房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)理論和策略課件

第二章經(jīng)營(yíng)理論和策略本章內(nèi)容提要

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)理論和策略是一般性的經(jīng)營(yíng)管理理論在特定的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境中的應(yīng)用與推廣，這一理論體系的建立將為正確指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)行為提供基本原則和理論指導(dǎo)。本章對(duì)收益最大原理、可行性分析、消費(fèi)者市場(chǎng)購(gòu)買行為、市場(chǎng)環(huán)境、市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)以及價(jià)格確定等原理進(jìn)行介紹，并對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)中的財(cái)務(wù)策略、生產(chǎn)策略、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)策略以及價(jià)格策略等進(jìn)行分析，最后討論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的決策問(wèn)題。第二章經(jīng)營(yíng)理論和策略本章內(nèi)容提要1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策類型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策準(zhǔn)則和程序重點(diǎn)問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策內(nèi)容重點(diǎn)問(wèn)題2第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)理論概述收益（利潤(rùn)）最大原理；價(jià)格確定理論；消費(fèi)者市場(chǎng)購(gòu)買行為理論；第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)理論概述收益（利潤(rùn)）最大原理；價(jià)格確3決策依據(jù)：使得到的總收益≥其預(yù)期成本成本收益分析是評(píng)估資源開(kāi)發(fā)利用經(jīng)濟(jì)收益的重要方法。一、收益（利潤(rùn)）最大原理

決策依據(jù)：使得到的總收益≥其預(yù)期成本一、收益（利潤(rùn)）最大原理4（一）

收益（利潤(rùn)）最大原理收益、成本指標(biāo)確定項(xiàng)目最佳規(guī)模確定經(jīng)濟(jì)收益分析方法（一）收益（利潤(rùn)）最大原理收益、成本指標(biāo)確定項(xiàng)目最佳規(guī)模確5（一）收益、成本指標(biāo)確定首先了解成本概念（成本、初級(jí)成本、附加成本、次級(jí)成本）其次了解收益概念（收益、凈收益、初級(jí)收益、次級(jí)收益、初級(jí)凈收益、次級(jí)凈收益）最后分析收益和成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)理論和策略6項(xiàng)目最佳規(guī)模確定，就是使項(xiàng)目的成本收益最大。（二）

項(xiàng)目最佳規(guī)模確定項(xiàng)目最佳規(guī)模確定，就是使項(xiàng)目的成本收益最大。（二）項(xiàng)目最7房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)理論和策略8（三）經(jīng)濟(jì)收益分析方法B：總收益C：總成本CO：經(jīng)營(yíng)成本凈經(jīng)濟(jì)收益(W)或凈收益法:W=B-C計(jì)算期望總成本的凈收益率(X):X=(B-C)/C計(jì)算收益成本比率(Y):Y=B/C計(jì)算項(xiàng)目投資成本的收益率(Z):Z=(B-CO)/C（三）經(jīng)濟(jì)收益分析方法9價(jià)格確定完全競(jìng)爭(zhēng)型市場(chǎng)結(jié)構(gòu)企業(yè)定價(jià)壟斷競(jìng)爭(zhēng)型市場(chǎng)結(jié)構(gòu)企業(yè)定價(jià)寡頭競(jìng)爭(zhēng)型市場(chǎng)結(jié)構(gòu)企業(yè)定價(jià)純粹壟斷型市場(chǎng)結(jié)構(gòu)企業(yè)定價(jià)二、價(jià)格確定理論價(jià)格確定完全競(jìng)爭(zhēng)型市場(chǎng)壟斷競(jìng)爭(zhēng)型市場(chǎng)寡頭競(jìng)爭(zhēng)型市場(chǎng)純粹壟斷型10三、消費(fèi)者市場(chǎng)購(gòu)買行為理論消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)

本能動(dòng)機(jī)心理動(dòng)機(jī)購(gòu)買決策過(guò)程

引起喚起需求產(chǎn)生需求搜尋信息反饋信息購(gòu)買分析比較信息消費(fèi)者購(gòu)買行為分析

解決何時(shí)購(gòu)買、何處購(gòu)買、由誰(shuí)購(gòu)買、如何購(gòu)買買房子：為了遮風(fēng)擋雨還是追求舒適、彰顯品位和檔次？三、消費(fèi)者市場(chǎng)購(gòu)買行為理論買房子：為了遮風(fēng)擋雨還是追求舒適、11第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略分析一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策內(nèi)容財(cái)務(wù)策略：解決如何投資、向何種房地產(chǎn)品投資，資金的使用、盈虧平衡的問(wèn)題。生產(chǎn)策略：確定規(guī)模、項(xiàng)目、生產(chǎn)量、作業(yè)方式。市場(chǎng)開(kāi)發(fā)策略：市場(chǎng)開(kāi)拓型、市場(chǎng)滲透型、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)型、多角型策略。價(jià)格策略：高價(jià)、低價(jià)、均衡價(jià)。電子多種產(chǎn)品有穩(wěn)定市場(chǎng)的產(chǎn)品。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略分析財(cái)務(wù)策略：解決如何投資、向12二、房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)策略開(kāi)發(fā)由本地化向跨區(qū)域發(fā)展開(kāi)發(fā)從品質(zhì)向品牌跨越純住宅開(kāi)發(fā)向商用物業(yè)拓展誠(chéng)信開(kāi)發(fā)地產(chǎn)爭(zhēng)雄樓市開(kāi)發(fā)健康住宅風(fēng)生水起開(kāi)發(fā)策略趨勢(shì)二、房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)策略開(kāi)發(fā)由本地化向跨區(qū)域發(fā)展開(kāi)發(fā)策略趨勢(shì)13健康住宅定義為：在符合住宅基本要求的基礎(chǔ)上，突出健康要素，以人類居住健康的可持續(xù)發(fā)展的理念，滿足居住者生理、心理和社會(huì)多層次的需求，為居住者營(yíng)造一處健康、安全、舒適和環(huán)保的高品質(zhì)住宅和社區(qū)。健康住宅的綠色系統(tǒng)中，樹(shù)應(yīng)多于草。綠地率≥35%，建筑密度≯25%，綠化覆蓋率≥70%，人均公共綠地面積≥2平方米/人，硬質(zhì)景觀用地占集中綠地面積≯30%，等等。健康住宅定義為：在符合住宅基本要求的基礎(chǔ)上，突出健康要素，以14三、房地產(chǎn)價(jià)格策略（一）房地產(chǎn)產(chǎn)品的生命周期和市場(chǎng)周期尋找地段規(guī)劃設(shè)計(jì)貸款施工建設(shè)建成完工出售或出租使用鄰里關(guān)系穩(wěn)定老化更新和再開(kāi)發(fā)1~5年40~50年市場(chǎng)周期：進(jìn)入期、成長(zhǎng)期、成熟期、衰退期三、房地產(chǎn)價(jià)格策略尋找規(guī)劃貸款施工建成出售使用鄰里關(guān)老化更新15房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)理論和策略16房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)理論和策略17房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)理論和策略18和貴樓-兩百多年歷史和貴樓-兩百多年歷史19房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)理論和策略20（二）不同時(shí)期房地產(chǎn)價(jià)格策略房地產(chǎn)品進(jìn)入期---高價(jià)策略---條件？低價(jià)策略---條件？溫和定價(jià)---條件？房地產(chǎn)品成長(zhǎng)期---維持或適時(shí)而變房地產(chǎn)品成熟期---均衡價(jià)銷售房地產(chǎn)品衰退期---降價(jià)銷售（二）不同時(shí)期房地產(chǎn)價(jià)格策略21第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策22完成某件事情，有時(shí)有多種可供選擇的方案，所謂決策，是指為達(dá)到預(yù)期的目的，從所有可供選擇的方案中，找出最滿意的一個(gè)方案的行為，從政治、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)到日常生活，從宏觀到微觀，決策貫穿于人們工作的各個(gè)環(huán)節(jié)．在決策問(wèn)題中，可能面臨幾種自然情況，我們稱其為狀態(tài)或條件，這些是不可控因素，只能有一種出現(xiàn)。（未來(lái)天氣變化）同時(shí)還有可供選擇的方案或策略，這些是可控因素，由決策者決定。（針對(duì)天氣變化采取策略）完成某件事情，有時(shí)有多種可供選擇的方案，所謂決策，是指為達(dá)到23（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策類型

