房地產(chǎn)培訓(xùn)-房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課件

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課件榆林創(chuàng)業(yè)投資公司學(xué)習(xí)課件第1章概述教學(xué)目標(biāo)學(xué)習(xí)本章后，你應(yīng)該能夠：

1．理解房地產(chǎn)的含義、性質(zhì)和特征；

2．了解房地產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用；

3．了解房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的基本概念，掌握房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的區(qū)別與聯(lián)系。1.1房地產(chǎn)的相關(guān)概念

房地產(chǎn)的概念對于房地產(chǎn)的概念，應(yīng)該從兩個方面來理解：房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，同時也是一項法律權(quán)利。房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)包括土地和建筑物，其中土地是大自然的產(chǎn)物，是永存的；建筑物為人工建造，它定著在土地上。因此，房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎(chǔ)的。從房地產(chǎn)估價和把握房地產(chǎn)價值的角度來看，房地產(chǎn)的特性主要有以下十個：1.不可移動性（又稱位置固定性）2.獨一無二性

3.壽命長久性4.供給有限性5.用途多樣性6.相互影響性7.易受限制性8.價值量大9.流動性差10.保值增值性房地產(chǎn)的分類1．土地的分類（1）按土地的開發(fā)程度，土地可分為：①過生地。②生地。③熟地。（2）按是否具有建筑用途，土地可分為：①建筑用地：②非建筑用地。（3）按是否與城市經(jīng)濟(jì)緊密相連，土地可分為農(nóng)村土地和城市土地。根據(jù)我國《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》，城市用地分為：①居住用地；②公共設(shè)施用地；③工業(yè)用地；④倉儲用地；⑤對外交通用地；⑥道路廣場用地；⑦市政公用設(shè)施用地；⑧綠地；⑨特殊用地。2．房屋的分類（1）按建筑結(jié)構(gòu)的不同，房屋可分為：①鋼結(jié)構(gòu)房屋；②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋；③磚混結(jié)構(gòu)房屋；④磚木結(jié)構(gòu)房屋；⑤其他結(jié)構(gòu)房屋等5類。（2）按功能用途的不同，房屋可分為：①住宅；②工業(yè)廠房和倉庫；③商場和商業(yè)店鋪用房；④辦公用房；⑤賓館飯店；⑥文體、娛樂設(shè)施；⑦政府和公用設(shè)施用房；⑧多功能建筑（即綜合樓）等8類。（3）按價格的構(gòu)成不同，房屋可分為商品房、微利房、福利房、成本價房和優(yōu)惠價房等，這是我國特有的分類方法。（4）按所有權(quán)的歸屬不同，房屋可分為公房和私房。

1.2房地產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)業(yè)的基本概念房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營，管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。房地產(chǎn)行業(yè)包括如下子行業(yè)：1.房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)2.房地產(chǎn)咨詢業(yè)3.房地產(chǎn)價格評估業(yè)4．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)5.物業(yè)管理業(yè)

1.2.2房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中的一個特殊產(chǎn)業(yè)部門，具有十分重要的地位。1．房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中的一個特殊產(chǎn)業(yè)部門。2．房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。3．房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。4．房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。5．房地產(chǎn)業(yè)是保護(hù)和優(yōu)化生態(tài)環(huán)境的一項重要環(huán)保產(chǎn)業(yè)。6．房地產(chǎn)業(yè)是我國第三產(chǎn)業(yè)起飛的啟動點。

1.2.3房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用

1．有利于提高城市的產(chǎn)業(yè)聚集效益。2．有利于帶動經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。3．有利于推進(jìn)我國的城市化進(jìn)程。

4．有利于健全和完善社會主義市場體系。

1.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

房地產(chǎn)開發(fā)的概念、任務(wù)和分類房地產(chǎn)開發(fā)，是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，在國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。

1．房地產(chǎn)開發(fā)的類型（1）按開發(fā)的規(guī)模和復(fù)雜程度來劃分，房地產(chǎn)開發(fā)可以劃分為單項開發(fā)、小區(qū)開發(fā)、成片集中開發(fā)（后兩類開發(fā)也稱綜合開發(fā)）

（2）按開發(fā)的地域劃分，房地產(chǎn)開發(fā)可以劃分為新城區(qū)開發(fā)和舊城區(qū)開發(fā)（一般也稱為舊城改造或再開發(fā)）（3）按開發(fā)的階段劃分，房地產(chǎn)開發(fā)可以劃分為土地開發(fā)和房屋建設(shè)

1.3.2房地產(chǎn)經(jīng)營房地產(chǎn)經(jīng)營，從廣義上講，就是指一切通過從事房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)活動獲得經(jīng)濟(jì)效益的行為。從狹義上講，則只是指房屋經(jīng)營和城市土地經(jīng)營這兩種房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)營行為。

1．房屋經(jīng)營

2．城市土地經(jīng)營

3．城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營這兩個概念是房地產(chǎn)行業(yè)運行過程中被廣泛運用的兩個基本概念，它們既相互聯(lián)系又有一定的區(qū)別。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營，有兩種看法：一種是從廣義的角度來看，另一種是從狹義的角度來看。從廣義的角度來看，特別是站在市場經(jīng)濟(jì)的角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營在本質(zhì)上是相同的。

如果從狹義的角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營有著如下重大的差別。

1．房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營在房地產(chǎn)項目市場運作過程中所處的階段不同。2．房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營這兩種房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動的主體并不完全相同。3．房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營這兩種房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動對主體的資格要求不一樣。4．房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營所指向的行為對象是不同的。5．隨著房地產(chǎn)市場的完善，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的作用就會發(fā)生根本性的變化。

第2章房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律

教學(xué)目標(biāo)通過本章的學(xué)習(xí)：了解房地產(chǎn)市場的特性與功能、房地產(chǎn)供給與需求的關(guān)系；掌握房地產(chǎn)市場運行的規(guī)律和運行過程；了解政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策。

2.1房地產(chǎn)市場概述2.1.1市場的一般概念市場是社會分工和商品交換的必然產(chǎn)物，它是一種以商品交換為內(nèi)容的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系形式。由于市場的基本經(jīng)濟(jì)內(nèi)容是商品供求和商品買賣，因此市場的形成必須具備下列3個基本條件：其一是存在著可供交換的產(chǎn)品(包括有形的實物產(chǎn)品和可供出售的無形產(chǎn)品)，這是市場的客體；其二是存在欲出售產(chǎn)品的賣主和具有購買力、購買欲望的買主，這是市場的主體；其三是具有買賣雙方都能夠接受的交易價格及其條件。只有滿足以上3個基本條件，商品的交換才能成為現(xiàn)實，市場也才具有實際意義。

2.1.2房地產(chǎn)市場的含義房地產(chǎn)市場是開展房地產(chǎn)活動的場所，是社會統(tǒng)一大市場中的一個重要組成部分。房地產(chǎn)市場有狹義和廣義之分。從狹義上來說，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)交易雙方就某宗特定房地產(chǎn)的交易價格達(dá)成一致并進(jìn)行房地產(chǎn)商品交易的領(lǐng)域，換句話來說是指以房地產(chǎn)作為對象進(jìn)行交易的場所；從廣義上來說，房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)買賣雙方以房地產(chǎn)作為交易對象在某個特定的地理區(qū)域內(nèi)于某一待定的時間段內(nèi)達(dá)成所有交易的總和，即進(jìn)行交易所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和，是買賣雙方相互作用的一種機(jī)制。2.1.3房地產(chǎn)市場的分類1．按地域來劃分2．按房地產(chǎn)類型、檔次來劃分3．按土地和房地產(chǎn)層次來劃分2.2房地產(chǎn)市場的特性與功能2.2.1房地產(chǎn)市場的特性通過對房地產(chǎn)市場特性的分析，就可以回答市場是如何有效地通過改變價格來調(diào)整房地產(chǎn)的供需變化這個問題。房地產(chǎn)市場的特性主要表現(xiàn)在以下幾個方面。1．房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場2．房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場3．需要專業(yè)人員提供服務(wù)4．易于出現(xiàn)市場的不均衡和壟斷5．供給具有稀缺性，而需求具有較大的彈性

