中國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新現(xiàn)狀與特征

中國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新現(xiàn)狀與特征

中國的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是伴隨著住房制度市場化改革應運而生的。房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，房地產(chǎn)信貸、公積金等初級創(chuàng)新模式的出現(xiàn)拓展了房地產(chǎn)市場資金融通渠道，滿足了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之初的基本資金需求。近年來，隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新不斷推進，抵押貸款證券化、信托基金模式等新的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具不斷涌現(xiàn)，房地產(chǎn)金融機構、市場、相關制度及政策的創(chuàng)新步伐也逐步加快。與此同時，房地產(chǎn)融資的傳統(tǒng)貸款和外資渠道不斷縮窄，而直接融資的渠道有所增加，顯示出房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的作用不斷增強，房地產(chǎn)金融市場過于單一的融資結構有所改善。本章主要介紹房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的現(xiàn)狀及特征，即以房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新為主線，將房地產(chǎn)金融機構、市場、制度與政策等的創(chuàng)新融入其中，通過分析房地產(chǎn)金融工具的創(chuàng)新現(xiàn)狀，歸納中國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的特征。第一節(jié)中國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的現(xiàn)狀與其他國家一樣，中國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新也是伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展而開展起來的，從房地產(chǎn)信貸、房地產(chǎn)公積金等基本產(chǎn)品逐漸延伸到房地產(chǎn)信托基金、房地產(chǎn)貸款證券化等高級產(chǎn)品創(chuàng)新，房地產(chǎn)金融機構、市場、制度與政策層面的創(chuàng)新也融入其中不斷發(fā)展成熟。一房地產(chǎn)信貸在中國的發(fā)展狀況房地產(chǎn)信貸業(yè)務在我國已經(jīng)發(fā)展了很長時間?！靶刨J”的基本含義是指在特定的資金關系下，資金的所有者將資金的使用權轉移出去的行為。從信貸業(yè)務的發(fā)展歷史來看，“信貸”可以從廣義和狹義兩個方面來理解：在廣義層面上，信貸是金融市場上金融機構開展的一種業(yè)務，業(yè)務的具體內容是針對資金的供給者開展吸收存款業(yè)務和針對資金的需求者提供發(fā)放貸款業(yè)務；在狹義層面上，信貸的范圍縮小了，開展對象僅包括商業(yè)銀行，業(yè)務范圍僅包括貸款業(yè)務。作為“信貸”這一基礎概念的延伸，“房地產(chǎn)信貸”是指以商業(yè)銀行為主的金融機構將資金借給房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者，并且以利息為有價償還條件的一種業(yè)務形式。房地產(chǎn)信貸業(yè)務根據(jù)貸款對象的不同可以分為兩類，一是房地產(chǎn)開發(fā)信貸業(yè)務，二是房地產(chǎn)消費信貸業(yè)務。前者是針對房地產(chǎn)開發(fā)商而言的，資金通過貸款的方式從商業(yè)銀行等金融機構流入房地產(chǎn)開發(fā)商，貸款資金主要包括土地開發(fā)貸款、住房開發(fā)貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款以及流動資金貸款等；后者是針對普通居民而言的，同樣通過貸款的方式，資金從商業(yè)銀行流入普通居民，資金用于購買自用普通住房。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，其與商業(yè)銀行間的關系日益密切，或者說，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展得益于商業(yè)銀行的資金支持。（一）房地產(chǎn)信貸業(yè)務的發(fā)展歷程中國房地產(chǎn)信貸業(yè)務已經(jīng)開展了20多年?？v觀中國房地產(chǎn)信貸發(fā)展歷程，可以將其分為發(fā)展初期、高速發(fā)展期和穩(wěn)步調整期三個階段。1.中國房地產(chǎn)信貸業(yè)務的發(fā)展初期中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之初，資金十分匱乏，房地產(chǎn)信貸成為支持房地產(chǎn)需求和供給的重要資金來源。中國房地產(chǎn)業(yè)肇始于1990年，以1990年國務院頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權出讓和轉讓暫行條例》為標志，該條例允許城鎮(zhèn)土地使用權出讓和轉讓，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)迎來了新中國成立以來的第一輪發(fā)展機遇。此時的銀行信貸主要投向是房地產(chǎn)業(yè)務。在房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展的過程中，出現(xiàn)房地產(chǎn)投資熱，房地產(chǎn)價格隨即上漲，在一些熱點城市甚至出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫跡象。隨后，國家開始通過緊縮性貨幣政策調控經(jīng)濟，使得經(jīng)濟過熱現(xiàn)象減退，局部地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫化勢頭得到有效遏制，與此同此，由于受房地產(chǎn)信貸效益下滑的影響，銀行呆壞賬大量出現(xiàn)，房地產(chǎn)信貸業(yè)務遭遇寒流。1992年，鄧小平南方講話后，中國房地產(chǎn)市場再度迎來繁榮，房地產(chǎn)市場投資也隨之增加，房地產(chǎn)信貸業(yè)務總量提升。但是在此過程中也相繼出現(xiàn)了一系列問題，比如房地產(chǎn)市場管理落后、土地使用權轉讓混亂、房地產(chǎn)市場結構不完善等。隨后，政府為了限制房地產(chǎn)行業(yè)過快發(fā)展，加大了對其的調控力度，房地產(chǎn)信貸業(yè)務隨之步入波動發(fā)展的階段。在1995年之前，房地產(chǎn)信貸業(yè)務的重點是房地產(chǎn)開發(fā)項目。針對房地產(chǎn)供給明顯增加，而城市居民的房地產(chǎn)需求嚴重不足的現(xiàn)實，國家及時將政策導向進行調整，1995年國務院實行“安居工程計劃”使房地產(chǎn)信貸業(yè)務的著重點發(fā)生變化，轉向了經(jīng)濟適用房融資與住房抵押貸款等信貸項目。1997年，亞洲金融危機爆發(fā)，國內需求下降，中國率先通過在房地產(chǎn)行業(yè)領域采取措施來擴大居民的房地產(chǎn)需求，從而起到促進經(jīng)濟復蘇的作用，其中最重要的措施就是放松房地產(chǎn)信貸限制。在政策的推動下，房地產(chǎn)信貸業(yè)務進入了平穩(wěn)發(fā)展的軌道。2.中國房地產(chǎn)信貸的高速發(fā)展期1998～2002年，國家的宏觀經(jīng)濟政策著重于鼓勵房地產(chǎn)信貸發(fā)展。在這一時期，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供不應求的發(fā)展態(tài)勢。1998年，中國結束實物分房制度，開始實行住房消費貨幣化以及住宅建設市場化改革，房地產(chǎn)信貸業(yè)務也隨之進入快速發(fā)展階段。房地產(chǎn)信貸業(yè)務的開展有利于商業(yè)銀行等金融機構調整信貸結構，為居民購房提供資金支持，刺激房地產(chǎn)市場投資，引導居民消費，推動經(jīng)濟增長。在全面住房制度改革之后，銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務的重點對象從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐步轉向個人住房消費群體。面對新形勢，中國人民銀行在1998年下發(fā)了《個人住房貸款管理辦法》和《關于加大住房信貸投入支持住房建設與消費的通知》，開始允許商業(yè)銀行對購買商品房的居民提供按揭貸款，并對個人住房信貸進行規(guī)范?！秱€人住房貸款管理辦法》規(guī)定，對房地產(chǎn)信貸業(yè)務要在政策上給予支持，實行住房商業(yè)貸款的優(yōu)惠利率政策。由于政策支持較低的信貸利率，中國房地產(chǎn)信貸迎來了發(fā)展的重要機遇期。1998年，中國個人住房抵押貸款余額較1997年增長了224%，達到426億元。1999年，央行又頒布了《關于鼓勵消費貸款若干意見》，出臺了下調住房抵押貸款利率、延長貸款期限、降低首付比例等利好政策，極大地推動了個人住房貸款消費，推動了房地產(chǎn)信貸業(yè)務的進一步快速發(fā)展。截至1999年底，個人住房抵押貸款余額達到1358億元，較1998年增長了218.78%。1999～2003年，在房地產(chǎn)開發(fā)資金中，國內貸款的比例均在20%以上（見表4-1）。在其他資金來源中，也有相當一部分是來自商業(yè)銀行等金融機構的間接支持貸款，如房地產(chǎn)企業(yè)的預收款中有一部分是來自個人按揭貸款，這是房地產(chǎn)開發(fā)商間接獲取的金融機構貸款。