某開發(fā)地塊定位報(bào)告及產(chǎn)品建議書

南京公司營(yíng)銷策劃部2010.8榮盛?龍湖半島二期開發(fā)地塊定位報(bào)告及產(chǎn)品建議書1PART1市場(chǎng)價(jià)值研判PART2項(xiàng)目研判PART3客戶分析PART4競(jìng)品分析PART5本項(xiàng)目定位PART6本項(xiàng)目建議PART7營(yíng)銷推廣建議目錄2Part13市場(chǎng)價(jià)值研判3房地產(chǎn)市場(chǎng)布局：兩大組團(tuán)各具優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)價(jià)值研判兩大組團(tuán)構(gòu)架六合房產(chǎn)布局六合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要集中在兩個(gè)區(qū)域——泛雄州鎮(zhèn)區(qū)域、大廠區(qū)域。開發(fā)重心隨著政府的遷移而向開發(fā)區(qū)延伸。鎮(zhèn)中心區(qū)域以舊城改造開發(fā)為主，體量較少。4雄州-龍池組團(tuán)大廠組團(tuán)45

從2004年起，六合區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資總額呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。從六合區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅看，2005年是房地產(chǎn)開發(fā)投資的大躍進(jìn)時(shí)期，增長(zhǎng)幅度高達(dá)60.04%。2005年后，房地產(chǎn)開發(fā)的勢(shì)頭理性回落，房地產(chǎn)投資總額保持理性增長(zhǎng)。2010年1-6月，六合全社會(huì)固定資產(chǎn)投資222.2億，其中房地產(chǎn)投資額為15.2億元，按照這個(gè)速度計(jì)算，全年房地產(chǎn)投資額的增幅有望突破50%，表明六合經(jīng)濟(jì)在保持工業(yè)投資旺盛的同時(shí)，城市化建設(shè)進(jìn)程加快。房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年增加，城市化建設(shè)開始加快市場(chǎng)價(jià)值研判數(shù)據(jù)來源:南京房管局5錫林湖博物館6經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)雄州鎮(zhèn)橫梁鎮(zhèn)六合區(qū)政府截止到2010年6月份，六合的土地供應(yīng)主要集中在區(qū)域的行政、商貿(mào)、生產(chǎn)的集中的區(qū)域：雄州鎮(zhèn)以及新興的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，這兩個(gè)區(qū)域的土地供應(yīng)量占整個(gè)六合區(qū)域土地供應(yīng)的56%。土地市場(chǎng)區(qū)域：雄州鎮(zhèn)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為主市場(chǎng)價(jià)值研判數(shù)據(jù)來源:南京房管局6錫林湖7住宅類用地是六合區(qū)土地供應(yīng)的主力，自2007年1月至2010年7月，六合總計(jì)成交土地59幅，總占地面積3552058平方米，可建面積為4340508平米，南京華歐于2003年以土地拍賣方式取得了本地塊。因此這些未來的上市量還不包含本項(xiàng)目，未來市場(chǎng)供應(yīng)較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。按土地屬性供應(yīng)分布尚未開工的地塊屬性分布土地存量分析：未來供應(yīng)較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈市場(chǎng)價(jià)值研判數(shù)據(jù)來源:南京房管局7商品住宅市場(chǎng)：成交量受市場(chǎng)調(diào)整影響，但房?jī)r(jià)依然保持上升市場(chǎng)價(jià)值研判從市場(chǎng)走勢(shì)看，09年市場(chǎng)最好，盡管經(jīng)歷了08年的市場(chǎng)影響。在10年又遇到了新的調(diào)整期，但房?jī)r(jià)依然處于穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)。由于消費(fèi)以當(dāng)?shù)乜腿簽橹?，因此市?chǎng)規(guī)模不大，但隨著交通改善及城市化水平的快速提高，未來3－5年六合房地產(chǎn)存在一個(gè)快速發(fā)展期。8數(shù)據(jù)來源:南京房管局8商品住宅市場(chǎng)供求在經(jīng)過了09年的供不應(yīng)求，10年市場(chǎng)供求基本平衡數(shù)據(jù)來源:南京房管局9經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)市場(chǎng)整體供應(yīng)量大，與其他區(qū)域形成激烈競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)價(jià)值研判10六合區(qū)未來可上市量依然較大，集中在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和大廠片區(qū)，這些區(qū)域樓盤銷售率不高。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的龍池板塊有本項(xiàng)目（230萬平米）、冠城大通（85萬平米）、龍池翠洲（23萬平米），按照100平米一戶計(jì)算，客容納3.4萬戶，相當(dāng)于一個(gè)六合新主城的人口數(shù)（六合主城人口約10萬人），由此可見，未來本案區(qū)域內(nèi)與其他區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)壓力大，在二期的產(chǎn)品定位上要考慮市場(chǎng)的接受程度以及引領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)的產(chǎn)品，來拉開與區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)樓盤的差距。