房地產(chǎn)開發(fā)報建工作流程培訓

房地產(chǎn)開發(fā)報建工作流程——發(fā)展管理部田秀品2011年3月流程圖第二部分目錄開發(fā)準備第一部分第2

頁開發(fā)流程第三部分總結(jié)第四部分開發(fā)準備第3

頁吉林市中海宏洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一、注冊公司取得《營業(yè)執(zhí)照》二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《資質(zhì)證書》新成立公司當年取得暫定資質(zhì)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)分為一、二、三、四級資質(zhì)和暫定資質(zhì)。其中一級資質(zhì)由建設部審批，二級及以下資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門審批。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》是進行房地產(chǎn)開發(fā)建設的基本條件。第4

頁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級資質(zhì)申報條件

注冊資本不低于5000萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達100％；上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人：工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。第5

頁流程圖第二部分目錄開發(fā)準備第一部分第6

頁開發(fā)流程第三部分總結(jié)第四部分第7

頁資質(zhì)證書國有土地使用證建設用地規(guī)劃許可證建設用地批準書建設工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證商品房（預）銷售許可證產(chǎn)權(quán)證竣工備案證建設項目投資計劃環(huán)保批復建筑節(jié)能審查意見人防審批書施工報建招投標管理勘察設計管建設監(jiān)理管交易中心質(zhì)量監(jiān)督管安全監(jiān)督管造價管理雙拖欠執(zhí)法監(jiān)察一次性繳費防雷驗收環(huán)保驗收三表檢測室內(nèi)環(huán)境檢測規(guī)劃驗收消防驗收節(jié)能驗收安全驗收正式電驗收燃氣驗收

吉林市報批報建流程圖-1吉林市報批報建流程圖-2第8

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頁流程圖第二部分目錄開發(fā)準備第一部分第11

頁開發(fā)流程第三部分總結(jié)第四部分第12

頁1.市場條件判斷2.項目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報告1.辦理《建設用地規(guī)劃許可證》2.領取《國有土地使用證》1.領取《建設工程規(guī)劃許可證》（副本）選址立項取得土地規(guī)劃設計開工建設竣工驗收2.領取《建設工程施工許可證》1.招標:尋找施工單位3.開工建設開發(fā)流程開盤銷售1.領取《商品房銷售許可證》2.《住宅質(zhì)量保證書》1.《住宅使用說明書》3.《竣工備案表》第13

頁五證齊備一辦理程序二竣工備案三開發(fā)流程性第14

頁建設用地規(guī)劃許可證一、“五證”齊備商品房銷售許可證建筑工程施工許可證建設工程規(guī)劃許可證國有土地使用證一二三四五開發(fā)流程《建設用地規(guī)劃許可證》是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證?！秶型恋厥褂米C》是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。開發(fā)流程第15

頁選址立項取得土地規(guī)劃設計開工建設竣工驗收規(guī)劃局建設項目選址意見書國土局土地掛牌拍賣手續(xù)地震局建設工程抗震設防要求審批環(huán)保局建設項目環(huán)境保護審批其他相關部門（水利、交通、人防、供排水、文保、氣象等相關意見）申報材料：1、機構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、意向性批文、項目建議書或選址申請；4、現(xiàn)勢原件地形圖2份；5、其它相關材料；申報材料：提供計委、規(guī)劃、土地部門相關審批材料申報材料：1、機構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、項目有效批準文件；4、選址意見書復印件（含附圖）；5、已批總平面方案；6、現(xiàn)勢原件地形圖3份；7、其它相關材料；開發(fā)商選址、立項國土局國有土地使用證計委項目建議書，可研報告規(guī)劃局建設用地規(guī)劃許可證開發(fā)流程第16

頁《建設工程規(guī)劃許可證》是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產(chǎn)權(quán)屬證件?！督ㄖこ淌┕ぴS可證》(建筑工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。開發(fā)流程第17

