福州市永泰縣JL山莊房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案例

●商務(wù)文庫(kù)網(wǎng)，精品資料下載，助您迅速完成工作！●目錄經(jīng)理文摘：·················································································4第一部分項(xiàng)目基本分析·······································································6主要相關(guān)要素分析······································································6福州房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r及趨勢(shì)分析························································8別墅的特點(diǎn)及分類研究··································································11第二部分市場(chǎng)調(diào)查與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析·····························································17鼓山別墅群概況········································································17森林公園別墅群概況····································································19西湖別墅概況··········································································23閩江兩岸別墅概況······································································24高爾夫球場(chǎng)類別墅群調(diào)查分析····························································33擬建重點(diǎn)別墅區(qū)········································································34福州別墅市場(chǎng)轉(zhuǎn)變趨勢(shì)··································································34第三部分財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)和戰(zhàn)略選擇·································································35生地出售的財(cái)務(wù)預(yù)算分析································································35熟地出售的財(cái)務(wù)預(yù)算分析································································36項(xiàng)目整體開發(fā)的財(cái)務(wù)預(yù)算分析····························································37項(xiàng)目銷售開發(fā)戰(zhàn)略選擇原則······························································58第四部分項(xiàng)目營(yíng)銷規(guī)劃········································································61項(xiàng)目的基本狀況及其營(yíng)銷運(yùn)用建議························································61市場(chǎng)定位···············································································67目標(biāo)消費(fèi)群描述及分析··································································69山莊的名稱選擇········································································74產(chǎn)品塑造——建筑規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)建議···················································77價(jià)格定位和價(jià)格策略····································································84促銷方式···············································································91銷售地點(diǎn)···············································································84第五部分項(xiàng)目媒體適用性分析及媒體組合策略··················································95媒體適用性分析········································································95媒體組合策略·········································································100第六部分廣告分析··········································································101目的·················································································101廣告任務(wù)·············································································101廣告主題·············································································101廣告計(jì)劃及預(yù)算·······································································102結(jié)束語(yǔ)····················································································103經(jīng)理文摘：本報(bào)告包括六個(gè)部分的內(nèi)容：第一部分項(xiàng)目基本分析。第二部分市場(chǎng)調(diào)查與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析第三部分財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)和戰(zhàn)略選擇第四部分項(xiàng)目營(yíng)銷規(guī)劃第五部分項(xiàng)目媒體適用性分析及媒體組合策略第六部分廣告分析第一、二兩個(gè)部分的研究表明：福州即將迎來(lái)別墅的又一黃金時(shí)代。新一輪別墅項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)是人與自然居住文化概念構(gòu)思和實(shí)施能力的綜合競(jìng)爭(zhēng)。本案最重要的工作成果體現(xiàn)為：確定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和概念構(gòu)思體系；項(xiàng)目構(gòu)思體系的中心是其市場(chǎng)定位：以經(jīng)濟(jì)型別墅為主體為中心。項(xiàng)目市場(chǎng)定位就是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了第一次現(xiàn)實(shí)意義上的框架性系統(tǒng)分析。結(jié)果表明，以本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為指導(dǎo)概念，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)開發(fā)，不僅可行，而且收益潛力巨大。項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷的實(shí)務(wù)操作建議和方案。將項(xiàng)目概念體系轉(zhuǎn)化為商業(yè)上的具體運(yùn)作。隨著項(xiàng)目開發(fā)工作的深入和我們對(duì)項(xiàng)目的服務(wù)跟進(jìn)，我們確信可以發(fā)揮更多的作用，事實(shí)上，我們已在研究過程中形成一些更具體的操作思路。