決策應(yīng)滿足條件：基本條件有明確的目標(biāo)有兩個(gè)以上可供選擇比較的方案有評(píng)價(jià)方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)有真實(shí)地反映客觀實(shí)際的數(shù)據(jù)資料基本條件有明確的目標(biāo)有兩個(gè)以上可供選擇比較的方案有評(píng)價(jià)方案優(yōu)24某公司為擴(kuò)大市場(chǎng)，舉辦一個(gè)產(chǎn)品展銷會(huì)（目標(biāo)明確），會(huì)址打算選擇甲、乙、丙三地（有兩個(gè)以上可供選擇比較的方案），獲利情況除與會(huì)址有關(guān)外，還與天氣有關(guān)．天氣分為晴、陰、多雨三種，據(jù)氣象臺(tái)預(yù)報(bào)，估計(jì)三種天氣可能出現(xiàn)的概率分別為0.2，0.5，0.3（有真實(shí)地反映客觀實(shí)際的數(shù)據(jù)資料），其受益情況如表1（單位：萬(wàn)元），現(xiàn)要通過(guò)分析，確定會(huì)址，使收益最大（有評(píng)價(jià)方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)）．某公司為擴(kuò)大市場(chǎng)，舉辦一個(gè)產(chǎn)品展銷會(huì)（目標(biāo)明確），會(huì)址打算選25一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策類型風(fēng)險(xiǎn)型決策不確定型決策確定型決策決策類型一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策類型風(fēng)險(xiǎn)型決策不確定型決策確定型決策26（1）存在著決策人希望達(dá)到的一個(gè)明確目標(biāo)。（2）只存在一個(gè)確定的自然狀態(tài)。（3）存在著可供選擇的兩個(gè)或兩個(gè)以上的行動(dòng)方案。（4）不同的行動(dòng)方案在確定狀態(tài)下的損失或利益值可以計(jì)算出來(lái)。

確定型決策應(yīng)具備的條件：（1）存在著決策人希望達(dá)到的一個(gè)明確目標(biāo)。確定型決策應(yīng)具備271.企業(yè)向不同銀行借款，利率分別有7%、5%、6%，向哪家銀行借款？2.有固定買主的投資項(xiàng)目。例如:

例如:

28（1）存在著一個(gè)明確的決策目標(biāo)；（2）存在著兩個(gè)或兩個(gè)以上隨機(jī)狀態(tài)；（3）存在著可供決策者選擇的兩個(gè)或兩個(gè)以上的行動(dòng)方案；（4）可求得各方案在各狀態(tài)下的益損矩陣（函數(shù)）；（5）找到了隨機(jī)狀態(tài)的概率分布。風(fēng)險(xiǎn)型決策：最大可能準(zhǔn)則、期望值準(zhǔn)則、決策樹(shù)（1）存在著一個(gè)明確的決策目標(biāo)；風(fēng)險(xiǎn)型決策：最大可能準(zhǔn)則、期29本問(wèn)題中，天氣晴、陰、多雨為三種狀態(tài)，而會(huì)址有甲、乙、丙三地可供選擇即為三種方案，為了確定最優(yōu)方案，根據(jù)已知概率及收益表即可求出不同方案的收益值．表1（單位：萬(wàn)元）分析及求解

晴陰多雨甲地461乙地541.5丙地621.2本問(wèn)題中，天氣晴、陰、多雨為三種狀態(tài)，而會(huì)址有甲、乙、丙三地30選擇甲地收益期望值：4*0.2+6*0.5+1*0.3=4.1選擇乙地收益期望值：5*0.2+4*0.5+1.5*0.3=3.45選擇丙地收益期望值：6*0.2+2*0.5+1.2*0.3=2.56可見(jiàn)選擇甲地舉辦展銷，可期望獲得4.1萬(wàn)元的利潤(rùn)，較其余兩種方案為優(yōu)．選擇甲地收益期望值：31各種方案在未來(lái)將出現(xiàn)哪一種結(jié)果的概率不能預(yù)測(cè)，因而結(jié)果不確定。

具備兩大基本屬性：決策的層次性，決策的過(guò)程本質(zhì)。這就是說(shuō)不確定性決策既不是賭博，很多情況下也不是一揮而就的。

不確定型決策（信息模糊，前景不確定）：樂(lè)觀準(zhǔn)則、悲觀準(zhǔn)則、

后悔準(zhǔn)則、等可能性準(zhǔn)則各種方案在未來(lái)將出現(xiàn)哪一種結(jié)果的概率不能預(yù)測(cè)，因而結(jié)果不確定32賭博是把命運(yùn)交給了自然概率，而決策智慧則是一直在尋求對(duì)決勝概率的控制。這兩者之間存在著截然不同的思維本質(zhì)。盡管有人成功是靠運(yùn)用了賭博思維，但那也只是撞了大運(yùn)，長(zhǎng)久來(lái)看這并不是取勝之道。

決策的層次性是指重大而復(fù)雜的決策是逐級(jí)確定的。作為一位優(yōu)秀的領(lǐng)導(dǎo)者，通常對(duì)一些基本方向和原則不應(yīng)存疑，于是對(duì)大方向的拍板是有決斷力的。然而針對(duì)那些存有模糊和不確定性的環(huán)節(jié)可以暫時(shí)保持觀察，或者以可承受的規(guī)模、速度進(jìn)行試探。

隨著信息量的增加，模糊因素也會(huì)自然隨著遞減，于是決策可以進(jìn)一步深入。一般戰(zhàn)略的決策和戰(zhàn)術(shù)行動(dòng)之間就有這種關(guān)系。給我們帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的通常不是外部的險(xiǎn)惡，而是自己錯(cuò)誤的行動(dòng)。決策的層次性就是避免魯莽招致?lián)p失的智慧。

賭博是把命運(yùn)交給了自然概率，而決策智慧則是一直在33

決策的過(guò)程本質(zhì)，是指決策經(jīng)常并不是人們認(rèn)為的像“敲一下錘子就定了音”。決策可以是一個(gè)過(guò)程。管理完善的企業(yè)和項(xiàng)目事實(shí)上很少遇到“生死關(guān)頭來(lái)不及思考”的決策困局。即使遇到了這種情況，一般也多是前事不周的代價(jià)，切不可過(guò)度夸大這種決策的魅力。

在情況不明的情況下，明智的辦法就是做出遞進(jìn)決策或者試探投入，在一系列的反饋中使對(duì)未來(lái)的判斷逐漸明朗，所謂“打草驚蛇”。

信息不是自動(dòng)出現(xiàn)的，有價(jià)值的信息是通過(guò)反饋偷漏出來(lái)的“邏輯關(guān)系”，因此有效設(shè)計(jì)嘗試行動(dòng)是這一智慧的關(guān)鍵?！扒H技窮”的典故中就包含這個(gè)道理。決斷之前進(jìn)行的一系列決策相關(guān)活動(dòng)顯示的才是老練的藝術(shù)。

決策的過(guò)程本質(zhì)，是指決策經(jīng)常并不是人們認(rèn)為的像“34最后補(bǔ)充三點(diǎn)。

第一，有些老練的領(lǐng)導(dǎo)者貌似賭博的決斷，實(shí)際來(lái)自深思熟慮和豐富經(jīng)驗(yàn)里積累起來(lái)的直覺(jué)。朱、毛“四渡赤水”的決策就屬此類。這可是需要積累的能力，絕不可當(dāng)成“風(fēng)格”來(lái)模仿。

第二，優(yōu)柔寡斷是致命的錯(cuò)誤！絕不是“穩(wěn)健”！遲疑行動(dòng)、缺乏積極的嘗試、守株待兔，最終會(huì)導(dǎo)致坐以待斃。穩(wěn)健的作風(fēng)乃是積極地進(jìn)取，努力獲取有價(jià)值的信息，縮小模糊范圍，一旦時(shí)機(jī)成熟便以高山滾石之勢(shì)，做出最后決斷。

第三，有時(shí)候確需“冒死一拼”。有些情況的結(jié)局與主觀努力有關(guān)，沒(méi)有必然的勝局，那就只有一拼。只是此時(shí)你需要考量，到底值不值得？你是否愿下決心？勝算是否過(guò)半？

最后補(bǔ)充三點(diǎn)。

第一，有些老練的領(lǐng)導(dǎo)者貌似賭博的決斷，35例子：在進(jìn)入中國(guó)汽車市場(chǎng)的戰(zhàn)略決策上，德國(guó)大眾公司和日本豐田公司采取了完全相反的方式。80年代改革開(kāi)放之初，中國(guó)的汽車市場(chǎng)還非常小，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國(guó)家政策的影響，未來(lái)能夠有多大的成長(zhǎng)空間，不確定程度非常高。德國(guó)大眾公司在上個(gè)世紀(jì)80年代早期進(jìn)入，承擔(dān)著比較大的市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，但是一旦市場(chǎng)成長(zhǎng)起來(lái)，就可以擁有比較大的先發(fā)優(yōu)勢(shì)；而日本豐田公司只到90年代后期中國(guó)的汽車市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)育成熟，政策變動(dòng)的不確定性比較小的時(shí)候才開(kāi)始大規(guī)模的戰(zhàn)略進(jìn)入，雖然失去了先發(fā)優(yōu)勢(shì)，但是豐田公司相信以自身的實(shí)力，仍然可以后來(lái)居上，戰(zhàn)勝對(duì)手。這就是說(shuō)，面對(duì)同樣的不確定的環(huán)境，企業(yè)可以根據(jù)自身的情況做出完全不同的決策。例子：在進(jìn)入中國(guó)汽車市場(chǎng)的戰(zhàn)略決策上，德國(guó)大眾公司和日本豐田36（三）開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策原則遵守政策法規(guī)的原則取得最佳效益的原則風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的原則定性分析與定量分析相結(jié)合的原則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)理論和策略37二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策準(zhǔn)則（一）確定型決策準(zhǔn)則（二）風(fēng)險(xiǎn)型決策準(zhǔn)則基本決策準(zhǔn)則最大可能準(zhǔn)則期望值準(zhǔn)則二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策準(zhǔn)則38最大可能準(zhǔn)則

