07.9.1100001000013000是1500萬通上游國際07.68000800010000否—犀地05.11.2681801300018000否—金盛國際07.12.28100001100013500是1800價格進(jìn)分析分析斥：目前睛本案拉周邊儉的主潤要住亞宅競巴品項(xiàng)蠟?zāi)渴巯飪r平粥均在繞13死00訂0元冶/平粉米左奶右；該其中堅(jiān)大盤蹄項(xiàng)目淺，歷坡年的貧價格己漲幅蜂在2詳0%毅左右乒；目捎前周奧邊新唱上市箱的項(xiàng)途目均嚇已進(jìn)今行精社裝修泳，裝繡修標(biāo)壤準(zhǔn)在眉15過00胞元左路右。56建筑減風(fēng)格富力或城萬通慎上游堆國際犀地城上罰城伊頓弄玫瑰金盛石國際海河貫大道分析風(fēng)：項(xiàng)目胸住宅象競品僚項(xiàng)目話的建想筑風(fēng)循格多輛以現(xiàn)細(xì)代簡籮約為春主，恢項(xiàng)目碰整體裳形象爛檔次攏高，乏品質(zhì)奴感強(qiáng)狂。住宅翼競品治項(xiàng)目耀綜合減分析57建筑匆形式項(xiàng)目名稱容積率建筑形態(tài)幾梯幾戶外立面材質(zhì)建筑風(fēng)格得房率層高富力城2.9以24到28層短板純南北向住宅為主兩梯兩戶兩梯三戶外墻飾面主材為優(yōu)質(zhì)外墻磚，底層裝飾石材或其它材質(zhì)南派主題建筑風(fēng)格80%3米伊頓玫瑰公寓4.5一棟蝶形點(diǎn)式高層和三棟短板式高層組成兩梯四戶兩梯七戶涂料新哥特式建筑78%3米城上城4.5建筑形態(tài)為20到33層11棟塔板結(jié)構(gòu)兩梯兩戶兩梯三戶LOW-E玻璃幕墻與高級石材的完美結(jié)合新古典主義78%2.9-3米.12號樓4.8米萬通上游國際2.76高層32層兩梯兩戶兩梯三戶涂料現(xiàn)代風(fēng)格76%3米犀地3.5由11座31層板式高層組成一梯一戶兩梯兩戶三梯兩戶石材法國邊鋒主義783米海河大道2.80

20棟住宅樓，3段底商，3處景觀，1個會所，1座公建兩梯三戶兩梯兩戶涂料歐式現(xiàn)代風(fēng)格75%2.9-3.1米金盛國際7.52凍塔樓,23層、40層6梯21戶4梯20戶玻璃幕墻加鋁板現(xiàn)代風(fēng)格70%3-4.36米住宅檢產(chǎn)品拾的梯旅戶狀封況多扛為2漿梯2撲戶，細(xì)甚至炮有3壺梯2殖戶的隱設(shè)計(jì)撫，突腎出產(chǎn)郵品的產(chǎn)舒適之度；孕目前童各項(xiàng)經(jīng)目的月整體莫容積承率均獎在3肯及以賢上，疲土地盾利用聞率較余高；萬整體扎層高輔一般彩在3挽米左阻右，區(qū)出房飯率在變78首%左摧右。住宅滿競品湯項(xiàng)目拿綜合澆分析58戶型溫面積虎及配市比分析瘡：富力君城、悄海河惡大道事和犀告地均尿以大巷戶型糕為主條，上碎城豪匆苑及份萬通擱上游勺國際素以中孤小戶頂型為哭主，瞧伊頓煉及金僅盛國雙際兩袋項(xiàng)目層則以婆小戶風(fēng)型為珠主。攏大盤員項(xiàng)目勤整體積戶型齊面積于均比心較偏火大，挺中小洗樓盤柏的戶萬型面也積整違體偏角小。住宅蛙競品閑項(xiàng)目卡綜合恨分析59消化污速度及及存街量目前毀富力是城、齒海河染大道燒等項(xiàng)告目均地已接鉗近尾干盤，國產(chǎn)品巖所剩訂不多烈，其個余新促開項(xiàng)逆目的忍整體短體量恐不大棕，消混化周友期在中一年看左右戒；中銀等戶鑒型為嶼主的積項(xiàng)目樂月消癢化套室數(shù)在穩(wěn)30確套左遵右，尊高端沫項(xiàng)目更犀地叮月消見化速雙度在炎15奧套左仇右；葬整體素來看公，小糟戶型層在各傷項(xiàng)目熔的消居化速述度較癢快，圾存量蒜較少掛。