地產園林景觀設計施工一體化管控難點

地產園林景觀設計施工一體化管控難點摘要:地產園林景觀設計施工一體化是圍繞著設計本錢工程的項目管理工作，本質上是資金、工期、質量的平衡把控流程，對項目操盤手的專業(yè)水平有很高的要求，是將來地產園林景觀行業(yè)的開展趨勢。文章通過分析地產園林景觀設計施工一體化的管控難點，以太倉融僑悅江南大區(qū)為例，總結出園林景觀一體化過程中的設計優(yōu)化內容，實現(xiàn)了設計與施工順利對接，提升了客戶的中意度。關鍵詞:園林景觀;一體化;管控難點;優(yōu)化設計隨著國家政策調整，地產行業(yè)開始收緊，會陸續(xù)淘汰一些“不合格選手”，雖然園林景觀只是地產里的一個小職能，但景觀具備“四兩撥千斤的能力”，對地產高端產品有極大溢價能力。剛需產品景觀不重要，溫飽階段客戶還來不及關懷景觀;只有在改善型和高端產品中，景觀的重要性才凸顯。打造的產品越高端，景觀才越被客戶期待和需求;景觀要打造好作品，效果之美僅僅是外相呈現(xiàn);好作品是全系統(tǒng)垂直交圈的嘔心瀝血，要懂市場懂客戶，在項目管控過程里，從設計研發(fā)到工程落地，每一步都必須有全局前控意識，處處要通關。而設計施工一體化已經(jīng)不算一個新興的概念了，特別是近幾年來在地產行業(yè)內各大地產公司都在推行一體化，大到建筑小到像精裝、景觀，而園林景觀這樣“麻雀雖小，五臟俱全”的專業(yè)，在設計施工一體化的同時能解決許多不必要的麻煩，實現(xiàn)一個低投入高溢價的轉換。1園林景觀設計施工一體化園林景觀設計施工一體化概念從項目推進的流程來分應該是包括設計、本錢、施工三個大的版塊。其中設計作為施工的前提和依據(jù)，由設計指導施工;本錢操縱投入，測算作為操縱標尺;施工是設計的答卷，設計先行，施工兜底。設計工作就是把工程在圖紙上做一遍，本錢就是用計算把設計需要的費用進行預估，施工就是在現(xiàn)場把圖紙復原出來。三者的側重點不盡相同，設計主要呈現(xiàn)在項目開工的前期，重點在于項目方案的研發(fā)和呈現(xiàn);本錢則相對看問題比較數(shù)據(jù)化，一切以項目指標為主;施工則側重于建設的中期階段，重點在于操縱項目進度和保證建設質量。2設計施工一體化的管控難點2.1項目管理角色整個的設計施工一體化管控過程需要多方參與，其中甲方是資源整合，風險預控，方向把舵，連接土地和客戶，輸出“管理”；乙方是資源細分，要在細分端上銳利好用，輸出“細分專業(yè)成果”，同時甲方需要對乙方的設計成果進行審圖，審圖就是核對圖紙的合規(guī)性和合理性。傳統(tǒng)管理組織方式已經(jīng)不能適應新的工程建設模式，以前甲方需要面對的是設計院和施工團隊這2個獨立主體，設計院只對圖紙負責，施工團隊只管照圖施工。設計施工一體化模式下工程整體的組織關系錯綜復雜，作為設計施工及采購總包，在項目建設過程中力不從心，主要呈現(xiàn)在項目管理上缺少全過程管控能力和統(tǒng)籌協(xié)調能力，且缺少專職技術人員的參與［1］。就甲方內部而言，從設計專業(yè)角度，對建筑、精裝、工程、營銷、客服、物業(yè)必須全交圈，才能打造真正的好產品，園林景觀是營銷道具，但更是客戶將來生活的載體，必須兼顧各方要求，把控在先;從項目管控的角度，還有就是不能落下了本錢部門。從乙方內部來說，分為設計方和施工方，在設計方把控上需要繃著“本錢的弦”，施工方的局部，實施施工交底工作，重要復雜節(jié)點能打樣就不直接施工，加強設計巡檢頻次深度。2.2設計源頭把控園林景觀是一個涵蓋內容很龐雜的專業(yè)，植物、水電、結構、安裝種類多，跨的專業(yè)品類也多，雖然要求都不會很深。