房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理培訓(xùn)教程

成本管理精益化之一房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理---責(zé)任成本管理體系的實(shí)踐房地產(chǎn)企業(yè)面臨著什么？

新政----土地金融預(yù)售自有資金開發(fā)

行業(yè)門檻提高了形勢----消費(fèi)者觀望行業(yè)內(nèi)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合國際資金涌入機(jī)遇風(fēng)險(xiǎn)并存冰火兩重天行業(yè)內(nèi)三大并購案

房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大勢資源競爭資本競爭管理競爭向管理要效益管理規(guī)范化法制日趨健全消費(fèi)者日趨成熟企業(yè)規(guī)模發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)政策客戶資本市場法律資源輿論社會(huì)

舉牌案例行業(yè)競爭激烈宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控企業(yè)利潤趨薄管理精細(xì)化管理出效益資本土地項(xiàng)目資本增值能力項(xiàng)目開發(fā)能力房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績體現(xiàn)------核心財(cái)務(wù)指標(biāo)銷售凈利率-----盈利能力總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率----運(yùn)營效率凈資產(chǎn)收益率----投資回報(bào)能力凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×權(quán)益乘數(shù)

杜邦公式房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營能力2006年，萬科還保持了“有質(zhì)量的增長”。公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率約0.51，凈資產(chǎn)回報(bào)率達(dá)到14.48%。房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力：企業(yè)運(yùn)營能力各專業(yè)的管理能力專業(yè)間的集成能力具體項(xiàng)目操作能力企業(yè)綜合管理能力成本管理能力聚焦體現(xiàn)一句話:房地產(chǎn)企業(yè)的競爭由資源競爭轉(zhuǎn)化為管理的競爭，進(jìn)而成為成本管理的競爭

形成責(zé)任成本管理為核心的---全成本管理體系聚焦：房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈分析概念設(shè)計(jì)投資策劃方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目策劃概念設(shè)計(jì)投資估算表CS00表CS01表CS02表CC03表項(xiàng)目發(fā)展?fàn)I銷策劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)供應(yīng)商選擇施工管理變更簽證項(xiàng)目結(jié)算招標(biāo)管理項(xiàng)目銷售目標(biāo)成本的實(shí)施管理全項(xiàng)目的采購實(shí)施工程項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)管理銷售管理成本結(jié)算財(cái)務(wù)結(jié)算全成本管理工作項(xiàng)目盈利目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目全成本管理房地產(chǎn)項(xiàng)目全成本土地成本

項(xiàng)目建造成本

管理成本成本管理成本分解資金成本關(guān)于公共設(shè)施維修基金各地政策要求萬科對股東的公示關(guān)于土地增值稅萬科對股東的公示政策要求管什么？成本管理管多深？誰來管？怎么管？取決于管理層的認(rèn)識(shí)決定了項(xiàng)目成本與企業(yè)命運(yùn)------企業(yè)的成本策略觀全成本管理的核心企業(yè)的定位決定了企業(yè)的成本策略品牌盈利顧客價(jià)值持續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)基本的成本策略觀！要產(chǎn)品，而不是作品！成熟產(chǎn)品的復(fù)制房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的形成項(xiàng)目發(fā)展施工規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)竣工結(jié)算簽約銷售及物業(yè)管理盈利總目標(biāo)房地產(chǎn)成本作業(yè)過程與成本形成土地成本政府費(fèi)用設(shè)計(jì)費(fèi)招標(biāo)費(fèi)用建造成本銷售費(fèi)用管理費(fèi)用

成本是一系列經(jīng)營過程結(jié)果的迭加成本寓含于各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)成本控制效果依賴于各環(huán)節(jié)自身的良好運(yùn)作與協(xié)調(diào)成本控制需要各環(huán)節(jié)之間的有機(jī)協(xié)調(diào)與配合房地產(chǎn)成本的形成房地產(chǎn)項(xiàng)目成本歸集企業(yè)特色項(xiàng)目特點(diǎn)財(cái)務(wù)核算成本分析范例----1序號成本項(xiàng)目可售面積單位成本（元/M2）產(chǎn)品1產(chǎn)品2產(chǎn)品3

建筑面積

可售面積

一土地獲得價(jià)款

二開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)

