房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理

主講人：張建坤

東南大學(xué)土木工程學(xué)院建設(shè)與房地產(chǎn)系7房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資

7.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資的基本概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資

1）項(xiàng)目融資2）房地產(chǎn)金融3）房地產(chǎn)項(xiàng)目融資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資的特點(diǎn)

1）融資規(guī)模大2）償還期較長(zhǎng)3）房地產(chǎn)資產(chǎn)缺乏流動(dòng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資的基本要求與決策內(nèi)容7.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資的基本概念1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資的基本要求（1）確定合理的融資規(guī)模（2）正確選擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的渠道和方式，降低融資成本（3）統(tǒng)籌考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資與投資，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的使用效益（4）按規(guī)定建立資本金制度（5）優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金結(jié)構(gòu)2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的決策內(nèi)容（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資決策的概念（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方案的內(nèi)容

7.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資的基本概念每一個(gè)周密的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方案應(yīng)包括如下基本內(nèi)容。欲籌集資金的幣種、數(shù)額。融資流量，即與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金投入和資金償還要求相適應(yīng)的不同時(shí)間內(nèi)籌集資金和償還資金的數(shù)量。資金來(lái)源構(gòu)成，即各種融資方式所籌集的資金占總?cè)谫Y額的比重。融資風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)管理措施。融資成本預(yù)算，即在融資過(guò)程中所必須支付的手續(xù)費(fèi)、工本費(fèi)、管理費(fèi)等費(fèi)用的估算。融資方法。7明確融資的權(quán)力責(zé)任關(guān)系，安排融資工作各階段的先后順序，以及各階段的具體目標(biāo)、任務(wù)、時(shí)間、地點(diǎn)和負(fù)責(zé)人等。7.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資的基本概念（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方案的選擇方法安全性經(jīng)濟(jì)性可行性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資的意義資金問(wèn)題歷來(lái)都是房地產(chǎn)投資者最為關(guān)切和破費(fèi)心機(jī)的問(wèn)題，任何一個(gè)房地產(chǎn)投資者，想要在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中獲得成功，除了取決于其技術(shù)能力、管理經(jīng)驗(yàn)以及他在以往的房地產(chǎn)投資中贏得的信譽(yù)，還取決于其籌集資金的能力和使用資金的本領(lǐng)。7.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資的資金來(lái)源1997—2003年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資方式所占比重單位：億元國(guó)家預(yù)算內(nèi)國(guó)內(nèi)貸款債券外資自籌其他19970.3323.870.1312.0725.4938.1119980.3423.860.148.1926.4341.1419990.2123.180.205.3528.0443.0220000.1223.090.062.8126.9147.0120010.1821.990.0041.7628.3847.6920020.1222.770.021.6128.1047.382003-----23.86------1.4028.6946.187.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資的資金來(lái)源自有資金銀行貸款

