房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題2014年

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題2014年一、單項(xiàng)選擇題1、房地產(chǎn)投資收益受周邊環(huán)境影響較大的主要原因，是房地產(chǎn)投資具有______。

A．依賴專業(yè)管理

B．效益外溢和轉(zhuǎn)移

C．異質(zhì)性明顯

D．變現(xiàn)性差2、房地產(chǎn)投資組合的目標(biāo)之一，是在固定的預(yù)期收益率下使______。

A．投資利潤(rùn)最大

B．投資效率最高

C．投資成本最低

D．投資風(fēng)險(xiǎn)最小3、在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目估價(jià)中，較理想的折現(xiàn)率是采用______。

A．銀行存款利率

B．銀行貸款利率

C．通貨膨脹率加銀行存款利率

D．資金的機(jī)會(huì)成本加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值4、某市在2012年房屋施工面積為2000萬m2，竣工面積為700萬m2；2013年房屋新開工面積為800萬m2，竣工面積為900萬m2。若不考慮停緩建因素，該市2013年房屋施工面積為______萬m2。

A．1200

B．1900

C．2100D．28005、某市2013年住房可支付性指數(shù)(HAI)為90，表明該市中位數(shù)收入家庭的購房能力______。

A．正好能夠承受中位數(shù)房?jī)r(jià)

B．只能承受比中位數(shù)房?jī)r(jià)更低的房?jī)r(jià)

C．只能承受比中位數(shù)房?jī)r(jià)更高的房?jī)r(jià)

D．可以承受平均水平的房?jī)r(jià)6、商品住房?jī)r(jià)格迅速上升，導(dǎo)致居民住房支付能力下降、潛在金融風(fēng)險(xiǎn)增加，進(jìn)而影響整體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。這表明房地產(chǎn)市場(chǎng)具有______的特性。

A．信息不對(duì)稱性

B．交易復(fù)雜性

C．供給壟斷性

D．經(jīng)濟(jì)外部性7、土地儲(chǔ)備資金不能用于支付______。

A．收儲(chǔ)土地上建筑物的補(bǔ)償費(fèi)

B．收儲(chǔ)土地后必要的前期開發(fā)費(fèi)用

C．收儲(chǔ)土地發(fā)生的銀行貸款利息

D．土地使用權(quán)出讓價(jià)款8、在商品房開發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收中，______是竣工項(xiàng)目投入使用前的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

A．環(huán)保驗(yàn)收

B．市政工程驗(yàn)收

C．規(guī)劃驗(yàn)收

D．人防驗(yàn)收9、以同類物業(yè)的當(dāng)前平均價(jià)格為基礎(chǔ)，確定商品住房銷售價(jià)格的方法是______。

A．領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

B．挑戰(zhàn)定價(jià)法

C．目標(biāo)定價(jià)法

D．隨行就市定價(jià)法10、某物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了分析愿意到小區(qū)健身房鍛煉的業(yè)主人數(shù)與包月費(fèi)用之間的相關(guān)性，首先確定包月費(fèi)用為50元/人，看有多少業(yè)主參加；再將包月費(fèi)用降為30元/人，看有多少業(yè)主參加。這種調(diào)查方法是______。

A．觀察法

B．訪問法

C．問卷法

D．實(shí)驗(yàn)法11、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專門在國內(nèi)主要城市開發(fā)建設(shè)建材超市，其采用的目標(biāo)市場(chǎng)選擇模式是______。

A．市場(chǎng)集中化

B．選擇專業(yè)化

C．產(chǎn)品專業(yè)化

D．市場(chǎng)專業(yè)化12、塑造房地產(chǎn)項(xiàng)目的鮮明個(gè)性以區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，這是______的主要任務(wù)。

A．市場(chǎng)細(xì)分

B．識(shí)別競(jìng)爭(zhēng)者

C．市場(chǎng)定位

D．市場(chǎng)營(yíng)銷13、在房地產(chǎn)投資的“開發(fā)—持有出租”模式中，現(xiàn)金流量不包括______。

A．預(yù)售收入

B．土地成本

C．運(yùn)營(yíng)成本

D．租金收入14、等額序列支付資金回收系數(shù)正確的表達(dá)方式是______。

A．

B．

C．

D．15、關(guān)于資金等效值的說法，正確的是______。

A．時(shí)值是資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)時(shí)的金額

B．現(xiàn)值是資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)的金額

C．是指與某一時(shí)間點(diǎn)上一定金額的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等的另一時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值

