月廣西北海市酒店式公寓市場

北海市酒店式公寓市場分析（2008.6.20）一．酒店式公寓概述（一）酒店式公寓概念和特點(diǎn)酒店式公寓，也稱服務(wù)式公寓，指由開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，并聘請酒店管理公司引進(jìn)酒店式物業(yè)管理，為業(yè)主開展出租服務(wù)和理財(cái)服務(wù)。其具有的特點(diǎn)如下：1、酒店式公寓強(qiáng)調(diào)的仍然是居住功能，而非商務(wù)辦公功能；2、酒店式公寓是位于大型商圈內(nèi)，所處位置交通便利；3、有統(tǒng)一的裝修風(fēng)格，配置全套高標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施和酒店服務(wù)系統(tǒng)；4、集中解決就餐、健身、會(huì)客、休閑等功能，大多配有會(huì)所；5、聘請專業(yè)酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其統(tǒng)一經(jīng)營和管理的公寓；6、對(duì)資金的需求上，因其為小面積戶型，單價(jià)雖高，但總價(jià)低；7、生活配套設(shè)施齊全。與傳統(tǒng)的酒店相比較，主要區(qū)別在以下兩點(diǎn)：1、最本質(zhì)的區(qū)別在于這種物業(yè)可將每個(gè)單元出售給個(gè)體買房者，由擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主或者委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營；2、與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店式公寓在硬件設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)更勝一籌：除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)賓至如歸。（二）酒店式公寓的客戶群定位酒店式公寓主要針對(duì)居住市場中的較長居住的居民（包括本國居民和外國居民），一般居住時(shí)間在4天及以上，這個(gè)市場的客人主要有；1、商務(wù)人士。主要包括常駐本地機(jī)構(gòu)的商務(wù)人員、管理人員、技術(shù)人員。由于他們工作年限關(guān)系和人員輪替，所以通常只租房而不買房。由于住房補(bǔ)貼高，他們往往會(huì)和家屬租住品質(zhì)好的高檔公寓，這樣便形成了一個(gè)龐大的酒店式公寓消費(fèi)群體，當(dāng)前國內(nèi)各大、中城市已形成了高級(jí)商務(wù)人士階層，這一階層擁有非?？捎^的商務(wù)消費(fèi)能力，傳統(tǒng)的物業(yè)管理對(duì)他們來說早已不能適應(yīng)其快節(jié)奏的生活。再加上本地的小企業(yè)和SOHO族，會(huì)購買或租用酒店式商務(wù)公寓，用于辦公、休息及接待客戶。2、投身事業(yè)的年輕人。這部分人的生活自理能力不強(qiáng)或沒有時(shí)間打理生活，多忙于事業(yè)的拓展，但這部分消費(fèi)群體有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。3、度假的家庭型消費(fèi)人群。放長假帶上家人出外度假的消費(fèi)群體，酒店式公寓滿足了他們出外度假的同時(shí)也給予了他們家庭的溫馨，這部分人群消費(fèi)實(shí)力比較強(qiáng)。4、向以上三種人群出租酒店式公寓的投資者。這些人的資金實(shí)力往往很強(qiáng)，加之小戶型的投資量對(duì)于這部分人來說不算多，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，轉(zhuǎn)讓或出租得到的回報(bào)率卻較高。（三）酒店式公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)酒店式公寓總體的裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該不低于4星級(jí)酒店的裝修標(biāo)準(zhǔn)，細(xì)分起來，客戶對(duì)酒店式公寓的裝修要求主要包括如下幾個(gè)方面：1、對(duì)大堂及公共區(qū)域的裝修要求：酒店式公寓在大堂的面積和挑高（空）方面沒有寫字樓要求得那么嚴(yán)格，但酒店式公寓對(duì)于大堂裝修的檔次特別看重；對(duì)于公共區(qū)域的裝修重在裝修后的效果，而不一定必須使用非常名貴的材料。