銀行貸款增加了自有資金的回報(bào)率，同時(shí)也加速了自有資金的運(yùn)作速度和范圍。證券化資金爭(zhēng)取外單位投資外資墊資預(yù)售款合作開(kāi)發(fā)7.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資方式評(píng)價(jià)銀行信貸1）商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的要求2）商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的類型3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的擔(dān)保類型（1）土地開(kāi)發(fā)抵押貸款（2）在建工程抵押貸款（3）個(gè)人住房抵押貸款4）金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貨款的審查（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資信評(píng)價(jià)。（2）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的審查（3）商業(yè)銀行效益與風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估7.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資方式評(píng)價(jià)各方面的具體指標(biāo)可用如下表來(lái)表示：系號(hào)指標(biāo)名稱內(nèi)容及計(jì)算公式一項(xiàng)目建設(shè)情況評(píng)估1項(xiàng)目建設(shè)的必要性評(píng)估主要調(diào)查項(xiàng)目的基本情況包括位置、用途、主要建設(shè)指標(biāo)、項(xiàng)目所在地的開(kāi)發(fā)環(huán)境、政策和發(fā)展?fàn)顩r、經(jīng)濟(jì)意義，確定項(xiàng)目建設(shè)的必要性。2項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)估調(diào)查項(xiàng)目是否得到政府有關(guān)部門(mén)的立項(xiàng)批復(fù)，“四證”落實(shí)情況，是否已就城市基礎(chǔ)設(shè)施的供應(yīng)（水、電、煤氣和供熱）得到政府項(xiàng)目部門(mén)的承諾等。3項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)施進(jìn)程評(píng)估了解分析項(xiàng)目從立項(xiàng)、可行性研究、下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)工進(jìn)程狀況。對(duì)未開(kāi)工項(xiàng)目要分析預(yù)測(cè)項(xiàng)目的時(shí)間計(jì)劃；對(duì)已開(kāi)工項(xiàng)目，了解項(xiàng)目的形象進(jìn)度、投資完成情況、設(shè)計(jì)變更、概預(yù)算調(diào)整情況、已有商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證的項(xiàng)目對(duì)外銷(xiāo)售情況等。4項(xiàng)目建設(shè)的施工條件評(píng)估調(diào)查項(xiàng)目工程建設(shè)的招投標(biāo)方式以及是否符合相關(guān)部門(mén)的規(guī)定；了解施工單位和建設(shè)監(jiān)理單位的資質(zhì)能力；了解項(xiàng)目施工的組織計(jì)劃、項(xiàng)目建設(shè)所需材料的采購(gòu)方式和供應(yīng)計(jì)劃等。5項(xiàng)目建設(shè)的環(huán)境保護(hù)條件評(píng)估調(diào)查項(xiàng)目建設(shè)地區(qū)的環(huán)境狀況，分析項(xiàng)目是否可能引起周邊生態(tài)環(huán)境的變化，了解項(xiàng)目為環(huán)保所采取的措施以及其方案的批復(fù)情況6項(xiàng)目品質(zhì)項(xiàng)目自身的產(chǎn)品品質(zhì)，包括規(guī)劃和設(shè)計(jì)風(fēng)格、容積率、小區(qū)環(huán)境，房型設(shè)計(jì)等是否合理，新材料、新技術(shù)、新設(shè)計(jì)、新理念的應(yīng)用以及這些應(yīng)用所帶來(lái)的效益和風(fēng)險(xiǎn)二市場(chǎng)評(píng)估7市場(chǎng)定位項(xiàng)目是否有明確的市場(chǎng)定位，是否面向明確的細(xì)分市場(chǎng)及這種走位的合理性8供需形勢(shì)分析項(xiàng)目所在細(xì)分市場(chǎng)的供應(yīng)量與有效需求之間的關(guān)系、市場(chǎng)吸納率、市場(chǎng)交易的活躍程度等以及擬建同類項(xiàng)目的供給情況和價(jià)格水平，以及對(duì)本項(xiàng)目的影響9競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)分析項(xiàng)目所在地區(qū)人口聚集度、項(xiàng)目所處細(xì)分市場(chǎng)的飽和程度、項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)比較次序等內(nèi)容。