房地產(chǎn)的經(jīng)營管理

房地產(chǎn)經(jīng)營與管理（一）同濟大學

施建剛教授/博士生導師/博士2003.11房屋土地資源信息研究中心主任建設管理與房地產(chǎn)系副主任本提綱為02秋、03春MBA所準備，將結(jié)合實例講解，推出新理念、新方法，希望能對交流者在今后的工作和學習中有點滴啟示。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理（一）分八部分講解一、對房地產(chǎn)市場相關概念的前沿探索二、房地產(chǎn)開發(fā)相關數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)管理三、房地產(chǎn)市場個別問題探討四、房地產(chǎn)市場營銷管理五、房地產(chǎn)交易與權屬登記管理六、租售比的實質(zhì)與管理七、上海住宅建設“十五”計劃的主要內(nèi)容八、房地產(chǎn)價格評估新方法拓展一、對房地產(chǎn)市場相關

概念的前沿探索導致我國房地產(chǎn)業(yè)掀起和發(fā)展的三大政策支柱：土地有償使用、房屋商品化、住房制度改革。（一）（房地產(chǎn)）管理概念的不同認識“management”意指經(jīng)營、管理、操縱、駕駛等。“administration”意指管理、經(jīng)營，尤指公共事務、國家政策等管理。1、（房地產(chǎn)）管理的概念成思危：“（房地產(chǎn)）管理是（房地產(chǎn)）管理者在多變的客觀環(huán)境下設法運用各種資源來達到既定目標的各種活動和全部過程?！?、機制（生產(chǎn)—流通—消費）3、城市建設的怪圈區(qū)位----第一代住宅配套----第二代住宅環(huán)境----第三代住宅生態(tài)----第四代住宅（二）房地產(chǎn)概念的定位1、房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，經(jīng)濟體。財產(chǎn)、不動產(chǎn)（例）2、房地產(chǎn)業(yè)：開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的行業(yè)。（三）土地概念的拓展土地：地球陸域表層，包括內(nèi)陸水域，沿海灘涂和島嶼。（經(jīng)濟體）有限性土地的特點：集資性擴延性生地勞動產(chǎn)品毛地熟地

土地的價格：土地使用權的交換價格（價值），不是土地的購買價格（買未來）（四）土地權屬的改變1、所有權：占有、使用（性質(zhì)可變）、收益和處分的權利。2、使用權：依法享有利用（性質(zhì)不可變）土地的權利。（五）土地使用制度的歷史沿革（六）土地使用方式的認識收土地使用費出讓（協(xié)議、招標、拍賣）+掛牌轉(zhuǎn)讓劃撥其他（出租、作價入股等）二、房地產(chǎn)開發(fā)相關數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)管理（一）房地產(chǎn)開發(fā)相關數(shù)據(jù)1、公司數(shù)2.批租數(shù)

歷年上海市土地使用權出讓情況表

年

份1988-1991199219931994199519961997出讓地塊數(shù)（幅）（1+1+3+7）122052546234996401029出讓面積（萬㎡）980.362071.554961.071894.361245.42898.291430.75年

份19981999200020012002累計出讓地塊數(shù)（幅）1326111913251981119610209出讓面積（萬㎡）1614.961645.962183.225228.343871.9928026.27

3.相關數(shù)據(jù)住宅投資（增加值）/GDP≤5%----供不應求住宅投資（增加值）/GDP≧8%----供過于求上海6.9%離10%還有較大的空間。2002年13.1平方米/人，合建筑面積26平方米。200513.9平方米/人，合建筑面積28平方米。2007

14.9平方米/人，合建筑面積30平方米。2010

16.6平方米/人，合建筑面積32平方米。2015

19.2平方米/人，合建筑面積35平方米。（二）房地產(chǎn)開發(fā)程序管理1、多余的話House（Housing）（房）Home（家）Family（家庭）開發(fā)的是房，好的住宅不僅僅是一套漂亮的房子，而且應該提供和引導一種新的生活方式。2、住宅建設工程實施與規(guī)劃管理關系圖住宅建設工程實施過程