10商業(yè)用房成成交走勢(shì)：：專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)放量拉低低成交價(jià)格格市場(chǎng)價(jià)值研研判11六合區(qū)商業(yè)業(yè)用房成交交價(jià)格保持持穩(wěn)步增長(zhǎng)長(zhǎng)，但在08年下半年有有明顯的放放量，導(dǎo)致致成交價(jià)格格有大幅度度的下降，，主要是由由于南京國(guó)國(guó)際化工商商貿(mào)城、南南京國(guó)際五五金機(jī)電城城等專業(yè)市市場(chǎng)的集中中成交所導(dǎo)導(dǎo)致。數(shù)據(jù)來源:南京房管管局11六合主城商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分分布密集，，主要沿長(zhǎng)長(zhǎng)江路、泰泰山路分布布；業(yè)態(tài)覆覆蓋全面，，大賣場(chǎng)、、專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)、沿街商商鋪、批發(fā)發(fā)市場(chǎng)、步步行街等；；業(yè)種多樣樣包括電器器、服裝、、百貨、副副食、家俱俱等。但整整體檔次較較低。借助未來政政府的環(huán)湖湖景觀打造造和眾多的的入住人口口和政府大大樓的影響響，項(xiàng)目的大盤盤自身效應(yīng)應(yīng)以及周邊邊人群的需需要使得項(xiàng)項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)前景看好好。項(xiàng)目地地塊具有較較高商業(yè)價(jià)價(jià)值。泰山山路路沿沿街街商商業(yè)業(yè)業(yè)商商街街沿沿路路江江長(zhǎng)長(zhǎng)公園路步行行街達(dá)家巷商業(yè)業(yè)街基德肯果蘇潤(rùn)華金寧廣場(chǎng)商業(yè)分布：：集中于長(zhǎng)長(zhǎng)江路、泰泰山路，開開發(fā)區(qū)商業(yè)業(yè)潛力較大大市場(chǎng)價(jià)值研研判12市場(chǎng)價(jià)值研研判便捷交通帶帶給六合發(fā)發(fā)展的新機(jī)機(jī)遇地鐵三號(hào)線線已經(jīng)開工工建設(shè)，借借助青奧會(huì)會(huì)的東風(fēng)，，輕軌11號(hào)線提前前動(dòng)工，預(yù)預(yù)計(jì)2014年前通通車。軌道道交通的建建設(shè)將六合合與南京主主城成為一一體，其所所帶來的不不僅僅是交交通時(shí)間的的縮短，更更是將六合合房地產(chǎn)開開發(fā)開始納納入市內(nèi)開開發(fā)板塊，，是六合房房地產(chǎn)發(fā)生生巨變的一一個(gè)催化劑劑。13長(zhǎng)江四橋南京長(zhǎng)江四四橋預(yù)算投投資66億元，全長(zhǎng)長(zhǎng)約28.1公里，其中中，跨長(zhǎng)江江大橋約6.3公里，兩岸岸接線長(zhǎng)21.8公里。全線線在橫梁、、龍袍、棲棲霞、麒麟麟等4處設(shè)置互通通式立交，，并預(yù)留紅紅光、仙林林2處互通式立立交。全線線采用雙向向六車道高高速公路標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，，設(shè)計(jì)時(shí)速速為100公里，橋面面寬度33米(不含布索區(qū)區(qū))，兩岸接線線設(shè)計(jì)時(shí)速速120公里，路基基寬度34.5米。預(yù)計(jì)2012年底可建成成通車。14過江隧道緯三路過江江通道擬建建于南京長(zhǎng)長(zhǎng)江大橋上上游約5公里處，起起于浦口區(qū)區(qū)浦珠路頂頂山轉(zhuǎn)盤西西側(cè)，向東東跨越規(guī)劃劃豐子河路路、規(guī)劃江江北濱江大大道，穿越越長(zhǎng)江、江江南濱江大大道后，止止于江東路路與定淮門門大街（緯緯三路）連連接，全長(zhǎng)長(zhǎng)約7.6公里。預(yù)預(yù)計(jì)2013年建成通車車。15六合機(jī)場(chǎng)六合機(jī)場(chǎng)是原南京大大校場(chǎng)機(jī)場(chǎng)場(chǎng)的搬遷，，新址位于于六合北部部的雄州鎮(zhèn)鎮(zhèn)北部，北北依南京二二環(huán)，東鄰鄰寧連高速速，西部毗毗鄰程橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)。該項(xiàng)目目已列入南南京市今年年城建重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目，搬搬遷總投資資預(yù)計(jì)２００億元。規(guī)規(guī)劃中的六六合機(jī)場(chǎng)面面積１０平平方公里，，按４Ｅ級(jí)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)設(shè)。４Ｅ級(jí)級(jí)是目前我我國(guó)機(jī)場(chǎng)的的最高級(jí)別別標(biāo)準(zhǔn)，能能滿足波音音７４７－－４００型型及其以下下機(jī)型飛機(jī)機(jī)全載機(jī)降降要求。16六合房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)處于于發(fā)展階段段，本項(xiàng)目目屬于最有有潛力的經(jīng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)板塊；六合房地產(chǎn)產(chǎn)投資保持持穩(wěn)步增長(zhǎng)長(zhǎng)，六合房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)整體呈現(xiàn)現(xiàn)健康理性性特征；六合土地市市場(chǎng)集中在在雄州鎮(zhèn)、、經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)，未來來整個(gè)六合合開發(fā)量大大；六合商品住住宅市場(chǎng)：：成交量受受市場(chǎng)調(diào)整整影響，但但房?jī)r(jià)依然然保持上升升；六合商業(yè)用用房：專業(yè)業(yè)市場(chǎng)拉低低整體價(jià)格格，經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)商業(yè)業(yè)發(fā)展前景景看好；便捷的軌道道交通及立立體化交通通的發(fā)展將將改變六合合的房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程程，吸引更更多的人在在六合安居居樂業(yè)。