XXXX房地產(chǎn)開發(fā)流程概況

山東豪才律師事務(wù)所

房地產(chǎn)開發(fā)流程概況

主講人：劉國(guó)敏律師

2011.5.141一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)概述房地產(chǎn)項(xiàng)目

開發(fā)企業(yè)（人）

項(xiàng)目融資（錢）

取得土地（地）2人之篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專營(yíng)企業(yè)兼營(yíng)公司項(xiàng)目企業(yè)3錢之篇：房地產(chǎn)開發(fā)融資融資方式銀行貸款土地儲(chǔ)備貸款開發(fā)貸款住房按揭貸款股權(quán)融資PE基金

REITSBT/BOT項(xiàng)目融資合作開發(fā)融資發(fā)行股票和債券4地之篇：土地使用權(quán)的取得取得土地使用權(quán)劃撥出讓廉租房公租房協(xié)議出讓掛牌拍賣招標(biāo)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓商業(yè)開發(fā)舊村改造中的安置房5項(xiàng)目篇：房地產(chǎn)開發(fā)類型房地產(chǎn)開發(fā)類型住宅開發(fā)商業(yè)開發(fā)城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)旅游開發(fā)6城投濟(jì)南市城市建設(shè)投資有限公司舊投濟(jì)南市舊城改造投融資管理中心濟(jì)南市舊城改造投資運(yùn)營(yíng)有限公司小清河濟(jì)南市小清河開發(fā)建設(shè)投融資管理中心西區(qū)濟(jì)南西區(qū)建設(shè)投資有限公司7洋房