2.2.2房地產(chǎn)市場的功能在任何市場上，某種商品的價格反映了當(dāng)時的市場供需狀況。但市場不僅自身會發(fā)生變化，還可以通過價格信號來指導(dǎo)買賣雙方的行為。簡言之，價格機(jī)制是通過市場發(fā)揮作用的。關(guān)于房地產(chǎn)市場的功能，可以歸納為以下幾個方面。1．配置存量房地產(chǎn)資源和利益2．顯示房地產(chǎn)市場需求的變化3．指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化4．能指導(dǎo)政府科學(xué)地制訂土地供給計劃5．引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化2.3房地產(chǎn)市場的需求與供給2.3.1房地產(chǎn)市場的需求1．房地產(chǎn)需求及影響因素2．房地產(chǎn)商品的需求的特征房地產(chǎn)商品的需求形態(tài)多種多樣，但總的來看有一定的規(guī)律性和發(fā)展趨勢，主要表現(xiàn)為以下的特征。(1)必要性(2)多樣性(3)發(fā)展性(層次性)(4)可誘導(dǎo)性(5)相對理性(6)可替代性2.3.2房地產(chǎn)市場的供給1．房地產(chǎn)市場的供給及其影響因素2．房地產(chǎn)市場供給的特征(1)短期供給特征。短期之內(nèi)，房地產(chǎn)商品的供給無法一下子大量增加，這是由于在受到需要符合城市規(guī)劃和政府有關(guān)政策措施限制的條件下，改變土地用途、建筑整修或重新開發(fā)，都需要相當(dāng)長的時間。(2)長期供給特征。由于長期時間內(nèi)，開發(fā)商能夠在符合城市規(guī)劃和有關(guān)政策的前提下，通過改變原有土地的用途，以及開發(fā)新的土地等方法來增加市場供給，因此房地產(chǎn)的價格變化相對短期而言要平緩得多。2.4房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律2.4.1房地產(chǎn)使用市場與房地產(chǎn)投資市場

1．房地產(chǎn)使用市場

2．房地產(chǎn)投資市場

3．房地產(chǎn)使用市場和資產(chǎn)市場之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài)2.4.2房地產(chǎn)市場運行過程的分析

1．經(jīng)濟(jì)增長和房地產(chǎn)使用需求

2．長期利率與房地產(chǎn)投資的需求

3．短期信貸、開發(fā)成本和新增供應(yīng)2.4.3房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)2.5政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控2.5.1建立房地產(chǎn)市場政策的原則政府政策應(yīng)具有的共同特征是：公平、效率、連續(xù)、系統(tǒng)、協(xié)調(diào)、前瞻性和引導(dǎo)性。由于房地產(chǎn)特殊的空間固定性、價值昂貴性和使用耐久性，對其發(fā)展政策的建立也應(yīng)具有相應(yīng)的特殊原則。1．目標(biāo)的確定性2．政策的連續(xù)性與協(xié)調(diào)性3．政策的針對性和導(dǎo)向性4．政策的公平性和效率2.5.2房地產(chǎn)市場調(diào)控的原則1．統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、相互協(xié)調(diào)的原則2．多種調(diào)控手段相結(jié)合的原則3．管而不死，活而有序的原則

2.5.3房地產(chǎn)市場調(diào)控的內(nèi)容1．房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控

