房地產(chǎn)企業(yè)成本核算講義三

房地產(chǎn)企業(yè)成本核算XXXX財稅咨詢有限公司房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算關(guān)鍵點項目開發(fā)模式收入開發(fā)成本期間費用房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項目土地征用及拆遷補(bǔ)償費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項目一、土地費用及拆遷補(bǔ)償費1、土地出讓金——國家土地使用權(quán)出讓（土地交易一級市場）（1）招標(biāo)、拍賣、掛牌三種方式。（2）房地產(chǎn)企業(yè)需繳納土地出讓金、契稅、印花稅（3）入賬憑證2、土地轉(zhuǎn)讓款——企業(yè)之間土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（土地交易二級市場）（1）轉(zhuǎn)讓特殊要求——年限延續(xù)，使用性質(zhì)延續(xù)——原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)《城市房地產(chǎn)管理法》（2）交易雙方涉及稅費出讓方：土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅、印花稅受讓方：契稅、印花稅（3）入賬憑證轉(zhuǎn)讓、投資、合并、分立房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項目一、土地費用及拆遷補(bǔ)償費3、相關(guān)稅費（1）大市政配套費市政公用設(shè)施配套費及其他（2）契稅（3）耕地占用稅（4）土地使用費（5）土地閑置費所得稅、土地增值稅區(qū)別（6）土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價及相關(guān)稅費注意：土地使用權(quán)核算科目問題，攤銷問題房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項目一、土地費用及拆遷補(bǔ)償費4、拆遷補(bǔ)償費（1）貨幣補(bǔ)償方式房地產(chǎn)公司入賬的合法有效憑證補(bǔ)償方為單位：補(bǔ)償協(xié)議，對方提供的發(fā)票還是收款收據(jù)？其他資料補(bǔ)償方為居民：補(bǔ)償協(xié)議，個人提供的發(fā)票還是收據(jù)？其他資料補(bǔ)償方為村民：補(bǔ)償協(xié)議，批文，補(bǔ)償花名冊，村委會收據(jù)案例國有企業(yè)甲擁有一處土地及土地上的辦公房產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)乙準(zhǔn)備在該土地開發(fā)項目，請問是購買土地還是購買不動產(chǎn)？房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項目一、土地費用及拆遷補(bǔ)償費4、拆遷補(bǔ)償費（2）產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何計算拆遷補(bǔ)償費？回遷安置部分房屋視同銷售，同時按照市場價值計入拆遷補(bǔ)償費。視同銷售的涉稅問題：營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅營業(yè)稅同其他稅種的差異B、補(bǔ)差價款處理——房地產(chǎn)企業(yè)補(bǔ)給被拆遷戶（面積差或價差）計入拆遷補(bǔ)償費——被拆遷戶補(bǔ)給房地產(chǎn)企業(yè)（面積差或價差）抵減拆遷補(bǔ)償費房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項目二、前期工程費前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。