從各狀態(tài)中選擇一個(gè)概率最大的狀態(tài)來(lái)進(jìn)行決策（因?yàn)橐粋€(gè)事件，其概率越大，發(fā)生的可能性就越大）。這樣實(shí)質(zhì)上是將風(fēng)險(xiǎn)型決策問(wèn)題當(dāng)作確定型決策問(wèn)題來(lái)對(duì)待。

1/21/41/4概率越大，可能性越大。適用條件：在一組自然狀態(tài)中，當(dāng)某一自然狀態(tài)發(fā)生的概率比其他狀態(tài)發(fā)生的概率大得多，而相應(yīng)的損益值相差不大時(shí)，可采用該準(zhǔn)則。最大可能準(zhǔn)則1/21/41/4概率越大，可能性越大。適用條件39【例】：設(shè)有下表的決策問(wèn)題，有三個(gè)備選方案和四個(gè)自然狀態(tài)，各種自然狀態(tài)的概率如表所示，表中的數(shù)據(jù)為損益值。試按最大可能準(zhǔn)則決策。解：最大可能狀態(tài)是Ｓ１，其概率是０.５。在Ｓ１的自然狀態(tài)下，方案C的收益最好，故選方案C。

損益值aij方案自然狀態(tài)QjS1S2S3S4狀態(tài)概率P（Sj）（0.5）（0.1）（0.1）（0.3）A3-111B40-46C5-202【例】：設(shè)有下表的決策問(wèn)題，有三個(gè)備選方案和四個(gè)自然狀態(tài)40對(duì)于任何行動(dòng)方案Ai,計(jì)算出其損益值的期望值。然后，比較各行動(dòng)方案實(shí)施后的結(jié)果，取具有最大損益期望值的行動(dòng)為最優(yōu)行動(dòng)的決策原則，稱為期望值決策準(zhǔn)則。當(dāng)決策目標(biāo)是是收益最大，應(yīng)采取期望值最大策略；當(dāng)決策目標(biāo)是使損失最小，則采取期望值最小策略。

期望值原則：對(duì)于任何行動(dòng)方案Ai,計(jì)算出其損益值的期望值。然后，比較各行41

海塘肉食加工廠，去年6-8月熟食日銷售量統(tǒng)計(jì)資料如下：日銷售量100噸有18天；日銷售量110噸有36天；日銷售量120噸有27天；日銷售量130噸有9天。預(yù)測(cè)今年6-8月熟食需求量與去年相同，每銷售一噸可獲利50元，每剩余一噸要增加30元費(fèi)用，該廠日生產(chǎn)計(jì)劃應(yīng)如何決策？舉例：海塘肉食加工廠，去年6-8月熟食日銷售量統(tǒng)計(jì)資料如下421、自然情況統(tǒng)計(jì)概率自然情況日數(shù)概率100噸180.2110噸360.4120噸270.3130噸90.1Σ9011、自然情況統(tǒng)計(jì)概率自然情況日數(shù)概率100噸1432、決策收益表

自然情況

概率方案日產(chǎn)量日產(chǎn)量（噸）期望利潤(rùn)（元）1001101201300.20.40.30.1（1）10050005000500050005000（2）11047005500550055005340（3）12044005200600060005360★（4）130410049005700650051402、決策收益表自然情況日產(chǎn)量（噸）100110120144決策樹(shù)決策樹(shù)的構(gòu)成有四個(gè)要素：決策點(diǎn)、方案枝、狀態(tài)結(jié)點(diǎn)和概率枝。決策點(diǎn)事件概率枝策略枝策略點(diǎn)決策樹(shù)決策點(diǎn)事件概率枝策略枝策略點(diǎn)45南方醫(yī)院供應(yīng)公司是一家制造醫(yī)護(hù)人員的工裝大褂的公司。該公司正在考慮擴(kuò)大生產(chǎn)能力。它可以有以下幾個(gè)選擇：1、什么也不做；2、建一個(gè)小廠；3、建一個(gè)中型廠；4、建一個(gè)大廠。新增加的設(shè)備將生產(chǎn)一種新型的大褂，目前該產(chǎn)品的潛力或市場(chǎng)還是未知數(shù)。如果建一個(gè)大廠且市場(chǎng)較好就可實(shí)現(xiàn)$100000的利潤(rùn)。如果市場(chǎng)不好則會(huì)導(dǎo)致$90000的損失。但是，如果市場(chǎng)較好，建中型廠將會(huì)獲得$60000，小型廠將會(huì)獲得$40000，市場(chǎng)不好則建中型廠將會(huì)損失$10000，小型廠將會(huì)損失$5000。當(dāng)然，還有一個(gè)選擇就是什么也不干。最近的市場(chǎng)研究表明市場(chǎng)好的概率是0.4，也就是說(shuō)市場(chǎng)不好的概率是0.6。舉例：南方醫(yī)院供應(yīng)公司是一家制造醫(yī)護(hù)人員的工裝大褂的公司。該公司正46擴(kuò)大生產(chǎn)什么都不做123建小場(chǎng)建中場(chǎng)建大場(chǎng)+0.4-0.6-0.6-0.6+0.4+0.4+0.4-0.6001.6-0.32.4-0.64-5.401.31.8-1.4決策樹(shù)4擴(kuò)大什么都不做123建小場(chǎng)建中場(chǎng)建大場(chǎng)+0.4-0.6-0.47（三）不確定型決策不確定型決策方法是說(shuō)不同的決策者有不同的決策方法。原蘇聯(lián)塔斯社社長(zhǎng)講了一個(gè)笑話：蘇聯(lián)的五位領(lǐng)袖乘車去旅行，走了很遠(yuǎn)，列車停了，因?yàn)榍懊娴蔫F軌沒(méi)有了。五位領(lǐng)袖都下車了，各自都采用了自己的招法：列寧說(shuō)：全體下車，義務(wù)勞動(dòng)，修復(fù)鐵路。斯大林說(shuō)：要把可疑分子抓起來(lái)，認(rèn)真追查。赫魯曉夫說(shuō)：找些人來(lái)把鐵路修好不就行了嗎。勃列日涅夫說(shuō)：商量商量想想辦法再說(shuō)吧。戈?duì)柊蛦谭蛘f(shuō)：何不把火車零件拆掉，到有鐵軌的地方裝上。（三）不確定型決策48不確定型決策:樂(lè)觀準(zhǔn)則（賺的最多）最大化最高（收益）原則、選擇損益值最大的方案悲觀原則（賠的最少）最大化of最低（收益）原則、小中取大原則、各方案中選擇最小損益值，最小損益值中最大的方案后悔原則最小化最高原則等可能性原則機(jī)會(huì)均等原則不確定型決策:491.樂(lè)觀決策準(zhǔn)則

1.1樂(lè)觀決策的步驟1.2樂(lè)觀準(zhǔn)則的評(píng)價(jià)對(duì)未來(lái)充滿了信心，態(tài)度樂(lè)觀。但難免冒較大風(fēng)險(xiǎn)。1.樂(lè)觀決策準(zhǔn)則1.1樂(lè)觀決策的步驟1.2樂(lè)觀準(zhǔn)則的評(píng)價(jià)對(duì)50收益（萬(wàn)元）需求大N1需求中N2需求小N3MaxMax(max)大批量（S1）500300－250500*500中批量（S2）30020080300小批量（S3）200150100200樂(lè)觀準(zhǔn)則：最好的情況下?tīng)?zhēng)取最好的結(jié)果