1)土地供應(yīng)政策和地價政策2)金融政策

3)住房政策4)城市規(guī)劃

5)稅收政策6)租金和價格控制2．房地產(chǎn)投資規(guī)模的調(diào)控3．房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)控4．房地產(chǎn)開發(fā)布局的調(diào)控5．房地產(chǎn)開發(fā)行為和房地產(chǎn)投資品的調(diào)控2.5.4房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控手段1．計劃手段2．經(jīng)濟(jì)手段3．行政手段4．法制手段第3章房地產(chǎn)開發(fā)的程序教學(xué)目標(biāo)通過本章的學(xué)習(xí)：了解房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序；熟悉投資分析、前期準(zhǔn)備、建設(shè)與租售服務(wù)等階段的主要工作任務(wù)與要求，從而對房地產(chǎn)的開發(fā)的整個過程有一個總體認(rèn)識和把握。3.1房地產(chǎn)三開發(fā)程三序概述隨著社三會經(jīng)濟(jì)三的發(fā)展三，房地三產(chǎn)開發(fā)三活動變?nèi)迷絹砣綇?fù)雜三。然而三，不論三開發(fā)活三動變得三多么復(fù)三雜，開三發(fā)商變?nèi)枚嗝慈芨?，三房地產(chǎn)三開發(fā)專三業(yè)服務(wù)三隊伍發(fā)三展得多三么完善三，房地三產(chǎn)開發(fā)三過程都三必須遵三循基本三的步驟三。一般說三來，這三個程序三分為4個階段三：投資三分析階三段、前三期準(zhǔn)備三階段、三建設(shè)階三段與租三售服務(wù)三階段。3.2房地產(chǎn)三開發(fā)投三資機(jī)會三選擇與三風(fēng)險分三析3.2三.1房地產(chǎn)三投資的三種類房地產(chǎn)三投資可三分為直三接投資三與間接三投資兩三種，其中房三地產(chǎn)直三接投資三是指直三接與房三地產(chǎn)產(chǎn)三品相關(guān)三的投資三，它包三含房地三產(chǎn)開發(fā)三投資與三房地產(chǎn)三置業(yè)投三資兩種三形式，三房地產(chǎn)三間接投三資是指三不直接三與房地三產(chǎn)產(chǎn)品三發(fā)生關(guān)三系的投三資。主三要有投三資房地三產(chǎn)企業(yè)三股票或三債券、三投資房三地產(chǎn)投三資信托三基金、三購買住三房抵押三貸款支三持證券三等形式三。它們?nèi)唧w的三關(guān)系如三圖所示3.2三.2房地產(chǎn)三開發(fā)投三資機(jī)會三選擇房地產(chǎn)三投資機(jī)三會選擇三，也就三是通常三所說的三項目可三行性研三究，是三指房地三產(chǎn)開發(fā)三投資過三程中，三把握機(jī)三會、機(jī)三遇的過三程。房三地產(chǎn)投三資機(jī)會三選擇，三主要包三括投資三機(jī)會尋三找、篩三選與決三策分析3個步驟三。3.2三.3房地產(chǎn)三開發(fā)投三資風(fēng)險三分析1．房地三產(chǎn)投資三風(fēng)險的三基本概三念從房地三產(chǎn)投資三的角度三來說，三風(fēng)險可三以定義三為未獲三得預(yù)期三收益可三能性的三大小。三完成投三資過程三進(jìn)入經(jīng)三營階段三后，人三們就可三以計算三實際獲三得的收三益與預(yù)三期收益三之間的三差別，三進(jìn)而也三就可以三計算獲三取預(yù)期三收益可三能性的三大小。2．房地三產(chǎn)投資三風(fēng)險預(yù)三測與控三制分析1)風(fēng)險預(yù)三測的方三法(1)財務(wù)報三表法。(2)問詢法三。(3)索賠記三錄統(tǒng)計三法。(4)環(huán)境分三析法。2)房地產(chǎn)三投資風(fēng)三險的規(guī)三避與控三制(1)通過項三目投資三組合及三多種經(jīng)三營分散三風(fēng)險。(2)通過加三強資產(chǎn)三管理來三控制風(fēng)三險。(3)通過合三理改變?nèi)?jīng)營形三式轉(zhuǎn)移三風(fēng)險。(4)通過市三場調(diào)查三實行正三確的決三策來控三制風(fēng)險三。此外，三有一部三分可保三風(fēng)險，三可通過三商業(yè)保三險等方三式轉(zhuǎn)移三。3.3房地產(chǎn)三開發(fā)前三期工作房地產(chǎn)三開發(fā)前三期工作三包括：三獲取土三地使用三權(quán)；項三目規(guī)劃三設(shè)計與三許可；三建設(shè)工三程招標(biāo)三；開工三申請與三審批等三環(huán)節(jié)的三工作，三以上部三分的具三體內(nèi)容三將在第4章與第6章講述三。3.4建設(shè)三階三段3.4三.1質(zhì)量控三制質(zhì)量控三制是指三項目管三理機(jī)構(gòu)三以設(shè)計三文件、三工程合三同、國三家標(biāo)準(zhǔn)三、施工三規(guī)范等三為目標(biāo)三對開發(fā)三項目所三進(jìn)行的三監(jiān)督與三管理活三動。1．質(zhì)量三控制的三任務(wù)質(zhì)量控三制的任三務(wù)主要三是在施三工過程三中及時三發(fā)現(xiàn)施三工工藝三規(guī)程是三否滿足三設(shè)計要三求和合三同規(guī)定三，對所三選用的三材料和三設(shè)備進(jìn)三行質(zhì)量三評價、三對整個三施工過三程中的三工程質(zhì)三量進(jìn)行三評估，三將取得三的質(zhì)量三數(shù)據(jù)和三承包商三履行職三責(zé)的程三序，與三國家有三關(guān)規(guī)范三、技術(shù)三標(biāo)準(zhǔn)、三規(guī)定進(jìn)三行比較三，并作三出評判三。2．質(zhì)量三控制的三手段1)三“旁站”三監(jiān)督2)測量3)指令文三件4)利用質(zhì)三量控制三工作程三序5)支付控三制3.4三.2進(jìn)度控三制1．影響三進(jìn)度的三因素由于房三地產(chǎn)項三目具有三資金龐三大、業(yè)三務(wù)復(fù)雜三、建設(shè)三周期長三、涉及三相關(guān)單三位多等三特點，三造成影三響進(jìn)度三的因素三很多，三如人的三因素，三技術(shù)因三素，材三料設(shè)備三與構(gòu)配三件因素三，天文三、地理三與氣象三自然因三素，政三治、經(jīng)三濟(jì)、文三化等社三會因素三，還有三其他不三確定的三因素等三。2．進(jìn)度三控制的三方法1)關(guān)鍵線三路法2)計劃評三審技術(shù)3)管理技三術(shù)3．進(jìn)度三控制的三措施1)組織措三施2)技術(shù)措三施3)合同措三施4)經(jīng)濟(jì)措三施5)信息管三理措施3.4三.3成本控三制1．成本三控制的三主要工三作除項目三投資決三策、設(shè)三計和工三程發(fā)包三階段的三成本控三制外，三項目施三工階段三的工程三成本控三制主要三包括如三下幾個三方面的三工作。1)編制成三本計劃三，確定三成本控三制的目三標(biāo)2)審查施三工組織三設(shè)計和三施工方三案3)控制工三程款的三動態(tài)結(jié)三算4)控制工三程變更2．成本三超支的三原因與三處理措三施在房地三產(chǎn)項目三成本控三制的過三程中，三經(jīng)過對三比分析三，發(fā)現(xiàn)三某一方三面已經(jīng)三出現(xiàn)成三本超支三，或是三預(yù)計到三最終將三會出現(xiàn)三成本超三支，則三應(yīng)將該三部分成三本超支三問題單三獨提出三，作進(jìn)三一步的三原因分三析。然三后再在三分析的三基礎(chǔ)上三分清責(zé)三任，提三出成本三控制的三相應(yīng)措三施。3.4三.4合同管三理1．房地三產(chǎn)開發(fā)三項目的三主要合三同1)開發(fā)商三的主要三合同關(guān)三系開發(fā)商三為了順三利地組三織實施三其所承三擔(dān)的開三發(fā)項目三，需要三在開發(fā)三過程中三簽署一三系列的三合同。這些合三同通常三包括：三土地使三用權(quán)出三讓或轉(zhuǎn)三讓合同三、勘察三設(shè)計合三同、融三資合同三、咨詢?nèi)贤⑷こ淌┤ず贤?、采購三合同、三銷售合三同、聯(lián)三合開發(fā)三合同與三房地產(chǎn)三轉(zhuǎn)讓合三同等。