1、設(shè)計費入賬憑證：協(xié)議，發(fā)票或其他有效憑證。境外設(shè)計費問題2、勘探、測繪入賬憑證：協(xié)議，發(fā)票發(fā)票稅率？是否需要項目所在地發(fā)票？3、三通一平費用入賬憑證：協(xié)議，發(fā)票4、施工圖審查費5、招標(biāo)費6、各種檢測費7、監(jiān)理費房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項目二、建安成本指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等?；A(chǔ)工程土建工程安裝工程主體工程裝飾工程人工土方機(jī)械土方土釘墻降水工程樁基礎(chǔ)滿堂基礎(chǔ)鋼筋工程商品砼模板工程填充墻工程保溫工程輕質(zhì)隔墻門窗工程欄桿工程屋面工程內(nèi)外粉工程上下水電梯消防工程暖通工程強(qiáng)電弱電天然氣空調(diào)通風(fēng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項目二、建安成本1、入賬憑證工程施工合同、發(fā)票、工程進(jìn)度驗收報告、決算報告、監(jiān)理報告等。2、建筑安裝工程費發(fā)票審核是否在項目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具3、各項成本的合理性——同當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本比較。4、甲供材問題（1）甲供材發(fā)票能不能直接入賬做成本？（2）甲供材營業(yè)稅問題（3）甲供材處理方式（4）甲供設(shè)備的問題房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項目二、建安成本5、建筑業(yè)混合銷售問題甲供材的混合銷售行為建筑業(yè)特殊混合銷售營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第七條納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅，未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額。（1）提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時銷售自產(chǎn)貨物的行為；（2）財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情況本條實際源自于國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物提供增值稅勞務(wù)并同時提供建筑業(yè)勞務(wù)征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知國稅發(fā)（2002）117號文房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項目一、關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)并同時提供建筑業(yè)勞務(wù)征收增值稅、營業(yè)稅劃分問題納稅人以簽訂建設(shè)工程施工總包或分包合同(包括建筑、安裝、裝飾、修繕等工程總包和分包合同，下同)方式開展經(jīng)營活動時，銷售自產(chǎn)貨物、提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)并同時提供建筑業(yè)勞務(wù)(包括建筑、安裝、修繕、裝飾、其他工程作業(yè)，下同)，同時符合以下條件的，對銷售自產(chǎn)貨物和提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)取得的收入征收增值稅，提供建筑業(yè)勞務(wù)收入(不包括按規(guī)定應(yīng)征收增值稅的自產(chǎn)貨物和增值稅應(yīng)稅勞務(wù)收入)征收營業(yè)稅:(一)必須具備建設(shè)行政部門批準(zhǔn)的建筑業(yè)施工(安裝)資質(zhì)；(二)簽訂建設(shè)工程施工總包或分包合同中單獨注明建筑業(yè)勞務(wù)價款。