按照這個(gè)準(zhǔn)則，最優(yōu)決策是大批量生產(chǎn)收益（萬(wàn)元）需求大需求中需求小MaxMax(max)大批量（51樂(lè)觀決策法的適用范圍高收益值誘導(dǎo)。決策者運(yùn)用有可能實(shí)現(xiàn)的高期望值目標(biāo)，激勵(lì)、調(diào)動(dòng)人們奮進(jìn)的積極性。絕處求生。企業(yè)處于絕境，運(yùn)用其他較穩(wěn)妥地決策方法難以擺脫困境，此時(shí)，與其等著破產(chǎn)，還不如決策最大期望值的方案，通過(guò)拼搏，以求獲得最后一線生機(jī)。前景看好。決策者對(duì)企業(yè)的前景充滿信心，應(yīng)當(dāng)采取積極進(jìn)取的方案，否則就會(huì)貽誤最佳時(shí)機(jī)。實(shí)力雄厚。企業(yè)力量強(qiáng)大，如果過(guò)于穩(wěn)妥、保守，企業(yè)往往會(huì)無(wú)所作為，甚至削弱力量及地位。因此，還不如憑借其強(qiáng)大的風(fēng)險(xiǎn)抵御力勇于開(kāi)拓，積極發(fā)展。樂(lè)觀決策法的適用范圍高收益值誘導(dǎo)。決策者運(yùn)用有可能實(shí)現(xiàn)的高期522.悲觀決策準(zhǔn)則2.1悲觀決策的步驟穩(wěn)妥的性格與保守的品質(zhì)。信心不足及對(duì)未來(lái)悲觀

2.2悲觀準(zhǔn)則的評(píng)價(jià)2.悲觀決策準(zhǔn)則2.1悲觀決策的步驟穩(wěn)妥的性格與保53悲觀準(zhǔn)則：最壞的情況下?tīng)?zhēng)取最好的結(jié)果收益（萬(wàn)元）需求大N1需求中N2需求小N3MinMax(min)大批量（S1）500300-250-250100中批量（S2）3002008080小批量（S3）200150100100*按照這個(gè)準(zhǔn)則，最優(yōu)決策是小批量生產(chǎn)悲觀準(zhǔn)則：最壞的情況下?tīng)?zhēng)取最好的結(jié)果收益（萬(wàn)元）需求大需求中54悲觀決策法的適用范圍

a.企業(yè)規(guī)模較小、資金薄弱，經(jīng)不起大的經(jīng)濟(jì)沖擊。b.決策者認(rèn)為最壞狀態(tài)發(fā)生的可能性很大，對(duì)好的狀態(tài)缺乏信心等等。c.在某些行動(dòng)中，人們已經(jīng)遭受了重大的損失，如人員傷亡、天災(zāi)人禍需要恢復(fù)元?dú)狻１^決策法的適用范圍

a.企業(yè)規(guī)模較小、資金薄弱，經(jīng)不起大的55

3.后悔值決策準(zhǔn)則

后悔值決策準(zhǔn)則，是指通常在決策時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇收益值最大或者損失值最小的方案作為最優(yōu)方案。后悔值是指決策者失策所造成的損失價(jià)值。后悔值決策準(zhǔn)則要求決策者在選擇決策方案所產(chǎn)生的后悔感最小。后悔感的大小是以“后悔值”指標(biāo)來(lái)反映的，“后悔感”是指每種自然狀態(tài)下最高收益值與其他收益值之差。

3.后悔值決策準(zhǔn)則

后悔值決策準(zhǔn)則，是指通常在563.1最小最大后悔值決策分析的步驟建立收益矩陣。計(jì)算出在各種自然狀態(tài)下每個(gè)方案的后悔值。逐一列出各方案的最大后悔值。比較后悔值，選取其中最小值該值所對(duì)應(yīng)得方案即為最佳方案。3.1最小最大后悔值決策分析的步驟建立收益矩陣。573.2后悔值決策準(zhǔn)則的評(píng)價(jià)

如果原來(lái)的行動(dòng)方案中再增加一個(gè)方案，則后悔值可能改變。從某些方面而言，后悔值準(zhǔn)則與悲觀準(zhǔn)則屬同一類，只是考慮問(wèn)題的出發(fā)點(diǎn)有所不同。由于它是從避免失誤的角度決策問(wèn)題，使此準(zhǔn)則在某種意義上比悲觀準(zhǔn)則合乎情理一些，它是一個(gè)穩(wěn)妥的決策原則。3.2后悔值決策準(zhǔn)則的評(píng)價(jià)58三、后悔值決策準(zhǔn)則的適用范圍

最小最大后悔值決策法一般適用于有一定基礎(chǔ)的中小企業(yè)。因?yàn)檫@類企業(yè)一方面能承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)，因而可以不必太保守，過(guò)于穩(wěn)妥；另一方面，又不能抵擋大的災(zāi)難，因而又不能像樂(lè)觀法決策那樣過(guò)于冒進(jìn)。對(duì)這類企業(yè)來(lái)講，采用最小最大后悔值決策法進(jìn)行決策屬于一種穩(wěn)中求發(fā)展的決策。另外，競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力相當(dāng)?shù)钠髽I(yè)在競(jìng)爭(zhēng)決策中也可采用此法。因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)者之間已有一定實(shí)力，必須以此為基礎(chǔ)進(jìn)一步開(kāi)拓，不可喪失機(jī)會(huì)。但又不宜過(guò)激，否則欲速則不達(dá)，危及基礎(chǔ)。因此，在勢(shì)均力敵的競(jìng)爭(zhēng)中，采用此法既可以穩(wěn)定已有的地位，又可以使市場(chǎng)開(kāi)拓機(jī)會(huì)喪失降到最低限度。

三、后悔值決策準(zhǔn)則的適用范圍59后悔值準(zhǔn)則：以最大后悔值中的最小的為最優(yōu)決策收益（萬(wàn)元）需求大N1需求中N2需求小N3大批量（S1）500300－250中批量（S2）30020080小批量（S3）200150100Max(Si,Nj)500300100收益（萬(wàn)元）需求大N1需求中N2需求小N3Max(Si,Nj)大批量（S1）00350350中批量（S2）20010020200*小批量（S3）3001500300后悔值矩陣后悔值準(zhǔn)則：以最大后悔值中的最小的為最優(yōu)決策收益（萬(wàn)元）需求604.等可能性（概率）準(zhǔn)則

等概率決策準(zhǔn)則的基本思想是假定未來(lái)各種自然狀態(tài)發(fā)生的概率相同，然后，求各行動(dòng)方案的期望收益值，具有最大期望收益值的方案，即是等可能性準(zhǔn)則下決策的最優(yōu)方案。4.等可能性（概率）準(zhǔn)則等概率決策準(zhǔn)則的基本思想是假定614.1等可能性決策準(zhǔn)則分析法的步驟

（1）確定期望收益矩陣。（2）計(jì)算各方案等概率收益值之和。（3）比較各方案的等概率收益值的大小，選擇所對(duì)應(yīng)的方案即為決策的最佳方案。（1）確定期望收益矩陣。624.2等概率決策法的評(píng)價(jià)

等概率決策方法全面考慮了一個(gè)行動(dòng)方案在不同自然狀態(tài)下可能取得的不同結(jié)果，并把概率引入了決策問(wèn)題。但是客觀上各狀態(tài)發(fā)生等概率的情況很小，這種方法也就很難與實(shí)際情況相符。另外，這樣處理問(wèn)題未免簡(jiǎn)單化了，實(shí)際上各種狀態(tài)對(duì)行動(dòng)的影響一般是不相同的。等概率決策法是將不確定型問(wèn)題演變成風(fēng)險(xiǎn)型問(wèn)題來(lái)處理，唯一不同的是，決策者將難以判定的各種自然狀態(tài)發(fā)生的機(jī)會(huì)假定為一個(gè)等值。等概率決策法是假設(shè)所有狀態(tài)都出現(xiàn)，而且都以相等機(jī)會(huì)出現(xiàn)，這個(gè)假設(shè)前提本身就是有問(wèn)題的，很難與事實(shí)發(fā)展相吻合。4.2等概率決策法的評(píng)價(jià)63收益（萬(wàn)元）需求大N1需求中N2需求小N3期望值最大期望值概率（pi）1/31/31/3大批量（S1）500300－250183.33193.33中批量（S2）30020080193.33*小批量（S3）200150100150.00等概率性準(zhǔn)則：假設(shè)等可能性條件下，期望值最大按照這個(gè)準(zhǔn)則，最優(yōu)決策是中批量生產(chǎn)收益（萬(wàn)元）需求大N1需求中N2需求小N3期望值最大概64

例：某電視機(jī)廠，鑒于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度日益激烈，銷售收入逐年下滑，決定進(jìn)行產(chǎn)品更新，方案有以下三種，收益矩陣如下圖所示：A1：徹底改型

A2：只改機(jī)芯，不改外殼A3：只改外殼，不改機(jī)芯問(wèn)：如何決策？例：某電視機(jī)廠，鑒于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度日益激烈，銷售收入逐年下滑65收益矩陣事件方案

