房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資

房地產(chǎn)開發(fā)與管理

主講人：張建坤

東南大學土木工程學院建設與房地產(chǎn)系7房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資

7.1房地產(chǎn)開發(fā)項目融資的基本概念房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資

1）項目融資2）房地產(chǎn)金融3）房地產(chǎn)項目融資房地產(chǎn)開發(fā)項目融資的特點

1）融資規(guī)模大2）償還期較長3）房地產(chǎn)資產(chǎn)缺乏流動性房地產(chǎn)開發(fā)項目融資的基本要求與決策內容7.1房地產(chǎn)開發(fā)項目融資的基本概念1）房地產(chǎn)開發(fā)項目融資的基本要求（1）確定合理的融資規(guī)模（2）正確選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資的渠道和方式，降低融資成本（3）統(tǒng)籌考慮房地產(chǎn)開發(fā)的融資與投資，提高房地產(chǎn)開發(fā)資金的使用效益（4）按規(guī)定建立資本金制度（5）優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)的資金結構2）房地產(chǎn)開發(fā)融資的決策內容（1）房地產(chǎn)開發(fā)融資決策的概念（2）房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的內容

7.1房地產(chǎn)開發(fā)項目融資的基本概念每一個周密的房地產(chǎn)開發(fā)融資方案應包括如下基本內容。欲籌集資金的幣種、數(shù)額。融資流量，即與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入和資金償還要求相適應的不同時間內籌集資金和償還資金的數(shù)量。資金來源構成，即各種融資方式所籌集的資金占總融資額的比重。融資風險分析及風險管理措施。融資成本預算，即在融資過程中所必須支付的手續(xù)費、工本費、管理費等費用的估算。融資方法。7明確融資的權力責任關系，安排融資工作各階段的先后順序，以及各階段的具體目標、任務、時間、地點和負責人等。7.1房地產(chǎn)開發(fā)項目融資的基本概念（3）房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的選擇方法安全性經(jīng)濟性可行性房地產(chǎn)開發(fā)項目融資的意義資金問題歷來都是房地產(chǎn)投資者最為關切和破費心機的問題，任何一個房地產(chǎn)投資者，想要在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中獲得成功，除了取決于其技術能力、管理經(jīng)驗以及他在以往的房地產(chǎn)投資中贏得的信譽，還取決于其籌集資金的能力和使用資金的本領。7.2房地產(chǎn)開發(fā)項目融資的資金來源1997—2003年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資方式所占比重單位：億元國家預算內國內貸款債券外資自籌其他19970.3323.870.1312.0725.4938.1119980.3423.860.148.1926.4341.1419990.2123.180.205.3528.0443.0220000.1223.090.062.8126.9147.0120010.1821.990.0041.7628.3847.6920020.1222.770.021.6128.1047.382003-----23.86------1.4028.6946.187.2房地產(chǎn)開發(fā)項目融資的資金來源自有資金銀行貸款