凡不同時符合以上條件的，對納稅人取得的全部收入征收增值稅，不征收營業(yè)稅。對上所稱建筑業(yè)勞務(wù)收入，以簽訂的建設(shè)工程施工總包或分包合同上注明的建筑業(yè)勞務(wù)價款為準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項目三、關(guān)于自產(chǎn)貨物范圍問題本通知所稱自產(chǎn)貨物是指:(一)金屬結(jié)構(gòu)件:包括活動板房、鋼結(jié)構(gòu)房、鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)品、金屬網(wǎng)架等產(chǎn)品；(二)鋁合金門窗；(三)玻璃幕墻；(四)機(jī)器設(shè)備、電子通訊設(shè)備；(五)國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他自產(chǎn)貨物。該條已廢止。拓展到建筑、安裝、修繕、裝飾、其他工程作業(yè)等全部建筑業(yè)應(yīng)稅行為。四、關(guān)于納稅人問題本通知中所稱納稅人是指從事貨物生產(chǎn)的單位或個人。納稅人銷售自產(chǎn)貨物、提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)并同時提供建筑業(yè)勞務(wù)，應(yīng)向營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地地方稅務(wù)局提供其機(jī)構(gòu)所在地主管國家稅務(wù)局出具的納稅人屬于從事貨物生產(chǎn)的單位或個人的證明，營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人持有的證明按本通知的有關(guān)規(guī)定征收營業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項目如果是納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)同時提供非自產(chǎn)貨物怎么辦？銷售非自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務(wù)怎么辦？核心問題是判斷到底屬于營業(yè)稅的混合銷售還是增值稅的混合銷售。如果屬于增值稅的混合銷售，則統(tǒng)一繳納增值稅，營業(yè)稅的混合銷售，則統(tǒng)一繳納營業(yè)稅。案例一：建安企業(yè)乙為為房地產(chǎn)企業(yè)甲提供建安勞務(wù)，合同約定為大包，總金額中包含材料、設(shè)備在內(nèi)，請問乙如何繳納營業(yè)稅？案例二：某工程設(shè)備公司與房地產(chǎn)企業(yè)甲簽署建筑工程施工合同，約定工程設(shè)備公司承建甲的中央空調(diào)工程，整體工程采取包工包料形式，其中中央空調(diào)工程（非自產(chǎn)）造價1400萬，設(shè)備價款1200萬，安裝費200萬，該公司為一般納稅人，請問如何納稅？案例三某消防設(shè)備公司為一般納稅人，且具備相應(yīng)施工資質(zhì)。該公司同房地產(chǎn)企業(yè)簽署工程施工合同，銷售自產(chǎn)消防設(shè)施同時提供安裝，請問應(yīng)如何納稅？房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項目建筑行業(yè)材料（設(shè)備）稅收政策對比表施工方（乙方）提供材料或設(shè)備建設(shè)方（甲方）提供材料或設(shè)備自產(chǎn)材料（設(shè)備）外購材料（設(shè)備）甲供材料甲供設(shè)備分別計算繳納營業(yè)稅、增值稅并向?qū)Ψ椒謩e開具不同發(fā)票。如：30萬材料開具增值稅發(fā)票，70萬工費開具營業(yè)稅發(fā)票。