第一部分項(xiàng)目基本分析主要相關(guān)要素分析：經(jīng)濟(jì)水平對(duì)房地產(chǎn)和別墅需求的影響世界經(jīng)濟(jì)組織的研究表明：其一，當(dāng)人均國(guó)民收入超過800美元，房地產(chǎn)進(jìn)入發(fā)展時(shí)期，人均國(guó)民收入超過1000美元時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入高速成長(zhǎng)階段；2000年，福州市城市居民人均可支配收入近960美元，福州地產(chǎn)進(jìn)入高速成長(zhǎng)的初級(jí)階段；其二，當(dāng)人均國(guó)民產(chǎn)值達(dá)到3000美元后，城市開始走向“空心化”。2000年，上海房地產(chǎn)被稱為“別墅年”，廣州別墅銷售增長(zhǎng)迅速，部分檔次產(chǎn)品一度供不應(yīng)求，北京幾大別墅樓盤一改幾年的倍受冷落境況，火爆局面出乎開發(fā)商的意料；1999年福州市城市居民人均國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)3713美元，2000年全市國(guó)民生產(chǎn)總值突破千億元人民幣，成為我國(guó)第六個(gè)突破千億產(chǎn)值的省會(huì)城市。城市空心化拉開序幕，閩都大莊園、綠洲等別墅項(xiàng)目旺銷，再次啟動(dòng)福州的別墅市場(chǎng)。對(duì)本項(xiàng)目的影響：為本項(xiàng)目的開發(fā)提供了日益成熟的宏觀市場(chǎng)環(huán)境。政府政策：金融政策降息和全面開放個(gè)人購(gòu)房信貸業(yè)務(wù)使全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回溫。對(duì)本項(xiàng)目的影響：別墅的信貸條件，放寬至七成20年，使得別墅不再是頂級(jí)富人的標(biāo)志，中上層收入亦可一圓人生的別墅夢(mèng)，消費(fèi)需求近百倍增長(zhǎng)。項(xiàng)目市場(chǎng)需求的金融基礎(chǔ)已經(jīng)成熟。房地產(chǎn)政策：交易稅費(fèi)和增值稅費(fèi)大幅降低，房產(chǎn)真正成為大眾的投資工具選擇之一。對(duì)本項(xiàng)目的影響：除了商鋪外，別墅是最具投資價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)。需求者的購(gòu)買成本降低，增加了購(gòu)買動(dòng)機(jī)，消費(fèi)層面擴(kuò)大。福州東擴(kuò)南移的城市規(guī)劃政策：不利于福州西北郊城市化進(jìn)程，但目前福州別墅的布局集中于福州的西部和北部。因?yàn)樗蟿e墅的最基本要求——自然環(huán)境好，依山傍水，無(wú)污染。產(chǎn)品本身的客觀規(guī)律才是市場(chǎng)的必然。對(duì)本項(xiàng)目的影響：增加了引導(dǎo)難度，但并非不可克服，畢竟市場(chǎng)和消費(fèi)者需求才是最終的發(fā)言者。永泰的政府政策：永泰是福州較為落后的農(nóng)業(yè)縣，財(cái)政收入有限，別墅等高檔地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，不僅可以為其增加財(cái)政收入，而且可借此引入其它投資，獲得全面的經(jīng)濟(jì)綜合收益。當(dāng)?shù)卣貙⒔o予更多優(yōu)惠條件支持。對(duì)本項(xiàng)目的影響：政策和配套上的支持將減少項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)難度。私家車市場(chǎng)的發(fā)展速度縮小距離，延伸空間。上海、北京等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，正是依靠私家汽車消費(fèi)的增長(zhǎng)，拉動(dòng)了遠(yuǎn)郊別墅房產(chǎn)，使都市概念得到快速擴(kuò)展；這兩年福州私家車也有長(zhǎng)足發(fā)展，入關(guān)在即，近期賽歐、夏利2000等高質(zhì)低價(jià)私家車的陸續(xù)上市，可以預(yù)見私家車的消費(fèi)將迎來(lái)一輪火爆行情，郊區(qū)房地產(chǎn)也將因此獲得巨大推動(dòng)。對(duì)項(xiàng)目的影響：對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)及延續(xù)都是利好因素。福州房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r及趨勢(shì)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況1999年，福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)才真正進(jìn)入個(gè)人購(gòu)房時(shí)期，被壓抑和儲(chǔ)存的需求能量才得到爆發(fā)。現(xiàn)階段其特點(diǎn)為：市場(chǎng)供求相對(duì)平衡，總體水平落后，進(jìn)步快速，潛力巨大。處于商品房“梯級(jí)消費(fèi)”的第一臺(tái)階，而其它許多同類地區(qū)多數(shù)已跨入第二臺(tái)階；市場(chǎng)供求較為平衡，個(gè)人購(gòu)房熱情高漲；銷售周期較短，推廣費(fèi)用低。除寫字樓外，商品房實(shí)現(xiàn)70%的銷售率一般只需半年時(shí)間（有的只需一個(gè)月）；廈門同類產(chǎn)品達(dá)到70%的銷售率則需2年。市中心樓盤價(jià)格經(jīng)過大幅增長(zhǎng)，已趨近平緩，新開發(fā)近郊和新區(qū)保持價(jià)格增長(zhǎng)潛力；檔次分布不合理，中高檔房偏多，形成頭（頂級(jí)房）小，胸（中高檔房）大，腳（普通房）軟的局面。進(jìn)步快，產(chǎn)品綜合素質(zhì)不高。依靠“拿來(lái)主義”，福州房地產(chǎn)飛速進(jìn)步。但在建筑設(shè)計(jì)、小區(qū)規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)、功能布局、新材料運(yùn)用上仍與上海、廣東等地有較大差距；尚處粗放式開發(fā)經(jīng)營(yíng)階段，多數(shù)項(xiàng)目沒有進(jìn)行科學(xué)論證研究，沒有真正重視市場(chǎng)和客戶，全國(guó)先進(jìn)的開發(fā)觀念是“人、科技、環(huán)境”，而福州多數(shù)開發(fā)商的觀念仍停留在“地段、面積、價(jià)格”等觀念為主。若不及時(shí)改變經(jīng)營(yíng)方式，必將重繳學(xué)費(fèi)；消費(fèi)者購(gòu)房專業(yè)知識(shí)有限，但已逐漸開始認(rèn)識(shí)商品房和自身權(quán)益。曾被評(píng)為1999年的十大明星樓盤的“天賜良園”，遭到幾十位住戶的聯(lián)名起訴，“梅海園”亦遭消費(fèi)者的群議，二期項(xiàng)目遲遲不敢投入開發(fā)。發(fā)展趨勢(shì)福州房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求蜜月行將結(jié)束，市場(chǎng)供求關(guān)系將倒向買方——消費(fèi)者，逐步走向真正的買方市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈：消費(fèi)熱潮帶來(lái)了投資狂潮，投資開發(fā)速度將超過銷售增長(zhǎng)速度，整體市場(chǎng)將出現(xiàn)供大于求的局面，據(jù)調(diào)查，僅江濱路沿線2001年就將供應(yīng)150萬(wàn)平方米的新增住宅；房地產(chǎn)逐漸進(jìn)入全面競(jìng)爭(zhēng)時(shí)期，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、廣告、資金、品牌、價(jià)格等等；價(jià)格增長(zhǎng)點(diǎn)在較偏遠(yuǎn)的市區(qū)或近郊區(qū)域。而市中心的中高檔房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有降，繼而利潤(rùn)大幅下降；市場(chǎng)步入階梯消費(fèi)的第二階段，同時(shí)消費(fèi)者的消費(fèi)意識(shí)和對(duì)產(chǎn)品的需求全新的改變，更講究綜合居住享受和環(huán)境。原始的以地段、面積、樓層為主的觀念。徹底為人居環(huán)境、科技觀念、性價(jià)比等觀念所取代。在市場(chǎng)轉(zhuǎn)型期，開發(fā)商如何掌握市場(chǎng)脈搏和趨勢(shì)，提高自身的工作能力和經(jīng)營(yíng)能力。是降低風(fēng)險(xiǎn)、獲取利潤(rùn)的重要前提?，F(xiàn)狀和趨勢(shì)對(duì)本項(xiàng)目的影響：有利方面：在目前低水平競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)使得我們可以順應(yīng)趨勢(shì)發(fā)展要求，通過整體規(guī)劃和創(chuàng)新的包裝搶占市場(chǎng)空白、大幅提升項(xiàng)目的附加值、加速銷售進(jìn)度、并獲得超額收益。不利方面：低水平的市場(chǎng)，消費(fèi)觀念也落后，目前福州愿意接受郊區(qū)住宅概念的消費(fèi)者并不多，必須努力挖掘，才能獲取。事實(shí)上，我們面臨的是如何開拓一個(gè)全新的市場(chǎng)。別墅的特點(diǎn)及分類研究別墅的基本特點(diǎn)及分類個(gè)性化：別墅的本質(zhì)——個(gè)性化建筑：無(wú)論多么豪華的公寓，都是工業(yè)時(shí)代鋼筋混凝土的產(chǎn)物，規(guī)?；可a(chǎn)、流水作業(yè)，所解決的是基本居住問題；別墅則完全不同，它基本上是各自獨(dú)立的，人們完全可以按自己的愿望，從結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)到建筑材料的選取都有很大的自主條件，具有高度的個(gè)性化，是人類最頂級(jí)的居住形式，符合人類最高需求——自我發(fā)展。