三主體建筑工程費(fèi)

四

主體安裝工程費(fèi)

五

社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)

六園林環(huán)境費(fèi)

七配套設(shè)施費(fèi)

八開發(fā)間接費(fèi)

開發(fā)成本

九

期間費(fèi)用

項(xiàng)目總投資

范例----2如何實(shí)三現(xiàn)房地三產(chǎn)企業(yè)三的全成本三管理？建立和三實(shí)踐目三標(biāo)成本三與責(zé)任三成本管三理體系建立合三理的目三標(biāo)成本將目標(biāo)三成本分三解成責(zé)三任成本將成本三控制落三實(shí)到各三業(yè)務(wù)操三作環(huán)節(jié)三中量化評三估體系成本考三核與績?nèi)Ч芾碡?zé)任成三本管理三的總體三思路目標(biāo)成本管理關(guān)于目標(biāo)成三本目標(biāo)成三本的起三源目標(biāo)成三本與責(zé)三任成本目標(biāo)與三靶心內(nèi)容一、目三標(biāo)成本三的解讀二、目三標(biāo)成本三設(shè)定原三則三、目三標(biāo)成本三的形成四、目三標(biāo)成本三的管理五、目三標(biāo)成本三的實(shí)現(xiàn)六、案三例關(guān)于目標(biāo)成本一、目三標(biāo)成本三的定義目標(biāo)成三本是公三司基于三市場狀三況，并三結(jié)合公三司的經(jīng)三營計(jì)劃三，根據(jù)三預(yù)期售三價(jià)和目三標(biāo)利潤三進(jìn)行預(yù)三先確定三的，經(jīng)三過努力三所要實(shí)三現(xiàn)的成三本指標(biāo)三。關(guān)于目標(biāo)成本二、目三標(biāo)成本三定義解三讀目標(biāo)成三本設(shè)定三與企業(yè)三定位目標(biāo)成三本設(shè)定三與項(xiàng)目三定位目標(biāo)成三本設(shè)定三與企業(yè)三盈利目標(biāo)成三本設(shè)定三的市場三原則性價(jià)比三與專業(yè)三管理關(guān)于目標(biāo)成本二、目三標(biāo)成本三定義解三讀銷售成本項(xiàng)目定位產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)盈利1、投三資決策《項(xiàng)目三投資可三行性報(bào)三告》投資估三算書2、項(xiàng)三目策劃項(xiàng)目定三位：概三念性方三案設(shè)計(jì)目標(biāo)成三本測算三13、方三案設(shè)計(jì)確定產(chǎn)三品標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成三本測算三24、初三步設(shè)計(jì)確定產(chǎn)三品各分三部、各三專業(yè)標(biāo)三準(zhǔn)目標(biāo)成三本測算三34、施三工圖設(shè)三計(jì)確定目三標(biāo)成本投資估三算概念性三方案設(shè)三計(jì)概算方案設(shè)三計(jì)概算初步設(shè)三計(jì)概算施工圖三預(yù)算工程量三清單橫向制三約關(guān)于目標(biāo)成本三、目三標(biāo)成本三的形成偏差成本信息月報(bào)分析動(dòng)態(tài)成本信息反饋

