上海塘橋酒店式公寓營銷策劃報告

上海浦東塘橋酒店式公寓營銷策劃報告2011年3月項目讀解1Part區(qū)域價值分析交通環(huán)境商業(yè)配套周邊市場內(nèi)環(huán)以里，中心城區(qū)項目屬于內(nèi)環(huán)以里，濱江城區(qū),周遍生活交通配套相對成熟,區(qū)域地段價值穩(wěn)步提升。毗鄰地鐵4號線塘橋站，具備通勤條件。行車方面，周遍浦東南路、東方路、內(nèi)環(huán)高架等犬牙交織形成立體交通格局。住宅小區(qū)云集，商辦規(guī)模初具

項目周云集大部分住宅小區(qū)，商業(yè)配套也以居家生活配套為主，小范圍內(nèi)有確定規(guī)模的商辦氛圍，其中以由由大酒店，東源大廈，新塘橋生活廣場，為代表的城市商業(yè)規(guī)模初具。塘橋生活廣場（198平方米）1.4元/平方米·天仁恒廣場（16F137.29平方米）1.34元/平方米·天仁恒廣場（1F91平方米）1.35元/天越富豪庭（154平方米）1.26元/平方米·天仁恒廣場118平方米2.54萬元/平方米眾城商廈160.07平方米2.12萬元/平方米澳麗花苑125平方米（3萬元/平方米）112平方米（3.125萬元/平方米)周邊辦公租金分布周邊二手房市場狀況項目周邊二手市場住宅產(chǎn)品價格構(gòu)成在2.3萬到3萬區(qū)間，區(qū)域市場內(nèi)新增供應(yīng)量稀缺，無有效成交數(shù)據(jù)。2010年2月至2011年2月塘橋板塊住宅市場成交較少，成交均價在20000元/平方米左右。浦江映象項目名稱浦江印象開放商東臣房地產(chǎn)開盤時間2008-06-9交房時間2009-7建筑類別普通住宅項目特色地鐵沿線裝修狀況毛坯容積率2.4綠化率37%物業(yè)費2.98元/平方米..月占地面積13458平方米建筑面積39270平方米總戶數(shù)375均價公寓：23000元/平方米項目動態(tài)此項目較老，是2008年推出的?，F(xiàn)依然有成交，成交均價為22000元/平方米。

現(xiàn)二手房市場該樓盤價格在400-500萬/套。2010年2月至2011年2月該樓盤成交兩套，成交均價為21885元/平方米。御水豪庭項目名稱御水豪庭開放商上海越富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時間2005-11-27交房時間2006-10建筑類別普通住宅項目特色地鐵沿線裝修狀況毛坯容積率2.5綠化率35%物業(yè)費1.98元/平方米..月車位85建筑面積25940平方米總戶數(shù)252均價公寓：23000元/平方米項目動態(tài)此項目較老，是2005年推出的。現(xiàn)依然有成交，成交均價為20000元/平方米。

現(xiàn)二手房市場該樓盤價格在300-400萬/套。2010年2月至2011年2月該樓盤成交一套，成交均價為22754元/平方米。貴龍園項目名稱貴龍園開放商上海貴龍房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開盤時間2005交房時間現(xiàn)房建筑類別多位高層項目特色地鐵沿線裝修狀況毛坯容積率2.05綠化率60%物業(yè)費1.75元/平方米..月車位420建筑面積150000平方米占地73040均價23000元/平方米項目動態(tài)此項目較老，是2005年推出的。現(xiàn)依然有成交，成交均價為20000元/平方米。

現(xiàn)二手房市場該樓盤價格在300-400萬/套。2010年2月至2011年2月該樓盤成交一套，成交均價為20181元/平方米。產(chǎn)品分析2Part總用地面積6096平方米總建筑面積46305.7平方米地上建筑面積38508.9平方米地下室建筑面積7796.8平方米建筑基底面積2150.6平方米容積率6.32綠地率20.3%6部客梯+1部貨梯主要經(jīng)濟指標

樓層編號-1層地下夾層1層2層地下總建筑面積地上總建筑面積總建筑面積3層至27層28層5069.2平方米2727.6平方米2150.6平方米1686.8平方米1380x25=34500平方米171.5平方米7796.8平方米38508.9平方米46305.7平方米樓層面積分布