頁選址立項取得土地規(guī)劃設計開工建設竣工驗收氣象局防雷工程設計審批人防辦人防工程建設項目技術審批其他相關部門（水利、交通、供排水、文化環(huán)保、消防等相關意見）規(guī)劃局建設用地規(guī)劃許可證規(guī)劃局建設工程設計方案評審計委初步設計方案建設局施工圖設計審查規(guī)劃局建設工程規(guī)劃許可證建設局建設工程施工許可證開發(fā)流程第18

頁建設局建筑工程施工許可證計委開工報告審批房管局商品房預銷售許可證《商品房銷售(預售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。開發(fā)流程選址立項取得土地規(guī)劃設計開工建設開盤銷售竣工驗收第19

頁開發(fā)流程《竣工備案證》建設局建筑工程施工許可證測繪公司出具《測繪報告》房管局商品房預銷售許可證取得《竣工備案證》選址立項取得土地規(guī)劃設計開工建設竣工驗收開盤銷售第20

頁第21頁五證齊備一辦理程序二竣工備案三開發(fā)流三程立三項開工建三設規(guī)劃設三計取得土三地選三址開盤銷三售人目的事提交文件開發(fā)商尋找可以投資的地塊1.市場條件判斷2.地塊位置尋找投資分析報告本階段,如果需三要尋找三合作伙三伴,則需要三簽定合三作意向,協(xié)議及三合同書市場前三期判斷三只是宏三觀方面三的粗略三判斷,僅從所三在區(qū)域三的市場三供求與三潛力進三行判斷開發(fā)流三程二、辦三理程序第22頁竣工驗三收立三項開工建三設規(guī)劃設三計取得土三地選三址人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)1.投資分析2.編制項目建議書3.編制可行性研究報告4.進行項目方案概念設計項目建議書可行性研究報告開發(fā)流三程開盤銷三售第23頁竣工驗三收立三項開工建三設規(guī)劃設三計取得土三地選三址人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得土地開發(fā)與使用權(quán)1.取得《建設用地規(guī)劃許可證》2.取得《國有土地使用證》1.《建設用地規(guī)劃許可證》規(guī)定提交文件2.《國有土地使用證》規(guī)定提交文件開發(fā)流三程開盤銷三售竣工驗三收第24頁辦理《建設用三地規(guī)劃三許可證》:需準備三文件如三下：立項批三復建設項三目規(guī)劃三審批表市政府三征地批三復用地釘三樁成果按規(guī)劃三意見書三要求取三得的有三關協(xié)議三及批復三文件審定設三計方案三通知書立三項開工建三設規(guī)劃設三計取得土三地選三址辦理《國有土三地使用三證》:需準備三文件如三下：立項批三復辦理土三地出讓三手續(xù)申三請審定設三計方案三通知書土地評三估報告三原件出讓合三同附圖三，一式三五份，三附圖為三：釘樁三圖或?qū)徣嬙O計三方案通三知書附三圖，原三土地方三國有土三地使用三證附圖三（加蓋三雙方公三章）《建設用三地規(guī)劃三許可證》及釘樁三成果通三知單建筑面三積與用三途說明三書加蓋工三商部門三備案章三的營業(yè)三執(zhí)照復三印件《建設用三地批準三書》或原用三地單位三的《國有土三地使用三證》、《房屋所三有權(quán)證》、國有三土地權(quán)三屬來源三證明文三件（原三件）與原用三地方簽三定的土三地使用三權(quán)及地三上物補三償協(xié)議三、聯(lián)建三協(xié)議及三相關文三件房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)資質(zhì)三證書等開發(fā)流三程開盤銷三售竣工驗三收第25頁立三項開工建三設規(guī)劃設三計取得土三地選三址人目的事向政府提交文件開發(fā)商項目方案滿足市場需要和政府要求1.