新手入門公寓住宅項目營銷推廣策略培訓講義

印象濰坊

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濰坊?印象

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Kuiwen

Gate

奎文門

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BailangRiverWetlandPark白浪河濕地公園

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TenWatGarden十笏園

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FuhuaPark富華游樂園引子

華安庭岸風景自開盤來銷售情況不容樂觀……

產品成交盡顯疲態(tài),庭岸風景作為濰坊樓市的領跑者如何在2011年打贏攻堅戰(zhàn),成就輝煌?以鏡為鑒，可正衣冠。在提報之前我們先來認識自身的優(yōu)勢和劣勢……項目SWOT認識優(yōu)勢（S）：區(qū)域位置：項目位于濰城與奎文區(qū)交界沿線，升值潛力無限。景觀資源：白浪河岸，公園生活，具有豐富的景觀資源，國家2A及景觀示范區(qū)。戶型：二期戶型調整后，使得銷售的產品多元化，更利于銷售。規(guī)模：片區(qū)內少有的規(guī)模大的住宅社區(qū)。居住環(huán)境：白浪河景觀地帶，臨水而居的住宅典范。機會（O）：政府規(guī)劃：白浪河區(qū)域重點規(guī)劃，標志白浪河沿岸必將成為濰坊的住宅商業(yè)的核心發(fā)展區(qū)。體驗式營銷的導入，將會使得客戶在未入住前了解產品，從而促使成交。市政配套：隨著濰坊的發(fā)展濰城大規(guī)模城中村改造及市政建設已積極投入建設中。產品形態(tài)：目前濰坊多層產品日漸稀缺，成為本案的一大機會點。自身配套：社區(qū)配備的節(jié)能外墻、管道直飲水等系統(tǒng)將會提升項目檔次。威脅（T）：同質產品：目前在售項目中，同質產品價格因素形成了較為強悍的市場競爭力，會分流部分目標客戶。周邊項目售價偏低，將會對本案沖擊較大。劣勢（W）：價格因素：由于一期產品的特性，多數人認為本案價格頗高。居住觀念：相對奎文、開發(fā)區(qū)而言濰城區(qū)給市場的感覺為落后、臟亂，使得奎文、開發(fā)區(qū)客戶到本區(qū)域購買抗性加大。本案所處的位置目前景觀及配套仍未成型，且周邊無其他項目，未能形成居住氛圍。受國家調控、銀行政策影響，目前房地產市場低謎，消費者消費信心不足。交通不便，使得人流上客量匱乏。項目核心競爭力認識自身配套稀缺多層80~120平戶型景觀資源白浪河景觀核心競爭力主題定位首選：“生態(tài)水畔，人文居所”備選：“主題式水岸公園美宅”項目癥狀的“望聞問切”1、項目所處濰城區(qū)，目前本區(qū)域給客戶較為落后的感覺，而政府規(guī)劃實施進度緩慢，發(fā)展現狀表現為人氣相對不足，最終區(qū)域板塊未形成熱點；2、目前的銷售價格在現階段存在一定需求抗性，市場觀念需要引導；3、銷售手法單一，通路渠道手段缺乏，銷售執(zhí)行走入困境。當前難點問題在這樣的情形下如何實現庭岸風景階段性目標?問題VS角度要達到目標，必須能夠卓有成效的解決存在的問題！而解決問題的方式往往取決于我們看待問題的角度。營銷思考一：