高中低

S1S2S3(萬(wàn)元)A1201-6A2980

A3654收益矩陣事件方案高66

S1S2S3Vi=max{Vij}A1201-620A29809A36546(一)樂(lè)觀準(zhǔn)則(最大最大法則)選A1maxVi=20iijmax[maxVij]S1S267（二）悲觀準(zhǔn)則(最大最小法則)選A3

S1S2S3Vi=min{Vij}A1201-6-6A29800A36544jijmax[minVij]maxVi=4i（二）悲觀準(zhǔn)則(最大最小法則)選A368選A2(三)等可能準(zhǔn)則S1S2S3Vi=Vij

A1201-65A29805A365452313max=523max{Vij}1nnj=1i選A2(三)等可能準(zhǔn)則S169選A1(四)后悔值準(zhǔn)則(最小機(jī)會(huì)損失)

S1S2S3S1S2S3maxA1201-6071010A2980110411A3654143014min=10i{max{Vij}-Vij}選A1(四)后悔值準(zhǔn)則(最小機(jī)會(huì)損失)70三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策程序與方法發(fā)現(xiàn)問(wèn)題確定目標(biāo)針對(duì)性●層次性●可行性擬制方案整體詳盡性●相互排斥性分析評(píng)價(jià)限制因素分析●潛在問(wèn)題因素●綜合評(píng)價(jià)選擇方案實(shí)施追蹤反饋控制●追蹤決策三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策程序與方法71發(fā)現(xiàn)問(wèn)題經(jīng)營(yíng)分析確定目標(biāo)擬制方案選擇方案分析評(píng)價(jià)實(shí)施方案組織診斷反饋?zhàn)粉櫅Q策過(guò)程基本流程圖發(fā)現(xiàn)問(wèn)題經(jīng)營(yíng)分析確定目標(biāo)擬制方案選擇方案分析評(píng)價(jià)實(shí)施方案組織72第二章經(jīng)營(yíng)理論和策略本章內(nèi)容提要

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)理論和策略是一般性的經(jīng)營(yíng)管理理論在特定的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境中的應(yīng)用與推廣，這一理論體系的建立將為正確指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)行為提供基本原則和理論指導(dǎo)。本章對(duì)收益最大原理、可行性分析、消費(fèi)者市場(chǎng)購(gòu)買行為、市場(chǎng)環(huán)境、市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)以及價(jià)格確定等原理進(jìn)行介紹，并對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)中的財(cái)務(wù)策略、生產(chǎn)策略、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)策略以及價(jià)格策略等進(jìn)行分析，最后討論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的決策問(wèn)題。第二章經(jīng)營(yíng)理論和策略本章內(nèi)容提要73房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策類型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策準(zhǔn)則和程序重點(diǎn)問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策內(nèi)容重點(diǎn)問(wèn)題74第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)理論概述收益（利潤(rùn)）最大原理；價(jià)格確定理論；消費(fèi)者市場(chǎng)購(gòu)買行為理論；第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)理論概述收益（利潤(rùn)）最大原理；價(jià)格確75決策依據(jù)：使得到的總收益≥其預(yù)期成本成本收益分析是評(píng)估資源開(kāi)發(fā)利用經(jīng)濟(jì)收益的重要方法。一、收益（利潤(rùn)）最大原理

決策依據(jù)：使得到的總收益≥其預(yù)期成本一、收益（利潤(rùn)）最大原理76（一）

收益（利潤(rùn)）最大原理收益、成本指標(biāo)確定項(xiàng)目最佳規(guī)模確定經(jīng)濟(jì)收益分析方法（一）收益（利潤(rùn)）最大原理收益、成本指標(biāo)確定項(xiàng)目最佳規(guī)模確77（一）收益、成本指標(biāo)確定首先了解成本概念（成本、初級(jí)成本、附加成本、次級(jí)成本）其次了解收益概念（收益、凈收益、初級(jí)收益、次級(jí)收益、初級(jí)凈收益、次級(jí)凈收益）最后分析收益和成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)理論和策略78項(xiàng)目最佳規(guī)模確定，就是使項(xiàng)目的成本收益最大。（二）

項(xiàng)目最佳規(guī)模確定項(xiàng)目最佳規(guī)模確定，就是使項(xiàng)目的成本收益最大。（二）項(xiàng)目最79房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)理論和策略80（三）經(jīng)濟(jì)收益分析方法B：總收益C：總成本CO：經(jīng)營(yíng)成本凈經(jīng)濟(jì)收益(W)或凈收益法:W=B-C計(jì)算期望總成本的凈收益率(X):X=(B-C)/C計(jì)算收益成本比率(Y):Y=B/C計(jì)算項(xiàng)目投資成本的收益率(Z):Z=(B-CO)/C（三）經(jīng)濟(jì)收益分析方法81價(jià)格確定完全競(jìng)爭(zhēng)型市場(chǎng)結(jié)構(gòu)企業(yè)定價(jià)壟斷競(jìng)爭(zhēng)型市場(chǎng)結(jié)構(gòu)企業(yè)定價(jià)寡頭競(jìng)爭(zhēng)型市場(chǎng)結(jié)構(gòu)企業(yè)定價(jià)純粹壟斷型市場(chǎng)結(jié)構(gòu)企業(yè)定價(jià)二、價(jià)格確定理論價(jià)格確定完全競(jìng)爭(zhēng)型市場(chǎng)壟斷競(jìng)爭(zhēng)型市場(chǎng)寡頭競(jìng)爭(zhēng)型市場(chǎng)純粹壟斷型82三、消費(fèi)者市場(chǎng)購(gòu)買行為理論消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)

本能動(dòng)機(jī)心理動(dòng)機(jī)購(gòu)買決策過(guò)程

引起喚起需求產(chǎn)生需求搜尋信息反饋信息購(gòu)買分析比較信息消費(fèi)者購(gòu)買行為分析

解決何時(shí)購(gòu)買、何處購(gòu)買、由誰(shuí)購(gòu)買、如何購(gòu)買買房子：為了遮風(fēng)擋雨還是追求舒適、彰顯品位和檔次？三、消費(fèi)者市場(chǎng)購(gòu)買行為理論買房子：為了遮風(fēng)擋雨還是追求舒適、83第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略分析一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策內(nèi)容財(cái)務(wù)策略：解決如何投資、向何種房地產(chǎn)品投資，資金的使用、盈虧平衡的問(wèn)題。生產(chǎn)策略：確定規(guī)模、項(xiàng)目、生產(chǎn)量、作業(yè)方式。市場(chǎng)開(kāi)發(fā)策略：市場(chǎng)開(kāi)拓型、市場(chǎng)滲透型、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)型、多角型策略。價(jià)格策略：高價(jià)、低價(jià)、均衡價(jià)。電子多種產(chǎn)品有穩(wěn)定市場(chǎng)的產(chǎn)品。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略分析財(cái)務(wù)策略：解決如何投資、向84二、房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)策略開(kāi)發(fā)由本地化向跨區(qū)域發(fā)展開(kāi)發(fā)從品質(zhì)向品牌跨越純住宅開(kāi)發(fā)向商用物業(yè)拓展誠(chéng)信開(kāi)發(fā)地產(chǎn)爭(zhēng)雄樓市開(kāi)發(fā)健康住宅風(fēng)生水起開(kāi)發(fā)策略趨勢(shì)二、房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)策略開(kāi)發(fā)由本地化向跨區(qū)域發(fā)展開(kāi)發(fā)策略趨勢(shì)85健康住宅定義為：在符合住宅基本要求的基礎(chǔ)上，突出健康要素，以人類居住健康的可持續(xù)發(fā)展的理念，滿足居住者生理、心理和社會(huì)多層次的需求，為居住者營(yíng)造一處健康、安全、舒適和環(huán)保的高品質(zhì)住宅和社區(qū)。健康住宅的綠色系統(tǒng)中，樹(shù)應(yīng)多于草。綠地率≥35%，建筑密度≯25%，綠化覆蓋率≥70%，人均公共綠地面積≥2平方米/人，硬質(zhì)景觀用地占集中綠地面積≯30%，等等。健康住宅定義為：在符合住宅基本要求的基礎(chǔ)上，突出健康要素，以86三、房地產(chǎn)價(jià)格策略（一）房地產(chǎn)產(chǎn)品的生命周期和市場(chǎng)周期尋找地段規(guī)劃設(shè)計(jì)貸款施工建設(shè)建成完工出售或出租使用鄰里關(guān)系穩(wěn)定老化更新和再開(kāi)發(fā)1~5年40~50年市場(chǎng)周期：進(jìn)入期、成長(zhǎng)期、成熟期、衰退期三、房地產(chǎn)價(jià)格策略尋找規(guī)劃貸款施工建成出售使用鄰里關(guān)老化更新87房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)理論和策略88房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)理論和策略89房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)理論和策略90和貴樓-兩百多年歷史和貴樓-兩百多年歷史91房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)理論和策略92（二）不同時(shí)期房地產(chǎn)價(jià)格策略房地產(chǎn)品進(jìn)入期---高價(jià)策略---條件？低價(jià)策略---條件？溫和定價(jià)---條件？房地產(chǎn)品成長(zhǎng)期---維持或適時(shí)而變房地產(chǎn)品成熟期---均衡價(jià)銷售房地產(chǎn)品衰退期---降價(jià)銷售（二）不同時(shí)期房地產(chǎn)價(jià)格策略93第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策94完成某件事情，有時(shí)有多種可供選擇的方案，所謂決策，是指為達(dá)到預(yù)期的目的，從所有可供選擇的方案中，找出最滿意的一個(gè)方案的行為，從政治、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)到日常生活，從宏觀到微觀，決策貫穿于人們工作的各個(gè)環(huán)節(jié)．在決策問(wèn)題中，可能面臨幾種自然情況，我們稱其為狀態(tài)或條件，這些是不可控因素，只能有一種出現(xiàn)。（未來(lái)天氣變化）同時(shí)還有可供選擇的方案或策略，這些是可控因素，由決策者決定。（針對(duì)天氣變化采取策略）完成某件事情，有時(shí)有多種可供選擇的方案，所謂決策，是指為達(dá)到95（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策類型