表4-11999～2015年中國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源單位：億元，%年份當年資金總量國內貸款利用外資自籌資金其他資金來源金額占比金額占比金額占比金額占比19994795.911111.5723.2256.605.41344.6228.02083.1243.420005997.631385.0823.1168.702.81614.2126.92829.6447.220017696.391692.2022.0135.701.82183.9628.43684.5347.820029749.962220.3422.8157.231.62738.4528.14633.9447.5200313196.923138.2723.8170.001.33770.6928.56117.9646.4200417168.763158.4118.4228.201.35207.5630.48574.5949.9200521397.843918.0818.3257.811.27000.3932.710221.5647.8200627135.555356.9819.7400.151.58597.0931.712781.3347.1200737477.967015.6418.7641.041.711772.5331.418048.7548.2200839619.367605.6919.2728.221.815312.1038.715973.3540.3200957799.0311364.5119.7479.390.717949.1231.128006.0148.5201072844.0412563.7017.2790.681.126637.2136.632852.4545.1201185688.7413056.8015.2785.150.935004.5740.936842.2243.0201296536.8214778.3915.3402.090.439081.9640.542274.3843.82013122122.4819672.6616.1534.170.447424.9538.954490.7044.62014121991.4821242.6117.4639.260.550419.8041.449689.8140.72015125203.0720214.3816.1296.530.249037.5639.255654.644.5注：1999～2004年其他資金來源包括國內預算資金和債券部分，2005年以后的數(shù)據(jù)沒有統(tǒng)計國內預算資金和債券資金。

數(shù)據(jù)來源：歷年《中國統(tǒng)計年鑒》。表4-11999～2015年中國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源為控制與房地產(chǎn)信貸市場快速發(fā)展相伴出現(xiàn)的風險擴張，政府開始出臺一系列政策以抑制房地產(chǎn)信貸過快發(fā)展。2003年3月取消房貸優(yōu)惠政策。2004年，中國銀監(jiān)會出臺了旨在增強銀行關于房地產(chǎn)信貸方面的風險防范意識及風險控制能力的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》，對商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款等做出了嚴格規(guī)定。該指引明確了商業(yè)銀行在審查房地產(chǎn)開發(fā)借款時，借款者的自有資金必須超過35%。同時，中國人民銀行也要求國內金融機構上調個人住房貸款利率，5年期限以下的住房貸款利率由上年的4.77%上調為4.95%，5年期限以上的貸款利率由5.04%調整為5.31%。受上述政策的影響，在2004年中國房地產(chǎn)開發(fā)資金中，國內貸款占比由2003年的23.8%降至18.4%。從2004年開始，國內貸款占比均在20%以下，2011年國內貸款資金總額占房地產(chǎn)開發(fā)投資額的15.2%，創(chuàng)歷史最低值，此后，雖然國內貸款占比略有上升，但始終維持在16%左右，并未大幅上升。2013年國內貸款資金總額占比超過16%；2014年貸款資金總額占比繼續(xù)上升，達到17.4%，但是與2009年的19.7%的國內貸款占比還存在差距；2015年國內貸款資金總額占比再次出現(xiàn)了下降，降至16.2%。此外，商業(yè)銀行等金融機構對房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金有標準要求，其他資金來源一直都維持在40%～50%。在房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額下降的同時，個人住房抵押貸款也出現(xiàn)了同樣的狀況（見表4-2）。2007年之前個人住房抵押貸款余額呈逐年上升的趨勢，但是2008年突然大幅下降，個人住房抵押貸款余額增長率首次出現(xiàn)負值，由此可見，2008年美國次貸危機引發(fā)的全球金融危機影響范圍之廣、程度之深。表4-21998～2011年中國個人住房貸款情況表單位：萬億元，%年份個人住房抵押貸款余額個人住房抵押貸款余額增長率金融機構貸款總額個人住房抵押貸款占總貸款比例19980.04224.008.650.4919990.14218.789.371.4520000.34148.709.943.4020010.5665.8011.234.9820020.8347.7013.985.9120031.1842.5019.006.2020041.6035.8018.908.4720051.8415.0020.708.8920061.998.1523.908.3220073.0251.7426.1711.5420082.98-1.3130.349.8220094.7659.7339.9311.9220105.7320.2847.9011.9620118.8053.5854.8016.06數(shù)據(jù)來源：歷年《房地產(chǎn)金融統(tǒng)計年鑒》。表4-21998～2011年中國個人住房貸款情況表盡管監(jiān)管層采取了一系列抑制房地產(chǎn)市場泡沫的政策，但過快上漲的房價問題仍未得到充分解決，全國主要城市的房價仍在快速上漲。2005年第一季度，全國房價平均上漲了19.1%。其中，北京市、上海市的房價同比漲幅超過20%。針對這種情況，中國人民銀行為了降低居民對房地產(chǎn)行業(yè)過熱的投機需求，于2005年出臺了以商業(yè)貸款利率替換個人住房貸款利率的政策。2006年，國家對房地產(chǎn)的政策導向仍然是限制房地產(chǎn)領域的過熱投資，以抑制房價過度上漲。中國人民銀行將原有各檔的房地產(chǎn)貸款利率上調了0.27個百分點。其中，5年期以上的商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的基準利率相應從6.12%增加了0.27個百分點，達到6.39%。然而，2006年末，WTO對中國金融業(yè)設定的5年過渡期結束，外國銀行被允許開展個人房貸業(yè)務，國外熱錢大量涌入房地產(chǎn)領域，導致國家對房價的抑制目標沒有實現(xiàn)。為此，中國人民銀行于2007年3月再次將國內金融機構的人民幣貸款基準利率上調了0.27個百分點。這一次，央行的緊縮性貨幣政策與美國次貸危機的影響相互疊加，房價受到了控制，并于2008年初進入低谷。受到政策限制和房地產(chǎn)市場的雙重影響，房地產(chǎn)開發(fā)信貸業(yè)務和個人房地產(chǎn)信貸業(yè)務全部陷入低谷。3.中國房地產(chǎn)信貸的穩(wěn)步調整期2008年，美國次貸危機引發(fā)的全球性金融危機給中國房地產(chǎn)信貸市場造成很大沖擊，房地產(chǎn)市場一度低迷不振。2007年和2008年商品房價格首次出現(xiàn)下降，每平方米由3864元降至3800元，商品房平均銷售價格出現(xiàn)負增長（見表4-3）。為了重振房地產(chǎn)市場，拉動國內消費，中國人民銀行于2008年10月27日發(fā)布《關于擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度等有關問題的通知》，該通知一經(jīng)發(fā)布，成為中國房地產(chǎn)市場化有史以來最為寬松的信貸政策。通知要求降低個人購房首付款比例，并且還降低了貸款利率，擴大了居民的購房需求，從根本上提升了消費者的購房熱情與積極性。2009年商品房平均銷售價格增長率出現(xiàn)大幅上升（見圖4-1），商品房平均銷售價格每平方米升至4681元，創(chuàng)歷史最高值。一直到2009年，政府寬松的宏觀調控政策，導致房價快速上升，房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)過熱的局面。自2009年以后，商品房平均銷售價格居高不下，呈現(xiàn)逐年上升的趨勢。表4-32000～2015年中國商品房每平方米平均銷售價格單位：元/平方米，%年份商品房平均銷售價格商品房平均銷售價格增長率20002112.00—20012170.00—20022250.003.686620032359.004.844420042778.0017.761820053167.6614.026720063366.796.286320073863.9014.765120083800.00-1.653820094681.0023.184220105032.007.498420115357.106.460620125790.908.099320136237.007.701820146324.001.394920156793.007.4162表4-32000～2015年中國商品房每平方米平均銷售價格圖4-12002～2015年商品房平均銷售價格增長率經(jīng)濟刺激政策促進了房地產(chǎn)信貸市場的又一輪繁榮，而泡沫風險也隨之出現(xiàn)。為控制房價過快上升導致的經(jīng)濟風險，2010年，房地產(chǎn)信貸業(yè)務再次受到嚴格的限制，房地產(chǎn)信貸市場在政策的限制下增速逐漸平穩(wěn)。2010年9月29日，《關于完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》出臺，該通知是由央行聯(lián)合銀監(jiān)會共同頒布的，大幅調高了住房信貸首付比例。各大銀行也取消了執(zhí)行同檔期基準利率0.7倍的最低下限利率，導致信貸規(guī)模收緊，增速放緩，但絕對規(guī)模還是呈現(xiàn)增長趨勢。截至2013年末，銀行房地產(chǎn)貸款余額為14.6萬億元，占所有人民幣貸款總量的20.3%，其中開發(fā)貸款4.6萬億元，占總貸款的6.4%。