項目所處濰城區(qū)，目前本區(qū)域給客戶較為落后的感覺，而政府規(guī)劃實施進度緩慢，發(fā)展現狀表現為人氣相對不足，最終導致了區(qū)域板塊未形成熱點，認知度不高。破題之法跳脫“濰城”宣傳白浪河景觀地段將“庭岸風景”捆綁在“白浪河”這個基座上。將我們的形象樹立白浪河河畔稀缺住宅。目前的銷售價格在現階段存在一定需求抗性，市場觀念需要引導加強產品品質的提煉，介入“體驗式營銷”，加快一期景觀、樣板各節(jié)點的展示，提升消費者對產品的認知。實行點對點推介及邀約，分途徑的形式多渠道銷售。營銷思考二：銷售手法單一，通路渠道手段缺乏，銷售執(zhí)行走入困境在產品競爭日益激烈今天，單一的銷售模式已經顯得力不心，營銷需要細分市場；差異化銷售手法，建立不同銷售渠道，實現一對一圈層營銷模式；我們要主動出擊，攔截客戶，防止客戶流失；通過各種推廣形式，促進產品去化。營銷思考三：銷售現狀認識成交量少：自2010年9月份開盤至今，六個月的時間共成交53套，占一期產品在售量數的14%（此測算數據根據營銷中心提供）前銷售部所遺留的客戶長時間未回訪，造成多半“陣亡”。經過前期推廣，產品有一定的市場認知度，但產品品質表現不強，只體現在廣告宣傳，產品實質展示不夠。二期房源主要以80~120平米中小戶型的多層為主，為目前市場內最易接受的房源。目前營銷現場來訪量少，人氣不旺。破題之法一個中心苗、三條線態(tài)、一個目菊的、多點榴開花售樓處體驗營銷芝線活動策略春線推廣傳播練線吸引客戶吸引客頌戶吸引客戶以售樓賴處為中纖心通過漁體驗營癥銷、推姑廣傳播乏、活動戰(zhàn)策略三且條線，斤本著“降吸引客逐戶”到行場的目稻的，分噴階段多紫節(jié)點的晌形式來側廣泛吸尺引更多遠的客戶模前來，棗最終促挖使成交觀。通過三誕條線的虧多個節(jié)保點邀請美至售樓靈處，對叼前期遺宵留客戶驢進行規(guī)面整再次舒梳理，訊確保無跪遺漏；以二期調后整后的房填源多元化屈進行宣傳格，吸引客污戶。目標（困TAR暗GET花）銷售目絮標：截止到我201宣1年1附2月3剛1日，肯完成2趕個億的困銷售額搬；房源目曬標：按照平棵均每戶疲50萬宜來計算茄，需要漿完成銷始售40珍0套房巨源；客群目標忽：按照每套施房源成交殲平均需要榨20個客逆戶來計算昂，至少需改要800吊0組有效椅客戶；我們要憲實現這軋兩個億圣的銷售皆目標，棚就要著波重從客顯戶身上抗著手，震精準把肺握，強狂勢營銷效。本次提案棄目的在于答明確項目花締造的營屯銷思路和抹方向；確定營佛銷推廣朝的關鍵也節(jié)點本印次提案吳內容為影策略大挪綱，具體實施倆視市場情醋況變化而樂定。吹響庭岸失風景2011年營銷步推廣集破結號XX機構簡戰(zhàn)略只有把大兆的目標細煤化，細分虛到每個節(jié)黨點，細分吉到每個工獸作人員的挨身上，才溉能有的放誓矢，準確蛾的命中目辯標。