決策應(yīng)滿足條件：基本條件有明確的目標(biāo)有兩個(gè)以上可供選擇比較的方案有評(píng)價(jià)方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)有真實(shí)地反映客觀實(shí)際的數(shù)據(jù)資料基本條件有明確的目標(biāo)有兩個(gè)以上可供選擇比較的方案有評(píng)價(jià)方案優(yōu)96某公司為擴(kuò)大市場(chǎng)，舉辦一個(gè)產(chǎn)品展銷會(huì)（目標(biāo)明確），會(huì)址打算選擇甲、乙、丙三地（有兩個(gè)以上可供選擇比較的方案），獲利情況除與會(huì)址有關(guān)外，還與天氣有關(guān)．天氣分為晴、陰、多雨三種，據(jù)氣象臺(tái)預(yù)報(bào)，估計(jì)三種天氣可能出現(xiàn)的概率分別為0.2，0.5，0.3（有真實(shí)地反映客觀實(shí)際的數(shù)據(jù)資料），其受益情況如表1（單位：萬(wàn)元），現(xiàn)要通過(guò)分析，確定會(huì)址，使收益最大（有評(píng)價(jià)方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)）．某公司為擴(kuò)大市場(chǎng)，舉辦一個(gè)產(chǎn)品展銷會(huì)（目標(biāo)明確），會(huì)址打算選97一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策類型風(fēng)險(xiǎn)型決策不確定型決策確定型決策決策類型一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策類型風(fēng)險(xiǎn)型決策不確定型決策確定型決策98（1）存在著決策人希望達(dá)到的一個(gè)明確目標(biāo)。（2）只存在一個(gè)確定的自然狀態(tài)。（3）存在著可供選擇的兩個(gè)或兩個(gè)以上的行動(dòng)方案。（4）不同的行動(dòng)方案在確定狀態(tài)下的損失或利益值可以計(jì)算出來(lái)。

確定型決策應(yīng)具備的條件：（1）存在著決策人希望達(dá)到的一個(gè)明確目標(biāo)。確定型決策應(yīng)具備991.企業(yè)向不同銀行借款，利率分別有7%、5%、6%，向哪家銀行借款？2.有固定買主的投資項(xiàng)目。例如:

例如:

100（1）存在著一個(gè)明確的決策目標(biāo)；（2）存在著兩個(gè)或兩個(gè)以上隨機(jī)狀態(tài)；（3）存在著可供決策者選擇的兩個(gè)或兩個(gè)以上的行動(dòng)方案；（4）可求得各方案在各狀態(tài)下的益損矩陣（函數(shù)）；（5）找到了隨機(jī)狀態(tài)的概率分布。風(fēng)險(xiǎn)型決策：最大可能準(zhǔn)則、期望值準(zhǔn)則、決策樹(shù)（1）存在著一個(gè)明確的決策目標(biāo)；風(fēng)險(xiǎn)型決策：最大可能準(zhǔn)則、期101本問(wèn)題中，天氣晴、陰、多雨為三種狀態(tài)，而會(huì)址有甲、乙、丙三地可供選擇即為三種方案，為了確定最優(yōu)方案，根據(jù)已知概率及收益表即可求出不同方案的收益值．表1（單位：萬(wàn)元）分析及求解

晴陰多雨甲地461乙地541.5丙地621.2本問(wèn)題中，天氣晴、陰、多雨為三種狀態(tài)，而會(huì)址有甲、乙、丙三地102選擇甲地收益期望值：4*0.2+6*0.5+1*0.3=4.1選擇乙地收益期望值：5*0.2+4*0.5+1.5*0.3=3.45選擇丙地收益期望值：6*0.2+2*0.5+1.2*0.3=2.56可見(jiàn)選擇甲地舉辦展銷，可期望獲得4.1萬(wàn)元的利潤(rùn)，較其余兩種方案為優(yōu)．選擇甲地收益期望值：103各種方案在未來(lái)將出現(xiàn)哪一種結(jié)果的概率不能預(yù)測(cè)，因而結(jié)果不確定。

具備兩大基本屬性：決策的層次性，決策的過(guò)程本質(zhì)。這就是說(shuō)不確定性決策既不是賭博，很多情況下也不是一揮而就的。

不確定型決策（信息模糊，前景不確定）：樂(lè)觀準(zhǔn)則、悲觀準(zhǔn)則、

后悔準(zhǔn)則、等可能性準(zhǔn)則各種方案在未來(lái)將出現(xiàn)哪一種結(jié)果的概率不能預(yù)測(cè)，因而結(jié)果不確定104賭博是把命運(yùn)交給了自然概率，而決策智慧則是一直在尋求對(duì)決勝概率的控制。這兩者之間存在著截然不同的思維本質(zhì)。盡管有人成功是靠運(yùn)用了賭博思維，但那也只是撞了大運(yùn)，長(zhǎng)久來(lái)看這并不是取勝之道。

決策的層次性是指重大而復(fù)雜的決策是逐級(jí)確定的。作為一位優(yōu)秀的領(lǐng)導(dǎo)者，通常對(duì)一些基本方向和原則不應(yīng)存疑，于是對(duì)大方向的拍板是有決斷力的。然而針對(duì)那些存有模糊和不確定性的環(huán)節(jié)可以暫時(shí)保持觀察，或者以可承受的規(guī)模、速度進(jìn)行試探。

隨著信息量的增加，模糊因素也會(huì)自然隨著遞減，于是決策可以進(jìn)一步深入。一般戰(zhàn)略的決策和戰(zhàn)術(shù)行動(dòng)之間就有這種關(guān)系。給我們帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的通常不是外部的險(xiǎn)惡，而是自己錯(cuò)誤的行動(dòng)。決策的層次性就是避免魯莽招致?lián)p失的智慧。

賭博是把命運(yùn)交給了自然概率，而決策智慧則是一直在105

決策的過(guò)程本質(zhì)，是指決策經(jīng)常并不是人們認(rèn)為的像“敲一下錘子就定了音”。決策可以是一個(gè)過(guò)程。管理完善的企業(yè)和項(xiàng)目事實(shí)上很少遇到“生死關(guān)頭來(lái)不及思考”的決策困局。即使遇到了這種情況，一般也多是前事不周的代價(jià)，切不可過(guò)度夸大這種決策的魅力。

在情況不明的情況下，明智的辦法就是做出遞進(jìn)決策或者試探投入，在一系列的反饋中使對(duì)未來(lái)的判斷逐漸明朗，所謂“打草驚蛇”。

信息不是自動(dòng)出現(xiàn)的，有價(jià)值的信息是通過(guò)反饋偷漏出來(lái)的“邏輯關(guān)系”，因此有效設(shè)計(jì)嘗試行動(dòng)是這一智慧的關(guān)鍵?！扒H技窮”的典故中就包含這個(gè)道理。決斷之前進(jìn)行的一系列決策相關(guān)活動(dòng)顯示的才是老練的藝術(shù)。

決策的過(guò)程本質(zhì)，是指決策經(jīng)常并不是人們認(rèn)為的像“106最后補(bǔ)充三點(diǎn)。

第一，有些老練的領(lǐng)導(dǎo)者貌似賭博的決斷，實(shí)際來(lái)自深思熟慮和豐富經(jīng)驗(yàn)里積累起來(lái)的直覺(jué)。朱、毛“四渡赤水”的決策就屬此類。這可是需要積累的能力，絕不可當(dāng)成“風(fēng)格”來(lái)模仿。