僅來自房地產(chǎn)開發(fā)和居民購買的信貸余額就超過全部貸款的兩成，考慮到政府信貸中以土地出讓收入作為保證的信貸、居民或企業(yè)以房地產(chǎn)作為抵押的信貸、房地產(chǎn)領域中其他主體的信貸等，銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)的依賴高達30%～40%。盡管如此，政策調控的效果還是有所顯現(xiàn)，房地產(chǎn)信貸總量雖然有所增長，但是在房地產(chǎn)金融中的份額卻呈下降趨勢。在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國內貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總量的比重整體呈下降趨勢，相反，自籌資金規(guī)模逐漸加大，2014年出現(xiàn)峰值，由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)投資時，以“自有資金優(yōu)先”為原則，減少商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的比重，進而降低房地產(chǎn)信貸風險。圖4-21999～2015年中國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源從2001～2015年中國銀監(jiān)會發(fā)布的商業(yè)銀行不良貸款率來看，中國各商業(yè)銀行不良貸款率大體呈現(xiàn)逐年下降的趨勢。2001年商業(yè)不良貸款率高達29.8%，后期逐漸下降；2005年首次降至10%以下，為8.6%；2008年首次降至3%以下，為2.4%。2008年商業(yè)銀行不良貸款率突然大幅下降與國際金融危機爆發(fā)以及國家宏觀經(jīng)濟政策的調控有很大關系，中國人民銀行采取緊縮的貸幣政策，在降低信貸業(yè)務在商業(yè)銀行經(jīng)營中的比重的同時，還降低了商業(yè)銀行的不良貸款率，繼而降低商業(yè)銀行不良貸款風險。房地產(chǎn)信貸業(yè)務規(guī)模一直以來在商業(yè)銀行信貸業(yè)務中占有較高比重，由此可以看出，國家在這一時期對于房地產(chǎn)信貸業(yè)務實行嚴格管控，避免出現(xiàn)更大程度的危機。從2010年開始，商業(yè)銀行不良貸款率呈現(xiàn)平緩降低的態(tài)勢，2013降至1.49%，隨后2014年，不良貸款率再次上升，2015年升至1.9%。表4-42001年～2015年商業(yè)銀行不良貸款率單位：%年份200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015不良貸款率29.8026.0020.413.208.607.106.202.401.602.431.771.561.491.601.90數(shù)據(jù)來源：中國銀監(jiān)會。表4-42001年～2015年商業(yè)銀行不良貸款率在房地產(chǎn)信貸業(yè)務開展以來，中國商業(yè)銀行的房地產(chǎn)資金總額占貸款資金總額的比重也在不斷變化。以國內四大商業(yè)銀行為例（見圖4-3），2004～2010年，中國工商銀行房地產(chǎn)貸款總額占全行貸款總額的比重在不斷上升，由5.6%上升至11.2%，尤以2005～2007年上升速度最快；2007～2010年上升速度放緩，這與2008年金融危機的爆發(fā)具有一定的關系；2010年以后，房地產(chǎn)貸款總額占全行貸款總額的比重開始下降，下降時間持續(xù)到2015年，下降至6.1%。究其原因在于，2010年國家為控制房價過快上升導致的經(jīng)濟風險，再次嚴格限制房地產(chǎn)信貸業(yè)務的擴張，所以各商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸資金總額也開始收縮。圖4-32004～2015年國有四大商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占本行貸款總額比重相比于中國工商銀行，中國建設銀行的房地產(chǎn)貸款資金占全行貸款的比重較高，2004年中國建設銀行房地產(chǎn)貸款資金總額占全行貸款總額的比重為6.8%，高于中國工商銀行1.2個百分點，2005年該比值上升至11.8%，其上升幅度之大表明了中國建設銀行在2005年的房地產(chǎn)信貸規(guī)模的急速擴張，但2006年以后，房地產(chǎn)貸款資金總額占比開始逐年下降，呈現(xiàn)平穩(wěn)減少的趨勢，直至2015年，下降至4.29%，在四大國有商業(yè)銀行中，比值最低，低于中國工商銀行1.81個百分點、低于中國銀行2.95個百分點、低于中國農(nóng)業(yè)銀行5.51個百分點。中國銀行的房地產(chǎn)貸款資金總額占全行貸款總額的比重經(jīng)歷了先下降又上升再下降的變化，2004年該比值為9%，高于中國工商銀行的5.6%和中國建設銀行的6.8%，隨后該比值開始緩慢下降，2010年下降至最低值6%。2012年房地產(chǎn)貸款資金占比再度上升，2013年上升至峰值8.2%；2014年再次下降，且持續(xù)到2015年，下降至7.24%，但該數(shù)值仍舊高于中國工商銀行和中國建設銀行。中國農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款總額占全行貸款總金額的比重高于以上三家銀行。2008年，中國農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款總額占比為11.1%，遠遠高于中國銀行和中國建設銀行，隨后該數(shù)值基本保持平穩(wěn)態(tài)勢，并未出現(xiàn)較大波動，2010年達到峰值11.4%，2012年降至最低值8.5%，2015年再次上升至9.8%?？梢哉f，自中國農(nóng)業(yè)銀行開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務以來，房地產(chǎn)貸款資金總額占全行貸款資金比重一直處于較高水平，均未低于8.5%，且大體保持在10%左右，尤其在2015年，中國銀行、中國建設銀行、中國工商銀行的房地產(chǎn)貸款資金比重均出現(xiàn)明顯下降，而中國農(nóng)業(yè)銀行依舊保持較高水平。2004～2015年中國工商銀行、中國建設銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行和中國銀行四大國有商業(yè)銀行的個人住房貸款總額情況見表4-5。表4-52004年～2015年四大商業(yè)銀行個人住房貸款金額單位：億元年份中國工商銀行中國建設銀行中國農(nóng)業(yè)銀行中國銀行2004年3605.953481.322375.722406.402005年3777.043482.192546.042868.292006年4102.704280.392300.143378.342007年5365.095278.882992.554595.232008年5977.906031.473194.985149.732009年8742.448525.314979.507773.292010年10900.9510885.917245.929402.262011年11765.6413129.748915.0210500.462012年13247.8115287.5710510.2711677.662013年17025.3818802.2712920.3313238.012014年20477.6422559.8515507.0114952.662015年24861.5027766.6719270.4818367.81數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中國工商銀行、中國建設銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行和中國銀行年度報告整理。表4-52004年～2015年四大商業(yè)銀行個人住房貸款金額中國工商銀行自2004年開始，個人住房貸款總額呈逐年上升的態(tài)勢，到2015年，個人住房貸款總額高達24861.50億元，增漲幅度高達5.89倍，年均增長19.19%，由此可見，中國工商銀行的個人住房貸款保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢。中國建設銀行的個人住房貸款總額近十二年來呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢，由2004年的3481.32億元增長至2015年的27766.67億元，增長幅度高達6.98倍，年均增長20.78%，從近幾年的趨勢來看，未來中國建設銀行的個人住房貸款總額將持續(xù)增加。中國農(nóng)業(yè)銀行的個人住房貸款總額由2004年的2375.72億元增長到2015年的19270.48億元，增漲幅度高達7.11倍，年均增長幅度達20.96%，在四大商業(yè)銀行中年均增長幅度居首位，從近年來的增長態(tài)勢來看，中國農(nóng)業(yè)銀行未來的個人住房貸款總額將不斷增加。中國銀行的個人住房貸款總額由2004年的2406.40億元增長至2015年的18367.81億元，增漲幅度高達6.63倍，年均增長20.29%?？梢灶A見，未來中國銀行的個人住房貸款總額仍將保持穩(wěn)步增長的態(tài)勢。（二）中國房地產(chǎn)信貸存在的問題在中國房地產(chǎn)信貸業(yè)務發(fā)展的過程中，難免會出現(xiàn)一些問題，主要有中國房地產(chǎn)信貸業(yè)務受房價影響而呈現(xiàn)不穩(wěn)定增長狀態(tài)、經(jīng)濟增長速度變化影響房地產(chǎn)信貸發(fā)展、房地產(chǎn)信貸受制于國家政策導向等。1.房地產(chǎn)信貸受房地產(chǎn)價格影響而呈現(xiàn)不穩(wěn)定增長狀態(tài)房地產(chǎn)價格頻繁波動造成房地產(chǎn)信貸的不穩(wěn)定增長。大量的實證研究通過VAR模型、協(xié)整檢驗、因果分析、脈沖響應等方法驗證了房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)信貸之間的關系（Hofmann，2001；Goodhart和Hofmann，2008）。無論是從房地產(chǎn)信貸的供應方，還是從房地產(chǎn)信貸的需求方來看，房價的高低及對房價變化的預期都是決定房地產(chǎn)信貸的重要因素。從房地產(chǎn)信貸的供給方來看，商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)相關貸款之前，需要重點考慮自身資金的流動性和所面臨的風險，貸款風險是金融機構首要考慮的因素。