房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算

2023/5/121房地產(chǎn)企業(yè)會計核算及涉稅處理第一頁，共七十九頁。一、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程:2023/5/12厚積薄發(fā)，成會計英才2公司注冊獲取土地使用權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)持有房地產(chǎn)設(shè)立階段獲取土地階段開發(fā)與建設(shè)階段轉(zhuǎn)讓與銷售階段（持有）利潤形成與分配所得稅匯算階段第二頁，共七十九頁。二、房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種、稅率

（一）企業(yè)設(shè)立階段

1、印花稅

（1）權(quán)利與許可證照5元/件

（2）記錄資金的賬簿(實收資本+資本公積)*0.5‰，

其他5元/件

（3）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出讓合同,金額*0.5‰

2、

契稅

（1）自有房產(chǎn)投入本人獨資企業(yè)經(jīng)營，免稅

（2）接受以土地使用權(quán)等不動產(chǎn)出資。

土地使用權(quán)出讓、出售及房屋買賣價的3%--5%

2023/5/12厚積薄發(fā)，成會計英才3●契稅《中華人民共和國契稅暫行條例》

稅率3%--5%

征收對象：房地產(chǎn)

納稅義務(wù)發(fā)生時間：簽訂合同或取得類似合同憑證的當天。自義務(wù)發(fā)生之日起，10日內(nèi)向土地或房產(chǎn)管理部門繳納第三頁，共七十九頁。（二）獲取土地階段1、印花稅同上2、

契稅同上3、耕地占用稅（1）獲取土地使用權(quán)，符合耕地條件的，

根據(jù)面積和稅額一次性繳納；（2）不合條件，不繳納。

2023/5/12厚積薄發(fā)，成會計英才4

（財稅【2006】162號）《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》的規(guī)定，對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按合同記載金額的0.5‰貼花，取得房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證等權(quán)利許可證按件貼花，每件5元。第四頁，共七十九頁。

（三）開發(fā)建設(shè)階段1、印花稅據(jù)各類合同的0.3-0.5‰2、城鎮(zhèn)土地使用稅從取得紅線圖次月起，按實際占用面積與定額稅率計算

2023/5/12厚積薄發(fā)，成會計英才5第五頁，共七十九頁。（四）轉(zhuǎn)讓及銷售階段1、營業(yè)稅5%2、城建稅7%、5%、1%3、教育費附加營業(yè)稅的3%4、土地增值稅（1）查賬征收：A.項目全部竣工結(jié)算前，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，預(yù)征；B.待項目全部竣工且辦理結(jié)算后進行清算，多退少補(2）

核定征收5、

印花稅同上2023/5/126第六頁，共七十九頁。6、企業(yè)所得稅（1）查賬征收：1.銷售未完工產(chǎn)品取得收入：按預(yù)計計稅毛利率，計算毛利額，項目完工后計算實際毛利調(diào)整以前毛利計算納稅2.銷售完工：稅率25%（2）核定征收7、

印花稅同上2023/5/12厚積薄發(fā)，成會計英才7第七頁，共七十九頁。

（五）出租、用于營業(yè)等1、營業(yè)稅租金的5%2、城建稅7%、5%、1%3、教育費附加營業(yè)稅的3%4、城鎮(zhèn)土地使用稅同上5、

房產(chǎn)稅自用：計稅余值*1.2%出租：租金的12%

2023/5/12厚積薄發(fā)，成會計英才8第八頁，共七十九頁。“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理有哪些影響？①適用稅率和計稅基數(shù)；②服務(wù)業(yè)定價機制；③財務(wù)核算；④發(fā)票使用管理。第九頁，共七十九頁。三、會計核算制度：●2006.2.25《基本會計準則及38項具體準則》