第二，優(yōu)柔寡斷是致命的錯(cuò)誤！絕不是“穩(wěn)健”！遲疑行動(dòng)、缺乏積極的嘗試、守株待兔，最終會(huì)導(dǎo)致坐以待斃。穩(wěn)健的作風(fēng)乃是積極地進(jìn)取，努力獲取有價(jià)值的信息，縮小模糊范圍，一旦時(shí)機(jī)成熟便以高山滾石之勢(shì)，做出最后決斷。

第三，有時(shí)候確需“冒死一拼”。有些情況的結(jié)局與主觀努力有關(guān)，沒(méi)有必然的勝局，那就只有一拼。只是此時(shí)你需要考量，到底值不值得？你是否愿下決心？勝算是否過(guò)半？

最后補(bǔ)充三點(diǎn)。

第一，有些老練的領(lǐng)導(dǎo)者貌似賭博的決斷，107例子：在進(jìn)入中國(guó)汽車市場(chǎng)的戰(zhàn)略決策上，德國(guó)大眾公司和日本豐田公司采取了完全相反的方式。80年代改革開(kāi)放之初，中國(guó)的汽車市場(chǎng)還非常小，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國(guó)家政策的影響，未來(lái)能夠有多大的成長(zhǎng)空間，不確定程度非常高。德國(guó)大眾公司在上個(gè)世紀(jì)80年代早期進(jìn)入，承擔(dān)著比較大的市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，但是一旦市場(chǎng)成長(zhǎng)起來(lái)，就可以擁有比較大的先發(fā)優(yōu)勢(shì)；而日本豐田公司只到90年代后期中國(guó)的汽車市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)育成熟，政策變動(dòng)的不確定性比較小的時(shí)候才開(kāi)始大規(guī)模的戰(zhàn)略進(jìn)入，雖然失去了先發(fā)優(yōu)勢(shì)，但是豐田公司相信以自身的實(shí)力，仍然可以后來(lái)居上，戰(zhàn)勝對(duì)手。這就是說(shuō)，面對(duì)同樣的不確定的環(huán)境，企業(yè)可以根據(jù)自身的情況做出完全不同的決策。例子：在進(jìn)入中國(guó)汽車市場(chǎng)的戰(zhàn)略決策上，德國(guó)大眾公司和日本豐田108（三）開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策原則遵守政策法規(guī)的原則取得最佳效益的原則風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的原則定性分析與定量分析相結(jié)合的原則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)理論和策略109二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策準(zhǔn)則（一）確定型決策準(zhǔn)則（二）風(fēng)險(xiǎn)型決策準(zhǔn)則基本決策準(zhǔn)則最大可能準(zhǔn)則期望值準(zhǔn)則二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策準(zhǔn)則110最大可能準(zhǔn)則

從各狀態(tài)中選擇一個(gè)概率最大的狀態(tài)來(lái)進(jìn)行決策（因?yàn)橐粋€(gè)事件，其概率越大，發(fā)生的可能性就越大）。這樣實(shí)質(zhì)上是將風(fēng)險(xiǎn)型決策問(wèn)題當(dāng)作確定型決策問(wèn)題來(lái)對(duì)待。

1/21/41/4概率越大，可能性越大。適用條件：在一組自然狀態(tài)中，當(dāng)某一自然狀態(tài)發(fā)生的概率比其他狀態(tài)發(fā)生的概率大得多，而相應(yīng)的損益值相差不大時(shí)，可采用該準(zhǔn)則。最大可能準(zhǔn)則1/21/41/4概率越大，可能性越大。適用條件111【例】：設(shè)有下表的決策問(wèn)題，有三個(gè)備選方案和四個(gè)自然狀態(tài)，各種自然狀態(tài)的概率如表所示，表中的數(shù)據(jù)為損益值。試按最大可能準(zhǔn)則決策。解：最大可能狀態(tài)是Ｓ１，其概率是０.５。在Ｓ１的自然狀態(tài)下，方案C的收益最好，故選方案C。

損益值aij方案自然狀態(tài)QjS1S2S3S4狀態(tài)概率P（Sj）（0.5）（0.1）（0.1）（0.3）A3-111B40-46C5-202【例】：設(shè)有下表的決策問(wèn)題，有三個(gè)備選方案和四個(gè)自然狀態(tài)112對(duì)于任何行動(dòng)方案Ai,計(jì)算出其損益值的期望值。然后，比較各行動(dòng)方案實(shí)施后的結(jié)果，取具有最大損益期望值的行動(dòng)為最優(yōu)行動(dòng)的決策原則，稱為期望值決策準(zhǔn)則。當(dāng)決策目標(biāo)是是收益最大，應(yīng)采取期望值最大策略；當(dāng)決策目標(biāo)是使損失最小，則采取期望值最小策略。

期望值原則：對(duì)于任何行動(dòng)方案Ai,計(jì)算出其損益值的期望值。然后，比較各行113

海塘肉食加工廠，去年6-8月熟食日銷售量統(tǒng)計(jì)資料如下：日銷售量100噸有18天；日銷售量110噸有36天；日銷售量120噸有27天；日銷售量130噸有9天。預(yù)測(cè)今年6-8月熟食需求量與去年相同，每銷售一噸可獲利50元，每剩余一噸要增加30元費(fèi)用，該廠日生產(chǎn)計(jì)劃應(yīng)如何決策？舉例：海塘肉食加工廠，去年6-8月熟食日銷售量統(tǒng)計(jì)資料如下1141、自然情況統(tǒng)計(jì)概率自然情況日數(shù)概率100噸180.2110噸360.4120噸270.3130噸90.1Σ9011、自然情況統(tǒng)計(jì)概率自然情況日數(shù)概率100噸11152、決策收益表

自然情況

概率方案日產(chǎn)量日產(chǎn)量（噸）期望利潤(rùn)（元）1001101201300.20.40.30.1（1）10050005000500050005000（2）11047005500550055005340（3）12044005200600060005360★（4）130410049005700650051402、決策收益表自然情況日產(chǎn)量（噸）1001101201116決策樹(shù)決策樹(shù)的構(gòu)成有四個(gè)要素：決策點(diǎn)、方案枝、狀態(tài)結(jié)點(diǎn)和概率枝。決策點(diǎn)事件概率枝策略枝策略點(diǎn)決策樹(shù)決策點(diǎn)事件概率枝策略枝策略點(diǎn)117南方醫(yī)院供應(yīng)公司是一家制造醫(yī)護(hù)人員的工裝大褂的公司。該公司正在考慮擴(kuò)大生產(chǎn)能力。它可以有以下幾個(gè)選擇：1、什么也不做；2、建一個(gè)小廠；3、建一個(gè)中型廠；4、建一個(gè)大廠。新增加的設(shè)備將生產(chǎn)一種新型的大褂，目前該產(chǎn)品的潛力或市場(chǎng)還是未知數(shù)。如果建一個(gè)大廠且市場(chǎng)較好就可實(shí)現(xiàn)$100000的利潤(rùn)。如果市場(chǎng)不好則會(huì)導(dǎo)致$90000的損失。但是，如果市場(chǎng)較好，建中型廠將會(huì)獲得$60000，小型廠將會(huì)獲得$40000，市場(chǎng)不好則建中型廠將會(huì)損失$10000，小型廠將會(huì)損失$5000。當(dāng)然，還有一個(gè)選擇就是什么也不干。最近的市場(chǎng)研究表明市場(chǎng)好的概率是0.4，也就是說(shuō)市場(chǎng)不好的概率是0.6。舉例：南方醫(yī)院供應(yīng)公司是一家制造醫(yī)護(hù)人員的工裝大褂的公司。該公司正118擴(kuò)大生產(chǎn)什么都不做123建小場(chǎng)建中場(chǎng)建大場(chǎng)+0.4-0.6-0.6-0.6+0.4+0.4+0.4-0.6001.6-0.32.4-0.64-5.401.31.8-1.4決策樹(shù)4擴(kuò)大什么都不做123建小場(chǎng)建中場(chǎng)建大場(chǎng)+0.4-0.6-0.119（三）不確定型決策不確定型決策方法是說(shuō)不同的決策者有不同的決策方法。原蘇聯(lián)塔斯社社長(zhǎng)講了一個(gè)笑話：蘇聯(lián)的五位領(lǐng)袖乘車去旅行，走了很遠(yuǎn)，列車停了，因?yàn)榍懊娴蔫F軌沒(méi)有了。五位領(lǐng)袖都下車了，各自都采用了自己的招法：列寧說(shuō)：全體下車，義務(wù)勞動(dòng)，修復(fù)鐵路。斯大林說(shuō)：要把可疑分子抓起來(lái)，認(rèn)真追查。赫魯曉夫說(shuō)：找些人來(lái)把鐵路修好不就行了嗎。勃列日涅夫說(shuō)：商量商量想想辦法再說(shuō)吧。戈?duì)柊蛦谭蛘f(shuō)：何不把火車零件拆掉，到有鐵軌的地方裝上。（三）不確定型決策120不確定型決策:樂(lè)觀準(zhǔn)則（賺的最多）最大化最高（收益）原則、選擇損益值最大的方案悲觀原則（賠的最少）最大化of最低（收益）原則、小中取大原則、各方案中選擇最小損益值，最小損益值中最大的方案后悔原則最小化最高原則等可能性原則機(jī)會(huì)均等原則不確定型決策:1211.樂(lè)觀決策準(zhǔn)則