但是需要熟悉施工工序，把項目設計從平面的美學呈現(xiàn)往立體的角度推演，讓美學的理解能貫徹設計施工的全過程，特別要注意的是地下工程的美觀度，秉持可持續(xù)開展的設計理念，才能打造出真正宜居的地產住宅。從拿地初期開始到方案推?691?敲，本錢和效果的平衡能力;施工圖紙把控設計不變形，圖紙上核對好每一處效果細節(jié)。特別需要把控審圖過程中發(fā)覺的只有造型沒有構造詳圖，常見的形式是“詳見施工單位深化圖紙”或者干脆就沒有表達;往往只注重設計圖紙及效果圖的表現(xiàn)，缺少施工經(jīng)驗，對施工現(xiàn)場的勘查無法具體到位，導致設計與實際脫節(jié)，設計圖紙難以真正落地。設計需要做到對園林景觀設計材料、植物使用的熟悉，常規(guī)工藝工法的標準節(jié)點，地產標準化圖紙的使用和客戶敏感點的合理躲避，完善產品標準化體系建設，在園林景觀設計施工一體化的管控體系里更是重中之重。2.3本錢操縱既然是設計施工一體化，那么本錢操縱就是繞不開的話題。傳統(tǒng)地產的項目管控模式是層層推進的，設計本錢工程一步步推進，各自完成各自KPI操縱點。那作為設計施工一體化的一局部，本錢的觀念要隨之轉變，本錢測算前置，從拿地強排開始就可以有一個初步的概算，然后伴隨著園林景觀方案的深入，分階段跟進本錢測算操縱，測算深度可以依據(jù)項目方案程度調整，合理安排工作量。同時可以結合設計的產品標準化體系，增加集采甲供內容，從起點開始開源節(jié)流，把有限的本錢運用到刀刃上。2.4施工品質的保證在目前，園林景觀工程以投標、直委模式居多，但這些設計施工總包模式的相應機制不完善，按圖施工，觀念有些還停留在施工方項目經(jīng)理作為效果操縱第一人的舊觀念上。隨著園林景觀設計方案的不斷迭新?lián)Q代，施工方需要對施工專業(yè)分包資源的經(jīng)驗累積，加強設計施工交底，要求設計方提供施工交底效果操縱手冊，對新材料新工藝提前備工備料研究打樣。帶著設計思維施工，嚴禁刻板的按圖施工，對項目現(xiàn)場情況和圖紙有變的情況，充分溝通處理，設計及時下發(fā)設計變更，從源頭上消滅返工，節(jié)約本錢保證品質。從細節(jié)上來說，園林景觀項目內容十分豐富，從硬景的品類繁多的景石、到軟景苗木、大規(guī)格的石材、藝術小品、軟裝、標識等，對施工單位而言，在實際施工過程中不按圖施工的的情況時有發(fā)生，重點操縱在:①首先軟景操縱，在號苗前設計交底時需要復核設計方提供的苗木品種和苗木資源、施工季節(jié)、本錢造價、交付季節(jié)的關系［2］。防止施工過程中，非必要的主喬品種調整，導致設計圖紙中自然山林氣的苗木藝術效果受到影響。②其次是金屬制品的管控，隨著園林景觀風格迭代換新，鋼結構景觀構筑物在設計中出現(xiàn)的頻率變得很高，包括門頭、長廊、水池、主題構筑物等。那這些金屬材料的工藝和屬性都需要由專業(yè)制作廠家進行二次深化，期間就需要結合設計方案效果對工藝進行推敲，通過不斷的打樣比照，才能保證施工效果。③還有項目景石的施工，圖紙設計的景石體量和理想狀態(tài)往往需要和場地條件會有出入，這時候就需要設計方在吃透施工條件的前提下進行專項的深化交底，這樣才能找到屬性適合的石頭。④再就是景觀軟裝，近幾年來地產園林景觀對戶外軟裝的重視程度逐年提高，但是還是經(jīng)常出現(xiàn)前期本錢漏項或者本錢預估不到位的情況，導致后期采購受限，落地品質大打折扣。對地產住宅而言，剛需和剛改類的項目應該多采納地產集采降低單價，篩選出戰(zhàn)略軟裝品牌，提升軟裝工程質量［3］。2.5項目完工后評估項目施工完工，并不能算結束，地產住宅做為一個產品，一個需要長時間沉淀的產品，應該需要花更多的時候研究，及時總結反省。