注：膀統(tǒng)計(jì)角時間蓮截至行到0桐8年簡4月住宅威競品聰項(xiàng)目享綜合抖分析60建材素及設(shè)縫施設(shè)朽備分析扒：從上搞表可踏以看夏出住獨(dú)宅競便品項(xiàng)等目的氣裝修漢標(biāo)準(zhǔn)業(yè)，整魔體檔望次較切高，逗其中丹外墻著部分唯多采弦用局臣部石悼材和搏幕墻誘或鋁毛塑板刪裝飾謎；門炕窗部齊分都著采用辜斷橋杜鋁；怕大堂激裝修蔥整體前檔次遞較高六，其創(chuàng)中部酬分吸交項(xiàng)目笨的大熔堂更址是采知用的足類似忙豪華馳酒店陪的裝早修標(biāo)胳準(zhǔn)。住宅雄競品輸項(xiàng)目畢綜合釋分析61建材運(yùn)及設(shè)摘施設(shè)附備分析深：從上攝表可糾以看彩出，退項(xiàng)目碌的住懇宅競謎品項(xiàng)債目其擺空調(diào)尖配套至多為俘分戶焦中央掏空調(diào)凝，電傍梯檔故次整癥體頗汁高，剩二項(xiàng)票目供怎水設(shè)撓備多級為變絕頻分壘戶計(jì)她量。住宅暴競品痰項(xiàng)目敵綜合困分析62客戶票群體分析斬：從區(qū)膨域來阿源看雹：住裙宅產(chǎn)森品的視地緣習(xí)性成畢交較削為突飾出，送南開做區(qū)是隆各項(xiàng)列目成俱交的顧主要鍬區(qū)域這；從通年齡遣上看焰：年庭輕白音領(lǐng)及騰中年侵實(shí)力步群體借是支候撐各菌項(xiàng)目陜的主頂要群得體；梁從購頭買動修機(jī)：拌周邊括學(xué)校塌及配脫套成觸熟以系及老必城廂嘆的核沿心區(qū)紛位優(yōu)即勢，痰是客虜戶成脫交的愁共同燭特點(diǎn)；住宅食競品站項(xiàng)目肚綜合挪分析63客戶整體特征來源年齡特征職業(yè)特點(diǎn)購房動機(jī)及關(guān)注點(diǎn)自住客戶自住客戶主要集中在南開區(qū)為主，對老城廂有一定的情結(jié)自住客戶的年齡主要集中在30—50歲之間.跨度從年輕群體到一些養(yǎng)老群體事業(yè)單位中、高層；年輕白領(lǐng)和一些私營業(yè)主老城廂成熟的配套、交通；學(xué)校教育資源；項(xiàng)目產(chǎn)品舒適度和性價比。投資客戶投資客戶的來源比較廣泛，分布在市內(nèi)六區(qū)和外地一些投資群體投資客戶主要集中在35—45歲之間的實(shí)力群體為主主要集中在一些私營業(yè)主老城廂的地段價值和項(xiàng)目的投資升值潛力分析協(xié)：住宅柔項(xiàng)目侍的自飛住客插戶和躲投資折客戶倆的比鑰例一奶般為排7：分3，王自住葡客戶望占到冶項(xiàng)目泊成交準(zhǔn)的主騰體客群莊分析住宅拘競品某項(xiàng)目副綜合釀分析64住宅填項(xiàng)目君整體搶對比韻分析項(xiàng)目名稱綠化率景觀形式（水景、地形、植物、小品、集中綠地）富力城31%設(shè)計(jì)為南派風(fēng)格園林住宅。由多種植物及廳廊水景組合的社區(qū)景觀，更強(qiáng)調(diào)了現(xiàn)代園林住宅在城市中心的應(yīng)用，其中的“守舊”元素為區(qū)域內(nèi)原有的道路脈絡(luò)。體現(xiàn)了老城廂融合文化的特點(diǎn)。伊頓玫瑰公寓26%內(nèi)庭外園-雙景觀，采用組團(tuán)景觀帶的設(shè)計(jì)手法上城豪苑30%雙公園綠色環(huán)保，城市中心自然與人居的和諧共生萬通上游國際35%7個主題廣場，能夠滿足不同人的不同需要，結(jié)合社區(qū)商業(yè)街和中央休閑綠地相互呼應(yīng),內(nèi)外聯(lián)系,開放與私密結(jié)合,動靜分隔有致,創(chuàng)造出層次空間變化的社區(qū)景觀犀地43%約1萬平米中央公園；5000平米空中花園；純街區(qū)式休閑境地海河大道40%三大社區(qū)景觀:入口中央景觀，北側(cè)社區(qū)內(nèi)部景觀和南側(cè)會館周邊景觀相結(jié)合金盛國際-6層上空中花園景觀眠及綠賣化對尾比分析煩：住宅隱項(xiàng)目撇的綠丹化率觸一般隆在3甩0%升以上稱大盤局；如無富力倍城和陸城上熊城等姻項(xiàng)目薯，在亞綠化鮮手筆槳上比墓較大酷氣，破且營騙造一去定的閥主題激，用梅來提寺升項(xiàng)坦目的眼空間羞感受桂；中債小樓允盤則兇通過框組團(tuán)脅綠化據(jù)來提車升項(xiàng)慎目的伴景觀熄價值課。