房地產(chǎn)信貸業(yè)務包括房地產(chǎn)開發(fā)項目和個人住房貸款兩大類，兩者都具有回收期較長、變現(xiàn)難的特點，房地產(chǎn)開發(fā)貸款還具有單筆數(shù)額較大、價值波動性大和風險高的特點。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，與個人住房按揭貸款一樣，規(guī)避該項貸款的風險并按時順利收回本息取決于最終需求者的還款能力和還款意愿。從還款能力角度講，一般的房地產(chǎn)按揭貸款對象都是具有穩(wěn)定工資收入的群體，相對風險較小。但是從還款意愿上看，房地產(chǎn)的市場價值是否遠遠超過還款現(xiàn)金流的現(xiàn)值將成為影響住房需求者還款的重要因素。此外，對房價走勢的預期也是影響房地產(chǎn)信貸業(yè)務的重要因素。從實際市場中的例子來看，2011年，上海房價大幅下降，導致一些低首付和分期付款的購房者停交房貸。這一做法給貸款銀行帶來了一定損失，盡管銀行能夠通過收回房屋并進行拍賣的方式彌補損失，但是如果抵押房屋的拍賣價格低于銀行貸款本息總額，還是會導致銀行在開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務時更加謹慎。就房地產(chǎn)信貸的需求方而言，房地產(chǎn)信貸需求包括實際需求和投資需求兩類。實際需求包括無房人買房和改善住房兩類，而投資需求則是將房地產(chǎn)作為投資品，一方面通過購房而享受房地產(chǎn)價格上升帶來的資產(chǎn)升值，另一方面通過出租房屋獲取一定的流動性補償。從對中國當前空房率及家庭擁有實際住房數(shù)量的有關研究可知，住房投資需求占據(jù)一定的比重。隨著中國城鎮(zhèn)化建設不斷推進，對住房的實際需求也會隨之增加。從住房信貸的投資需求角度看，對房價的預期是影響房產(chǎn)投資者決策的主要因素。此外，房屋的租賃收入與房價之間也呈正相關。一般而言，房地產(chǎn)價格越高，房租的租金則越高。2014年，房價開始出現(xiàn)穩(wěn)中有跌的跡象，盡管政府放開了居民購買第二套住房的條件，尤其是首付比例，但出于對房價下降趨勢的預期，大量購房者仍采取觀望態(tài)度，影響了房地產(chǎn)信貸的增長。2.經(jīng)濟增長速度的變化影響房地產(chǎn)信貸發(fā)展經(jīng)濟增長是房地產(chǎn)及相關金融市場的基礎，是驅動房地產(chǎn)信貸增長的重要因素。這一論點得到了學者們的贊同。例如，孔煜（2009）通過聯(lián)立方程模型和面板分析方法，考察了經(jīng)濟增長和銀行信貸之間的關系，并分區(qū)域進行實證研究，結果表明經(jīng)濟增長是驅動各地區(qū)銀行信貸擴張的共同因素。[1]該結論符合經(jīng)驗直覺，一方面經(jīng)濟增長能夠增加資金供給，直接擴大銀行信貸量；另一方面經(jīng)濟增長還能夠提高居民收入，進而推動房價上漲并間接促進銀行信貸量提升。從經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)信貸的直接影響看，經(jīng)濟增加能夠直接作用于房地產(chǎn)信貸的供給和需求。首先，國民收入增加擴大了銀行信貸資金的來源。顯然，國民收入增加使商業(yè)銀行有更充足的儲蓄資金用于房地產(chǎn)信貸。其次，國民收入增加將擴大房地產(chǎn)開發(fā)商與房地產(chǎn)需求者的收入預期，從而增加對房地產(chǎn)信貸的需求。根據(jù)恩格爾定律，居民收入的增加將降低食物支出在總收入中的比重。而作為發(fā)展性支出的住房支出，在居民多樣化需求結構中具有較高的收入彈性。當國民收入增加時，對于沒有住房和具有改善住房需要的居民而言，他們首先會增加購買住房的需要，并推動房地產(chǎn)信貸的增長。從經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)信貸的間接作用看，經(jīng)濟增長會通過房地產(chǎn)價格的變化間接影響房地產(chǎn)行業(yè)的信貸業(yè)務。例如，自2013年以來，在宏觀經(jīng)濟進入“新常態(tài)”的背景下，中國經(jīng)濟增長的速度將會進入相對平穩(wěn)的低增長區(qū)間。經(jīng)濟增速下滑和結構調整需要的疊加會影響居民收入的增長，進而抑制居民基于改善目的的剛性住房需求。另外，經(jīng)濟增速放緩也會改變居民對未來房價快速上漲的預期，從而在房地產(chǎn)投資上趨于謹慎。目前，即便調控政策有所放松，國內除一線城市外的大部分區(qū)域房價開始松動，但這種效應還是有所顯現(xiàn)。因而，房地產(chǎn)信貸的快速擴張可能終結，房地產(chǎn)信貸規(guī)模將進入比較穩(wěn)定的增長狀態(tài)。3.房地產(chǎn)信貸具有較高的政策敏感度房地產(chǎn)信貸業(yè)務發(fā)展除了受房地產(chǎn)市場價格、需求供給等自身因素影響外，國家對住房的政策影響也不容小覷，一般通過住房政策法規(guī)、利率政策、稅收政策、差別化住房信貸等方式實施。從住房政策法規(guī)上看，住房政策法規(guī)一般具有強制性，直接限制房地產(chǎn)需求者的購買數(shù)量，如限購令等。限購作為控制房價過快上漲以及促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的常用政策工具被廣泛使用，北京、上海等市曾出臺限購令，限制本市已有住房居民新增房產(chǎn)的購買數(shù)量。同時，限購令還可以搭配差別化的住房信貸政策，如提高居民購買第二套住房貸款首付比例和貸款稅率等，達到提高購房者的購房成本以抑制投機性購房需求的目的。此外，常用的政策工具還包括提高銀行基準利率等方式。在稅收政策方面，可以通過增加土地增值稅等方式提高住房需求者的購房成本。以上所有住房政策都將通過直接和間接的方式影響房地產(chǎn)信貸資金的供給和需求。房地產(chǎn)業(yè)的特殊屬性決定其在未來相當長的一段時間內，都將在國民經(jīng)濟中占有重要的地位。對房地產(chǎn)業(yè)采取怎樣的政策，是激勵房地產(chǎn)價格提升，還是限定房地產(chǎn)業(yè)的過度投資，都取決于中國整體經(jīng)濟走勢和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。因此，房地產(chǎn)信貸的發(fā)展和國家宏觀經(jīng)濟政策息息相關。從未來政策趨勢看，保持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，防止大起大落將成為宏觀調控的主基調。也就是說，房地產(chǎn)信貸相關政策也將趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)政策對房地產(chǎn)信貸影響的傳導機制將更多地通過市場途徑實施，這將為房地產(chǎn)信貸市場的健康穩(wěn)定提供良好的發(fā)展環(huán)境。4.房地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)銀行互相依賴程度嚴重房地產(chǎn)企業(yè)對商業(yè)銀行依賴程度較高。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要大量的資金支持，商業(yè)銀行在房地產(chǎn)開發(fā)、建筑、銷售等過程中發(fā)揮著重要的作用，其為房地產(chǎn)企業(yè)提供的信貸業(yè)支持構成了房地產(chǎn)業(yè)良好運行的保障條件。商業(yè)銀行同樣依賴房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行信貸業(yè)務主要針對房地產(chǎn)企業(yè)開展，它構成了商業(yè)銀行盈利的重要來源，所以說，房地產(chǎn)行業(yè)的運營情況決定了商業(yè)銀行信貸風險的大小。商業(yè)銀行對房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴會引起諸多問題，比如部分商業(yè)銀行為了獲取更多的利潤，向信用等級較低的房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模發(fā)放貸款，致使資金無法收回，或者部分銀行從業(yè)人員為了牟取私利，假借信貸業(yè)務之便獲得額外收益；又如，房地產(chǎn)企業(yè)面臨國家宏觀經(jīng)濟政策的突變未能及時調整經(jīng)營策略，進一步導致企業(yè)財務風險及市場風險的出現(xiàn)，商業(yè)銀行在這一過程中難免受到打擊。2016年6月的一份數(shù)據(jù)資料顯示，截至2016年6月末，全國個人住房貸款余額高達16.55萬億元，其中建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行和交通銀行三家國有銀行的房貸余額分別高達3.21萬億元、2.24萬億元和0.69萬億元，三大銀行的房貸規(guī)模總計已達6.14萬億元，占全國總量的37%。央行數(shù)據(jù)顯示，2016年1～6月，全國房貸新增2.36萬億元，同比多增1.25萬億元；同期，上述三家國有大銀行新增房貸達到8023億元，占全國的34%。由此可見，房地產(chǎn)信貸業(yè)務是商業(yè)銀行盈利的主要來源。房地產(chǎn)企業(yè)與商業(yè)銀行之間的依存關系不利于雙方經(jīng)營規(guī)模的擴大、經(jīng)營業(yè)務的創(chuàng)新以及經(jīng)營風險的分散，所以降低房地產(chǎn)信貸的規(guī)模，同時減少利用房地產(chǎn)融資的環(huán)節(jié)，并增加房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品種類，是今后著重關注的問題。二房地產(chǎn)公積金在中國的發(fā)展狀況住房公積金是介于政策性與商業(yè)性住房金融之間的一種住房金融產(chǎn)品。在中國，住房公積金是在職職工及其所在單位繳納的資金，用于員工購房、建造及維修房屋或者繳納房租。發(fā)展房地產(chǎn)住房公積金的意義在于，一是住房公積金的基礎作用是為低收入群體提供住房保障，滿足更多人的住房需求；二是住房公積金制度逐漸成為房地產(chǎn)市場宏觀調控的方式之一，在一定程度上可以穩(wěn)定房價；三是住房公積金制度作為房地產(chǎn)金融的一大類別，有利于促進國內房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。