l0市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)能力項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃是否合理有效、銷(xiāo)售策劃人員的能力、是否有中介顧問(wèn)公司的配合等。11認(rèn)購(gòu)或預(yù)租能力項(xiàng)目是否已有認(rèn)購(gòu)或已經(jīng)開(kāi)始預(yù)租及認(rèn)購(gòu)或預(yù)售、預(yù)租的比例如何。三投資估算與資金來(lái)源評(píng)估11房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資包括開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用。12房地產(chǎn)總投資估算和審核主要包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本（土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、公共基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)）、開(kāi)發(fā)費(fèi)用（管理費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)用），分析項(xiàng)目工程內(nèi)容和成本是否齊全，是否符合要求。13對(duì)項(xiàng)目資源來(lái)源的評(píng)估側(cè)重于對(duì)借款人自有資金來(lái)源評(píng)估、預(yù)售收入資金來(lái)源評(píng)估、對(duì)其他資金來(lái)源評(píng)估。四財(cái)務(wù)評(píng)估14內(nèi)部效益使項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率15銷(xiāo)售利潤(rùn)率利潤(rùn)總額/銷(xiāo)售收入16貸款償還期項(xiàng)目用規(guī)定的還款資金償還貸款本息的時(shí)間17敏感性評(píng)價(jià)分析和預(yù)測(cè)主要指標(biāo)（如收益率、凈現(xiàn)值、貸款償還期等）對(duì)由于通貨膨脹、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等客觀原因所引起的成本、利潤(rùn)等因素變化而發(fā)生變動(dòng)的敏感程度7.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資方式評(píng)價(jià)房地產(chǎn)信托融資1）我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托現(xiàn)狀2）我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托趨勢(shì)（1）擴(kuò)大資金來(lái)源，像專業(yè)的房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展。（2）擴(kuò)大房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)范圍增加投資品種（3）增強(qiáng)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的流動(dòng)性（4）完善法律支持體系3）房地產(chǎn)投資信托風(fēng)險(xiǎn)（1）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)（2）利率風(fēng)險(xiǎn)（3）管理風(fēng)險(xiǎn)（4）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)（5）法律風(fēng)險(xiǎn)7.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資方式評(píng)價(jià)4）房地產(chǎn)融資信托的基本結(jié)構(gòu)（1）貸款型信托委托人信托公司開(kāi)發(fā)商①信托資金④信托受益②信托貸款③償還貸款擔(dān)保人①提供擔(dān)保7.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資方式評(píng)價(jià)（2）股權(quán)證券化型信托委托人信托公司開(kāi)發(fā)商之股東①信托資金④信托受益②已購(gòu)股權(quán)③回購(gòu)股權(quán)擔(dān)保人①提供擔(dān)保7.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資方式評(píng)價(jià)（3）混合型信托（4）股權(quán)投資型信托委托人信托公司開(kāi)發(fā)商之股東①信托資金④信托受益②房地產(chǎn)股份③買(mǎi)賣(mài)擔(dān)保人①提供擔(dān)保7.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資方式評(píng)價(jià)（5）財(cái)產(chǎn)信托證券融資1）證券融資的優(yōu)越性（1）有利于吸收大眾資金。（2）有利于分散投資風(fēng)險(xiǎn)。（3）有利于金融市場(chǎng)的繁榮和房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的改善。2）房地產(chǎn)證券的發(fā)行（1）房地產(chǎn)股票的發(fā)行（2）房地產(chǎn)債券的發(fā)行7.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資方式評(píng)價(jià)利用外資1）國(guó)政府貸款2）國(guó)際金融組織貸款3）外國(guó)商業(yè)銀行貸款4）與外資合營(yíng)5）發(fā)行境外債券房地產(chǎn)典當(dāng)其他融資方式

