山東高速-山東雪野湖項目前期課件

易居中國︱決策咨詢E-HOUSECHINAConsulting

Division2008.10以體驗形式出現(xiàn)的中高端主題社區(qū)雪野湖高爾夫國際度假區(qū)山東高速雪野湖項目定位報告易居中國︱決策咨詢經(jīng)過前一段時間的工作，我們完成了雪野湖項目整體研究的7個模塊，本次會議將著重討論這部分內(nèi)容項目模塊設計90旅游復合地產(chǎn)發(fā)展及趨勢研究旅游復合地產(chǎn)發(fā)展分析旅游復合地產(chǎn)發(fā)展趨勢成功案例研究客戶研究濟南、萊蕪旅游客源分析區(qū)域現(xiàn)有客源分析未來導入客源研究目標客戶特征和需求分析項目整體定位分析項目定位資源研究項目價值定位研究項目立地條件分析項目整體定位核心物業(yè)市場定位配套物業(yè)市場定位各項產(chǎn)品定位建議項目啟動68451項目運營模式建議項目開發(fā)時機星級酒店物業(yè)運營建議商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理模式建議項目最佳開發(fā)策略建議2008年10月第五周完成定位模式研究規(guī)劃模式研究客戶模式研究驅動模式研究開發(fā)模式研究10財務測算項目各種有效資源的整合項目成本核算及價格預測關鍵財務假設財務模型關鍵財務指標評估：投資額、現(xiàn)金流、IRR等萊蕪城市布局及經(jīng)濟格局研究萊蕪城市發(fā)展研究萊蕪經(jīng)濟發(fā)展研究2相關各類物業(yè)市場研究7雪野湖開發(fā)研究新城區(qū)開發(fā)要素分析結論及啟示3附：相關合作單位介入設計公司概念方案設計公司控制性規(guī)劃酒店管理公司細化建議宏觀經(jīng)濟及整體房地產(chǎn)市場研究別墅市場研究酒店市場研究大型度假類市場研究項目物業(yè)功能建議市場機會點挖掘物業(yè)形態(tài)選型物業(yè)功能布局建議物業(yè)體量配比建議經(jīng)過前一段時間的工作，我們完成了雪野湖項目整體研究的7個模塊

模塊1：旅游復合地產(chǎn)發(fā)展及趨勢研究

模塊1：旅游復合地產(chǎn)發(fā)展及趨勢研究旅游度假市場發(fā)展趨勢帶給本項目的啟示旅游度假市場發(fā)展趨勢1、度假更注重的是在固定旅游目的地的停留，因此對住宿及其配套要求較高；2、人們通過參與娛樂、休息、教育、運動、度假等方式，以此獲得一種愉悅的心理體驗，因此對度假區(qū)功能設置有特殊的要求；3、具備恢復個體健康功能，具有主題性，且能滿足高端客戶文化需求的度假區(qū)是本項目未來發(fā)展的方向；旅游度假市場發(fā)展趨勢帶給本項目的啟示旅游度假市場發(fā)展趨勢1、國際度假旅游市場發(fā)展到現(xiàn)在，已經(jīng)由一種概念上升到尋求產(chǎn)品與項目的支撐第一階段——療養(yǎng)康復階段這一階段在傳統(tǒng)的溫泉浴、醫(yī)療浴保健產(chǎn)品基礎上增加了許多參與性體育運動與娛樂項目，主要以水上或陸地體育活動和室內(nèi)游樂為主，如劃船、捕魚、網(wǎng)球、保齡球等；這一階段的旅游產(chǎn)品出現(xiàn)了多樣化、高科技化等諸多特點，出現(xiàn)了眾多大型的旅游度假村、度假俱樂部以及大型的度假娛樂設施，如高爾夫球館、大型游樂場等；這一階段的主要產(chǎn)品是海水浴、溫泉浴、礦泉浴、陽光浴、醫(yī)療保健以及少量的娛樂活動；第二階段——療養(yǎng)游樂相結合第三階段——游樂度假階段旅游度假市場發(fā)展趨勢國際度假旅游市場發(fā)展到現(xiàn)在，已經(jīng)由一種概念上升到尋求產(chǎn)品與項旅游度假市場發(fā)展趨勢如土耳其南安塔利亞海濱度假區(qū)，以其“生態(tài)”、“健康”和“人文”主題著稱于世。墨西哥坎昆度假區(qū)則以“古老文明”與“現(xiàn)代休閑”有機結合的主題特色吸引了大批的國內(nèi)外旅游者。度假區(qū)的文化一般有地域特色文化和現(xiàn)代休閑度假文化兩部分組成，以形成既具有地方文化特色又滿足特殊客源市場的需求為目的。韓國慶州波門湖度假區(qū)以地方古老文化和國際文化的兼容為特色。墨西哥坎昆大型海濱度假區(qū)則以瑪雅文化為中心。2、突出地方特色文化1、主題度假形式受到青睞

所謂主題，就是指度假區(qū)發(fā)展的主要理念或核心內(nèi)容。其主要目的是形成或強化度假區(qū)特色，增強度假區(qū)的競爭優(yōu)勢，滿足度假區(qū)核心客源市場的休閑度假需求。

文化是度假區(qū)的靈魂，是度假區(qū)能夠存在與發(fā)展的源泉，是度假區(qū)形成特色的主要組成部分。這是因為文化既體現(xiàn)在度假區(qū)的特色之中，又成為度假區(qū)旅游吸引物的主要內(nèi)容。例如國外游客到巴厘島休閑度假的主要目的之一便是去領略其濃郁的地方特色文化。文化與主題化即是兩個獨立的發(fā)展趨勢，同時又具有相互轉化的特征，即：文化為主題，或主題文化旅游度假市場發(fā)展趨勢如土耳其南安塔利亞海濱度假區(qū)，以其“生態(tài)傳統(tǒng)的度假的目的主要是保健療養(yǎng)，現(xiàn)代度假的目的則逐漸擴大，除傳統(tǒng)的健康消費外，親情回歸、社會交往、素質提升、會議商務、消磨閑暇等也成為度假的目的。今后的度假區(qū)可滿足各層次度假者的需求，為各類度假者提供一系列服務，以循其所好，比如購物、水上運動、學傳統(tǒng)音樂及繪畫藝術知識、觀賞表演等等，將使旅游者的生活過得豐富多彩。旅游度假市場發(fā)展趨勢很多度假區(qū)都已將健康元素融入度假區(qū)的開發(fā)規(guī)劃建設中，通過建設各種康體設施和健康的休閑娛樂活動，比如在度假區(qū)內(nèi)建設高爾夫球場、運動健身場、保健康療中心等人工設施與服務，增強度假區(qū)的保健功能，為旅游者在心理、身體上創(chuàng)造一種健康有益的度假環(huán)境。比較典型的例子有地中海度假區(qū)，以及加勒比地區(qū)的古巴保健度假區(qū)等。4、度假形式趨向多樣化3、追求康體保健功能

從度假的主要目的看，早期的度假主要以保健療養(yǎng)為目的。即使現(xiàn)代度假目的多樣化了，但保健療養(yǎng)仍是重要目的。更主要的是，從旅游者的特征分析，因為度假的逗留時間長，重游率高，對環(huán)境和康體設施的要求較高。因此，追求健康是當今世界發(fā)展的一大趨勢，也是今后度假區(qū)發(fā)展的趨勢之一。健康依然是度假的基本目的之一，多樣化的度假產(chǎn)品已成為發(fā)達國家一種生活習慣旅游度假市場發(fā)展趨勢很多度假區(qū)都已將健康元素融入度假區(qū)的開發(fā)隨著家庭范圍的日益縮小，全家出游度假成為當今世界度假的重要趨勢之一。家庭化在世界度假方面表現(xiàn)得尤為突出，常見度假區(qū)游客大多是夫妻兩人，或者再加上孩子。環(huán)城市度假設施將更加適應家庭式短期度假需求，將成為今后很長一段時間度假開發(fā)的熱點。旅游度假市場發(fā)展趨勢5、度假游客大多以家庭為基本單元隨著跨國旅游度假的興起，旅游度假業(yè)國際一體化發(fā)展勢頭明顯，旅游度假業(yè)的競爭最終將成為整條旅游度假價值鏈的競爭?？v向一體化包括通過“前向一體化”收購或兼并度假客源地的度假零售商、中間商等形式來加強對度假產(chǎn)品銷售網(wǎng)絡的控制；也包括通過“后向一體化”收購、兼并旅游飯店、車隊、旅游景點來控制度假產(chǎn)品要素市場，形成度假產(chǎn)品的供產(chǎn)一體化。6、旅游度假業(yè)向國際一體化進程發(fā)展家庭式短期度假的需求產(chǎn)生了環(huán)城市度假設施，度假產(chǎn)業(yè)也日趨國際化，一體化旅游度假市場發(fā)展趨勢5、度假游客大多以家庭為基本單元6、旅游1、創(chuàng)新化趨勢

當今，度假旅游已經(jīng)成為人們一種必不可少的生活方式、度假客源也以團隊為主轉向以散客為主、不帶孩子的伴侶在度假者中占據(jù)越來越大的比重、無主題的度假旅游向有主題的度假旅游轉。2、多樣化趨勢度假旅游產(chǎn)品在早期傳統(tǒng)的溫泉、礦泉療養(yǎng)出現(xiàn)后，繼而出現(xiàn)了追求“3S”享受(陽光、沙灘、海水)的濱海旅游，而后，高山滑雪也成為深受人們歡迎的度假旅游項目，并且迅速發(fā)展成為一大產(chǎn)業(yè)。伴隨度假旅游市場的不斷成熟，與任何行業(yè)發(fā)展規(guī)律一樣，創(chuàng)新化和多樣化已經(jīng)成為這個領域發(fā)展方向團客散客無主題有主題近年來，一些擁有豐富度假旅游資源、城市設施又較為完善的城市又逐漸開發(fā)出了都市度假旅游形式。濱海、濱湖、高山滑雪、溫泉療養(yǎng)、都市等多種類型旅游度假區(qū)的配合，使得度假旅游產(chǎn)品不斷豐富與完善。旅游度假市場發(fā)展趨勢1、創(chuàng)新化趨勢2、多樣化趨勢伴隨度假旅游市場的不斷成熟，與任背景資料：國際慣例表明，一國人均GDP達到1000美元時，就進入國內(nèi)旅游的需求增長期，此時的旅游形態(tài)主要是觀光旅游；當人均GDP達到2000—3000美元，旅游形態(tài)開始向休閑旅游轉化，進入出國旅游的增長期；當人均GDP達到3000—5000美元，旅游形態(tài)開始向度假旅游升級；達到5000美元以上則開始進入成熟的度假經(jīng)濟時期。國內(nèi)旅游市場業(yè)正在順應這種歷史性的轉變，具體講是從觀光旅游形態(tài)向休閑度假旅游形態(tài)轉變，特點是旅游產(chǎn)品的升級。但現(xiàn)實情況表明，國內(nèi)旅游度假市場仍表現(xiàn)為伴生關系，而非簡單升級觀光旅游休閑旅游度假旅游觀光旅游→休閑旅游→度假旅游旅游度假市場發(fā)展趨勢國內(nèi)趨勢世界趨勢背景資料：國內(nèi)旅游市場業(yè)正在順應這種歷史性的轉變，具體講是從