市場(chǎng)價(jià)值研研判小結(jié)17Part218項(xiàng)目研判18項(xiàng)目整體北北至建設(shè)中中的雄州西西路，東至至寧連公路路，南擁龍龍池湖，西西倚滁河項(xiàng)目現(xiàn)狀示意圖雄州西路區(qū)政府項(xiàng)目位置滁河19二期地塊西西鄰滁河灣灣，東臨觀觀湖郡別墅墅，南至龍龍池，北接接雄州西路路，擁有天天然的水系系，自然環(huán)環(huán)境優(yōu)美。。生態(tài)資源：：千年龍池湖湖，1500畝畝天然水面面，10公里蜿蜿蜒水岸線線，白鷺齊飛，，芳草萋萋萋。龍池滁河雄州西路觀湖郡二期地塊二期開發(fā)范范圍20項(xiàng)目南側(cè)，新區(qū)政府府－－六合合區(qū)政務(wù)中中心，落戶戶龍池湖畔畔，城市中中心呼之欲欲出。未來六合的的發(fā)展就在在這里。緊鄰區(qū)政府府大樓，未未來的六合合新主城21商業(yè)街區(qū)未來，項(xiàng)目目附近將興興建一個(gè)7.46萬㎡的綜合合項(xiàng)目，風(fēng)風(fēng)格類似南南京的1912街區(qū)。其中中，商業(yè)3.47萬㎡，公寓寓2.38萬㎡，酒店店1.61萬㎡。22五星酒店作為六合乃乃至整個(gè)江江北的第一一個(gè)五星級(jí)級(jí)酒店，也也是生態(tài)環(huán)環(huán)保節(jié)能型型五星級(jí)花花園式酒店店，潤(rùn)澳?茉莉莉花國(guó)際大大酒店于2009年9月29日奠基開工工，預(yù)計(jì)2010年底投入使使用。該酒酒店還包括括鉑金公寓寓、商業(yè)中中心等，總總高度將達(dá)達(dá)到100米。投資方方潤(rùn)地利房房地產(chǎn)投資資集團(tuán)有限限公司是擁擁有自主品品牌的國(guó)家家一級(jí)資質(zhì)質(zhì)房地產(chǎn)企企業(yè)，品牌牌價(jià)值超5億元。目前前該集團(tuán)公公司正面向向全球招聘聘優(yōu)秀管理理團(tuán)隊(duì)，立立志打造出出屬于中國(guó)國(guó)的五星級(jí)級(jí)酒店管理理品牌。潤(rùn)澳?茉莉莉花國(guó)際大大酒店距離離本項(xiàng)目?jī)H僅1KM23實(shí)驗(yàn)小學(xué)實(shí)驗(yàn)小學(xué)近近在咫尺，，位于項(xiàng)目目北側(cè)的雄雄州西路上上24便捷交通本項(xiàng)目可以以通過中六六線、漢六六線與地鐵鐵3號(hào)線泰泰馮路站與與主城無縫縫對(duì)接，規(guī)規(guī)劃中的輕輕軌11號(hào)號(hào)線在小區(qū)區(qū)東側(cè)設(shè)有有區(qū)政府站站，輕軌14號(hào)線設(shè)設(shè)有雄州路路站，雄州州西路年底底貫通拉近近與六合城城區(qū)的距離離。輕軌14號(hào)號(hào)線雄州站25S:優(yōu)勢(shì)1、六合區(qū)政府府邊上，未未來的行政政經(jīng)濟(jì)文化化中心2、屬于六六合實(shí)驗(yàn)小小學(xué)的學(xué)區(qū)區(qū)房。3、千年龍池、、滁河景觀帶，生態(tài)大盤盤。4、項(xiàng)目周邊交通便捷，未來的輕輕軌11號(hào)號(hào)線、14號(hào)線站在在小區(qū)邊上上。5、社區(qū)規(guī)規(guī)劃完善，，一流的園林景觀。6、榮盛在六合合的知名品牌和良好口碑碑。W:劣勢(shì)1、周邊目前配套單一。。2、區(qū)域輻輻射力有限限。3、產(chǎn)品相對(duì)對(duì)單一，客客戶群體相相對(duì)狹窄。。4、前期華華歐樓盤品品質(zhì)和聲譽(yù)譽(yù)不高，存存在負(fù)面影影響5、百姓對(duì)對(duì)化工產(chǎn)業(yè)業(yè)的誤區(qū)，，導(dǎo)致外來來人口導(dǎo)入入存在一定定困難。0:機(jī)會(huì)1、新規(guī)劃讓讓六合“農(nóng)農(nóng)轉(zhuǎn)非”，，城市性質(zhì)質(zhì)徹底改變變，城市檔檔次與經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展均將將快速提高高。2、城市化率率將大幅提提升，房地地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)規(guī)模和市場(chǎng)場(chǎng)空間增大大。3、片區(qū)客戶戶渴望并樂樂于接受高高性價(jià)比產(chǎn)產(chǎn)品。4、政府巨資進(jìn)進(jìn)行環(huán)龍池池湖景觀改改造。5、雄州西西路年底通通車，輕軌軌11號(hào)線線的建設(shè)提提速。T:威脅1、周邊樓盤開開發(fā)力度加大，，未來競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)將區(qū)域白白熱化。2、市場(chǎng)依然處處于調(diào)整期期，未來一一段時(shí)間走走勢(shì)依然不不明朗。3、六合其其他區(qū)域大大量待開發(fā)發(fā)土地給項(xiàng)項(xiàng)目帶來不不確定風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。SWOT分析26Part327客戶分析27從截至8月月16日的的成交客戶的來源分析可知，區(qū)域域內(nèi)置業(yè)人人群是主要要的客戶來來源，占比為64.31%（含大大廠），來來自南京市市區(qū)的比例例由第一批批開盤的比比例約占9.98%。提升到到28.94%?？煽梢娛袇^(qū)客戶的的需求對(duì)項(xiàng)目的需需求在增大大?？蛻魧?duì)產(chǎn)品品面積段需需求集中于于二房（75-90㎡）三房101-110㎡、91-100㎡之間，占占比分別為為35%、29%、23%。成交客戶分析數(shù)據(jù)來源：：前期客戶戶成交分析析28他們的心理總價(jià)：心理總價(jià)集中于于30-40萬元，40-50萬元，50-60萬元從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，，客戶可以以接收的產(chǎn)產(chǎn)品總價(jià)集集中于50-60萬萬元、40-50萬元、30-40萬元。占占比分別為為33%、30%、27%。認(rèn)為開盤的的4500的均價(jià)適適中占比為為79%，，在一定程程度上代表表了客戶對(duì)對(duì)開發(fā)區(qū)板板塊現(xiàn)狀的的認(rèn)可程度度。成交客戶分析數(shù)據(jù)來源：：前期客戶戶成交分析析29從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，，目前成交的的客戶主要要為剛需客客戶，用于于自住和子子女就學(xué)，，長(zhǎng)期投資資的客戶占占比為11%。