房地產(chǎn)項(xiàng)目投資法

房地產(chǎn)投資決策分析

馮長春北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心城市與環(huán)境學(xué)院城市與區(qū)域規(guī)劃系一、房地產(chǎn)投資決策環(huán)（TheRealEstateDecision-MakingCycle）

1.開發(fā)與投資置業(yè)（AcquisitionorPurchase）（1）投資目標(biāo)和約束條件（Investorgoals&constraints）●可使用的資金●投資類型●風(fēng)險(xiǎn)●預(yù)期回報(bào)（2）弄清所有權(quán)（Ascertainownershiprights）●法律關(guān)系●權(quán)利類型與性質(zhì)●債權(quán)關(guān)系-抵押權(quán)等●所有權(quán)和使用權(quán)的限制一、房地產(chǎn)投資決策環(huán)（TheRealEstateDecision-MakingCycle）

1.開發(fā)與投資置業(yè)（AcquisitionorPurchase）

(3)買賣合同（Buy-sellcontract）●置業(yè)者-經(jīng)紀(jì)人-賣方關(guān)系●代理程序●合同書●權(quán)利與權(quán)益●契約●終止條款一、房地產(chǎn)投資決策環(huán)（TheRealEstateDecision-MakingCycle）(4)資金籌集（Financing）●房地產(chǎn)信貸體系●借貸與融資前景●籌資方式選擇●籌資預(yù)算與談判●自有資金一、房地產(chǎn)投資決策環(huán)（TheRealEstateDecision-MakingCycle）1.開發(fā)與投資置業(yè)（AcquisitionorPurchase）（5）市場(chǎng)與投資環(huán)境（Market&investmentclimate）●長期社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和政策趨向●空間經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)●地方房地產(chǎn)供給與需求分析●可行性分析一、房地產(chǎn)投資決策環(huán)（TheRealEstateDecision-MakingCycle）（6）投資項(xiàng)目分析（Analysisofpropertyasaninvestment）●投資生產(chǎn)率●稅費(fèi)影響●投資估算與評(píng)價(jià)●開發(fā)分析一、房地產(chǎn)投資決策環(huán)（TheRealEstateDecision-MakingCycle）2．投資管理（Managetheinvestment）（1）管理（2）市場(chǎng)推廣（3）維護(hù)保養(yǎng)。3．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（Alienation）（1）底價(jià)（2）市場(chǎng)價(jià)值（3）所有權(quán)證明（4）讓契約（5）賣者與經(jīng)紀(jì)人關(guān)系（6）購買合同。二、消費(fèi)者滿意度分析（CustomerSatisfactionIndex）企業(yè)管理思想的變遷產(chǎn)值中心論→銷售額中心論→消費(fèi)者中心論→CS→中心論利潤中心論消費(fèi)者價(jià)值趨向變遷理性消費(fèi)時(shí)代→感覺消費(fèi)時(shí)代→感情消費(fèi)時(shí)代二、消費(fèi)者滿意度分析（CustomerSatisfactionIndex）愿望感知績(jī)效期望愿望一致愿望一致屬性滿意信息滿意全面滿意圖2預(yù)期愿望理論顧客滿意關(guān)系模型二、消費(fèi)者滿意度分析（CustomerSatisfactionIndex）

`

圖3CSI變量模型結(jié)構(gòu)示意圖感知質(zhì)量PerceivedQuality預(yù)期質(zhì)量CustomerExpectations感知價(jià)值PerceivedValue顧客滿意度CustomerSatisfaction顧客抱怨CustomerComplaints顧客忠誠CustomerLoyalty

二、消費(fèi)者滿意度分析（CustomerSatisfactionIndex）房地產(chǎn)產(chǎn)品的CSI結(jié)構(gòu)主導(dǎo)功能輔助功能兼容功能功能質(zhì)量載體品牌形式服務(wù)心理文化外延價(jià)位價(jià)質(zhì)比價(jià)格彈性價(jià)格可靠性性價(jià)比適用性圖4產(chǎn)品的CSI基本結(jié)構(gòu)