2)承包商三的主要三合同關(guān)三系承包商三的主要三合同包三括：工三程承包三合同、三分包合三同、供三應(yīng)(采購)合同、三運輸合三同、加三工合同三、租賃三合同、三勞務(wù)供三應(yīng)合同三、保險三合同、三融資合三同、聯(lián)三合承包三合同等三。2．開發(fā)三項目合三同管理項目合三同管理三通常包三括兩個三階段：三合同策三劃及管三理階段三、合同三分析與三控制階三段。3.4三.5開發(fā)項三目信息三管理在房地三產(chǎn)開發(fā)三過程中三，無論三項目組三織、計三劃，還三是管理三、控制三、協(xié)調(diào)三都離不三開信息三，可以三說信息三是經(jīng)營三管理活三動的基三礎(chǔ)。3.4三.6竣工驗三收1．竣工三驗收的三依據(jù)2．竣工三驗收的三工作程三序開發(fā)項三目竣工三驗收的三工作程三序一般三分為單三體驗收三、綜合三驗收以三及驗收三備案3個階段三。1)單體驗三收2)綜合驗三收3)驗收備三案3.5租售三階三段租售階三段的工三作這部三分內(nèi)容三見第8章房地三產(chǎn)市場三營銷。第4章三房地產(chǎn)三開發(fā)用三地的獲三取教學(xué)目三標(biāo)通過本三章的學(xué)三習(xí):了解建三設(shè)用地三使用權(quán)三的概念三、集體三土地征三收與城三市房屋三拆遷的三內(nèi)涵；熟悉房三地產(chǎn)開三發(fā)項目三建設(shè)用三地使用三權(quán)取得三的主要三方式、三集體土三地征收三與城市三房屋拆三遷補償三。4.1土地使三用權(quán)的三獲取4.1三.1土地所三有權(quán)和三土地使三用權(quán)1．土地三所有權(quán)土地所三有權(quán)是三指土地三所有者三在法律三規(guī)定的三范圍內(nèi)三，對其三擁有的三土地享三有的占三有、使三用、收三益和處三置的權(quán)三利，它三是土地三所有制三的法律三體現(xiàn)。三土地所三有權(quán)包三括土地三占有權(quán)三、土地三使用權(quán)三、土地三收益權(quán)三和土地三處分權(quán)4項權(quán)能三。2．土地三使用權(quán)土地使三用權(quán)是三指土地三使用者三依法取三得的在三法律規(guī)三定的范三圍內(nèi)對三土地享三有的占三有、使三用、收三益和在三特定的三條件下三依法處三分的權(quán)三利，它三是土地三使用制三度在法三律上的三表現(xiàn)，三也是我三國地權(quán)三制度的三重要組三成部分三。4.1三.2土地使三用權(quán)的三取得方三式4.1三.3土地使三用權(quán)出三讓1．土地三使用權(quán)三出讓的三概念土地使三用權(quán)出三讓是指三國家將三國有土三地使用三權(quán)在一三定年限三內(nèi)出讓三給土地三使用者三，由土三地使用三者向國三家支付三土地使三用權(quán)出三讓金的三行為。(1)經(jīng)出讓三取得土三地使用三權(quán)的單三位和個三人，在三土地使三用期限三內(nèi)沒有三所有權(quán)三，只有三使用權(quán)三，在使三用土地三期限內(nèi)三對土地三擁有使三用、占三有、收三益和處三分權(quán)；三土地使三用權(quán)可三以進(jìn)入三市場，三可以進(jìn)三行轉(zhuǎn)讓三、出租三、抵押三等經(jīng)營三活動。(2)出讓的三土地使三用權(quán)是三有一定三年限的三土地使三用權(quán)。(3)土地使三用權(quán)出三讓是有三償?shù)?，三受讓人三必須支三付“出三讓金”三?4)土地使三用權(quán)出三讓是國三家以土三地所有三者的身三份與使三用單位三之間關(guān)三于權(quán)利三和義務(wù)三的經(jīng)濟(jì)三關(guān)系，三因此具三有平等三、自愿三、有償三、有限三期的特三點。2．土地三使用權(quán)三出讓的三范圍1)主體范三圍(1)土地使三用權(quán)出三讓的主三體必須三是國家三，其他三任何單三位和個三人不得三出讓土三地使用三權(quán)。(2)土地使三用權(quán)出三讓對象三是中華三人民共三和國境三內(nèi)的公三司、企三業(yè)以及三其他組三織和個三人。2)客體范三圍(1)土地使三用權(quán)出三讓的客三體必須三是國有三土地，三集體土三地不經(jīng)三征收不三得出讓三。(2)地下埋三藏物不三屬于出三讓范圍三，它歸三國家所三有。3．土地三使用權(quán)三的出讓三年限根據(jù)《城鎮(zhèn)國三有土地三使用權(quán)三出讓和三轉(zhuǎn)讓暫三行條例》的規(guī)定三，不同三用途的三國有土三地，其三土地使三用權(quán)的三最高出三讓年限三如下：三①居三住用地70年；②三工業(yè)三用地50年；③三教育三、科技三、文化三衛(wèi)生、三體育用三地50年；④三商業(yè)三、旅游三、娛樂三用地40年；⑤三綜合三或其他三用地50年。4．國有三土地使三用權(quán)出三讓的方三式根據(jù)相三關(guān)規(guī)定三，國有三土地使三用權(quán)出三讓，即三土地一三級市場三，一般三有4種交易三方式：三協(xié)議、三招標(biāo)、三拍賣及三掛牌。三其中后三三者是三通過市三場公開三交易的三方式來三出讓土三地使用三權(quán)。4.1三.4土地使三用權(quán)劃三撥1．劃撥三土地使三用權(quán)的三概念土地使三用權(quán)劃三撥是指三經(jīng)縣級三以上人三民政府三批準(zhǔn)，三在土地三使用者三繳納補三償、安三置等費三用后將三該土地三交付給三其使用三，或者三將土地三使用權(quán)三無償交三付給土三地使用三者的行三為。劃撥土三地使用三權(quán)具有三以下特三點。(1)通過劃三撥方式三取得的三土地使三用權(quán)時三，除了三法律、三法規(guī)另三有規(guī)定三外，沒三有使用三期限的三限制。(2)通過劃三撥方式三取得土三地使用三權(quán)時，三雖然土三地使用三者要繳三納補償三、安置三等費用三，但不三必向國三家支付三地租性三質(zhì)的費三用。(3)通過劃三撥方式三取得土三地使用三權(quán)時，三必須經(jīng)三縣級以三上人民三政府核三準(zhǔn)，并三按法定三的程序三辦理手三續(xù)后才三能取得三劃撥土三地使用三權(quán)。(4)通過劃三撥方式三取得的三土地用三途，未三經(jīng)批準(zhǔn)三，不得三改變。(5)土地使三用權(quán)人三在行使三權(quán)利時三，若遇三社會公三共利益三需要，三有義務(wù)三服從人三民政府三收回土三地使用三權(quán)的決三定。(6)依照行三政劃撥三方式取三得的土三地使用三權(quán)，一三般不得三進(jìn)行轉(zhuǎn)三讓，但三經(jīng)市、三縣人民三政府土三地管理三部門和三房產(chǎn)管三理部門三的批準(zhǔn)三，并符三合下列三條件時三，可依三法進(jìn)行三轉(zhuǎn)讓：三①土三地使用三者為公三司、企三業(yè)及其三他經(jīng)濟(jì)三組織和三個人；三②領(lǐng)三取了國三有土地三使用證三；③三具有地三上建筑三物、其三他附著三物合法三的產(chǎn)權(quán)三證明；三④依三照《城鎮(zhèn)國三有土地三使用權(quán)三出讓和三轉(zhuǎn)讓暫三行條例》中的規(guī)三定簽訂三土地使三用權(quán)出三讓合同三，并向三當(dāng)?shù)厥腥?、縣人三民政府三補交土三地使用三權(quán)出讓三金，或三者以轉(zhuǎn)三讓、出三租、抵三押所獲三收益抵三交土地三使用權(quán)三出讓金三。2．劃撥三土地使三用權(quán)的三范圍《中華人三民共和三國土地三管理法》第54條對劃三撥土地三使用權(quán)三適用的三范圍作三了明確三的規(guī)定三。(1)國家機(jī)三關(guān)用地三和軍事三用地。(2)城市基三礎(chǔ)設(shè)施三用地和三公益事三業(yè)用地三。(3)國家重三點扶持三的能源三、交通三、水利三等基礎(chǔ)三設(shè)施用三地。(4)法律、三行政法三規(guī)規(guī)定三的其他三用地。通過劃三撥方式三取得土三地使用三權(quán)，是三國家為三了支持三和照顧三某些公三益性事三業(yè)和特三殊行業(yè)三的發(fā)展三，而對三其建設(shè)三項目用三地采用三的特殊三的供地三方式。4.1三.5土地使三用權(quán)轉(zhuǎn)三讓1．土地三使用權(quán)三轉(zhuǎn)讓的三概念土地使三用權(quán)轉(zhuǎn)三讓，是三指通過三出讓方三式獲得三國家土三地使用三權(quán)的土三地使用三者，通三過買賣三、贈與三或者其三他合法三方式將三土地使三用權(quán)再三轉(zhuǎn)移的三行為。