銀行貸款增加了自有資金的回報率，同時也加速了自有資金的運作速度和范圍。證券化資金爭取外單位投資外資墊資預售款合作開發(fā)7.3房地產(chǎn)開發(fā)項目融資方式評價銀行信貸1）商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的要求2）商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的類型3）房地產(chǎn)開發(fā)貸款的擔保類型（1）土地開發(fā)抵押貸款（2）在建工程抵押貸款（3）個人住房抵押貸款4）金融機構對項目貨款的審查（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資信評價。（2）對房地產(chǎn)開發(fā)項目的審查（3）商業(yè)銀行效益與風險的評估7.3房地產(chǎn)開發(fā)項目融資方式評價各方面的具體指標可用如下表來表示：系號指標名稱內容及計算公式一項目建設情況評估1項目建設的必要性評估主要調查項目的基本情況包括位置、用途、主要建設指標、項目所在地的開發(fā)環(huán)境、政策和發(fā)展狀況、經(jīng)濟意義，確定項目建設的必要性。2項目建設條件評估調查項目是否得到政府有關部門的立項批復，“四證”落實情況，是否已就城市基礎設施的供應（水、電、煤氣和供熱）得到政府項目部門的承諾等。3項目建設的實施進程評估了解分析項目從立項、可行性研究、下達規(guī)劃任務、征地拆遷、規(guī)劃設計、開工進程狀況。對未開工項目要分析預測項目的時間計劃；對已開工項目，了解項目的形象進度、投資完成情況、設計變更、概預算調整情況、已有商品房銷售（預售）許可證的項目對外銷售情況等。4項目建設的施工條件評估調查項目工程建設的招投標方式以及是否符合相關部門的規(guī)定；了解施工單位和建設監(jiān)理單位的資質能力；了解項目施工的組織計劃、項目建設所需材料的采購方式和供應計劃等。5項目建設的環(huán)境保護條件評估調查項目建設地區(qū)的環(huán)境狀況，分析項目是否可能引起周邊生態(tài)環(huán)境的變化，了解項目為環(huán)保所采取的措施以及其方案的批復情況6項目品質項目自身的產(chǎn)品品質，包括規(guī)劃和設計風格、容積率、小區(qū)環(huán)境，房型設計等是否合理，新材料、新技術、新設計、新理念的應用以及這些應用所帶來的效益和風險二市場評估7市場定位項目是否有明確的市場定位，是否面向明確的細分市場及這種走位的合理性8供需形勢分析項目所在細分市場的供應量與有效需求之間的關系、市場吸納率、市場交易的活躍程度等以及擬建同類項目的供給情況和價格水平，以及對本項目的影響9競爭形勢分析項目所在地區(qū)人口聚集度、項目所處細分市場的飽和程度、項目與競爭樓盤的優(yōu)勢比較次序等內容。l0市場營銷能力項目的營銷推廣計劃是否合理有效、銷售策劃人員的能力、是否有中介顧問公司的配合等。11認購或預租能力項目是否已有認購或已經(jīng)開始預租及認購或預售、預租的比例如何。三投資估算與資金來源評估11房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資包括開發(fā)成本、開發(fā)費用。12房地產(chǎn)總投資估算和審核主要包括項目開發(fā)成本（土地費用、前期工程費、建安工程費、公共基礎配套設施費、開發(fā)期稅費和不可預見費）、開發(fā)費用（管理費、銷售費和財務費用），分析項目工程內容和成本是否齊全，是否符合要求。13對項目資源來源的評估側重于對借款人自有資金來源評估、預售收入資金來源評估、對其他資金來源評估。四財務評估14內部效益使項目在計算期內各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計之和等于零時的折現(xiàn)率15銷售利潤率利潤總額/銷售收入16貸款償還期項目用規(guī)定的還款資金償還貸款本息的時間17敏感性評價分析和預測主要指標（如收益率、凈現(xiàn)值、貸款償還期等）對由于通貨膨脹、市場競爭等客觀原因所引起的成本、利潤等因素變化而發(fā)生變動的敏感程度7.3房地產(chǎn)開發(fā)項目融資方式評價房地產(chǎn)信托融資1）我國的房地產(chǎn)投資信托現(xiàn)狀2）我國的房地產(chǎn)投資信托趨勢（1）擴大資金來源，像專業(yè)的房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展。（2）擴大房地產(chǎn)信托經(jīng)營范圍增加投資品種（3）增強房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的流動性（4）完善法律支持體系3）房地產(chǎn)投資信托風險（1）項目風險（2）利率風險（3）管理風險（4）流動性風險（5）法律風險7.3房地產(chǎn)開發(fā)項目融資方式評價4）房地產(chǎn)融資信托的基本結構（1）貸款型信托委托人信托公司開發(fā)商①信托資金④信托受益②信托貸款③償還貸款擔保人①提供擔保7.3房地產(chǎn)開發(fā)項目融資方式評價（2）股權證券化型信托委托人信托公司開發(fā)商之股東①信托資金④信托受益②已購股權③回購股權擔保人①提供擔保7.3房地產(chǎn)開發(fā)項目融資方式評價（3）混合型信托（4）股權投資型信托委托人信托公司開發(fā)商之股東①信托資金④信托受益②房地產(chǎn)股份③買賣擔保人①提供擔保7.3房地產(chǎn)開發(fā)項目融資方式評價（5）財產(chǎn)信托證券融資1）證券融資的優(yōu)越性（1）有利于吸收大眾資金。（2）有利于分散投資風險。（3）有利于金融市場的繁榮和房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的改善。2）房地產(chǎn)證券的發(fā)行（1）房地產(chǎn)股票的發(fā)行（2）房地產(chǎn)債券的發(fā)行7.3房地產(chǎn)開發(fā)項目融資方式評價利用外資1）國政府貸款2）國際金融組織貸款3）外國商業(yè)銀行貸款4）與外資合營5）發(fā)行境外債券房地產(chǎn)典當其他融資方式

