房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建工作流程培訓(xùn)

房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建工作流程——發(fā)展管理部田秀品2011年3月流程圖第二部分目錄開發(fā)準(zhǔn)備第一部分第2

頁開發(fā)流程第三部分總結(jié)第四部分開發(fā)準(zhǔn)備第3

頁吉林市中海宏洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一、注冊(cè)公司取得《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《資質(zhì)證書》新成立公司當(dāng)年取得暫定資質(zhì)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)分為一、二、三、四級(jí)資質(zhì)和暫定資質(zhì)。其中一級(jí)資質(zhì)由建設(shè)部審批，二級(jí)及以下資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門審批。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的基本條件。第4

頁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)申報(bào)條件

注冊(cè)資本不低于5000萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上；近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于4人：工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。第5

頁流程圖第二部分目錄開發(fā)準(zhǔn)備第一部分第6

頁開發(fā)流程第三部分總結(jié)第四部分第7

頁資質(zhì)證書國(guó)有土地使用證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地批準(zhǔn)書建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證商品房（預(yù)）銷售許可證產(chǎn)權(quán)證竣工備案證建設(shè)項(xiàng)目投資計(jì)劃環(huán)保批復(fù)建筑節(jié)能審查意見人防審批書施工報(bào)建招投標(biāo)管理勘察設(shè)計(jì)管建設(shè)監(jiān)理管交易中心質(zhì)量監(jiān)督管安全監(jiān)督管造價(jià)管理雙拖欠執(zhí)法監(jiān)察一次性繳費(fèi)防雷驗(yàn)收環(huán)保驗(yàn)收三表檢測(cè)室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)規(guī)劃驗(yàn)收消防驗(yàn)收節(jié)能驗(yàn)收安全驗(yàn)收正式電驗(yàn)收燃?xì)怛?yàn)收

吉林市報(bào)批報(bào)建流程圖-1吉林市報(bào)批報(bào)建流程圖-2第8

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頁流程圖第二部分目錄開發(fā)準(zhǔn)備第一部分第11

頁開發(fā)流程第三部分總結(jié)第四部分第12

頁1.市場(chǎng)條件判斷2.項(xiàng)目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報(bào)告1.辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》1.領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收2.領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》1.招標(biāo):尋找施工單位3.開工建設(shè)開發(fā)流程開盤銷售1.領(lǐng)取《商品房銷售許可證》2.《住宅質(zhì)量保證書》1.《住宅使用說明書》3.《竣工備案表》第13

頁五證齊備一辦理程序二竣工備案三開發(fā)流程性第14

頁建設(shè)用地規(guī)劃許可證一、“五證”齊備商品房銷售許可證建筑工程施工許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國(guó)有土地使用證一二三四五開發(fā)流程《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證?！秶?guó)有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。開發(fā)流程第15

頁選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收規(guī)劃局建設(shè)項(xiàng)目選址意見書國(guó)土局土地掛牌拍賣手續(xù)地震局建設(shè)工程抗震設(shè)防要求審批環(huán)保局建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)審批其他相關(guān)部門（水利、交通、人防、供排水、文保、氣象等相關(guān)意見）申報(bào)材料：1、機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報(bào)）；2、申請(qǐng)表；3、意向性批文、項(xiàng)目建議書或選址申請(qǐng)；4、現(xiàn)勢(shì)原件地形圖2份；5、其它相關(guān)材料；申報(bào)材料：提供計(jì)委、規(guī)劃、土地部門相關(guān)審批材料申報(bào)材料：1、機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報(bào)）；2、申請(qǐng)表；3、項(xiàng)目有效批準(zhǔn)文件；4、選址意見書復(fù)印件（含附圖）；5、已批總平面方案；6、現(xiàn)勢(shì)原件地形圖3份；7、其它相關(guān)材料；開發(fā)商選址、立項(xiàng)國(guó)土局國(guó)有土地使用證計(jì)委項(xiàng)目建議書，可研報(bào)告規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證開發(fā)流程第16

頁《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件?！督ㄖこ淌┕ぴS可證》(建筑工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。開發(fā)流程第17

頁選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收氣象局防雷工程設(shè)計(jì)審批人防辦人防工程建設(shè)項(xiàng)目技術(shù)審批其他相關(guān)部門（水利、交通、供排水、文化環(huán)保、消防等相關(guān)意見）規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案評(píng)審計(jì)委初步設(shè)計(jì)方案建設(shè)局施工圖設(shè)計(jì)審查規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)局建設(shè)工程施工許可證開發(fā)流程第18