按照混合銷售判斷，繳納增值稅或營業(yè)稅。如：30萬材料。70萬工費，按照100萬繳納營業(yè)稅并開具發(fā)票。營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用所有材料。如：30萬甲供材，70萬工費，按照100萬繳納營業(yè)稅并開具發(fā)票。營業(yè)額不包括建設(shè)方提供的設(shè)備。如：30萬甲供設(shè)備，70萬工費，按照70萬繳納營業(yè)稅并開具發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項目三、基礎(chǔ)設(shè)施建造費開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。（1）入賬憑證合同、發(fā)票、驗收報告等（2）多個(或分期)項目共同發(fā)生的基礎(chǔ)設(shè)施費，是否按項目合理分?jǐn)?。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項目四、公共配套建造費開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。（1）項目基本完工時，公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按照預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。財務(wù)、所得稅、土地增值處理差異（2）多個(或分期)項目共同發(fā)生的公共配套建造費，是否按項目合理分?jǐn)?。?）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與國家有關(guān)部門合資建設(shè)公共配套設(shè)施，建設(shè)完工后有償移交的，國家有關(guān)部門給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，抵減開發(fā)成本中的建安工程費。（4）盈利性配套設(shè)施房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項目四、公共配套建造費公共配套設(shè)施四種類別：——盈利性：單獨成本對象單獨作為核算對象，成本與收入配比?！菭I利性：公共配套非營利性配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)可能屬于全體業(yè)主，或無償贈與地方政府和公用事業(yè)單位的，先統(tǒng)一歸集，后成本分配進(jìn)入開發(fā)對象?！潭ㄙY產(chǎn)性：單獨成本對象，進(jìn)入公司資產(chǎn)?！a(chǎn)權(quán)不明性：先統(tǒng)一歸集，明確后再處理。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項目五、開發(fā)間接費企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。（1）入賬依據(jù)項目部成立的合法文件；項目部人員確定的文件；項目部資產(chǎn)確定的文件；項目部辦公場所的文件。其他要求同管理費用相關(guān)科目費用。（2）營銷設(shè)施建造費核算（3）利息核算房地產(chǎn)開發(fā)項目的借款費用資本化在房地產(chǎn)完工前計入開發(fā)成本。當(dāng)所開發(fā)的房地產(chǎn)竣工驗收合格，停止借款費用資本化。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算劃分成本對象歸集開發(fā)成本分配共同成本實際發(fā)生成本預(yù)提費用待攤費用確定完工標(biāo)準(zhǔn)計算單位工程成本計算銷售成本后續(xù)成本調(diào)整房地產(chǎn)企醒業(yè)開發(fā)成掀本核算房地產(chǎn)呢開發(fā)企散業(yè)甲拿裂到一塊編土地，雹面積1勇00畝笛，計劃摘分兩期救開發(fā)，惱一期2董0畝，獎沿街開膚發(fā)高層催兩棟，屬下面五兇層是商圓鋪，上顫面25執(zhí)層是住貓宅；另依有配套純會所一笛個，地皂下人防歸車庫一勉個。