2、對(duì)外立面的裝修要求：酒店公寓的外立面一般是玻璃幕墻、高檔石材、瓷磚。3、對(duì)衛(wèi)生間的裝修要求：對(duì)酒店公寓衛(wèi)生間總體的裝修效果可以概括為“寬敞、明亮、實(shí)用”，在功能劃分上需要考慮“浴缸、獨(dú)立淋浴房、帶浴缸精裝修、高檔衛(wèi)浴、大浴缸”。4、對(duì)廚房的裝修要求：廚房基本上需要配備全套廚房電器，同時(shí)基本上需要考慮西式廚房或者是中西合璧式廚房。（四）酒店式公寓家電家具配置酒店式公寓從業(yè)態(tài)上看，更靠近酒店業(yè)，可以算作酒店物業(yè)的一個(gè)細(xì)分市場，同時(shí)由于酒店式公寓的買家基本上屬于投資型客戶，而最終使用對(duì)象除了在使用時(shí)間上相對(duì)于酒店客戶更穩(wěn)定更長期，聽以幾乎所有的酒店公寓都是精裝修產(chǎn)品，同時(shí)由于酒店式公寓的最張使用客群的層次相對(duì)比較高，對(duì)于家具和家電的配置一般都比較講究。從酒店式公寓的家具配置來看，至少需要以下配置來看，至少需要以下配置：床（或加長床）、沙發(fā)、書桌、餐桌，根據(jù)入住客群的具體情況可以考慮配置：書柜、酒柜、兒童床等；從品牌的要求來看，一般需要配置國外知名品牌。從酒店式公寓家電配置來看，一般至少需要考慮以下電器：電視、洗衣機(jī)、微波爐、冰箱、空調(diào)、洗碗機(jī)；根據(jù)入住客人的情況備選的家電包括：飲水機(jī)、電飯煲、烘干機(jī)、烤箱、音響等。從品牌的要求來看，應(yīng)該是國外知名品牌。（五）酒店式公寓配套設(shè)施從酒店式公寓項(xiàng)目的配套服務(wù)及設(shè)施來看，健身中心和游泳池是配套比例比較高的設(shè)施，基本上每個(gè)項(xiàng)目都具有這兩項(xiàng)配套服務(wù)，另外配套比例比較高的是兒童活動(dòng)室和兒童游樂場，主要原因在于有一部分高端長期居住的客戶，往往是整個(gè)家庭幾口人都居住在酒店式公寓項(xiàng)目里，并且這些客戶的家庭中有一些未成年的兒童，為了這部分兒童活動(dòng)和玩耍的需要，相當(dāng)一部分項(xiàng)目設(shè)計(jì)了兒童活動(dòng)或游樂場所；其次對(duì)于餐飲、（小型）超市、商務(wù)中心、桑拿、健康俱樂部、銀行的配套比例都比較高。從酒店式公寓最終使用都（主要是租戶）對(duì)配套服務(wù)設(shè)施的需求情況來看，“購物場所”、“中餐廳”、“咖啡廳”、“洗衣店”、“銀行”、“健身房”、“西餐廳”、“游泳池”、“商務(wù)中心”必須配置；“酒吧”、“洗浴中心”、“郵局”、“多功能廳”可以考慮；“會(huì)議室”、“茶館”基本上不用考慮。（六）酒店式公寓物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目需求從目前酒店式公寓提供的服務(wù)內(nèi)容來看，主要包括“家居清潔”、“洗熨及送衣”、“電召的士”、“訂書報(bào)雜志”、“送餐”、“叫旱服務(wù)”等，由于部分酒店式公寓不僅僅是純居住功能，具有了項(xiàng)目的商務(wù)兼辦公的功能（市場上開始出現(xiàn)了純粹面向辦公功能的行政公寓），所以部分寫字樓提供服務(wù)項(xiàng)目將會(huì)慢慢融合進(jìn)來。（七）酒店式公寓投資分析1、酒店式公寓目前的運(yùn)營模式主要有以下幾種：（1）由開發(fā)商持有，聘請專業(yè)的酒店管理公司運(yùn)營，比如“北海銀灘自助公寓”。（2）開發(fā)商開發(fā)以后出售給投資客，然后由投資客引入專業(yè)的酒店管理公司替全體投資人打理項(xiàng)目；投資客一般對(duì)于投資回報(bào)有一定的要求，很多新入市的項(xiàng)目基本上屬于這種模式。2、新開盤項(xiàng)目基本上都是采用銷售方式，也就是說基本上是面向投資客的，酒店式公寓投資客在選擇項(xiàng)目時(shí)，考慮的因素主要有：（1）投資回報(bào)是酒店公寓投資客的第一考慮因素，一般最低的投資回報(bào)率要求在8％以上。