三、營銷分析人（People）產(chǎn)品（Product）價(jià)格（Pricing）促銷（Promotion）地點(diǎn)（Place）合作（Parternership）項(xiàng)目包裝（Packaging）活動(dòng)策劃（Programming）過程（Processes）服務(wù)提供（ProvisionofCustomerService）從產(chǎn)品營銷關(guān)系營銷（服務(wù)營銷）型發(fā)展戰(zhàn)略（ServcesMarkiting）

產(chǎn)品定位訂價(jià)與投資可行性分析產(chǎn)品形態(tài)定位與訴求產(chǎn)品價(jià)格定位投資效益分析投資綜合評(píng)估生活環(huán)境與公共設(shè)施交通運(yùn)輸情況向區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案調(diào)查消費(fèi)者需求調(diào)查向土地標(biāo)示及產(chǎn)權(quán)基地使用現(xiàn)狀基地法規(guī)管制情形基地周圍環(huán)境基地公共設(shè)施配置區(qū)域環(huán)與基地分析人口變動(dòng)趨勢(shì)住宅市場(chǎng)動(dòng)向都市發(fā)展政府住宅與金融措施大環(huán)境分析四、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資市場(chǎng)分析一般內(nèi)容1．

市場(chǎng)分析的程序

表1總體市場(chǎng)研究分析的資料內(nèi)容總體市場(chǎng)資料資料內(nèi)容（一）大環(huán)境分析1．人口組成1．

人口成長及變動(dòng)情況、家庭戶數(shù)、戶量2．產(chǎn)業(yè)發(fā)展1．

就業(yè)人口2．

就業(yè)機(jī)會(huì)與失業(yè)率、

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與分析3．所得水準(zhǔn)1．

平均每人國民生產(chǎn)毛額2．

家戶所得階層分布情況3．

家戶所得變動(dòng)趨勢(shì)4．

市場(chǎng)景氣

1．

建筑執(zhí)照面積2．

使用執(zhí)照面積3．

房屋建筑類指數(shù)4．

房屋建筑人數(shù)5．

契稅件數(shù)6．

開工面積7.

銷售率8.

建筑物買賣移轉(zhuǎn)登記件數(shù)9．

物價(jià)指數(shù)5．住宅情況1．

住宅投資水準(zhǔn)2．

平均房?jī)r(jià)變動(dòng)率3．

自有住宅比例

4．

每戶住宅面積5．

空屋率6．

住宅存量7．

住宅供需分析8．

新建住宅變動(dòng)6．金融措施1．貨幣供給額2．中長期放款利率3．貸款成數(shù)高低4．金融業(yè)融資狀況5．證券市場(chǎng)分析

7．都市發(fā)展1．

都市計(jì)劃（主要計(jì)劃、細(xì)部計(jì)劃）相關(guān)內(nèi)容2．

都市人口、產(chǎn)業(yè)3．

交通運(yùn)輸及道路系統(tǒng)之配置4．

公共實(shí)施分布情形8．相關(guān)政策1．

住宅政策2．

金融措施3．

土地政策4．

各項(xiàng)管理法規(guī)5．其它相關(guān)政策

2．市場(chǎng)分析之資料內(nèi)容總體市場(chǎng)分析之資料分可成大環(huán)境分析與區(qū)域環(huán)境分析兩部分。表1總體市場(chǎng)研究分析的資料內(nèi)容

表2．區(qū)域環(huán)境因素條件分析內(nèi)容（二）區(qū)域環(huán)境分析1．區(qū)域內(nèi)人口組成投資基地區(qū)域范圍概況1．

位置2．

當(dāng)?shù)厝丝?．

家庭戶數(shù)4．

戶量5．

所得2．公共設(shè)施1．

各項(xiàng)公共設(shè)施2．

種類、規(guī)模及區(qū)位3．土地利用1．

都市計(jì)劃之使用分區(qū)2．

建物形態(tài)4．交通運(yùn)輸1．

聯(lián)外交通情況2．

主要道路3．

重要交通設(shè)施4．

交通流量分析5．商業(yè)活動(dòng)1．

商業(yè)設(shè)施分布情形2．

商業(yè)活動(dòng)量3．

商業(yè)種類4．

商業(yè)吸引人潮量分析6．消費(fèi)需求1．

消費(fèi)者對(duì)住宅形態(tài)、坪數(shù)、價(jià)位等之偏好及需求傾向2．

消費(fèi)者負(fù)擔(dān)能力分析7．區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展1．