別墅的個(gè)性化表現(xiàn)在三個(gè)方面：由于別墅大多地處郊外環(huán)境清幽的地方，郊野閑適的生活與自然環(huán)境極為密切，因而可以巧妙地利用地形，因地制宜組織室內(nèi)外空間，通過靈活多變的手法，構(gòu)成變幻多姿而富有性格的奇妙的建筑環(huán)境；在平面空間布局上別墅具有相當(dāng)大的靈活性，不需要顧及其它單元的好壞，各類房間既可靈活分隔，又可互相貫通，既有明確的功能分區(qū)，又不受封閉空間的限制，可以創(chuàng)造出水平方向和垂直方向、大小空間相互穿插的空間布局；別墅的獨(dú)立性使其在建筑處理上和新材料、新技術(shù)手段的運(yùn)用上具有極大的自由，可以創(chuàng)造出既能滿足住宅的功能使用要求，又能觸發(fā)人們生活激情、賦予人們聯(lián)想的意境空間。別墅的建筑特點(diǎn)別墅造型外觀雅致美觀，獨(dú)幢獨(dú)戶，庭院視野寬闊，花園樹茂草盛，有較大綠地。有的依山傍水，景觀宜人，使住戶能享受大自然之美，有心曠神怡之感；別墅內(nèi)部設(shè)計(jì)得體，廳大房多，裝修精致高雅，廚衛(wèi)設(shè)備齊全，通風(fēng)采光良好；別墅還有附屬的汽車間、門房間、花棚等；社區(qū)型的別墅大都是整體開發(fā)建造的，一般包括百幢以上別墅住宅，區(qū)內(nèi)公共設(shè)施完備，有中心花園，水池綠地，還設(shè)有健身房、文化娛樂場(chǎng)所以及購(gòu)物場(chǎng)所等配套完整。別墅的基本分類及其特點(diǎn)：從不同的方面可以對(duì)別墅進(jìn)行以下幾類簡(jiǎn)要區(qū)分使用頻率分類：住宅型：大多位于城市或近郊，交通便捷，一般規(guī)模不大，容積率較高；休閑型別墅：建在人口稀少，風(fēng)景優(yōu)美之地，供周末或假期消遣、療養(yǎng)、避暑之用。可分為頂級(jí)和經(jīng)濟(jì)型，其中后者是本項(xiàng)目的研究重點(diǎn)。建筑形式分類：獨(dú)立型：是獨(dú)門獨(dú)院式，檔次較高；聯(lián)體：又可分為雙拼和多聯(lián)體（簡(jiǎn)稱聯(lián)體）。相對(duì)檔次較低，通稱的經(jīng)濟(jì)型別墅一般采取多聯(lián)體結(jié)構(gòu)，以有限的容量完成消費(fèi)的別墅夢(mèng)。離市中心的距離分類：市內(nèi)別墅：價(jià)格高、數(shù)量少，均屬中高檔類；近郊：是別墅的集中地，多為中高檔型；遠(yuǎn)郊：根據(jù)成本、規(guī)模化及景觀等不同方面的因素，分成頂級(jí)型和經(jīng)濟(jì)型。價(jià)格檔次：豪華型：多位于市內(nèi)或遠(yuǎn)郊風(fēng)景區(qū)，最高級(jí)的住宅形式；高級(jí)別墅：近郊或市內(nèi)。一般地區(qū)性富有階層擁有，相當(dāng)于豪華公寓價(jià)格；中檔別墅：一般為獨(dú)立型別墅，相當(dāng)于市內(nèi)中高檔公寓；經(jīng)濟(jì)型：一般在遠(yuǎn)郊，售價(jià)相當(dāng)于市內(nèi)中、低檔公寓價(jià)格。經(jīng)濟(jì)型別墅市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)分析：經(jīng)濟(jì)型別墅，多指距市中心30公里以上，大規(guī)模成片開發(fā)，單體價(jià)格相當(dāng)于市中心中低房售價(jià)。聯(lián)體形式是此類別墅的一大特色，但同獨(dú)立別墅一樣，頂天立地，前后都有獨(dú)立院子或花園空間，只是面積較小而已。經(jīng)濟(jì)型別墅的三大市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)：公寓的價(jià)格別墅的品質(zhì)規(guī)?；a(chǎn)出以及市郊的低土地成本，投資更具有現(xiàn)實(shí)性。經(jīng)濟(jì)型別墅基本上都建在市郊區(qū)域，一方面土地成本相對(duì)市區(qū)要低得多，另一方面規(guī)?；漠a(chǎn)出也使建筑成本大大降低。經(jīng)濟(jì)型別墅的占地規(guī)模一般都在10萬(wàn)平方米以上，規(guī)?；漠a(chǎn)出一方面使價(jià)格變得更能讓購(gòu)房者接受，另一方面更容易在交通、配套、生活設(shè)施方面也形成規(guī)?；嬲纬蛇m宜居住的高尚生活區(qū)域。購(gòu)房者用在市中心購(gòu)買公寓的錢在郊區(qū)可以獲得屬于自己的一片更開闊的空間，實(shí)現(xiàn)以往只能想一想的別墅夢(mèng)。高綠化率、優(yōu)美的小區(qū)景觀，居住環(huán)境更貼近自然經(jīng)濟(jì)型別墅的綠化率一般在50%以上，小區(qū)呈多類型的苗木綠化，人造景觀，多以水系貫穿，曲折收放，形成小組團(tuán)綠化帶、住宅組團(tuán)綠化、樓體間擁有綠化、私家花園四個(gè)園林景觀層次，宛如生活在公園中。對(duì)于鋼筋混凝土的高墻和冰冷的鋼化玻璃把人類與自然隔得越來(lái)越遠(yuǎn)的在城市中心居住的人們，再也不愿在充滿污染，沒有陽(yáng)光的"家"養(yǎng)著可憐的盆景，他們懷著返樸歸真的憧憬，紛紛向市郊轉(zhuǎn)移，使生活更貼近自然。戶型特點(diǎn)：普通公寓住宅無(wú)法比擬經(jīng)濟(jì)型別墅雖沒有獨(dú)立型別墅那樣更加舒適的空間和環(huán)境，但住宅功能上相差無(wú)幾，除了具有高級(jí)公寓的起居室、主臥、次臥、書房、廚衛(wèi)、餐廳、儲(chǔ)藏室、陽(yáng)臺(tái)等基本功能外，還具有門廳、車庫(kù)、私家花園、閣樓等功能，并放大儲(chǔ)藏、露臺(tái)退臺(tái)、走路式衣柜、工作陽(yáng)臺(tái)等功能，滿足了住戶自有空間和私密性的要求，是普通公寓所無(wú)法比擬的。經(jīng)濟(jì)型別墅的市場(chǎng)前景：市場(chǎng)購(gòu)房主體轉(zhuǎn)變?yōu)橐灾械仁杖霝橹鞯母窬郑@部分人有強(qiáng)烈的改善居住條件的愿望，既不愿意再住傳統(tǒng)的公寓，又無(wú)法承受獨(dú)立別墅的高價(jià)位。經(jīng)濟(jì)型別墅正好填補(bǔ)了這一市場(chǎng)空缺，符合他們城內(nèi)小房子，郊區(qū)大House的居住理想，是對(duì)高尚生活方式的追求，居住條件自然升級(jí)。北京懷柔的“龍山新新家園”、“東方比華利別墅”及上海莘莊一帶等此類定位的別墅群都獲得良好市場(chǎng)反映。經(jīng)濟(jì)型別墅將在今后5～10年拓展出廣闊的市場(chǎng)。第二部分市場(chǎng)調(diào)查與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析鼓山別墅群概況位于福州市東郊，北靠鼓山風(fēng)景區(qū)南望閩江，到市中心距離7公里，交通便捷。目前鼓山周圍別墅群包括東建房地產(chǎn)的鼓山花園別墅，歐倫房地產(chǎn)的鼓山花苑，華閩房地產(chǎn)的康樂山莊和永德興集團(tuán)的永德興山莊。項(xiàng)目均屬90年代初中期建的市內(nèi)、近郊中高檔別墅，無(wú)論是規(guī)劃還是建筑設(shè)計(jì)都已落后于市場(chǎng)，銷售狀況不理想。相對(duì)而言，鼓山花苑情況較好，以此為代表即可。鼓山花苑調(diào)查分析案名鼓山花苑工地位置福馬路鼓山大門入口外左側(cè)電話3621176開發(fā)商歐倫房地產(chǎn)公司售樓處同上調(diào)查日期2000.11.26廣告代理無(wú)銷售代理自銷工程監(jiān)理行銷策劃自銷總價(jià)范圍90-110萬(wàn)（幢）工程進(jìn)度邊銷邊建建筑設(shè)計(jì)可售總價(jià)1.5-1.7億元施工單位規(guī)劃用途山莊別墅規(guī)劃戶數(shù)168-175戶竣工日期基地面積168畝可售戶數(shù)約39戶制表日期2000.11.27銷售面積約4.5萬(wàn)M2售出戶數(shù)19戶基地位置圖建筑樓層2-3銷售率（一期）50%戶型面積210-323M貸款額度主力面積年限平均單價(jià)3000元/M2銀行花園單價(jià)500元/M2貸款性質(zhì)單價(jià)范圍開盤日期1996年環(huán)境分析：鼓山花苑毗連鼓山福興投資區(qū)，背依鼓山，到市區(qū)3公里，交通便捷。規(guī)劃和戶型：規(guī)劃水平低于目前市內(nèi)公寓社區(qū)；其6種戶型，極為落伍，相當(dāng)于農(nóng)民房。戶型面積（平米）戶型面積（平米）A戶418.8D戶248.8B戶323.2E戶248.5C戶333.9F戶206.5價(jià)格：1999年統(tǒng)一價(jià)格為3300元/平米，花園600元/平米，2000年統(tǒng)一價(jià)3000元/平米，花園500元/平米。付款方式：開發(fā)商不辦理按揭，若客戶自己申請(qǐng)，予以協(xié)助。銷售狀況：銷售率不到50%。已有部分入住戶。推廣：基本上不打廣告，靠現(xiàn)房的展示性功能。區(qū)內(nèi)配套：主要依靠外部配套，小區(qū)內(nèi)目前只有一個(gè)小超市和小酒樓，其它設(shè)施目前皆無(wú)?？驮捶治觯涸且揽扛Ｅd投資開發(fā)區(qū)的外商，現(xiàn)已吸納本地客戶。未來(lái)銷售前景：作為中高檔別墅，競(jìng)爭(zhēng)力弱，只能是慢慢消化。與本項(xiàng)目的關(guān)系：不存在直接競(jìng)爭(zhēng)。森林公園別墅群概況：福州森林公園是中國(guó)十大森林公園之一，有800公頃的森林植被和美麗的人工湖泊及八一水庫(kù)，距市區(qū)有6公里，經(jīng)福飛路開車要20分鐘到達(dá)市區(qū)中心五一廣場(chǎng)。此區(qū)別墅群包括：帝景御園（原名翠湖山莊）和山川別墅以及黃金山莊，為近郊中高檔別墅群。其共同特點(diǎn)就是居住環(huán)境幽靜，社區(qū)整體規(guī)劃優(yōu)于鼓山別墅群。山川別墅調(diào)查分析案名山川別墅工地位置福州森林公園內(nèi)電話7912788開發(fā)商福建山川俱樂部有限公司售樓處同上調(diào)查日期2000.11.26廣告代理無(wú)銷售代理自銷工程監(jiān)理行銷策劃無(wú)主力總價(jià)101萬(wàn)/91萬(wàn)元工程進(jìn)度一期完工建筑設(shè)計(jì)可售總價(jià)約1.435億元施工單位規(guī)劃用途別墅住宅區(qū)規(guī)劃戶數(shù)157戶竣工日期98年基地面積327畝可售戶數(shù)116戶制表日期2000.11.27銷售面積38293M2(售出戶數(shù)約30戶基地位置圖建筑樓層2-3層銷售率25％戶型面積195.13-919.5M貸款額度60%主力面積269.41/243.26M年限15年平均單價(jià)3750元/M2(含花園)銀行（洽談中）車位單價(jià)無(wú)車位貸款性質(zhì)按揭單價(jià)范圍3500-4000元/M2開盤日期環(huán)境分析：居山觀湖，遠(yuǎn)瞰福州城市概貌，環(huán)境怡人。