65住宅系項(xiàng)目印整體莫對比必分析物業(yè)仔管理尊及車負(fù)位項(xiàng)目物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)服務(wù)特色車位形式比例售價富力城北京恒富物業(yè)管理有限公司天津分公司2.20元/平方米*月普通物業(yè)服務(wù)地下停車1：110-14萬伊頓玫瑰公寓天津羅泰物業(yè)有限公司2.40元/平方米·月普通物業(yè)服務(wù)地下停車1：1未確定上城豪苑戴德梁行2.8元/平米/月普通物業(yè)服務(wù)地下停車和地面停車相結(jié)合1：112萬左右萬通上游國際北京萬通鼎安國際物業(yè)顧問有限公司2.10元/平方米·月普通物業(yè)服務(wù)地下停車和地面停車相結(jié)合1：1未確定犀地深圳銀典物業(yè)3.5元/平方米*月普通物業(yè)服務(wù)地下停車1：1以上18.3萬元/位海河大道加拿大高力國際物業(yè)顧問，天津市陽光家園物業(yè)管理有限公司2.50元/平方米·月普通物業(yè)服務(wù)地下停車和地面停車相結(jié)合1：111.8萬元/位金盛國際上海陸家嘴物業(yè)管理公司2.2元/平方米·月普通物業(yè)服務(wù)地下停車1：0.6未確定分析夠：物業(yè)坡服務(wù)予一般分為開菊發(fā)商委自行獸所帶括物業(yè)蝕公司燈與知邪名顧恒問相聽結(jié)合碑，提熱供普茄通的串物業(yè)贊服務(wù)認(rèn)，物際業(yè)費(fèi)攔在2笑.2渾元/圍平米睬·月?lián)?；住厚宅車符位比趟例一涂般在?：活1及發(fā)以上牲，目吵前普敘遍采奴用地趁下停賊車，誰人車染分流事的形貨式，共車位航售價爹在目沸前區(qū)謝域樓揚(yáng)盤一郊般在降12倡萬左看右66住宅眠項(xiàng)目暢整體蜘對比愁分析小結(jié)產(chǎn)品眨形式可類以比住召宅項(xiàng)畏目的敬均以目舒適身性的定兩居晌和三矮居為她主，意滿足醬人們捏自住頃需求丟，在俱新近遍推出炎的樓盞盤中鄉(xiāng)豐，由然于老搶城廂呢地塊喬的住羊宅項(xiàng)時目逐慌漸稀忍缺，死小戶飄型為歸主的塔產(chǎn)品遍開始執(zhí)面市把。銷售干方面區(qū)域煮內(nèi)的團(tuán)住宅解產(chǎn)品則售價態(tài)平均鵝在13低00壺0元/平米柱，目近前部故分接沉近尾詞盤，真后期直純住百宅項(xiàng)霧目在牛該板矮塊將僚成為錢一個程稀缺熄，住挪宅整栗體月晌均消醒化速鑄度在40套左識右。設(shè)備盛設(shè)施目前喝大部吃分均創(chuàng)采用暑精裝起修的棗形式凝，來芝提升改項(xiàng)目走品質(zhì)淡，同火時外鞋立面顛和建群材等毅施工舊用料系上都雙體現(xiàn)哲項(xiàng)目敘的檔釣次，齡增加瘦產(chǎn)品追性價汁比?？蛻舫穼用娴鼐壪菩钥椭茟羰琼斪≌舢a(chǎn)品李消化西的主燃力客革群，參同時岡老城腳廂的送核心惑地段歉及配坐套是妥客戶羽認(rèn)購摘的主頃要動瓶機(jī)，將客戶擴(kuò)群體取集中妖在35趙-4宿5歲的臺實(shí)力蛇群體笛。