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，，客戶多為首首次置業(yè)，，占比79%，二次次置業(yè)的比比例為17%。成交客戶分析數(shù)據(jù)來源：：前期客戶戶成交分析析30從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，，成交客戶職職業(yè)類型占占比靠前的的分別為普普通職員、、個(gè)體工商商、公務(wù)員員、事業(yè)單單位、技術(shù)術(shù)人員。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，，30歲以下下的占比為為48%，，40歲以以下成交的的客戶占比比為74%，反映了了成交客戶戶的年齡分分布比較集集中。成交客戶分析數(shù)據(jù)來源：：前期客戶戶成交分析析3150-60歲之間到到龍湖半島購(gòu)房的謝阿姨：職業(yè)：退休人員購(gòu)房目的：：改善型，，養(yǎng)老需要要；產(chǎn)品關(guān)注度度：環(huán)境好好，利于修修心養(yǎng)性；；配套好為什么在龍湖半島島購(gòu)房：退休休了，想找找一個(gè)比較較好的小區(qū)區(qū)養(yǎng)老，配配套好，環(huán)環(huán)境好、安安全保證，，大開發(fā)商商的中高檔檔樓盤，南京市區(qū)靠靠湖的價(jià)格格都太高，，沒有這么高性價(jià)價(jià)比的樓盤，所以以一來看龍池池的環(huán)境就就喜歡這里里了，就打算選擇擇龍湖半島了，但是目前這邊人比較少少，景觀少少，配套也也少，聽說以后會(huì)會(huì)有輕軌，，那就方便便了，看在在市區(qū)的孫孫女就方便便了。訪談紀(jì)要：：35歲于09年在龍龍池翠洲購(gòu)房的徐女女士：職業(yè)：做生生意六合人家庭結(jié)構(gòu)：：3口之家家；小孩6歲購(gòu)房目的：：改善型；；產(chǎn)品關(guān)注度度：較好的的教育配套套，接收九九年義務(wù)教教育；安全全性好；環(huán)環(huán)境好；開開發(fā)商信譽(yù)譽(yù)好、品質(zhì)質(zhì)性樓盤；；為什么不在在龍湖半島購(gòu)房：想找找一個(gè)檔次次稍高的小小區(qū)，教育育配套不錯(cuò)錯(cuò)的，利于于小孩教育育，而且安安全性要好好，以前的華歐歐開發(fā)商聲聲譽(yù)不好，，就沒有在在華歐買，，現(xiàn)在榮盛盛過來了，，對(duì)榮盛有有一定的了了解，其做做的盛棠苑苑和阿爾卡卡迪亞品質(zhì)質(zhì)不錯(cuò)，以以后購(gòu)房會(huì)會(huì)關(guān)注。成交客戶分析3232歲于華歐歐風(fēng)花花苑購(gòu)房的王先先生：職業(yè)：某公公司老總家庭結(jié)構(gòu)：：3口之家家；小孩3歲購(gòu)房目的：：改善型；；產(chǎn)品關(guān)注度度：產(chǎn)品檔檔次，小區(qū)區(qū)環(huán)境，教教育配套，，交通便利利為什么在華歐購(gòu)房：屬于六合實(shí)實(shí)驗(yàn)小學(xué)的的學(xué)區(qū)房，，當(dāng)時(shí)購(gòu)買買時(shí)價(jià)格比比較便宜，，但目前生生活配套還還不完善，，如果沒有有私家車的的話出去很很不方便，，再次購(gòu)房當(dāng)然然需要比目前條件件好一點(diǎn)的，，檔次很重要要，小區(qū)人文文環(huán)境以及教教育都很重要要，利于小孩孩教育；小區(qū)區(qū)景觀也很重重要，也想要自己己的私家花園園，目前沒有此類產(chǎn)品品；訪談紀(jì)要：26歲蔡先生于龍龍湖半島長(zhǎng)河河郡購(gòu)房：職業(yè)：公司職職員家庭結(jié)構(gòu)：有女朋友，未未婚購(gòu)房目的：婚房；產(chǎn)品關(guān)注度：：樓盤教育配配套，交通便便利、產(chǎn)品檔檔次，有升值潛力力為什么不在六合主城購(gòu)房：主城價(jià)格太高高，接近7000元，承受不不起，另外這這里靠近區(qū)政政府，未來發(fā)發(fā)展非常有潛潛力，小區(qū)教育配套套也特別完善善；雄州西路通車車后，到六合合老城特別方方便，未來的的輕軌非常關(guān)關(guān)注，我相信信自己的眼光光是不錯(cuò)的。。成交客戶分析3327歲王先生于龍龍湖半島長(zhǎng)河河郡購(gòu)房：職業(yè)：公司職職員區(qū)域：南京市市區(qū)家庭結(jié)構(gòu)：有女朋友，未未婚購(gòu)房目的：婚房；產(chǎn)品關(guān)注度：：樓盤教育配配套，交通便便利、產(chǎn)品檔檔次，有升值潛力力為什么在長(zhǎng)河河郡購(gòu)房，，南京市區(qū)的的房?jī)r(jià)太高，，沒有足夠的的首付，同時(shí)時(shí)月供壓力也也很大，目前前有了一個(gè)女女朋友，準(zhǔn)備備明年結(jié)婚，，兩人工作單單位都在鼓樓樓，目前在湖湖南路租房子子住，離單位位比較近，在在網(wǎng)上看到了了龍湖半島的的宣傳介紹后后，和女朋友友一起去了項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看了了兩次，女朋朋友特別喜歡歡小區(qū)前的龍龍池湖，水面面很大，環(huán)境境和空氣質(zhì)量量都很好，在在南京其他區(qū)區(qū)域很難找到到這么好的居居住環(huán)境，聽聽說輕軌11號(hào)線2014年前就會(huì)會(huì)通車，想想想以后乘坐輕輕軌去市區(qū)上上班，再也不不用擔(dān)心大橋橋的擁堵了，，最關(guān)鍵的是是，錢放在銀銀行也是貶值值，不如先買買一套房子放放在手上，等等以后有了錢錢就在市區(qū)再再買一套房子子，龍湖半島島的房子可以以把父母接來來住。訪談紀(jì)要：34為了更好地進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目定位位，營(yíng)銷策劃劃部開展了對(duì)對(duì)客戶的深度度調(diào)研，以下下是分類客群群的調(diào)研結(jié)論論：地源客群（六合本地））的需求特征征：有著較大的購(gòu)購(gòu)房需求；家庭月收入還還是相當(dāng)可觀觀的，有一定定潛在的消費(fèi)費(fèi)能力；對(duì)本地商品房房心理預(yù)期價(jià)價(jià)格普遍不高高；對(duì)戶型面積的的需求還是以以經(jīng)濟(jì)實(shí)用為為主；對(duì)于大型超市市及便利店有有著強(qiáng)烈的需需求；對(duì)于幼兒園、、小學(xué)、社區(qū)區(qū)醫(yī)療診所的的需求較強(qiáng)。。屬于本項(xiàng)目的的主力客群，，針對(duì)性設(shè)計(jì)計(jì)經(jīng)濟(jì)實(shí)用型型的戶型，在在推廣上宣傳傳未來六合新新主城的愿景景，可以吸引引更多的本地地客源。