區(qū)域內(nèi)推出之住宅個(gè)案分析（形態(tài)、坪數(shù)、銷售狀況）2．

未來發(fā)展動(dòng)向之預(yù)測(cè)8．區(qū)域市場(chǎng)胃納1．

個(gè)案推出情形2．

個(gè)案銷售情形9．競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案1．

個(gè)案名稱、位置、形態(tài)、樓層數(shù)2．

規(guī)劃坪數(shù)、戶數(shù)3．

推出總價(jià)、平均單價(jià)4．

銷售率5.客源2．市場(chǎng)分析之資料內(nèi)容總體市場(chǎng)分析之資料分可成大環(huán)境分析與區(qū)域環(huán)境分析兩部分。表1總體市場(chǎng)研究分析的資料內(nèi)容

表2個(gè)體市場(chǎng)分析之資料內(nèi)容

資料個(gè)體市場(chǎng)資料內(nèi)容小環(huán)境分析1．基地現(xiàn)況面1．

基地位置、面積、權(quán)屬、土地使用分區(qū)、使用現(xiàn)狀2．

基地出入動(dòng)線、附近土地使用形態(tài)、建物形態(tài)2．鄰里環(huán)境面1．

鄰里范圍之界定2．

居民生活形態(tài)3．

實(shí)質(zhì)環(huán)境4．

產(chǎn)業(yè)活動(dòng)形態(tài)5．

公共設(shè)施配置6．

交通可及性7．

住宅及土地開發(fā)形態(tài)8．

法規(guī)管制情形3．競(jìng)爭(zhēng)能力方面1．

競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案之位置2．

競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案之形態(tài)、格局、銷售戶數(shù)、面積、價(jià)格、銷售情況3．

競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案之經(jīng)營計(jì)劃與行銷策略4．供需面1．

胃納率之推估2．

占有率之推估5．財(cái)務(wù)面

1．

成本之估算2．

投資報(bào)酬率之估算

2．市場(chǎng)分析之資料內(nèi)容總體市場(chǎng)分析之資料分可成大環(huán)境分析與區(qū)域環(huán)境分析兩部分表2個(gè)體市場(chǎng)分析之資料內(nèi)容五、商品住宅項(xiàng)目投資分析研究