D．不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的等額資金具有相同的價(jià)值16、期限為10年、年利率為6%、按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款，若月還款額為2600元，則第4年最后1個(gè)月還款額中的利息是______元。

A．156.00

B．648.41

C．784.41

D．793.4517、某家庭購買一套面積為88m2的商品住宅，單價(jià)為9000元/m2，首付款為房?jī)r(jià)的30%，其余為銀行提供的年利率6.48%、月還款額遞增比例為0.5%、期限為20年的個(gè)人住房抵押貸款，則該家庭第10年第1個(gè)月的還款額是______元。

A．4172.28

B．4193.14

C．7072.32

D．12180.4318、某投資者以100萬元購買了一商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，其中40萬元為銀行提供的年利率8%、按年付息、到期還本的貸款，該項(xiàng)投資的年凈經(jīng)營(yíng)收益為12萬元，貸款期和經(jīng)營(yíng)期相同，該項(xiàng)投資的資本金利潤(rùn)率是______。

A．8.80%

B．12.00%

C．14.67%

D．20.00%19、在房地產(chǎn)投資分析中，求取財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值所使用的折現(xiàn)率通常采用______。

A．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

B．目標(biāo)收益率

C．銀行貸款利率

D．資本化率20、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售利潤(rùn)為6540萬元，銷售利潤(rùn)率為24%，項(xiàng)目的銷售稅費(fèi)為銷售收入的5.5%，該項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率是______。

A．18.50%

B．22.68%

C．31.58%

D．34.04%21、某居住項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積為30000m2，含土地費(fèi)用在內(nèi)的開發(fā)成本為7500萬元，開發(fā)費(fèi)用為1650萬元，銷售稅費(fèi)為銷售收入的5.5%，銷售均價(jià)為5500元/m2，適用的土地增值稅稅率為30%，則該項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅為______萬元。

A．1482.75

B．1755.00

C．1932.75

D．2205.0022、某房地產(chǎn)項(xiàng)目的初始投資額為310萬元，基準(zhǔn)收益率為15%，經(jīng)營(yíng)期限為15年，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為210萬元，該項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的等額年值為______萬元。

A．14.00

B．34.67

C．35.91

D．88.9323、下列房地產(chǎn)置業(yè)投資的不確定性因素中，影響有效毛租金收入估算的是______。

A．運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

B．年還本付息額

C．空置率

D．權(quán)益投資比率24、關(guān)于用期望值判斷投資方案優(yōu)劣的說法，正確的是______。

A．期望值不同、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)

B．期望值相同、標(biāo)準(zhǔn)差大的方案為優(yōu)

C．標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值小的方案為優(yōu)

D．期望值不同、標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案為優(yōu)25、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬投資開發(fā)一占地面積為25000m2、容積率為2的住宅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)項(xiàng)目可銷售面積為45000m2，開發(fā)成本為5000元/m2(不含土地費(fèi)用)，銷售均價(jià)為8000元/m2，銷售稅費(fèi)為銷售收入的5.5%。當(dāng)該項(xiàng)目銷售利潤(rùn)為零時(shí)，企業(yè)能承受的最高樓面地價(jià)是______元/m2。

A．1804

B．3608

C．4608

D．512026、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在研究一綠色住宅項(xiàng)目的可行性時(shí)，對(duì)綠色制造技術(shù)的可獲得性進(jìn)行了專題研究，這種專題研究屬于項(xiàng)目的______。

A．一般投資機(jī)會(huì)研究

B．特定項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究

C．詳細(xì)可行性研究

D．輔助研究27、下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，不計(jì)入建筑安裝工程費(fèi)用的是______。

A．三通一平費(fèi)

B．設(shè)備采購費(fèi)

C．結(jié)構(gòu)工程費(fèi)

D．電梯安裝費(fèi)28、下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表中，屬于基本報(bào)表的是______。