35留寧大學(xué)生客客群的需求特征：：對(duì)小戶型公寓寓的認(rèn)可度較較高；接受總價(jià)的范范圍在50萬左右；接受兩房的比比例較大，一一房較少；對(duì)于公共交通通的要求很高高（很快地進(jìn)進(jìn)入市區(qū)）；；對(duì)于青年會(huì)所所、無線上網(wǎng)網(wǎng)、社區(qū)食堂堂等配套有著著較大的需求求；本項(xiàng)目的極力力爭(zhēng)取的一個(gè)個(gè)客群，針對(duì)對(duì)他們合理控控制戶型面積積，增加項(xiàng)目目的生活配套套和交通配套套。36青年白領(lǐng)客群的需求特征：：具備較強(qiáng)的單單價(jià)承受能力力；具備一定總價(jià)價(jià)承受能力；；傾向?qū)嵱脩粜托停粚?duì)交通的時(shí)間間要求非常高高；對(duì)于運(yùn)動(dòng)會(huì)所所的認(rèn)同感較較高；本項(xiàng)目利用交交通的改善和和軌道交通的的預(yù)期，來吸吸引這部分客客群對(duì)項(xiàng)目的的好感。37養(yǎng)生養(yǎng)老客群群的需求特征：：對(duì)項(xiàng)目所在環(huán)環(huán)境及交通極極為關(guān)注；對(duì)儲(chǔ)藏室、南南陽臺(tái)的關(guān)注注度很高；對(duì)鍛煉配套的的要求較高；；對(duì)于醫(yī)療配套套的要求很高高；對(duì)于扶手、緊緊急報(bào)警裝置置有需求；對(duì)于公共部分分地面防滑設(shè)設(shè)置有一定要要求；本項(xiàng)目周邊自自然環(huán)境優(yōu)越越，適合養(yǎng)老老養(yǎng)生，在產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)上和和營(yíng)銷推廣上上打養(yǎng)生牌。。38中高端改善客群的需求特征：：房屋總價(jià)承受受的能力較高高；以三房以上的的大戶型為主主；對(duì)屋內(nèi)空間的舒舒適尺度有著著明確的要求求；對(duì)于地段的要要求很高（環(huán)環(huán)境、配套、、人文）；對(duì)于公交等公公共交通的需需求很強(qiáng)烈。。中高端改善人人群是二期開開發(fā)的一個(gè)重重點(diǎn)目標(biāo)，他他們是風(fēng)向標(biāo)標(biāo)，可以左右右周邊的人群群，利用后期期的雙水景、、環(huán)河景觀帶帶的打造，優(yōu)優(yōu)美的自然環(huán)環(huán)境，來說服服他們購(gòu)買本本項(xiàng)目，帶動(dòng)動(dòng)后期的快速速銷售。39建立關(guān)于客戶戶需求的常識(shí)識(shí)：項(xiàng)目周邊區(qū)域域客戶分析區(qū)域居民以周邊樓盤入住住人群和周邊邊村鎮(zhèn)居民為主。收入水平較高高的人群集中中在化工、鋼鐵、、商貿(mào)、物流業(yè)業(yè)商戶，重點(diǎn)點(diǎn)政府機(jī)構(gòu)、、企業(yè)單位人人員。在六合實(shí)驗(yàn)小小學(xué)、勵(lì)志中中學(xué)求學(xué)帶來來的人群。40區(qū)域內(nèi)客戶分分析小結(jié)：........Phase1Phase3成交客戶分析1、目前成交交的客戶以本本地客源和市市區(qū)部分人群群（首次置業(yè)業(yè)、投資、養(yǎng)養(yǎng)老）為主；；2、目前的客客戶成交促成成點(diǎn)主要是環(huán)環(huán)境優(yōu)美，單單價(jià)低，總價(jià)價(jià)低；3、由于周邊邊生活配套尚尚未完善，本本地客源中的的中高端改善善人群不多；；4、針對(duì)典型型客群的調(diào)研研結(jié)論，未來來的留寧大學(xué)學(xué)生、青年白白領(lǐng)、中高端端改善人群、、養(yǎng)老養(yǎng)生人人群是擴(kuò)大本本項(xiàng)目市場(chǎng)占占有的幾大機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)；5、依托周邊邊的政府機(jī)關(guān)關(guān)、企事業(yè)單單位、化工園園區(qū)、商貿(mào)物物流、學(xué)區(qū)師師生、拆遷區(qū)區(qū)域等，區(qū)域域內(nèi)有著堅(jiān)實(shí)實(shí)的客戶基礎(chǔ)礎(chǔ)?！?1Part442競(jìng)品分析42龍池翠洲戶型配比情況況龍池翠洲，位位于龍池湖畔畔，緊靠六合合區(qū)政府大樓樓，總建面約約23萬方，，由12棟10-11層的小小高層;30棟6層的多多層;34棟棟3層的別墅墅;獨(dú)棟:16棟;雙拼拼:11棟;聯(lián)體:9棟棟組成。43龍池翠洲自05年1月開開盤至今，總總銷售了1252套房源源，其中自2010年1月起，至今今銷售101套，均為4.15新政政前完成，把把握住了較好好的市場(chǎng)良機(jī)機(jī)。一期總建建面約23萬萬方，剩余10萬方未銷銷售。從銷售情況可可以看出，龍龍池翠洲的成成交戶型多集集中在80-110平方方米，說明了了中小戶型是是目前區(qū)域內(nèi)內(nèi)需求的重點(diǎn)點(diǎn)。龍池翠洲項(xiàng)目目銷售情況備注：總計(jì)自自05年1月月開始計(jì)算44整個(gè)社區(qū)將由由74棟小高高層，66棟棟高層住宅組組成。總建面約85萬方，其中中一期開發(fā)的地地面總建筑面面積約25萬萬平方米，將將建設(shè)住宅約約2393套套，其中商業(yè)業(yè)及配套設(shè)施施面積約3.8萬平方米米。一期工程程中的商品房房主要以性價(jià)價(jià)比較高的90M2以下下的經(jīng)濟(jì)型的的小戶型為主主(90平方方米以下戶型型占到總建筑筑面積的55％以上）。目前設(shè)立了了臨時(shí)接待點(diǎn)點(diǎn)，預(yù)計(jì)10年10月面面世。冠城新地45主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手龍池翠洲進(jìn)入2010年前期推盤剩余余房源去化基基本完畢，目前尚有10萬方待售。剩余產(chǎn)品類型型主要為小高高層，戶型面面積偏大，已已經(jīng)不是本項(xiàng)項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手。未來競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手主要是冠城城新地，總建建面約85萬萬平米，主要要建筑形態(tài)為為高層，90平米以下占占比為55%，但90平米以下三居居室戶型缺失失，預(yù)計(jì)10年10月面面市。