1）施工企業(yè)墊資2）房地產(chǎn)基金7.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金鏈1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金的特點(diǎn)2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金循環(huán)投資時(shí)間前期建設(shè)階段7.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金3）房地產(chǎn)項(xiàng)目資金流地重要性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成功與否主要取決于兩點(diǎn)，一是政策的穩(wěn)定性，二是資金鏈的持續(xù)性。7.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金4）資金鏈①政策因素②市場(chǎng)因素③項(xiàng)目的因素④資金計(jì)劃幾種常見(jiàn)的項(xiàng)目融資資金鏈介紹1）以自有資金＋銀行信貸的傳統(tǒng)融資方式（1）傳統(tǒng)融資方式的資金籌集過(guò)程自有資金的籌集。土地使用權(quán)抵押貸款承包商的墊資7.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金在建工程抵押貸款預(yù)售款商業(yè)銀行購(gòu)房者開(kāi)發(fā)商按揭付款首付款首付款后的余款7.4房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)資三金（2）傳統(tǒng)三項(xiàng)目融三資方式三的資金三圖商業(yè)銀行建筑施工企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)房者土地開(kāi)發(fā)商商業(yè)銀行商業(yè)銀行商業(yè)銀行房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行及資金流程圖7.4房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)資三金2）自有資三金＋房三地產(chǎn)產(chǎn)三業(yè)基金在國(guó)外三，以產(chǎn)三業(yè)基金三形式投三資房地三產(chǎn)是很三普遍的三，但在三我國(guó)由三于法律三和市場(chǎng)三的原因三，房地三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)三性質(zhì)的三基金還三處在起三步階段三。但從三國(guó)外的三房地產(chǎn)三金融經(jīng)三驗(yàn)來(lái)看三，“自三有資金三＋房地三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)三基金”三的融資三方式，三在我國(guó)三是比較三有發(fā)展三前景的三。3）自有資三金＋信三托自從央三行出臺(tái)三了貨幣三信貸調(diào)三控的政三策后，三對(duì)傳統(tǒng)三的“自三有資金三＋銀行三信貸”三的融資三方式，三提高了三門(mén)檻，三開(kāi)發(fā)商三開(kāi)始考三慮“自三有資金三＋信托三計(jì)劃”三的融資三方式，三該種融三資方式三的融資三成本在8％～15％左右三，比銀三行的融三資成本三要高，三但抵押﹑擔(dān)保方三式比銀三行靈活三。7.5房地產(chǎn)三資金證三券化7.5三.1資產(chǎn)證三券化的三結(jié)構(gòu)與三特征1）房地三產(chǎn)證券三化的形三式（1）以房三地產(chǎn)作三為擔(dān)保三，把供三方資金三與需求三權(quán)益直三接聯(lián)系三起來(lái)的三房地產(chǎn)三有價(jià)證三券化，三包括把三供方資三金與借三貸和債三權(quán)聯(lián)系三起來(lái)的三房地產(chǎn)三資本性三債權(quán)證三券化，三具體形三式如住三宅貸款三、債權(quán)三信托、三抵押證三券等，三把供方三資金與三投資的三資金直三接聯(lián)系三起來(lái)的三房地產(chǎn)三資本性三股權(quán)證三券化，三具體形三式如地三產(chǎn)投資三股權(quán)券三、房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三股權(quán)券三等。（2）資金三供方通三過(guò)房地三產(chǎn)劃分三的所有三權(quán)及其三共有的三份額獲三取收入三的房地三產(chǎn)所有三權(quán)證券三化，具三體形式三如房地三產(chǎn)小批三及商品三證券化(產(chǎn)權(quán)分三割)、股權(quán)三合作、三權(quán)益包三銷(xiāo)合作三等。7.5房地產(chǎn)三資金證三券化2）房地三產(chǎn)證券三化的框三架（1）有價(jià)三房地產(chǎn)三證券化三框架債券方三式：擁三有債權(quán)三要求權(quán)三的投資三者把要三求權(quán)托三付給證三券管理三商。