目前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)執(zhí)行《企業(yè)會計準則》或《小企業(yè)會計準則》2023/5/12厚積薄發(fā)，成會計英才10第十頁，共七十九頁。四、房地產(chǎn)會計核算的要求：正確、及時的確認收入；準確、合理的確認成本費用；準確、真實的反應(yīng)會計利潤；合理進行納稅調(diào)整，如實申報納稅。厚積薄發(fā)，成會計英才11第十一頁，共七十九頁。內(nèi)容提綱第一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算一、成本核算的內(nèi)容二、成本的核算第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的會計核算一、營業(yè)收入確認的條件二、主營業(yè)務(wù)收入的核算12第十二頁，共七十九頁。第一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算13第十三頁，共七十九頁。一、成本核算的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的主要內(nèi)容是開發(fā)產(chǎn)品成本。（一）開發(fā)產(chǎn)品的成本項目1．取得土地使用權(quán)所支付的金額包括支付的土地出讓金、支付地價款金額、交納的有關(guān)稅費。14第十四頁，共七十九頁。2．土地征用及拆遷安置補償費土地征用費。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設(shè)施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費等。拆遷安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設(shè)項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給予補償。它包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。15第十五頁，共七十九頁。163．前期工程費指企業(yè)在前期準備階段發(fā)生的各項費用，包括總體規(guī)劃設(shè)計費、可行性研究費、政府代收代繳的各項費用、勘察設(shè)計費、各項臨時工程(臨時水、臨時電、臨時路等)費用、三通一平費用等。4．基礎(chǔ)設(shè)施費指建造各項基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費用（又稱紅線內(nèi)工程費）。基礎(chǔ)設(shè)施主要是指與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等，這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安裝費都在基礎(chǔ)設(shè)施費項目內(nèi)歸集。第十六頁，共七十九頁。5．建筑安裝工程費它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費用。主要包括建筑工程費、設(shè)備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費等。6．公共配套設(shè)施費指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、理發(fā)店等都不能計人該成本項目內(nèi)。17第十七頁，共七十九頁。187．開發(fā)間接費用指企業(yè)所屬的開發(fā)部門或工程指揮部門為組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的各項費用支出，包括工資、福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。說明：開發(fā)項目完工前的借款費用也列此科目。企業(yè)的各行政部門為管理公司而發(fā)生的各項費用不在此列，應(yīng)在“管理費用”中核算。開發(fā)部門的業(yè)務(wù)招待費也不應(yīng)列此科目。第十八頁，共七十九頁。

1、開發(fā)成本—房屋開發(fā)—土地開發(fā)—配套設(shè)施開發(fā)—代建工程開發(fā)”－土地征用及拆補費－前期工程費、－建筑安裝工程費、－基礎(chǔ)設(shè)施費、－公共配套費、－資本化利息2023/5/12厚積薄發(fā)，成會計英才19第十九頁，共七十九頁。2、“開發(fā)間接費用”賬戶該賬戶屬于成本類賬戶，核算企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用。

該賬戶的借方歸集月內(nèi)發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，貸方反映月末按一定分配標準分配結(jié)轉(zhuǎn)有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本的費用總額，結(jié)轉(zhuǎn)后無余額。該賬戶的明細賬應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同單位的名稱設(shè)置。20第二十頁，共七十九頁。3、“管理費用”“管理費用”科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理企業(yè)開發(fā)經(jīng)營所發(fā)生的管理費用。4、“銷售費用”“銷售費用”科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品的過程中發(fā)生的各種費用。5、“財務(wù)費用”“財務(wù)費用”科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營需要資金而發(fā)生的非資本化的融資費用。

2023/5/12厚積薄發(fā)，成會計英才21第二十一頁，共七十九頁。三、房屋開發(fā)成本的核算房屋開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)之一。其開發(fā)經(jīng)營的房屋按性質(zhì)和用途分為四種：1.為銷售開發(fā)的商品房；2.為出租而開發(fā)的經(jīng)營房（出租房）；3.為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房；4.受其他單位委托代為開發(fā)建設(shè)的代建房。22第二十二頁，共七十九頁。23例：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于2009年5月在碧水園開發(fā)一塊土地，占地面積40000㎡。開發(fā)完成后準備將其中的30000㎡對外轉(zhuǎn)讓，其余的10000㎡企業(yè)自行開發(fā)商品房。假設(shè)土地開發(fā)過程中只發(fā)生了如下業(yè)務(wù)：①支付土地出讓金元，作會計分錄如下：借：開發(fā)成本—土地—碧水園(土地征用及拆遷費)25000000