進(jìn)出經(jīng)過兩個(gè)哨卡，需辦出入證。規(guī)劃分析：依山勢(shì)而建，借助原有植被，但早建別墅區(qū)組團(tuán)綠化、景觀較差。戶型建筑：早期開發(fā)產(chǎn)品，外觀落后，帶裝修但施工質(zhì)量差。首期開發(fā)116戶，有6大類戶型供挑選。房型面積（平米）數(shù)量（戶）比例（％）瑪瑙227.241513鉆石253.021311259.71109琥珀269.412l18珍珠243.263226翡翠271.781311特殊戶型195.1322243.5811252.9311266.2822271.2222313.0111375.3311823.8411919.1511合計(jì)116價(jià)格：帶裝修，且多積壓，資金成本高；采取包花園的綜合價(jià)方式。銷售均價(jià)已從5000元/m2降到3750元／m2，總價(jià)在主要分布在80～100萬(wàn)左右，2000年8月促銷價(jià)為每幢80萬(wàn)（任選）。付款方式：六成15年的按揭正在辦理中。銷售狀況：原來(lái)銷售十分差，幾年不過幾套而已，1999年促銷期完售20多套。半坡上中等面積戶型是銷售主力。推廣：現(xiàn)無(wú)資金投入廣告推廣，主要靠軟廣告形式及森林公園的指示牌。配套：已投資小型水庫(kù)和專線電路，水電費(fèi)較低；小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施基本未運(yùn)作，區(qū)內(nèi)配套設(shè)施僅有網(wǎng)球場(chǎng)和游泳池，購(gòu)物極不方便；物業(yè)管理差。項(xiàng)目未來(lái)銷售預(yù)測(cè)：地段好，但建筑差，成本高，缺乏再修正資金，慢慢消化，前景并不理想。與本項(xiàng)目關(guān)系：除非大幅降價(jià)，否則并非同一層次的競(jìng)爭(zhēng)。帝景御園調(diào)查分析案名帝景御園工地位置新店赤橋路98號(hào)電話3317318開發(fā)商旺福地產(chǎn)售樓處同上調(diào)查日期2000.11.26廣告代理華福銷售代理華福工程監(jiān)理行銷策劃華福主力總價(jià)86萬(wàn)/93萬(wàn)元工程進(jìn)度一期完工建筑設(shè)計(jì)可售總價(jià)約2億元施工單位規(guī)劃用途別墅規(guī)劃戶數(shù)210戶竣工日期基地面積300畝可售戶數(shù)89戶制表日期2000.11.27銷售面積72000M售出戶數(shù)20戶基地位置圖建筑樓層2-3層銷售率22％戶型面積210.9-439.3M貸款額度60%主力面積290.2/312.7M年限15年平均單價(jià)2650元/M2銀行農(nóng)行（洽談中）花園單價(jià)680元/M2貸款性質(zhì)按揭單價(jià)范圍2990-3300元/M2(含花園)開盤日期環(huán)境分析：依山傍湖，風(fēng)光怡人。交通：到五一廣場(chǎng)車程15分鐘，有45支路巴士通過，還需經(jīng)過一段崎嶇支干路，進(jìn)出不便。規(guī)劃：容積率為1，偏高；1999年重新調(diào)整社區(qū)規(guī)劃，利用近水特點(diǎn)，增強(qiáng)社區(qū)的靈氣和生機(jī)，以彌補(bǔ)原規(guī)劃之不足。戶型：別墅內(nèi)客戶自選房型，一般別墅的基地面積都為一畝；四層高級(jí)洋房，戶型從32～177m2不等。價(jià)格：別墅售價(jià)已從開盤的4880元/m2降到2650元/m2。花園售價(jià)為680元/平米；高級(jí)洋房售價(jià)為2500元/平米(平均價(jià))。付款方式：可辦理六成15年按揭。園內(nèi)配套：區(qū)內(nèi)休閑游樂設(shè)施較完整，已有游泳池，二個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)和野營(yíng)區(qū)，規(guī)劃要建的有高爾夫球練習(xí)場(chǎng)、垂釣臺(tái)、游艇會(huì)所、森林浴場(chǎng)，但生活配套不足；目前入住率很低物業(yè)管理還沒有啟動(dòng)；水1.2元/噸，電費(fèi)1元/度相對(duì)較貴。物業(yè)管理費(fèi)為0.18元/平米(建筑面積)。修草坡0.4元/平米?？驮捶治觯阂院Ｍ鈿w國(guó)人士和港臺(tái)商人及本地人成為主要客源。廣告推廣：華福行銷代理進(jìn)駐后銷售狀況：專業(yè)代理入駐后，銷售政策靈活積極，穩(wěn)定增長(zhǎng)。未來(lái)銷售預(yù)測(cè)：可以有較好的銷售業(yè)績(jī)。與本項(xiàng)目的關(guān)系：其洋房與本項(xiàng)目的聯(lián)體別墅及獨(dú)立別墅有相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。黃金山莊：處于福飛路東側(cè)，是2000年底的新樓，截止調(diào)查結(jié)束，狀況不十分清楚。西湖別墅概況早期開發(fā)的市內(nèi)別墅群包括君悅別墅和左海御園。地段優(yōu)勢(shì)明顯。盡管容積率偏高，戶型規(guī)劃落后，但仍有一定銷量。經(jīng)再包裝的左海御園基本售完，君悅別墅銷售不理想。對(duì)本項(xiàng)目的影響：無(wú)。閩江兩岸別墅群概況閩江兩岸地勢(shì)平緩，自然風(fēng)光怡人，供開發(fā)的地塊較大，適合大規(guī)模開發(fā)。區(qū)域內(nèi)無(wú)大型污染工業(yè)區(qū)，鄉(xiāng)土氣息濃厚。別墅群包括金水湖、天江第一村、英泰第一城、金橋別墅、閩都大莊園、綠洲家園等。是福州目前最大別墅區(qū)，與本項(xiàng)目關(guān)聯(lián)也最大。此外，“華南第一盤”碧桂園及其他開發(fā)商亦已準(zhǔn)備進(jìn)入該區(qū)開發(fā)高檔別墅。天江第一村調(diào)查分析：無(wú)資金建設(shè)，無(wú)售樓處，采用賣地方法，力圖收回投資，每畝45萬(wàn)。未來(lái)趨勢(shì)：破產(chǎn)或被收購(gòu)。金橋花園調(diào)查分析：案名金橋花園工地位置洪塘大橋左側(cè)電話2883508開發(fā)商閩淘建設(shè)開發(fā)公司售樓處同上調(diào)查日期2000.12.3廣告代理天葵銷售代理自銷工程監(jiān)理行銷策劃同人房產(chǎn)策劃主力總價(jià)工程進(jìn)度三期建筑設(shè)計(jì)同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院可售總價(jià)施工單位規(guī)劃用途洋房、別墅規(guī)劃戶數(shù)竣工日期基地面積800畝可售戶數(shù)制表日期2000.12.4銷售面積售出戶數(shù)600戶基地位置圖建筑樓層2-2.5層銷售率90%（別墅區(qū)）戶型面積210-323M貸款額度70%主力面積別墅：330M年限20年平均單價(jià)2700元/M2(別墅)1800元/M2(洋房)銀行花園單價(jià)無(wú)貸款性質(zhì)按揭單價(jià)范圍別墅：70-80萬(wàn)元/幢(含花園)開盤日期環(huán)境分析：該案位于洪塘大橋右側(cè)，依山傍水，緊鄰316國(guó)道，交通便捷。規(guī)劃及戶型：早期規(guī)劃，缺少現(xiàn)代氣息。別墅共83幢，均為獨(dú)立式。公寓是目前主力開發(fā)的房屋類型。房型面積(平米)幢數(shù)比例(％)二房二衛(wèi)一廚二廳一陽(yáng)臺(tái)121.121619.2三房三衛(wèi)一廚二廳二陽(yáng)臺(tái)152.7-l66.383848.8四房三衛(wèi)一員三廳二陽(yáng)臺(tái)266.672935總計(jì)：83l00％價(jià)格：別墅開盤均價(jià)3577元／m2左右，現(xiàn)降至2700元／m2左右，可以自建,土地費(fèi)50萬(wàn)元一畝；公寓價(jià)格1800元／m2。付款方式：已可辦理按揭，但別墅的土地款要一次交清?？驮矗簞e墅的客源大部份為企業(yè)主及海外人士，公寓多為當(dāng)?shù)毓ぷ髡?。推廣：95～96年曾以俱樂部為名做過大量的促銷活動(dòng)，業(yè)績(jī)斐然。目前大眾媒體廣告少，多以口碑式傳遞推廣。配套：小區(qū)規(guī)化較完善，內(nèi)設(shè)學(xué)校、醫(yī)療中心、菜市場(chǎng)、公園、會(huì)議中心、俱樂部，生活機(jī)能齊備；物業(yè)管理水平差，物業(yè)管理費(fèi)：公寓0.6元/M2，別墅250元～300元；金橋私立學(xué)校吸引一部分業(yè)主置業(yè)。也成為周邊別墅的配套之一；交通方便，業(yè)主班車結(jié)合公交線路共有15條線路40余個(gè)班次。銷售狀況：別墅基本銷售完畢，一、二期公寓深受歡迎，也基本售完。未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)：金橋花園的發(fā)展空間不大，加之公寓暢銷，基本不會(huì)再介入別墅開發(fā)。對(duì)本項(xiàng)目的影響：部分公寓客戶目標(biāo)消費(fèi)群也是本項(xiàng)目的客戶群，有一定的交叉競(jìng)爭(zhēng)。綠洲家園案名綠洲家園工地位置福州市西郊古山洲電話2613343開發(fā)商閩水緣發(fā)展公司售樓處園內(nèi)調(diào)查日期2000.12.3廣告代理銷售代理自銷工程監(jiān)理行銷策劃自銷主力總價(jià)35萬(wàn)/37萬(wàn)(不含花園)工程進(jìn)度建筑設(shè)計(jì)福建省水利設(shè)計(jì)院可售總價(jià)施工單位規(guī)劃用途洋房、別墅規(guī)劃戶數(shù)竣工日期基地面積1200畝可售戶數(shù)制表日期2000.12.4銷售面積售出戶數(shù)基地位置圖建筑樓層別墅：2-2.5層洋房：5層銷售率戶型面積160-230M貸款額度60%主力面積210/220M年限20年平均單價(jià)1680元/M2銀行中國(guó)銀行每畝單價(jià)50萬(wàn)/32萬(wàn)/24萬(wàn)元貸款性質(zhì)按揭花園單價(jià)750、480、360元/M2開盤日期1999年地理位置及交通：優(yōu)勢(shì)：距福州市中心11公里，自行驅(qū)車要15分鐘可達(dá)東銜口；基地為閩江沿岸及江心島上，景色獨(dú)特壯觀，是理想的近郊別墅園地；閩侯即將成為教育文化地區(qū)，項(xiàng)目存在潛在增值點(diǎn)。