土地使三用權(quán)轉(zhuǎn)三讓具有三以下特三征。(1)土地使三用權(quán)的三轉(zhuǎn)讓必三須以出三讓合同三規(guī)定的三期限和三條件投三資、開三發(fā)、利三用土地三為前提三。(2)土地使三用權(quán)轉(zhuǎn)三移時，三土地使三用權(quán)出三讓合同三和登記三文件所三載明的三權(quán)利、三義務(wù)隨三之轉(zhuǎn)移三。(3)土地使三用者通三過轉(zhuǎn)讓三方式取三得的土三地使用三權(quán)，其三使用年三限為土三地使用三權(quán)出讓三合同規(guī)三定的使三用年限三減去原三土地使三用者已三使用年三限后的三剩余年三限。(4)土地使三用權(quán)轉(zhuǎn)三讓時，三其地上三建筑物三和其他三附著物三的所有三權(quán)隨之三轉(zhuǎn)讓。2．土地三使用權(quán)三轉(zhuǎn)讓的三條件土地使三用權(quán)轉(zhuǎn)三讓是土三地使用三權(quán)在不三同使用三者之間三的流動三，是土三地市場三最活躍三的二級三市場。三為規(guī)范三市場行三為，土三地使用三權(quán)轉(zhuǎn)讓三應(yīng)具備三以下條三件。(1)轉(zhuǎn)讓土三地使用三權(quán)的公三民、法三人，必三須是土三地合法三的使用三權(quán)享有三人，必三須持有三土地使三用權(quán)的三法律文三書，即《國有土三地使用三權(quán)證》，其權(quán)三利在國三家土地三管理部三門應(yīng)有三具體的三登記。(2)接受轉(zhuǎn)三讓的公三民、法三人，必三須是我三國法律三允許的三能夠享三有國有三土地使三用權(quán)的三單位或三個人，三即受讓三者應(yīng)符三合受讓三的條件三。(3)使用權(quán)三人必須三對土地三進(jìn)行一三定開發(fā)三之后才三能轉(zhuǎn)讓三其權(quán)利三，即我三國法律三禁止進(jìn)三行“炒三地皮”三式的轉(zhuǎn)三讓。3．土地三使用權(quán)三轉(zhuǎn)讓的三形式1)土地使三用權(quán)出三售2)土地使三用權(quán)交三換3)土地使三用權(quán)贈三與4.2房地產(chǎn)三開發(fā)用三地的征三用拆遷4.2三.1集體土三地征收1．土地三征收的三內(nèi)涵土地征三收是國三家為了三社會公三共利益三的需要三，將集三體所有三土地轉(zhuǎn)三變?yōu)閲型恋厝膹娭迫侄巍?．土地三征收的三原則與三批準(zhǔn)權(quán)三限1)土地征三收的原三則(1)珍惜耕三地，合三理利用三和保護(hù)三土地的三原則。(2)保證國三家建設(shè)三用地的三原則。(3)妥善安三置被征三地單位三和農(nóng)民三的原則三。(4)有償使三用土地三的原則三。(5)依法征三地的原三則。2)土地征三收批準(zhǔn)三權(quán)限《土地管三理法》第45條規(guī)定三，“征三收下列三土地的三，由國三務(wù)院批三準(zhǔn)：①三基本三農(nóng)田；三②基三本農(nóng)田三以外的三耕地超三過35公頃的三；③三其他土三地超過70公頃的三?！闭魅涨翱钊?guī)定以三外的土三地的，三由省、三自治區(qū)三、直轄三市人民三政府批三準(zhǔn)，并三報國務(wù)三院備案三。3．土地三征收的三工作程三序根據(jù)《土地管三理法實三施條例》和《建設(shè)用三地審查三報批管三理辦法》，土地三征收一三般按照三下列工三作程序三辦理。1)申請用三地2)受理申三請并審三查有關(guān)三文件3)審批用三地4)征地實三施5)簽發(fā)用三地證書4．征收三集體土三地補償三的范圍三和標(biāo)準(zhǔn)4.2三.2城市房三屋拆遷1．房屋三拆遷的三概念房屋拆三遷是指三建設(shè)單三位或個三人(即拆遷三人)根據(jù)城三市建設(shè)三規(guī)劃要三求和政三府批準(zhǔn)三的用地三文件，三在取得三拆遷許三可證后三，依照三有關(guān)法三規(guī)拆除三城市規(guī)三劃區(qū)范三圍內(nèi)國三有土地三上的房三屋及附三屬物，三并對被三拆除房三屋的所三有人和三使用人三進(jìn)行補三償和安三置的活三動。2．房屋三拆遷的三工作程三序1)拆遷許三可階段拆遷許三可階段三的工作三主要有三拆遷申三請、拆三遷審批三、拆遷三公告等三環(huán)節(jié)2)拆遷協(xié)三議階段3)實施拆三遷階段3．拆遷三補償方三式及安三置1)拆遷補三償方式根據(jù)《城市房三屋拆遷三管理條三例》的規(guī)定三，拆遷三人應(yīng)當(dāng)三對被拆三遷人給三予補償三。拆遷三補償方三式有兩三種：房三屋產(chǎn)權(quán)三調(diào)換、三貨幣補三償。2)拆遷安三置4．拆遷三爭議的三處理第5章房三地產(chǎn)開三發(fā)項目三可行性三研究教學(xué)目三標(biāo)通過本三章的學(xué)三習(xí):熟悉房三地產(chǎn)開三發(fā)項目三投資估三算及項三目方案三的財務(wù)三評價指三標(biāo)，能三獨立地三進(jìn)行房三地產(chǎn)項三目可行三性分析三并撰寫三可行性三研究報三告。5.1可行性三研究概三述5.1三.1可行性三研究的三概念和三目的1．可行三性研究三的概念可行性三研究就三是在工三程項目三投資決三策前，三對與項三目有關(guān)三的社會三、經(jīng)濟(jì)三和技術(shù)三等方面三情況進(jìn)三行深入三細(xì)致的三研究；三對各種三可能擬三定的建三設(shè)方案三或技術(shù)三方案進(jìn)三行認(rèn)真三的技術(shù)三經(jīng)濟(jì)分三析、比三較和論三證；對三項目的三經(jīng)濟(jì)、三社會、三環(huán)境效三益進(jìn)行三科學(xué)的三預(yù)測和三評價。2．可行三性研究三的目的可行性三研究的三根本目三的是實三現(xiàn)項目三決策的三科學(xué)化三、民主三化、程三序化，三減少或三避免投三資決策三的失誤三，提高三建設(shè)項三目的經(jīng)三濟(jì)、社三會和環(huán)三境效益三。5.1三.2可行性三研究的三特點1．前期三性2．綜合三性3．不確三定性4．預(yù)測三性5.1三.3可行性三研究的三作用1．作為三項目投三資決策三的依據(jù)2．作為三籌集建三設(shè)資金三的依據(jù)3．作為三開發(fā)商三與有關(guān)三各部門三簽訂協(xié)三議、合三同的依三據(jù)4．作為三編制下三階段規(guī)三劃設(shè)計三的依據(jù)5．作為三環(huán)保部三門審查三建設(shè)項三目對環(huán)三境影響三的依據(jù)5.1三.4可行性三研究的三工作階三段和具三體步驟1．可行三性研究三的工作三階段1)投資機(jī)三會研究2)初步可三行性研三究3)詳細(xì)可三行性研三究4)項目的三評估和三決策2．可行三性研究三的具體三步驟1)接受委三托2)調(diào)查研三究3)方案選三擇和優(yōu)三化4)財務(wù)評三價和國三民經(jīng)濟(jì)三評價5)編制可三行性研三究報告5.1三.5可行性三研究的三內(nèi)容一般房三地產(chǎn)開三發(fā)項目三可行性三研究的三內(nèi)容主三要包括三以下幾三個方面三。1．項目三概況2．開發(fā)三項目用三地的現(xiàn)三狀調(diào)查三及拆遷三安置方三案的制三定3．市場三分析和三建設(shè)規(guī)三模的確三定4．規(guī)劃三設(shè)計方三案選擇5．資源三供給條三件分析6．環(huán)境三影響評三價7．項目三開發(fā)組三織機(jī)構(gòu)三情理費三用的研三究8．開發(fā)三建設(shè)計三劃的編三制9．項目三經(jīng)濟(jì)及三社會效三益分析10．結(jié)論三及建議5.2房地產(chǎn)三市場調(diào)三查與研三究5.2三.1房地產(chǎn)三市場調(diào)三查的概三念與作三用1．房地三產(chǎn)市場三調(diào)查的三概念房地產(chǎn)三市場調(diào)三查是運三用科學(xué)三的方法三，有目三的、有三計劃地三收集、三整理和三分析與三房地產(chǎn)三企業(yè)有三關(guān)的各三種情報三、信息三和資料三，為房三地產(chǎn)企三業(yè)決策三提供依三據(jù)的信三息管理三活動。2．房地三產(chǎn)市場三調(diào)查的三作用5.2三.2房地產(chǎn)三市場調(diào)三查的類三型與內(nèi)三容1．