模塊2：萊蕪城市布局及經(jīng)濟格局研究

模塊2：萊蕪城市布局及經(jīng)濟格局研究萊蕪城市發(fā)展研究山東高速-山東雪野湖項目前期課件萊蕪城市發(fā)展研究/萊蕪現(xiàn)狀調(diào)研濟南都市圈內(nèi)部城市之間聯(lián)動發(fā)展的軸心六條空間軸線：以濟南為核心，依托綜合交通走廊，實施“強化核心、多元增長、區(qū)域聯(lián)動、縣域支撐”空間發(fā)展戰(zhàn)略，構筑聊城—濟南—淄博、德州—濟南—泰安、濱州—淄博—萊蕪三條發(fā)展主軸和德州—濱州、聊城—泰安—萊蕪、濟南—萊蕪三條發(fā)展副軸。濟南都市圈定位為文化型都市圈、環(huán)境友好型都市圈、樞紐型都市圈、強勢龍頭、基礎產(chǎn)業(yè)、先進制造業(yè)和服務業(yè)中心。全國城市帶的實力，以作為濟南都市圈滲透擴大城鎮(zhèn)體系中濟南都市圈的空間策略：打通并積極建立與京津以及石家莊、太原等華北區(qū)域中心城市的空間聯(lián)系，培育壯大魯西北門戶輻射范圍的支撐。山東省城鎮(zhèn)體系“一群三圈”空間發(fā)展策略拓展?jié)铣鞘邪l(fā)展空間，優(yōu)化城市空間布局，促進濟南經(jīng)濟覆地向西拓展，強化山東省向西聯(lián)系的通道。濟南都市圈建設發(fā)展步伐加快，萊蕪已納入多元發(fā)展的濟南都市圈萊蕪萊蕪城市發(fā)展研究/萊蕪現(xiàn)狀調(diào)研濟南都市圈內(nèi)部城市之間聯(lián)動發(fā)展萊蕪市發(fā)展定位與瓶頸：萊蕪的定位融入濟南都市圈，突出接軌濟南的重點，依托濟南、接軌濟南、服務濟南，當好最佳配角，建成濟南的休閑度假后花園、制造業(yè)配套基地、綠色食品供應基地。在地理區(qū)位上，地處魯中腹地，輻射四面八方，高速公路四通八達，但因為沒有鐵路、海運和航空優(yōu)勢，人流、物流多為過路，資金流、信息流的形成就相對較慢，范圍也較窄，城市的經(jīng)濟實力、影響力和輻射功能都還很微弱。在城市規(guī)劃上是山水園林城市，但山比不過泰山、嶗山，水比不過膠東的海、濟南的泉、聊城及濟寧的京杭大運河，沒有得天獨厚的先天優(yōu)勢。在歷史淵源，雖然是嬴牟古國所在地，但遺址一不見古國舊貌，二不在中心城區(qū)，歷史文化沉淀并不深厚，與濟寧的"孔孟之鄉(xiāng)"無法比擬，可開發(fā)利用的價值非常有限。萊蕪將融入濟南都市圈，建設為濟南的休閑度假后花園，但在山水資源上先天優(yōu)勢不足，可開發(fā)利用價值有限萊蕪城市發(fā)展研究/萊蕪現(xiàn)狀調(diào)研萊蕪市發(fā)展定位與瓶頸：萊蕪將融入濟南都市萊蕪城市發(fā)展研究/萊蕪城市發(fā)展規(guī)劃研究/城市交通發(fā)展萊蕪市市域交通設施：公路:規(guī)劃以萊蕪城市為中心，形成“五射一環(huán)兩聯(lián)絡線”的公路網(wǎng)格局。五射：博萊高速公路、萊新高速公路、泰萊高速公路、萊青高速公路、濟萊高速公路、明萊公路。

一環(huán)：為楊莊—寨里－口鎮(zhèn)—苗山—辛莊的半環(huán)形公路網(wǎng)，聯(lián)系萊蕪城市外圍主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)，全線規(guī)劃為一級公路。兩聯(lián)絡線：在環(huán)路系統(tǒng)外圍的北部地區(qū)，規(guī)劃修建兩條聯(lián)絡線，一條為大王莊-雪野水庫-和莊線；一條為大王莊—雪野—茶業(yè)口線。道路等級為二級。

鐵路：將辛大線、磁萊線的線路和站場擴容，提高運輸能力，并結合貨運站建設物流中心。促成磁萊線新泰站與兗石線平邑站之間的鐵路建設，使萊蕪通過新（泰）平（邑）線向南直接與兗石線溝通，加強萊蕪與日照的聯(lián)系。萊蕪公路網(wǎng)格局較成熟，與周邊城市通過高速連接，雪野湖通過兩聯(lián)絡線與高速銜接通往濟南高速通往淄博高速通往泰安高速聯(lián)絡線一聯(lián)絡線二萊蕪城市發(fā)展研究/萊蕪城市發(fā)展規(guī)劃研究/城市交通發(fā)展萊蕪城市發(fā)展研究/萊蕪城市發(fā)展規(guī)劃研究/城市功能布局萊蕪市四大功能區(qū)和三大特色產(chǎn)業(yè)板塊依托濟青高速南線，高標準規(guī)劃“四個功能區(qū)”。依托雪野、萊城北、高新區(qū)、鋼城北這四個出入口，高標準規(guī)劃建設雪野旅游區(qū)、萊城工業(yè)區(qū)、實現(xiàn)高新區(qū)和鋼城區(qū)的連通，打造高新技術產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)新區(qū)；實現(xiàn)高速路與萊鋼、鋼城開發(fā)區(qū)的連接，建設鋼鐵深加工及現(xiàn)代物流園區(qū)，形成“一線連四區(qū)”的區(qū)域發(fā)展新框架。圍繞優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟布局，科學規(guī)劃“三大特色產(chǎn)業(yè)板塊”。-北部以規(guī)劃建設雪野旅游區(qū)為重點，建設面向濟南、輻射周邊、獨具特色的休閑度假勝地；-中西部以規(guī)劃建設國家級姜蒜工程技術中心、魯中“三辣一麻”批發(fā)市場為龍頭，建設全省乃至全國一流的姜蒜種植、加工、研發(fā)基地和集散中心；-南部以規(guī)劃建設魯中鋼鐵物流中心為重點，打造集加工配送、倉儲運輸、產(chǎn)品展示、信息服務、電子商務于一體的現(xiàn)代化綜合物流基地。萊蕪城市布局以濟青高速公里為交通紐帶，設置四大功能區(qū)塊經(jīng)濟格局上發(fā)展三大特色產(chǎn)業(yè)板塊，達到區(qū)域經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)互補與優(yōu)化萊蕪城市發(fā)展研究/萊蕪城市發(fā)展規(guī)劃研究/城市功能布局萊蕪城市發(fā)展研究/萊蕪城市發(fā)展趨勢研究/城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展萊蕪市特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位為優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟布局，萊蕪市充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，科學規(guī)劃“三大特色產(chǎn)業(yè)板塊”-發(fā)揮生態(tài)優(yōu)勢，發(fā)展北部旅游業(yè)板塊，這一板塊以雪野鎮(zhèn)為中心，主要有中華生態(tài)第一村、“天上人家”王石門、國家森林公園華山林場、雪野湖等景區(qū)，規(guī)劃以雪野旅游區(qū)為重點，整合北部山水生態(tài)資源，打造面向濟南、輻射周邊、獨具特色的休閑度假勝地；-發(fā)揮姜蒜產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，加快發(fā)展中西部姜蒜加工儲運產(chǎn)業(yè)板塊，加快姜蒜加工園區(qū)建設，引導主產(chǎn)區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)合作共建，以規(guī)劃建設國家級姜蒜工程技術中心、魯中“三辣一麻”批發(fā)市場為龍頭，整合區(qū)域資源，高標準建設三區(qū)兩中心，即：姜蒜標準化種植區(qū)、精深加工區(qū)、生活居住區(qū)和市場交易中心、科技研發(fā)中心，打造全省乃至全國一流的集姜蒜生產(chǎn)、加工、儲運、交易、信息為一體的特色產(chǎn)業(yè)集群；-發(fā)揮鋼鐵產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，加快發(fā)展南部鋼鐵生產(chǎn)、加工和鋼鐵物流板塊，以建設魯中鋼鐵物流中心為重點，整合物流資源，打造集加工配送、倉儲運輸、產(chǎn)品展示、信息服務、電子商務于一體的現(xiàn)代化綜合物流基地。確立萊蕪三大特色產(chǎn)業(yè)板塊，對未來萊蕪北部雪野湖的旅游業(yè)板塊發(fā)展和特色型休閑度假勝地的建設提供強有力的政策支持北部旅游業(yè)板塊中西部姜蒜加工儲運產(chǎn)業(yè)板塊南部鋼鐵生產(chǎn)、加工和鋼鐵物流板塊萊蕪城市發(fā)展研究/萊蕪城市發(fā)展趨勢研究/城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展萊蕪城市發(fā)展研究/萊蕪城市發(fā)展趨勢研究/城市旅游業(yè)發(fā)展萊蕪市旅游業(yè)發(fā)展：旅游發(fā)展定位：依托周邊旅游區(qū)客源市場以及市域生態(tài)景觀、農(nóng)業(yè)資源，發(fā)展以自然觀光、生態(tài)休閑為主的旅游業(yè)。旅游分區(qū)：按照旅游分區(qū)——景區(qū)兩個層次對市域旅游資源開發(fā)進行規(guī)劃。形成北部旅游分區(qū)、東北部旅游分區(qū)和南部旅游分區(qū)三大旅游分區(qū)。重點建設大峽谷、雪野、棋山、蓮花山、云臺山、望夫山、錦陽關、嬴城、青石關、獨路等10大景區(qū)。旅游組織：重點建設兩條旅游線：自然景觀旅游線和軍事題材旅游線。自然景觀旅游線：西起仲臨路、明萊路，經(jīng)萊城，順韓萊路向東南延伸，形成以大峽谷－雪野－中心城市－棋山旅游區(qū)為主要景區(qū)的自然景觀旅游線。旅游服務設施一級服務中心：萊城。二級服務中心：雪野鎮(zhèn)、鋼城。