3-27F辦公空間為3.45萬平方米，是本項目市場銷售的主力產(chǎn)品構(gòu)成。合用前室風(fēng)風(fēng)排煙風(fēng)風(fēng)LT#01DT#01DT#02DT#03DTF#01前室消防電梯辦公辦公辦公辦公辦公辦公辦公辦公辦公辦公辦公辦公辦公辦公辦公辦公辦公辦公辦公辦公辦公DT#04DT#05DT#06辦公辦公辦公辦公辦公水設(shè)備管井強電設(shè)備間弱電設(shè)備間排煙標準層平面布局須要解決的問題核心筒公攤面積較大結(jié)構(gòu)梁錯綜困難,與分割墻犬牙交織內(nèi)部通道全封閉，無自然采光面垂直空間尺度縮水3.5米到2.7米80公分的結(jié)構(gòu)梁使得可利用的空間由層高3.5米縮水到2.7米,若再考慮中心空調(diào)風(fēng)管布局,則內(nèi)部空間的高度將進一步縮減。3D建模

結(jié)構(gòu)梁對空間的干擾結(jié)構(gòu)梁與墻面的交織，在空間中形成縱橫排布的網(wǎng)狀隔局使得空間可利用性進一步降低。項目定位3Part內(nèi)環(huán)以里浦江世博輻射板塊精裝小戶型各物業(yè)型邏輯關(guān)系公寓辦公主打產(chǎn)品主要資金回籠來源商業(yè)利潤價值最大化提高項目整體品質(zhì)公寓辦公核心定位商業(yè)項目展示平臺能夠提高項目綜合競爭力持續(xù)的項目內(nèi)在價值表現(xiàn)產(chǎn)品定位原則項目理解—橫向比較公寓辦公我們有內(nèi)環(huán)以里浦江俊景的核心地段，卻沒有喜來登酒店服務(wù)的品牌植入；[我們的出路和優(yōu)勢]公寓用途我們同樣可以打服務(wù)式公寓的概念，但我們更有家的感覺，房型更加舒適，服務(wù)更為周到。辦公用途，我們先天的單棟小體量，在區(qū)域內(nèi)屬于絕無僅有的，電梯數(shù)量，公建配套都做到5A標準，作為中型企業(yè)整層購買。[主體酒店式公寓物業(yè)初步定位（分析此類產(chǎn)品特征）]地段利潤最大化（產(chǎn)權(quán)型）高級服務(wù)式公寓差異化BoutiqueApartmentBoutiqueApartment----Mini豪宅定位思路：本案的位置是屬于具有保藏和投資價值的市中心稀缺地段，對于國內(nèi)新貴或者境外人士都是很有吸引力的，一個以自住和酒店公寓出租都適宜的定位是最適合本案的。概念店或品牌展示店休閑餐飲（西餐）會所配套2nd1st酒店式公寓酒店式公寓須要什么？地段商務(wù)氛圍市場支撐管理團隊入住率持續(xù)處于高位高檔服務(wù)式公寓2010年三季度平均入住率85.6%國外資金看好大量進入，整體收購，品牌經(jīng)營KerryResidence,Somerset,Ascott