（2）酒店式公寓的位置最好在商務(wù)核心區(qū)，地段和區(qū)域直接決定酒店式公寓的投資價(jià)值。好的區(qū)域，比如CBD區(qū)域是比較理想的酒店式公寓投資區(qū)域。（3）必須由國內(nèi)國際知名的專業(yè)酒店經(jīng)營管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理和運(yùn)營，這樣才能保證酒店式公寓的4星級(jí)以上酒店的服務(wù)水準(zhǔn)。（4）酒店式公寓內(nèi)及周邊配套應(yīng)該比較齊全。（5）項(xiàng)目要有自己的特色和明確的定位。二、北海市公寓市場值得關(guān)注的市場動(dòng)態(tài)（一）小戶型成為市場主角自從E時(shí)代鑫城、漢隆公寓、南方大廈、蔚藍(lán)海岸假日公寓、外沙青年公寓等小戶型樓盤相繼開盤發(fā)售后，并且取得不錯(cuò)的銷售業(yè)績，足以證明小戶型是北海房地產(chǎn)市場的主角，而且還有一點(diǎn)可以肯定，小戶型在今后三五年內(nèi)還將是市場的主角。理由如下：1、北海市第二產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，成為消費(fèi)群體來源的保障。由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，將吸納一批當(dāng)?shù)氐膭趧?dòng)力，并且隨著經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展，會(huì)吸引越來越多的當(dāng)?shù)啬贻p人回流或是留在當(dāng)?shù)毓ぷ鳌＿@部分人的薪水高于當(dāng)?shù)氐钠骄?，因而有?jīng)濟(jì)能力購買。2、消費(fèi)觀念的成熟。據(jù)了解，南北大廈去年1月18日開盤后，最初引來一批外地投資者，可后來成交客戶中比例最大的還是本地買房者。他們之中有本地父母為兒女買，也有成年人為父母買用于養(yǎng)老(外省人)，還有年輕的本地女孩買做自己閨房的……由于總價(jià)低，年輕人有能力消費(fèi)，并且希望擁有一個(gè)屬于自己的空間，小戶型無疑是最好的選擇。3、受到投資者的偏愛。小戶型地理位置好、環(huán)境好、交通便利，再加上幾個(gè)實(shí)際點(diǎn)的賣點(diǎn)，而且容易轉(zhuǎn)手、可住、出租甚至辦公都可以，因此很容易受到投資者的青睞。（二）北海市房地產(chǎn)市場突出的客戶情況由于10年前房地產(chǎn)泡漠的破裂,北海當(dāng)?shù)厝藢?duì)房地產(chǎn)已經(jīng)變得不再敏感。北海市市區(qū)人口不足30萬,本地市場容量有限。自從2000年政府啟動(dòng)房地產(chǎn)市場,2002年正式復(fù)蘇以來,異地客戶成了支撐北海樓市的主導(dǎo)力量。1、北海本地居民對(duì)商品房仍舊興趣不大,他們更愿意買下一塊宅基地自己建房，占天占地,仍然是其第一選擇。外地人才、勞動(dòng)力就業(yè)北海,“準(zhǔn)北海人”這類客戶普遍持觀望態(tài)度，由于把握不了房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，不知何去何從。如果出手將會(huì)選擇一些投資型的產(chǎn)品，且希望能統(tǒng)一經(jīng)營的現(xiàn)房，其次再看開發(fā)商實(shí)力如何，才會(huì)做出購買決定。2、異地客戶成了北海樓市的主體。自1999年以來,北海市的外來購房者中，一直以西北、東北等北方離退休人員為主；但2003年6月份開始，來自上海、浙江及廣西南寧等地的購房者明顯增多，他們特別看重一些高檔樓盤。在去年3～7月間的江浙購房團(tuán)、東北購房團(tuán)和上海購房團(tuán)，托起了整個(gè)北海樓市，北海樓市已經(jīng)成為比較純粹的外銷性質(zhì)的一個(gè)畸形市場。外地客戶普遍持投資心態(tài)，把北?，F(xiàn)狀跟他們本地當(dāng)年房地產(chǎn)狀況相比，覺得北海房價(jià)水位低，有很大的增值空間。通常選擇：單價(jià)較低的商鋪，地段較好總價(jià)較低的公寓，能看海景最好，而且按揭條件靈活不占太多資金的物業(yè)，留下一定的空間以便于炒做獲利。（二）海景房未來潛力巨大，還有待挖掘北海優(yōu)美的自然環(huán)境、良好的空氣質(zhì)量和美麗的海洋景觀，是其他城市所沒有的，正是這種無法比擬的資源，讓全國各地的人群來此度假，因此出現(xiàn)了一群“侯鳥”型的居住者。