三級服務中心：各景區(qū)的旅游服務區(qū)。萊蕪旅游業(yè)定位明確化，形成三個片區(qū)，雪野湖成為重點建設旅游線路和二級旅游服務中心萊蕪城市發(fā)展研究/萊蕪城市發(fā)展趨勢研究/城市旅游業(yè)發(fā)展萊蕪城市發(fā)展研究/萊蕪城市發(fā)展趨勢研究/城市旅游業(yè)發(fā)展雪野旅游區(qū)景區(qū)組織分布經(jīng)過整合，地區(qū)公園景區(qū)分為五大景區(qū)（1）雪野湖景區(qū)雪野湖景區(qū)為地區(qū)公園的核心景區(qū)，包括現(xiàn)錦陽關齊長城景區(qū)和雪野湖景區(qū)。新規(guī)劃的雪野湖景區(qū)成為地區(qū)公園的旅游綜合服務基地。（2）齊魯大峽谷景區(qū)包括現(xiàn)齊魯大峽谷景區(qū)和官正九龍山景區(qū)。以保護自然山水和生態(tài)環(huán)境為主，限制建設規(guī)模。旅游設施以農(nóng)家樂餐廳和小型農(nóng)家旅社為主。（3）華山林場景區(qū)保持現(xiàn)有華山林場景區(qū)范圍，嚴格保護原生態(tài)環(huán)境；僅允許建設小型游人服務點；嚴禁建設旅社、餐廳等設施。（4）欒宮景區(qū)保持現(xiàn)有欒宮景區(qū)，宜建設農(nóng)家樂餐廳和小型農(nóng)家旅社。（5）齊長城景區(qū)沿長城墻基建立線型綠化系統(tǒng)，連接目前保留完好的遺址，修建步道，建設齊長城保護、游覽系統(tǒng)，在景區(qū)范圍僅可設有小型游人服務點。萊蕪西北部五大景區(qū)成形，雪野湖與齊魯大峽谷成為其中兩大重點發(fā)展景區(qū)萊蕪城市發(fā)展研究/萊蕪城市發(fā)展趨勢研究/城市旅游業(yè)發(fā)展萊蕪經(jīng)濟發(fā)展研究山東高速-山東雪野湖項目前期課件萊蕪經(jīng)濟發(fā)展研究/經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀萊蕪市國民經(jīng)濟發(fā)展定位與支柱產(chǎn)業(yè)：位于濟南1小時經(jīng)濟圈和青島的2小時經(jīng)濟圈，是濟南都市圈的中心城市之一。國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長。2007年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）367.27億元，按可比價格計算，比上年增長16.9%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值22.62億元，增長3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值242.5億元，增長17.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值102.15億元，增長17.9%。三次產(chǎn)業(yè)結構由上年的6.7∶65.9∶27.4發(fā)展為6.2∶66.0∶27.8。人均GDP達到29011元，按可比價格計算，比上年增長16.6%。從支柱產(chǎn)業(yè)看，萊蕪是山東省鋼鐵生產(chǎn)和深加工基地，但重工業(yè)自身的性質決定了高耗能、高污染、高成本，所以發(fā)展過程中付出的代價也較大：從三大產(chǎn)業(yè)構成上反映出，第一、第二產(chǎn)業(yè)的構成比呈上升趨勢，尤其是第二產(chǎn)業(yè)在07年的生產(chǎn)值占到生產(chǎn)總值的2/3，可見其在萊蕪市國民經(jīng)濟發(fā)展中的重要地位。國民經(jīng)濟增長較快，但主要依托鋼鐵生產(chǎn)與深加工，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展緩慢，近年來在對GDP貢獻比值上呈萎縮態(tài)勢2005年2002年2000年2007年數(shù)據(jù)來源：萊蕪市統(tǒng)計公報萊蕪經(jīng)濟發(fā)展研究/經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀萊蕪市國民萊蕪經(jīng)濟發(fā)展研究/產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究萊蕪市旅游業(yè)發(fā)展：旅游業(yè)發(fā)展勢頭良好。除2003年，出現(xiàn)全國性非典疫情導致游客與旅游收入負增長外，在2004年就出現(xiàn)了井噴式反彈，游客人數(shù)增長與旅游收入增長均超過30％以上，至2005年，回歸到穩(wěn)定的增長速度，隨著人均GDP的增加，旅游收入增幅明顯高于人數(shù)增長；2007年共接待國內(nèi)游客308.74萬人次，比上年增長21.3%；實現(xiàn)國內(nèi)旅游收入10.43億元，比上年增長39.8%，旅游人數(shù)和旅游收入再創(chuàng)歷史新高。2007年，萊蕪市成功邁入“中國優(yōu)秀旅游城市”行列。萊蕪旅游業(yè)發(fā)展勢頭良好，成功邁入“中國優(yōu)秀旅游城市”行列數(shù)據(jù)來源：萊蕪市統(tǒng)計公報萊蕪經(jīng)濟發(fā)展研究/產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究萊蕪市旅游萊蕪經(jīng)濟發(fā)展研究/居民消費水平研究人均居民可支配收入與消費水平：萊蕪市城鎮(zhèn)居民可支配收入從2006年以后出現(xiàn)較大范圍的增長，2007年首次出現(xiàn)人均收入超過山東省人均收入水平；從山東省整體消費品市場與萊蕪市發(fā)展比較，從2007年開始萊蕪市的消費品步入一個較快發(fā)展的時期，呈現(xiàn)出一片繁榮活躍的景象；萊蕪市的居民人均消費水平，在總體上仍低于山東省的平均水平，從總體上說，還是相對落后的；因此，加快國民經(jīng)濟的發(fā)展和居民收入的增加是擴大消費的基礎；改善消費條件和環(huán)境，以市場需求為導向，對經(jīng)營結構和經(jīng)營布局等方面，以滿足消費者的各種需求為前提，為消費者創(chuàng)造一個優(yōu)美、舒適的消費環(huán)境；通過市場的競爭，活躍消費品市場。萊蕪市的居民消費水平較低，07年出現(xiàn)反彈性增長，但總體上仍落后于山東省平均水平數(shù)據(jù)來源：山東省年鑒、萊蕪市統(tǒng)計公報萊蕪經(jīng)濟發(fā)展研究/居民消費水平研究人均居萊蕪城市布局及經(jīng)濟格局研究/總結城市發(fā)展研究

隨著濟南都市圈的加快發(fā)展，萊蕪發(fā)展將提速萊蕪定位為濟南休閑度假后花園，受山水先天資源限制，開發(fā)難得大萊蕪與周邊城市聯(lián)系緊密，高速公路建設發(fā)達大大提升城市的產(chǎn)業(yè)聯(lián)系與輻射力萊蕪內(nèi)部特色產(chǎn)業(yè)板塊確立，對西北部雪野湖旅游業(yè)的發(fā)展提供強力支持萊蕪旅游業(yè)發(fā)展定位明確，西北部五大景區(qū)已成形，雪野湖景區(qū)作為核心景區(qū)建設經(jīng)濟發(fā)展研究

萊蕪近年來國民經(jīng)濟的較快發(fā)展，主要依托鋼鐵生產(chǎn)與深加工，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展緩慢，對GDP貢獻比值上呈萎縮態(tài)勢萊蕪市的旅游業(yè)發(fā)展勢頭良好，已成功邁入“中國優(yōu)秀旅游城市”行列蕪市的居民消費水平較低，07年出現(xiàn)反彈性增長，但總體上仍落后與山東省平均水平對本案的啟示

啟示一： 萊蕪城市發(fā)展提速為雪野湖的建設發(fā)展提供大環(huán)境支持

啟示二：萊蕪旅游業(yè)的明確定位，雪野湖景區(qū)建設作為核心景區(qū)，為本案未來發(fā)展營造較好項目發(fā)展格局啟示三：萊蕪經(jīng)濟發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平低，旅游業(yè)的發(fā)展將依托整個濟南經(jīng)濟圈的旅游業(yè)發(fā)展大平臺，才能提升項目的新高度萊蕪城市布局及經(jīng)濟格局研究/總結城市發(fā)展研究隨著濟南都市圈