A．項(xiàng)目總投資估算表

B．投資計(jì)劃與資金籌措表

C．借款還本付息估算表

D．財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表29、在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的摘要中，一般不需要表述的內(nèi)容是______。

A．項(xiàng)目所處地區(qū)的市場(chǎng)情況

B．項(xiàng)目本身的情況

C．評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過程

D．可行性研究的結(jié)論30、關(guān)于個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的說法，錯(cuò)誤的是______。

A．貸款客戶眾多會(huì)帶來操作風(fēng)險(xiǎn)

B．不良率很低，不存在信用風(fēng)險(xiǎn)

C．房地產(chǎn)市場(chǎng)變化會(huì)帶來變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

D．貸后管理工作薄弱會(huì)帶來管理風(fēng)險(xiǎn)31、以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營(yíng)管理和開發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)類型是______。

A．權(quán)益型REITs

B．抵押型REITs

C．多重合伙REITs

D．傘形合伙REITs32、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得房地產(chǎn)開發(fā)貸款的基礎(chǔ)條件是開發(fā)項(xiàng)目______。

A．有預(yù)售或預(yù)租收入

B．滿足資本金投入比例要求

C．有合作投資方

D．已落實(shí)施工隊(duì)伍33、房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指______。

A．REITs公司經(jīng)營(yíng)能力不同所導(dǎo)致的收益差別

B．REITs證券價(jià)格在交易場(chǎng)所的變化給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)

C．市場(chǎng)利率變化給REITs的實(shí)際收益帶來的損失

D．REITs規(guī)模大小不同所導(dǎo)致的市場(chǎng)認(rèn)可度差別34、寫字樓基礎(chǔ)租金根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率和______來確定。

A．市場(chǎng)租金水平的預(yù)測(cè)值

B．業(yè)主可能接受的最低租金水平

C．市場(chǎng)租金的變化趨勢(shì)

D．同類寫字樓的平均租金水平35、關(guān)于寫字樓租約中業(yè)主為租戶提供折讓優(yōu)惠的說法，錯(cuò)誤的是______。

A．折讓優(yōu)惠是為了吸引潛在租戶

B．折讓優(yōu)惠可以使租戶節(jié)省寫字樓的租金開支

C．折讓優(yōu)惠可以體現(xiàn)業(yè)主給租戶的優(yōu)先承租權(quán)

D．折讓優(yōu)惠可以體現(xiàn)在租約中租金水平的折減上二、多項(xiàng)選擇題36、在資產(chǎn)預(yù)期收益率公式E(Rj)=Rf+βj[E(Rm)-Rf]中，影響βj確定的風(fēng)險(xiǎn)因素有______。

A．通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

B．市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

C．機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)

D．持有期風(fēng)險(xiǎn)

E．利率風(fēng)險(xiǎn)37、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的影響因素中，屬于社會(huì)環(huán)境因素的有______。

A．人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)

B．家庭收入及其分布

C．家庭生命周期

D．傳統(tǒng)觀念及消費(fèi)心理

E．基礎(chǔ)設(shè)施狀況38、下列住房類型中，屬于合法供給的城市住房有______。

A．廉租住房

B．公共租賃住房

C．經(jīng)濟(jì)適用房

D．商品房

E．小產(chǎn)權(quán)房39、通過拍賣方式獲得建設(shè)用地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門申領(lǐng)______。

A．《規(guī)劃意見書(選址)》

B．《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

C．《國有土地使用證》

D．《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

E．《建設(shè)工程施工許可證》40、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)識(shí)別競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的關(guān)鍵，是從產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)兩方面將______結(jié)合起來考慮的。

A．產(chǎn)品定位

B．市場(chǎng)定位

C．產(chǎn)品細(xì)分

D．目標(biāo)選擇

E．市場(chǎng)細(xì)分41、從宏觀角度考察，利率的經(jīng)濟(jì)功能包括______。

A．積累資金

B．平衡國際收支

C．調(diào)節(jié)國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)

D．提高社會(huì)就業(yè)率

E．抑制通貨膨脹42、下列房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的支出中，在計(jì)算成本利潤(rùn)率時(shí)應(yīng)計(jì)算利息的有______。