1．

住宅項(xiàng)目投資分析的依據(jù)和內(nèi)容

影響住宅項(xiàng)目投資的因素有多方面，住宅項(xiàng)目投資分析不可能面面俱到，應(yīng)抓住重點(diǎn)，進(jìn)行分析。一般而言，投資分析的基本內(nèi)容如下：（1）項(xiàng)目投資目標(biāo)的確定。主要從投資者角度，研究項(xiàng)目投資必要性以及投資者的基本投資目標(biāo)；（2）項(xiàng)目市場(chǎng)研究。在必要性研究基礎(chǔ)上，對(duì)住宅項(xiàng)目市場(chǎng)情況進(jìn)行分析，預(yù)測(cè)項(xiàng)目的未來發(fā)展前景；（3）項(xiàng)目區(qū)位選擇。根據(jù)投資者的預(yù)期，對(duì)各種可能的項(xiàng)目投資區(qū)位進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，選出較為合理的項(xiàng)目投資區(qū)位；（4）項(xiàng)目投資規(guī)模分析。根據(jù)項(xiàng)目外部環(huán)境和自身?xiàng)l件，確定項(xiàng)目合理的投資規(guī)模；（5）項(xiàng)目市場(chǎng)定位。這里主要分析住宅投資檔次，吸引范圍，價(jià)格定位，銷售方式以及建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃等；五、商品住宅項(xiàng)目投資分析研究（6）項(xiàng)目資金籌措。在投資過程中，投資者除了利用自有資金外，還可以通過其他渠道進(jìn)行項(xiàng)目的融資，保證項(xiàng)目順利實(shí)施和獲得較高財(cái)務(wù)效率，因此需要對(duì)此進(jìn)行研究；（7）項(xiàng)目投資和成本估算。主要是指利用各種估算技術(shù)及實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，全面科學(xué)估算項(xiàng)目的投資和成本費(fèi)用；（8）項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。根據(jù)上面的分析，測(cè)算出項(xiàng)目投資的各項(xiàng)指標(biāo)，進(jìn)行指標(biāo)分析和評(píng)價(jià)；（9）項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析。在投資分析過程中，需要分析各種不確定性因素，研究這些因素對(duì)項(xiàng)目投資的影響，為項(xiàng)目決策提供建議。五、三商品三住宅三項(xiàng)目三投資三分析三研究項(xiàng)目投資立項(xiàng)市場(chǎng)研究市場(chǎng)預(yù)測(cè)市場(chǎng)定位經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方案比選及決策外在環(huán)境研究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研究投資者競(jìng)爭(zhēng)力研究需求水平預(yù)測(cè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)開發(fā)類型目標(biāo)市場(chǎng)和客戶范圍開發(fā)時(shí)機(jī)營銷方式（價(jià)格定位）開發(fā)規(guī)模融資方式開發(fā)進(jìn)度靜態(tài)指標(biāo)評(píng)價(jià)動(dòng)態(tài)指標(biāo)評(píng)價(jià)表層分析（定位子）過渡層分析（定調(diào)子）里層分析（定盤子）結(jié)論（定性分析）2住宅三項(xiàng)目三投資三分析三的基三本思三路圖1：住三宅項(xiàng)三目投三資分三析思三路五、三商品三住宅三項(xiàng)目三投資三分析三研究5．2．1表層三分析(1三)投資三的表三層分三析，三主要三是基三于項(xiàng)三目基三本特三征的三描述三和分三析，三選擇三項(xiàng)目三的投三資區(qū)三位，三即“三定位三子”三。在三這一三層次三分析三過程三中，三主要三是進(jìn)三行項(xiàng)三目市三場(chǎng)研三究，三包括三項(xiàng)目三外在三投資三環(huán)境三分析三，市三場(chǎng)競(jìng)?cè)隣?zhēng)分三析和三項(xiàng)目三自身三條件三的評(píng)三價(jià)。三這一三層次三研究三方法三是通三過項(xiàng)三目數(shù)三據(jù)收三集和三市場(chǎng)三調(diào)查三，建三立項(xiàng)三目基三本的三材料三庫，三然后三對(duì)這三些數(shù)三據(jù)資三料進(jìn)三行分三析綜三合，三明確三項(xiàng)目三投資三概況三，最三終完三成住三宅投三資區(qū)三位選三擇。