模塊3：雪野湖開發(fā)研究

模塊3：雪野湖開發(fā)研究雪野湖開發(fā)研究/新城區(qū)開發(fā)要素分析/政府支持與土地獲得方式政府財政政策：投資興辦旅游業(yè)、商業(yè)、服務業(yè)、娛樂業(yè)項目，固定資產(chǎn)在100萬元（含100萬元）以上的，自開辦之日起，5年內(nèi)由同級財政給予上繳企業(yè)所得稅同等數(shù)額獎勵，第6-8年給予50%的獎勵。固定資產(chǎn)在2000萬元（含2000萬元）以上的，3年內(nèi)，由同級財政給予上繳營業(yè)稅、城建稅、教育費附加50%的獎勵。萊蕪市政府對新城區(qū)支持力度非常大，雪野湖招商日漸優(yōu)化土地政策：投資建設基礎設施和公益性項目的，按劃撥方式提供用地30年；BOT（建設—經(jīng)營—轉讓）、TOT（轉讓—經(jīng)營—轉讓）方式合作項目，按合作時間提供劃撥用地。投資興辦生態(tài)旅游業(yè)以及開發(fā)土地從事農(nóng)、林業(yè)且不破壞種植條件的，按當?shù)剞r(nóng)民承包土地方式辦理用地手續(xù)，政府依法確權登記。使用期限一般為30年，最長可達50年。新城開發(fā)招商優(yōu)惠條件土地政策財政政策收費政策收費政策：投資新建項目，建設期內(nèi)，市及市以下行政性收費（基礎設施建設配套費除外）全部免收，事業(yè)性收費減半征收；繳省以上且有幅度規(guī)定的行政事業(yè)性收費按下限征收。對新設立的外來投資企業(yè)，自投產(chǎn)之日起，3年內(nèi)，市及市以下行政性收費全部免收，事業(yè)性收費減半征收；繳省以上部分且有幅度規(guī)定的行政事業(yè)性收費按下限征收。新建企業(yè)，5年內(nèi)，水利建設基金和河道工程維護費屬市及市以下部分予以免收。雪野湖開發(fā)研究/新城區(qū)開發(fā)要素分析/政府支持與土地獲得方式雪野湖開發(fā)研究/新城區(qū)開發(fā)要素分析/規(guī)劃背景雪野旅游區(qū)概念規(guī)劃——總體布局《濟南都市圈規(guī)劃》確定萊蕪北部旅游區(qū)為“旅游產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，濟南城郊休閑度假勝地”。2006年9月至2007年6月，英國易道公司編制了《雪野旅游區(qū)概念規(guī)劃》，規(guī)劃以雪野旅游區(qū)為核心，整合萊蕪市北部山區(qū)460平方公里旅游資源，打造湖濱休閑度假中心，打造“知名的復合體驗型、生態(tài)型休閑度假與高端商務旅游勝地“，功能定位為”湖濱休閑度假中心、山水運動、會議療養(yǎng)基地”。雪野旅游區(qū)規(guī)劃目標：打造為知名的復合體驗型、生態(tài)型休閑度假與高端商務旅游勝地，滿足休閑度假、山水運動與會議療養(yǎng)等多重需求雪野湖開發(fā)研究/新城區(qū)開發(fā)要素分析/規(guī)劃背景雪野旅游區(qū)的整體功能定位為：山東湖濱休閑度假中心，山水運動、會議療養(yǎng)基地。雪野旅游區(qū)的功能定位和項目設置將突出娛樂性和享受性的休閑特性。根據(jù)對雪野湖地區(qū)山間湖濱資源綜合細致的分析，雪野湖有實力打造為運動療養(yǎng)和會議培訓基地。民俗文化走廊雪野北岸新鎮(zhèn)雪野左岸水都以水上娛樂項目為主的主題公園，以大眾運動娛樂為主導，突出現(xiàn)代休閑時尚活力用地總面積108.2公頃，其中低密度居住39.6公頃，中密度居住10.2公頃，高密度居住28.1公頃，混合用地15.7公頃，商業(yè)和文化3.2公頃，酒店和會員俱樂部10.8公頃，經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)區(qū)40公頃，學校4.7公頃馬鞍山森林公園本項目藍灣水上娛樂中心雪野南岸果園社區(qū)雪野湖是濟南周邊唯一有整體規(guī)劃優(yōu)勢的濱湖風景區(qū)項目認知/雪野湖認識雪野旅游區(qū)的整體功能定位為：山東湖濱休閑度假中心，山水運動、雪野湖開發(fā)研究/新城區(qū)開發(fā)要素分析/規(guī)劃背景雪野旅游區(qū)水上交通系統(tǒng)組織:水上碼頭分為公眾渡輪碼頭和會員制游艇碼頭。以文昌島為中心，設計三條公共渡輪游線。水上交通系統(tǒng)主要水上交通游線連接以公眾渡輪碼頭為主，特定的會員游艇碼頭為輔，作為各景區(qū)的一條重要線路，將逐步開發(fā)建設完善；

文昌島規(guī)劃有兩條游艇線路，目前有一個游艇碼頭在建雪野湖開發(fā)研究/新城區(qū)開發(fā)要素分析/規(guī)劃背景雪野湖開發(fā)研究/土地屬性/交通屬性分析萊蕪市位于濟青南線”(濟南-青島)高速公路中間區(qū)位點，通過高速聯(lián)通，距濟南遙墻機場60公里，實現(xiàn)一小時交通圈；與青島的距離大大縮短，距離青島機場實現(xiàn)三個小時交通圈。濟青南線高速通過基地，是帶來景區(qū)的主要人流主要通路。仲臨路（S327）為連接湖區(qū)和基地東、西部景區(qū)的主要道路，是連接濟青南線高速路出口的道路，也是我們項目的主要進出道路。雪野湖位于濟南與萊蕪之間，依托濟青高速，與周邊區(qū)域的交通極為方便濟南市萊蕪市項目地塊雪野湖開發(fā)研究/土地屬性/交通屬性分析萊蕪市位于濟青南線”(雪野湖黃金周旅游人數(shù)與收入猛增，自駕游發(fā)展迅速消費領域進一步擴大，目前以住宿餐飲與購物花費為主黃金周旅游市場客源：旅游人數(shù)和旅游收入同步高速增長。據(jù)國家統(tǒng)計局萊蕪調(diào)查隊抽樣調(diào)查資料顯示，共接待國內(nèi)游客47.9萬人次，同比增長29%。其中：一日游人數(shù)增長26％，過夜游客人數(shù)增長34％，共實現(xiàn)旅游收入1.08億元，同比增長34％。消費能力增強，人均花費穩(wěn)中有升，達到221.81元，同比增長3.88％。其中：一日游游客人均花費176元；過夜游游客人均花費300元。省內(nèi)游客人均花費182元；省外游客人均花費277元。自駕游成為首選的出游方式，以家庭成員和親朋好友為主體的結伴旅游，成為出游的首選方式。據(jù)調(diào)查，“十一”期間，自駕游游客占到80％以上。消費領域進一步擴大，消費更趨多元化。隨著服務業(yè)的迅速發(fā)展，賓館、酒店、商場、娛樂場所數(shù)量增長較快，為旅游業(yè)打創(chuàng)了寬廣的消費平臺，來我市游客的消費領域不僅停留在觀光賞景、休閑度假，消費方式更趨豐富多彩。雪野湖開發(fā)研究/土地屬性/產(chǎn)業(yè)屬性分析數(shù)據(jù)來源：山東省萊蕪市政府對外公布數(shù)據(jù)雪野湖黃金周旅游人數(shù)與收入猛增，自駕游發(fā)展迅速雪野湖現(xiàn)有客源以濟南都市圈及其省內(nèi)其他鄰近城市未來將拓展周邊省市的自駕游客源市場本區(qū)客流量的70～80％，周邊城市的自駕游游客客戶來源：濟南都市圈及其省內(nèi)其他鄰近城市20～30％，旅游散客等休閑度假客來源：江蘇省、湖北省，環(huán)渤海地區(qū)城市雪野湖現(xiàn)有客源結構目標客源市場定位分析：萊蕪可依托濟南都市圈，進一步開拓包括省內(nèi)周邊地區(qū)在內(nèi)的5+2“周末游”市場，以自駕游為主要出行方式，游客年齡結構更趨年輕化；江蘇、湖北、北京、河北、河南和遼寧是山東省主要客源地城市，長三角、環(huán)渤海地區(qū)與東北地區(qū)是山東主要客源地；珠江三角洲是濟南都市圈潛在客源地；山東省的國際游客的數(shù)量將隨著東北亞旅游熱進一步快速增加；山東省各城市入境游人數(shù)構成也將隨濟南都市圈發(fā)展所產(chǎn)生的合力效應逐步改變；日韓、北美、東南亞將是濟南都市圈三大國際客源地；雪野湖開發(fā)研究/土地屬性/產(chǎn)業(yè)屬性分析雪野湖現(xiàn)有客源以濟南都市圈及其省內(nèi)其他鄰近城市本區(qū)客流量的7雪野湖開發(fā)研究/土地屬性/地塊自身屬性分析雪野湖自身景觀秀麗，地塊內(nèi)水體、山體景觀資源優(yōu)勢突出漁業(yè)養(yǎng)殖發(fā)達，為特色餐飲提供食材湖灣與岸線景觀分析：地塊西岸與雪野湖銜接，湖岸線曲折蜿蜒，長4300米。湖灣深入陸地丘陵，南角北島地形獨特，總體形成湖山交錯，山環(huán)水繞的景觀地理形態(tài)。水體、山體景觀資源分析：水體景觀——水域開闊平緩，湖面寬窄多變，形成多處水灣景觀，水質優(yōu)良，水體清澈。山體景觀——丘陵地形地貌，起伏多變，山體曲線優(yōu)美，森林覆蓋率低，植被景觀較差。漁業(yè)養(yǎng)殖：雪野湖周邊村莊的居民利用雪野湖廣闊的水面進行了較大規(guī)模的水產(chǎn)養(yǎng)殖活動，包括網(wǎng)箱養(yǎng)殖和水塘養(yǎng)殖兩種，主要飼養(yǎng)白鰱、鯽魚、鯉魚等淡水魚類。雪野湖開發(fā)研究/土地屬性/地塊自身屬性分析雪野湖自身景觀秀麗沿水岸線區(qū)：湖水依山而行，三面環(huán)山，形成多個半島和湖灣，水域開闊平緩，湖面寬窄多變，湖岸線曲折、柔和、優(yōu)美，水質優(yōu)良，水體清澈可圍繞湖岸線開展親水性游樂休閑項目狹長水面開闊水面居民村落聚居地：分布較為集中，規(guī)模較大。且景觀特色鮮明，保持整體村容村貌的協(xié)調(diào)統(tǒng)一依托農(nóng)家，可開展農(nóng)家特色餐飲和住宿地熱資源地塊：地質構造為太古界變質巖和古生界寒武系、奧陶系碳酸鹽，及石炭系、二疊系、第三系灰砂巖等地層，形成了不同類型的地熱田，地熱水溫度一般為40-60攝氏度山地起伏地塊：山體為丘陵地形，復雜多變，高低起伏，山體曲線優(yōu)美山體結合半島，可開展山地高爾夫、拓展訓練等運動休閑項目半島多為丘陵地貌梯田，面湖兩側均形成深淺不一的湖灣項目地塊湖岸線和丘陵地形景觀較為突出，在山地/湖濱觀光度假運動產(chǎn)品方面蘊含著巨大開發(fā)潛力雪野湖開發(fā)研究/土地屬性/地塊自身屬性分析沿水岸線區(qū)：湖水依山而行，三面環(huán)山，形成多個半島和湖灣，水域雪野湖開發(fā)研究/土地屬性/地塊周邊重點項目分析項目名稱投資開發(fā)商項目類型投資/規(guī)模備注山東煙草酒店山東煙草集團園林式生態(tài)、五星級酒店占地１５公頃，總建筑面積約3萬平方米，酒店規(guī)模在300套左右目前正在進行規(guī)劃、設計和論證萊鋼酒店萊鋼集團綜合型、五星級、商務酒店總建筑體量2萬平米，酒店規(guī)模約150套目前規(guī)劃設計已經(jīng)完成全國鋼鐵產(chǎn)業(yè)發(fā)展雪野論壇泰鋼集團綜合開發(fā)國際標準化鋼鐵論壇/會展中心和左岸水都總占地２０００畝,投資2億元現(xiàn)在正在一期建設全國鋼鐵論壇項目大鑫珠寶游艇俱樂部萊蕪市大鑫珠寶公司總占地面積７５畝，投資5億元現(xiàn)在正在修建碼頭山東齊魯文化科技園及北岸新鎮(zhèn)安置區(qū)山東旗幟軟件有限公司、山東宏泰物業(yè)發(fā)展有限公司主要包括：文化創(chuàng)意、軟件開發(fā)、研發(fā)中心等一期占地１００畝，總建筑面積１０萬平方米，總居住戶數(shù)１０００戶，投資1.5億元一期規(guī)劃塔山綠化工程濟南園林集團規(guī)劃設計綠化工程共分為五個區(qū)域：山頂生態(tài)區(qū)、水景區(qū)、經(jīng)濟林區(qū)、山體休閑區(qū)、民俗休閑區(qū)。土地采用租賃的方式，綠化總面積５００畝，投資180萬元，將建成集生態(tài)、休閑、采摘、山水為一體的園林綠化、觀光旅游的風景園區(qū)采取自然式設計手法，意在創(chuàng)造生態(tài)性的山體林地效果萊鋼五星級酒店大鑫珠寶游艇俱樂部全國鋼鐵產(chǎn)業(yè)發(fā)展雪野論壇山東齊魯文化科技園塔山綠化工程山東煙草五星級酒店雪野旅游區(qū)重點打造中高端綜合性大型項目，標志著雪野旅游區(qū)進入實質性開發(fā)階段數(shù)據(jù)來源：萊蕪市政府網(wǎng)站對外發(fā)布數(shù)據(jù)雪野湖開發(fā)研究/土地屬性/地塊周邊重點項目分析項目名稱投資開雪野湖開發(fā)研究/結論及啟示新城區(qū)支撐萊蕪市政府對新城區(qū)土地、財政、收費優(yōu)惠政策的落實實施，新城區(qū)支持力度非常大，雪野湖招商日漸優(yōu)化；雪野旅游區(qū)規(guī)劃目標：打造為知名的復合體驗型、生態(tài)型休閑度假與高端商務旅游勝地，滿足休閑度假、山水運動與會議療養(yǎng)等多重需求雪野湖是濟南周邊唯一有整體規(guī)劃優(yōu)勢的濱湖風景區(qū)；