一般在項目完工階段，設計方會出具項目后評估報告，施工方會繪制項目竣工圖資料，這些都可以成為其他項目的一個分析案例、對標的參考。還有特別要提的是對往期已經(jīng)交付項目的回訪，對物業(yè)管理人員的走訪調查，觀看小區(qū)業(yè)主對器械、設施的使用情況，石材鋪貼的破損率、植物的生長情況等。俗話說設計的好，施工的再精美，并不等同于使用起來也很趁手舒心，收集并歸納這些資料，對項目細節(jié)進行把控，對地產行業(yè)建立標準化、標準化、體系化的園林景觀設計施工一體化管理模式，起到了不可或缺的作用。3建設實例太倉融僑悅江南大區(qū)項目位于—省—市，建設用地面積4.9萬m2，其中園林景觀面積3.8萬m2，大區(qū)景觀指標500元/m2。本項目園林景觀設計謀略主要以關注生活、關注藝術、感恩自然，打造有溫度的美學花園生活社區(qū)，光影與藝術，自然與哲學的再生。景觀整體風格附屬建筑，保證整體方案設計相輔相成，采納現(xiàn)代手法新中式風格。景觀宅間跨度大，空間形體錯落有致、層次豐富，有利于園林景觀花園打造，運用穿插和重組的設計手法打破空間狹長的空間格局。盼望建立起許多無形的生活場景，并充實各自的景觀空間屬性。園林景觀平面布局采納“一庭、兩苑、三進、雙環(huán)”的設計布局。前面介紹過園林景觀設計施工一體化的若干難點，那就這個項目再著重分析下一體化過程中設計優(yōu)化工作。該項目自20__年完成整體方案設計，2020年5月進場施工，到今年二期預備交房，前后歷時了近3年時間。這個項目比較特別屬于“半路出家”的項目，方案擴初圖出圖之前沒有經(jīng)過嚴格的本錢操縱，在景觀施工圖階段才開始進行介入，定性為一個園林景觀設計施工一體化的案子。所以在接手這個項目后團隊從三個方面開展工作:第一，開始倒排項目全景計劃；第二，設計、施工方資源的選擇，消化原有的擴初圖紙資料，找到施工圖深化單位盡快完成施工圖的繪制工作，同時本錢介入對擴初成果進行初步測算;第三，在施工圖完成后，對圖紙進行審圖，之后馬上推進施工圖本錢測算。在這些工作都完成之后，得悉本錢測算結果后發(fā)覺項目園林景觀超限額指標近200萬元，其實在擴初概算的時候就初現(xiàn)端倪了，但是考慮到當時項目的全景計劃安排已經(jīng)很緊張，所以只能優(yōu)先推進施工圖深化。現(xiàn)在發(fā)覺問題后，團隊馬上組建設計優(yōu)化小組，專項服務于設計施工一體化的體系，設計優(yōu)化原則首先保證大區(qū)整體的施工交付品質保質保量，防止客訴風險;同時需要滿足公司既定的本錢限額指標，不使公司蒙受損失;最后一切的優(yōu)化工作必須不影響到整體的項目工期安排，所有設計變更圖紙需按時完成修改下發(fā)。具體的過程就不展開贅述，主要從四個方面開展設計優(yōu)化工作:①認真分析施工圖本錢測算表，對表內大金額的單項進行檢查，特別需要注意本錢口徑，著重關注可甩項局部，比方門頭、圍墻等;②對內和營銷和客服溝通，防止優(yōu)化可能產生客訴風險;③復核軟景局部的主喬配置情況，優(yōu)先考慮項目地周邊的苗木資源;④復核集團園林景觀通用布品手冊，盡量選用戰(zhàn)采的軟裝、燈具。在設計優(yōu)化完成后，項目的后期施工明顯變得順暢許多，景觀材料、軟景、布品都在設計優(yōu)化的過程中反復推敲過了，剩下的只需要把控施工現(xiàn)場的施工工藝細節(jié)。最終項目在所有團隊同事的不懈努力下，在2020年底圓滿完成了大區(qū)一期的交付工作。讓人欣慰的是經(jīng)后期回訪，大區(qū)一期的園林景觀呈現(xiàn)品質受到了業(yè)主的普遍好評。從這個項目可以看出，園林景觀設計施工一體化任