貸：銀行存款②支付拆遷補償費元，作會計分錄如下：借：開發(fā)成本—土地—碧水園(土地征用及拆遷費)5500000

貸：銀行存款5500000第二十三頁，共七十九頁。24③支付勘察設(shè)計費210000元，作會計分錄如下：借：開發(fā)成本——土地——碧水園(前期工程費)210000

貸：銀行存款210000④支付土石方費用元，作會計分錄如下：借：開發(fā)成本——土地——碧水園(前期工程費)5500000

貸：銀行存款⑤由某施工企業(yè)承包的地下管道安裝工程已竣工，應(yīng)支付價款元：借：開發(fā)成本——土地——碧水園(基礎(chǔ)設(shè)施費)1500000

貸：應(yīng)付賬款——X施工企業(yè)第二十四頁，共七十九頁。25⑥9月末，碧水園土地開發(fā)工程完工。假設(shè)“開發(fā)成本——土地開發(fā)——碧水園”賬戶歸集的開發(fā)總成本為元，則單位土地開發(fā)成本為942.75元／㎡。其中自用的10000㎡土地尚未投入使用，其余30000㎡已全部轉(zhuǎn)讓，月終結(jié)轉(zhuǎn)本塊土地的開發(fā)成本。作會計分錄如下：借：開發(fā)產(chǎn)品——土地(碧水園)9427500

主營業(yè)務(wù)成本——土地轉(zhuǎn)讓成本28282500

貸：開發(fā)成本——土地——碧水園第二十五頁，共七十九頁。26續(xù)前例：若自用的10000㎡土地在開發(fā)完成后立即投入房屋開發(fā)工程的建設(shè)中。結(jié)轉(zhuǎn)土地開發(fā)成本：借：開發(fā)成本—房屋—碧水園(土地征用及拆遷費)7625000

—碧水園(前期工程費)1427500

—碧水園(基礎(chǔ)設(shè)施費)375000

貸：開發(fā)產(chǎn)品—土地—碧水園(土地征用及拆遷費)7625000

—碧水園(前期工程費)1427500

—碧水園(基礎(chǔ)設(shè)施費)375000第二十六頁，共七十九頁。

（一）取得土地時：（假設(shè)業(yè)務(wù)中沒取得進項稅額）甲房地產(chǎn)公司以招拍掛形式，取得價值8,165萬元一塊地，支付契稅327萬、拆遷補償費1,200萬元、城市基礎(chǔ)配套費2,400萬元。

借：開發(fā)成本---土地成本81,650,000.00---拆遷補償費12,000,000.00---契稅3,270,000.00---城市基礎(chǔ)配套費24,000,000.00

貸：銀行存款120,920,000.00第二十七頁，共七十九頁。

（二）開發(fā)前期工程成本：（取得6%進項稅額）甲房地產(chǎn)公司發(fā)生前期工程費2,181萬元，其中，地質(zhì)勘察費50萬元，規(guī)劃方案、施工圖設(shè)計及其他設(shè)計560萬元,土石方基礎(chǔ)工程500萬元，其他1070萬元。（1）勘察設(shè)計費；（稅率6%）（2）規(guī)劃設(shè)計費；（稅率6%）（3）建筑研究設(shè)計費等：（稅率6%）（4）土石方基礎(chǔ)工程：（假定稅率11%）（5）其他:1071萬元：（假定稅率17%）第二十八頁，共七十九頁。進項稅額：勘察設(shè)計費：500,000/（1+6%）×6%=28,301.89規(guī)劃設(shè)計費：5,600,000/（1+6%×6%=316,981.13土石方基礎(chǔ)工程(假定稅率11%）：5,000,000/（1+11%）×11%=495,495.50其他（假定稅率17%）：10，710，000/（1+17%）×17%=1,556,153.8529第二十九頁，共七十九頁。

對應(yīng)分錄：借：開發(fā)成本-前期工程費-勘察設(shè)計費471,698.11-規(guī)劃設(shè)計費5,283,018.87---土石方基礎(chǔ)工程4,504,504.50---其他9,153,846.15