項(xiàng)目外部環(huán)境經(jīng)濟(jì)因素社會(huì)因素政治法律因素國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策和重大事件金融市場(chǎng)成熟度及信貸政策國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平居民收入水平人口結(jié)構(gòu)、規(guī)模和變動(dòng)趨勢(shì)地區(qū)住房政策及有關(guān)規(guī)定居住習(xí)慣和鄰里關(guān)系職業(yè)分布和文化特征國家和地方土地政策國家和地方住房政策房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和和管理法規(guī)圖2：住三宅投三資外三部環(huán)三境影三響因三素五、三商品三住宅三項(xiàng)目三投資三分析三研究5．2．1表層三分析（2）項(xiàng)目三市場(chǎng)三特征三分析三。項(xiàng)三目市三場(chǎng)特三征分三析主三要是三在前三面外三部環(huán)三境分三析的三基礎(chǔ)三上，三通過三市場(chǎng)三調(diào)查三和數(shù)三據(jù)分三析，三綜合三評(píng)價(jià)三項(xiàng)目三的市三場(chǎng)特三征，三進(jìn)行三市場(chǎng)三細(xì)分三。主三要分三析的三內(nèi)容三包括三地區(qū)三住宅三市場(chǎng)三的目三前發(fā)三展趨三勢(shì)、三地域三分布三和價(jià)三格特三征，三住宅三消費(fèi)三者的三偏好三、收三入水三平、三動(dòng)機(jī)三及分三布，三項(xiàng)目三競(jìng)爭(zhēng)三者的三背景三、實(shí)三力和三行為三特征三等。五、三商品三住宅三項(xiàng)目三投資三分析三研究（3）投資三者競(jìng)?cè)隣?zhēng)力三分析三。投三資者三競(jìng)爭(zhēng)三力分三析主三要是三通過三與其三他競(jìng)?cè)隣?zhēng)者三的比三較，三分析三投資三者在三市場(chǎng)三競(jìng)爭(zhēng)三中的三優(yōu)勢(shì)三、劣三勢(shì)、三機(jī)會(huì)三和威三脅，三即進(jìn)三行投三資者三的SW三OT分析三。該三分析三的目三的的三讓投三資者三能夠三在激三烈的三市場(chǎng)三競(jìng)爭(zhēng)三中找三到自三己的三定位三，能三夠揚(yáng)三長避三短，三確立三競(jìng)爭(zhēng)三優(yōu)勢(shì)三，選三擇有三利于三項(xiàng)目三發(fā)展三的空三間。三對(duì)于三住宅三項(xiàng)目三而言三，投三資者三競(jìng)爭(zhēng)三力分三析主三要包三括：三投資三者的三產(chǎn)品三設(shè)計(jì)三能力三，市三場(chǎng)運(yùn)三作能三力，三資金三實(shí)力三，政三府資三源，三土地三成本三控制三能力三，質(zhì)三量控三制水三平，三品牌三形象三，人三力資三源，三營銷三水平三以及三物業(yè)三管理三能力三等。（4）三確定三項(xiàng)目三的區(qū)三位選三擇。三根據(jù)三上面三的分三析，明確三項(xiàng)目三的基三本概三況，三確定三項(xiàng)目三投資三區(qū)位三。五、三商品三住宅三項(xiàng)目三投資三分析三研究外部環(huán)境區(qū)位三選擇（定三位子三）圖3：區(qū)三位選三擇示三意圖市場(chǎng)三特征投資三者競(jìng)爭(zhēng)三力五、三商品三住宅三項(xiàng)目三投資三分析三研究5．2．2過渡三層分三析在表三層分三析基三礎(chǔ)上三，接三著進(jìn)三行項(xiàng)三目投三資的三過渡三層分三析。三過渡三層分三析主三要是三指根三據(jù)投三資項(xiàng)三目的三概況三和市三場(chǎng)細(xì)三分，三最終三選定三項(xiàng)目三規(guī)模三、成三長率三、目三標(biāo)市三場(chǎng)和三融資三方式三等，三即“三定調(diào)三子”三。在三這一三層次三分析三中，三根據(jù)三市場(chǎng)三研究三的分三析結(jié)三果，三首先三進(jìn)行三項(xiàng)目三市場(chǎng)三預(yù)測(cè)三，主三要是三市場(chǎng)三需求三水平三預(yù)測(cè)三和項(xiàng)三目投三資風(fēng)三險(xiǎn)預(yù)三測(cè)，三然后三給予三項(xiàng)目三準(zhǔn)確三的市三場(chǎng)定三位，三為后三面的三里層三分析三奠定三基礎(chǔ)三。五、三商品三住宅三項(xiàng)目三投資三分析三研究（1）市三場(chǎng)預(yù)三測(cè)。市場(chǎng)三預(yù)測(cè)三主要三包括三兩方三面的三內(nèi)容三，即三市場(chǎng)三的需三求預(yù)三測(cè)和三風(fēng)險(xiǎn)三預(yù)測(cè)三。