土地屬性從城市區(qū)位上看，萊蕪的南、西、北通達性較強，與山東省內(nèi)的周邊城市聯(lián)系性強；雪野湖距濟南遙墻國際機場僅一小時車程，依托濟青高速，與周邊區(qū)域的交通障礙基本掃除，本地塊與濟青高速通過S327省道連接；雪野湖自身景觀秀麗，地塊內(nèi)水體、山體景觀資源優(yōu)勢突出；漁業(yè)養(yǎng)殖發(fā)達，為特色餐飲提供食材；項目地塊湖岸線和丘陵地形景觀較為突出，在山地/湖濱觀光度假運動產(chǎn)品方面蘊含著巨大開發(fā)潛力；客戶研究雪野湖黃金周旅游人數(shù)與收入猛增，自駕游發(fā)展迅速；消費領域進一步擴大，目前以住宿餐飲與購物花費為主；雪野湖現(xiàn)有客源以濟南都市圈及其省內(nèi)其他鄰近城市；未來將拓展周邊省市的自駕游客源市場；對本案的啟示

啟示一：萊蕪市與雪野湖的支撐，將對整體雪野湖的開發(fā)提供便利條件，但開發(fā)進度上較緩，尚未展開較大規(guī)模的項目建設

啟示二：

本項目交通屬性與自然景觀較為優(yōu)越，產(chǎn)業(yè)發(fā)展較落后，旅游發(fā)展剛剛起步，將為本案帶來一定的發(fā)展不利條件

啟示三：周邊城市的客源導入基本無障礙，省外及國內(nèi)其他客源的認知度低，導入周期較長雪野湖開發(fā)研究/結論及啟示新城區(qū)支撐萊蕪市政府對新城區(qū)土地、

模塊4：市場研究

模塊4：市場研究宏觀經(jīng)濟研究宏觀經(jīng)濟研究宏觀經(jīng)濟研究/GDP研究——國內(nèi)生產(chǎn)總值城市濟南北京石家莊鄭州沈陽大連青島排名200313675023137611661602163217807200416186060163313651900196121636200518766886185216602084215026955200621857870206420132482256932064200725549353239324213073313137864通過對地方生產(chǎn)總值的研究，濟南及其周邊城市整體經(jīng)濟運行情況良好，GDP持續(xù)增長，且增幅穩(wěn)定，有良好的發(fā)展基礎。濟南與周邊省會城市以及環(huán)渤海灣城市相比，處于中游以上的地位，具備了很大發(fā)展?jié)摿?。濟南都市圈?nèi)的整體經(jīng)濟運行情況良好,GDP均較穩(wěn)定增長,宏觀經(jīng)濟面良好數(shù)據(jù)來源：各地市歷年統(tǒng)計公報宏觀經(jīng)濟研究/GDP研究——國內(nèi)生產(chǎn)總值城市濟南北京石家莊鄭宏觀經(jīng)濟研究/GDP研究——人均GDP濟南人均GDP增長最為穩(wěn)定，一直保持在較高的發(fā)展水平，07年已經(jīng)突破40000元，不同的城市間人均GDP增長差異性較大，以淄博與萊蕪的比較為例，兩個城市的人均GDP增長形成較大的反差，2007年是萊蕪增長提速的一年，但是淄博的增長跌至近5年來的最低點，表現(xiàn)出各個城市的發(fā)展路徑與聯(lián)系性較弱，個體性發(fā)展較為顯著；濟南作為山東省的省會，相對于環(huán)渤海灣的其它（省會）城市來說，濟南市的人均GDP處在前列，人民生活總體水平明顯高于石家莊、鄭州、沈陽等省會城市；濟南、淄博和萊蕪的人均GDP每年都在穩(wěn)步增長，城市經(jīng)濟實力逐步加強，發(fā)展前景良好數(shù)據(jù)來源：各地市歷年統(tǒng)計公報城市濟南北京石家莊鄭州沈陽大連青島排名20032363231613154761591022545292062398642004276103474416867189882655330534285404200531604449692008223171308423815533188420063639449505224862779835273425793889242007421715604426447331694149951624506164宏觀經(jīng)濟研究/GDP研究——人均GDP濟南人均GDP增長最為宏觀經(jīng)濟研究/城鎮(zhèn)居民生活水平2003-2007年(濟南)城鎮(zhèn)居民收入分析（單位：元）2003-2007濟南、淄博和萊蕪人均可支配收入分析圖（單位：元）截至2007年底，濟南市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為18005元，年均復合增長率達到13.1%；從2003-2007年底，濟南的人均可支配收入增幅逐年增長，發(fā)展面最好、其次為淄博，萊蕪市人均可支配收入發(fā)展表現(xiàn)出較大產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸，影響2004-2006年的人均收入的增長，07年出現(xiàn)經(jīng)濟反彈，增長率達到29%，高于濟南的17%和淄博的15%。濟南居民收入增長加快，消費力提升對消費的需求加大萊蕪前兩年受產(chǎn)業(yè)發(fā)展限制，可支配收入的增幅放緩數(shù)據(jù)來源：各地市歷年統(tǒng)計公報宏觀經(jīng)濟研究/城鎮(zhèn)居民生活水平2003-2007年(濟南)城宏觀經(jīng)濟研究/產(chǎn)業(yè)結構分析從2003-2007年，濟南三產(chǎn)穩(wěn)步增長，第一產(chǎn)業(yè)增長30.1%，第二產(chǎn)業(yè)增長48.4%，第三產(chǎn)業(yè)增長46.6%；從2007年產(chǎn)業(yè)結構上看，淄博和萊蕪市主要還是以第二產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）為主，濟南的第三產(chǎn)業(yè)的比例略高于第二產(chǎn)業(yè)，可以看出濟南在第三產(chǎn)業(yè)的比例增加說明了第三產(chǎn)業(yè)對GDP的增長貢獻逐漸增大，反映出居民對服務業(yè)等生活消費的需求增加，大城市背景發(fā)展上，有利于本項目的市場接受面。濟南產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于轉型階段，第三產(chǎn)業(yè)的對整個城市的發(fā)展重要性逐步增強萊蕪、淄博仍處于第二產(chǎn)業(yè)為主導的產(chǎn)業(yè)結構中數(shù)據(jù)來源：各地市歷年統(tǒng)計公報宏觀經(jīng)濟研究/產(chǎn)業(yè)結構分析從2003-2007年，濟南三產(chǎn)穩(wěn)整體房地產(chǎn)市場研究整體房地產(chǎn)市場研究44濟南市固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資（單位：億元）濟南市房地產(chǎn)投資額與銷售額（單位：億元）從2002-2007年，濟南的其他固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資額每年都在增加，但增長幅度不穩(wěn)定，07年增幅較06年有所下降；從2002-2007年，濟南的房地產(chǎn)投資額與銷售額穩(wěn)步上升，其中，在04年投資與銷售比最低，之后05年受宏觀調(diào)控影響較小，05年以后進入一個平穩(wěn)期；濟南相對于周邊幾個城市來說，房地產(chǎn)投資額一直處于較高的位置，到07年已經(jīng)達到193.2億元。數(shù)據(jù)來源：各地市歷年統(tǒng)計公報和年鑒宏觀經(jīng)濟研究/固定資產(chǎn)投資濟南的固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資額反應出較低的投資增長水平，且房地產(chǎn)投資比重偏低濟南房地產(chǎn)銷售市場去化穩(wěn)定，受政府宏觀調(diào)控影響小萊蕪的房地產(chǎn)投資與周邊城市差距大，發(fā)展到2007年僅相當于濟南的6.5％44濟南市固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資（單位：億元）濟南市房地產(chǎn)投資濟南施工、竣工量對比分析（2003-2007）濟南萊蕪淄博竣工面積249.1273.3315.5施工面積1350.2454.6980.7施工竣工面積比4.11.73.1整體房地產(chǎn)市場研究/施工、竣工、供應、成交面積分析濟南、淄博和萊蕪施工、竣工量對比分析（2007）濟南的施工量一直保持比較穩(wěn)定的增長,而竣工量則由于市場需求的影響增幅緩慢供應面積進一步下降的趨勢，而成交面積在逐年的遞增，市場上供不應求的局面明顯03-07年，濟南地區(qū)的施工和竣工面積保持了相對穩(wěn)定的增長（除05年在宏觀政策影響下有小幅回落外），施竣工面積比呈逐年上升趨勢；長期施工面積遠遠高于竣工面積的格局可能導致濟南未來房地產(chǎn)市場集中放量，造成供大于求的局面；03-07年，供求比自03年起逐年遞減，在04年達到供求平衡后，05受政府宏觀調(diào)控影響，開始呈現(xiàn)供不應求局面，到07年，這種狀況越發(fā)明顯；萊蕪和淄博房地產(chǎn)市場尚處于相對穩(wěn)定的發(fā)展期，尤其萊蕪房地產(chǎn)市場還處在發(fā)展初期，施工/竣工面積都處在低位。數(shù)據(jù)來源：各地市歷年統(tǒng)計公報和年鑒濟南商品房供應和成交分析（2003-2007）濟南施工、竣工量對比分析（2003-2007）濟南萊蕪淄博竣2002-2007年濟南商品房銷售均價走勢圖單位：元/平米價格一直穩(wěn)定增長，受外部市場影響不大