設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂）關(guān)于目標(biāo)成本PDC三A四、目三標(biāo)成本三的管理---三---三動(dòng)態(tài)成三本管理總目標(biāo)我們需三要通過三對房地三產(chǎn)各個(gè)三業(yè)務(wù)過三程進(jìn)行三成本控三制，才三能實(shí)現(xiàn)三降低成三本的目三的。我們應(yīng)三建立形三成分工三負(fù)責(zé)、三有機(jī)協(xié)三調(diào)的責(zé)三任成本三體系。關(guān)于目標(biāo)成本五、目三標(biāo)成本三的實(shí)現(xiàn)回顧：目標(biāo)成三本是基三于企業(yè)三目標(biāo)建三立的目標(biāo)成三本是在三項(xiàng)目運(yùn)三作過程三中逐漸三形成和三明確的目標(biāo)成三本的管三理要基三于完善三的動(dòng)態(tài)三成本信三息管理目標(biāo)成三本管理三的實(shí)施三要依賴三于責(zé)任三成本管三理體系案例：三目標(biāo)成三本的設(shè)三定形式案例：三動(dòng)態(tài)成三本信息三反饋系三統(tǒng)案例：三成本數(shù)三據(jù)庫的三建立目標(biāo)成三本管理三中經(jīng)常三遇到的三問題1、目三標(biāo)成本三合理嗎三？2、動(dòng)三態(tài)成本三信息為三什么失三真？案例1三：目標(biāo)三估計(jì)不三足案例2三：目標(biāo)三剛性不三足案例3三：目標(biāo)三與實(shí)際三脫節(jié)案例1三：信息三歸集不三及時(shí)案例2三：信息三反饋失三控責(zé)任成本管理內(nèi)容一、責(zé)三任成本三的解讀二、責(zé)三任成本三的分解三、責(zé)三任成本三分解原三則四、責(zé)三任成本三的落實(shí)五、責(zé)三任成本三的評估三與考核六、案三例責(zé)任成三本體系三是通過三確定責(zé)三任主體三和評價(jià)三部門，三通過技三術(shù)經(jīng)濟(jì)三指標(biāo)的三設(shè)定、三執(zhí)行和三考核，三來保證三目標(biāo)成三本的實(shí)三現(xiàn)。責(zé)任成三本體系三的目的三在于提三高公司三全員成三本管理三意識(shí)及三水平，三加強(qiáng)不三同專業(yè)三、不同三流程之三間的合三作和溝三通，形三成分工三負(fù)責(zé)、三有機(jī)協(xié)三調(diào)的成三本管理三體系，三體現(xiàn)結(jié)三果與過三程并重三的原則關(guān)于責(zé)任成本一、責(zé)三任成本三的解讀方式一三：根據(jù)三成本科三目，將三目標(biāo)成三本分解三成《目三標(biāo)成本三控制責(zé)三任書》三，對各三項(xiàng)目費(fèi)三用的責(zé)三任部門三及其主三要職責(zé)三的說明三，包括三控制內(nèi)三容、控三制要點(diǎn)三和手段三，形成三成本控三制的指三引方式二三：根據(jù)三合同分三類，將三目標(biāo)成三本分解三成《合三同控制三清單》三，將合三同簽訂三、履行三的責(zé)任三落實(shí)到三合同責(zé)三任部門三，以各三部門成三本責(zé)任三的完成三來保證三目標(biāo)成三本的完三成關(guān)于責(zé)任成本二、責(zé)三任成本三的分解三方式序號成本項(xiàng)目成本責(zé)任金額責(zé)任部門責(zé)任人一土地獲得價(jià)款

投資部

二開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)

發(fā)展部

三主體建筑工程費(fèi)

設(shè)計(jì)部工程部采購部

四

主體安裝工程費(fèi)

五

社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)

六園林環(huán)境費(fèi)

七配套設(shè)施費(fèi)

八開發(fā)間接費(fèi)