建筑風(fēng)格多為歐洲和北美風(fēng)格容積率一般小于18獨(dú)棟別墅

獨(dú)門獨(dú)院歷史最悠久

9雙拼別墅

10聯(lián)排別別墅又稱TOWNHOUSE，或三個(gè)個(gè)以上上的單單元住住宅組組成價(jià)位較較低中產(chǎn)階階級(jí)中中上層層人士士及新新貴階階層聯(lián)排別別墅于于19世紀(jì)四四五十十年代代發(fā)源源于英英國(guó)新新城鎮(zhèn)鎮(zhèn)時(shí)期期，歐歐美普普及。。在歐歐洲原原始意意義上上的Townhouse是指在在城區(qū)區(qū)聯(lián)排排而建建的市市民城城區(qū)住住宅，，這種種住宅宅均是是沿街街的，，由于于沿街街面的的限制制，所所以都都在基基地上上表現(xiàn)現(xiàn)為大大進(jìn)深深小面面寬，，層數(shù)數(shù)一般般在3層至5層，而而立面面式樣樣則體體現(xiàn)為為新舊舊混雜雜，各各式各各樣。。11疊拼別墅墅Townhouse疊拼式的的一種延延伸由多層的的復(fù)式住住宅上下下疊加在在一起組組合而成成，下層層有花園園，上層層有屋頂頂花園，，一般為為四層帶帶閣樓建建筑12低層住宅宅3層的住宅宅13多層住宅宅6層以下住住宅7層以上需需有電梯梯在現(xiàn)階段段我國(guó)的的都市里里，多層層住宅多多屬于中中高檔住住宅，購(gòu)購(gòu)買者一一般是為為了追求求較高的的生活品品質(zhì)，合合理的戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)和優(yōu)美美的社區(qū)區(qū)環(huán)境是是關(guān)注的的焦點(diǎn)。。14小高層在建設(shè)部部有關(guān)規(guī)規(guī)定中，，沒有小小高層這這個(gè)概念念，它是是人們的的習(xí)慣稱稱謂?！睹裼媒ㄖO(shè)計(jì)通通則》根據(jù)樓房房的層數(shù)數(shù)、高度度不同分分：１—３層稱低低層、4—6層為多層層、7—9層為中高高層、10層及以上上為高層層、建筑筑高度大大于100米為超高高層。12層以下住住宅15高層住宅宅12層以上住住宅需安裝消消防電梯梯高層住宅宅的優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)是可以以節(jié)約土土地，增增加住房房和居住住人口。。不足之處處：投資資大，上上下不便便，安全全性差，，在高層層生活的的家庭有有一種孤孤獨(dú)和封封閉感，，多幢點(diǎn)點(diǎn)式高層層住宅建建在一起起，會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生不規(guī)規(guī)則的高高空風(fēng)。。16超高層40層以上住住宅建筑高度度大于100米17公寓集合式住住宅普通公寓寓精裝公寓寓酒店式公公寓公寓是商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)投資中中最為廣廣泛的一一種地產(chǎn)產(chǎn)形式。。公寓式式住宅最最早是舶舶來(lái)品，，相對(duì)于于獨(dú)院獨(dú)獨(dú)戶的別別墅，更更為經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)用。。18躍層式住住宅兩個(gè)樓層層內(nèi)部樓梯梯躍層式住住宅的優(yōu)優(yōu)點(diǎn)是每每戶都有有較大的的采光面面；通風(fēng)風(fēng)較好，，戶內(nèi)居居住面積積和輔助助面積較較大，布布局緊湊湊，功能能明確；；相互干干擾較小小。在高高層建筑筑中，由由于每?jī)蓛蓪硬旁O(shè)設(shè)電梯平平臺(tái)，可可縮小電電梯公共共平臺(tái)面面積，提提高空間間使用效效率。19復(fù)式住宅宅在概念上上是一層層，并不不具備完完整的兩兩層空間間，但層層高較普普通住宅宅(通常層高高2.8米)高，可在在局部拘拘出夾層層，安排排臥室或或書房等等用樓梯梯聯(lián)系上上下其目的是是在有限限的空間間里增加加使用面面積，提提高住宅宅的空間間利用率率20錯(cuò)層式住住宅用30-60cm的高差進(jìn)進(jìn)行空間間隔斷層次分明明立體性強(qiáng)強(qiáng)適合大面面積住宅21城市綜合合體城中之城城市中心地地區(qū)居住辦公商業(yè)娛樂結(jié)合22新概念節(jié)節(jié)能建筑筑低能耗建筑地源熱泵泵毛細(xì)排風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)建筑保溫溫材料光電節(jié)能能23二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)流程程及法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)1項(xiàng)目的前期開發(fā)階段2項(xiàng)目的建設(shè)施工階段3項(xiàng)目管理階段4物業(yè)管理階段5商業(yè)管理階段24取得土地前前期流程立項(xiàng)征收收儲(chǔ)出讓招拍掛成成交確認(rèn)認(rèn)書出讓協(xié)議土土地地移交確認(rèn)認(rèn)書25城市房屋征征收與補(bǔ)償償（一）征收收法律適用用國(guó)有土地—《征收》；集體土地地—《土管法》（二）征收收主體國(guó)有—市、縣政府府（三）征收范圍公共利益（四）補(bǔ)償償方式安置補(bǔ)補(bǔ)償：協(xié)商選定；；多數(shù)選定定；隨機(jī)選選定；先補(bǔ)償后搬搬遷（1價(jià)值補(bǔ)償款款2搬遷費(fèi)3安置費(fèi)4停產(chǎn)停業(yè)損損失補(bǔ)償5補(bǔ)助費(fèi)6獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)）（五）實(shí)實(shí)施單位委托不不以營(yíng)利為為目的的單單位（六）流程程：征收決定公公告補(bǔ)補(bǔ)償行政復(fù)議評(píng)評(píng)估行政訴訟26項(xiàng)目的前期期開發(fā)階段段（1）房屋征收與與補(bǔ)償（3）可行性研究究（5）建設(shè)項(xiàng)目方方案的分項(xiàng)項(xiàng)審批流程（2）立項(xiàng)（4）取得建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目選址意意見書（6）取得土地使使用權(quán)（7）取得建設(shè)設(shè)工程規(guī)劃劃許可證27房地產(chǎn)工程程建設(shè)的前前期準(zhǔn)備流流程圖28建設(shè)項(xiàng)目的的建設(shè)施工工階段（1）建設(shè)工程程招標(biāo)投標(biāo)標(biāo)（3）建設(shè)工程程施工流程（2）建設(shè)工程程勘察設(shè)計(jì)計(jì)（5）驗(yàn)收結(jié)算算（4）工程監(jiān)理理29建設(shè)工程招招標(biāo)投標(biāo)流流程圖30建設(shè)工程勘勘察設(shè)計(jì)流流程圖選址勘察初步勘察詳細(xì)勘察施工勘察總體設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)技術(shù)設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)計(jì)31建設(shè)工程施施工流程圖圖開工令質(zhì)量控制進(jìn)度控制成本控制合同管理簽證制度安全管理總包分包轉(zhuǎn)包32建設(shè)工程監(jiān)監(jiān)理流程圖圖監(jiān)理日志監(jiān)理的證明明作用33驗(yàn)收結(jié)算流流程圖四方驗(yàn)收綜合驗(yàn)收備案竣工結(jié)算設(shè)計(jì)勘勘察施工監(jiān)監(jiān)理分期驗(yàn)收綜合驗(yàn)收小小組城建、規(guī)劃劃、工程質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督等等相關(guān)部門門保修34建設(shè)項(xiàng)目的的管理階段段（1）商品房預(yù)預(yù)售（3）商品房交交付（5）房產(chǎn)抵押押流程（2）商品房銷銷售（4）房屋權(quán)屬屬登記35商品房銷售售流程商品房銷售認(rèn)購(gòu)預(yù)售現(xiàn)房銷售尾盤銷售36物業(yè)管理階階段（1）前期物業(yè)業(yè)管理（3）后期物業(yè)業(yè)管理流程（2）物業(yè)管理理