（一）中國住房公積金的發(fā)展歷程中國住房公積金制度從1991年開始探索，1994年正式實施，至今已經(jīng)實施了二十多年?？v觀中國住房公積金的發(fā)展歷程，可以將其分為準備期、發(fā)展初期及發(fā)展完善期三個階段。1.住房公積金模式的前期準備階段新中國成立以后，中國積極探索適應國情的住房分配制度。在新中國成立之初，中國參照蘇聯(lián)模式實施了計劃經(jīng)濟體制，結合計劃經(jīng)濟體制的統(tǒng)籌分配制度和當時經(jīng)濟條件，中國建立了公有制主導下以工作單位為基礎的按行政和工種級別分配住房的制度。這一分配制度為廣大城市居民提供了基本住房保障，維護了當時的社會安定，促進了城鎮(zhèn)居民的生產(chǎn)積極性。盡管如此，仍然存在著大量符合住房分配條件的居民沒有獲得住房、居民住房條件較差等客觀問題。同時，尋租行為的存在也滋生了住房腐敗等問題。此外，繁重的住房建設開支也加大了政府的財政負擔。為了緩解嚴重的住房短缺問題，降低政府財政壓力，自1978年始，中國開始積極探索多樣化的住房分配制度，在住房供給和改善住房條件方面，取得了突破性進展，如人均住房面積的不斷擴大。1979～1985年，中國采取了試點售房制度，1986～1990年嘗試提租補貼和以租促售的住房制度。這一階段的住房制度改革為中國住房分配制度的發(fā)展和完善，尤其是公積金制度的提出和建立打下了基礎。統(tǒng)籌分配模式的改變和各種住房分配模式的探索對于通過市場模式實現(xiàn)住房供需平衡起到了重要作用。然而，受制于整個經(jīng)濟體系中市場作用不足的限制，住房分配的市場化體系沒有形成，市場作用的發(fā)揮也相當有限。在尚未形成有效需求的前提下，通過住房銷售制度滿足住房需求無法實現(xiàn)的供需平衡。2.住房公積金模式的發(fā)展初期從1991年開始，上海在總結以往住房制度改革失敗的經(jīng)驗教訓的基礎上，借鑒新加坡的經(jīng)驗，率先實行了公積金制度。新加坡的中央公積金制度是比較成功的，也較為符合中國的經(jīng)濟條件和住房條件。上海所實行的住房公積金制度有效延長了住房負債期限，保證了住房商品化的順利推行，帶動了低收入者的購房消費。隨著住房公積金模式的效果顯著，這一制度不斷得到全國其他省份的認同，最終被中央政府采納，上升為國家層面的政策。1994年7月，國務院頒布《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，要求全面實行住房公積金制度。此后，住房公積金繳存率不斷提高，歸集額也逐年增長。1994年，全國住房公積金累計歸集額達到110.95億元，在此后的幾年里保持持續(xù)走高的趨勢。截至1995年底，累計住房公積金歸集額達到260億元，1996年為393.64億元，1997年突破了800億元。為鞏固前期改革成果，配合住房分配制度改革，培育住房市場發(fā)展，《住房公積金管理條例》于1999年4月3日出臺。該條例對住房公積金有明確的規(guī)定：“為了加強對住房公積金的管理，提高城鎮(zhèn)居民的居住水平，制定本條例”，其最具代表性的特點有如下幾個方面。一是明確并強化管理機構、管理職責、監(jiān)督、罰則等前期“暫行辦法”缺失和操作性不強的條款，規(guī)范了住房公積金的使用條件和管理方式。二是各地方關于繳存、使用的條款大體相同，引入了更多的使用情形，由此豐富了住房公積金的內容。三是住房公積金中單位貸款或相關建設項目貸款受到規(guī)章的認可，保障了住房公積金的合理合法性。四是統(tǒng)一了各地方之間的繳存差異，主要是繳存比例、繳存對象、貸款條件等口徑與量的差別。由此可見，住房公積金制度設立的目標是很明確的，就是為了滿足低收入居民的住房需求，幫助低收入者實現(xiàn)購房夢想。從中也可以發(fā)現(xiàn)，《住房公積金管理條例》的出臺一方面要求相關監(jiān)管部門加強對住房公積金的管理，將管理流程及管理制度規(guī)范化，意在更好地保護消費者權益，為消費者的住房提供制度保障；另一方面要求加強城鎮(zhèn)住房建設水平，改善城鎮(zhèn)居民住房條件。該條例從法律法規(guī)的角度對住房公積金制度給予支持，并對住房公積金的各個方面做出了明確、細致的規(guī)范。此后中國的住房公積金制度日益趨向法制化與規(guī)范化。3.住房公積金模式的發(fā)展完善階段進入21世紀，住房公積金制度已經(jīng)得到了中國各地區(qū)的廣泛認可，住房公積金制度建設的重點轉向對現(xiàn)有住房公積金制度的不斷完善。2002年3月，國務院出臺新的《住房公積金管理條例》（以下簡稱《條例》），擴大了公積金的使用范圍。2002年5月，國務院再次出臺文件，對完善住房公積金決策體系做出指導，對住房公積金管理結構設置也做出明確的規(guī)范。除此之外，還要求各金融機構加大對個人公積金賬戶的核查與管理，明確指出住房公積金監(jiān)管部門要切實做好工作，并建立一套完備的監(jiān)管體系。中國在實施住房公積金制度的進程中，始終沒有放棄對公積金的規(guī)范管理，做到防患于未然。2005年1月10日，由中國人民銀行會同財政部與建設部共同頒布了《關于住房公積金管理若干具體問題的指導意見》，對住房公積金管理過程中可能遇到的具體問題給予詳細的指導。2006年9月，針對住房公積金出現(xiàn)的諸如利用效率低、資金沉淀率較高、貪污、肆意挪用等一系列問題，財政部出臺了《關于加強住房公積金管理等有關問題的通知》，對以上出現(xiàn)的問題給出了明確的解決辦法，從制度層面提出了對住房公積金從嚴管理的要求。2014年10月9日，針對住房公積金貸款業(yè)務發(fā)展不平衡、住房公積金制度的作用沒有充分發(fā)揮等問題，同時也為提高住房公積金使用效率，住房和城鄉(xiāng)建設部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)出《關于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務的通知》，在公積金貸款條件、異地互認、降低借貸成本和門檻、降低貸款中間費用、優(yōu)化貸款辦理流程、提高使用效率等方面又提出一些新舉措，對促進住房公積金的進一步規(guī)范發(fā)展起到了推動作用。2015年1月20日，住房和城鄉(xiāng)建設部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)出《關于放寬提取住房公積金支付房租條件的通知》，該通知在租房提取條件、租房提取額度、租房提取審核效率等方面做出進一步的規(guī)范和要求，這在很大程度上促進了房地產(chǎn)租賃市場的規(guī)范、住房公積金提取機制的改善和住房公積金繳存職工的合法權益的保障。2015年7月8日和8月28日，住房和城鄉(xiāng)建設部兩次按照中國人民銀行的規(guī)定調整住房公積金存貸款利率，主要包括下調個人住房公積金存款利率、下調個人住房公積金貸款利率以及利用住房公積金支持保障性住房建設等內容，由此可見，住房公積金存貸利率的調整對于中國利率市場化改革意義重大。目前，全國住房公積金繳存職工超過1億人，有8000多萬個家庭通過住房公積金圓了購房夢想，購房面積達數(shù)億平方米。在二十多年的發(fā)展過程中，住房公積金制度促進了中國住房制度改革，為全國城鎮(zhèn)中低收入居民購房提供資金保障，帶動了國內住房消費市場的穩(wěn)步發(fā)展。2016年5月30日，住房和城鄉(xiāng)建設部、財政部、中國人民銀行發(fā)布的《全國住房公積金2015年年度報告》顯示，2015年全國住房公積金繳存額為14549.46億元，比2014年增長了12.29%；2015年全國實繳住房公積金的單位為231.35萬個，涉及職工人數(shù)為12393.31萬人，分別比2014年凈增24.85萬個和515.92萬人，分別增長了12.03%和4.34%；住房公積金繳存總額為89490.36億元，余額為40674.72億元，分別比2014年末增長了19.56%和9.79%?！笆濉睍r期，全國住房公積金繳存額56970.51億元，年均增長15.74%；期末繳存余額比“十一五”期末增長129.63%。在公積金提取方面，2015年全國住房公積金提取額為10987.47億元，比2014年增長44.92%，住房公積金提取額占全年繳存額的75.52%，比2014年提高17個百分點。截至2015年年末，全國住房公積金提取總額為48815.64億元，占繳存總額的54.55%?！笆濉逼陂g，住房公積金提取額為34059.53億元，年均增長29.32%。根據(jù)財政部2011～2016年統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，各年財政支出用于住房公積金的金額呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，由2011年的2495.00億元上升至2016年的4722.90億元（見表4-6）。2015年和2016年財政部核算的住房公積金支出總額出現(xiàn)較大幅度增長（見圖4-4）?？梢?，國家越來越重視住房公積金資金支出規(guī)模的擴大，住房公積金制度將逐漸成為中國住房保障體系建設的重要內容之一。表4-62011～2016年國家財政用于住房公積金支出總額單位：億元年份201120122013201420152016總額2495.003156.003292.003360.003770.004722.90表4-62011～2016年國家財政用于住房公積金支出總額圖4-42011年～2016年住房公積金支出總額2017年2月的數(shù)據(jù)顯示，全國繳存住房公積金1288億元，提取住房公積金839億元，發(fā)放個人住房貸款595億元，比2017年1月，繳存住房公積金數(shù)額增加5億元，提取住房公積金減少206億元，發(fā)放個人住房貸款增加312億元。全國住房公積金繳存總額為10.87萬億元，提取總額為6.24萬億元，繳存余額為4.63萬億元；累計發(fā)放個人住房貸款6.76萬億元，個人住房貸款余額4.13萬億元。由此可見，住房公積金規(guī)模在進一步擴大。從整體來看，在適用范圍上，中國的住房公積金制度的發(fā)展是從區(qū)域延伸到全國。從管理層次的分化上看，住房公積金制度分為中央和地方兩級管理，也就是以《條例》為基礎的縱向管理以及各級地方政府一攬子公積金管理法規(guī)構成的橫向管理。由于《條例》給地方公積金法規(guī)的制定留出了發(fā)揮空間，并且在制度制定上，各級部門習慣先制定措施再制訂條例，所以這樣就很容易導致地方公積金法規(guī)突破《條例》的限制，《條例》的權威與法律效力不足以支撐縱向管理，進而呈現(xiàn)出強烈的橫向的區(qū)域管理模式。