為了更清好更迅俱捷的完飛成任務嬌我們姑壞且把剩主余的1喊0個月櫻分為5亞個階段辮，按照藍階段任由務，集闊約式廣群告投入器，吸引拋受眾群皂體，為厲銷售奠哈定堅實碗的基礎構。我們建奴議庭岸欺風景要件著重采雅用體驗編式營銷狀的成功拘模式，宿快速銷叢售，加染快資金春回籠。建議X閃X采用晚全民營三銷的模棄式，并喂在集團悉其他在蝴售樓盤腫進行分曬售。在宣傳庭廳岸風景的珍時候同樣損要著重塑造蟻“XX”盼的品牌美考譽度，建悶立市場影俗響力，半用品牌提傾升價值。本方案饅將以下鞋五個回五合進行炸提報第一回合勇階段塑目標第二回雙合淡階段工飲作第三回將合筒營銷策憲略第四回合女費用塵預算第五回毫合虜形象展籠示第一回鍬合：察階段目顫標第三回合陡：營銷代策略第四回撫合：宅費用預歉算第二回合芒：階段亡工作第五回合藝：形象吸展示第一回固合晌階段坐目標1、形象伙導入期（二期喝蓄客期壺）（201及1年3月亦1日—2款011年謊4月30敬日）完成一期些房源銷售南簽約額1200降萬。2、內部損認購期（20族11年5烘月1日—刮2011鐮年6月1糖5日）完成一期煮房源銷售鏡簽約額200或0萬。3、開乖盤銷售引期（201原1月6誰月16棍日—2葡011疑年7月棒31日練）二期V組IP卡資轉成交掩簽約金蠶額900勻0萬。4、強膨銷期（2011儲年8月1此日—20腳11年9趴月30日香）完成一也、二期易房源簽殼約金額4800保萬。5、續(xù)銷期（201淘1年10眼月1日—灰2011婦年12月蔽31日）完成一、忍二期房源錢簽約金額300謹0萬。累計完施成2個億【階段目硬標分解】銷售額推案形象導入采期內部認購咳期開盤銷現售期強銷期續(xù)銷期201喚1年2個億1200萬一期房亮源200稿0萬9000萬一、二期士房源一、二這期開盤棋后剩余房誠房源4800萬300漢0萬一、二期四開盤后剩怒余房源一期房俯源形象導蕩入期內部認務購期形象導尸入期開盤銷售芹期內部認陪購期形象導入因期強銷期開盤銷售底期內部認購竿期形象導肢入期續(xù)銷期強銷期開盤銷售汁期內部認購雞期形象導入舌期銷售條件項目工程竊二期工程瀉全面施工娃；相關證春書開始胡辦理前期銷盒售證件紐奉辦理完啟畢。二期主體肚封頂一期交房剖；杜二期開免始進入內自裝修階段景觀完魚全展示有了這5協(xié)個階段的蠟目標，我準們就需要徐根據各階蛇段的銷售俊任務來進減行整合推蒙廣，這樣啞才能使得吊銷售節(jié)奏序按部就班閥的進行，遍從而達到卸成交的結眼果。那么這杜五個階皺段我們急的工作誓安排要膨做到有永效連貫欣，才能釋達到預盈期的任助務。第一回合卸：階段桶目標第三回派合：屑營銷策菊略第四回倒合：填費用預旨算第二回合紙：階段愛工作第五回合蟻：形象洲展示第二回合執(zhí)階疤段工作XX認為壟各階段要土作要環(huán)環(huán)翁相扣，以植吸引客戶著、積攢客辮戶、挖掘削客戶、客烈戶篩選、厲客戶逼定席為工作中雕心，將“體驗貞式營銷考”貫穿項目狂始終，從適而達到雙濫贏。形象導廳入期集約式廣哄告投入模侵式，迅速召激發(fā)市場軟對庭岸風掏景的關注團，以二期縮慧項目隆重由啟動、D蟲S問卷活扁動、景觀另區(qū)開放為抓引爆點，必來廣泛吸梢引針對性演受眾群體找，為下階鐮段內部認稿購提供充湖足且質量晃高的客源纏?！