房地三產(chǎn)市場三調(diào)查的三類型1)探索性三調(diào)查2)描述性三調(diào)查3)因果性三調(diào)查4)反饋性三調(diào)查5)預(yù)測性三調(diào)查2．房地三產(chǎn)市場三調(diào)查的三內(nèi)容1)市場環(huán)三境調(diào)查2)市場專三題調(diào)查5.2三.3房地產(chǎn)三市場調(diào)三查的程三序與方三法1．房地三產(chǎn)市場三調(diào)查的三程序1)確定調(diào)三查目標(biāo)2)初步分三析3)調(diào)查設(shè)三計4)現(xiàn)場調(diào)三查5)資料整三理、統(tǒng)三計和分三析6)撰寫和三提交調(diào)三查報告2．房地三產(chǎn)市場三調(diào)查的三方法房地產(chǎn)三市場調(diào)三查方法三很多，三較常見三的有以三下幾種三。1)詢問調(diào)三查法2)觀察調(diào)三查法3)試驗調(diào)三查法4)統(tǒng)計分三析法5.2三.4房地產(chǎn)三市場研三究的概三念及其三必要性1．房地三產(chǎn)經(jīng)營三者的決三策依賴三于房地三產(chǎn)市場三研究2．房地三產(chǎn)產(chǎn)品三的銷售三要求進(jìn)三行房地三產(chǎn)市場三研究3．市場三研究與三經(jīng)營管三理4．市場三研究與三制定價三格策略5.2三.5房地產(chǎn)三市場研三究方法市場研三究方法三有定量三分析法三和定性三分析法三兩種。5.3房地產(chǎn)三開發(fā)項三目的投三資估算三與收入三估算5.3三.1房地產(chǎn)三開發(fā)項三目的投三資估算房地產(chǎn)三開發(fā)項三目投資三估算的三范圍，三包括土三地費用三、前期三工程費三、房屋三開發(fā)費三、管理三費、財三務(wù)費、三銷售費三用、其三他費用三及開發(fā)三期稅費三等。1．土地三費用估三算開發(fā)項三目土地三費用是三指為取三得開發(fā)三項目用三地而發(fā)三生的費三用。開三發(fā)項目三取得土三地使用三權(quán)有多三種方式三，所發(fā)三生的費三用各不三相同。三主要有三以下幾三種：劃三撥或征三用土地三的土地三征用拆三遷費、三出讓土三地的土三地出讓三地價款三、轉(zhuǎn)讓三土地的三土地轉(zhuǎn)三讓費、三租用土三地的土三地租用三費、股三東投資三入股土三地的投三資折價三。2．前期三工程費前期工三程費主三要包括三開發(fā)項三目的可三行性研三究費、三工程勘三察費、三城市規(guī)三劃設(shè)計三費、工三程設(shè)計三費、環(huán)三境影響三咨詢評三估費、三交通影三響咨詢?nèi)u估費三、建設(shè)三工程規(guī)三劃許可三證執(zhí)照三費以及三“三通三一平”三等土地三開發(fā)工三程費。3．房屋三開發(fā)費4．管理三費5．財務(wù)三費用6．銷售三費用7．開發(fā)三期稅費8．其他三費用9．不可三預(yù)見費5.3三.2房地產(chǎn)三開發(fā)項三目的收三入估算根據(jù)有三關(guān)規(guī)定三，房地三產(chǎn)項目三的收入三主要包三括房地三產(chǎn)產(chǎn)品三的銷售三收入、三租金收三入、土三地轉(zhuǎn)讓三收入(以上統(tǒng)三稱租售三收入)、配套三設(shè)施銷三售收入三和自營三收入幾三個部分三。1．租售三收入2．自營三收入3．配套三設(shè)施銷三售收入4．土地三出租收三入5．房地三產(chǎn)開發(fā)三項目收三入的扣三減房地產(chǎn)三開發(fā)項三目在銷三售和交三易階段三要發(fā)生三一些稅三費，這三些費用三不參與三投資與三成本費三用構(gòu)成三，只是三作為銷三售收入三的扣減三。這些三稅費主三要包括三以下兩三大部分三。1)與房地三產(chǎn)轉(zhuǎn)讓三有關(guān)的三稅費(1)營業(yè)稅三。(2)城市建三設(shè)維護(hù)三費。(3)教育費三及附加三。(4)教育專三項基金三。(5)防洪工三程維護(hù)三費。(6)交易管三理費。(7)交易印三花稅。2)土地增三值稅3)企業(yè)所三得稅5.4房地產(chǎn)三開發(fā)項三目的財三務(wù)評價5.4三.1房地產(chǎn)三開發(fā)項三目財務(wù)三評價的三內(nèi)涵房地產(chǎn)三開發(fā)項三目財務(wù)三評價是三在房地三產(chǎn)市場三調(diào)查與三預(yù)測、三項目策三劃、投三資估算三、收入三估算和三資金籌三措等基三礎(chǔ)資料三和數(shù)據(jù)三的基礎(chǔ)三上，通三過編制三基本財三務(wù)報表三，計算三財務(wù)評三價指標(biāo)三，對房三地產(chǎn)開三發(fā)項目三的財務(wù)三盈利能三力、清三償能力三和資金三平衡等三情況進(jìn)三行分析三。5.4三.2房地產(chǎn)三開發(fā)項三目財務(wù)三評價的三基本報三表財務(wù)評三價使用三的基本三報表有三現(xiàn)金流三量表、三損益表三、資金三來源和三運用表三、資產(chǎn)三負(fù)債表三。5.4三.3房地產(chǎn)三開發(fā)項三目的財三務(wù)評價三指標(biāo)1．房地三產(chǎn)開發(fā)三項目財三務(wù)盈利三能力的三評價指三標(biāo)盈利能三力指標(biāo)三是用來三考察項三目盈利三能力水三平的指三標(biāo)，包三括靜態(tài)三指標(biāo)和三動態(tài)指三標(biāo)兩類三。1)靜態(tài)指三標(biāo)靜態(tài)指三標(biāo)是在三不考慮三資金、三時間、三價值因三素影響三的情況三下，直三接通過三現(xiàn)金流三量計算三出來的三經(jīng)濟(jì)評三價指標(biāo)三，這些三指標(biāo)計三算簡便三，通常三在概略三評價時三采用。(1)成本利三潤率。(2)投資利三潤率。(3)資本金三利潤率三。(4)資本金三凈利潤三率。(5)靜態(tài)投三資回收三期。2)動態(tài)指三標(biāo)動態(tài)指三標(biāo)是考三慮了資三金時間三價值因三素的影三響，對三發(fā)生在三不同時三間的效三益、費三用計算三資金的三時間價三值，將三現(xiàn)金流三量進(jìn)行三等值化三處理后三計算評三價指標(biāo)三。動態(tài)三評價指三標(biāo)，能三比較全三面地反三映投資三方案整三個計算三期的經(jīng)三濟(jì)效果三，適用三于詳細(xì)三可行性三研究階三段的經(jīng)三濟(jì)評價三和計算三期較長三的投資三項目。(1)財務(wù)凈三現(xiàn)值。(2)財務(wù)內(nèi)三部收益三率(FI三RR)。(3)動態(tài)投三資回收三期。2．房地三產(chǎn)開發(fā)三項目財三務(wù)清償三能力的三評價指三標(biāo)清償能三力指標(biāo)三是指考三察項目三計算期三內(nèi)償債三能力的三指標(biāo)。三除了投三資者重三視項目三的償債三能力外三，為項三目提供三融資的三金融機(jī)三構(gòu)，更三加重視三項目償三債能力三的評價三結(jié)果。1)借款償三還期2)利息備三付率3)償債備三付率5.5房地產(chǎn)三開發(fā)項三目可行三性研究三報告的三撰寫5.5三.1房地產(chǎn)三開發(fā)項三目可行三性研究三報告的三基本構(gòu)三成一般來三說，一三份正式三的可行三性研究三報告應(yīng)三包括封三面、摘三要、目三錄、正三文、附三表和附三圖6個部分三。5.5三.2房地產(chǎn)三開發(fā)項三目可行三性研究三報告正三文的寫三作要點正文部三分是可三行性研三究報告三的核心三，一般三包括以三下內(nèi)容三。1．項目三總說明2．項目三概況3．市場三調(diào)查與三預(yù)測分三析4．規(guī)劃三設(shè)計方三案及建三設(shè)條件5．建設(shè)三方式及三進(jìn)度安三排6．項目三投資估三算及收三入估算1)項目投三資估算2)項目收三入估算7．項目三資金籌三措計劃8．項目三經(jīng)濟(jì)效三益評價9．不確三定性分三析10．可行三性研究三的結(jié)論第6章三房地產(chǎn)三開發(fā)的三前期準(zhǔn)三備教學(xué)目三標(biāo)通過本三章的學(xué)三習(xí):了解房三地產(chǎn)開三發(fā)項目三規(guī)劃設(shè)三計方案三評價的三特點和三評價指三標(biāo)體系三；掌握常三用評價三方法；了解房三地產(chǎn)開三發(fā)項目三報建的三含義和三建設(shè)工三程規(guī)劃三許可證三的作用三；掌握開三發(fā)項目三報建的三流程以三及報建三送審應(yīng)三提交的三資料；了解房三地產(chǎn)開三發(fā)項目三招投標(biāo)三概念與三作用、三活動原三則和招三標(biāo)方式三；掌握施三工招投三標(biāo)中有三關(guān)申請三招標(biāo)的三條件、三招投標(biāo)三的程序三以及招三標(biāo)文件三的主要三內(nèi)容等三。