應(yīng)交稅費---應(yīng)交增值稅(進項稅額)2,396,932.37

貸：銀行存款

21,810,000第三十頁，共七十九頁。

（三）基礎(chǔ)設(shè)施費（假設(shè)取得11%進項稅抵扣）

甲房地產(chǎn)公司開發(fā)中，施工企業(yè)承包地下設(shè)施、管道等安裝工程已竣工，總計支付工程款4,000萬元，其中供電配套設(shè)施費1,020萬元，燃氣工程費288萬元，景觀工程費570萬元，綠化費用500萬元,其他1,622萬元。進項稅額：40,000,000/（1+11%）×11%=3,963,963.96第三十一頁，共七十九頁。借：開發(fā)成本--基礎(chǔ)設(shè)施費36,036,036.04

應(yīng)交稅費--應(yīng)交增值稅(進項稅額)3,963,963.96

貸：銀行存40,000,000.0032第三十二頁，共七十九頁。

（四）建安工程費（假設(shè)取得11%進項稅抵扣）甲房地產(chǎn)公司發(fā)生建安工程費27,618萬元，其中主承包程20,160萬元，水暖工程700萬元，監(jiān)理費120萬元，其他6638萬元。進項稅額：276,180,000/（1+11%）×11%=27,369,189.19第三十三頁，共七十九頁。借：開發(fā)成本-建筑工程費248,810,810.81

應(yīng)交稅費--應(yīng)交增值稅（進項稅額）27,369,189.19

貸：銀行存款276,180,000.0034第三十四頁，共七十九頁。

（五）公共配套設(shè)施費（假設(shè)取得11%進項稅抵扣）

甲房地產(chǎn)公司共發(fā)生公共配套費6,585萬元，其中人防工程2,040萬元，地下車位工程4,200萬元，其他345萬元進項稅額：65,850,000/（1+11%）×11%=6,525,675.68第三十五頁，共七十九頁。借：開發(fā)成本--公共配套設(shè)施59,324,324.32

應(yīng)交稅費---應(yīng)交增值稅（進項稅額）6,525,675.68

貸：銀行存款65,850,000.0036第三十六頁，共七十九頁。

（六）開發(fā)間接費用甲房地產(chǎn)公司總計發(fā)生間接費用2,100萬元，其中房屋維修基金528萬元，工資勞務(wù)保險等費用576萬元，其他996萬元。（假設(shè)此部分均以實際現(xiàn)金流出，且未取得進項稅額）借：開發(fā)成本------開發(fā)間接費用21,000,000.00

貸：銀行存款21,000,000.00第三十七頁，共七十九頁。四、費用的核算甲房地產(chǎn)公司發(fā)生管理費用1,596萬元，其中付管理人員工資1,200萬元,其他396萬元；銷售費用2,920萬元，其中代銷費用700萬元；廣告費用1,360萬元，會展費用20萬元，其他540萬元。（一）支付人員工資及勞務(wù)費不能取得進項稅額；（二）假設(shè)管理費用中其他費用取得17%抵扣稅額：則：進項稅額：3,960,000.00/(1+17%)×17%=575,384.62元（三）支付代銷費用進項稅（假定稅率11%）：進項稅額：7,000,000.00/（1+11%）×11%=693,693.70元第三十八頁，共七十九頁。（四）廣告費用進項稅：（稅率6%）進項稅額：13,600,000.00/（1+6%）×6%=769,811.32元（五）展覽費用進項稅：（稅率6%）進項稅額：200,000/（1+6%）×6%=11,320.76元(六）其他費用進項稅額：5,400,000.00/（1+17%）×17%=784,615.38元39第三十九頁，共七十九頁。

分錄如下：借:管理費用12,000,000.00

貸:銀行存款12,000,000.00

借:管理費用3,384,615.38

應(yīng)交稅費--應(yīng)交增值稅(進項稅額)575,384.62

貸:銀行存款3,960,000.00

借：銷售費用----代銷費用6,306,306.30----廣告費用12,830,188.68----會展費用188,679.24----其他4,615,384.62