劣勢(shì)：從福州到閩侯必經(jīng)101省道收費(fèi)站（開發(fā)商贈(zèng)送月票，期限未定）；閩江洪水可能會(huì)對(duì)別墅造成侵襲；規(guī)模：1200畝，有后續(xù)發(fā)展?jié)摿?。配套：?guī)劃內(nèi)的設(shè)施較為齊全，目前園內(nèi)配套不齊全，是項(xiàng)目的一大弱勢(shì)。戶型：公寓、聯(lián)體別墅、獨(dú)體別墅等多種類型。價(jià)格：與閩江兩岸其它項(xiàng)目相差不多，土地與建筑物價(jià)格組合?；▓@70年使用權(quán)售價(jià)：沿江第一排750元／M2；沿江第二排480元／平米；沿江第三排及后面360元／M2。別墅建筑售價(jià)：別墅1650元／平米（游泳池另加400元／平米）單體別墅總價(jià)為：60～150萬(wàn)（不含裝修）相當(dāng)于市內(nèi)中高檔房；聯(lián)體別墅總價(jià)約：30～40萬(wàn)（不含裝修）相當(dāng)于市內(nèi)中檔房。與其它同類項(xiàng)目相比價(jià)格沒有明顯優(yōu)勢(shì)。付款方式：可辦6成20年按揭，比其它現(xiàn)有開發(fā)的項(xiàng)目有明顯優(yōu)勢(shì)。推廣方式：由于特殊原因，挖掘不少原亞青別墅的客戶。注重形象包裝，但沒有投入重資推廣，傳播效率高。主要靠省道的電線桿旗幟、入口布置、展銷會(huì)及口碑式傳播。推廣：是目前所有項(xiàng)目中做的最好的之一。營(yíng)銷規(guī)劃：開發(fā)商向客戶提供了1600多種各類別墅，供客戶選擇；早期的聯(lián)體別墅，雖然產(chǎn)值不大，卻打開了市場(chǎng)；引入了先進(jìn)的新工藝、新材料。建筑造型豐富而極富個(gè)性化特點(diǎn)；聯(lián)體別墅熱銷后，又建造休閑公寓，聚集人氣；靈活組合銷售策略，注重滿足不同層次，不同人的個(gè)性化需求。銷售狀況：好。未來(lái)銷售前景：看高一線。對(duì)本項(xiàng)目的影響：該項(xiàng)目與本項(xiàng)目存在交叉競(jìng)爭(zhēng)，開發(fā)模式值得借鑒。英泰第一城調(diào)查分析：案名英泰第一城工地位置福州西郊上街316國(guó)道旁電話2886588開發(fā)商英泰、英成房地產(chǎn)售樓處同上調(diào)查日期2000.12.3廣告代理銷售代理自銷工程監(jiān)理行銷策劃自銷主力總價(jià)54.5-81.5萬(wàn)元工程進(jìn)度建筑設(shè)計(jì)自行設(shè)計(jì)可售總價(jià)5-6千萬(wàn)元施工單位規(guī)劃用途別墅、綜合商住規(guī)劃戶數(shù)竣工日期基地面積278畝可售戶數(shù)制表日期2000.12.4銷售面積2.7萬(wàn)平方米售出戶數(shù)基地位置圖建筑樓層2-3層銷售率戶型面積233-419M貸款額度70%主力面積259/388M年限10年平均單價(jià)2000元/M2銀行中國(guó)銀行花園單價(jià)500元/M2貸款性質(zhì)按揭單價(jià)范圍2000-2300元/M2開盤日期97.5地理位置：距福州市中心東街口9公里，屬于上街別墅區(qū)。優(yōu)點(diǎn)：能享受規(guī)模外部經(jīng)濟(jì)收益；缺點(diǎn)：缺山少水，地勢(shì)平坦。別墅的自然韻味不足。規(guī)模：僅278畝，沒有拓展空間，目前已基本建設(shè)完畢，不盡快售完，以后就面臨淘汰。戶型分析：住家型別墅僅有6種戶型，共88幢、15幢多層商住樓。建筑設(shè)計(jì)毫無(wú)特點(diǎn)。價(jià)格分析：建筑售價(jià)1500元～2500元／m2，花園售價(jià)500元／m2，別墅總價(jià)在35～120元之間。付款方式：可辦理七成10年按揭，不利銷售。配套：周邊配套不全，雖在招商引租其商住樓，但短期成功的可能性不大。需待以時(shí)日，但相對(duì)其它別墅較方便。客源分析：金山開發(fā)區(qū)投資的外商和國(guó)內(nèi)企業(yè)家較多。銷售狀況：別墅已售近30幢，約占別墅總量的34%，不理想。未來(lái)預(yù)測(cè)：銷售狀況視上街經(jīng)濟(jì)發(fā)展而定，項(xiàng)目不具備主動(dòng)性。對(duì)本項(xiàng)目的影響：由于距本項(xiàng)目最近，價(jià)格方面存在可比性。閩都大莊園調(diào)查分析案名閩都大莊園工地位置福州洪塘大橋頭南側(cè)電話2888988開發(fā)商福建西江房地產(chǎn)發(fā)展有限公司售樓處同上調(diào)查日期2000.11.30廣告代理福州天葵廣告有限公司銷售代理華福公司工程監(jiān)理行銷策劃福州天葵廣告有限公司主力總價(jià)工程進(jìn)度建筑設(shè)計(jì)可售總價(jià)施工單位規(guī)劃用途別墅、洋房規(guī)劃戶數(shù)竣工日期基地面積650畝可售戶數(shù)制表日期2000.12.4銷售面積售出戶數(shù)基地位置圖建筑樓層2-2.5層/4-5層銷售率戶型面積138.46-430M2貸款額度七成主力面積310.78M2/年限20年綜合單價(jià)3500元/M2（含花園）銀行中行花園單價(jià)貸款性質(zhì)按揭單價(jià)范圍1600-1700元/M2(洋房)開盤日期地理位置：閩侯上街區(qū)，從市區(qū)到別墅乘車約30—40分鐘，沿江而建，地勢(shì)平坦，沿江別墅沒有筑堤，有洪水侵襲之憂。規(guī)模：650畝，自備10部社區(qū)專線班車。后續(xù)發(fā)展不明朗，依靠新增公寓擴(kuò)大收益。規(guī)劃分析：前期規(guī)劃單調(diào)，無(wú)特色；2000年下半年進(jìn)行全新調(diào)整，適合項(xiàng)目的基本條件。戶型分析：獨(dú)立別墅、雙拼別墅以及公寓住宅。價(jià)格分析：別墅綜合售價(jià)3500元/m2，公寓1600～1700元/m2。別墅價(jià)格方式亦多采用建筑面積+花園方式。推廣方式：大規(guī)模持續(xù)的大眾媒體攻勢(shì)，輔以看房專車，軟廣告等形式。銷售狀況：前期一般，近期在大規(guī)模的廣告推動(dòng)和專業(yè)公司入駐后，銷售猛增，全線漂紅。對(duì)本項(xiàng)目的影響：該項(xiàng)目是福州目前別墅的領(lǐng)導(dǎo)者，對(duì)別墅走勢(shì)有較大影響力。其別墅售價(jià)是本項(xiàng)目的對(duì)比參照物，公寓住宅則與本項(xiàng)目的聯(lián)體別墅存在客戶交叉。金水湖度假別墅調(diào)查分析：唯一與本項(xiàng)目幾乎同類型別墅項(xiàng)目，是一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。地理與交通：閩侯縣竹歧鄉(xiāng)竹西村，近鄰316國(guó)道與金水湖。湖光山色，獨(dú)成一體。規(guī)模：2100畝。規(guī)劃分析：不理想，屬早期設(shè)計(jì)，缺乏吸引力。戶型：獨(dú)立式別墅和聯(lián)體式別墅。獨(dú)立式的面積從122到230m聯(lián)體：上下兩層70m價(jià)格分析：?jiǎn)蝺r(jià)：現(xiàn)建筑價(jià)格888元/m2。土地售價(jià)分為地塊：從258～628元/m2，綠化費(fèi)為88元/m2。總價(jià)：聯(lián)體型：一期5萬(wàn)元一套，二期8.8萬(wàn)元；單體型：15～70萬(wàn)元，極具競(jìng)爭(zhēng)力，符合遠(yuǎn)郊休閑別墅一般狀況。付款方式：沒有辦理按揭，是銷售的最大障礙生活配套：幾乎沒有。推廣和促銷：前期做過少量促銷，效果不錯(cuò)，但缺乏后續(xù)力。返租條件：500元/月，吸引了不少投資類客戶。目前以賣地為主，估計(jì)資金缺口較大，但返租條件對(duì)開發(fā)商不利。客源分析：主要是來(lái)自福州市內(nèi)的投資者。銷售分析：第一期106戶全部售完；二期50戶，尚有剩余。未來(lái)銷售預(yù)測(cè)：視開發(fā)商的策略調(diào)整和整個(gè)市場(chǎng)發(fā)展而定。對(duì)本項(xiàng)目的影響：是最大的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。交通地理位置有明顯的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，但開發(fā)商觀念落后。本項(xiàng)目只能依靠提升附加值提高競(jìng)爭(zhēng)力。亞青游艇別墅調(diào)查分析：地理及交通:距福州16公里處的荔園渡假村內(nèi),驅(qū)車需要半小時(shí),與綠洲一樣須經(jīng)過收費(fèi)站。臨江展開,近郊別墅,區(qū)內(nèi)別墅曾遭洪水淹沒.規(guī)模:403畝。規(guī)劃:福建水利設(shè)計(jì)院早期規(guī)劃設(shè)計(jì),整體規(guī)劃過時(shí),景觀和房屋設(shè)計(jì)建設(shè)粗糙,容積率低于0.4。房型：包括別墅和公寓。價(jià)格：與綠洲相同。銷售狀況：97年曾經(jīng)轟動(dòng)榕城，但由于定位不準(zhǔn)，物業(yè)管理跟不上，資金缺乏，迅速由福州別墅領(lǐng)導(dǎo)者地位墜落，陷入困境，近期可能獲得千萬(wàn)元的資金流入，準(zhǔn)備再次啟動(dòng)。未來(lái)銷售狀況預(yù)測(cè)：惡名已成，加上資金匱乏，難以作為。對(duì)本項(xiàng)目的影響：幾乎沒有交叉的可能。高爾夫球場(chǎng)類別墅群調(diào)查分析：在90年初，福州開發(fā)幾個(gè)以修高爾夫球場(chǎng)為名，開發(fā)別墅的項(xiàng)目，此類項(xiàng)目銷售狀況均不理想。目前主要用于出租，與本項(xiàng)目完全不在同一競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上。擬建重點(diǎn)別墅區(qū)：元洪房地產(chǎn)將開發(fā)建新千畝別墅園，以高檔別墅為主，已進(jìn)入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。