這些購房者對(duì)大海有著無比的向往，渴望能在海邊有一處屬于自己的空間，因此在海邊的商品房成為其首選的度假“基地”。海邊的房子受到越來越多諸如此類人群的青睞。目前，北海市此類產(chǎn)品還很稀缺，因而留給開發(fā)商極大的空間充分發(fā)揮。茶亭路蔚藍(lán)海岸和碧海云天作為公寓海景房的一個(gè)典型代表,其良好的銷售業(yè)績,表明了海景房廣闊的潛力。（三）旅游地產(chǎn)風(fēng)生水起多個(gè)在建或是立項(xiàng)的度假村、產(chǎn)權(quán)式酒店等與旅游相關(guān)的項(xiàng)目的出現(xiàn)，標(biāo)志著旅游地產(chǎn)會(huì)是今后的重頭戲。隨著北海市豐富的旅游資源逐步得到開發(fā)，這類項(xiàng)目可能出現(xiàn)井噴式的增加。三、2008年一季度北海房地產(chǎn)市場主要情況2008年一季度，北海市房地產(chǎn)市場在國家批準(zhǔn)實(shí)施《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》的強(qiáng)力推動(dòng)下，房地產(chǎn)投資持續(xù)增長，房地產(chǎn)交易市場日趨活躍，房屋銷售價(jià)格逐月提升，房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況總體保持穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢。（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，開、竣工面積同步增加一季度，北海市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資6.88億元，同比增加99.46%，占全市固定資產(chǎn)投資額的19.59%，同比增長5.19個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開工面積32.02萬平方米，同比增長15.54%。其中：商品住宅30.79萬平方米，同比增長26.18%。房地產(chǎn)竣工面積17.98萬平方米，同比增長22.48%?？⒐ろ?xiàng)目全部為商品住宅，商品住宅竣工面積同比增長28.43%。（二）商品房交易回升趨勢十分明顯一季度由于受春節(jié)期間購房淡季和受嚴(yán)重的低溫雨雪冰凍災(zāi)害氣候的雙重影響，商品房交易量有所下降，但進(jìn)入3月份后，商品房交易量迅速回升，3月份共完成商品房交易面積8.92萬平方米，同比增長6.44％，環(huán)比增長194.39％，其中完成商品住宅交易面積8.50萬平方米，同比增長19.89％，環(huán)比增長230.74％。（三）房屋銷售價(jià)格逐月提升，新建商品住房均價(jià)仍低于全國平均水平。根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，3月份北海市房屋銷售價(jià)格同比上漲12.0%，環(huán)比上漲2.4%。其中新建住房銷售價(jià)格同比上漲12.6%，環(huán)比上漲3.9%，90平方米及以下新建住房銷售價(jià)格環(huán)比上漲6.0%，環(huán)比漲幅均排名全國70個(gè)大中城市的首位；二手住房價(jià)格同比上漲9.7%，環(huán)比上漲1.8%，環(huán)比漲幅排名全國70個(gè)大中城市第三位。根據(jù)北海市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，今年一季度新建商品住房平均銷售價(jià)格為2765.81元/平方米，3月份平均銷售價(jià)格2805.94元/平方米，低于2007年全國商品住房3665元/平方米的平均銷售價(jià)格和2008年1、2月份南寧市商品住房3985元/平方米的平均銷售價(jià)格。（四）外地人購房活躍，占比超過六成今年一季度，外地人在北海市購房面積（含預(yù)售）為26.16萬平方米，占同期個(gè)人購房總面積的62.75%，比去年同期提高10.04個(gè)百分點(diǎn)。3月份，外地人購房面積（含預(yù)售）為12萬平方米，同比增長26.31%，環(huán)比增長189.18%。