A．建筑安裝工程費(fèi)

B．其他工程費(fèi)用

C．管理費(fèi)用

D．營(yíng)業(yè)稅金

E．專業(yè)人員費(fèi)用43、兩個(gè)效益不同的房地產(chǎn)投資方案，計(jì)算期相同且均無資金約束，宜采用的方案比選方法有______。

A．凈現(xiàn)值法

B．費(fèi)用現(xiàn)值比較法

C．等額年值法

D．費(fèi)用年值比較法

E．差額投資內(nèi)部收益率法44、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的盈利性財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)有______。

A．成本利潤(rùn)率

B．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

C．投資利潤(rùn)率

D．資產(chǎn)負(fù)債率

E．利息備付率45、不確定型決策方法有______。

A．程序化決策

B．小中取大法

C．大中取小法

D．決策樹法

E．最小最大后悔值法46、不屬于房屋開發(fā)費(fèi)的有______。

A．公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

B．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

C．其他工程費(fèi)

D．土地取得費(fèi)用

E．開發(fā)期間稅費(fèi)47、在可行性研究結(jié)論中，應(yīng)主要說明項(xiàng)目的______。

A．自身平衡能力

B．貸款償還能力

C．抗風(fēng)險(xiǎn)能力

D．改善就業(yè)能力

E．提高社會(huì)效益能力48、債務(wù)融資的特點(diǎn)有______，債務(wù)融資形成的是企業(yè)的負(fù)債，需要還本付息，其支付的利息進(jìn)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，可以在稅前扣除。

A．可逆性

B．短期性

C．風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)性

D．利潤(rùn)共享性

E．負(fù)擔(dān)性49、房地產(chǎn)投資信托基金的特征有______。

A．流動(dòng)性差

B．市場(chǎng)價(jià)值穩(wěn)定

C．低現(xiàn)金回報(bào)

D．流動(dòng)性好

E．有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)50、受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了達(dá)到按期收取租金的目的，普遍采取的做法有______。