6.1房地產(chǎn)三開發(fā)資三金籌措6.1三.1房地產(chǎn)三開發(fā)資三金籌措三的目的房地產(chǎn)三開發(fā)資三金籌措三的目的三在于以三下幾方三面。1．實現(xiàn)三項目投三資開發(fā)三目標(biāo)和三企業(yè)發(fā)三展目標(biāo)2．償還三債務(wù)，三改善盈三利能力三，調(diào)整三資本結(jié)三構(gòu)6.1三.2房地產(chǎn)三開發(fā)資三金籌措三的原則房地產(chǎn)三開發(fā)資三金的有三效籌集三，應(yīng)保三證房地三產(chǎn)開發(fā)三資金投三入與回三收在時三間上和三數(shù)量上三的協(xié)調(diào)三平衡，三從而保三證資金三循環(huán)運三動和房三地產(chǎn)開三發(fā)項目三建設(shè)的三順利進(jìn)三行。資三金籌措三過程中三應(yīng)遵循三以下幾三點原則三。1．時機(jī)三適當(dāng)原三則2．安全三性原則3．經(jīng)濟(jì)三性原則4．可行三性原則6.1三.3房地產(chǎn)三開發(fā)資三金籌措三方式具體來三講，房三地產(chǎn)開三發(fā)資金三的來源三主要有三：自有三資金、三銀行貸三款、社三會集資三、利用三外資、三預(yù)售款三等。6.2房地產(chǎn)三開發(fā)項三目規(guī)劃三設(shè)計方三案的評三價6.2三.1房地產(chǎn)三開發(fā)項三目規(guī)劃三設(shè)計的三基本原三則1．符合三城市總?cè)w布局三，完善三城市結(jié)三構(gòu)2．豐富三和創(chuàng)造三最佳的三城市空三間環(huán)境3．房地三產(chǎn)開發(fā)三項目規(guī)三劃設(shè)計三應(yīng)滿足三的其他三要求(1)使用要三求。(2)衛(wèi)生要三求。(3)經(jīng)濟(jì)要三求。(4)安全要三求。(5)施工要三求。(6)美觀要三求。(7)以人為三本。6.2三.2房地產(chǎn)三開發(fā)項三目規(guī)劃三設(shè)計方三案評價三的特點1．評價三主體的三多元性房地產(chǎn)三開發(fā)項三目規(guī)劃三設(shè)計方三案，評三價主體三除房地三產(chǎn)開發(fā)三企業(yè)本三身外，三還涉及三到使用三者(城市居三民)、管理三者(城市規(guī)三劃管理三部門)、設(shè)計三者和施三工者。三不同的三評價主三體，對三方案的三評價角三度是不三一樣的三，因而三會出現(xiàn)三不同的三評價結(jié)三果。1)使用者2)城市規(guī)三劃管理三部門3)設(shè)計者三和施工三者2．評價三目標(biāo)的三多樣性3．評價三結(jié)論的三不確定三性1)評價者三的主觀三性2)項目未三來情況三的不確三定性6.2三.3房地產(chǎn)三開發(fā)規(guī)三劃設(shè)計三方案評三價的主三要技術(shù)三經(jīng)濟(jì)指三標(biāo)1．居住三區(qū)規(guī)劃三指標(biāo)住宅區(qū)三規(guī)劃指三標(biāo)通常三分為規(guī)三劃綜合三技術(shù)經(jīng)三濟(jì)指標(biāo)三和用地三指標(biāo)兩三大類(包括用三地平衡三表)。1)用地平三衡表2)居住區(qū)三用地平三衡控制三指標(biāo)3)城市居三住區(qū)規(guī)三劃設(shè)計三綜合技三術(shù)經(jīng)濟(jì)三指標(biāo)2．居住三區(qū)規(guī)劃三技術(shù)指三標(biāo)的計三算(1)居住區(qū)三總用地(百米(hm三))：包括三居住用三地、公三共建筑三用地、三道路用三地、綠三化用地三。(2)居民每三人占地(平方米/人)：包括三人均居三住用地三、公共三建筑用三地、道三路用地三、綠化三用地。(3)居住區(qū)三總建筑三面積(平方米)：包括三居住建三筑面積三、公共三建筑面三積。(4)總戶數(shù)(戶)、總?cè)巳?人)、平均三每戶人三口(人/戶)。(5)平均每三戶居住三面積(平方米)。(6)居住建三筑密度(%)：指住三宅建筑三對居住三用地的三覆蓋率三。(7)居住面三積密度(平方米/百米)。(8)容積率(居住建三筑面積三密度)(平方米/百米)。(9)人口毛三密度(人/百米)：指居三住總?cè)巳诤涂側(cè)玫刂取?10三)人口凈三密度(人/百米)：指居三住總?cè)巳谂c居三住建筑三用地面三積之比三。(11三)綠化覆三蓋率：三綠化覆三蓋率指三在建設(shè)三用地范三圍內(nèi)全三部綠化三種植物三水平投三影面積三之和與三建設(shè)用三地面積三的比率(%)。(12三)人均公三共綠地三面積：三人均公三共綠地三面積指三住宅區(qū)三內(nèi)平均三每人擁三有的公三共綠地三面積。(13三)平均層三數(shù)：指三住宅總?cè)娣e與三住宅基三底總面三積之比三。(14三)高層住三宅比例(%)：一般7層以上三為高層三住宅，三即高層三住宅占三總建筑三面積的三比例。(15三)住宅間三距(米)。(16三)居住區(qū)三總造價(元)。(17三)平均造三價(元/平方米)。(18三)建設(shè)周三期：指三自工程三開工至三全部工三程完工三之間的三時間。居住區(qū)三規(guī)劃設(shè)三計都必三須進(jìn)行三技術(shù)經(jīng)三濟(jì)分析三來衡量三方案的三優(yōu)劣及三優(yōu)選方三案，通三過上述三經(jīng)濟(jì)指三標(biāo)可以三進(jìn)行居三住區(qū)用三地分析三、技術(shù)三經(jīng)濟(jì)分三析及綜三合造價3個主要三方面的三比較和三優(yōu)化。6.2三.4房地產(chǎn)三開發(fā)項三目規(guī)劃三設(shè)計方三案評價三方法對房地三產(chǎn)開發(fā)三項目規(guī)三劃設(shè)計三方案的三評價的三主要方三法有特三爾菲專三家咨詢?nèi)?、層三次分析三法等?.3房地產(chǎn)三開發(fā)項三目報建三管理6.3三.1房地產(chǎn)三開發(fā)項三目報建三程序房地產(chǎn)三開發(fā)項三目報建三管理是三指在原三規(guī)劃設(shè)三計方案三的基礎(chǔ)三上，房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三委托原三規(guī)劃設(shè)三計單位三提出各三單體建三筑的設(shè)三計方案三，并對三其布局三進(jìn)行定三位、對三開發(fā)項三目用地三范圍內(nèi)三的道路三和各類三工程管三線做更三深入的三設(shè)計，三使其達(dá)三到施工三要求，三并提交三有關(guān)部三門審批三的過程三。用于三報建的三建筑設(shè)三計方案三經(jīng)城市三規(guī)劃、三消防、三抗震辦三、人防三、環(huán)衛(wèi)三、供水三、供電三等管理三部門審三查通過三后，可三以進(jìn)一三步編制三項目的三施工圖三和有關(guān)三技術(shù)文三件，再三報城市三規(guī)劃管三理部門三及有關(guān)三專業(yè)管三理部門三審批。房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)在取三得土地三使用權(quán)三后，根三據(jù)城市三規(guī)劃管三理部門三提出的三設(shè)計要三求，通三過設(shè)計三、招投三標(biāo)等方三式，委三托規(guī)劃三設(shè)計院三編制設(shè)三計方案(兩個或三者兩個三以上)。方案三確定以三后，房三地產(chǎn)開三發(fā)商持三項目規(guī)三劃設(shè)計三方案、三規(guī)劃設(shè)三計方報三審表、三規(guī)劃設(shè)三計書及三其他相三關(guān)資料三，再向三城市規(guī)三劃行政三主管部三門提出三規(guī)劃設(shè)三計方案三審批申三請。城市規(guī)三劃行政三主管部三門接到三申請后三應(yīng)在規(guī)三定的期三限內(nèi)組三織有關(guān)三單位審三查規(guī)劃三設(shè)計方三案并提三出修改三和調(diào)整三意見。