我們要做什么樣的酒店式公寓？ShanghaiBuotique

ServiceApartment什么是BUOTIQUE？起源于法語的“Boutique”，原意是指專賣時髦服飾的小店。自上個世紀誕生起——“Boutique”便與“時尚”、“獨特”和“特性化”等含義聯(lián)系在一起。漸漸地，“Boutique”概念滲透到其它一些領(lǐng)域中，“Boutique”更多地成為了一個涵義豐富的形容詞而不是名詞。當今，“Boutique”概念，意義廣泛，精品經(jīng)營、富特性、講究獨特設(shè)計感、標榜量身訂造的貼心服務(wù)。它重視微小環(huán)節(jié)，代表了新世紀新一代30歲上下高薪族精致生活、時尚品嘗的消費形態(tài)，是當下最I(lǐng)n的時髦，也將是時尚的生活指標。從BoutiqueHotel到BoutiqueServicedApartmentBoutiqueHotel(精品酒店)——是指那些規(guī)模小而供應(yīng)貼身服務(wù)的酒店，每間均有其特色設(shè)計。在酒店的設(shè)置和環(huán)境上，強調(diào)“小而精致”。所謂小，是指它的客房數(shù)量要少，以160間為上限；精致則是指它的內(nèi)部裝修要極豪華或具有特色，與“Boutique”精品店的概念一樣，不豪華或沒有特色難以稱精品。在服務(wù)方面，“BoutiqueHotel”接受的是管家式服務(wù)，這是頂級城市商務(wù)近幾年剛剛接受的一種服務(wù)方式，但在BoutiqueHotel，這是最基本的。BoutiqueHotel的服務(wù)人員與客房的比例是3:1甚至4:1，就是說三四個服務(wù)人員服務(wù)一個客房；而在星級酒店，這個數(shù)字通常是1:1，最多是2:1。BoutiqueServicedApartment——一種源于BoutiqueHotel的服務(wù)式公寓體驗同樣的具備優(yōu)勢地段特性化的空間設(shè)計細致入微的服務(wù)但，更多的，強調(diào)自我居住的價值實現(xiàn)。概念包裝思路BoutiqueServiceApartment(迷你豪宅)“Boutique”與生俱來的尊貴決定了它只可能是少數(shù)人享用的因為只有少數(shù)人享用得起。把酒店形態(tài)中的極品“Boutique”泛化好比是在平民中推行英國皇室的生活方式……他，一個年輕的機長他，每周都要飛往遙遠的異國他方雖然，上海，是他的家鄉(xiāng)但，現(xiàn)在只能成為他短暫停留的港灣找一個合適的地方一個實現(xiàn)他幻想的居所一個代表他理念的居所一個不須要費心去打理的居所一個珍貴，雅皮，能夠全心為他服務(wù)的居所ShanghaiBoutiqueServicedApartment或許，就在這里……調(diào)性豪放不羈,簡約的張揚園林鏡中花水中月.空中SPA池.無邊際水岸漫步道外觀更大膽更搶眼的全新設(shè)計室內(nèi)“雙嬌”豪宅+天窗配備軟裝選擇靠近boutiquehotel的新貴時尚面積小房間大世界房型盡量不要隔間窗景附視黃浦江的宏大窗景其它透明觀光梯,一樓大堂水幕墻,大堂挑高6米,贈送五星級酒店俱樂部會員卡一張什么樣的人，選擇BoutiqueServiedApartment國際背景的城市新貴保藏家世界500強公司高管境外投資基金……86%區(qū)域市場內(nèi)的酒店式公寓運營的如何？內(nèi)部裝修建議4Part大大提升項目空間運用率，把空間做到極致依據(jù)我司閱歷，50平米小戶型可以做到三房2010錦和同類產(chǎn)品操作閱歷底特律財寶天地晶鼎柏悅818馬陸JMT項目錦和在同類型LOFT產(chǎn)品中不斷尋求創(chuàng)新與突破，拒絕單一的克隆，在成功的基礎(chǔ)上依據(jù)產(chǎn)品進行不斷優(yōu)化，從安亭到晶鼎、再到柏悅，我們可以看到產(chǎn)品在不斷升級的過程中贏得市場一片喝彩裝修前置是成功的關(guān)鍵依據(jù)錦和閱歷裝修方案空間結(jié)構(gòu)網(wǎng)管布線施工協(xié)作梁柱結(jié)構(gòu)協(xié)作預(yù)埋件施工協(xié)作滿足裝修進場條件實現(xiàn)多元化空間配置小面積尺度下/3.5米層高空間內(nèi)/滿足居家功能的空間配置需求目標1：主臥次臥餐廳客廳廚房衛(wèi)生間書房小面積大空間小面積多空間有效提升品質(zhì)感與空間感通過裝修設(shè)計有效利用4.5米空間的功能化布局，同時提升產(chǎn)品品質(zhì)目標3：小尺度下品質(zhì)感的關(guān)鍵詞精致微小環(huán)節(jié)功能化功能扮裝飾，功能化空間隱藏裝修概念方向A：從空間尋求面積方向B：單一空間的多元功能轉(zhuǎn)化小面積高益價的制勝方向由于受結(jié)構(gòu)梁,中心空調(diào)風(fēng)管等客觀因素的制約,本項目從空間中尋求面積拓展有確定的難度,因此建議從B方向入手進行全新的概念演繹.裝修過程中須要解決的核心問題通過裝修實現(xiàn)與地段的最大化釋放小尺度空間下的高端品質(zhì)如何體現(xiàn)？奢華探究，簡約風(fēng)范入口門廳:LOBBY建議一樓主入口挑高大堂設(shè)計(含物管總檯)一樓會客區(qū)與一樓庭院的交接處一樓門廳LOBBY入口正面社區(qū)主入口