1.1樂(lè)觀決策的步驟1.2樂(lè)觀準(zhǔn)則的評(píng)價(jià)對(duì)未來(lái)充滿了信心，態(tài)度樂(lè)觀。但難免冒較大風(fēng)險(xiǎn)。1.樂(lè)觀決策準(zhǔn)則1.1樂(lè)觀決策的步驟1.2樂(lè)觀準(zhǔn)則的評(píng)價(jià)對(duì)122收益（萬(wàn)元）需求大N1需求中N2需求小N3MaxMax(max)大批量（S1）500300－250500*500中批量（S2）30020080300小批量（S3）200150100200樂(lè)觀準(zhǔn)則：最好的情況下?tīng)?zhēng)取最好的結(jié)果

按照這個(gè)準(zhǔn)則，最優(yōu)決策是大批量生產(chǎn)收益（萬(wàn)元）需求大需求中需求小MaxMax(max)大批量（123樂(lè)觀決策法的適用范圍高收益值誘導(dǎo)。決策者運(yùn)用有可能實(shí)現(xiàn)的高期望值目標(biāo)，激勵(lì)、調(diào)動(dòng)人們奮進(jìn)的積極性。絕處求生。企業(yè)處于絕境，運(yùn)用其他較穩(wěn)妥地決策方法難以擺脫困境，此時(shí)，與其等著破產(chǎn)，還不如決策最大期望值的方案，通過(guò)拼搏，以求獲得最后一線生機(jī)。前景看好。決策者對(duì)企業(yè)的前景充滿信心，應(yīng)當(dāng)采取積極進(jìn)取的方案，否則就會(huì)貽誤最佳時(shí)機(jī)。實(shí)力雄厚。企業(yè)力量強(qiáng)大，如果過(guò)于穩(wěn)妥、保守，企業(yè)往往會(huì)無(wú)所作為，甚至削弱力量及地位。因此，還不如憑借其強(qiáng)大的風(fēng)險(xiǎn)抵御力勇于開(kāi)拓，積極發(fā)展。樂(lè)觀決策法的適用范圍高收益值誘導(dǎo)。決策者運(yùn)用有可能實(shí)現(xiàn)的高期1242.悲觀決策準(zhǔn)則2.1悲觀決策的步驟穩(wěn)妥的性格與保守的品質(zhì)。信心不足及對(duì)未來(lái)悲觀

2.2悲觀準(zhǔn)則的評(píng)價(jià)2.悲觀決策準(zhǔn)則2.1悲觀決策的步驟穩(wěn)妥的性格與保125悲觀準(zhǔn)則：最壞的情況下?tīng)?zhēng)取最好的結(jié)果收益（萬(wàn)元）需求大N1需求中N2需求小N3MinMax(min)大批量（S1）500300-250-250100中批量（S2）3002008080小批量（S3）200150100100*按照這個(gè)準(zhǔn)則，最優(yōu)決策是小批量生產(chǎn)悲觀準(zhǔn)則：最壞的情況下?tīng)?zhēng)取最好的結(jié)果收益（萬(wàn)元）需求大需求中126悲觀決策法的適用范圍

a.企業(yè)規(guī)模較小、資金薄弱，經(jīng)不起大的經(jīng)濟(jì)沖擊。b.決策者認(rèn)為最壞狀態(tài)發(fā)生的可能性很大，對(duì)好的狀態(tài)缺乏信心等等。c.在某些行動(dòng)中，人們已經(jīng)遭受了重大的損失，如人員傷亡、天災(zāi)人禍需要恢復(fù)元?dú)?。悲觀決策法的適用范圍

a.企業(yè)規(guī)模較小、資金薄弱，經(jīng)不起大的127

3.后悔值決策準(zhǔn)則

后悔值決策準(zhǔn)則，是指通常在決策時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇收益值最大或者損失值最小的方案作為最優(yōu)方案。后悔值是指決策者失策所造成的損失價(jià)值。后悔值決策準(zhǔn)則要求決策者在選擇決策方案所產(chǎn)生的后悔感最小。后悔感的大小是以“后悔值”指標(biāo)來(lái)反映的，“后悔感”是指每種自然狀態(tài)下最高收益值與其他收益值之差。

3.后悔值決策準(zhǔn)則

后悔值決策準(zhǔn)則，是指通常在1283.1最小最大后悔值決策分析的步驟建立收益矩陣。計(jì)算出在各種自然狀態(tài)下每個(gè)方案的后悔值。逐一列出各方案的最大后悔值。比較后悔值，選取其中最小值該值所對(duì)應(yīng)得方案即為最佳方案。3.1最小最大后悔值決策分析的步驟建立收益矩陣。1293.2后悔值決策準(zhǔn)則的評(píng)價(jià)

如果原來(lái)的行動(dòng)方案中再增加一個(gè)方案，則后悔值可能改變。從某些方面而言，后悔值準(zhǔn)則與悲觀準(zhǔn)則屬同一類，只是考慮問(wèn)題的出發(fā)點(diǎn)有所不同。由于它是從避免失誤的角度決策問(wèn)題，使此準(zhǔn)則在某種意義上比悲觀準(zhǔn)則合乎情理一些，它是一個(gè)穩(wěn)妥的決策原則。3.2后悔值決策準(zhǔn)則的評(píng)價(jià)130三、后悔值決策準(zhǔn)則的適用范圍

最小最大后悔值決策法一般適用于有一定基礎(chǔ)的中小企業(yè)。因?yàn)檫@類企業(yè)一方面能承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)，因而可以不必太保守，過(guò)于穩(wěn)妥；另一方面，又不能抵擋大的災(zāi)難，因而又不能像樂(lè)觀法決策那樣過(guò)于冒進(jìn)。對(duì)這類企業(yè)來(lái)講，采用最小最大后悔值決策法進(jìn)行決策屬于一種穩(wěn)中求發(fā)展的決策。另外，競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力相當(dāng)?shù)钠髽I(yè)在競(jìng)爭(zhēng)決策中也可采用此法。因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)者之間已有一定實(shí)力，必須以此為基礎(chǔ)進(jìn)一步開(kāi)拓，不可喪失機(jī)會(huì)。但又不宜過(guò)激，否則欲速則不達(dá)，危及基礎(chǔ)。因此，在勢(shì)均力敵的競(jìng)爭(zhēng)中，采用此法既可以穩(wěn)定已有的地位，又可以使市場(chǎng)開(kāi)拓機(jī)會(huì)喪失降到最低限度。

三、后悔值決策準(zhǔn)則的適用范圍131后悔值準(zhǔn)則：以最大后悔值中的最小的為最優(yōu)決策收益（萬(wàn)元）需求大N1需求中N2需求小N3大批量（S1）500300－250中批量（S2）30020080小批量（S3）200150100Max(Si,Nj)500300100收益（萬(wàn)元）需求大N1需求中N2需求小N3Max(Si,Nj)大批量（S1）00350350中批量（S2）20010020200*小批量（S3）3001500300后悔值矩陣后悔值準(zhǔn)則：以最大后悔值中的最小的為最優(yōu)決策收益（萬(wàn)元）需求1324.等可能性（概率）準(zhǔn)則

等概率決策準(zhǔn)則的基本思想是假定未來(lái)各種自然狀態(tài)發(fā)生的概率相同，然后，求各行動(dòng)方案的期望收益值，具有最大期望收益值的方案，即是等可能性準(zhǔn)則下決策的最優(yōu)方案。4.等可能性（概率）準(zhǔn)則等概率決策準(zhǔn)則的基本思想是假定1334.1等可能性決策準(zhǔn)則分析法的步驟

（1）確定期望收益矩陣。（2）計(jì)算各方案等概率收益值之和。（3）比較各方案的等概率收益值的大小，選擇所對(duì)應(yīng)的方案即為決策的最佳方案。（1）確定期望收益矩陣。1344.2等概率決策法的評(píng)價(jià)

等概率決策方法全面考慮了一個(gè)行動(dòng)方案在不同自然狀態(tài)下可能取得的不同結(jié)果，并把概率引入了決策問(wèn)題。但是客觀上各狀態(tài)發(fā)生等概率的情況很小，這種方法也就很難