疚宕笸品鶑V步驟筍及工作竭重心】階段工氏作實施使方案1、項趨目全新渠定位及竹重新包窩裝；2、建批立立體瓜宣傳體旱系，主悄打項目潑整體形駛象；3、項戒目現場切及營銷拔中心包好裝，開皆始進入版納客階種段；4、全面氣導入項目握VI系統(tǒng)挖。對項換目的目標洗客戶進行恒DS訪談秧；5、項目宇銷售道具館準備；6、項井目效果噴圖及文鎮(zhèn)宣品制旅作；7、價格趁策略及定棕價；8、組建造銷售團隊梢；9、一期今客源整理旦，DS問撐卷客戶篩恭選；10、X頸X各售樓幫部店面，筑直銷點銷當售。內部認購喇期全方位吊立體營傷銷途徑綱，以客辟戶成交猛為重心病，充分揀利用“及五一”溉、“六不一”等劈燕節(jié)日，恭邀請客描戶現場億參觀體項驗為支仗撐點，淘根據客雁戶反饋峽信息，雹靈活調竿整優(yōu)惠露策略，陪使二期偉房源（疫購卡）李成交比成例加大益。階段工罪作實施陣方案1、媒體其重點宣傳榨認購信息闖；2、針對為企業(yè)內部士宣傳認購偶信息及特考惠；3、全方陣位輿論造睛勢，重點腔對內部認覽購活動進表行全面推馳廣；4、周邊車縣市推廣辰營銷；5、立葉體傳播慰手段加雀強產品乒優(yōu)勢及旋價值分噴析；6、建舟立內部高認籌體挺系；7、執(zhí)冰行價格槽體系；8、內院部認購違的銷控黎房源；9、商貢品房買玻賣合同涉準備；10、廚《開盤擔方案》龍撰寫及決探討、吳定稿；11、土完成前宏期的認將購數量固后開始依進入開記盤前的嚇沖剌6部月中下等旬開盤冰。12、XX各售寶樓部店面承，直銷點刪銷售。開盤銷臥售期以開盤促術銷為重點澇，圍繞著闊購卡客戶家轉定金簽憑約展開，焰為了保證姥開盤不冷年場，將D泉S問卷抽考獎一并進邁行（同樣負塑造華安蒜品牌的良蟻好口碑）鳳；本階段兇工作次重廁心要注重來開盤的后四續(xù)報道，冒將熱銷的償氣氛得以翻延續(xù)。階段工皇作實施禿方案1、《宇開盤方奪案》演界練；2、開盤臘房源銷控滋方案制定駕；3、據納鎖定客蠻戶數量夕情況進塵行制定俗營銷方下式；4、運暫用所有均媒體通悄路舉行叫轟動開匙盤；5、執(zhí)擁行價格敘策略；6、D兆S問卷高抽大獎度；（開缺盤當天尚一并舉認行）7、全方錦位的輿論玻造勢，延軍續(xù)開盤強瓦銷勢頭；8、XX各禁售樓部紹店面，隙直銷點甜銷售。強銷期客戶的深滴度挖掘，懲本階段建壤議從“娃牢娃”身上跳做足文章尚，亦是在摧提高XX獅品牌知名捐度；將前敢期積攢客米戶進行規(guī)珠整篩選，印確保無遺轟漏，為“月金九銀十毅”的黃金薯銷售期拉滲開帷幕，合快打快銷挑。階段工作鴿實施方案1、通過勵“老帶新流”相關政闊策促進銷裳售；2、針輕對銷售幣進度調蜘整廣告擴訴求；3、針懶對滯銷蒜單元指縮慧定銷售常策略；4、周擔邊縣市瘡巡回營豪銷（第羽二輪）顏；5、XX各售拉樓部店面榮，直銷點酬銷售。續(xù)銷期延續(xù)強銷禮期帶來的縮慧效應，充壯分把握十將月銷售黃輪金周期、溪利用感恩葵節(jié)回饋社寬會等活動精，使年度督銷售量更跳上一層樓蝕。階段工作洲實施方案1、通戚過“老泉帶新”鋸相關政閃策促進涂銷售；2、通過啄讓利形式顧促進銷售厲；3、通原過一期甚房源客慚戶展開稿裝修，煉進行炒尖作；4、XX各售心樓部店面酒，直銷點鴿銷售。各階段懼工作重紐奉點厘定溜，就像陵人身上介的“骨壁架”，枝而“神渴經”和簽“肉體救”就需德要推廣跪營銷手鋸段來豐互富，至膚于長的另是燕瘦辮環(huán)肥，檢還是玉亂樹臨風趁，就需咱要進一促步的完籃善。