外地購房者來源地排前十名的省份和直轄市是：福建、黑龍江、廣西、浙江、廣東、北京、河南、遼寧、甘肅、吉林。（五）小戶型市場供銷兩旺一季度，北海市批準(zhǔn)新建商品住房預(yù)售2292套21.46萬平方米，其中90平方米以下小戶型1573套12.61萬平方米，同比分別增長382.5％和406.5％，占批準(zhǔn)預(yù)售總套數(shù)的68.63％和總面積的58.76％。辦理新建商品住房預(yù)售合同備案登記1777套18.08萬平方米，其中90平方米以下小戶型926套6.14萬平方米，同比分別增長126.96％和134.35％，占備案登記總套數(shù)的52.11％和總面積的33.96％，90平方米以下小戶型銷售的套數(shù)和面積所占比例越來越大。四、北海市現(xiàn)有樓盤詳細(xì)信息和典型樓盤個(gè)案分享（一）現(xiàn)有在售部分樓盤市場情況樓盤名稱總建筑面積（㎡）區(qū)域開盤日期銷售均價(jià)（元/㎡㎡）總貨量（套）已售貨量（套）望陽小區(qū)12647銀海區(qū)2008-5-2202300132都市星園10319銀海區(qū)2008-5-11420083天賜碧園27397海城區(qū)2008-3-228420016998國泰大廈15379海城區(qū)2008-5-11420018087國海園8105海城區(qū)2007-12--2626807867怡景港灣28545海城區(qū)2007-12--63600315164勻海公寓16046海城區(qū)2007-11-興大廈23634海城區(qū)2007-10--73200263201逢勝大廈35268海城區(qū)2007-10-發(fā)花園麗馨苑11747海城區(qū)2007-10--72800139117楓林藍(lán)灣58093海城區(qū)2007-7-2205500672390恒大新城34482海城區(qū)2007-7-112500376376新新公寓19476海城區(qū)2007-12000132132資料來源：北海房地產(chǎn)網(wǎng)（二）典型樓盤個(gè)案分享（以2007年的為例）1、恒昌商業(yè)廣場-新新公寓新新公寓位于北海大道與廣東南路東南角，東臨北海市建材市場、北海聯(lián)通公司、錦泰大廈；西面有北海市圖書館、長青公園、大潤發(fā)，北面有南珠市場，由北海恒昌實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)。樓盤規(guī)模及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：項(xiàng)目總占地面積為9856.64㎡，總建筑面積為19476㎡，建筑密度為25.7%，容積率1.8。項(xiàng)目總體規(guī)劃西、北兩翼為占地面積達(dá)2500㎡的四層裙樓，主體部分為15層的塔樓，前面規(guī)劃為面積達(dá)5000平方米的大型廣場，其中裙樓一層為帶夾層的獨(dú)立商鋪（層高有5.3米高），二至四層為每層面積2500㎡的大賣場，商業(yè)建筑面積達(dá)10000多㎡。樓盤主要戶型及價(jià)格：樓盤1-4層為商場，5-15層為住宅，住宅有132套，在07年3月已經(jīng)清盤。當(dāng)時(shí)單價(jià)比較便宜，賣1800元到2200元/㎡，當(dāng)時(shí)這個(gè)價(jià)位幾個(gè)月就銷罄了（現(xiàn)在有11層客戶放盤要3000元/㎡，而且很輕松的成交）房型有一房兩廳和兩房兩廳,主打戶型為一房兩廳帶簡單裝修的公寓。銷售情況：開盤幾個(gè)月就銷售一空了，該項(xiàng)目地段理想，周邊配套成熟，戶型小，總價(jià)也低，不過很多客戶反映售樓部旁邊的樣板房和現(xiàn)房效果有一定差距，特別是在得房率上，經(jīng)了解，原來是樣板房在做的時(shí)候?qū)w打薄，所以樣板房看起來會(huì)顯得比實(shí)際現(xiàn)房要大很多，不過后面因?yàn)榉績r(jià)升高很多，也沒有幾個(gè)客戶就這一問題去找開發(fā)商理論了。2、逢勝大廈逢勝大廈位于北海大道中段，北京路以西，大潤發(fā)超市旁，置身市中心商業(yè)圈，周邊配套成熟，開發(fā)商為北海市逢時(shí)實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司，該公司于1993年成立，先后開發(fā)了“逢時(shí)花園”、“逢時(shí)大廈”、“逢時(shí)度假村”、“京都花園”等項(xiàng)目。