從02-07年，濟南的商品房價格一直在穩(wěn)定的增長。04-05年，由于受國家宏觀調(diào)控的影響，上升的趨勢趨于緩慢，僅僅從3087元漲到3133元，價格漲勢不大；但是從06年開始，成交價又開始進入一個飛速上漲的過程，漲幅明顯。數(shù)據(jù)來源：濟南市歷年統(tǒng)計公報和年鑒整體房地產(chǎn)市場研究/均價分析濟南的商品房的價格受整體市場大環(huán)境的影響不大，處于穩(wěn)步上升階段，呈現(xiàn)出持續(xù)增漲的勢頭2002-2007年濟南商品房銷售均價走勢圖單位：元/平米價07-08濟南市土地供應區(qū)域分析07-08濟南市土地供應規(guī)模分析07-08濟南市土地供應屬性分析土地供應以歷下區(qū)（濟南主城區(qū)）為主，占到比重的63%；規(guī)模主要集中在50畝以下，100畝以上規(guī)模的用地相對比較分散，主要以歷下，槐蔭，長清三個區(qū)，500畝以上的土地有1塊；由于濟南是省會城市，所以住宅用地和商業(yè)用地成為用地性質的主流模式，兩者的比例分別占到比重的41%和40%;整體房地產(chǎn)市場研究/土地供應分析濟南市場的土地供應近兩年主要集中在歷下區(qū)，供應規(guī)?；径荚?0畝以下，土地供應屬性比較均衡，市場形式趨于穩(wěn)定數(shù)據(jù)來源：濟南市國土資源局07-08濟南市土地供應區(qū)域分析07-08濟南市土地供應規(guī)模整體市場研究/總結宏觀經(jīng)濟濟南都市圈內(nèi)的整體經(jīng)濟運行情況良好,GDP均較穩(wěn)定增長,宏觀經(jīng)濟面良好；濟南、淄博和萊蕪的人均GDP每年都在穩(wěn)步增長，城市經(jīng)濟實力逐步加強，發(fā)展前景良好；濟南居民收入增長加快，消費力提升對消費的需求加大；萊蕪前兩年受產(chǎn)業(yè)發(fā)展限制，可支配收入的增幅放緩；濟南產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于轉型階段，第三產(chǎn)業(yè)的對整個城市的發(fā)展重要性逐步增強；萊蕪、淄博仍處于第二產(chǎn)業(yè)為主導的產(chǎn)業(yè)結構中。房地產(chǎn)市場濟南的固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資額反應出較低的投資增長水平，且房地產(chǎn)投資比重偏低；濟南房地產(chǎn)銷售市場去化穩(wěn)定，受政府宏觀調(diào)控影響??；萊蕪的房地產(chǎn)投資與周邊城市差距大，發(fā)展到2007年僅相當于濟南的6.5％；濟南的施工量一直保持比較穩(wěn)定的增長,而竣工量則由于市場需求的影響增幅緩慢；供應面積進一步下降的趨勢，而成交面積在逐年的遞增，市場上供不應求的局面明顯；濟南的商品房的價格受整體市場大環(huán)境的影響不大，處于穩(wěn)步上升階段，呈現(xiàn)出持續(xù)增漲的勢頭；濟南市場的土地供應近兩年主要集中在歷下區(qū)，供應規(guī)?；径荚?0畝以下，土地供應屬性比較均衡，市場形式趨于穩(wěn)定。對本案的啟示

啟示一： 濟南都市圈房地產(chǎn)經(jīng)濟面良好，濟南產(chǎn)業(yè)轉型明確第三產(chǎn)業(yè)對于城市經(jīng)濟的主導，本案的發(fā)展起始點具備良好的外部條件

啟示二：供不應求成為市場主體特征，但對于大型項目開發(fā)與銷售周期，房地產(chǎn)市場去化能力仍需要合理把握，選擇適合的物業(yè)以實現(xiàn)最大利潤整體市場研究/總結宏觀經(jīng)濟濟南都市圈內(nèi)的整體經(jīng)濟運行情況良好別墅物業(yè)市場研究別墅物業(yè)市場研究別墅市場研究/分布特征編號樓盤名稱位置1彩石山莊歷城區(qū)彩石鎮(zhèn)2山東黃金崮云湖高爾夫長清區(qū)崮云湖南岸3臥虎山原生態(tài)別墅歷城臥虎山風景區(qū)4蟠龍山水歷城區(qū)經(jīng)十東路5國科國際高爾夫別墅齊河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)6皇冠水岸章丘市明水湖東岸7東尊?優(yōu)山美地泰安市泰山風景區(qū)目前市場供應主要集中在濟南郊區(qū)—在7個研究案例中，有5個集中在濟南郊區(qū)，歷城區(qū)的比重最多，有3個樓盤，而在樣本選取中，選取了位于泰安的優(yōu)山美地，其豐富的自然資源成為我們研究交通與客源之間關系的重要依據(jù)；目前在售的別墅項目車程主要集中在1小時以內(nèi)，從車程角度而言，這些項目都構成與本項目的競爭關系雪野湖地塊濟南1.5小時圈1小時圈0.5小時圈1234567數(shù)據(jù)來源：易居cric系統(tǒng)別墅市場研究/分布特征編號樓盤名稱位置1彩石山莊歷城區(qū)彩石鎮(zhèn)別墅市場研究/物業(yè)形態(tài)特征樓盤名稱體量（平米）主要物業(yè)形態(tài)彩石山莊1800000聯(lián)排/雙拼/公寓山東黃金崮云湖高爾夫60000獨棟/雙拼臥虎山原生態(tài)別墅100000獨棟/雙拼蟠龍山水240000獨棟國科國際高爾夫別墅300000獨棟皇冠水岸320000獨棟/聯(lián)排/雙拼東尊?優(yōu)山美地31700獨棟/聯(lián)排/雙拼在售別墅物業(yè)形態(tài)分析圖獨棟和雙拼的物業(yè)形態(tài)是目前市場的主流產(chǎn)品形態(tài)隨著別墅用地的逐漸減少，市場獨棟產(chǎn)品也逐漸稀缺——在新開盤的項目中，獨棟別墅已經(jīng)不見蹤影，市場的稀缺性日益顯現(xiàn)高端客戶對獨棟別墅的執(zhí)著追求，將進一步抬高獨棟別墅的市場價值與物業(yè)的保值性物業(yè)形態(tài)主要集中在獨棟和雙拼，但隨著土地的不斷稀缺和政策影響，獨立別墅將更加稀缺數(shù)據(jù)來源：易居cric系統(tǒng)別墅市場研究/物業(yè)形態(tài)特征樓盤名稱體量（平米）主要物業(yè)形態(tài)彩別墅市場研究/產(chǎn)品研究/研究模式確立別墅檔次分類：高中低產(chǎn)品研究內(nèi)容：建筑立面景觀設計戶型面積花園及地下室會所和售樓處東尊?優(yōu)山美地國科蟠龍山水黃金崮云湖彩石山莊臥虎山皇冠水岸別墅產(chǎn)品研究方式：