那碧么我們曲來看一考下庭岸梢風景的冒營銷策示略……第一回由合：摸階段目姥標第三回廈合：腐營銷策屈略第四回合濤：費用耕預算第二回裂合：罩階段工注作第五回合越：形象絨展示【三大營銷咽策略】體驗展練示策略營銷推莫廣策略產品促貓銷策略營銷推廣桐策略營銷推廣日思考本階段性迎營銷推廣遺手段如何塘建立？各階段齒的推廣亮主線是和什么？友媒體如長何有效欠運用？事件活抵動如何捧吸引眼憑球，形吸成轟動們？營銷推廣手段營銷推念廣策略圈層營淺銷通過圈內鬼營銷，實璃行有目標懸性、針對務性的傳播擦，達到產怠品銷售去應化。陣地營惱銷通過建立芳樣板展示皂區(qū)及陣地析重新包裝儀來提升項顆目產品價斃值.從而促殘進銷售會。體驗式營銷通過舉辦分各種體驗宵式活動;如新售羽樓處、搞樣板房然開放展曠示,一期園林市開放讓客匯戶真實體喚驗產品品鍋質?；顒訝I勢銷通過開展恢節(jié)點PR活動、SP活動，熄在社會飼及業(yè)內悉制造影捐響力，醬達到傳鎖播及銷慚售產品開目的。陣地營銷通過建竭立樣板配展示區(qū)之及陣地菠重新包喊裝來提綱升項目醫(yī)產品價三值.從而促扎進銷售拜。陣地營銷體驗式營銷通過舉利辦各種程體驗式塔活動;如新售勁樓處、干樣板房毫開放展黎示,一期園林路開放讓客惡戶真實體奮驗產品品逆質。活動營碼銷通過開扁展節(jié)點PR活動、SP活動，在炊社會及業(yè)梯內制造影外響力，達蠻到傳播及霸銷售產品獎目的。營銷推廣手段營銷推廣棟策略圈層營歲銷通過圈細內營銷擱，實行道有目標槽性、針屆對性的課傳播，敏達到產筑品銷售鞭去化。針對電業(yè)詞局、通訊挎部門、教比師、醫(yī)生濤、公務員惰等具有特兆殊購買力末的群體作泡圈層營銷趟，進行深衫層次的、感針對性的晉推廣及活民動邀請。客戶篩選電業(yè)單夏位教師公務員醫(yī)生通訊部門……營銷推廣手段營銷推辟廣策略通過對項球目的重新賓包裝，吸鞠引客戶，倒提高項目辦的受眾度叮，利用形嘗象展示來亦提升項目速的檔次，央達到吸引晉攔截客戶鑄的目的……通過建立映樣板展示松區(qū)及陣地等重新包裝窩來提升項懸目產品價異值.從而促進棒銷售。陣地營銷營銷推廣手段營銷推棒廣策略由于目前干本案的銷蔽售價格定撿位偏高，閘客戶接受井能力相對午較差，以亮體驗式營恥銷的手段垂，從“形茂象導入期客”開始導央入，將產中品的特性前及景觀的綁臻美盡可原能的展現零消費者，納使他們能課切身的感奪受，從而得達到成交舉的目的。體驗式營銷通過舉辦世各種體驗澇式活動;如新售雨樓處、騰樣板房讓開放展賭示,一期園林茅開放讓客禮戶真實體逢驗產品品頌質。營銷推廣手段營銷推廣消策略一切的刃目的在叔于通過物活動吸府引客戶柿關注，銹并能到興達現場耽，采用爭“人來遍人、客什帶客”曲的模式逢。本年展辱開連續(xù)叼性的活來動，注扁重“口偏碑”，嬌制造市遇場關注待的焦點秒，使得積庭岸風惜景乃至蚊XX知吊名度及珠美譽度域得到一狠個質的閱提升，綠向品牌關忠誠度店的方向忍發(fā)展。活動營銷通過開展改節(jié)點PR活動、SP活動，在飯社會及業(yè)丟內制造影芽響力，達羞到傳播及術銷售產品陡目的。營銷推償廣策略營銷推廣栽思考本階段性炭營銷推廣賤手段如何抵建立？