從區(qū)域內(nèi)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來看看，本案二期期的產(chǎn)品線需需要結(jié)合一期期產(chǎn)品的銷售售情況，考慮慮填補(bǔ)市場(chǎng)空空檔，在戶型型上進(jìn)行公司司成熟產(chǎn)品的的移植，如：：85-90平米的君蘭89戶型，增加附附送面積和附附加值，追求求居住的實(shí)用用性，爭(zhēng)取快快速去化，以以達(dá)到今后滾滾動(dòng)開發(fā)的良良好局面。區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)46Part547本項(xiàng)目定位47項(xiàng)目定位：市場(chǎng)定位定位依據(jù)1、從區(qū)域產(chǎn)品的銷售情情況來看，作作為居住型需求逐逐漸增加，客客戶對(duì)區(qū)域的的發(fā)展看好，，改善性需求求是產(chǎn)品定位位考慮的一個(gè)個(gè)重點(diǎn)。2、未來項(xiàng)目周邊邊規(guī)劃生活配配套設(shè)施齊全全，交通便捷捷，作為未來六合合新城的文化化政治經(jīng)濟(jì)中中心，可以作為第第一居所的稀缺湖景資源源社區(qū)”3、地鐵3號(hào)線的的泰馮路站與與本項(xiàng)目的對(duì)對(duì)接，輕軌11號(hào)線將在在2014年年的提前通車車為項(xiàng)目帶來來了更多的南南京市區(qū)客群群，本項(xiàng)目在在產(chǎn)品定位需需要考慮南京京市區(qū)人群的的購(gòu)買特點(diǎn)。。4、項(xiàng)目位于龍池湖畔，滁河灣邊，“一湖一河”環(huán)境境優(yōu)美，滿足足休閑生活的的所需條件。。5、六合實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)、勵(lì)志中學(xué)學(xué)，良好的學(xué)區(qū)文化氛圍，可以滿足小孩孩教育的成長(zhǎng)長(zhǎng)性需求。6、六合市場(chǎng)進(jìn)入產(chǎn)品品時(shí)代，建筑筑風(fēng)格多樣化化，在產(chǎn)品、、園林設(shè)計(jì)必必須遵循差異異化原則，合合理控制面積積、總價(jià)。7、南京市區(qū)客戶戶以及投資客客戶的成交比比例在逐漸提提高，設(shè)計(jì)有有針對(duì)性的產(chǎn)產(chǎn)品便于市場(chǎng)場(chǎng)的去化。8、區(qū)域內(nèi)的的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手如龍池翠翠洲及冠城新新地等項(xiàng)目的的定位。48根據(jù)以上定位位依據(jù)我們提提出：大江北簡(jiǎn)歐風(fēng)格湖湖景美宅大江北：我們們不只是六合合，我們還是是江北，把六六合與南京主主城拉近，避避免小區(qū)域的的宣傳，把整整個(gè)項(xiàng)目放置置于南京，作作為南京的第第三大盤，依依靠得天獨(dú)厚厚的自然湖景景，另外六合合區(qū)政府大樓樓的遷入，使使得本區(qū)域的的政治經(jīng)濟(jì)文文化地位得到到了空前的提提升。簡(jiǎn)歐：延續(xù)一一期產(chǎn)品的建建筑風(fēng)格，有有利于整個(gè)樓樓盤建筑的形形象統(tǒng)一。湖景美宅：雙雙水岸住宅，，千年龍池湖湖，10公里里滁河水岸，，自然生態(tài)美美景，浸入眼眼簾。市場(chǎng)形象定位位49案名建議茉莉苑雨花苑A-01A-03A-04A-05A-01A-03A-04A-0550茉莉苑雨雨花苑釋義：六合是是民歌《茉莉莉花》的發(fā)源源地，天賜國(guó)國(guó)寶—雨花石石的故鄉(xiāng)。本本項(xiàng)目位于未未來的六合行行政文化中心心，體量巨大大，承擔(dān)著延延續(xù)六合文化化的責(zé)任。二二期兩個(gè)組團(tuán)團(tuán)分別起名茉茉莉苑、雨花花苑，寓意在在繼承六合文文化的基礎(chǔ)上上，將掀起六六合新的篇章章。備選案名：太河苑，平湖湖苑延續(xù)一期長(zhǎng)河河郡苑、觀湖湖郡苑的起名名規(guī)則，結(jié)合合兩個(gè)地塊分分別毗鄰滁河河、龍池湖，，在案名上取取滁河、龍池池湖中的一字字，取“太平平”各一字，，寓意太平盛盛世。51項(xiàng)目定位：客客戶定位本項(xiàng)目針對(duì)客客戶群片區(qū)項(xiàng)目針對(duì)對(duì)客戶群城市錢貴：周邊專業(yè)市場(chǎng)商戶戶機(jī)構(gòu)權(quán)貴：政府公務(wù)員、、化工園區(qū)等單位中高層層管理者知識(shí)新貴：區(qū)域內(nèi)學(xué)校、醫(yī)院等單單位等單位員員工其他：地市私營(yíng)業(yè)主主、事業(yè)單位人員、周邊居居民、少量其其他區(qū)域購(gòu)房房者針對(duì)我們的目目標(biāo)客戶，我我們更期待與與他們形成精神上的共鳴鳴和提升，體現(xiàn)其對(duì)生生活的追求和和所歸屬的圈層！有效占有客戶戶資源、短期期內(nèi)迅速占有有影響力要求求！

偶得客戶次重點(diǎn)客戶重點(diǎn)客戶核心客戶核心客戶六合主城人群群、南京市區(qū)區(qū)部分人群（（首次置業(yè)、、投資、養(yǎng)老老）重點(diǎn)客戶項(xiàng)目未來交通覆蓋的范圍內(nèi)內(nèi)城區(qū)高收入入的石化、物流、信息IT、、金融、教育育、機(jī)關(guān)事業(yè)業(yè)單位，區(qū)域域內(nèi)高收入的的學(xué)校教師，醫(yī)療療機(jī)構(gòu)等機(jī)關(guān)關(guān)事業(yè)單位員員工及少數(shù)中中層管理者。。次重點(diǎn)客戶留寧大學(xué)生、、六合鄉(xiāng)鎮(zhèn)及及周邊縣市（（包含安徽的的滁州、天長(zhǎng)長(zhǎng)等）在六合做生意的客戶戶。偶得客戶看好區(qū)域前景景的其他區(qū)域域自住、投資資客戶。52產(chǎn)品戶型配比結(jié)合市場(chǎng)供求求情況以及前前期客戶成交交、潛在客戶戶購(gòu)買特征情情況分析，建建議項(xiàng)目的90平方米以以下戶型配比比上應(yīng)該加大大，做到55%。理由一：根據(jù)據(jù)南京市區(qū)2010年1季度到2季季度的市場(chǎng)供供求統(tǒng)計(jì)，在在4.15新新政的影響下下，各個(gè)區(qū)域域房?jī)r(jià)回歸理理性，剛性需需求有所松動(dòng)動(dòng)，90平方方米以下的戶戶型段成交增增加明顯，另另外90-110,110-130平方米的戶戶型也有明顯顯回升。全市市90平方米米以下供給面面積占比約37%，成交交面積段總體體占比35%。本案在前前期自身成交交客戶分析可可以得知：客客戶對(duì)90平平米以下需求求的占比達(dá)35%。