應(yīng)交稅費---應(yīng)交增值稅(進項稅額)2,259,441.16

貸：銀行存款26,200,000.00第四十頁，共七十九頁。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入的會計核算一、營業(yè)收入確認的條件企業(yè)會計準則規(guī)定的收入確認的條件是——銷售商品收入，應(yīng)當在下列條件均能滿足時予以確認：（1）企業(yè)已將所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給買方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；（4）相關(guān)的收入和成本能夠可靠計量。41第四十一頁，共七十九頁。會計實務(wù)中，房地產(chǎn)收入的確認應(yīng)同時具備以下條件：1）開發(fā)產(chǎn)品已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格，房屋面積業(yè)經(jīng)有關(guān)部門測定；2）已與客戶簽訂的正式房屋銷售合同；3）標的物—房屋已經(jīng)客戶驗收、對房屋的結(jié)構(gòu)、銷售面積及房款購銷雙方均無異議，并與客戶辦妥了交付入住手續(xù)，雙方均已履行了合同規(guī)定的義務(wù)。42第四十二頁，共七十九頁。二、主營業(yè)務(wù)收入的核算收入的確認時間：參照國稅發(fā)〔2009〕31號第6條（一）現(xiàn)售方式銷售由于有現(xiàn)房供應(yīng)，在辦妥開發(fā)產(chǎn)品移交手續(xù)后，即可確認收入。43第四十三頁，共七十九頁。（二）預(yù)售方式銷售竣工驗收、辦妥移交手續(xù)前，不論是否簽訂正式商品房銷售合同，所收到的均為預(yù)售房款，一律不確認收入，其款項記入“預(yù)收賬款”科目。因預(yù)收房地產(chǎn)款而交納的營業(yè)稅費等在“應(yīng)交稅費一應(yīng)交營業(yè)稅”等科目核算。開發(fā)項目完工經(jīng)驗收合格、竣工決算后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照銷售合同規(guī)定將合格的房地產(chǎn)產(chǎn)品移交給購買方，辦妥移交手續(xù)后可以確認銷售收入的實現(xiàn)，借記“預(yù)收賬款”、“應(yīng)收賬款”等科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目，同時結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。44第四十四頁，共七十九頁。（一）預(yù)收訂金，全款方式下核算：

甲房地產(chǎn)公司收到A公司預(yù)交購房訂金500,000.00元，存入銀行。公司開發(fā)商品房每平售價8,000元。A公司購商品房800平方米，已預(yù)付購房訂金500,000元，剩余款項一周后付清。第四十五頁，共七十九頁。（1）收到訂金：借：庫存現(xiàn)金（銀行存款）500,000.00

貸：預(yù)收帳款--A公司500,000.00（2）簽合同，開發(fā)票確認收入時：借：應(yīng)收帳款-A公司（8000×800）6,400,000.00

貸：主營業(yè)務(wù)收入(640÷1.11)5,765,765.77

應(yīng)交稅費---應(yīng)交增值稅(銷項稅額)634,234.2346第四十六頁，共七十九頁。（3）收到余款時：借：庫存現(xiàn)金（銀行存款）5,900,000.00

貸：預(yù)收帳款-A公司

（640萬-50萬）5,900,000.00（4）沖回預(yù)收帳款：借：預(yù)收帳款-----A公司6,400,000.00

貸：應(yīng)收帳款-----A公司6,400,000.00第四十七頁，共七十九頁。（二）分期收款方式下核算

甲房地產(chǎn)公司房屋竣工后開始預(yù)售，和另一公司簽銷售合同，合同規(guī)定分兩次共收回5億元，銷售房屋成本2億。當年底，尚有2000萬元未取得回款。第四十八頁，共七十九頁。（1）將商品房轉(zhuǎn)入發(fā)出產(chǎn)品借：發(fā)出商品200,000,000.00

貸：開發(fā)產(chǎn)品200,000,000.00

（2）收到首批款項時：即確認收入借：銀行存款250,000,000.00

貸：主營業(yè)務(wù)收入-商品房銷售收225,225,225.23

應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅（銷項稅24,774,774.7749第四十九頁，共七十九頁。（3）同時，結(jié)轉(zhuǎn)成本借：主營業(yè)務(wù)成本-商品房銷售成本100,000,000.00

貸：發(fā)出商品100,000,000.00（4）按合同規(guī)定，應(yīng)收第二批房款時,確認收入借：應(yīng)收帳款250,000,000.00