實(shí)達(dá)房地產(chǎn)集團(tuán)，擬在亞青和綠洲之間建設(shè)700畝的別墅群，檔次為一畝一幢，售價(jià)、設(shè)計(jì)如建新別墅區(qū)。目前尚在構(gòu)思之中。福州別墅市場(chǎng)轉(zhuǎn)變趨勢(shì)：已從房地產(chǎn)的豪華級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向中高檔市場(chǎng)，需求規(guī)模隨之增大；從暴利項(xiàng)目轉(zhuǎn)為一般性的地產(chǎn)項(xiàng)目，單位價(jià)格大幅下降，利潤(rùn)率也隨之下降；更注重環(huán)境、配套、物業(yè)管理等軟件；建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃更趨向現(xiàn)代、合理；項(xiàng)目開發(fā)注重規(guī)模，層次組合；遠(yuǎn)郊別墅雖尚未啟動(dòng)，但時(shí)機(jī)漸漸成熟，今后5～10年將是房地產(chǎn)市場(chǎng)的黑馬。第三部分財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)和戰(zhàn)略選擇生地出售的財(cái)務(wù)預(yù)算分析：交通廳的費(fèi)用：別墅建安費(fèi)：150萬(wàn)；其它費(fèi)用分?jǐn)偅海?037-150）×75÷588=113.1萬(wàn)；小計(jì)：263.1萬(wàn)。前后期的銷售費(fèi)用及稅費(fèi)以銷售額的10%計(jì)。生地出售的財(cái)務(wù)測(cè)算分析：生地價(jià)格（萬(wàn)元/畝）利潤(rùn)（萬(wàn)元）1224.911.5455.762686.612.5917.4631148.313.51379.1641610.014.51840.8652071.715.52302.5662533.41生地銷售方式分析：適合資金緊缺條件或與其他人合作，及大幅分塊銷售；風(fēng)險(xiǎn)最小；獲利較少，買主希缺；銷售方法只適合公關(guān)性銷售。熟地出售的財(cái)務(wù)預(yù)算分析：售前費(fèi)用預(yù)算：1037萬(wàn)公共建安成本：1080萬(wàn)前后交易稅費(fèi)及銷售費(fèi)用以銷售額10%計(jì)。前期規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用：至少150萬(wàn)。熟地價(jià)格（萬(wàn)元/畝）利潤(rùn)（萬(wàn)元）單價(jià)（元/平方米）6503.2906.5734.0597.57964.91057.51195.75112.581426.61208.51657.45127.591888.31359.52119.15142.5102350150熟地銷售分析：資金緊張條件下，最不適合的選擇方式；獲利能力高于生地；客戶層面會(huì)有所擴(kuò)展；銷售方法適合公關(guān)和大眾推售，但有局限性；必須先進(jìn)行項(xiàng)目區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)（包括公共設(shè)施建筑）。項(xiàng)目整體開發(fā)的財(cái)務(wù)預(yù)算分析：分析前提:采取點(diǎn)式分段分析：無(wú)論是建筑面積、成本還是價(jià)格均以整點(diǎn)假設(shè)，而非線性分析，目的是作區(qū)隔分析參考。土地及前期費(fèi)按貴公司原定1037萬(wàn)為標(biāo)準(zhǔn)。返租式以2500萬(wàn)元作為基本利潤(rùn)目標(biāo)，以1500萬(wàn)作銷售定價(jià)起點(diǎn)；無(wú)返租以1500萬(wàn)為基本利潤(rùn)目標(biāo)，以1000萬(wàn)元利潤(rùn)為銷售定價(jià)的基本起點(diǎn)。公建面積以9000m2計(jì)，公共建筑的建安成本為500元/m公建的裝修成本以700元/m2計(jì)。公建總成本9000×（500+700）=1080萬(wàn)元。前期的規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)、銷售推廣費(fèi)及各類稅費(fèi)的合計(jì)以銷售額15%計(jì)算?？墒弁恋貫?43畝，每畝建一幢別墅（即667m售價(jià)采取綜合售價(jià)：包括了建筑面積售價(jià)和花園售價(jià)。按揭以八成20年為標(biāo)準(zhǔn)。建安成本的增加：從500元/m2到700元/m2，主要考慮的是建筑材料選擇及綠化檔次所需費(fèi)用不小。返租的既定前提是：①返租房屋應(yīng)有裝修；②返租房的管理費(fèi)為客房費(fèi)的20%；③租金稅務(wù)為20%；④返租房的返租金應(yīng)相當(dāng)于房屋月供按揭金數(shù)；⑤開房率為60%；⑥返租房裝修成本分別為350元/m2和400元/m2；⑦第一次承諾的返租期3～5年。200平方米/畝雙層獨(dú)立別墅財(cái)務(wù)分析及評(píng)述：200平方米/畝模式財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)分析建安成本（元/平米）總建安成本（萬(wàn)元）銷售價(jià)（元/平米）銷售總收入（萬(wàn)元）稅費(fèi)等（萬(wàn)元）土地費(fèi)（元）總成本（萬(wàn)元）利潤(rùn)（萬(wàn)元）利潤(rùn)率（%）單戶房?jī)r(jià)（萬(wàn)元）盈虧點(diǎn)（幢）銷售率（%）500351013506561984.1510375531.151029.8515.702716367550375313506561984.1510375774.15786.8511.992717773600399613506561984.1510376017.15543.858.292719379650423913506561984.1510376260.15300.854.592721388700448213506561984.1510376503.1557.850.8827237985003510140068041020.610375567.61236.418.1728153635503753140068041020.610375810.6993.414.628165686003996140068041020.610376053.6750.411.0328179746504239140068041020.610376296.6507.47.4628196817004482140068041020.610376539.6264.43.8928216895003510145070471057.0510375604.051442.9520.4829145605503753145070471057.0510375847.051199.9517.0329155646003996145070471057.0510376090.05956.9513.5829167696504239145070471057.0510376333.05713.9510.1329182757004482145070471057.0510376576.05470.956.6829199825003510150072901093.510375640.51649.522.6330137565503753150072901093.510375883.51406.519.2930146606003996150072901093.510376126.51163.515.9630157656504239150072901093.510376369.5920.512.6330169707004482150072901093.510376612.5677.59.2930184765003510155075331129.9510375676.951856.0524.6431129535503753155075331129.9510375919.951613.0521.4131138576003996155075331129.9510376162.951370.0518.1931148616504239155075331129.9510376405.951127.0514.9631159657004482155075331129.9510376648.95884.0511.7431171705003510160077761166.410375713.42062.626.5332123515503753160077761166.410375956.41819.623.4032131546003996160077761166.410376199.41576.620.2832139576504239160077761166.410376442.41333.617.1532149617004482160077761166.410376685.41090.614.033216066該模式是唯一符合原規(guī)劃總面積要求的。容積率只有0.13，綠地面積非常充足，屬理想頂級(jí)別墅標(biāo)準(zhǔn)，但福州缺乏遠(yuǎn)郊頂級(jí)別墅消費(fèi)群。開發(fā)普通別墅，在建安成本為500元/m2的限制條件作為普通別墅，實(shí)現(xiàn)公司1500萬(wàn)元的基本利潤(rùn)的條件是最低售價(jià)為1500元/m2，總價(jià)最低為30萬(wàn)元/幢。（相當(dāng)于近郊別墅的50%），其相應(yīng)的銷售率為56%，利潤(rùn)率為22.63%；總價(jià)則相當(dāng)近郊同類別墅的1/2強(qiáng)。開發(fā)為中高檔別墅，雖然綠化面積夠大，但房屋建筑空間偏小，且需更高的建安成本和社區(qū)配套成本。更不足的是無(wú)太多市場(chǎng)需求。返租成本相對(duì)過高，不能返租，賣點(diǎn)減少。結(jié)論：該模式頂多只是個(gè)性化的補(bǔ)充模式。