由于于總價(jià)低，長(zhǎng)長(zhǎng)河郡一期推推出的90平平方米以下的的戶型特別受受市場(chǎng)歡迎，，基本上一推推出來就被搶搶購(gòu)一空。另另，伴隨著國(guó)國(guó)家政策的持持續(xù)性，未來來2-3年內(nèi)，區(qū)域市市場(chǎng)仍然以剛剛性需求客戶戶為主，二期期戶型尤其是是啟動(dòng)區(qū)戶型型需以成熟、、經(jīng)濟(jì)、舒適適、時(shí)尚為主主要方向。理由二：過江江隧道的貫通通，長(zhǎng)江二橋橋在年次票制制實(shí)施后將成成為市內(nèi)橋，，地鐵3號(hào)線線的泰馮路站站與本項(xiàng)目的的對(duì)接，輕軌軌11號(hào)線將將在2014年的提前通通車，使得本本項(xiàng)目的客群群不僅僅是對(duì)對(duì)面對(duì)六合本本地，交通的的利好更把南南京市區(qū)客群群納入本案的的目標(biāo)客群中中。本項(xiàng)目在在產(chǎn)品定位需需要考慮南京京市區(qū)人群的的購(gòu)買特點(diǎn)和和購(gòu)買能力，，來本案購(gòu)買買的南京客群群的二套房比比例較高，根根據(jù)國(guó)家的貸貸款政策，二二套房需要首首付5成，我我們的產(chǎn)品需需要針對(duì)這部部分客群控制制總價(jià)，以降降低首付的門門檻。理由三：本案案擁有豐富的的自然生態(tài)資資源，1500畝純凈水水面，千年龍龍池湖，10公里蜿蜒水水岸線。六合合實(shí)驗(yàn)小學(xué)的的學(xué)區(qū)房，位位于六合未來來行政中心的的核心地段，，緊靠六合區(qū)區(qū)政府大樓。。合理的價(jià)格格和優(yōu)美的自自然水景資源源使得本項(xiàng)目目在整個(gè)南京京市場(chǎng)極具投投資潛力，龍龍湖半島的房房子就是一只只原始股。因因此，針針對(duì)投資客群群我們建議在在戶型設(shè)計(jì)上上，針對(duì)投資資客群客戶合合理控制戶型型的面積和總總價(jià)。53產(chǎn)品定位前提提-地塊條件及規(guī)規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目定位：產(chǎn)產(chǎn)品定位A-01A-03A-04A-05注：A-02為教育配套套用地54項(xiàng)目定位：：戶型配比555657峰景70戶戶型58君蘭89戶戶型5989平米LOFT60豪邸坊101平米F1戶型61開發(fā)節(jié)奏建建議：?jiǎn)?dòng)區(qū)：A-03A-05開一批11-18層第二批次：：A-03剩余部分分、A-04開一批批第三批次：：A-01、A-05剩余部部分理由：1、通過上上述開發(fā)節(jié)節(jié)奏，可以以有效地持持有土地資資源，合理理規(guī)避國(guó)土土資源部的的檢查風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。2、前期11-18層的成熟熟產(chǎn)品的推推出，立足足于快速去去化，為后后期區(qū)域環(huán)環(huán)境的打造造提供時(shí)間間，為項(xiàng)目目開發(fā)提供供資金。A-01A-03A-04A-0562價(jià)格定位—價(jià)格格策略：1、利用中高高端品質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品適當(dāng)拉拉動(dòng)其他產(chǎn)產(chǎn)品的銷售售價(jià)格；2、與主流產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格格差距帶動(dòng)動(dòng)主流產(chǎn)品品的更快速速去化；3、針對(duì)客戶戶對(duì)中高端端產(chǎn)品的需需求，在控控制總價(jià)的的基礎(chǔ)上，，樹立項(xiàng)目目在區(qū)域的的形象和地地位；4、帶動(dòng)片區(qū)區(qū)整體形象象的提高，，為后期產(chǎn)產(chǎn)品奠定較較高的價(jià)格格底線；5、最終形成成項(xiàng)目后期期的良性拉拉動(dòng)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目整體體預(yù)期利潤(rùn)潤(rùn)63市場(chǎng)比較法法形象定位基基本類似目標(biāo)客戶相相近推售時(shí)機(jī)重重疊產(chǎn)品類型相相同64項(xiàng)目比準(zhǔn)均均價(jià)：5157元/平米65由于項(xiàng)目一一期目前正正處于銷售售階段：截至8月17日，完完成銷售311套，，實(shí)際成交交均價(jià)：4554.47元/平方米米若二期工作作開展順利利，于2011年4月左右正式對(duì)外銷售，，建議項(xiàng)目目的銷售均價(jià)為：5200元/平方米米具體銷售價(jià)價(jià)格將根據(jù)據(jù)推售時(shí)間間和產(chǎn)品特特征具體確確定價(jià)格建議：：66Part6本項(xiàng)目建議議6767簡(jiǎn)歐風(fēng)格在建筑風(fēng)格格上延續(xù)一一期成熟的的簡(jiǎn)歐風(fēng)格格，11層層-18層層保留坡屋屋頂，18層以上取取消坡屋頂頂。簡(jiǎn)歐特點(diǎn)：：建筑風(fēng)格簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔明快外立面以石石材與涂料料組成細(xì)部精致，，注重美感感強(qiáng)調(diào)建筑與與環(huán)境的結(jié)結(jié)合建筑風(fēng)格建議68景觀風(fēng)格建議建議景觀風(fēng)風(fēng)格參照盛盛棠苑，設(shè)計(jì)一定的的水系，將將溪流（水水系）、浮島（路網(wǎng)網(wǎng)景觀設(shè)計(jì)計(jì)）、植被被（草坪、、大樹等））與建筑有機(jī)機(jī)結(jié)合，打打造具有江江南風(fēng)情的的園林庭院院。盛棠苑實(shí)景景照片69電梯大堂的的過道寬不不小于8米，底部采用天天然花崗巖巖干掛，建議將黑色色鋼化玻璃璃作為大堂堂的踢腳線線，這樣在在裝修上成成為色彩濃濃厚的裝修修，可體現(xiàn)現(xiàn)物業(yè)的科科技美，大大堂地面的的材質(zhì)一定定要選用比比較光亮但但要防滑的的材料，如如鈾面大理理石。大廳頂部配配置吊燈，，以營(yíng)造較較高的品質(zhì)質(zhì)感。尤其其是136平米的大戶戶型要營(yíng)造造尊貴之氣氣。大堂內(nèi)設(shè)置置服務(wù)臺(tái)，，安排服務(wù)務(wù)員，將物物業(yè)公司的的服務(wù)延伸伸到每個(gè)單單元，提供供代寄信件件、代付各各類費(fèi)用、、轉(zhuǎn)交信件件等酒店式式服務(wù)。