A．對(duì)退交租金的租戶斷電斷水

B．對(duì)按時(shí)交付租金的租戶給予一定額度的優(yōu)惠

C．靈活選擇收租方式

D．合理確定收租時(shí)間

E．提供主動(dòng)收租服務(wù)三、判斷題51、因?yàn)樽儸F(xiàn)性較差，所以房地產(chǎn)投資不宜作為長(zhǎng)期投資。52、房地產(chǎn)市場(chǎng)有其自身的發(fā)展規(guī)律，政府沒有必要進(jìn)行干預(yù)。53、采用工程量清單計(jì)價(jià)法進(jìn)行招標(biāo)時(shí)，招標(biāo)控制價(jià)應(yīng)在招標(biāo)文件中公布。54、房地產(chǎn)市場(chǎng)中購買者的非理性購房行為，往往受示范效應(yīng)和從眾心理的影響。55、從消費(fèi)者的角度看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)所應(yīng)得的補(bǔ)償。56、我國目前個(gè)人儲(chǔ)蓄存款、國庫券以及個(gè)人住房抵押貸款等都是按復(fù)利計(jì)算的。57、對(duì)“開發(fā)—持有出租”模式的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)，不應(yīng)計(jì)算土地增值稅。58、現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率的區(qū)別在于前者考慮了物業(yè)增值收益。59、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析中的臨界點(diǎn)分析，是分析項(xiàng)目利潤(rùn)為零時(shí)風(fēng)險(xiǎn)因素變化的極限值。60、在不確定的市場(chǎng)環(huán)境下，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法容易造成對(duì)房地產(chǎn)投資價(jià)值的高估。61、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資估算時(shí)，土地取得費(fèi)用可以運(yùn)用比較法來求取。62、反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期資金盈余或短缺情況的報(bào)表是財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表。63、房地產(chǎn)資本市場(chǎng)通過私人融資渠道籌措的資金只能來自民營(yíng)企業(yè)。64、由于商用房地產(chǎn)購買者資金更為雄厚，因此相對(duì)于個(gè)人住房抵押貸款，商用房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)更低。65、收益性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是除抵押貸款還本付息和房產(chǎn)稅之外發(fā)生的費(fèi)用。四、計(jì)算題66、甲公司承租了一棟建筑面積為10000m2的舊商業(yè)大樓，承租期為20年，前3年租金保持不變，每年為600元/m2，以后每年遞增3%。該公司用1年時(shí)間，將該商業(yè)大樓裝修改造成共有400個(gè)攤位的專業(yè)市場(chǎng)，裝修改造費(fèi)用共1000萬元。裝修改造完成后，公司計(jì)劃將攤位出租，按年收取租金，前2年租金保持不變，以后每年遞增5%。如果專業(yè)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為攤位年租金的40%，甲公司目標(biāo)收益率為10%，裝修改造費(fèi)用在第1年年初一次性投入，其他收支均發(fā)生在年末(不考慮空置損失)，請(qǐng)計(jì)算該公司達(dá)到目標(biāo)收益率時(shí)，前2年平均每個(gè)攤位的最低年租金。67、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于2012年6月末以16000萬元購得一宗土地用于商品住宅開發(fā)。該項(xiàng)目按規(guī)劃可建60000m2住宅，建造費(fèi)用為3000元/m2，專業(yè)人員費(fèi)用、其他工程費(fèi)用、管理費(fèi)用分別為建造費(fèi)用的8%、4%、3%。經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，項(xiàng)目于2014年6月末動(dòng)工建設(shè)，建造費(fèi)用投入進(jìn)度及銷售收入實(shí)現(xiàn)進(jìn)度計(jì)劃見表1。專業(yè)人員費(fèi)用在建設(shè)期初一次性投入，其他工程費(fèi)用、管理費(fèi)用投入進(jìn)度與建造費(fèi)用投入進(jìn)度相同。項(xiàng)目銷售均價(jià)為9000元/m2，銷售費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加、其他交易費(fèi)用分別為銷售收入的3.5%、5.5%、1%。銷售費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加、其他交易費(fèi)用發(fā)生的進(jìn)度與銷售收入實(shí)現(xiàn)進(jìn)度相同。建造費(fèi)用和銷售收入均發(fā)生在季度末(不考慮土地增值稅與所得稅)。如果以2014年6月末為計(jì)算時(shí)點(diǎn)，該企業(yè)期望的投資收益率為14%，請(qǐng)完成項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表(表2)，并計(jì)算該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。表1建造費(fèi)用投入及銷售收入實(shí)現(xiàn)進(jìn)度計(jì)劃期末2014.62014.92014.122015.32015.62015.92015.122016.3建造費(fèi)用投入進(jìn)度5%15%20%20%30%10%銷售收入實(shí)現(xiàn)進(jìn)度5%20%35%30%10%表2項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表期末2012.62014.62014.92014.122015.32015.62015.92015.122016.3年數(shù)現(xiàn)金流入銷售收入現(xiàn)金流出土地費(fèi)用建造費(fèi)用專業(yè)人員費(fèi)用其他工程費(fèi)用及管理費(fèi)用銷售費(fèi)用\營(yíng)業(yè)稅金及附加\其他交易費(fèi)用凈現(xiàn)金流量答案:一、單項(xiàng)選擇題1、B2、D投資組合理論的目標(biāo)是尋找在一個(gè)固定的預(yù)期收益率使風(fēng)險(xiǎn)最小，或者在一個(gè)預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)水平下，使收益最大化的投資組合。3、D4、C房屋施工面積是指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積，包括報(bào)告期新開工的面積和上期開工施工跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停緩建而在報(bào)告期恢復(fù)施工的房屋面積。2000-700+800=2100(萬m2)。5、B住房可支付性指數(shù)(HAI)是指中位數(shù)收入水平的家庭對(duì)中位數(shù)價(jià)格的住房的承受能力，在數(shù)值上等于家庭可承受房?jī)r(jià)的上限與該城市實(shí)際住房中位數(shù)價(jià)格之比，如果HAI=100，說明居民家庭正好能承受中位數(shù)價(jià)格的住房；如果HAI＞100，說明居民家庭能夠承受更高價(jià)格的住房；如果HAI＜100，說明居民家庭只能承受更低價(jià)格的住房。6、D經(jīng)濟(jì)外部性是指一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的活動(dòng)對(duì)另一個(gè)主體的影響并不能通過市場(chǎng)運(yùn)作而在交易中得以反映的那一部分，分為正外部性和負(fù)外部性。正外部性是某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為個(gè)體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受益，而受益者無須花費(fèi)代價(jià)。商品住房?jī)r(jià)格迅速上升，導(dǎo)致居民住房支付能力下降、潛在金融風(fēng)險(xiǎn)增加，進(jìn)而影響整體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。7、D8、C9、D10、D是用實(shí)驗(yàn)的方式，將調(diào)查的對(duì)象控制在特定的環(huán)境條件下，對(duì)其進(jìn)行觀察以獲得相應(yīng)信息的方法。11、C產(chǎn)品專業(yè)化是指企業(yè)同時(shí)向幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)銷售同一種產(chǎn)品。12、C市場(chǎng)定位也稱為產(chǎn)品定位或競(jìng)爭(zhēng)性定位，是根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)者現(xiàn)有產(chǎn)品在細(xì)分市場(chǎng)中所處的地位和客戶對(duì)產(chǎn)品某些屬性的重視程度，塑造出本企業(yè)產(chǎn)品與眾不同的鮮明個(gè)性或形象并傳遞給目標(biāo)客戶，使該產(chǎn)品在細(xì)分市場(chǎng)上占據(jù)強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)位置。13、A“開發(fā)—持有出租—出售”模式的現(xiàn)金圖為：