項目方案設計2.項目方案審批3領取《建設工程規(guī)劃許可證》項目設計方案辦理《建設工三程規(guī)劃三許可證》:需準備三文件如三下：消防、三人防、三交通、三供電、三給水、三市政、三燃氣電三力等部三門意見建設項三目規(guī)劃三審批報三表審定設三計方案建筑工三程施工三設計圖三紙工程檔三案登記三證明按審定三設計方三案要求三取得的三協(xié)議通三知書開發(fā)流三程開盤銷三售竣工驗三收第26頁立三項開工建三設規(guī)劃設三計取得土三地選三址人目的事向政府提交文件開發(fā)商找到符合條件施工隊,開發(fā)建設1.施工隊招標2.領取《建筑工程施工許可證》項目設計方案開發(fā)流三程開盤銷三售竣工驗三收第27頁立三項開工建三設規(guī)劃設三計取得土三地選三址開盤銷三售人目的事向政府提交文件開發(fā)商銷售回款開始銷售之前取得的所有證開發(fā)流三程竣工驗三收第28頁上一步:建委工三程處同意開三工，辦三理開工許三可證施工單三位進場三開始施三工，小三區(qū)紅線三內(nèi)市政三報裝上三下水、三道路、三煤氣、三電、委三托設計三、施工辦理<商品房三預售許三可證>立三項開工建三設規(guī)劃設三計取得土三地選三址人目的事向政府提交文件開發(fā)商完成建造,交付驗收，業(yè)主入戶1.建設項目2.工程驗收之前取得的所有證全部工程竣工四方驗收、檢驗單簽字蓋章憑驗收通知書入庫房屋確定房屋管理形式房屋驗收出庫分配及辦理<商品房銷售許可證>、辦理<產(chǎn)權(quán)證>運用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”，進入物業(yè)管理階段開盤銷三售第29頁竣工驗三收第30頁五證齊備一辦理程序二竣工備案三開發(fā)流三程開發(fā)流三程第31頁《防雷三裝置竣三工驗收三委托書三》《室內(nèi)三環(huán)境空三氣污染三檢測報三告》《建筑三工程強三制檢定三計量器三具驗收三報告單三》又三稱三表三檢測報三告單。三包括水三表，電三表，燃三氣表。三、竣三工備案開發(fā)流三程第32頁《建設三工程竣三工規(guī)劃三驗收合三格通知三書》三又稱規(guī)三劃驗收三。《建設三項目竣三工環(huán)境三保護驗三收報告三表》節(jié)能驗三收，是三在整個三工程竣三工驗收三過程中三時間跨三度最長三的一項三工作。三包括墻三體材料三、外保三溫系統(tǒng)三、塑鋼三窗等多三項指標三?！栋踩婪豆と舔炇杖怼贰冻墙ㄈ龣n案移三交、驗三收單》三、竣三工備案開發(fā)流三程第33頁《竣工三備案證三》施工三單位、三監(jiān)理單三位需提三前準備三好各項三資料，三報送市三質(zhì)監(jiān)站三各區(qū)監(jiān)三督科審三查后由三科內(nèi)形三成質(zhì)量三監(jiān)督報三告、經(jīng)三市質(zhì)監(jiān)三站備案三科審查三后移交三城建檔三案館存三檔供電報三驗三由于正三式用電三驗收手三續(xù)煩瑣三，驗收三時間較三長，故三客戶資三料需核三對的準三確性尤三為關鍵三，以免三錄入客三戶資料三時出現(xiàn)三不必要三的麻煩三。熱力、三燃氣、三供水三三項報驗三。產(chǎn)權(quán)備三案三測繪公三司出測三繪報告三，報送三測繪審三查科三，領取三備案證三明。三、竣三工備案流程圖第二部分目錄開發(fā)準備第一部分第34頁開發(fā)流程第三部分總結(jié)第四部分一.房地產(chǎn)三開發(fā)過三程中所三涉及的三部門有:計委、三規(guī)劃局三、國土三局、建三設局、三環(huán)保局三、人防辦三、消三防、質(zhì)三安站、三房管局