投資者證券管理商或信托公司委托管理感分配房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司小業(yè)主或次級(jí)開(kāi)發(fā)商監(jiān)管披露銷(xiāo)售披露房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司債券方式框架抵押證券投資7.5房地產(chǎn)三資金證三券化股權(quán)方三式：擁三有所有三權(quán)的投三資者把三所有權(quán)三托付給三股權(quán)執(zhí)三行機(jī)構(gòu)投資者股權(quán)執(zhí)行機(jī)構(gòu)（董事會(huì)）委托管理感分配房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司小業(yè)主或次級(jí)開(kāi)發(fā)商監(jiān)管披露銷(xiāo)售披露房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司股權(quán)方式框架抵押證券投資7.5房地產(chǎn)三資金證三券化（2）所有三權(quán)證券三化框架信托方三式：擁三有持股三權(quán)的投三資者把三持股權(quán)三托付給三信托銀三行。投資者信托銀行持股權(quán)信托分配房地產(chǎn)管理公司小業(yè)主全部銷(xiāo)售支付收益銷(xiāo)售收入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司持股權(quán)銷(xiāo)售投資信托方式框架7.5房地產(chǎn)三資金證三券化組合方三式：擁三有持股三權(quán)的投三資者出三資形式三的任意三組合投資者信托銀行持股權(quán)出資分配房地產(chǎn)管理公司小業(yè)主全部銷(xiāo)售支付收益銷(xiāo)售收入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司持股權(quán)銷(xiāo)售投資組合方式框架7.5房地產(chǎn)三資金證三券化（3）房地三產(chǎn)證券三化的意三義3）住房三抵押貸三款證券三化（1）住房三抵押證三券化的三形式（2）住房三抵押貸三款證券三化的方三案設(shè)想（3）住房三抵押貸三款證券三化的意三義7.5三.2我國(guó)房三地產(chǎn)證三券化的三障礙1）信用三問(wèn)題2）法律三問(wèn)題3）稅收三問(wèn)題4）資金三問(wèn)題7.6房地產(chǎn)三金融7.6三.1我國(guó)的三房地產(chǎn)三金融7.6三.1.三1現(xiàn)行的三金融體三制7.6三.1.三2金融業(yè)三與房地三產(chǎn)業(yè)的三關(guān)系金融業(yè)三對(duì)房地三產(chǎn)業(yè)的三支持主三要體現(xiàn)三在以下三幾個(gè)方三面：為房地三產(chǎn)前期三大額投三資提供三貸款。提供購(gòu)三房貸款三，促進(jìn)三房地產(chǎn)三銷(xiāo)售市三場(chǎng)的擴(kuò)三大。分散風(fēng)三險(xiǎn)，提三高房地三產(chǎn)資金三效應(yīng)。金融業(yè)三再對(duì)房三地產(chǎn)業(yè)三資金支三持的同三時(shí)，也三使其自三身獲得三了長(zhǎng)足三的發(fā)展三。金融資三金得以三迅速擴(kuò)三大。房三地產(chǎn)也三投資規(guī)三模巨大三，再整三個(gè)再生三產(chǎn)過(guò)程三中，會(huì)三出現(xiàn)大三量的暫三時(shí)閑置三資金，三這就為三金融資三產(chǎn)的擴(kuò)三大提供三了源泉三。拓寬了三金融業(yè)三務(wù)，提三高了金三融業(yè)的三收益。降低了三金融資三產(chǎn)的風(fēng)三險(xiǎn)。7.6房地產(chǎn)三金融7.6三.1.三3當(dāng)前我三國(guó)房地三產(chǎn)金融三現(xiàn)狀1）當(dāng)前三我國(guó)房三地產(chǎn)融三資渠道三分析（1）以上三市融資三和債券三融資為三主的直三接融資三所占比三率很小三。（2）外資三所占比三重呈逐三年下降三的趨勢(shì)（3）銀行三信貸資三金仍是三當(dāng)前房三地產(chǎn)企三業(yè)的主三要資金三來(lái)源2）當(dāng)前三房地產(chǎn)三企業(yè)融三資渠道三單一的三原因（1）銀行三本身有三對(duì)房地三產(chǎn)的壓三力和動(dòng)三力（2）房地三產(chǎn)企業(yè)三直接融三資存在三諸多障三礙。（3）外資三進(jìn)入房三地產(chǎn)缺三乏合適三的投資三渠道。3）我國(guó)三房地產(chǎn)三金融市三場(chǎng)并不三完善7.6房地產(chǎn)三金融7.6三.2國(guó)外房三地產(chǎn)金三融市場(chǎng)三的內(nèi)容1）國(guó)外三房地產(chǎn)三金融市三場(chǎng)類型（1）以三儲(chǔ)蓄為三來(lái)源的三房地產(chǎn)三金融市三場(chǎng)（2）以基三金為保三障的房三地產(chǎn)金三融市場(chǎng)（3）完備三型的房三地產(chǎn)金三融市場(chǎng)（4）混合三型的房三地產(chǎn)金三融市場(chǎng)2）房地三產(chǎn)資金三的供應(yīng)三與籌措3）房地三產(chǎn)資金三的融通（1）銀行三同業(yè)拆三借。（2）住宅三抵押票三據(jù)貼現(xiàn)三。（3）向其三他金融三機(jī)構(gòu)借三款。（4）住宅三抵押貸三款證書(shū)三的再抵三押。（5）以收三受的土三地、房三屋不動(dòng)三產(chǎn)作抵三押品，三在金融三市場(chǎng)上三發(fā)行不三動(dòng)產(chǎn)抵三押債券三。7.6房地產(chǎn)三金融4）政府三對(duì)市場(chǎng)三的調(diào)控三的活動(dòng)（1）直接三吸收并三向市場(chǎng)三