14、A15、CA選項(xiàng)，資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)時(shí)的金額稱為現(xiàn)值，而把資金運(yùn)動(dòng)過程中某一時(shí)間點(diǎn)上與現(xiàn)值等值的金額稱為時(shí)值；B選項(xiàng)，資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值等值的金額稱為終值或未來值；C選項(xiàng)，資金等效值(等值)是指與某一時(shí)間點(diǎn)上一定金額的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等的另一時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值；D選項(xiàng)，等值是指在考慮時(shí)間因素的情況下，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金可能具有相同的價(jià)值。16、D①P=2600/0.005×[1-(1/1.005)120]=234190.98(元)。②第一個(gè)月的還本收益2600-234190.98×0.5%=1429.0451(元)。③第4年最后一個(gè)月還款額中的本金額是1429.0451×(1+0.5%)48-1=1806.55(元)，則第4年最后1個(gè)月還款額中的利息是2600-1806.56=793.45(元)。17、A①貸款額P=9000×88×70%=554400(元)，還款周期數(shù)=20×12=240(個(gè)月)，i=6.48%/12=0.54%，s=0.5%。②P=A1/(i-s)/{1-[(1+s)/(1+i)]n}，A1=P(i-s)/{1-[(1+s)/(1+i)]n}，A1=554400×(0.54%-0.5%)/{1-[(1+0.5%)/(1+0.54%)]240}，A1=2434.66(元)。③第10年的第一個(gè)月的還款額At為：At=A1(1+s)t-1，At=A1(1+s)9×12+1-1，At=2434.66×(1+0.005)9×12+1-1=4172.28(元)18、D資本金=100-40=60(萬元)，資本金利潤(rùn)率=年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額/資本金=12/60=20%。19、B20、D銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/銷售收入，銷信收入=6540/24%=27250(萬元)，銷售利潤(rùn)在數(shù)值上等于計(jì)算成本利潤(rùn)率時(shí)的開發(fā)商利潤(rùn)，開發(fā)成本利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn)/項(xiàng)目總開發(fā)成本=6540/[27250(1-5.5%)-6540]=34.04%。21、A①其他扣除項(xiàng)目=含土地費(fèi)用在內(nèi)的開發(fā)成本×20%=7500×20%=1500(萬元)。②增值稅扣除項(xiàng)目金額總計(jì)=項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用及稅金+其他扣除項(xiàng)目=7500+1650+30000×5500×5.5%/10000+1500=11557.50(萬元)。③增值額=30000×5500/10000-11557.50=4942.50(萬元)。④增值比率：4942.50/11557.50=42.76%。⑤增值比率超過20%，低于50%，適用稅率=30%，則應(yīng)繳納土地增值稅=4942.50×30%=1482.75(萬元)。這是一道拉分題。22、D，則。