250m250平方米/畝模式財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)分析建安成本（元/平米）總建安成本（萬(wàn)元）銷售價(jià)（元/平米）銷售總收入（萬(wàn)元）稅費(fèi)等（萬(wàn)元）土地費(fèi)（元）總成本（萬(wàn)元）利潤(rùn)（萬(wàn)元）利潤(rùn)率（%）單戶房?jī)r(jià)（萬(wàn)元）盈虧點(diǎn)（幢）銷售率（%）5004117.5120072901093.510376248104214.2930163675504421.25120072901093.510376551.75738.2510.1330180746004725120072901093.510376855.5434.55.9630202836505028.75120072901093.510377159.25130.751.7930229947005332.5120072901093.510377463-173-2.37302651095004117.512507593.751139.0610376293.561300.1917.1231.25151625504421.2512507593.751139.0610376597.31996.4413.1231.2516568600472512507593.751139.0610376901.06692.699.1231.25183756505028.7512507593.751139.0610377204.81388.945.1231.25205847005332.512507593.751139.0610377508.5685.191.1231.25234965004117.513007897.51184.6310376339.131558.3719.7332.5140585504421.2513007897.51184.6310376642.881254.6215.8932.515363600472513007897.51184.6310376946.63950.8712.0432.5168696505028.7513007897.51184.6310377250.38647.128.1932.5186777005332.513007897.51184.6310377554.13343.374.3532.5209865004117.513508201.251230.1910376384.691816.5622.1533.75131545504421.2513508201.251230.1910376688.441512.8118.4533.7514258600472513508201.251230.1910376992.191209.0614.7433.75155646505028.7513508201.251230.1910377295.94905.3111.0433.75170707005332.513508201.251230.1910377599.69601.567.3333.75189785004117.5140085051275.7510376430.252074.7524.3935123515504421.25140085051275.7510376734177120.8235132546004725140085051275.7510377037.751467.2517.2535144596505028.75140085051275.7510377341.51163.513.6835157657005332.5140085051275.7510377645.25859.7510.1135173715004117.514508808.751321.3110376475.812332.9426.4836.25116485504421.2514508808.751321.3110376779.562029.1923.0436.2512451600472514508808.751321.3110377083.311725.4419.5936.25134556505028.7514508808.751321.3110377387.061421.6916.1436.25145607005332.514508808.751321.3110377690.811117.9412.6936.25159655004117.514508808.751321.3110376475.812332.9426.4836.25116485504421.2514508808.751321.3110376779.562029.1923.0436.2512451600472514508808.751321.3110377083.311725.4419.5936.25134556505028.7514508808.751321.3110377387.061421.6916.1436.25145607005332.514508808.751321.3110377690.811117.9412.6936.25159655004117.515009112.51366.8810376521.382591.1228.4337.5109455504421.2515009112.51366.8810376825.132287.3725.137.511748600472515009112.51366.8810377128.881983.6221.7737.5125516505028.7515009112.51366.8810377432.631679.8718.4337.5135567005332.515009112.51366.8810377736.381376.1215.137.514760總建筑面積突破原規(guī)劃設(shè)計(jì)。。容積率為0.185。流行的中高檔別墅模式。在建安成本為500元/m2的條件限制下，實(shí)現(xiàn)1500萬(wàn)元的利潤(rùn)目標(biāo)的最低單價(jià)1300元/m2，最低總價(jià)32.5萬(wàn)/幢。相應(yīng)的利潤(rùn)率為20%，58%的銷售率可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目平衡。售價(jià)在1300元～1500元/m2波動(dòng)時(shí)，各類相關(guān)指標(biāo)的彈性較大，是較為合理的取值區(qū)，其總價(jià)波動(dòng)在32.5萬(wàn)～37.5萬(wàn)元之間，約相當(dāng)于福州近郊別墅總價(jià)的1/3～1/2。返租成本過高，不宜返租。結(jié)論：此模式可作為項(xiàng)目的一種主力戶型，但要等啟動(dòng)后。300m300平方米/畝模式財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)分析建安成本（元/平米）總建安成本（萬(wàn)元）銷售價(jià)（元/平米）銷售總收入（萬(wàn)元）稅費(fèi)等（萬(wàn)元）土地費(fèi)（元）總成本（萬(wàn)元）利潤(rùn)（萬(wàn)元）利潤(rùn)率（%）單戶房?jī)r(jià)（萬(wàn)元）盈虧點(diǎn)（幢）銷售率（%）5004725110080191202.8510376964.851054.1513.1533162675505089.5110080191202.8510377329.35689.658.6033183756005454110080191202.8510377693.85325.154.0533211876505818.5110080191202.8510378058.35-39.35-0.49332481027006183110080191202.8510378422.85-403.85-5.0433300123500472511508383.51257.5310377019.531363.9716.2734.5148615505089.511508383.51257.5310377384.03999.4711.9234.516568600545411508383.51257.5310377748.53634.977.5734.5187776505818.511508383.51257.5310378113.03270.473.2334.521588700618311508383.51257.5310378477.53-94.03-1.1234.52541055004725120087481312.210377074.21673.819.1336136565505089.5120087481312.210377438.71309.314.9736150626005454120087481312.210377803.2944.810.8036168696505818.5120087481312.210378167.7580.36.6336191797006183120087481312.210378532.2215.82.473622191500472512509112.51366.8810377128.881983.6221.7737.5125515505089.512509112.51366.8810377493.381619.1217.7737.513857600545412509112.51366.8810377857.881254.6213.7737.5153636505818.512509112.51366.8810378222.38890.129.7737.517170700618312509112.51366.8810378586.88525.625.7737.5195805004725130094771421.5510377183.552293.4524.2039117485505089.5130094771421.5510377548.051928.9520.3539127526005454130094771421.5510377912.551564.4516.5139140586505818.5130094771421.5510378277.051199.9512.6639155647006183130094771421.5510378641.55835.458.823917472500472513509841.51476.2310377238.232603.2726.4540.5109455505089.513509841.51476.2310377602.732238.7722.7540.511849600545413509841.51476.2310377967.231874.2719.0440.5129536505818.513509841.51476.2310378331.731509.7715.3440.514258700618313509841.51476.2310378696.231145.2711.6440.51586550047251400102061530.910377292.92913.128.5442102425505089.51400102061530.910377657.42548.624.97421104560054541400102061530.910378021.92184.121.4042120496505818.51400102061530.910378386.41819.617.83421315470061831400102061530.910378750.91455.114.264214459別墅的主流建筑規(guī)模之一，與250m在價(jià)格、成本、銷售率方面擁有更多的彈性。