貸：主營業(yè)務(wù)收入225,225,225.23

應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅（銷項稅額）

24,774,774.77第五十頁，共七十九頁。（5）結(jié)轉(zhuǎn)成本借：主營業(yè)務(wù)成本-商品房銷售成本100,000,000.00

貸：發(fā)出商品100,000,000.00（6）收到第二批銷售房款23,000萬元：借：銀行存款230,000,000.00

貸：應(yīng)收帳款230,000,000.00

當年底收回2,000萬元應(yīng)收款項借：銀行存款20,000,000.00

貸：應(yīng)收帳款20,000,000.00第五十一頁，共七十九頁。2．采用支付手續(xù)費委托代銷的，應(yīng)增設(shè)“委托代銷商品”科目核算委托銷售的開發(fā)產(chǎn)品，收到受托方代銷清單后確認收入。例：某房地產(chǎn)企業(yè)某樓盤還剩幾套尾房，造價為80萬元，計劃委托某房產(chǎn)中介公司代銷，協(xié)議約定售價為100萬元，營業(yè)稅率5%（不考慮其他稅費）；中介公司按售價的2%收取手續(xù)費。52第五十二頁，共七十九頁。代銷協(xié)議生效時：借：委托代銷商品80

貸：開發(fā)產(chǎn)品—商品房80收到代銷清單：借：應(yīng)收賬款111

貸：主營業(yè)務(wù)收入100

應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額）11結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本：借：主營業(yè)務(wù)成本80

貸：委托代銷商品80收取款項和結(jié)轉(zhuǎn)手續(xù)費：借：銷售費用2

銀行存款109

貸：應(yīng)收賬款10053第五十三頁，共七十九頁。3．采用銀行按揭方式銷售其首付款應(yīng)按實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。54第五十四頁，共七十九頁。四、特殊情形下的幾種帳務(wù)處理（一）若取得小規(guī)模納稅人發(fā)票：（按3%稅率）甲房地產(chǎn)公司取得小規(guī)模納稅人稅務(wù)代開增值稅發(fā)票，材料金額50萬元，稅額：1.456311萬元。分錄如下：借：應(yīng)交稅費---應(yīng)交增值稅（進項稅額）14,563.11

主營業(yè)務(wù)成本485,436.89

貸：銀行存款500,000.00第五十五頁，共七十九頁。（二）若涉及減免稅款下，享受政府補助，限額交納稅款，如甲公司營改增期間，享受政府補助50萬元,分錄如下：借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅（未交稅費）500,000.00

貸：營業(yè)外收入500,000.0056第五十六頁，共七十九頁。（三）購買固定資產(chǎn)帳務(wù)處理：

甲房地產(chǎn)公司購入100萬元機器設(shè)備，已提折舊50萬元，后以70萬元價出售，假設(shè)稅率17%，帳務(wù)處理：（1）借：固定資產(chǎn)清理500,000.00

累計折舊500,000.00

貸：固定資產(chǎn)1,000,000.00第五十七頁，共七十九頁。（2）收到出售款：借：銀行存款700,000.00

貸：固定資產(chǎn)清理700,000.00（3）按相關(guān)規(guī)定，納稅人銷售舊物，按4%稅率減半征增值稅。700,000.00/（1+4%）×4%=26,923.0826,923.08×50%=13,461.54借：固定資產(chǎn)清理13,461.54

貸：應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅（未交稅費）13,461.5458第五十八頁，共七十九頁。

（4）結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)清理借：固定資產(chǎn)清理186,538.46

貸：營業(yè)外收入186,538.46第五十九頁，共七十九頁。（四）購買稅控專用設(shè)備帳務(wù)處理：甲地產(chǎn)公司本年購入稅控專用設(shè)備20萬元，按規(guī)定享受政府減免稅政策。1、購買設(shè)備時：借：固定資產(chǎn)200,000.00

貸：銀行存款200,000.002、享受政府減免稅政策時：借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅（減免稅款）200,000.00