錯(cuò)誤解法容易忽略初始投資額310萬。23、C空置率提高，會(huì)導(dǎo)致有效毛收入減少；空置率降低，會(huì)使有效毛收入提高。24、D期望值相同、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)，而期望值不同、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案無法比較優(yōu)劣，因此A、B選項(xiàng)不對(duì)；標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值大的方案為優(yōu)，因此C選項(xiàng)也不對(duì)。25、A總建筑面積=2.5×2=5(萬m2)，總開發(fā)成本=5000×5=25000(萬元)，銷售收入=45000×8000=36000(萬元)，設(shè)總地價(jià)為x，則當(dāng)該項(xiàng)目銷售利潤(rùn)為零時(shí)，x+25000+45000×8000×5.5%/10000=36000，x=9020(萬元)，樓面地價(jià)=總地價(jià)/建筑面積=9020/5=1804(元/m2)26、D所謂輔助研究是對(duì)項(xiàng)目的一個(gè)或幾個(gè)重要方面進(jìn)行專題研究，用作初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項(xiàng)研究。27、AA選項(xiàng)屬于勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。28、DA、B、C選項(xiàng)屬于輔助報(bào)表。29、C摘要要用簡(jiǎn)潔的語言，介紹被評(píng)估項(xiàng)目所處地區(qū)的市場(chǎng)情況、項(xiàng)目本身的情況和特點(diǎn)、評(píng)估的結(jié)論。30、BB選項(xiàng)，由于目前我國個(gè)人資信體系不完善、貸款期限長(zhǎng)等因素，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)存在較多的不確定性，將面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。31、A按投資業(yè)務(wù)不同，REITs分為權(quán)益型、抵押型和混合型，按信托性質(zhì)不同，REITs分為傘形合伙REITs和多重合伙REITs兩種。B選項(xiàng)，主要為房地產(chǎn)開發(fā)商和置業(yè)投資者提供抵押貸款服務(wù)，或經(jīng)營(yíng)抵押貸款支持證券(MBS)業(yè)務(wù)，主要收入來源是抵押貸款的利息收入；C、D選項(xiàng)，按信托性質(zhì)分類REITs可以分為多重合伙REITs和傘形合伙REITs，前者是直接擁有房地產(chǎn)的同時(shí)，還通過經(jīng)營(yíng)合伙制企業(yè)的方式擁有部分房地產(chǎn)，后者是不直接擁有房地產(chǎn)，而是通過一個(gè)經(jīng)營(yíng)合伙制企業(yè)控制房地產(chǎn)。32、B對(duì)申請(qǐng)開發(fā)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其自有資金不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的35%。33、B市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于REITs證券價(jià)格在交易場(chǎng)所的變化而給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。A選項(xiàng)是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，C選項(xiàng)是利率風(fēng)險(xiǎn)。34、B在確定租金時(shí)，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平(即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和空置損失的租金)確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。35、D折讓優(yōu)惠時(shí)租約中租金水平不會(huì)變化。二、多項(xiàng)選擇題36、ABEβj是資產(chǎn)j的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。投資組合可以將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)因素仍然存在。C、D選項(xiàng)屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。37、ACD社會(huì)環(huán)境因素有：人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)及其變化、家庭生命周期、傳統(tǒng)觀念及消費(fèi)心理、社會(huì)福利、社區(qū)和城市發(fā)展形態(tài)等，B、E選項(xiàng)屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素。38、ABCD小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)，不屬于合法供給住房。39、BDA選項(xiàng)，以無償劃撥方式和協(xié)議出讓方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目才需要申領(lǐng)，對(duì)于依法招拍掛出讓方式獲得的土地使用權(quán)的商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地建設(shè)項(xiàng)目，此項(xiàng)文件已經(jīng)在土地出讓前由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)和土地一級(jí)開發(fā)商辦理完畢；C選項(xiàng)，是向國土資源管理部門申領(lǐng)；E選項(xiàng)，是向建設(shè)行政主管部門申領(lǐng)。