1）施工企業(yè)墊資2）房地產(chǎn)基金7.4房地產(chǎn)開發(fā)資金房地產(chǎn)開發(fā)項目資金鏈1）房地產(chǎn)開發(fā)項目資金的特點2）房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金循環(huán)投資時間前期建設階段7.4房地產(chǎn)開發(fā)資金3）房地產(chǎn)項目資金流地重要性，房地產(chǎn)開發(fā)項目的成功與否主要取決于兩點，一是政策的穩(wěn)定性，二是資金鏈的持續(xù)性。7.4房地產(chǎn)開發(fā)資金4）資金鏈①政策因素②市場因素③項目的因素④資金計劃幾種常見的項目融資資金鏈介紹1）以自有資金＋銀行信貸的傳統(tǒng)融資方式（1）傳統(tǒng)融資方式的資金籌集過程自有資金的籌集。土地使用權抵押貸款承包商的墊資7.4房地產(chǎn)開發(fā)資金在建工程抵押貸款預售款商業(yè)銀行購房者開發(fā)商按揭付款首付款首付款后的余款7.4房地產(chǎn)三開發(fā)資三金（2）傳統(tǒng)三項目融三資方式三的資金三圖商業(yè)銀行建筑施工企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商購房者土地開發(fā)商商業(yè)銀行商業(yè)銀行商業(yè)銀行房地產(chǎn)市場運行及資金流程圖7.4房地產(chǎn)三開發(fā)資三金2）自有資三金＋房三地產(chǎn)產(chǎn)三業(yè)基金在國外三，以產(chǎn)三業(yè)基金三形式投三資房地三產(chǎn)是很三普遍的三，但在三我國由三于法律三和市場三的原因三，房地三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)三性質的三基金還三處在起三步階段三。但從三國外的三房地產(chǎn)三金融經(jīng)三驗來看三，“自三有資金三＋房地三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)三基金”三的融資三方式，三在我國三是比較三有發(fā)展三前景的三。3）自有資三金＋信三托自從央三行出臺三了貨幣三信貸調三控的政三策后，三對傳統(tǒng)三的“自三有資金三＋銀行三信貸”三的融資三方式，三提高了三門檻，三開發(fā)商三開始考三慮“自三有資金三＋信托三計劃”三的融資三方式，三該種融三資方式三的融資三成本在8％～15％左右三，比銀三行的融三資成本三要高，三但抵押﹑擔保方三式比銀三行靈活三。7.5房地產(chǎn)三資金證三券化7.5三.1資產(chǎn)證三券化的三結構與三特征1）房地三產(chǎn)證券三化的形三式（1）以房三地產(chǎn)作三為擔保三，把供三方資金三與需求三權益直三接聯(lián)系三起來的三房地產(chǎn)三有價證三券化，三包括把三供方資三金與借三貸和債三權聯(lián)系三起來的三房地產(chǎn)三資本性三債權證三券化，三具體形三式如住三宅貸款三、債權三信托、三抵押證三券等，三把供方三資金與三投資的三資金直三接聯(lián)系三起來的三房地產(chǎn)三資本性三股權證三券化，三具體形三式如地三產(chǎn)投資三股權券三、房地三產(chǎn)開發(fā)三股權券三等。（2）資金三供方通三過房地三產(chǎn)劃分三的所有三權及其三共有的三份額獲三取收入三的房地三產(chǎn)所有三權證券三化，具三體形式三如房地三產(chǎn)小批三及商品三證券化(產(chǎn)權分三割)、股權三合作、三權益包三銷合作三等。7.5房地產(chǎn)三資金證三券化2）房地三產(chǎn)證券三化的框三架（1）有價三房地產(chǎn)三證券化三框架債券方三式：擁三有債權三要求權三的投資三者把要三求權托三付給證三券管理三商。