城市建設管理過程可行性研究報告建設工程施工建設工程使用土地建設工程竣工建設工程設計建設項目選址意見書建設用地規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證規(guī)劃管理監(jiān)督檢查工程竣工規(guī)劃驗收建設用地規(guī)劃管理規(guī)劃實施檢查監(jiān)督建設工程規(guī)劃管理3、開三發(fā)程序（1）三決策（2）三前期a、美國熊三貓（中三國）公三司策劃三經(jīng)過、三單獨設三計與整三體設計b、出讓土三地及實三例c、審圖公三司（3）三施工（三建設施三工）抓好：三三三控（進三度、質(zhì)三量、成三本控制三）二三管（合三同、信三息管理三）一協(xié)調(diào)三（組織三協(xié)調(diào)）（4）三竣工驗三收與交三付使用三[驗收三、物業(yè)三管理（三誰開發(fā)三誰管理三）]《新建三住宅交三付使用三許可證三》--三---三-驗收三合格可三使用。物業(yè)管三理早期三介入三前期物三業(yè)管理三物業(yè)三管理項目設三計啟動三項目竣三工驗收三出售三業(yè)主委三員會成三立（三）三房地產(chǎn)三開發(fā)項三目可行三性研究1、項三目背景三與概況2、基三本數(shù)據(jù)3、成本三估算（三華聯(lián)房三產(chǎn)公司三——打三樁、陽三光廳、三東方明三珠選址三及玻璃三等）4、進三度安排5、資三源供給6、市三場分析7、財三務評價8、風三險分析三（西寶三興路）9、國三民經(jīng)濟三評價10、三結(jié)論（三唯一）（四）三房地產(chǎn)三項目評三估管理1、市三場研究三（基本三面）A、一三般因素三分析（三宏觀）B、相三關因素三分析（三微觀）2、財三務評價三（技術三面）a、傳三統(tǒng)評估三技術b、現(xiàn)三金流評三估（價三與時間三不成比三例）c、財三務內(nèi)部三收益率三評估（三重點）①財務三內(nèi)部收三益率②投資三回收期③衡量三項目盈三虧的主三要指標三、房三地產(chǎn)（三管理）三個別問三題探討（一）三居住房三地產(chǎn)投三資價值三的疑惑（二）三關于居三住小區(qū)三環(huán)境的三思索1、空三間環(huán)境三——硬三件2、生三態(tài)環(huán)境三（IS三O14三000三）生態(tài)環(huán)三境是生三物群落三與其環(huán)三境之間三在能量三流動和三物質(zhì)循三環(huán)過程三中形成三的一個三統(tǒng)一的三有機整三體。生態(tài)系統(tǒng)非生命物質(zhì)生命物質(zhì)無機物質(zhì)（氧、二氧化碳、水、無機鹽等）有機物質(zhì)（腐殖質(zhì)等）氣候因子（太陽輻射能、溫度、濕度、降水）生產(chǎn)者（綠色植物）消費者（各種動物）分解者（細菌、真菌、食腐動物）智能住三宅小區(qū)三智能化三內(nèi)容：三信息通三信系統(tǒng)三、安全三防范系三統(tǒng)、建三筑設備三監(jiān)控系三統(tǒng)、物三業(yè)管理三系統(tǒng)四三大部分三。有基三本配置三和可選三配置。3、視三覺環(huán)境4、人三文環(huán)境5、交三通環(huán)境（三）三房型與三價格的三誤區(qū)1、房三型（1）三是板式三還是點三式（2）三戶室（三比）（3）三建筑面三積（4）三車庫2、價三格（四）三經(jīng)營1三23四、房三地產(chǎn)市三場營銷三管理（一）三房地產(chǎn)三市場營三銷分析三個階三段：宣傳、三溝通階三段；談判階三段；簽約階三段。（三大定、三小訂）（二）三房地產(chǎn)三市場宣三傳的主三要手段（三）三房地產(chǎn)三定價方三法與策三略1、方三法2、策三略（技三巧）五、房三地產(chǎn)交三易與權三屬登記三管理房地產(chǎn)三價格申三報制度三、房地三產(chǎn)價格三評估制三度、房三地產(chǎn)價三格評估三人員資三格認證三制度和三房地產(chǎn)三權屬登三記發(fā)證三制度（三另一項三是土地三使用權三出讓制三度）。六、租三售比的三實質(zhì)與三管理（一）三租售并三存合理租三售比價三的原則三：在住三房有效三使用年三限內(nèi)的三租金總?cè)С龃笕诨虻热谕谌蹆r的三總支出三，這樣三買房才三比租房三合算。（二）三租售三比價推三算七、上三海住宅三建設“三十五”三計劃的三主要內(nèi)三容（一）三指導思三想（二）三總體思三路“一個三出發(fā)點三”“兩個三目標”“三個三面向”“四個三必須”（三）三發(fā)展目三標（四）三發(fā)展布三局（1）三依托交三通干道三進行住三宅開發(fā)三；（2）三借助經(jīng)三濟商業(yè)三圈進行三住宅開三發(fā)；（3）三利用環(huán)