一樓大廳的會客區(qū)樓道內(nèi)監(jiān)控探頭布局建議建議接受高清晰彩色室內(nèi)半球形攝像機，可實現(xiàn)全方位云臺，水平轉(zhuǎn)動范圍355度。如圖所示，公共走道接受四點布局，多角度監(jiān)控，杜絕監(jiān)控盲點的同時，將探頭數(shù)量降到最低。售樓處裝修建議4Part總圖售樓處的選址綜合考慮周遍路網(wǎng)環(huán)境，建議設(shè)在路口轉(zhuǎn)角黃金位置，這樣有良好的沿街展示面同時與施工通道錯開，削減相互干擾。2混41混213.43.4臺上海市萌芽實驗中學(xué)4453.812混5113.81塘3.8024.80501混2混23.98橋3.911路4.155.13塘4.1混2浦簡簡簡混312230293.43.6簡簡簡棚棚混3211混413.61113.8簡建廁2220244.04.42路臺1R=10504.063.85路臺142026砼151F2F停車位（12個）機動車出入口地下車庫出入口綠地綠地綠地2F27F27F28FX=-2452.721Y=4569.540X=-2480.893Y=4567.115X=-2428.207Y=4437.096X=-2385.360Y=4508.727X=-2386.418Y=4458.892X=-2443.326Y=4439.830X=-2439.336Y=4506.829X=-2447.010Y=4516.144X=-2475.374Y=4516.2235.225.1399.95098.0501F5.8004.45010.3004.45098.050102.25101.70103.00浦東南路塘橋路展示面施工通道售樓處區(qū)域位置建議合用前室水設(shè)備管井風(fēng)風(fēng)排煙風(fēng)風(fēng)LT#01LT#03DT#01DT#02DT#03DT#04DT#05DT#06DTF#01前室消防電梯公寓式辦公大堂商鋪商鋪商鋪商鋪商鋪商鋪商鋪商鋪綠地綠地1強電設(shè)備間弱電設(shè)備間排煙物業(yè)用房物業(yè)用房風(fēng)井空調(diào)頂板開洞頂板開洞一層頂板挑空一層頂板挑空休息區(qū)商鋪排風(fēng)頂板開洞風(fēng)已建成地下室邊界線已建成地下室邊界線已建成地下室邊界線殘疾人坡道03J930-1273欄桿裝飾后定風(fēng)沿街開面總寬度約25米，考慮,空間布局的方正合理,建議依據(jù)紅色區(qū)域進行分割裝修,總面積限制在300個平方米左右，依據(jù)公共區(qū)域裝修風(fēng)格，將電梯廳納入樣板展示范圍，提前示范。25m水設(shè)備管井排煙風(fēng)風(fēng)DT#01DT#02DT#03DT#04DT#05DT#06前室商鋪商鋪強電設(shè)備間弱電設(shè)備間排煙物業(yè)用房售樓處功能區(qū)分財務(wù)辦公室銷售辦公室更衣室臨時洗手間吧臺酒柜軟隔斷背景墻銷控抬模型區(qū)洽談區(qū)VIP區(qū)售樓處裝修風(fēng)格關(guān)鍵詞歐式皇家宮廷奢華金碧輝煌繁復(fù)的花紋與裝飾性圖案線條共同營造皇室氛圍大尺度空間挑高，大面積石材拼花，長戎地毯局部裝飾與公大堂共區(qū)域的裝修風(fēng)格相統(tǒng)一光源設(shè)計，用色，局部接受金色裝飾，突出恢弘光明的效果看不到任何銷售道具的入口大堂，金碧輝煌，彰顯宮廷奢華氣質(zhì)售樓裝修風(fēng)格建議大面積弧型鏡面吊頂，將縱向空間視覺感進一步拉伸，使得空間感更家氣概恢弘售樓裝修風(fēng)格建議一樓挑高6米大廳的夾層一樓挑高6米的大廳除了會客區(qū)之外,還設(shè)置圖書館,讓書香人文成為小區(qū)給人的第一印象一樓挑高6米的大廳除了會客區(qū)之外,還設(shè)置圖書館,讓書香人文成為小區(qū)給人的第一印象建材裝修建議5Part現(xiàn)在Loft產(chǎn)品越做越精致，越來越科技環(huán)保建議增加一些環(huán)保建材，科技集成產(chǎn)品來體現(xiàn)項目品質(zhì)產(chǎn)品集成扮裝修建議外墻建材建議外墻建材建議外墻建材建議產(chǎn)品集成扮裝修建議產(chǎn)品集成扮裝修建議產(chǎn)品集成扮裝修建議產(chǎn)品集成扮裝修建議底層商業(yè)布局6Part合用前室水設(shè)備管井風(fēng)風(fēng)排煙風(fēng)風(fēng)LT#01LT