——我們將市場主要在售的7個樓盤進行檔次分類，分為相對高、中、低端，并將三類檔次的別墅進行橫向切割，對別墅的建筑立面、景觀設計、戶型設計、花園和地下室以及會所和售樓處等方面進行比較研究，通過這樣的比較研究，對整個濟南別墅市場的產(chǎn)品就能夠具備一個清晰的認識，并找到本項目別墅的產(chǎn)品機會點別墅市場研究/產(chǎn)品研究/研究模式確立別墅檔次分類：高中低產(chǎn)品別墅市場研究/產(chǎn)品研究建筑立面景觀設計戶型面積花園及地下室會所和售樓處檔次高檔次低較早期近期北美式風格：臥虎山現(xiàn)代中式：泰安東尊優(yōu)山美地北美式風格：蟠龍山水現(xiàn)代歐式風格：崮云湖地中海式風格：國科三期混合型：皇冠水岸混合型：彩石山莊較早期的別墅形態(tài)中，出現(xiàn)了北美與體現(xiàn)歐式建筑符號的第一代別墅，而近期的別墅出現(xiàn)了地中海風格和現(xiàn)代中式風格，市場上接受度均較高，對建筑風格標識性偏好不強別墅市場研究/產(chǎn)品研究建筑立面景觀設計戶型面積花園及地下室會別墅市場研究/產(chǎn)品研究建筑立面景觀設計戶型面積花園及地下室會所和售樓處濟南別墅景觀的設計正在進行升級換代——從開發(fā)年限較早的別墅國科到近期推出的優(yōu)山美地，對于景觀的塑造已經(jīng)出現(xiàn)了很大的提升，植栽設計的主題變化、環(huán)境細節(jié)設計等已經(jīng)成為主要關注點；高端別墅更注重景觀的體驗性和參與性——景觀已經(jīng)突破早期別墅中的視覺欣賞功能，而是更注重情感的體驗與私密景觀的參與性；細節(jié)決定品質——比如優(yōu)山美地在邊界的綠化處理、多層次品種的植栽設計，對于市場的高端客戶吸引力很強較早期別墅代表：國科一、二期較高端檔次別墅代表：優(yōu)山美地色彩對比鮮明的草花植栽設置在第一代別墅景觀中水系和景觀構筑物的設計尺度缺陷難以融入社區(qū)的整體風格注重立體層次感的景觀體現(xiàn)環(huán)境設計的不斷優(yōu)化邊界綠化的細節(jié)處理體現(xiàn)整體景觀的不斷追求景觀正在朝著精細化的方向發(fā)展，較為高端的項目更注重對景觀的體驗性和參與性別墅市場研究/產(chǎn)品研究建筑立面景觀設計戶型面積花園及地下室會別墅市場研究/產(chǎn)品研究建筑立面景觀設計戶型面積花園及地下室會所和售樓處獨棟面積集中在300-400平米，雙拼在250-400平米之間，聯(lián)排在150-300平米，且高端定位的項目面積較大項目名稱面積：平米150-200200-250250-300300-350350-400400以上高端類項目東尊?優(yōu)山美地中檔類項目國科國際高爾夫別墅山東黃金崮云湖高爾夫蟠龍山水低端類項目皇冠水岸臥虎山原生態(tài)別墅√√√√√√√√√√√√√項目名稱150-200200-250250-300300-350350-400400以上高端類項目東尊?優(yōu)山美地中端類項目山東黃金崮云湖高爾夫低端類項目皇冠水岸臥虎山原生態(tài)別墅√√√√√√√√項目名稱150-200200-250250-300300-350350-400400以上低端類項目皇冠水岸彩石山莊√√√√獨棟雙拼聯(lián)排數(shù)據(jù)來源：易居cric系統(tǒng)獨棟的主要面積在300-400平方米之間（含地下室）——高端項目的面積偏大，而一些開發(fā)年限較早的樓盤，面積也比較大；雙拼的主力面積在200-400平方米之間（含地下室）——雙拼別墅的面積段差異較大，主要是各個樓盤對雙拼的定位不一，有些別墅對于雙拼的理解等同于獨棟，因此出現(xiàn)和獨棟面積相同的現(xiàn)象；聯(lián)排的主力面積在150-300平方米之間（含地下室）——雖然市場聯(lián)排別墅并不多，但面積較為符合經(jīng)濟型別墅的特點，控制面積依然是重點；中高端類的項目面積普遍較大——如優(yōu)山美地的獨棟和雙拼面積在350-400平米，崮云湖部分別墅高于400平米。別墅市場研究/產(chǎn)品研究建筑立面景觀設計戶型面積花園及地下室會建筑立面景觀設計戶型面積花園及地下室會所和售樓處濟南別墅的花園面積基本在500平米以下—濟南的別墅現(xiàn)在屬于初級階段，花園面積相對來說還是比較注重實用性，80%左右的別墅花園面積都小于500平米，面積偏小，這也是濟南別墅市場的一種表現(xiàn)；濟南別墅地下室的面積基本都在50-100平米之間——這些樓盤基本上都采用傳統(tǒng)地下室的設計，只有如崮云湖高爾夫等中高檔別墅會取用陽光地下室的設計，設計比較新穎，頗受市場歡迎，而且地下室的面積都是計入總建面積的；花園面積（單位：平米）地下室面積（單位：平米）檔次樓盤名稱是否有地下室是否計入建面花園面積（平米）地下室面積（平米）高端優(yōu)山美地是是400-50080-100中端類崮云湖高爾夫是是100-30040-80國科別墅是是400100蟠龍山水是是600-90070低端類臥虎山否-100-皇冠水岸否-150-彩石山莊是否60-11060濟南別墅的花園面積基本在500平米以下，地下室面積在50-100平米之間，面積相對偏小，且地下室基本都計入建筑面積別墅市場研究/產(chǎn)品研究數(shù)據(jù)來源：易居cric系統(tǒng)建筑立面景觀設計戶型面積花園及地下室會所和售樓處濟南別墅的花別墅市場研究/產(chǎn)品研究建筑立面景觀設計戶型面積花園及地下室會所和售樓處臥虎山別墅蟠龍山水皇冠水岸泰安優(yōu)山美地國科高爾夫度假項目崮云湖高爾夫度假項目彩石山莊健身房會議室室內(nèi)泳池網(wǎng)球場餐廳多功能廳壁球場棋牌室酒吧、咖啡吧主要物業(yè)形態(tài)總結會所面積：會所的主要面積集中在3000-5000平米之間，品質普遍不高，且實際使用率較低會所主要功能一覽表：別墅市場研究/產(chǎn)品研究建筑立面景觀設計戶型面積花園及地下室會別墅市場研究/產(chǎn)品研究建筑立面景觀設計戶型面積花園及地下室會所和售樓處大部分售樓處設置在酒店、別墅內(nèi)——由于部分項目帶有酒店、高爾夫等配套，因此便將售樓處設置內(nèi)，其間也只是搭建非常簡陋的一張辦公桌和模型，還有如蟠龍山水、優(yōu)山美地將售樓處設立在別墅內(nèi)；大部分的別墅項目在市區(qū)沒有接待中心——這些項目缺乏強烈的營銷意識，在市區(qū)大都不設立接待處，即便如此，諸如彩石山莊等現(xiàn)場接待處，都需要翻越泥濘的山路方能到達，無形中阻隔了與客戶之間的距離?？崴埔箍倳臅媸蹣翘幨腔使谒兜囊淮筇厣O置在深山上的營銷中心直接阻隔了與客戶的距離售樓處普遍設置在酒店大堂、別墅內(nèi)部，整體形象較為一般，濟南別墅市場的營銷尚處在初級階段別墅市場研究/產(chǎn)品研究建筑立面景觀設計戶型面積花園及地下室會別墅市場研究/價格特征雙拼均價為6300元/平米，獨棟均價為7200元/平米—該數(shù)據(jù)剔除了東尊?優(yōu)山美地別墅和臥虎山兩個高端和低端項目；雙拼的平均總價在160萬左右，獨棟的總價在216萬左右—雙拼最低72萬，最高455萬，獨棟最低78萬，最高720萬，可見高端與低端的價差較大，而價格最高的優(yōu)山美地是位于泰山山腳下的資源稀缺型項目。單價特征（單位：元/平米）總價特征（單位：萬元/套）項目名稱價格（元/平米）面積段（平米）主力總價(萬元)蟠龍山水獨棟：7300獨棟:330-370獨棟:240-270皇冠水岸雙拼:4500聯(lián)排:4200獨棟:5600雙拼:180-300聯(lián)排:160-280獨棟:300-350雙拼:81-135聯(lián)排:67-118獨棟:168-196國科國際高爾夫別墅獨棟:5000獨棟:300-400獨棟:150-200山東黃金崮云湖高爾夫雙拼：8000獨棟：8000雙拼:280-400獨棟:300-450雙拼:224-320獨棟:240-360彩石山莊雙拼:6500聯(lián)排:5900雙拼:260-310聯(lián)排:250-300雙拼:170-200聯(lián)排:150-180東尊?優(yōu)山美地雙拼:13000獨棟:18000雙拼:350-400獨棟:350-400雙拼:455-520獨棟:630-720臥虎山原生態(tài)別墅雙拼:3580獨棟:3880雙拼:200-300獨棟:200-300雙拼:71-107獨棟:78-116濟南獨棟價格在每平米7200元、雙拼6300元、聯(lián)排5000元左右，依托泰山等資源稀缺型別墅的價格較高，每平米可達18000元數(shù)據(jù)來源：易居CRIC系統(tǒng)別墅市場研究/價格特征雙拼均價為6300元/平米，獨棟均價別墅市場研究/市場供應和去化特征整體別墅市場供求平衡，月均去化較為穩(wěn)定，控制在每月6套左右—從這個銷售數(shù)據(jù)來看，濟南的別墅市場處于健康的發(fā)展狀態(tài)；價格略低和前期客戶蓄水工作較為充分的樓盤去化較快——典型代表如臥虎山別墅，其低價確實吸引了不少客戶關注，皇冠水岸相對較低的價格加上強大的宣傳攻勢獲得了不錯的銷售業(yè)績，而黃金崮云湖高爾夫的別墅由于在開盤之前已經(jīng)有1/3被內(nèi)部客戶預訂，因此,它的月均去化達到了14套；價格最高的優(yōu)山美地穩(wěn)定的以每月2套的去化速度引領高端別墅市場，充分證明了高端產(chǎn)品在濟南的市場競爭力。項目名稱開盤日期供應套數(shù)去化套數(shù)月均去化蟠龍山水2008-72574皇冠水岸2008-6100338國科國際高爾夫別墅(三期)2008-640317.5黃金崮云湖高爾夫2008-4776914彩石山莊2008-125173東尊?優(yōu)山美地2008-144222臥虎山原生態(tài)別墅2008-5803576套/月濟南別墅每月平均成交約6套，整體銷售情況較為穩(wěn)定。過于高端的產(chǎn)品如優(yōu)山美地別墅，去化相對較慢，月均去化2套數(shù)據(jù)來源：易居CRIC系統(tǒng)別墅市場研究/市場供應和去化特征整體別墅市場供求平衡，月均去別墅市場研究/客戶分析項目名稱區(qū)域分析職業(yè)分析置業(yè)目的山東黃金崮云湖高爾夫濟南、泰安客源為主，其次是部分的韓國客戶和廣東的投資客國企高管，私企業(yè)主，投資客自住為住，部分韓國客戶做為第二居所，部分投資客約占10%東尊?優(yōu)山美地濟南、泰安、青島的客源占絕大部分，少部分來自其他周邊的城市國企高管,私企老板前期表現(xiàn)為投資、自住兩用，后期主要為療養(yǎng)（自住）皇冠水岸濟南、泰安、淄博的客源為住企業(yè)定制、企業(yè)高管、私企業(yè)主、政府工作人員自住為主（其中有30套被東航和山航定制）、其中還有少量的投資客國科國際高爾夫別墅（三期）濟南、德州、濱州的客戶為主，其次有部分的韓國客戶企業(yè)高管、私企業(yè)主以及老顧客的二次認購主要表現(xiàn)為投資，其次有部分客戶做為自己的第二居所彩石山莊濟南、淄博的客源為主私企老板、公務員以及投資客改善自住剛性需求為主，看中市區(qū)的屬性和產(chǎn)品的特色來源區(qū)域分布客戶購房目的客戶購買目的客戶主要來源于濟南及周邊鄰近城市，以國有企業(yè)、私營企業(yè)、政府公務員等職業(yè)為主，購房目的以第一居所為主數(shù)據(jù)來源：易居現(xiàn)場調(diào)研別墅市場研究/客戶分析項目名稱區(qū)域分析職業(yè)分析置業(yè)目的山東黃別墅個案分析/東尊?優(yōu)山美地/項目概況開發(fā)商魯能投資開發(fā)有限公司綠化率48%項目位置市中泰山風景區(qū)天外村入口西0.6公里總套數(shù)71套占地面積12萬㎡產(chǎn)品類型獨立、雙拼、聯(lián)排總建面積3.17萬㎡銷售價格主力總價570-600萬容積率0.40主力戶型350-400㎡周邊配套泰安衛(wèi)校、泰安醫(yī)學院、迎勝小學、市直機關幼兒園;易初蓮花超市、銀座商城;泰安龍?zhí)堵粪]局、中國銀行、建設銀行、農(nóng)行;中心醫(yī)院；內(nèi)部配套東尊華美達大酒店、會所(健身、棋牌、桑拿、游泳、咖啡廳)面積3000平米、五間會議室和一間可容納420人的大宴會廳等東尊?優(yōu)山美地依泰山而建，位于山脈之間，得天獨厚的區(qū)位，項目北側是環(huán)山路，它西臨泰山市政府1000米，距離泰山主入口天外村只有五分鐘車程；產(chǎn)品的類型主要是獨立和雙拼別墅，周邊的配套主要以學校、超市、醫(yī)院、郵局、銀行為主。別墅個案分析/東尊?優(yōu)山美地/項目概況開發(fā)商魯能投資開發(fā)有限該項目由主體酒店和產(chǎn)權式酒店別墅區(qū)兩部分組成，別墅區(qū)共７１棟９4戶，總用地面積118畝，總建筑面積3.17萬平方米，容積率僅0.4，綠化率高達48%，由山東大衛(wèi)國際建筑設計有限公司主導設計。整個項目由獨棟、雙拼和聯(lián)排三種形態(tài)構成，面積從258平米－486平米不等，整體規(guī)劃因循因勢筑宅，以景為導向的設計原則?？傮w規(guī)劃現(xiàn)代中式住宅。引入傳統(tǒng)院落布局方式，地下庭院、中庭、前后花園構成豐富的戶外空間體系。抽象古典建筑元素，以空間的變化、材質的對比、簡潔的裝飾符號詮釋新中式風格別墅。建筑風格將泰山作為項目背景。園區(qū)內(nèi)部，處處有景，形成步移景異的效果。太極亭通融天地，竹叢點綴意境，庭院茶銘、休閑步道、游樂場貫穿其中，形成步移景異的效果運用空間序列和軸線，將別墅與山水交融。景觀特色東尊華美達大酒店，充分尊重自然資源，與別苑融合一體，量身打造私家酒店服務，設備一流，皇家底蘊一脈相承五星級酒店個案分析/東尊?優(yōu)山美地該項目由主體酒店和產(chǎn)權式酒店別墅區(qū)兩部分組成，別墅區(qū)共７１棟該項目一期于2008年初開盤，均價為17000元/平米，總價為570-650萬元/套，推出的房源約44套，已售22套，銷售率為50%。預計二期于2008年底推出，約推出27套，單價為18000元/平米,售價為550-650萬元/套。個案分析/東尊?優(yōu)山美地/銷售分析銷售情況分析單價走勢分析（元/平方米）成交價格受成交個案位置、面積大小等影響，價格起伏較大，并不是每個時間整盤價格的表現(xiàn)。該項目一期于2008年初開盤，均價為17000元/平米，總價別墅個案分析/黃金崮云湖高爾夫/項目概況開發(fā)商濟南五峰山旅游開發(fā)有限公司綠化率60%項目位置長清區(qū)崮云湖南岸總套數(shù)77套占地面積25萬㎡產(chǎn)品類型獨立、雙拼總建筑面積6萬㎡銷售價格主力總價240-320萬容積率0.23主力戶型300-400㎡周邊配套北鄰濟南大學科技園區(qū)，東臨京滬高速鐵路、京福高速、104國道，5分鐘可到大學城，20分鐘即可到達濟南城區(qū)，40分鐘便可直達國際機場內(nèi)部配套崮云湖高爾夫俱樂部、假日酒店(健身、棋牌、游艇、垂釣)、會所面積7000平米、商務廳和多功能廳等山東黃金崮云湖高爾夫，將五峰山、崮云湖的山川水色融入其中，得天獨厚的區(qū)位，滲透著人文社區(qū)濃厚深邃的文化氣息，崮云湖國際高爾夫俱樂部已建成納客，一期18洞球道總長7244碼;產(chǎn)品的類型主要是獨立和雙拼別墅，周邊的交通北鄰濟南大學科技圓區(qū)，東臨京滬高速鐵路、京福高速、104國道，5分鐘可到大學城，20分鐘即可到達濟南城區(qū)，40分鐘便可直達國際機場。別墅個案分析/黃金崮云湖高爾夫/項目概況開發(fā)商濟南五峰山旅游該項目開發(fā)沿襲了整體項目一貫的高起點規(guī)劃、高水平設計、高質量建設、高標準管理的開發(fā)原則，整體開發(fā)理念領先于整個市場，項目共分三期開發(fā)，一期占地382畝，容積率約為0.23，共161棟別墅，其中單體別墅129棟，雙拼別墅32棟。總體規(guī)劃整體為現(xiàn)代歐式風格，巧妙的運用原有錯落有致地勢及山林自然風光而設計，戶型設計舒適大氣，注重細節(jié)及品質。每套別墅均擁有半地下影音室和獨立車庫，主臥設計了步入式衣帽間和私人衛(wèi)生間及可坐觀山景湖景高爾夫球場的景觀露臺，彰顯居者品位。建筑風格本項目三面環(huán)山，山巒疊障起伏，處群山環(huán)抱中，山谷之上，被3000畝原生森林所環(huán)繞。并且緊鄰崮云湖近500萬平方米的原生態(tài)水面。景觀特色擁有省城唯一符合美國USGA標準的18洞山地高爾夫球場，球道總長為7244碼，是濟南唯一山地高爾夫，球場擁有便利的交通條件，距濟南國際機場僅30分鐘。高爾夫個案分析/東尊?優(yōu)山美地該項目開發(fā)沿襲了整體項目一貫的高起點規(guī)劃、高水平設計、高質量該項目一期于2008年4月開盤，均價為8000元/平米，總價為240-320萬元/套，推出的房源約77套，已售69套，銷售率為90%。預計二期將在明年年初推出，單價為9000元/平米，總價為250-350萬。個案分析/黃金崮云湖高爾夫/銷售分析銷售情況分析單價走勢分析（元/平方米）自開盤以來，崮云湖高爾夫別墅價格保持穩(wěn)定上漲，銷售率達90%，與其自身的性價比高有一定的關聯(lián)，開盤以來比較受市場的歡迎，除去山東本地的自住客外，還有部分韓國的客戶買來作為自己的第二居所使用，以及一小部分的廣東投資客。該項目一期于2008年4月開盤，均價為8000元/平米，總價別墅市場研究/總結對本案的啟示啟示一：