在建安成本為500元/m2的限制條件下實(shí)現(xiàn)1500萬(wàn)的利潤(rùn)目標(biāo)，最低單價(jià)為1200元/m2，在單價(jià)為1200～1400元/m2的售價(jià)中彈性更大，但總價(jià)略高，最低總價(jià)為36萬(wàn)/幢，約相當(dāng)于城市近郊別墅的1/3～2/5標(biāo)準(zhǔn)。不適合返租模式。結(jié)論：與250m400m400平方米/畝雙拼模式財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)分析建安成本（元/平米）總建安成本（萬(wàn)元）銷售價(jià)（元/平米）銷售總收入（萬(wàn)元）稅費(fèi)等（萬(wàn)元）土地費(fèi)（元）總成本（萬(wàn)元）利潤(rùn)（萬(wàn)元）利潤(rùn)率（%）單戶房?jī)r(jià)（萬(wàn)元）盈虧點(diǎn)（幢）銷售率（%）500594010009720145810378435128513.2220151625506426100097201458103789217998.2220176726006912100097201458103794073133.222021287650739810009720145810379893-173-1.78202651097007884100097201458103710379-659-6.782035314550059401050102061530.910378507.91698.116.64211355655064261050102061530.910378993.91212.111.88211556460069121050102061530.910379479.9726.17.11211817465073981050102061530.910379965.9240.12.35212189070078841050102061530.9103710451.9-245.9-2.412127511350059401100106921603.810378580.82111.219.75221225055064261100106921603.810379066.81625.215.20221375660069121100106921603.810379552.81139.210.65221586565073981100106921603.8103710038.8653.26.11221867770078841100106921603.8103710524.8167.21.56222259350059401150111781676.710378653.72524.322.58231114655064261150111781676.710379139.72038.318.23231245160069121150111781676.710379625.71552.313.89231405865073981150111781676.7103710111.71066.39.54231626770078841150111781676.7103710597.7580.35.19231917950059401200116641749.610378726.62937.425.18241024255064261200116641749.610379212.62451.421.02241134760069121200116641749.610379698.61965.416.85241265265073981200116641749.6103710184.61479.412.68241435970078841200116641749.6103710670.6993.48.52241656850059401250121501822.510378799.53350.527.5825943955064261250121501822.510379285.52864.523.58251034260069121250121501822.510379771.52378.519.58251144765073981250121501822.5103710257.51892.515.58251285370078841250121501822.5103710743.51406.511.58251466050059401300126361895.410378872.43763.629.7826873655064261300126361895.410379358.43277.625.9426953960069121300126361895.410379844.42791.622.09261054365073981300126361895.4103710330.42305.618.25261164870078841300126361895.4103710816.41819.614.40261315450059401350131221968.310378945.34176.731.8327823455064261350131221968.310379431.33690.728.1327893760069121350131221968.310379917.33204.724.4227974065073981350131221968.3103710403.32718.720.72271064470078841350131221968.3103710889.32232.717.01271184950059401400136082041.210379018.24589.833.7328773255064261400136082041.210379504.24103.830.1628833460069121400136082041.210379990.23617.826.5928903765073981400136082041.2103710476.23131.823.0128984070078841400136082041.2103710962.22645.819.442810844400平方米/畝雙拼（含裝修）模式財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)分析建安成本（元/平米）總建安成本（萬(wàn)元）銷售價(jià)（元/平米）銷售總收入（萬(wàn)元）稅費(fèi)等（萬(wàn)元）土地費(fèi)（元）總成本（萬(wàn)元）利潤(rùn)（萬(wàn)元）利潤(rùn)率（%）單戶房?jī)r(jià)（萬(wàn)元）盈虧點(diǎn)（幢）銷售率（%）85093421300126361895.4103712274.4361.62.86262088685093421350131221968.3103712347.3774.75.90271787385093421400136082041.2103712420.21187.88.73281566485093421450140942114.1103712493.11600.911.36291385785093421500145802187103712566201413.81301255185093421550150662259.9103712638.92427.116.11311134785093421600155522332.8103712711.82840.218.26321044385093421650160382405.7103712784.73253.320.2833964085093421700165242478.6103712857.63666.422.1934893785093421750170102551.5103712930.54079.523.9835833485093421800174962624.4103713003.44492.625.6836783290098281300126361895.4103712760.4-124.4-0.982625810690098281350131221968.3103712833.3288.72.2272148890098281400136082041.2103712906.2701.85.16281837590098281450140942114.1103712979.11114.97.91291596590098281500145802187103713052152810.48301415890098281550150662259.9103713124.91941.112.88311275290098281600155522332.8103713197.82354.215.14321154790098281650160382405.7103713270.72767.317.25331054390098281700165242478.6103713343.63180.419.2534974090098281750170102551.5103713416.53593.521.1335903790098281800174962624.4103713489.44006.622.90368435容積率達(dá)到0.28，仍屬于低密度園區(qū)。建筑空間則較為完備，每戶私家花園也可達(dá)到200m無(wú)返租條件下實(shí)現(xiàn)1500萬(wàn)元利潤(rùn)目標(biāo)，在建安成本控制在500元/m2以下，最低單價(jià)為1050元/m2，最低總價(jià)為21萬(wàn)元/幢，首付僅4.2萬(wàn)，具有較大吸引力。相當(dāng)于福州近郊別墅的1/3～2/5。在售價(jià)1050元～1400元的區(qū)間，各類指標(biāo)彈性大。最大利潤(rùn)可達(dá)33.73%，盈虧點(diǎn)的銷售率只要達(dá)到32%即可保本。最大利潤(rùn)超過4500萬(wàn)元。最可能的利潤(rùn)空間在2000萬(wàn)元～2500萬(wàn)元，利潤(rùn)率在20%～25%。適合裝修返租：在建安成本（包括裝修）為850元/m2時(shí)。實(shí)現(xiàn)2000萬(wàn)元的利潤(rùn)最低單