房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理（一）同濟(jì)大學(xué)

施建剛教授/博士生導(dǎo)師/博士2003.11房屋土地資源信息研究中心主任建設(shè)管理與房地產(chǎn)系副主任本提綱為02秋、03春MBA所準(zhǔn)備，將結(jié)合實(shí)例講解，推出新理念、新方法，希望能對(duì)交流者在今后的工作和學(xué)習(xí)中有點(diǎn)滴啟示。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理（一）分八部分講解一、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)概念的前沿探索二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理三、房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)別問(wèn)題探討四、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理五、房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理六、租售比的實(shí)質(zhì)與管理七、上海住宅建設(shè)“十五”計(jì)劃的主要內(nèi)容八、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估新方法拓展一、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)

概念的前沿探索導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)掀起和發(fā)展的三大政策支柱：土地有償使用、房屋商品化、住房制度改革。（一）（房地產(chǎn)）管理概念的不同認(rèn)識(shí)“management”意指經(jīng)營(yíng)、管理、操縱、駕駛等?！癮dministration”意指管理、經(jīng)營(yíng)，尤指公共事務(wù)、國(guó)家政策等管理。1、（房地產(chǎn)）管理的概念成思危：“（房地產(chǎn)）管理是（房地產(chǎn)）管理者在多變的客觀(guān)環(huán)境下設(shè)法運(yùn)用各種資源來(lái)達(dá)到既定目標(biāo)的各種活動(dòng)和全部過(guò)程?！?、機(jī)制（生產(chǎn)—流通—消費(fèi)）3、城市建設(shè)的怪圈區(qū)位----第一代住宅配套----第二代住宅環(huán)境----第三代住宅生態(tài)----第四代住宅（二）房地產(chǎn)概念的定位1、房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)，經(jīng)濟(jì)體。財(cái)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)（例）2、房地產(chǎn)業(yè)：開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)。（三）土地概念的拓展土地：地球陸域表層，包括內(nèi)陸水域，沿海灘涂和島嶼。（經(jīng)濟(jì)體）有限性土地的特點(diǎn)：集資性擴(kuò)延性生地勞動(dòng)產(chǎn)品毛地熟地

土地的價(jià)格：土地使用權(quán)的交換價(jià)格（價(jià)值），不是土地的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格（買(mǎi)未來(lái)）（四）土地權(quán)屬的改變1、所有權(quán)：占有、使用（性質(zhì)可變）、收益和處分的權(quán)利。2、使用權(quán)：依法享有利用（性質(zhì)不可變）土地的權(quán)利。（五）土地使用制度的歷史沿革（六）土地使用方式的認(rèn)識(shí)收土地使用費(fèi)出讓?zhuān)▍f(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)）+掛牌轉(zhuǎn)讓劃撥其他（出租、作價(jià)入股等）二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)1、公司數(shù)2.批租數(shù)

歷年上海市土地使用權(quán)出讓情況表

年

份1988-1991199219931994199519961997出讓地塊數(shù)（幅）（1+1+3+7）122052546234996401029出讓面積（萬(wàn)㎡）980.362071.554961.071894.361245.42898.291430.75年

份19981999200020012002累計(jì)出讓地塊數(shù)（幅）1326111913251981119610209出讓面積（萬(wàn)㎡）1614.961645.962183.225228.343871.9928026.27

3.相關(guān)數(shù)據(jù)住宅投資（增加值）/GDP≤5%----供不應(yīng)求住宅投資（增加值）/GDP≧8%----供過(guò)于求上海6.9%離10%還有較大的空間。2002年13.1平方米/人，合建筑面積26平方米。200513.9平方米/人，合建筑面積28平方米。2007

14.9平方米/人，合建筑面積30平方米。2010

16.6平方米/人，合建筑面積32平方米。2015

19.2平方米/人，合建筑面積35平方米。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序管理1、多余的話(huà)House（Housing）（房）Home（家）Family（家庭）開(kāi)發(fā)的是房，好的住宅不僅僅是一套漂亮的房子，而且應(yīng)該提供和引導(dǎo)一種新的生活方式。2、住宅建設(shè)工程實(shí)施與規(guī)劃管理關(guān)系圖住宅建設(shè)工程實(shí)施過(guò)程