濟南的別墅銷售保持一個較為穩(wěn)定的去化速度，充分體現(xiàn)了濟南市場對于別墅的需求，從另外一個層面而言，我們相信注重品質的產(chǎn)品能獲得更多的市場空間和客戶青睞啟示二：

整體產(chǎn)品表現(xiàn)較為一般，高端別墅稀缺，而對于資源稀缺型，如泰安優(yōu)山美地等別墅高度匱乏；本項目所在的雪野湖也同樣具有較強的稀缺性，因此對于本項目而言，高端別墅有較大的市場空間項目均分布在濟南周邊1小時車程內(nèi)從客源導入的圈層關系而言，這些項目都將構成本案直接或者間接的競爭關系1受政策影響，獨立別墅更加稀缺隨著獨立式別墅用地的逐漸減少，加之政策的影響，市場上該類產(chǎn)品也逐漸稀缺2濟南別墅產(chǎn)品整體檔次一般，高端物業(yè)稀缺無論是整體規(guī)劃、景觀、建筑立面、戶型設計等，能夠體現(xiàn)高品質的別墅的產(chǎn)品細節(jié)非常稀缺，而真正高端的別墅物業(yè)更是少之又少3各個檔次的別墅銷售狀況良好，購買力強不同資源類型、不同產(chǎn)品表現(xiàn)、不同價格特征的別墅，都能在市場獲得一定的市場認可，并都能得到不錯的銷售業(yè)