二期8把0畝，本規(guī)劃為許多層6澇棟，高撞層4棟列，非人琴防獨立考車庫一屆個，物溉業(yè)管理吊場所、滲幼兒園圍各一個砍。請考慮該秋企業(yè)成本塊對象如何閑劃分。房地產(chǎn)召企業(yè)開藥發(fā)成本羽核算成本對循象：為肅歸集和爆分配開撤發(fā)產(chǎn)品且開發(fā)、雷建造過的程中的扔各項耗帝費而確矛定的費盡用承擔(dān)裕項目。（一）可彩否銷售原臺則。開發(fā)漲產(chǎn)品能夠叛對外經(jīng)營術(shù)銷售的，泥應(yīng)作為獨珠立的計稅盜成本對象朋進(jìn)行成本捧核算；不之能對外經(jīng)握營銷售的混，可先作曲為過渡性礎(chǔ)成本對象舉進(jìn)行歸集周，然后再唯將其相關(guān)江成本攤?cè)肟p能夠?qū)ν夂喗?jīng)營銷售經(jīng)的成本對晃象。（二）分災(zāi)類歸集原將則。對同嗎一開發(fā)地抄點、竣工借時間相近停、產(chǎn)品結(jié)倒構(gòu)類型沒廁有明顯差竄異的群體咳開發(fā)的項篩目，可作苦為一個成媽本對象進(jìn)摘行核算。（三）忙功能區(qū)千分原則斷。開發(fā)刊項目某種組成部媽分相對引獨立，田且具有荷不同使退用功能蘋時，可茄以作為上獨立的吊成本對逆象進(jìn)行千核算。（四）炮定價差儲異原則遷。開發(fā)召產(chǎn)品因間其產(chǎn)品翠類型或徹功能不計同等而歪導(dǎo)致其警預(yù)期售喜價存在見較大差倦異的，衫應(yīng)分別偵作為成用本對象面進(jìn)行核辦算。（五）成漫本差異原層則。開發(fā)正產(chǎn)品因建降筑上存在避明顯差異哀可能導(dǎo)致穴其建造成柳本出現(xiàn)較誕大差異的裙，要分別悲作為成本篇對象進(jìn)行陪核算。（六）奴權(quán)益區(qū)相分原則需。開發(fā)殘項目屬獨于受托礦代建的轟或多方證合作開氧發(fā)的，抄應(yīng)結(jié)合牙上述原央則分別泄劃分成絮本對象歷進(jìn)行核困算。會計核牙算成本柔對象、陣所得稅軟成本對財象同土醬地增值牲稅清算倍項目可昂否不一卡致?房地產(chǎn)吼企業(yè)開犯發(fā)成本迷核算一、開津發(fā)成本腿歸類（一）土弊地征用費竹及拆遷補(bǔ)家償費。指普為取得土券地開發(fā)使柔用權(quán)（或讓開發(fā)權(quán)）雕而發(fā)生的照各項費用僻，主要包邁括土地買攻價或出讓油金、大市碼政配套費慶、契稅、承耕地占用薯稅、土地阿使用費、齒土地閑置扎費、土地徒變更用途盜和超面積改補(bǔ)交的地槽價及相關(guān)姿稅費、拆紋遷補(bǔ)償支漠出、安置再及動遷支揉出、回遷糧房建造支腎出、農(nóng)作胳物補(bǔ)償費日、危房補(bǔ)用償費等。（二）版前期工繭程費。那指項目慢開發(fā)前目期發(fā)生污的水文跪地質(zhì)勘還察、測尤繪、規(guī)滿劃、設(shè)膽計、可連行性研虎究、籌勒建、場藝地通平妄等前期植費用。（三）建氧筑安裝工陪程費。指龍開發(fā)項目藥開發(fā)過程嫩中發(fā)生的扇各項建筑君安裝費用益。主要包慚括開發(fā)項忌目建筑工暖程費和開飼發(fā)項目安訂裝工程費欄等。房地產(chǎn)繞企業(yè)開垂發(fā)成本憲核算（四）基流礎(chǔ)設(shè)施建捷設(shè)費。指按開發(fā)項目償在開發(fā)過習(xí)程中所發(fā)憲生的各項址基礎(chǔ)設(shè)施麻支出，主煤要包括開楊發(fā)項目內(nèi)廣道路、供昂水、供電您、供氣、算排污、排蕩洪、通訊者、照明等舊社區(qū)管網(wǎng)恭工程費和煌環(huán)境衛(wèi)生很、園林綠胖化等園林樸環(huán)境工程劉費。（五）逆公共配很套設(shè)施盈費：指禾開發(fā)項截目內(nèi)發(fā)裕生的、基獨立的撤、非營膀利性的辰，且產(chǎn)旅權(quán)屬于思全體業(yè)斗主的，漿或無償盡贈與地止方政府學(xué)、政府樸公用事查業(yè)單位伏的公共歇配套設(shè)峽施支出潔。（六）開僅發(fā)間接費嘴。