項(xiàng)目部

開發(fā)成本

九

期間費(fèi)用

財(cái)務(wù)部營銷部

項(xiàng)目總投資

總經(jīng)理

方式一三：成本三科目分類合同名稱（示意）編號考核標(biāo)的責(zé)任部門負(fù)責(zé)人設(shè)計(jì)合同方案設(shè)計(jì)合同

產(chǎn)品技術(shù)部

施工圖設(shè)計(jì)合同

園林景觀設(shè)計(jì)合同

專業(yè)設(shè)計(jì)合同

地質(zhì)勘察合同

測繪合同

建安工程合同三通一平工程施工合同

項(xiàng)目工程部

試樁檢測合同

單獨(dú)施工的樁基礎(chǔ)工程合同

建筑安裝施工總承包合同

園林景觀合同園林景觀工程施工合同

集中采購合同外墻裝飾材料采購合同

采購部

門窗制作安裝合同

電梯采購安裝合同

發(fā)電機(jī)采購合同

通風(fēng)空調(diào)設(shè)備采購合同

方式二三：合同三分類以成本三形成主三體作為三成本責(zé)三任主體關(guān)于責(zé)任成本三、責(zé)三任成本三的分解三原則關(guān)于責(zé)任成本五、責(zé)三任成本三的落實(shí)責(zé)任主三體責(zé)任內(nèi)三容責(zé)任控三制要點(diǎn)責(zé)任履三行評價(jià)責(zé)任狀三（書）責(zé)任成三本的分三配最終三落實(shí)到三了項(xiàng)目三運(yùn)籌計(jì)三劃以及各部門三工作計(jì)三劃中！三（加入三時(shí)間、三質(zhì)量、三價(jià)值、三責(zé)任人三等要素三）責(zé)任成三本指導(dǎo)三書關(guān)于責(zé)任成本六、責(zé)三任成本三的評估三與考核評估方三式評估指三標(biāo)無效成三本考核方三式謹(jǐn)慎與三全面性量化評三估回顧：責(zé)任成三本的分三解是基三于責(zé)任三形成的三主體責(zé)任成三本分解三后要形三成明確三的責(zé)任三成本管三理指導(dǎo)三書責(zé)任成三本的管三理要引三入考核三、評估三機(jī)制責(zé)任成三本管理三的實(shí)施三與績效三管理需三謹(jǐn)慎掛三鉤案例：三責(zé)任成三本的分三解落實(shí)案例：三責(zé)任成三本考核三的全面三性1、設(shè)三計(jì)管理三的責(zé)任三成本僅三僅是設(shè)三計(jì)費(fèi)嗎三？2、招三投標(biāo)管三理的責(zé)三任成本三如何切三分？案例1三：設(shè)計(jì)三階段三責(zé)任三成本管三理案例2三：招投三標(biāo)責(zé)任三成本管三理責(zé)任成三本管理三中經(jīng)常三遇到的三問題3、責(zé)三任分配三合理嗎三？4、這三些問題三是責(zé)任三成本管三理的錯(cuò)三？案例1三：樣板三房成本三誰來管案例2三：圖紙三的成本三責(zé)任案例3三：合同三招標(biāo)與三實(shí)施責(zé)三任案例1三：產(chǎn)品三品質(zhì)下三降了案例2三：財(cái)務(wù)三數(shù)據(jù)失三真了案例1三：質(zhì)量三問題出三現(xiàn)了責(zé)任成三本管理三中經(jīng)常三遇到的三問題責(zé)任成三本控制三要點(diǎn)指三南的介三紹？第一項(xiàng)………….立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第二項(xiàng)………….規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第三項(xiàng)………….招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第四項(xiàng)………….施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第五項(xiàng)………….材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第六項(xiàng)………….銷售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第七項(xiàng)………….

工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第八項(xiàng)………….期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第九項(xiàng)………….物業(yè)管理成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南內(nèi)容歸納建立合三理的目三標(biāo)成本三---三控制標(biāo)三桿將目標(biāo)三成本分三解成責(zé)三任成本三---三控制依三據(jù)將成本三控制落三實(shí)到各三業(yè)務(wù)操三作環(huán)節(jié)三中—責(zé)三任成本三管理量化的三控制指三標(biāo)與評三估--三-控制三落到實(shí)三處控制結(jié)三果考核三與績效三考核掛三鉤--三-結(jié)果三為導(dǎo)向房地產(chǎn)三項(xiàng)目全三成本管三理房地產(chǎn)三企業(yè)全三成本管三理體系之一：三制度體三系企業(yè)架三構(gòu)體系專業(yè)系三統(tǒng)的集三成全過程三、各環(huán)三節(jié)全成本管理體系集團(tuán)區(qū)域1區(qū)域2區(qū)域3公司1公司2公司1公司2公司3項(xiàng)目1項(xiàng)目2項(xiàng)目3之一：三制度體三系企業(yè)架三構(gòu)體系專業(yè)系三統(tǒng)的集三成全過程三、各環(huán)三節(jié)全成本管理體系設(shè)計(jì)管三理采購管三理工程管三理成本管三理分包簽證進(jìn)度質(zhì)量變更限額招標(biāo)合同管理集中采購招投標(biāo)之二：三企業(yè)標(biāo)三準(zhǔn)化體三系產(chǎn)品部品作業(yè)工三序工程做三法質(zhì)量驗(yàn)三收全成本管理體系之三：三專業(yè)支三持體系產(chǎn)品研三發(fā)系統(tǒng)采購管三理系統(tǒng)