樓盤規(guī)模及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：項(xiàng)目1-4層為商場，5-29層為住宅，由一房一廳、二房兩廳、三房兩廳等戶型組成，整個(gè)建筑造型設(shè)計(jì)采用最新古典歐式風(fēng)格，結(jié)構(gòu)比較新穎。該項(xiàng)目總建筑面積為37177.22㎡,商場建筑面積為6517.93㎡,住宅、公寓建筑面積為28887.71㎡,停車位150個(gè)。樓盤主要戶型及價(jià)格：該項(xiàng)目的戶型有一房一廳、兩房兩廳、三房兩廳，價(jià)格從3400元/㎡起步，最高價(jià)為4700元/㎡，每層加100元/㎡，實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)4500元/㎡。銷售情況：該項(xiàng)目共有384戶公寓，目前還有79套沒有賣，銷售率基本達(dá)到了80%，初步定的交房日期為2008年8月。3、楓林藍(lán)灣楓林藍(lán)灣位于北海市金海岸大道（萬泉城旁），開發(fā)商為中國航天北海宇豐經(jīng)濟(jì)實(shí)業(yè)發(fā)展公司。樓盤規(guī)模及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：該項(xiàng)目有一棟四星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店和五幢精裝修度假公寓，其中產(chǎn)權(quán)式酒店（A幢）共有168套客房，B、C1、C2、C3、D五幢高層公寓有504套住房，楓林藍(lán)灣的容積率為3.77,建筑密度為27.6%,綠地率為35%,210個(gè)停車位,6000㎡的商務(wù)會(huì)所,2000㎡的生活會(huì)所,6個(gè)主題園林景區(qū),1個(gè)網(wǎng)球場、1個(gè)游泳池。樓盤主要戶型及價(jià)格：酒店的主要戶型為一房和兩房，面積在34-74㎡之間，度假公寓戶型有一房、兩房、和四房，如果想要三房，要將一間一房和一間二房打通合起來做一間三房，面積在58-181㎡之間，其中一房的面積在34-77㎡之間，兩房的面積在89-98㎡之間，四房的面積是181㎡，精裝度假公寓的價(jià)格為3500元/㎡～4500元/㎡，其中包括800元/㎡的裝修標(biāo)準(zhǔn)（售樓人員對(duì)外宣稱）銷售情況：該項(xiàng)目2007年7月份開盤，168套產(chǎn)權(quán)式酒店銷售90多套，銷售均價(jià)達(dá)到6000元/㎡；504套公寓簽約300多套，銷售均價(jià)達(dá)到約4500元/㎡。4、南洋新都南洋新都位于北海大道長青公園斜對(duì)面，周邊有北海市圖書館、長青公園、長青羽毛球館、大潤發(fā)超市等配套地理位置十分理想。樓盤規(guī)模及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：該項(xiàng)目分三大棟，其中兩棟為公寓層高為32層、臨街的為商業(yè)辦公樓，共九層，其中1-4層為商場，5-9層為寫字樓。南洋新都占地21333.31平方米,總建筑面積為93200平方米,建筑密度為30.5%,容積率為3.75,綠化率30%，停車位約351個(gè)，住宅總戶數(shù)為300戶。開發(fā)商為北海南洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，上海同濟(jì)大學(xué)為本項(xiàng)目設(shè)計(jì)，北京中聯(lián)環(huán)監(jiān)理有限公司監(jiān)理、中國第四工程局承建。樓盤主要戶型及價(jià)格：該項(xiàng)目有一房兩廳,兩房兩廳,三房兩廳,四房兩廳等戶型,面積從110-187平方米,主力戶型為130平方米的三房兩廳,價(jià)格為2688元/平方起步，1-14層每層加30元/平方，15-31層每層加50元/平方（公寓的首層和頂層均為復(fù)式戶型）樓頂?shù)膹?fù)式戶型的價(jià)格為5100元/平方米，面積為310平方米，設(shè)景觀大露臺(tái)，180度眺望海景，室內(nèi)空中客廳及躍層布局。銷售情況：該項(xiàng)目共有300套公寓，其中兩幢高層建筑每層有5戶，分別為三梯