三對于大三型項目三，城市三規(guī)劃主三管部門三需要組三織消防三、人防三、環(huán)衛(wèi)三等部門三共同審三查，建三設(shè)單位三根據(jù)審三查意見三，對規(guī)三劃設(shè)計三方案進(jìn)三行修改三、調(diào)整三。送審設(shè)三計方案三時，房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三應(yīng)報送三下列圖三紙、文三件和資三料：填三報建設(shè)三工程設(shè)三計方案三送審單三；總平三面設(shè)計三圖兩張三；選址三批復(fù)及三規(guī)劃設(shè)三計要求三送審的三其他文三件、圖三紙；單三體建筑三物的平三面圖、三剖面圖三、立面三圖兩套三。圖紙三應(yīng)標(biāo)明三建筑尺三寸，平三面圖應(yīng)三寫明設(shè)三計指標(biāo)三。如果三屬于設(shè)三計招標(biāo)三工程，三應(yīng)加送三設(shè)計單三位中標(biāo)三通知書三復(fù)印件三。方案審三查通過三后，委三托設(shè)計三院進(jìn)行三項目的三初步設(shè)三計(對高層三建筑)，并將三初步設(shè)三計報城三市規(guī)劃三管理部三門，由三城市規(guī)三劃管理三部門組三織抗震三辦、人三防辦、三環(huán)衛(wèi)、三供水、三供電等三部門對三初步設(shè)三計進(jìn)行三會審。三初步設(shè)三計審查三通過后三，委托三設(shè)計院三進(jìn)行施三工圖設(shè)三計，并三將施工三圖報城三市規(guī)劃三管理部三門。城三市規(guī)劃三管理部三門組織三消防、三人防、三環(huán)衛(wèi)等三部門共三同審查三。房地三產(chǎn)開發(fā)三公司根三據(jù)審查三意見，三對規(guī)劃三設(shè)計方三案進(jìn)行三修改、三調(diào)整，三再次報三城市規(guī)三劃行政三主管部三門審批三。審批三通過后三由城市三規(guī)劃行三政主管三部門簽三發(fā)規(guī)劃三設(shè)計方三案審批三通知單三。房地三產(chǎn)開發(fā)三公司持三該通知三單到其三他指定三的有關(guān)三部門簽三署意見三，如到三自來水三公司、三市政公三司、電三力公司三、煤氣三公司等三部門進(jìn)三行項目三施工建三設(shè)可行三性簽字三。送審施三工圖設(shè)三計時，三建設(shè)單三位應(yīng)報三送下列三圖紙、三文件：三填報建三筑工程三執(zhí)照申三請單；三總平面三設(shè)計圖三兩張；三房地產(chǎn)三企業(yè)基三地地形三圖3張；建三筑施工三圖兩套三；結(jié)構(gòu)三施工圖三一套；三建筑工三程設(shè)計三批準(zhǔn)文三件；按三建筑工三程方案三審批意三見書要三求需報三送環(huán)保三、衛(wèi)生三、消防三、人防三等部門三意見書三。房地產(chǎn)三開發(fā)公三司得到三有關(guān)部三門的簽三署意見三后，向三城市規(guī)三劃管理三部門提三交會簽三單，并三領(lǐng)取建三設(shè)工程三規(guī)劃許三可證。建筑工三程規(guī)劃三許可證三包括的三附圖和三附件，三按照建三筑物、三構(gòu)筑物三、道路三、管線三等不同三要求，三由發(fā)證三單位根三據(jù)法律三、法規(guī)三規(guī)定和三實際情三況制定三。附圖三和附件三是建筑三工程規(guī)三劃許可三證的配三套證件三，具有三同等法三律效力三。房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)取得三城市規(guī)三劃管理三部門頒三發(fā)的建三設(shè)工程三規(guī)劃許三可證，三便可辦三理開工三手續(xù)。三至此，三房地產(chǎn)三開發(fā)將三進(jìn)入建三設(shè)實施三階段。6.3三.2房地產(chǎn)三開發(fā)項三目規(guī)劃三設(shè)計的三審批內(nèi)三容及程三序城市規(guī)三劃法的三城市規(guī)三劃實施三內(nèi)容中三，對建三設(shè)項目三的審批三程序作三出了明三確規(guī)定三，即實三行選址三意見書三、建設(shè)三用地規(guī)三劃許可三證、建三設(shè)工程三規(guī)劃許三可證制三度，也三就是常三說的“三一書兩三證”制三度。這三是房地三產(chǎn)開發(fā)三前期工三作的重三要內(nèi)容三之一。1．選址三意見書1)選址意三見書的三含義2)選址意三見書的三內(nèi)容(1)建設(shè)項三目的基三本情況三。(2)建設(shè)項三目選址三的依據(jù)三。2．建設(shè)三用地規(guī)三劃許可三證制度1)建設(shè)用三地規(guī)劃三許可證三的含義2)建設(shè)用三地規(guī)劃三許可證三的審批建設(shè)用三地的審三批程序三分為以三下步驟三。(1)現(xiàn)場踏三勘。(2)征求意三見。(3)提供設(shè)三計條件三。(4)審查總?cè)矫鎴D三及用地三面積。(5)核發(fā)建三設(shè)用地三規(guī)劃許三可證。3．建設(shè)三工程規(guī)三劃許可三證制度1)建設(shè)工三程規(guī)劃三許可證三的含義2)建設(shè)工三程規(guī)劃三許可證三的審批(1)建設(shè)工三程規(guī)劃三許可證三申請。(2)初步審三查。(3)核發(fā)規(guī)三劃設(shè)計三要點意三見書。(4)方案審三查。(5)核發(fā)建三設(shè)工程三規(guī)劃許三可證6.4房地產(chǎn)三開發(fā)項三目招標(biāo)三投標(biāo)6.4三.1房地產(chǎn)三開發(fā)項三目招標(biāo)三投標(biāo)的三基本概三念招標(biāo)是三通過事三先公布三條件和三要求，三眾多投三標(biāo)人按三照同等三條件進(jìn)三行競爭三，招標(biāo)三人按照三規(guī)定程三序和標(biāo)三準(zhǔn)選擇三訂約方三的過程三。投標(biāo)三是投標(biāo)三人按照三招標(biāo)文三件的要三求并在三規(guī)定的三時間內(nèi)三提交投三標(biāo)文件三的活動三。招標(biāo)三投標(biāo)是三市場經(jīng)三濟(jì)條件三下進(jìn)行三大宗貨三物的買三賣、工三程建設(shè)三項目的三發(fā)包與三承包以三及服務(wù)三項目的三采購與三提供時三，所采三用的一三種交易三方式。6.4三.2房地產(chǎn)三開發(fā)項三目招標(biāo)三投標(biāo)的三作用與三原則1．房地三產(chǎn)開發(fā)三項目招三標(biāo)投標(biāo)三的作用1)有利于三房地產(chǎn)三市場的三法制化三和規(guī)范三化2)使開發(fā)三項目工三程造價三更趨合三理3)有效控三制房地三產(chǎn)開發(fā)三投資4)有助于三保證工三程質(zhì)量三和縮短三工期2．房地三產(chǎn)開發(fā)三項目招三標(biāo)投標(biāo)三原則房地產(chǎn)三開發(fā)項三目招標(biāo)三投標(biāo)活三動應(yīng)遵三循的原三則：公三開、公三平、公三正和誠三實守信三。1)公開原三則2)公平原三則3)公正原三則4)誠實信三用原則6.4三.3房地產(chǎn)三開發(fā)項三目招標(biāo)三要求房地產(chǎn)三項目的三開發(fā)建三設(shè)應(yīng)當(dāng)三按照建三設(shè)管理三程序進(jìn)三行。為三了保證三房地產(chǎn)三項目的三建設(shè)符三合國家三及地方三的要求三，以及三能使招三標(biāo)工作三順利進(jìn)三行，不三同標(biāo)的三的招標(biāo)三均需滿三足相應(yīng)三的條件三。1．前期三準(zhǔn)備應(yīng)三滿足的三要求(1)建設(shè)工三程已批三準(zhǔn)立項三。(2)向建設(shè)三行政主三管部門三履行了三報建手三續(xù)，并三取得批三準(zhǔn)。(3)建設(shè)資三金能滿三足建設(shè)三工程的三要求，三符合規(guī)三定的資三金到位三率。(4)建設(shè)用三地已依三法取得三，并領(lǐng)三取了建三設(shè)工程三規(guī)劃許三可證。(5)技術(shù)資三料能滿三足招標(biāo)三投標(biāo)的三要求。(6)法律、三法規(guī)、三規(guī)章規(guī)三定的其三他條件三。2．對招三標(biāo)人招三標(biāo)能力三的要求(1)有與招三標(biāo)工作三相適應(yīng)三的經(jīng)濟(jì)三、法律三咨詢和三技術(shù)管三理人員三。(2)有組織三編制招三標(biāo)文件三的能力三。(3)有審查三投標(biāo)單