各階段趙的推廣既主線是五什么？釣媒體如居何有效握運用？事件活動卻如何吸引眨眼球，形爸成轟動？體驗營捏銷營銷推蹦廣策略各階段推廣主廁線續(xù)銷期強銷期開盤銷墓售期內部認購湊期形象導入稍期產品定位區(qū)域價值景觀資源產品定基位區(qū)域價值產品定位區(qū)域價值產品定貫位區(qū)域價挽值景觀資押源區(qū)域價值景觀資載源促銷信堪息區(qū)域價蘆值景觀資恐源促銷信蠻息景觀資源促銷信息景觀資替源認購信息開盤信喉息體驗營謹銷體驗營闊銷優(yōu)惠信息熱銷信瞇息后續(xù)涂報道景觀資源體驗營銷優(yōu)惠信晌息景觀資院源注：每一弊階段在媒秒體上出現臣的賣點結鋸合活動信憐息共同發(fā)惱布，促銷筋活動訴求縣以“活動主題”為主賣候點體驗營奪銷產品多微元化產品多剛元化產品多元蘆化產品多饒元化營銷推廣表策略媒體運用融途徑道旗廣度告目的：弦引導客鬼戶群、頭形象展躁示、信奔息傳播位置：奶項目周邊燭的燈桿或息燈箱。（北宮街啞向陽路段妥、和平路范向陽路段點）建議：煩在內部坊認購期縫之前所倆有道旗跑廣告內濤容皆以趣新形象設為主,后期必須宮根據不同剝階段不同嗚的推廣主逗題進行定梅期更換。營銷推廣切策略媒體運用茂途徑基地廣份告目的：吸鳥引客戶群握、形象展既示、信息喂傳播位置：本訊項目四周建議：根仙據產品訴威求信息更麥新/調整更量換部分擦噴繪營銷推肯廣策略媒體運禁用途徑DM直郵、散派單目的：版目標客肌戶精準遠投遞投放區(qū)協(xié)域：根據客群哥檔次及銷成售部工作黎區(qū)域及時輝調整注：根由據本項頁目的目索標客戶僅群的特斤點在本頓階段時圾期內不籍定時分煉次進行同針對性慘較強的殊區(qū)域DM投放俊。營銷推廣版策略媒體運用禍途徑短信平臺目的：將通過短煮信傳播壞，擴大鉆產品影逢響力投放人群侮：濰坊中遍高收入人劣群建議:整合移在動或聯劃通公司悔資源和搜銀行資鏈源，尋四找項目筋潛在客屋戶群注:根據項水目在本噸階段時聚期不同吹主題的格推廣,不同階躁段傳遞同不同的澤信息（拳每周周電五發(fā)短牛信）營銷推抄廣策略媒體運紹用途徑電視觸電臺目的：傳碌遞產品信棋息訴求揮階段主題投放策略食：注：根沖據目前倚電視播園放時間法段，改上變其內枕容，以臟主要促驢銷及活悟動信息老為主。重頭節(jié)目掠、《濰坊新聞》冠名營銷推么廣策略媒體運漆用途徑報紙投優(yōu)放目的：傳凝遞產品信益息訴求部階段主題投放策暑略：英活動或襲推廣階相段前投甘放，以桶硬版加雪軟文的勻形式進筍行穿差犯訴求注：投放譜時間應注爐星期四或織星期五投養(yǎng)放的效果營銷推廣導策略媒體運用睜途徑設立移動園賣場目的：目鉤標客戶日桌常生活必叔光顧點，袖客戶攔截展場地煎點：繁具華商業(yè)歌地點等大型企竭業(yè)職工修生活區(qū)犬：各電驗業(yè)單位棍生活區(qū)約等經濟較醒好縣區(qū)稈：昌邑埋市區(qū)、性壽光市命區(qū)、昌旗樂縣城們等展場形直式：1、流動機看房車枯或活動返展位2、外圍漸設置展荒板吸引什客戶3、設立匆導示牌浙進行客繁戶引導4、在活動敢點處設立節(jié)派單人員注：移動皺展點時間藝安排在本繼階段的星魯期六和星塘期天為易營銷推立廣策略媒體運用業(yè)途徑網絡廣稀告目的：庭傳遞產檢品信息懸、引唱導客戶里參與投放策慕略：1、通過網故絡將項目低的信息進連行推廣；井（搜房、策新浪地產冊）2、通過子相關信店息平臺猶發(fā)送電框子郵件管。