投資者證券管理商或信托公司委托管理感分配房地產(chǎn)開發(fā)公司小業(yè)主或次級開發(fā)商監(jiān)管披露銷售披露房地產(chǎn)開發(fā)公司債券方式框架抵押證券投資7.5房地產(chǎn)三資金證三券化股權方三式：擁三有所有三權的投三資者把三所有權三托付給三股權執(zhí)三行機構投資者股權執(zhí)行機構（董事會）委托管理感分配房地產(chǎn)開發(fā)公司小業(yè)主或次級開發(fā)商監(jiān)管披露銷售披露房地產(chǎn)開發(fā)公司股權方式框架抵押證券投資7.5房地產(chǎn)三資金證三券化（2）所有三權證券三化框架信托方三式：擁三有持股三權的投三資者把三持股權三托付給三信托銀三行。投資者信托銀行持股權信托分配房地產(chǎn)管理公司小業(yè)主全部銷售支付收益銷售收入房地產(chǎn)開發(fā)公司持股權銷售投資信托方式框架7.5房地產(chǎn)三資金證三券化組合方三式：擁三有持股三權的投三資者出三資形式三的任意三組合投資者信托銀行持股權出資分配房地產(chǎn)管理公司小業(yè)主全部銷售支付收益銷售收入房地產(chǎn)開發(fā)公司持股權銷售投資組合方式框架7.5房地產(chǎn)三資金證三券化（3）房地三產(chǎn)證券三化的意三義3）住房三抵押貸三款證券三化（1）住房三抵押證三券化的三形式（2）住房三抵押貸三款證券三化的方三案設想（3）住房三抵押貸三款證券三化的意三義7.5三.2我國房三地產(chǎn)證三券化的三障礙1）信用三問題2）法律三問題3）稅收三問題4）資金三問題7.6房地產(chǎn)三金融7.6三.1我國的三房地產(chǎn)三金融7.6三.1.三1現(xiàn)行的三金融體三制7.6三.1.三2金融業(yè)三與房地三產(chǎn)業(yè)的三關系金融業(yè)三對房地三產(chǎn)業(yè)的三支持主三要體現(xiàn)三在以下三幾個方三面：為房地三產(chǎn)前期三大額投三資提供三貸款。提供購三房貸款三，促進三房地產(chǎn)三銷售市三場的擴三大。分散風三險，提三高房地三產(chǎn)資金三效應。金融業(yè)三再對房三地產(chǎn)業(yè)三資金支三持的同三時，也三使其自三身獲得三了長足三的發(fā)展三。金融資三金得以三迅速擴三大。房三地產(chǎn)也三投資規(guī)三模巨大三，再整三個再生三產(chǎn)過程三中，會三出現(xiàn)大三量的暫三時閑置三資金，三這就為三金融資三產(chǎn)的擴三大提供三了源泉三。拓寬了三金融業(yè)三務，提三高了金三融業(yè)的三收益。降低了三金融資三產(chǎn)的風三險。7.6房地產(chǎn)三金融7.6三.1.三3當前我三國房地三產(chǎn)金融三現(xiàn)狀1）當前三我國房三地產(chǎn)融三資渠道三分析（1）以上三市融資三和債券三融資為三主的直三接融資三所占比三率很小三。（2）外資三所占比三重呈逐三年下降三的趨勢（3）銀行三信貸資三金仍是三當前房三地產(chǎn)企三業(yè)的主三要資金三來源2）當前三房地產(chǎn)三企業(yè)融三資渠道三單一的三原因（1）銀行三本身有三對房地三產(chǎn)的壓三力和動三力（2）房地三產(chǎn)企業(yè)三直接融三資存在三諸多障三礙。（3）外資三進入房三地產(chǎn)缺三乏合適三的投資三渠道。3）我國三房地產(chǎn)三金融市三場并不三完善7.6房地產(chǎn)三金融7.6三.2國外房三地產(chǎn)金三融市場三的內容1）國外三房地產(chǎn)三金融市三場類型（1）以三儲蓄為三來源的三房地產(chǎn)三金融市三場（2）以基三金為保三障的房三地產(chǎn)金三融市場（3）完備三型的房三地產(chǎn)金三融市場（4）混合三型的房三地產(chǎn)金三融市場2）房地三產(chǎn)資金三的供應三與籌措3）房地三產(chǎn)資金三的融通（1）銀行三同業(yè)拆三借。（2）住宅三抵押票三據(jù)貼現(xiàn)三。（3）向其三他金融三機構借三款。（4）住宅三抵押貸三款證書三的再抵三押。（5）以收三受的土三地、房三屋不動三產(chǎn)作抵三押品，三在金融三市場上三發(fā)行不三動產(chǎn)抵三押債券三。7.6房地產(chǎn)三金融4）政府三對市場三的調控三的活動（1）直接三吸收并三向市場三