頁建設(shè)局建筑工程施工許可證計(jì)委開工報(bào)告審批房管局商品房預(yù)銷售許可證《商品房銷售(預(yù)售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。開發(fā)流程選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)開盤銷售竣工驗(yàn)收第19

頁開發(fā)流程《竣工備案證》建設(shè)局建筑工程施工許可證測(cè)繪公司出具《測(cè)繪報(bào)告》房管局商品房預(yù)銷售許可證取得《竣工備案證》選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收開盤銷售第20

頁第21頁五證齊備一辦理程序二竣工備案三開發(fā)流三程立三項(xiàng)開工建三設(shè)規(guī)劃設(shè)三計(jì)取得土三地選三址開盤銷三售人目的事提交文件開發(fā)商尋找可以投資的地塊1.市場(chǎng)條件判斷2.地塊位置尋找投資分析報(bào)告本階段,如果需三要尋找三合作伙三伴,則需要三簽定合三作意向,協(xié)議及三合同書市場(chǎng)前三期判斷三只是宏三觀方面三的粗略三判斷,僅從所三在區(qū)域三的市場(chǎng)三供求與三潛力進(jìn)三行判斷開發(fā)流三程二、辦三理程序第22頁竣工驗(yàn)三收立三項(xiàng)開工建三設(shè)規(guī)劃設(shè)三計(jì)取得土三地選三址人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)1.投資分析2.編制項(xiàng)目建議書3.編制可行性研究報(bào)告4.進(jìn)行項(xiàng)目方案概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目建議書可行性研究報(bào)告開發(fā)流三程開盤銷三售第23頁竣工驗(yàn)三收立三項(xiàng)開工建三設(shè)規(guī)劃設(shè)三計(jì)取得土三地選三址人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得土地開發(fā)與使用權(quán)1.取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.取得《國(guó)有土地使用證》1.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》規(guī)定提交文件2.《國(guó)有土地使用證》規(guī)定提交文件開發(fā)流三程開盤銷三售竣工驗(yàn)三收第24頁辦理《建設(shè)用三地規(guī)劃三許可證》:需準(zhǔn)備三文件如三下：立項(xiàng)批三復(fù)建設(shè)項(xiàng)三目規(guī)劃三審批表市政府三征地批三復(fù)用地釘三樁成果按規(guī)劃三意見書三要求取三得的有三關(guān)協(xié)議三及批復(fù)三文件審定設(shè)三計(jì)方案三通知書立三項(xiàng)開工建三設(shè)規(guī)劃設(shè)三計(jì)取得土三地選三址辦理《國(guó)有土三地使用三證》:需準(zhǔn)備三文件如三下：立項(xiàng)批三復(fù)辦理土三地出讓三手續(xù)申三請(qǐng)審定設(shè)三計(jì)方案三通知書土地評(píng)三估報(bào)告三原件出讓合三同附圖三，一式三五份，三附圖為三：釘樁三圖或?qū)徣?jì)設(shè)計(jì)三方案通三知書附三圖，原三土地方三國(guó)有土三地使用三證附圖三（加蓋三雙方公三章）《建設(shè)用三地規(guī)劃三許可證》及釘樁三成果通三知單建筑面三積與用三途說明三書加蓋工三商部門三備案章三的營(yíng)業(yè)三執(zhí)照復(fù)三印件《建設(shè)用三地批準(zhǔn)三書》或原用三地單位三的《國(guó)有土三地使用三證》、《房屋所三有權(quán)證》、國(guó)有三土地權(quán)三屬來源三證明文三件（原三件）與原用三地方簽三定的土三地使用三權(quán)及地三上物補(bǔ)三償協(xié)議三、聯(lián)建三協(xié)議及三相關(guān)文三件房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)資質(zhì)三證書等開發(fā)流三程開盤銷三售竣工驗(yàn)三收第25頁立三項(xiàng)開工建三設(shè)規(guī)劃設(shè)三計(jì)取得土三地選三址人目的事向政府提交文件開發(fā)商項(xiàng)目方案滿足市場(chǎng)需要和政府要求1.項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)2.