注：根據畫不同階段線的宣傳主柿題來改變較其內容，注以主要以精項目形象演、促銷及?；顒有畔⒂顬橹?。營銷推掘廣策略媒體運用楚途徑樓宇電視族電梯鐵平面廣告目的：寸傳遞產膏品信息牢、擴故大品牌部影響力尾、客戶等攔截投放策略悟：選擇頁“有錢戰(zhàn)人”、袋“有權乖人”經口常出入墾的酒店褲、娛樂弟場所、赤洗浴中碎心、辦族公場所采等區(qū)域謝進行投挑放。注：根桃據不同廁階段的贏宣傳主役題來改侮變其內思容，以葛主要以釀項目形兵象、促游銷及活稼動信息醒為主。營銷推廣刃策略營銷推廣裹思考本階段向性營銷嘉推廣手按段如何病建立？各階段的兇推廣主線辦是什么？謊媒體如何產有效運用沙？事件活動辭如何吸引銜眼球，形旅成轟動？營銷推廣絲式策略各階段活救動安排續(xù)銷期強銷期開盤銷售乏期內部認購蹤蝶期形象導喊入期產品定位產品定雹位產品定位二期信尊息釋放【各階段翅活動計襪劃安排】DS問卷活動企業(yè)推里介會華安俱摟樂部內部認縱購意向客戶補說明會開盤信息DS問卷抽爺獎紅酒品鑒裹會華安少兒鑒精英俱樂累部少兒高爾摸夫體驗營一期交房仲秋少兒六才藝大比害拼十一旅游掀大獎抽抽蛇抽感恩節(jié)活那動圣誕元詠旦嘉年確華項目小捐型說明咐會【三大營銷上策略】體驗展綁示策略營銷推廣撓策略產品促版銷策略產品促秒銷策略產品促溫銷策略1老帶新客戶維護維護性質維護形式維護內容日常維護電話、短信、郵寄溫馨提醒、節(jié)日祝賀、生日問候第一批業(yè)主專向維護答謝會抽獎、表彰參與人傅員：第亂一批業(yè)起主、業(yè)甚主親朋桶好友活動形式偽：（1）向業(yè)主更發(fā)放標有穿業(yè)主姓名踐和房號的“業(yè)主權例益卡”，并通雄過業(yè)主彩之手將興業(yè)主權嶺益卡傳飼遞給其態(tài)親朋好繞友，其呈親朋好夠友憑卡優(yōu)購房，增雙方都燙將享受盈一定優(yōu)妻惠（2）同時開煌展忠誠業(yè)昏主評選，何對“老帶新”表現卓伍越的客擦戶（如陜帶新客負戶滿5個）進喝行高額汪獎勵（廟如臺灣扛游）目的：屯充分調及動老客些戶進行陜有效的拘小眾傳朽播產品促銷乳策略產品促銷敘策略2活動安排利用物業(yè)掀管理顧問冰公司的進幣駐，以特繁惠房一口帽價及低首屋付，輕松飼入住等形轉式進行產群品促銷活動形抬式將剩余然較難去噴化的房咽源，進三行低于膜市場價重格的形伐式進行妖促銷，洋如市場光價格在5000元/平米，爺我們可證以4500元/平米的價信格進行推爛售，達到關口碑宣傳化及促銷的底目的?！救鬆I銷揉策略】體驗展捕示策略營銷推廣礦策略產品促杏銷策略體驗展?jié){示策略體驗展示策山略1景觀區(qū)開泉放時間：4月初地點：勝營銷中鏟心目標：維漁護客戶，退進行客戶鼻積累內容：齊以景觀慘區(qū)開放次為噱頭效，試探孔市場，抗消化部絡分鐵桿顯客戶。媒體配腦合：電瓦視臺、繭電臺、晨車體廣停告、倆報紙、妄網絡、知短信、撞樓宇電撇視、道諸旗等。體驗展示燦策略新售樓處疾、樣板間邀開放時間：5月上旬平（五一雞前后最濃為適合況）地點：新尤售樓處目標：帆維護客鑄戶，進像行客戶窩積累內容：李以新售活樓處、銷庭岸生衡活體驗違館開放波為噱頭忠，吸引疏客戶，榆篩選第貝一階段運積攢的樓及一期梁遺留的脫客戶。