從政策性住房金融的角度來看，在政策性住房金融的目標人群中，低收入者獲得利益很難實現(xiàn)，原因在于，在一些城市的房價與收入比介于10～15倍、委托貸款限額30萬、委托貸款利率低于商業(yè)貸款約1%的現(xiàn)實條件下，政策性住房金融對個人住房消費的支持微乎其微。同時，對于開發(fā)的支持僅限于增值收益中支持廉租房的部分，人為的封閉了經(jīng)濟適用房與政策性金融之間的天然聯(lián)系。經(jīng)濟適用房的支持操作難度大，無法控制違規(guī)行為和資金回收的風險。目前，國內已經(jīng)有關于制定《住房公積金法》的呼聲，而公積金在運作過程中，特別是歸集中，公積金相關法規(guī)的權威性、強制力都不強。從以上分析中不難看出，住房公積金作為強制性、政策性金融，法律保障是實際操作的根本。公積金管理將經(jīng)歷由法規(guī)到法律的巨大跨越。（二）中國住房公積金發(fā)展中存在的問題住房公積金發(fā)展豐富了中國房地產(chǎn)金融工具的種類，促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?？梢哉f，房地產(chǎn)與住房公積金制度相輔相成，互相促進發(fā)展。然而在住房公積金制度的發(fā)展過程中，也存在著一些突出問題。1.住房公積金覆蓋面不大中國住房公積金的工資屬性和累積性決定了住房公積金的涵蓋范圍和累計特點。工資性是住房公積金的本質屬性，住房公積金是按照職工工資的一定比例進行提取的。一般而言，職工個人繳納本人工資一定比例的住房公積金，由職工所在單位繳納另一部分，這一部分往往是職工個人繳納數(shù)額的多倍及以上。但目前多數(shù)省份并沒有明文規(guī)定住房公積金繳存基數(shù)和繳存比例，這就造成了不同行業(yè)、不同部門、不同單位對住房公積金繳存比率的不一致。住房公積金的累積性是指隨著個人工作年限的增加，住房公積金也會增加，這也導致工作待遇好的單位和個人所享受的公積金分配條件高于工作時間短、條件差的職工。另外，住房公積金的義務性突出了住房公積金繳納的強制性，單位及個人每月必須按時足額繳納公積金。以上特性決定了中國住房公積金的覆蓋面不全面，在地區(qū)和行業(yè)上發(fā)展不平衡。從中國住房公積金的實施范圍來看，國家機關與事業(yè)單位是住房公積金的繳納主體。除國有企業(yè)及經(jīng)濟效益好、治理規(guī)范的民營企業(yè)之外，其他企業(yè)單位的住房公積金繳納均存在一定問題。例如，2011年廣西全區(qū)參加住房公積金繳存的員工的比例為90.6%，這一數(shù)字從表面上看涵蓋率極高，但是從深層次調查得知，城鎮(zhèn)私人企業(yè)職工并沒有納入計算范圍，若將私營企業(yè)員工也考慮進去，那么覆蓋率將降低至65.3%。以上數(shù)據(jù)表明，我國的住房公積金覆蓋范圍有限，還有待進一步擴大，且實際保障程度并未落實，仍需監(jiān)管部門的配合。另外，有關調查顯示，在繳納的住房公積金總額中，來自國家機關、事業(yè)單位所繳納的公積金占比達到44.3%，國有企業(yè)員工繳納的公積金占21.99%，兩者加總占比為66.29%。相比之下，私營企業(yè)所繳納的公積金還不足34%。然而，無論是從解決就業(yè)，還是從對經(jīng)濟的貢獻率上看，私營經(jīng)濟的比重都遠遠高出這一數(shù)額。因此，中國住房公積金的覆蓋范圍還有待進一步擴大。2017年3月，嘉興市為了有效化解新居民對公共服務的巨大需求與本地公共資源相對短缺等矛盾，在浙江省率先實行新居民積分制管理，這一制度保障新居民在沒有買房的情況下能夠順利繳納公積金，一方面幫助新居民享受到公積金的福利，盡快實現(xiàn)有房可??；另一方面擴大了公積金的保障范圍，促進了公積金制度的快速發(fā)展。2.住房公積金使用效率較低住房公積金從1990年正式實施以來，一直面臨使用效率低下、大量資金沉淀等問題。以2008年為例，全國住房公積金沉淀資金為3193.02億元，占全部繳存余額的26.35%，同期的住房公積金運用率僅為53.54%，有些地區(qū)的沉淀資金甚至高達60%。這些沉淀資金的存在表明住房公積金并沒有得到有效使用，違背了住房公積金制度建立的初衷。而造成住房公積金使用效率低下的原因主要在于住房公積金的專用性、提取住房公積金的政策限制較多等。專用性是住房公積金政策的一大特性，這一特性明確規(guī)定了住房公積金的使用范圍。住房公積金的專用性是指公積金制度是專門為了解決低收入職工住房問題而制定的，員工個人公積金賬戶里的資金不能用于其他用途，只可以用來建造或修繕自己的房屋以及購買個人住房。近年來國家放寬了住房公積金的使用范圍，可以用來繳納房租，但不能用于消費與住房無關的商品。盡管住房公積金準許用于繳納房租等情況，但是在很多城市，尤其是一、二線城市，這一政策在現(xiàn)實中變成一紙空文，租房的居民很難提取到公積金。例如，在租房需求旺盛的廣州，2013年因租房提取的公積金占公積金總額的比例不足1%。從住房公積金的提取環(huán)節(jié)上看，住房公積金的提取人首先需要向單位申請，獲得提取許可后，將戶口本、房產(chǎn)證、結婚證、身份證、貸款證明、單位財務證明等一系列材料上交到公積金管理中心，由公積金管理中心對材料進行審核和批準。這一過程不僅程序煩瑣，而且在審核時間上，有些單位的公積金審核人每月僅有一天時間進行審核，而公積金管理中心的審批時間又過長，有的甚至要幾周時間，再加上嚴格的限制條件，這些都嚴重影響了住房公積金的使用效率。3.住房公積金的配套政策法規(guī)有待完善《住房公積金管理條例》對住房公積金的提取、管理和監(jiān)督等一系列問題進行了規(guī)定，但是與之配套的操作程序和政策法規(guī)尚未建立，阻礙了住房公積金制度的健康運行。住房公積金配套政策缺失體現(xiàn)在以下三個方面：一是公積金管理的具體實施方法和操作流程問題。在公積金管理上，僅僅規(guī)定了住房公積金的管理權限，但對于管理的具體過程、具體細節(jié)并沒有明確規(guī)定，這就造成了管理效率低和管理缺失等問題。以公積金監(jiān)管缺失問題為例，沒有明確的法律法規(guī)規(guī)定公積金的監(jiān)管主體是誰、監(jiān)管方法有哪些以及相關法則如何制定，等等。二是未提取公積金的收益保障問題。盡管沉淀公積金也有一定的資金收益率，但是該收益率遠遠低于商業(yè)利率。當然，對于公積金的使用目標而言，公積金主要用于住房消費領域，所以首先要滿足公積金的流動性充足，在用戶提現(xiàn)時要有充足的公積金作為保障，不能將全部公積金進行投資商業(yè)用途。但是對于沉淀公積金的使用方案沒有可遵循的政策法規(guī)，也沒有專業(yè)的資金管理者，往往出現(xiàn)公積金被挪用的現(xiàn)象。三是有些單位從自身利益出發(fā)，常常忽視住房公積金制度。此外，由于缺少對公積金制度的學習和了解，一些職工也無法通過法律保護自己的該項住房保障權利。4.住房公積金制度創(chuàng)新能力不足創(chuàng)新是推動中國住房公積金制度進一步發(fā)展的核心動力。從本質上來說，住房公積金制度實質仍然是資金的流動。所以，在實行住房公積金制度時，應該考慮資金流動的創(chuàng)新性，也就是如何讓住房公積金更好地在資本市場或者貨幣市場運作。據(jù)此，國內外許多學者指出住房公積金貸款證券化可以促進實現(xiàn)效率目標和公平目標。2015年9月，住建部等部門在《關于切實提高住房公積金使用效率的通知》中支持公積金貸款資產(chǎn)證券化，并將其作為提高公積金使用效率的重要途徑（王敏，2017）。2015年底，湖北省武漢市率先發(fā)行住房公積金貸款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，在上海證券交易所上市交易，盤活了住房公積金貸款存活量，引入了社會資本進而緩解了住房公積金流動性不足的困難。目前，住房公積金貸款資產(chǎn)證券化的經(jīng)營范圍越來越廣，而且在國內保持著良好的趨勢（見表4-7）。《中國建設報》評論員指出：“個人住房公積金貸款具有收益穩(wěn)、風險小、信用好、小額分散的特點，是理想的證券化資產(chǎn)類型，但貸款期限偏長，貸款利率偏低和地區(qū)集中度高的特點也在一定程度上制約了其證券化的實際操作性?！边@表明住房公積金貸款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品在實際操作上仍存在很多問題，金融操作部門和金融監(jiān)管部門需要切實合作，盡可能規(guī)避各項金融風險，保證金融資本的正常運作。表4-7近幾年公積金貸款資產(chǎn)證券化情況單位：億元時間發(fā)起機構發(fā)行金額2015年6月武漢市住房公積金管理中心5.02015年8月常州市住房公積金管理中心6.192015年12月上海市住房公積金管理中心69.632015年12月三明市住房公積金管理中心5.002016年1月瀘州市住房公積金管理中心5.002016年3月湖州市住房公積金管理中心5.142016年3月杭州市住房公積金管理中心9.042016年3月武漢市住房公積金管理中心17.602016年4月蘇州市住房公積金管理中心20.00數(shù)據(jù)來源：王敏、吳義東：《住房公積金貸款證券化研究———基于美國“兩房”發(fā)展現(xiàn)狀的微觀分析》，《吉林化工學院學報》2017年第2期。表4-7近幾年公積金貸款資產(chǎn)證券化情況三房地產(chǎn)抵押貸款證券化在中國的發(fā)展狀況房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化是房地產(chǎn)市場和證券市場有機結合的產(chǎn)物，它包括房地產(chǎn)抵押貸款證券化（MortgageBackedSecuritization，MBS）和房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化（AssetBackedSecuritization，ABS），以及基于這兩類資產(chǎn)的再證券化產(chǎn)品。房地產(chǎn)抵押貸款證券化主要指以商業(yè)銀行為主的金融機構通過重新組合，將資產(chǎn)負債表中流動性較差的住房抵押貸款出售給具有住房抵押貸款證券化業(yè)務的公司（SpecialPurposeVehicle，SPV），獲得融通資金，并由SPV以購入的抵押貸款作為資產(chǎn)發(fā)行證券，然后由承銷商將抵押貸款證券賣給投資者，這就實現(xiàn)了抵押貸款以證券的身份在二級市場流通。住房抵押貸款證券化能夠提高金融機構的資金使用效率和資本充足率，化解商業(yè)銀行資本流動性不足的問題。（一）中國房地產(chǎn)抵押貸款證券化的發(fā)展歷程從2005年中國第一個房地產(chǎn)抵押貸款證券化產(chǎn)品誕生至今，已經(jīng)經(jīng)歷了10多年的發(fā)展歷程。受多種因素的影響，中國的房地產(chǎn)抵押貸款證券化發(fā)展之路并不平坦，可以將其分為啟動階段和重啟階段兩個時期。