項(xiàng)目方案審批3領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案辦理《建設(shè)工三程規(guī)劃三許可證》:需準(zhǔn)備三文件如三下：消防、三人防、三交通、三供電、三給水、三市政、三燃?xì)怆娙Φ炔咳T意見建設(shè)項(xiàng)三目規(guī)劃三審批報(bào)三表審定設(shè)三計(jì)方案建筑工三程施工三設(shè)計(jì)圖三紙工程檔三案登記三證明按審定三設(shè)計(jì)方三案要求三取得的三協(xié)議通三知書開發(fā)流三程開盤銷三售竣工驗(yàn)三收第26頁立三項(xiàng)開工建三設(shè)規(guī)劃設(shè)三計(jì)取得土三地選三址人目的事向政府提交文件開發(fā)商找到符合條件施工隊(duì),開發(fā)建設(shè)1.施工隊(duì)招標(biāo)2.領(lǐng)取《建筑工程施工許可證》項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案開發(fā)流三程開盤銷三售竣工驗(yàn)三收第27頁立三項(xiàng)開工建三設(shè)規(guī)劃設(shè)三計(jì)取得土三地選三址開盤銷三售人目的事向政府提交文件開發(fā)商銷售回款開始銷售之前取得的所有證開發(fā)流三程竣工驗(yàn)三收第28頁上一步:建委工三程處同意開三工，辦三理開工許三可證施工單三位進(jìn)場(chǎng)三開始施三工，小三區(qū)紅線三內(nèi)市政三報(bào)裝上三下水、三道路、三煤氣、三電、委三托設(shè)計(jì)三、施工辦理<商品房三預(yù)售許三可證>立三項(xiàng)開工建三設(shè)規(guī)劃設(shè)三計(jì)取得土三地選三址人目的事向政府提交文件開發(fā)商完成建造,交付驗(yàn)收，業(yè)主入戶1.建設(shè)項(xiàng)目2.工程驗(yàn)收之前取得的所有證全部工程竣工四方驗(yàn)收、檢驗(yàn)單簽字蓋章憑驗(yàn)收通知書入庫(kù)房屋確定房屋管理形式房屋驗(yàn)收出庫(kù)分配及辦理<商品房銷售許可證>、辦理<產(chǎn)權(quán)證>運(yùn)用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”，進(jìn)入物業(yè)管理階段開盤銷三售第29頁竣工驗(yàn)三收第30頁五證齊備一辦理程序二竣工備案三開發(fā)流三程開發(fā)流三程第31頁《防雷三裝置竣三工驗(yàn)收三委托書三》《室內(nèi)三環(huán)境空三氣污染三檢測(cè)報(bào)三告》《建筑三工程強(qiáng)三制檢定三計(jì)量器三具驗(yàn)收三報(bào)告單三》又三稱三表三檢測(cè)報(bào)三告單。三包括水三表，電三表，燃三氣表。三、竣三工備案開發(fā)流三程第32頁《建設(shè)三工程竣三工規(guī)劃三驗(yàn)收合三格通知三書》三又稱規(guī)三劃驗(yàn)收三?！督ㄔO(shè)三項(xiàng)目竣三工環(huán)境三保護(hù)驗(yàn)三收?qǐng)?bào)告三表》節(jié)能驗(yàn)三收，是三在整個(gè)三工程竣三工驗(yàn)收三過程中三時(shí)間跨三度最長(zhǎng)三的一項(xiàng)三工作。三包括墻三體材料三、外保三溫系統(tǒng)三、塑鋼三窗等多三項(xiàng)指標(biāo)三?！栋踩婪豆と舔?yàn)收三表》《城建三檔案移三交、驗(yàn)三收單》三、竣三工備案開發(fā)流三程第33頁《竣工三備案證三》施工三單位、三監(jiān)理單三位需提三前準(zhǔn)備三好各項(xiàng)三資料，三報(bào)送市三質(zhì)監(jiān)站三各區(qū)監(jiān)三督科審三查后由三科內(nèi)形三成質(zhì)量三監(jiān)督報(bào)三告、經(jīng)三市質(zhì)監(jiān)三站備案三科審查三后移交三城建檔三案館存三檔供電報(bào)三驗(yàn)三由于正三式用電三驗(yàn)收手三續(xù)煩瑣三，驗(yàn)收三時(shí)間較三長(zhǎng)，故三客戶資三料需核三對(duì)的準(zhǔn)三確性尤三為關(guān)鍵三，以免三錄入客三戶資料三時(shí)出現(xiàn)三不必要三的麻煩三。熱力、三燃?xì)狻⑷┧?xiàng)報(bào)驗(yàn)三。產(chǎn)權(quán)備三案三測(cè)繪公三司出測(cè)三繪報(bào)告三，報(bào)送三測(cè)繪審三查科三，領(lǐng)取三備案證三明。三、竣三工備案流程圖第二部分目錄開發(fā)準(zhǔn)備第一部分第34頁開發(fā)流程第三部分總結(jié)第四部分一.房地產(chǎn)三開發(fā)過三程中所三涉及的三部門有:計(jì)委、三規(guī)劃局三、國(guó)土三局、建三設(shè)局、三環(huán)保局三、人防辦三、消三防、質(zhì)三安站、三房管局