貸：遞延收益200,000.0060第六十頁，共七十九頁。

3、計提折舊時：借：管理費用2,000.00

貸：累計折舊2,000.004、同時：借：遞延收益2,000.00

貸：管理費用2,000.00第六十一頁，共七十九頁。三、“營改增”前后，對房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表影響以中型房地產(chǎn)公司為例對“營改增”后，房地產(chǎn)稅率假設(shè)為17%進行測算，后期以稅率為11%，測算對地產(chǎn)各項稅負影響，在17%和11%兩個稅率下，對房地產(chǎn)公司稅負比對分析：注意：利潤表分析時，是以整個項目利潤情況分析;資產(chǎn)負債表是在考慮整個項目仍有近2個億收入未實現(xiàn)前提下反映項目資產(chǎn)情況。第六十二頁，共七十九頁?！盃I改增”前后利潤表比較（17%稅率）

單位:元項目累計數(shù)(營改增之前)(1)累計數(shù)(營改增之后)17%下(2)差額(1)-(2)一、主營業(yè)務(wù)收入873,400,000.00746,495,726.50126,904,273.50二、主營業(yè)務(wù)收入凈額873,400,000.00746,495,726.50減:(一)主營業(yè)務(wù)成本545,760,000.00505,504,238.8040,255,761.20(二)營業(yè)稅金及附加82,933,024.905,996,143.4776,936,881.43三、主營業(yè)務(wù)利潤244,706,975.10234,995,344.239,711,630.87加:其他業(yè)務(wù)利潤200,000.00200,000.00減:(一)銷售費用29,000,000.0025,992,581.853,007,418.15(二)管理費用15,960,000.0015,384,615.38575,384.62(三)財務(wù)費用24,000,000.0024,000,000.00四、營業(yè)利潤(虧損用負號表示)175,946,975.10169,818,147.006,128,828.10加:營業(yè)外收入200,000.00200,000.00減:營業(yè)外支出五、利潤總額（虧損總額以“－”號填列）176,146,975.10170,018,147.006,128,828.10減:所得稅44,036,743.7842,504,536.751,532,207.03六、凈利潤（凈虧以“－”號填列）132,110,231.32127,513,610.254,596,621.07第六十三頁，共七十九頁?！盃I改增”前后對利潤表項目影響：

（這里暫假設(shè)其抵扣稅率17%）1、收入變化：“營改增”后，報表收入為稅后收入，測算后知，在17%稅率下，其入帳收入為“營改增”前帳面收入85%。2、成本變化：“營改增”前，營業(yè)成本約占收入62%，“營改增”后，營業(yè)成本占總收入68%。3、營業(yè)稅金變化：“營改增”前，營業(yè)稅金包含營業(yè)稅及附加、土地增值稅，報表體現(xiàn)稅金約占總收入9.5%；通過測算知“營改增”后，增值稅約為收入10%左右（17%稅率下），利潤表體現(xiàn)的主營業(yè)務(wù)稅金應(yīng)為增值稅附加，此部分占收入0.8%左右。第六十四頁，共七十九頁。4、費用變化：

“營改增”后費用為不含稅費用，通過測算知，在未考慮財務(wù)費用“營改增”影響和銷售費用17%抵扣及“營業(yè)外支出”項目沒考慮稅率變化下，“營改增”前，費用占總收入比7.9%,“營改增”后8.8%。

如考慮財務(wù)費用“營改增”變化，費用總額會減少，利潤額會加大，所得稅會加大。第六十五頁，共七十九頁。5、利潤變化：

“營改增”前，營業(yè)利潤占總收入20%左右，“營改增”后，營業(yè)利潤占總收入22.7%。

“營改增”前，凈利潤占總收入15.08%;“營改增”后，凈利潤占總收入16.92%。

如考慮占費用較大的財務(wù)費用抵扣稅率問題，“營改增”后，費用總額占總收入比例減少，利潤額增加，所得稅占總收入比例也會比“營改增”前加大。第六十六頁，共七十九頁?！盃I改增”前后資產(chǎn)負債表比較