指企業(yè)滿為直接組典織和管理高開發(fā)項目勻所發(fā)生的艱，且不能含將其歸屬推于特定成象本對象的站成本費用鉛性支出。最主要包括輸管理人員赴工資、職際工福利費慨、折舊費辱、修理費勤、辦公費信、水電費許、勞動保揪護(hù)費、工吉程管理費世、周轉(zhuǎn)房勁攤銷以及俊項目營銷施設(shè)施建造安費等。房地產(chǎn)企屋業(yè)開發(fā)成唇本核算二、預(yù)提執(zhí)費用與待秋攤費用房地產(chǎn)三開發(fā)企后業(yè)甲項提目分兩叉期，劃繁分為兩彈個成本灶對象。主在一期劑項目中塊修建休縫閑會所吹一座，摩造價2診000遍萬元，由該會所蓋為整個歸一期二素期整體總配套設(shè)定施。假略設(shè)一期柔二期建鐵筑面積沾相當(dāng)。繡一期項箏目計算狂成本時約，如何胞扣除休顆閑會所掉成本？房地產(chǎn)墾企業(yè)開世發(fā)成本且核算三、公共芬成本分?jǐn)傄路椒?、占販地面積償法土地成花本分?jǐn)傉彵仨毎垂┱照嫉鼐厦娣e法2、建筑因面積法單獨作為鍛過渡性成量本對象核睛算的公共洪配套設(shè)施配成本必須曉按照建筑婆面積法分沾攤。3、直班接成本感法4、預(yù)算傲造價法借款費用蟻屬于不同堆成本對象心共同負(fù)擔(dān)刪的，按直絡(luò)接成本法紫或預(yù)算造械價法進(jìn)行工分配。房地產(chǎn)企譽(yù)業(yè)開發(fā)成湊本核算土地成碰本分配房地產(chǎn)開僚發(fā)企業(yè)甲自拿到一塊淋土地，面抽積20畝霉，一期開觀發(fā)寫字樓劉兩棟（樓蹄座面積2豈.5畝）呢，二期開漲發(fā)住宅樓以四棟（樓勺座2.5周畝），另冠有配套會謝所一個（止2畝），逆非人防獨儀立車庫一煙個（2.鎖5畝），寧物業(yè)管理攪場所一個匙（0.5療畝）。道怒路、綠化蔬共計10來畝。土地面桐積如何寧分配？寫字樓種：2.岸5/1寶0×2灰0=5停畝住宅樓：靠2.5/鋤10×2愛0=5畝會所：誤2驗/10繳×2對0=4畝車庫：被2.纏5/1因0×2島0=5概畝物業(yè)：碗0.獲5/1阻0×2帶0=1言畝物業(yè)和會域所是公共再配套設(shè)施端，因此再白同其他成顯本一起以圍建筑面積象法分?jǐn)傊霖毆毩⒊杀撅瀸ο蟆７康禺a(chǎn)企懷業(yè)開發(fā)成悉本核算公共配套誤設(shè)施費分頭配房地產(chǎn)開桶發(fā)企業(yè)甲員拿到一塊尋土地，面絲式積20畝叮，一期開析發(fā)寫字樓落兩棟（1申0萬平方城），二期悔開發(fā)住宅貌樓四棟（斑12萬平帝方），另執(zhí)有配套會態(tài)所一個（衡6000蝴平方），躬非人防獨的立車庫一澆個（30告00平方垃），物業(yè)描管理場所般一個（1蓬000平忽方）。物州業(yè)和會所但是公共配叢套設(shè)施。炊如何分配石成本？1、假亂定會所搜同一期志一起開咱發(fā)，先過在開發(fā)扮成本—麗配套設(shè)萄施開發(fā)星成本—甚會所成鹿本中歸傘集各項于開發(fā)成昨本項目2、假醬定歸集凈后會所傳成本為苗600歇萬，如棒何在各呈成本對怪象間分虜配成本霞？是否絡(luò)需要給突獨立車否庫分配笨？如果階是物業(yè)望成本，想是否需配要分配銹給獨立造車庫？3、假定殘會所同二慎期一起開大發(fā)，一期樓開發(fā)成本粉如何分配鴉？房地產(chǎn)兔企業(yè)開竟發(fā)成本姻核算借款費炊用分配房地產(chǎn)懸開發(fā)企芬業(yè)甲拿捏到一塊滲土地，驕面積2洽0畝，奇一期開槽發(fā)寫字卡樓（1全0萬平巷方），您二期開暴發(fā)住宅滋樓（1似2萬平頑方），佳另有配觸套會所仰一個（矛600培0平方傅），非荒人防獨冰立車庫循一個（筍300究0平方插），物啊業(yè)管理丹場所一班個（1上000考平方）泥。假定蜻一期二退期同時妥開發(fā)，躲銀行借信款3億確元，產(chǎn)產(chǎn)生合法干利息費糟用48苗00萬醋元。請問利息狹費用如何借在成本對疾象間進(jìn)行鉤分?jǐn)偂?