城市建設(shè)管理過(guò)程可行性研究報(bào)告建設(shè)工程施工建設(shè)工程使用土地建設(shè)工程竣工建設(shè)工程設(shè)計(jì)建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃管理監(jiān)督檢查工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收建設(shè)用地規(guī)劃管理規(guī)劃實(shí)施檢查監(jiān)督建設(shè)工程規(guī)劃管理3、開(kāi)三發(fā)程序（1）三決策（2）三前期a、美國(guó)熊三貓（中三國(guó)）公三司策劃三經(jīng)過(guò)、三單獨(dú)設(shè)三計(jì)與整三體設(shè)計(jì)b、出讓土三地及實(shí)三例c、審圖公三司（3）三施工（三建設(shè)施三工）抓好：三三三控（進(jìn)三度、質(zhì)三量、成三本控制三）二三管（合三同、信三息管理三）一協(xié)調(diào)三（組織三協(xié)調(diào)）（4）三竣工驗(yàn)三收與交三付使用三[驗(yàn)收三、物業(yè)三管理（三誰(shuí)開(kāi)發(fā)三誰(shuí)管理三）]《新建三住宅交三付使用三許可證三》--三---三-驗(yàn)收三合格可三使用。物業(yè)管三理早期三介入三前期物三業(yè)管理三物業(yè)三管理項(xiàng)目設(shè)三計(jì)啟動(dòng)三項(xiàng)目竣三工驗(yàn)收三出售三業(yè)主委三員會(huì)成三立（三）三房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)項(xiàng)三目可行三性研究1、項(xiàng)三目背景三與概況2、基三本數(shù)據(jù)3、成本三估算（三華聯(lián)房三產(chǎn)公司三——打三樁、陽(yáng)三光廳、三東方明三珠選址三及玻璃三等）4、進(jìn)三度安排5、資三源供給6、市三場(chǎng)分析7、財(cái)三務(wù)評(píng)價(jià)8、風(fēng)三險(xiǎn)分析三（西寶三興路）9、國(guó)三民經(jīng)濟(jì)三評(píng)價(jià)10、三結(jié)論（三唯一）（四）三房地產(chǎn)三項(xiàng)目評(píng)三估管理1、市三場(chǎng)研究三（基本三面）A、一三般因素三分析（三宏觀(guān)）B、相三關(guān)因素三分析（三微觀(guān)）2、財(cái)三務(wù)評(píng)價(jià)三（技術(shù)三面）a、傳三統(tǒng)評(píng)估三技術(shù)b、現(xiàn)三金流評(píng)三估（價(jià)三與時(shí)間三不成比三例）c、財(cái)三務(wù)內(nèi)部三收益率三評(píng)估（三重點(diǎn)）①財(cái)務(wù)三內(nèi)部收三益率②投資三回收期③衡量三項(xiàng)目盈三虧的主三要指標(biāo)三、房三地產(chǎn)（三管理）三個(gè)別問(wèn)三題探討（一）三居住房三地產(chǎn)投三資價(jià)值三的疑惑（二）三關(guān)于居三住小區(qū)三環(huán)境的三思索1、空三間環(huán)境三——硬三件2、生三態(tài)環(huán)境三（IS三O14三000三）生態(tài)環(huán)三境是生三物群落三與其環(huán)三境之間三在能量三流動(dòng)和三物質(zhì)循三環(huán)過(guò)程三中形成三的一個(gè)三統(tǒng)一的三有機(jī)整三體。生態(tài)系統(tǒng)非生命物質(zhì)生命物質(zhì)無(wú)機(jī)物質(zhì)（氧、二氧化碳、水、無(wú)機(jī)鹽等）有機(jī)物質(zhì)（腐殖質(zhì)等）氣候因子（太陽(yáng)輻射能、溫度、濕度、降水）生產(chǎn)者（綠色植物）消費(fèi)者（各種動(dòng)物）分解者（細(xì)菌、真菌、食腐動(dòng)物）智能住三宅小區(qū)三智能化三內(nèi)容：三信息通三信系統(tǒng)三、安全三防范系三統(tǒng)、建三筑設(shè)備三監(jiān)控系三統(tǒng)、物三業(yè)管理三系統(tǒng)四三大部分三。有基三本配置三和可選三配置。3、視三覺(jué)環(huán)境4、人三文環(huán)境5、交三通環(huán)境（三）三房型與三價(jià)格的三誤區(qū)1、房三型（1）三是板式三還是點(diǎn)三式（2）三戶(hù)室（三比）（3）三建筑面三積（4）三車(chē)庫(kù)2、價(jià)三格（四）三經(jīng)營(yíng)1三23四、房三地產(chǎn)市三場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)三管理（一）三房地產(chǎn)三市場(chǎng)營(yíng)三銷(xiāo)分析三個(gè)階三段：宣傳、三溝通階三段；談判階三段；簽約階三段。（三大定、三小訂）（二）三房地產(chǎn)三市場(chǎng)宣三傳的主三要手段（三）三房地產(chǎn)三定價(jià)方三法與策三略1、方三法2、策三略（技三巧）五、房三地產(chǎn)交三易與權(quán)三屬登記三管理房地產(chǎn)三價(jià)格申三報(bào)制度三、房地三產(chǎn)價(jià)格三評(píng)估制三度、房三地產(chǎn)價(jià)三格評(píng)估三人員資三格認(rèn)證三制度和三房地產(chǎn)三權(quán)屬登三記發(fā)證三制度（三另一項(xiàng)三是土地三使用權(quán)三出讓制三度）。六、租三售比的三實(shí)質(zhì)與三管理（一）三租售并三存合理租三售比價(jià)三的原則三：在住三房有效三使用年三限內(nèi)的三租金總?cè)С龃笕诨虻热谕谌蹆r(jià)的三總支出三，這樣三買(mǎi)房才三比租房三合算。（二）三租售三比價(jià)推三算七、上三海住宅三建設(shè)“三十五”三計(jì)劃的三主要內(nèi)三容（一）三指導(dǎo)思三想（二）三總體思三路“一個(gè)三出發(fā)點(diǎn)三”“兩個(gè)三目標(biāo)”“三個(gè)三面向”“四個(gè)三必須”（三）三發(fā)展目三標(biāo)（四）三發(fā)展布三局（1）三依托交三通干道三進(jìn)行住三宅開(kāi)發(fā)三；（2）三借助經(jīng)三濟(jì)商業(yè)三圈進(jìn)行三住宅開(kāi)三發(fā)；（3）三利用環(huán)