現(xiàn)階段濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)調(diào)研分析

現(xiàn)階段濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)調(diào)研分析【樣本選取標(biāo)準(zhǔn)】：總體量不小于1.5萬平米，且銷售率不超過95％的寫字樓項(xiàng)目。6月寫字樓成交量約0.56萬平米，為年內(nèi)最低位。新政帶來的觀望氣氛在寫字樓市場(chǎng)中也逐漸顯現(xiàn)。寫字樓整體價(jià)格走勢(shì)較為平穩(wěn)。PART1、市場(chǎng)走勢(shì)2010年6月寫字樓供應(yīng)量及區(qū)域分布2010年6月寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量為9.98萬平米，其中新增供應(yīng)量為1萬平米。量最大的是高新區(qū)板塊，占總量的31%。上月新開盤的項(xiàng)目（中鐵·匯展國(guó)際）供應(yīng)量較大（約3萬平米）。其次是經(jīng)十路板塊和奧體板塊，分別占22%和20%。該兩個(gè)板塊的供應(yīng)量分別為2.22萬平米和2萬平米。再次是其他零星分布的寫字樓和二環(huán)東路板塊，均約占總供應(yīng)量10%左右。濼源大街板塊和緯二路板塊供應(yīng)量則較少，均不足總供應(yīng)量的7%。山大路板塊目前仍無市場(chǎng)供應(yīng)。2010年6月寫字樓成交量變化趨勢(shì)2010年6月寫字樓的總成交量共計(jì)0.56萬平米，環(huán)比下降了90.26％，為年內(nèi)最低位。6月成交量較5月大幅下降的主要原因，一方面是5月份中鐵·匯展國(guó)際開盤集中銷售，相比而言6月成交量有較大幅度下降。另一方面由于天業(yè)國(guó)際5月份新推房源，成交量也相對(duì)較大，6月份來訪量下降，成交量也較低。此外，魯商廣場(chǎng)、齊源大廈等項(xiàng)目成交量均比上月有不同程度下降，新政帶來的觀望氣氛在寫字樓市場(chǎng)中也逐漸顯現(xiàn)。6月成交量最高的是二環(huán)東路板塊，占總成交量的35％。該板塊的中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)A1樓座剩余房源基本全部放開，可選范圍較大，本月亦有一個(gè)整層的成交，拉升了板塊的成交量。其次是高新區(qū)板塊成交量占21%，該板塊在售的中鐵·匯展國(guó)際為上月新開盤項(xiàng)目，成交量也相對(duì)較大。再次是濼源大街路板塊、其他零星分布的寫字樓和經(jīng)十路板塊，分別占總成交量的16%、13%和11%。該三個(gè)板塊成交量均不足1000平米。緯二路板塊的成交量較少，占總成交量的4％。奧體板塊和山大路板塊均無寫字樓成交。價(jià)格及變化趨勢(shì)6月份市場(chǎng)整體均價(jià)為11864元/平米，環(huán)比上升了0.24%。主要由于中鐵·匯展國(guó)際為5月新開盤項(xiàng)目，開盤時(shí)實(shí)行了一定的優(yōu)惠措施，優(yōu)惠后均價(jià)約8700元/平米。而6月份該優(yōu)惠已取消，均價(jià)約9000元/平米，這就使得本月整體均價(jià)較上月有小幅上升。除此之外，其他項(xiàng)目的價(jià)格均無變動(dòng)，整體價(jià)格走勢(shì)較為平穩(wěn)。月底存量及區(qū)域分布2010年6月底寫字樓存量約9.42萬平米。存量最多是高新區(qū)板塊，為2.88萬平米。其次是經(jīng)十路板塊和奧體板塊，均約2萬平米。再次是其他零星分布的寫字樓、二環(huán)東路板塊和濼源大街，分別為1.07萬平米、0.82萬平米和0.47萬平米。緯二路板塊的存量較少，約0.02萬平米。山大路板塊無存量。濟(jì)南市2010年01月至2010年06月辦公供求分析表月份供應(yīng)面積(M2)環(huán)比(%)供應(yīng)套數(shù)(套)環(huán)比(%)成交面積(M2)環(huán)比(%)成交套數(shù)(套)環(huán)比(%)2010年1月----8,918193.88%45150.00%2010年2月----1,971-77.90%30-33.33%2010年3月----2,23313.32%21-30.00%2010年4月96,698-1,198-14,527550.45%148604.76%2010年5月----34,752139.23%395166.89%2010年6月60,383-277-60,01572.70%56843.80%總計(jì)157,081-1,475-122,415-1,207-PART2、典型性項(xiàng)目調(diào)研典型性項(xiàng)目調(diào)研黃金時(shí)代廣場(chǎng)基本信息位置：歷下，經(jīng)十東路以北，奧體西路以東總建筑面積：427400平米，其中寫字樓面積約17萬㎡，公寓面積約12萬㎡，商業(yè)物業(yè)約1萬㎡建筑高度：148米層數(shù)：地上主樓22~33層，地下三層層高：3.9入住時(shí)間：2010.10租金：期房銷售情況：一期共三棟寫字樓，C座（22層）2009年7月27日已開盤，2010年10月份交房。B、D兩棟寫字樓（22層）開始動(dòng)工，預(yù)計(jì)2010年11月份開盤。寫字樓整層面積約1100-1500平米。開發(fā)商：山東黃金地產(chǎn)有限公司合作團(tuán)隊(duì)物業(yè)管理：上海高力國(guó)際物業(yè)服務(wù)有限公司典型性項(xiàng)目調(diào)研中鐵匯展國(guó)際基本信息位置：高新區(qū)國(guó)際會(huì)展中心西側(cè)(工業(yè)南路北側(cè))總建筑面積：192008平米，項(xiàng)目規(guī)劃為商業(yè)步行街、soho辦公、商務(wù)公寓、酒店、大型超市、地下車庫等。建筑高度：層數(shù)：層高18層、21層、22層、24層。入住時(shí)間：預(yù)計(jì)2011年9月租金：期房開發(fā)商：中鐵十局集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售情況：中鐵匯展國(guó)際項(xiàng)目的售樓中心自2009年12月初正式啟用，12月16日與銀座商城簽訂入駐協(xié)議；2010年3月開始推廣強(qiáng)勢(shì)預(yù)熱，首次推盤始于2010年4月17日，4棟樓開始認(rèn)籌，到5月16日開盤，開盤當(dāng)日實(shí)現(xiàn)了近3萬㎡、約2.6億的銷售成績(jī)。物業(yè)管理費(fèi)：物業(yè)費(fèi)尚未確定合作團(tuán)隊(duì)物業(yè)管理：開發(fā)商正在洽談物業(yè)公司尚未確定典型性項(xiàng)目調(diào)研明湖開元廣場(chǎng)基本信息位置：歷下趵突泉北路1號(hào)（大明湖西南門正對(duì)面）總建筑面積：約10萬平米，其中一期約7萬平方米，二期3萬平方米。一期為國(guó)際商務(wù)綜合體，集商務(wù)辦公、休閑餐飲為一體，二期為休閑街區(qū)廣場(chǎng)。層數(shù)：地下兩層，地上五層入住時(shí)間：2010-12-31租金：期房使用率：期房銷售情況：項(xiàng)目寫字