1.中國房地產(chǎn)抵押貸款證券化的啟動階段住房抵押貸款證券化最先在美國出現(xiàn)并推行。1970年，美國推行住宅抵押貸款轉付證券，由此開啟了住房抵押貸款證券化的大門。中國的房地產(chǎn)抵押貸款證券化產(chǎn)品是參照美國房地抵押貸款證券化做法設計的。20世紀90年代，中國開始嘗試房地產(chǎn)金融資產(chǎn)證券化的金融創(chuàng)新研究。中國房地產(chǎn)抵押貸款證券化于2005年3月21日正式啟動。2005年12月15日，經(jīng)國務院批準，作為房地產(chǎn)信貸領域的領軍銀行——中國建設銀行最先涉足房地產(chǎn)抵押貸款證券化，在銀行間債券市場推出30.17億元的“建元2005-1個人住房公積金抵押貸款支持證券”。該款產(chǎn)品以中信信托投資有限責任公司作為發(fā)行人和受托機構，由建設銀行從上海市、江蘇省和福建省三個分行挑選出近15000筆優(yōu)質個人住房抵押貸款組合成資產(chǎn)池，合計金額約30億元。隨后，中國建設銀行又以中誠信托有限責任公司作為受托人，推出了41.6億元的“建元2007-1個人住房抵押貸款證券化信托優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券”。住房抵押信貸資產(chǎn)證券化在提高中國銀行資本充足率、釋放銀行信貸空間、增強銀行等金融機構資金的流動性、降低商業(yè)銀行不良資產(chǎn)率與金融風險等方面發(fā)揮了一定的作用。但是由于住房抵押信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模較小，在銀行體系個人住房抵押貸款總額中所占比重較低，因此并沒有發(fā)揮出應有的作用。2008年之后，受美國次貸危機的影響，為防范金融風險，房地產(chǎn)抵押貸款證券化的風險得到重視，國內對實施房地產(chǎn)抵押貸款證券化保持謹慎的態(tài)度，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化業(yè)務隨之陷入停滯階段。2.中國房地產(chǎn)抵押貸款證券化的重啟階段隨著美國次貸危機所引發(fā)的全球金融危機的影響逐漸弱化，資產(chǎn)證券化重新獲得客觀的評價與重視。2012年5月，中國人民銀行和銀監(jiān)會發(fā)布了一系列有關資產(chǎn)證券化試點的通知，停滯5年的資產(chǎn)證券化試點得以重啟。在這些通知中，并未提及房地產(chǎn)業(yè)，但在2013年底以前所發(fā)行的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品中，基礎資產(chǎn)池多是企業(yè)類正常貸款和個人汽車抵押貸款，并不包含個人住房抵押貸款類產(chǎn)品。盡管如此，上述資產(chǎn)證券化業(yè)務試點的重啟仍為個人住房抵押貸款證券化業(yè)務的再次開啟奠定了政策基礎，做好了思想上和經(jīng)驗上的準備。2014年9月30日，為了促進房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展，滿足居民合理的房地產(chǎn)剛性消費需求，中國人民銀行和銀監(jiān)員會聯(lián)合出臺了《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，放松了對房地產(chǎn)貸款的諸多限制，同時鼓勵商業(yè)銀行等金融機構提高個人住房的投放能力。其中，允許并鼓勵銀行業(yè)金融機構通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS）、期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，以滿足居民的首套住房及改善型住房消費的貸款需求?！蛾P于進一步做好住房金融服務工作的通知》為重新開啟個人住房抵押貸款證券化業(yè)務提供了政策支持，對個人住房抵押貸款證券化業(yè)務快速發(fā)展起到一定的促進作用。2014年，中國郵政儲蓄銀行在全國銀行間債券市場成功發(fā)行了“郵元2014年第一期個人住房貸款支持證券化產(chǎn)品（RMBS）”，這意味著時隔七年住房抵押貸款證券化再次啟幕。央行有關數(shù)據(jù)顯示，至2014年6月底，中國房地產(chǎn)貸款余額達16.16萬億元（個人購房貸款余額為10.74萬億元，占比為66.5%）。如果MBS啟動，理論上可以盤活10萬億元的房貸資產(chǎn)，不僅增加了商業(yè)銀行資金的流動性，而且能夠有效解決房地產(chǎn)金融風險過于集中在商業(yè)銀行的問題。雖然住房抵押貸款證券化重新開啟，但規(guī)模并不大。截至2015年底，在國內信貸產(chǎn)品中，公司信貸類資產(chǎn)支持證券占比高達78%，而個人住房抵押貸款支持證券僅占有6%的比重（見圖4-5），這說明國內資產(chǎn)證券化發(fā)展仍然比較落后，證券化市場仍處于初級階段，未來發(fā)展空間還很廣闊。圖4-5國內信貸規(guī)模統(tǒng)計（二）中國房地產(chǎn)抵押貸款證券化面臨的問題開展房地產(chǎn)抵押貸款證券化能夠優(yōu)化商業(yè)銀行短存長貸的結構，使商業(yè)銀行在流動性方面的壓力得到緩解，抵抗風險的能力得到增強，還能夠增加銀行的收益。但是中國房地產(chǎn)抵押貸款證券化的歷程比較短，發(fā)展過程中仍存在著一些突出問題。1.房地產(chǎn)抵押貸款證券化的法律環(huán)境與市場條件還不夠成熟目前，中國住房抵押貸款證券化仍然處于試驗階段，尤其是相關法律制度方面仍存在著諸多問題，有待進一步完善。在住房抵押貸款證券化過程中，世界各國和地區(qū)都是通過立法的形式來推進的，沒有法律的支持，任何業(yè)務都難以得到快速穩(wěn)定的發(fā)展。中國目前缺乏針對住房抵押貸款證券化的專門法規(guī)，而現(xiàn)行銀行法、公司法等不利于證券化的發(fā)展，很多證券化過程中出現(xiàn)的問題都沒有被涉及，有些條文甚至是相悖的，這在一定程度上阻礙了房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的發(fā)展。此外，中國債券市場發(fā)展相對滯后也限制了住房抵押貸款證券化市場的發(fā)展。債券市場的規(guī)模與流動性相對不足，限制了住房抵押貸款證券化產(chǎn)品的市場空間，目前信貸資產(chǎn)證券化類產(chǎn)品的發(fā)行主體集中于商業(yè)銀行，互相持有比例較高，市場的深度和廣度仍然需要進一步加強。2.房地產(chǎn)抵押貸款證券化依賴的信用環(huán)境仍存缺陷目前，中國缺少完備的、系統(tǒng)的信用擔保體系，為住房抵押貸款證券化的發(fā)展造成了一定的障礙。在證券化業(yè)務實踐中，各大商業(yè)銀行只能憑借自己的資金實力，或通過互相擔保的方式來進行自身信用增級，這不利于風險在更廣闊的市場空間中分散配置。目前，中國尚未建立起完善的信用體系，銀行無法對借款人的資信狀況、經(jīng)營情況、申請貸款用途的合規(guī)性和合法性、貸款擔保情況等做出準確判斷，因此銀行為了減少信貸的風險，就會在貸款額度等方面進行嚴格控制；另外，雖然中國信用評級機構數(shù)目不少，但是整體評估質量仍然不盡如人意，具有一定影響力、相對規(guī)范的信用評級機構仍然十分缺少，評級機構的運作規(guī)范程度和透明度也較低，難以進行公正的評估。為此，中國引入了投資者付費的信用評級模式，建立“中債資信”作為信用評級體系的補充，但是信用評級體系的完善并不能在短期內完成。3.房地產(chǎn)抵押貸款一級市場發(fā)展不充分具有成熟完善的抵押市場是抵押貸款發(fā)行的先決條件，但是國內的抵押市場還不完善，問題頻發(fā)。目前，中國的房地產(chǎn)抵押貸款一級市場還處于起步的階段，市場主要集中在少數(shù)發(fā)達地區(qū)，抵押貸款證券化規(guī)模太小。而且，各地之間對于房地產(chǎn)貸款的評估、發(fā)放的條件和管理也不盡相同，這些都制約了房地產(chǎn)抵押貸款證券化的推進與發(fā)展。四房地產(chǎn)信托投資在中國的發(fā)展狀況房地產(chǎn)信托投資是指金融信托機構投資房地產(chǎn)業(yè)的一種形式。房地產(chǎn)信托投資既可以直接參與房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營，也可以通過購買證券市場上的房地產(chǎn)證券來進行投資。房地產(chǎn)信托投資具有業(yè)務靈活多樣、信息面廣的特點。發(fā)展房地產(chǎn)信托的意義在于，一是房地產(chǎn)信托為房產(chǎn)委托人提供了一種新的投資渠道，這種投資方式相較于其他的房地產(chǎn)投資方式而言，更加可靠保險。由于房地產(chǎn)投資自身存在較高的風險，極容易面臨資金短缺的狀況，此時房地產(chǎn)信托為房地產(chǎn)行業(yè)的資金融通開辟了一條新的路徑，或者說，房地產(chǎn)信托是房地產(chǎn)行業(yè)融通資金的有效方法；二是房地產(chǎn)信托說到底來自信托業(yè)務，因此它屬于金融產(chǎn)品的一種，對投資品種的豐富、金融市場的創(chuàng)新發(fā)展以及資金的融通起到促進的作用；三是房地產(chǎn)信托為信托機構的發(fā)展提供強大的支持，當前國內信托機構的發(fā)展還不完善、信托產(chǎn)品種類不足，房地產(chǎn)信托的出現(xiàn)微觀上增加了信托機構的信托產(chǎn)品種類，宏觀上保障了金融市場的金融產(chǎn)品的多樣性，有利于推動金融市場更好發(fā)展。房地產(chǎn)信托投資有兩種運作形式，一種是委托人自己規(guī)定投資方式；另一種方式是由信托投資機構自行決定投資項目，而無須征得委托人同意。使用第一種投資方式的房地產(chǎn)信托投資公司完全按照委托人的意愿進行投資，投資收益也由委托人享受，而投資公司僅收取手續(xù)費。若采用第二種方式，投資公司按照自己的意志進行投資，必須保證委托人的最低收益，若有額外收益，該收益的主要部分也歸委托人所有。（一）中國房地產(chǎn)信托投資的發(fā)展歷程1883年美國最先成立了波士頓個人財產(chǎn)信托，直到1920年美國投資事業(yè)才有了劃時代的發(fā)展。中國于2002年開始探索房地產(chǎn)信托投資產(chǎn)品，至今已經(jīng)有十多年時間。房地產(chǎn)信托業(yè)在中國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新、房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展中發(fā)揮著重要作用，它不僅為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了充足的資金來源，避免了房地產(chǎn)企業(yè)對于商業(yè)銀行等金融機構的過度依賴，還在一定程度上降低了金融機構的信貸風險。