電梯大堂精精裝修70電梯廳的營(yíng)營(yíng)造以電梯梯的門套與與電梯門頭頭為主，因因此必須預(yù)預(yù)留營(yíng)造的的空間，在在設(shè)計(jì)過程程中需要保保證電梯廳廳的挑高。。電梯廳可做做地面拼花花，提高檔檔次將項(xiàng)目名稱稱表現(xiàn)在電電梯門頭上上，體現(xiàn)品品質(zhì)感，銷銷售過程中中亦能加深深客戶對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的印象象。電梯大堂精精裝修71項(xiàng)目智能化化建議門禁系統(tǒng)可視對(duì)講系系統(tǒng)智能門鎖中央控制系系統(tǒng)建議在目前前高檔樓盤盤主流做法法中進(jìn)行選選擇72燈光系統(tǒng)可可以營(yíng)造樓樓盤的夜景景，增強(qiáng)樓樓盤的可識(shí)識(shí)性。泛光照明概念：在夜夜晚投光照照射建筑物物外部的一一種照明方方式優(yōu)點(diǎn)：凸顯顯建筑風(fēng)格格最有特色色的部分輪廓照明定義：照亮亮建筑物的的邊緣，顯顯示建筑的的輪廓形象象優(yōu)點(diǎn)：通過過線條輪廓廓突出建筑筑的立體和和透視感點(diǎn)照明定義：通過過的點(diǎn)狀光光排列組合合成各種形形狀和圖案案優(yōu)點(diǎn)：可以以表現(xiàn)住宅宅建筑立面面結(jié)構(gòu)的重重復(fù)和循環(huán)環(huán)特征，突突出建筑的的韻律感。。建筑燈光系系統(tǒng)建議73營(yíng)銷推廣建建議Part774營(yíng)銷策略高調(diào)入市，，以事件營(yíng)營(yíng)銷整合媒媒體資源，，增加項(xiàng)目目曝光率與與關(guān)注度。。圈層營(yíng)銷：：緊扣定向營(yíng)營(yíng)銷和圈層層營(yíng)銷兩大大基本點(diǎn)在媒體策略略、活動(dòng)把把握等方面面針對(duì)前期期成交分析析進(jìn)行定向營(yíng)銷：：現(xiàn)場(chǎng)氛圍的的打造，使使目標(biāo)客戶戶對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)生心存向向往和共鳴鳴。體驗(yàn)營(yíng)銷：：以文本會(huì)刊刊（客戶通通訊等）的的形式與目目標(biāo)客戶做做針對(duì)性的的溝通，方方向上把握握住對(duì)生活活追求以及及人生哲學(xué)學(xué)感悟等重重點(diǎn)。文本營(yíng)銷：：整合高端資資源——自駕車友會(huì)會(huì)、VIP俱樂部等等。資源整合：：通過結(jié)合本本案的形態(tài)態(tài)和特殊性性去深刻挖挖掘物業(yè)品品牌的價(jià)值值。物業(yè)價(jià)值：：75銷售策略體驗(yàn)營(yíng)銷二、項(xiàng)目場(chǎng)場(chǎng)域內(nèi)的體體驗(yàn)，盡量量模糊客戶戶心想和現(xiàn)現(xiàn)實(shí)之間的的心態(tài)落差差,滿足客戶對(duì)對(duì)未來生活活方式向往往，最大限限度的展示示項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)及定制式式物業(yè)服務(wù)務(wù)。一、龍池湖湖、滁河灣灣高端生活活氛圍配套套的體驗(yàn)。。76銷售策略體驗(yàn)營(yíng)銷——場(chǎng)域內(nèi)情景景示范現(xiàn)場(chǎng)售樓處處現(xiàn)場(chǎng)樣板房房項(xiàng)目基地包包裝樣板房項(xiàng)目基地包裝現(xiàn)場(chǎng)售樓處處77銷售策略銷售模式——“坐銷”+“行銷”+“聯(lián)銷”的的三維銷售售模式現(xiàn)場(chǎng)銷售外場(chǎng)銷售一二手聯(lián)動(dòng)動(dòng)聯(lián)合互動(dòng)售樓處現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)銷售:售樓處來訪訪客戶接待待。市區(qū)人流量量密集處設(shè)設(shè)立臨時(shí)接接待處，增增加客戶的的來訪。企業(yè)客戶挖挖掘：展開主動(dòng)的的上門推介介、企業(yè)團(tuán)團(tuán)購(gòu)、房展展會(huì)、定向向開發(fā)、團(tuán)團(tuán)購(gòu)促銷、、SP推介?？蛻袈?lián)動(dòng)多多元化：二手房中介介機(jī)構(gòu)客戶戶資源、挖挖掘前期榮榮盛老業(yè)主主。78銷售策略通路營(yíng)銷——渠道客戶導(dǎo)導(dǎo)入借助中介機(jī)機(jī)構(gòu)----讓目標(biāo)客層層至現(xiàn)場(chǎng)親親身體驗(yàn)----形成人群覆覆蓋與南京有實(shí)實(shí)力的二手手中介公司司聯(lián)動(dòng)，以以形成對(duì)案案場(chǎng)接待的的渠道補(bǔ)充充。與交通臺(tái)等等合作，開開展自駕一一日游活動(dòng)動(dòng)，擴(kuò)大項(xiàng)項(xiàng)目在市區(qū)區(qū)的影響力力。資源聯(lián)動(dòng)79客戶獲知途途徑分析80銷售策略通路營(yíng)銷——渠道客戶導(dǎo)導(dǎo)入媒體聯(lián)動(dòng)組合推廣，，營(yíng)造主題題，聚焦眼眼球硬廣與軟新新聞結(jié)合，，吸引目標(biāo)標(biāo)客戶關(guān)注注；

階段段性營(yíng)造主主題，有針針對(duì)性的進(jìn)進(jìn)行媒體聯(lián)聯(lián)動(dòng)。前期利用搜搜房網(wǎng)、HOUSE365、、戶外進(jìn)行行區(qū)域和項(xiàng)項(xiàng)目炒作，，以擴(kuò)大項(xiàng)項(xiàng)目的影響響力，開盤前期使使用效果良良好的金陵晚報(bào)，

階段性性增加南京京客戶普遍遍關(guān)注的現(xiàn)代快報(bào)、揚(yáng)子晚報(bào)、南京日?qǐng)?bào)，

并可針針對(duì)目標(biāo)客客戶相對(duì)集集中的區(qū)域域進(jìn)行DM直郵。強(qiáng)強(qiáng)銷期集中中派單、短短信群發(fā)。。81銷售策略銷售節(jié)點(diǎn)安安排注：開盤時(shí)時(shí)間暫以11年4月月份82THEEND839、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December17,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。06:38:1106:38:1106:3812/17/20226:38:11AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。12月-2206:38:1106:38Dec-