媒體配狡合：電漏視臺、店電臺、剃車體廣顫告、梁報紙、購網絡、械短信、胡樓宇電齒視、道納旗等。體驗展示策略2加~另3體驗展蔑示策略新售樓處話、樣板間開斜放媒體配駱合：要點：多楊角度切入彩，集中渲請染！方式：定活動公俯開硬廣+系列軟雞文軟文一：獅來庭岸風班景，體驗薄品質生活責！——庭岸風芬景豪宅潔生活展刃暨品質僚售樓處恭即將公就開軟文二揭：豪宅譽生活，蜜尊貴體挪驗——庭岸風景驕豪宅生活軍展暨品質歷樣板房即戚將公開軟文三扁：芝華拿士激情尊日，全燒市征邀冤行家體苗驗！——庭岸風召景豪宅宰生活展崗暨品質治樣板房鑼即將公至開軟文四：怕庭岸風景策戶型升級當，體驗靈準動生活空肺間！——庭岸風掠景戶型貢行業(yè)專程家座談皂會體驗展示策略2跨~證3體驗展冬示策略庭岸風家景物業(yè)榮指南時間：5月底完成(在銷售部很派發(fā))目的：與來競爭對手每形成差異壁化，建立賢核心競爭弄力內容規(guī)蛇劃：1、庭岸駁風景物宣業(yè)指標2、開發(fā)商躺角色區(qū)分3、物業(yè)卻功能及婦形象體驗展示策翁略4體驗展示爭策略其他重要攤工程節(jié)點戰(zhàn)展示體驗展示策略5目的：展嘆示先行，榜實景是表糧現最強競而爭力的手壘段重要工程節(jié)點展示時間一期園林完成,可以對外展示7月份二期園林景觀初步展現10月份第一回合墓：階段赤目標第三回本合：洪營銷策型略第四回雞合：宰費用預總算第二回垂合：衰階段工釘作第五回阻合：種形象展作示預算說明2011想年總預算膝參照20就11年營醉銷費用實境際使用情施況及“2歇011年賞實際使用若營銷費用昏占實際銷誤售額比例碑”制定（扣2011適年實際使玩用營銷費詳用占實際瞇銷售額比她例為1%黑）；2011吩年項目預豈計總銷售妙額為2億禾元；2011柴年華安·乞庭岸風景醬推廣過程膜中，各宣固傳渠道的吳運作均尚形不成熟，嚼因此，2球011年遣營銷預算戶重點根據辯宣傳渠道褲來進行分哲配，在宣園傳過程中都能達到有象效的立體澤組合攻勢疼，同時在旅年度預算爭的具體布傲局中，也恥將結合2掃011年靜項目所將魄面臨的各稈重要節(jié)點遞進行一定廉的布局；根據以下句預算，預響計201杠1年營銷滔費用約占鼓總銷售額親1%各宣傳擺渠道投紐奉入金額桐安排如溪下推廣渠道預算總額（單位：萬元）所占比例備注媒體廣告電視廣告3015.00%報紙媒體3618.00%不含軟文樓宇電視廣告136.50%網絡廣告52.50%以會員單位形式合作短信3015.00%電臺4.52.25%戶外戶外2010.00%沿向陽路與和平路品牌維護客戶維護157.50%用于禮品購買等SP推廣促銷活動157.50%銷售道具銷售道具2010.00%含海報、戶型等印刷以及節(jié)假日現場包裝不可預見費用不可預見費用11.55.75%合計200100%附加說明鍋：售樓處擠及樣板亂間裝修盯不另行爺計入年益度營銷霸費用；2011圖年《車體晌廣告》已投入尤故不計專入營銷畏費用；XX已中經持有《內部訪刊物》，故亦掠不計入賀營銷費戶用；201壘1年度縮慧推廣方生案因更呼多注重從塑造整季個XX事在濰坊治人心目叔的新形撈象，并望不是單罩純針對善本項目鳴，故在《華安庭怖岸風景弊項目2壟011吐年