、直接夾成本法：480游0×一猴期直接取成本÷互（一期想直接成狐本＋二鏟期直接穗成本＋輝車庫直卷接成本犁）2、預(yù)算跪造價法：480悠0×一橫期預(yù)算屆÷（一錄期預(yù)算非＋二期嘉預(yù)算＋孝車庫預(yù)尖算）確定完工散標(biāo)準(zhǔn)除土地開代發(fā)之外，禾其他開發(fā)眼產(chǎn)品符合丟下列條件卡之一的，他應(yīng)視為已亂經(jīng)完工：(一)開亞發(fā)產(chǎn)品竣碌工證明材罰料已報房趕地產(chǎn)管理點部門備案魚。(二)開刷發(fā)產(chǎn)品已泰開始投入毯使用。(三)開唇發(fā)產(chǎn)品已施取得了初棕始產(chǎn)權(quán)證似明。1、竣償工驗收藏備案表2、開發(fā)糾產(chǎn)品開始保投入使用膽是指房地育產(chǎn)開發(fā)企斧業(yè)開始辦久理開發(fā)產(chǎn)驢品交付手爽續(xù)（包括緩入住手續(xù)役）或已開連始實際投混入使用。國稅函【候2009垮】342蹤蝶號3、初始耐產(chǎn)權(quán)證明壘——大房痕產(chǎn)證4、完工殃標(biāo)準(zhǔn)針對取的是成本敘對象，而寒不是一棟桿樓。確定完工沸標(biāo)準(zhǔn)完工標(biāo)膽準(zhǔn)的重昌大意義1、未籍完工銷倦售收入騙和完工腳銷售收淡入的分源水嶺（常預(yù)計計害稅毛利幸率）2、稅務(wù)萍稽查風(fēng)險寧的增大（抵關(guān)注開發(fā)票成本）3、達(dá)崇到完工叨標(biāo)準(zhǔn)結(jié)岔轉(zhuǎn)成本闖的時間寶點開發(fā)產(chǎn)寸品完工廉以后，蹲企業(yè)可域在完工暗年度企業(yè)所喊得稅匯腹算清繳廁前選擇確衣定計稅根成本核侍算的終昌止日，旁不得滯沫后。凡覺已完工啊開發(fā)產(chǎn)劉品在完碑工年度敏未按規(guī)沫定結(jié)算變計稅成負(fù)本，主遍管稅務(wù)既機(jī)關(guān)有播權(quán)確定本或核定閉其計稅徹成本，旅據(jù)此進(jìn)曲行納稅療調(diào)整，突并按《搞中華人暫民共和粉國稅收館征收管素理法》需的有關(guān)確規(guī)定對乓其進(jìn)行畝處理。風(fēng)險：皂發(fā)票取穗得不及國時計算單位預(yù)成本單位工程浙成本＝成叉本對象總熱開發(fā)成本另÷總可售鞏面積什么是辦總可售辮面積？事是否可誘以剔除充拆遷補(bǔ)瞧償面積捆？劃分成叫本對象歸集開要發(fā)成本分配共囑同成本實際發(fā)闊生成本預(yù)提費燥用待攤費頁用成本對象總開發(fā)成氣本計算銷售講成本配比原魄則銷售成本寧＝單位工大程成本×陵已銷售面鋼積房地產(chǎn)企款業(yè)甲單位雪工程成本運(yùn)為每平方桐3000搜元。1月瞎份銷售房灑屋100畝00平方泰，其中8叨000平肢方米為銀對行按揭，改業(yè)主已支葉付30%犯首付，銀攤行按揭款促尚未批下甚，請問1棒月份成本某如何結(jié)轉(zhuǎn)瘋？面積：躬200顛0＋（賤800歲0×30局%）＝反440報0結(jié)轉(zhuǎn)銷嬌售成本臘：30匯00隨×44寸00＝壘132仰000刮00元后續(xù)成本屢調(diào)整特指成尿本對象蝦完工后興發(fā)生的止開發(fā)成劃本，應(yīng)娘該按照集計稅成姨本結(jié)算佛的規(guī)定續(xù)和其他胡有關(guān)規(guī)傘定，首仔先在已代完工成鄭本對象完和未完刻工成本霞對象之搜間進(jìn)行疲分?jǐn)?，牛其次再召將由已字完工成乓本對象測負(fù)擔(dān)的浮部分，協(xié)在已銷芬開發(fā)產(chǎn)柱品和未謠銷開發(fā)將產(chǎn)品之翼間進(jìn)行簡分?jǐn)?。但?yīng)當(dāng)賠注意，股上述成受本分?jǐn)偩I后均扣桑除在后步續(xù)支出澡實際發(fā)革生年度嫌，不允醬許追溯稍調(diào)整。后續(xù)維臘修費用隔問題如剛何處理涼？企業(yè)對核尚未出渣售的已害完工開笑發(fā)產(chǎn)品每和按照孕有關(guān)法毛律、法祥規(guī)或合申同規(guī)定艇對已售渣開發(fā)產(chǎn)它品（包佩括共用壺部位、畜共用設(shè)牌施設(shè)備襲）進(jìn)行蹈日常維揚(yáng)護(hù)、保幣養(yǎng)、修故理等實咐際發(fā)生楊的維修洞費用，坦準(zhǔn)予在爬當(dāng)期據(jù)種實扣除帖。質(zhì)量保京證金