除此之外，房地產(chǎn)信托也為普通投資者帶來了投資機會，拓寬了投資渠道?？v觀中國房地產(chǎn)信托業(yè)務的發(fā)展歷程，可以將其分為發(fā)展初期、法規(guī)完善期和復蘇期三個階段。1.房地產(chǎn)信托投資發(fā)展初期隨著中國市場化住房制度改革的深入，商業(yè)銀行貸款成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要途徑。為了分散銀行信貸風險，中國于2002年開始探索信托投資在房地產(chǎn)業(yè)領域的發(fā)展。2002年7月28日，中國首款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品“新上海國際大廈項目資金信托計劃”由上海國際信托投資有限公司推出，標志著中國房地產(chǎn)信托市場的開啟。2003年，中國人民銀行頒布了《房地產(chǎn)貸款管理若干問題的通知》，對房地產(chǎn)信貸的有關方面做出明確規(guī)定，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請貸款時必須保證自有資金在30%以上，并且必須“四證”齊全，而對信托機構沒有限制，這就為房地產(chǎn)信托業(yè)的發(fā)展提供了契機。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的限制大大推進房地產(chǎn)信托的快速發(fā)展，促使房地產(chǎn)開發(fā)商將目光轉向信托投資，國內信托機構實現(xiàn)了快速發(fā)展。2003年房地產(chǎn)信托產(chǎn)品規(guī)模約60億元，到2004年房地產(chǎn)信托規(guī)模進一步擴大，比2003年增長了近一倍，達到110億元。2.房地產(chǎn)信托投資的法規(guī)完善期在這一階段，房地產(chǎn)信托投資業(yè)務規(guī)模迅速膨脹，參與主體逐漸增多，由此帶來的金融風險問題日漸突出。為此，2005年9月銀監(jiān)會頒布了《關于加強信托投資公司部分業(yè)務風險提示通知》，對房地產(chǎn)信托投資業(yè)務做出了類似房地產(chǎn)信貸的嚴格規(guī)定，要求申請房地產(chǎn)信托投資的房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)資質應在二級以上，自有資金規(guī)模超過35%，而且“四證”齊全，房地產(chǎn)信托業(yè)首次遭到政策限制。盡管如此，2005年房地產(chǎn)信托業(yè)整體表現(xiàn)依然良好。到2005年末，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行規(guī)模超過157億元，共121只產(chǎn)品發(fā)行，比2004年有大幅度增長。面對這種局面，監(jiān)管層加大了房地產(chǎn)信托業(yè)務風險防范與治理力度。2006年8月，銀監(jiān)會出臺《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知》，進一步抑制房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的過快發(fā)展，導致房地產(chǎn)信托在2006年下半年在規(guī)模以及產(chǎn)品數(shù)量方面均發(fā)生了直線下降。2007年，房地產(chǎn)信托業(yè)受到更為嚴厲限制，房地產(chǎn)信托投資也因此受到影響，至2007年底，房地產(chǎn)信托投資占整個信托投資業(yè)的比重降到歷史最低，為13.35%。3.中國房地產(chǎn)信托投資的復蘇期2008年，中國房地產(chǎn)信托投資業(yè)務出現(xiàn)轉機。由于美國次貸危機的傳染效應，中國也加強了對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調控，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得融資難度進一步加大，這為房地產(chǎn)信托投資的復蘇提供了有利環(huán)境。用益信托工作室統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年信托投資機構籌集資金總規(guī)模較2007年增長一倍，達到259.57億元，共發(fā)行了137個房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品。2009年末，房地產(chǎn)信托業(yè)務再創(chuàng)新高，信托機構發(fā)行了218個房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，規(guī)模達到449.16億元，比2008年增長了近200億元。經(jīng)過穩(wěn)定發(fā)展的2009年，2010年和2011年房地產(chǎn)信托業(yè)務得到更加迅速的發(fā)展。國務院于2011年頒布有關房地產(chǎn)業(yè)政策“新國八條”，受此影響，2011年房地產(chǎn)信托籌資2840億元，共發(fā)行1029個產(chǎn)品，創(chuàng)下歷史最高水平，但是發(fā)行規(guī)模占整個信托行業(yè)的比例有所下降，為36.43%。2011年4季度末，房地產(chǎn)信托余額達到6882億元。2002～2011年，房地產(chǎn)信托年發(fā)行規(guī)模增長了278倍。2013年，中國的房地產(chǎn)信托業(yè)依然保持快速增長勢頭，全年房地產(chǎn)信托產(chǎn)品新增規(guī)模為6848.23億元，其中集合資金信托產(chǎn)品新增規(guī)模為3040.96億元，單一資金房地產(chǎn)信托為3808.27億元。到2014年底，中國房地產(chǎn)信托存量規(guī)模為1.39萬億元，在全部資金信托中的比重達10.96%。[2]自2015年起，伴隨國內經(jīng)濟進入“新常態(tài)”，信托業(yè)也逐漸進入“新常態(tài)”，房地產(chǎn)信托業(yè)的發(fā)展“穩(wěn)中求進”。2015年年報顯示，有近20%的信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務占比超過20%。2016年1月，房地產(chǎn)領域成立52個信托產(chǎn)品，募集資金113.34億元，用益信托工作室發(fā)布最新的用益信托指數(shù)為62%，回升至50%分界線之上，表現(xiàn)出行業(yè)回暖的態(tài)勢；5月統(tǒng)計信息顯示，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行數(shù)量有增無減、發(fā)行規(guī)模持續(xù)上升，但是預期收益率略有下降，這與中國人民銀行多次降準、降息的政策調整密不可分；10月房地產(chǎn)信托規(guī)模環(huán)比驟降近七成，樓市新政的發(fā)布導致房地產(chǎn)信托出現(xiàn)短期的回落，房地產(chǎn)融資全面收緊，但從長期來看，在人口集中的一線和二線城市，房地產(chǎn)信托仍然具有一定的發(fā)展?jié)摿ΑＶ袊磐袠I(yè)協(xié)會統(tǒng)計顯示，至2016年底，信托資金投向房地產(chǎn)領域的規(guī)模為1.43萬億元，較2015年底的1.29萬億元增加1400億元。用益信托工作室統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年4月國內發(fā)行信托產(chǎn)品的公司數(shù)量為55家，較3月下降6.78%；產(chǎn)品數(shù)量下降39.76%，發(fā)行規(guī)模下降44.99%（見表4-8）。其中，信托產(chǎn)品投資用于房地產(chǎn)領域的各項指標數(shù)值見表4-9，房地產(chǎn)信托規(guī)模保持穩(wěn)定，收益略高于部分信托產(chǎn)品的平均收益水平。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品數(shù)量低于部分信托產(chǎn)品，在平均規(guī)模、平均期限和平均收益方面，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品處于中等水平（見表4-9）。表4-82017年4月信托產(chǎn)品發(fā)行情況統(tǒng)計項目本期上期去年同期本年累計數(shù)量環(huán)比（%）數(shù)量同比（%）公司數(shù)量（家）5559-6.7857-3.3964產(chǎn)品數(shù)量（個）509845-39.76542-3.912713發(fā)行規(guī)模（億元）1133.322060.04-44.991192.49-2.876244.15平均規(guī)模（億元）2.553.16-19.392.64-3.082.95平均期限（年）1.641.72-4.651.82-10.471.69平均收益率（%）6.596.6-0.157.11-7.886.50數(shù)據(jù)來源：用益信托工作室。表4-82017年4月信托產(chǎn)品發(fā)行情況表4-92017年4月信托產(chǎn)品的投資領域分析行業(yè)資金規(guī)模項目（個）平均規(guī)模（億元）平均期限（年）平均收益（%）數(shù)量（億元）占比（%）數(shù)量（億元）占比（%）房地產(chǎn)73.189.22509.231.882.016.99金融253.4931.9318734.501.721.225.63基礎產(chǎn)業(yè)30.143.80336.091.122.326.78工商企業(yè)128.0116.128014.761.601.316.58其他309.0738.9319235.422.222.308.23合計793.891005421008.549.1634.21數(shù)據(jù)來源：用益信托工作室。表4-92017年4月信托產(chǎn)品的投資領域分析（二）房地產(chǎn)信托投資存在的問題作為房地產(chǎn)企業(yè)融資的一種渠道，房地產(chǎn)信托投資在一定程度上解決了房地產(chǎn)業(yè)融通資金的困難，對房地產(chǎn)業(yè)的