(單位:元)資產(chǎn)期末數(shù)"營改增"負債及所有者權(quán)益期末數(shù)營改增貨幣資金71,013,926.1171,013,926.11短期借款100,000,000.00100,000,000.00短期投資應(yīng)付票據(jù)應(yīng)收票據(jù)應(yīng)付帳款174,376,648.86139,646,922.38應(yīng)收帳款326,400,000.00326,400,000.00預(yù)收帳款142,671,243.61142,671,243.61減:壞帳準備其他應(yīng)付款117,569,486.49117,569,486.49應(yīng)收帳款凈額326,400,000.00326,400,000.00應(yīng)付工資189,152.48189,152.48預(yù)付帳款應(yīng)付福利費應(yīng)收補貼款未交稅費7,223,967.6910,992,726.62其他應(yīng)收款10,816,938.5710,816,938.57未付利潤存貨204,439,506.83174,734,621.22其他未交款262,680.22345,762.55待攤費用429,105.19429,105.19預(yù)提費用554,645.00554,645.00待處理流動資產(chǎn)凈損失一年內(nèi)到期的長期負債一年內(nèi)到期的長期債券投資其他流動負債流動資產(chǎn)合計613,099,476.70583,394,591.10流動負債合計542,847,824.35511,969,939.10第六十七頁，共七十九頁?！盃I改增”前后資產(chǎn)負債表比較

(單位:元)資產(chǎn)期末數(shù)"營改增"負債及所有者權(quán)益期末數(shù)營改增長期投資:長期負債:長期投資700,000.00700,000.00長期借款固定資產(chǎn):應(yīng)付債券固定資產(chǎn)原值46,059,772.5139,367,326.93長期應(yīng)付款減:累計折舊30,991,344.8126,490,274.29其他長期負債固定資產(chǎn)凈值15,068,427.7012,877,052.64固定資產(chǎn)清理長期負債合計在建工程遞延稅項:待處理固定資產(chǎn)凈損失遞延稅款貸項固定資產(chǎn)合計15,068,427.7012,877,052.64負債合計542,847,824.35511,969,939.10無形資產(chǎn)24,163,674.0324,163,674.03實收資本100,000,000.00100,000,000.00遞延資產(chǎn)資本公積7,454,099.956,708,689.96無形資產(chǎn)遞延資產(chǎn)合計24,163,674.0324,163,674.03盈余公積其他長期資產(chǎn):未分配利潤2,729,654.132,456,688.72其他長期資產(chǎn)所有者權(quán)益合計110,183,754.08109,165,378.70資產(chǎn)總計653,031,578.43621,135,317.80負債及所有者權(quán)益總計653,031,578.43621,135,317.80第六十八頁，共七十九頁。謝謝！第六十九頁，共七十九頁。70第七十頁，共七十九頁。71第七十一頁，共七十九頁。第二部分：“營改增”前后稅負測算第七十二頁，共七十九頁。項目概況：開發(fā)面積近10萬平米，銷售單價8,700元/平米，總計收入87,340.00萬元，成本54,575.00萬元，費用4,516.00萬元。一

測算“營改增”后不同稅率下，成本項目占總收入比對稅負影響：第七十三頁，共七十九頁。17%稅率下，“營改增”前后，各成本項目占總成本、收入比重變化

單位：元成本項目含稅支出占總成本比重不含稅支出占總成本比重進項稅額備注取得土地成本120,920,000.0022%120,920,000.0024%無進項稅前期工程成本21,810,000.004%19,413,067.634%2,396,932.37稅率:勘察設(shè)計費:6%規(guī)劃設(shè)計費:6%建筑研究設(shè)計費:6%;土石方工程:11%;其他:17%基礎(chǔ)設(shè)施費40,000,000.007%36,036,036.047%3,963,963.96假設(shè)取得11%的進項稅抵扣;建安工程費276,180,000.0050%248,810,810.8149%27,369,189.19假設(shè)取得11%的進項稅抵扣;公共配套設(shè)施費65,850,000.0012%59,324,324.3212%6,525,675.68假設(shè)取得11%進項稅抵扣；開發(fā)間接費用21,000,000.005%21,000,000.004%假設(shè)此部分為工資\勞務(wù)保險等現(xiàn)金支出,未取得進項稅；合計545,760,000.00505,504,238.8040,255.761.20占總收入比重62%66%第七十四頁，共七十九頁。稅率17%和11%