67居住電類物學(xué)業(yè)市然場研塌究分貨析區(qū)域促潛在嚷市場庸競爭丹分析居住舍類物袍業(yè)篩雖選天津更高檔橫住宅臨市場秤研究歐分析天津宏高檔勻住宅閃競品奪綜合雨分析天津閑高檔愈住宅準(zhǔn)典型快競品曲分析天津樸高檔簡公寓極市場闖研究恩分析天津影高檔列公寓靈競品笛綜合羨分析天津少高檔衰公寓是典型泰競品獨(dú)分析天津單居住作類物碧業(yè)市外場分矮析結(jié)逮論區(qū)域傭競爭辱市場南調(diào)研68住宅堆典型茶項(xiàng)目總分析原則價：我們顏選取謹(jǐn)在老價城廂促區(qū)域速具有塑標(biāo)桿綿和檔隸次較用為相杯近（衰精裝踩修）夫的項(xiàng)咱目進(jìn)甘行類困比分改析，柴從而掩獲取驗(yàn)本案飲可以繳借鑒盆的經(jīng)敬驗(yàn)。富力金城中新嚼城上擠城金盛行國際選取元原則69項(xiàng)目漿簡介[毛順坯房殼的終衫結(jié)者承]富力勉城是諷老城拆廂第莖一個此啟動叛的項(xiàng)仙目，利用腔其品姻牌大盲盤的占號召愧力，戲迅速慈占領(lǐng)扎天津否高端恭市場歸，憑借屯鋪天浪蓋地永的廣偉告宣態(tài)傳及第“彩咱蛋”悶樓處端的新出鮮創(chuàng)矛意，哈在短有期內(nèi)吳達(dá)到泉廣泛肆的市葡場認(rèn)韻知度巨。老城對廂西孫部的昨富力泛城，蠢是建筑棉面積挪72鉆萬平僻方米甲的精為裝修僑大盤頁，設(shè)計(jì)元為南歡派風(fēng)很格園估林住衡宅。披由多尤種植極物及城廳廊物水景少組合速的社錄區(qū)景伐觀，擺更強(qiáng)葛調(diào)了惠現(xiàn)代岔園林房誠住宅粘在城幻玉市中悼心的膀應(yīng)用游，其孩中的核“守拉舊”聰元素露為區(qū)習(xí)域內(nèi)妖原有叛的道頓路脈墳絡(luò)。繩體現(xiàn)呀了老匯城廂晚融合蘭文化領(lǐng)的特妻點(diǎn)。住宅珍典型士項(xiàng)目累之富船力城70項(xiàng)目配占地沙面積堅(jiān)達(dá)21膛55樸50秋㎡，地莖上總胞建筑爽面積72漢42目30耽㎡；容積綢率2.弓9建筑瞇形態(tài)帝以24到28層短籌板純誓南北折向住炊宅為問主；樓體延均為趁單體隨建筑沖，最夏多兩箱幢聯(lián)廢體；產(chǎn)品再進(jìn)深12挎-1昌3米，撓層高3米；南派筆園林糾，一盾步一籃景，央形成叫多重是景觀摟中心攔；精裝院修交饞房，局無論邀是外侮立面區(qū)，還鬼是內(nèi)腔裝修課，從半地磚拔、墻渡面到絨衛(wèi)生罷間的忘水龍歉頭，恭都采繼用羅筑馬、北高儀店等知辣名品耗牌；四星倚級酒皂店標(biāo)夠準(zhǔn)的溉大堂國、走啄廊和雁電梯補(bǔ)間，明豪華傳氣派醒的公湊共空浸間。產(chǎn)品堆描述住宅腸典型務(wù)項(xiàng)目暑之富更力城71建材敢裝修外墻帆飾面庭主材餡為優(yōu)暈質(zhì)外看墻磚趨，底摟層裝棗飾石鎖材或知其它閱材質(zhì)入戶設(shè)門：竟高2建.3維米，寇采用國高檔屢木制斤四防援門，乘配高紛檔次稍門鎖壇，防奴盜眼室內(nèi)擦門：砍門高介2.書3米累，采瞎用優(yōu)半質(zhì)實(shí)湖木復(fù)幅合門落，配戰(zhàn)高檔頓次門享鎖。地面嗽材質(zhì)糠為拼聚花圖憑案花低崗巖俱/大智理石墻身恐主材祝貼大脹理石賣到天瞎花頂?shù)蹙浢捞煲艋ㄅ溆泼烙^絹燈飾公共盟出入況口選填用電洞子控基制透盟明玻餃璃門竄。首層支室外艙入口導(dǎo)局部真鋪裝講粗磨鼻花崗癢巖或供同等轎效果惰其它刑材質(zhì)皮地面摩。交房嗚標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備憂設(shè)施供暖友：市旱政供朱暖，寸戶內(nèi)濱設(shè)森腰德、高努奧茫奴高盜檔暖數(shù)氣片錢或同亞檔次府品牌電梯鄉(xiāng)豐：廣謠州日趁立，氣轎廂缺高檔長裝修電視食：有沫線電兇視到混戶，末客廳唱及主寒臥預(yù)待留端娛口電話誦：客辦廳、膊主臥蹄預(yù)留勞端口配電雜：每溪戶均導(dǎo)設(shè)獨(dú)熟立電頌表（拘