40、CE識(shí)別競(jìng)爭(zhēng)者的關(guān)鍵，是從產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)兩方面將產(chǎn)品細(xì)分和市場(chǎng)細(xì)分結(jié)合起來，綜合考慮。41、ABCE從宏觀角度考察，利率的經(jīng)濟(jì)功能包括了積累資金的功能、調(diào)整信用規(guī)模的功能、調(diào)節(jié)國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的功能、抑制通貨膨脹的功能和平衡國際收支的功能。42、ABCE營(yíng)業(yè)稅金屬于銷售稅費(fèi)，不計(jì)算利息。在計(jì)算成本利潤(rùn)率時(shí)應(yīng)計(jì)算利息的有：土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、其他工程費(fèi)用、管理費(fèi)用、專業(yè)人員費(fèi)用和在開發(fā)完成前發(fā)生的銷售費(fèi)用。43、AE當(dāng)不同開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案的經(jīng)營(yíng)期不同時(shí)，采用C選項(xiàng)等額年值法，對(duì)效益相同或基本相同的房地產(chǎn)項(xiàng)目方案進(jìn)行比選時(shí)，可采用B、D選項(xiàng)。44、BC房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的盈利性財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)分為動(dòng)態(tài)和靜態(tài)兩種，其中動(dòng)態(tài)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，動(dòng)態(tài)投資回收期；靜態(tài)指標(biāo)有：投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率、現(xiàn)金回報(bào)率、投資回報(bào)率和靜態(tài)投資回收期。成本利潤(rùn)率是房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的盈利性財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，資產(chǎn)負(fù)債率和利息備付率不是盈利性指標(biāo)而是清償能力指標(biāo)。45、BE不確定型決策方法有小中取大法、大中取大法和最小最大后悔值法，程序化決策是確定型決策方法，決策樹法是風(fēng)險(xiǎn)型決策方法。46、CDE房屋開發(fā)費(fèi)包含以下三項(xiàng)費(fèi)用：建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。47、ABC可行性研究的結(jié)論，主要是說明項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果，表明項(xiàng)目是否具有較理想的盈利能力(是否達(dá)到了同類項(xiàng)目的社會(huì)平均收益率標(biāo)準(zhǔn))、較強(qiáng)的貸款償還能力及自身平衡能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，以及項(xiàng)目是否可行。48、ABE債務(wù)融資特點(diǎn)有可逆性、短期性、流通性和負(fù)擔(dān)性，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)和利潤(rùn)共享是權(quán)益融資的特點(diǎn)。49、BDE房地產(chǎn)投資信托基金的特征有流動(dòng)性好、市場(chǎng)價(jià)值穩(wěn)定、高現(xiàn)金回報(bào)、有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)、抵御通貨膨脹。50、BCDE物業(yè)管理人員通常對(duì)按時(shí)支付租金的租戶實(shí)行一定額度的優(yōu)惠，而不是對(duì)遲交者予以罰款。經(jīng)驗(yàn)表明，激勵(lì)比懲罰更為有效。此外，租金收取方式和時(shí)間的選擇也很重要，要根據(jù)租戶的收入特點(diǎn)靈活選擇收租方式，合理確定收租時(shí)間。三、判斷題51、B房地產(chǎn)投資有直接投資和間接投資，其中，直接投資的房地產(chǎn)開發(fā)投資是中短期投資，其他投資形式都可以是長(zhǎng)期投資。52、B房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈，住房問題和住房保障，宏觀經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)，房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡是政府進(jìn)行必要干預(yù)的五個(gè)方面原因。53、A采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)編制招標(biāo)控制價(jià)。招標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)文件中如實(shí)公布招標(biāo)控制價(jià)，并不得對(duì)所編制的招標(biāo)控制價(jià)進(jìn)行上浮或下調(diào)。54、A住房市場(chǎng)存在政府干預(yù)且受社會(huì)高度關(guān)注，除政府政策調(diào)整、社會(huì)輿論導(dǎo)向等的影響外，示范效應(yīng)、從眾心理等也會(huì)影響購買者決策，出現(xiàn)羊群效應(yīng)等非理性購買行為。55、