就三住宅三項(xiàng)目三而言三，需三求預(yù)三測(cè)的三目的三主要三是了三解投三資項(xiàng)三目在三將來三一段三時(shí)期三內(nèi)可三能銷三售水三平及三增長三率。三需求三預(yù)測(cè)三的基三本思三路是三：首三先預(yù)三測(cè)未三來項(xiàng)三目所三在地三區(qū)的三住宅三總需三求量三，估三計(jì)測(cè)三算市三場(chǎng)供三給量三的變?nèi)吶齽?shì)，三然后三由兩三者之三差得三出項(xiàng)三目的三銷售三前景三。市三場(chǎng)預(yù)三測(cè)過三程中三，既三可以三運(yùn)用三定性三方法三，也三可以三運(yùn)用三定量三的方三法。三一般三而言三，可三采用三定量三分析三為主三，輔三之以三定性三分析三。住宅三項(xiàng)目三由于三投資三大，三建設(shè)三周期三長，三投資三過程三中不三確定三因素三較多三，項(xiàng)三目市三場(chǎng)風(fēng)三險(xiǎn)較三大。三因此三在投三資分三析過三程中三，還三需要三進(jìn)行三項(xiàng)目三的風(fēng)三險(xiǎn)預(yù)三測(cè)。三在分三析過三程中三，要三著重三分析三政策三、市三場(chǎng)、三金融三和經(jīng)三營風(fēng)三險(xiǎn)對(duì)三住宅三投資三的影三響，三在此三基礎(chǔ)三上提三出合三理的三投資三建議三，盡三可能三將風(fēng)三險(xiǎn)降三低到三最低三點(diǎn)。五、三商品三住宅三項(xiàng)目三投資三分析三研究5．2．2過渡三層分三析（1）市場(chǎng)三定位三。市三場(chǎng)定三位的三主要三任務(wù)三是確三定項(xiàng)三目開三發(fā)類三型，三目標(biāo)三客戶三和范三圍，三開發(fā)三時(shí)機(jī)三和營三銷策三略（三主要三是價(jià)三格定三位）三。市三場(chǎng)定三位分三析的三基本三思路三是首三先分三析投三資者三、客三戶和三市場(chǎng)三三者三關(guān)系三，然三后確三定項(xiàng)三目開三發(fā)理三念，三最后三尋求三項(xiàng)目三的最三佳定三位（三見圖4）。投資三者客戶市場(chǎng)圖4：市三場(chǎng)定三位示三意圖投資三理念三及市三場(chǎng)定三位五、三商品三住宅三項(xiàng)目三投資三分析三研究5．2．3里層三分析進(jìn)行三完項(xiàng)三目的三前面三兩個(gè)三層次三分析三后，三應(yīng)該三進(jìn)行三項(xiàng)目三里層三分析三。里三層分三析主三要是三在上三面分三析的三基礎(chǔ)三上，三確定三項(xiàng)目三開發(fā)三規(guī)模三，投三資計(jì)三劃和三融資三方式三，進(jìn)三行項(xiàng)三目財(cái)三務(wù)上三的評(píng)三價(jià)，三判斷三項(xiàng)目三投資三可行三性，三即“三定盤三子”三。這三一層三次的三分析三相對(duì)三較為三深入三，是三整個(gè)三投資三分析三的“三重頭三戲”三，分三析的三結(jié)果三將直三接決三定項(xiàng)三目的三投資三決策三可行三與否三。（1）項(xiàng)目三開發(fā)三規(guī)模三的確三定。三就住三宅項(xiàng)三目而三言，三住宅三的投三資開三發(fā)規(guī)三模的三決定三主要三決定三于以三下因三素：三住宅三未來三銷售三水平三，投三資者三資金三實(shí)力三和融三資能三力，三住宅三建設(shè)三質(zhì)量三，項(xiàng)三目經(jīng)三濟(jì)規(guī)三模和三項(xiàng)目三的風(fēng)三險(xiǎn)及三風(fēng)險(xiǎn)三承受三能力三等。五、三商品三住宅三項(xiàng)目三投資三分析三研究（2）項(xiàng)目三投資三計(jì)劃三。對(duì)三于住三宅項(xiàng)三目尤三其是三規(guī)模三較大三的住三宅項(xiàng)三目而三言，三決策三者和三研究三人員三一定三要慎三重選三擇項(xiàng)三目投三資計(jì)三劃。三項(xiàng)目三的投三資計(jì)三劃主三要包三括項(xiàng)三目投三資方三式，三投資三進(jìn)度三以及三資金三投放三時(shí)機(jī)三選擇三等。（3）融資三方式三。在三項(xiàng)目三投資三過程三中，三不同三融資三方式三會(huì)產(chǎn)三生不三同經(jīng)三濟(jì)效三益。三項(xiàng)目三融資三方式三的選三擇主三要取三決以三下因三素：三項(xiàng)目三規(guī)模三，投三資者三的預(yù)三期盈三利水三平，三投資三者資三金實(shí)三力和三融資三能力三，項(xiàng)三目的三風(fēng)險(xiǎn)三等。三在我三國，三住宅三項(xiàng)目三投資三的融三資渠三道除三了自三有資三金外三，主三要是三金融三機(jī)構(gòu)三的貸三款。三因此三，在三融資三方式三