房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)10

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)－－房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策→獲取土地使用權(quán)→征地遷拆→規(guī)劃設(shè)計(jì)→建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建→工程建設(shè)→工程竣工房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總流程一、項(xiàng)目決策階段1.1公司擬定項(xiàng)目1.2調(diào)查研究1.3方案選擇與優(yōu)化1.4財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)1.5編制可行性研究報(bào)告二、獲取土地使用權(quán)的途徑5、通過(guò)司法裁決取得6、聯(lián)合開(kāi)發(fā)7、出讓方式取得1、征地2、行政劃撥3、轉(zhuǎn)讓方式取得4、收購(gòu)重組二、獲取土地使用權(quán)的途徑2.1征地1、用地預(yù)審報(bào)告書(shū)選2、選址、用地規(guī)劃許可證3、林業(yè)證4、環(huán)境影響評(píng)5、立項(xiàng)2.2行政劃撥1、直接由政府批準(zhǔn)2、市國(guó)土局負(fù)責(zé)辦理10畝以上（含10畝）的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)3、國(guó)土分局負(fù)責(zé)辦理10畝以下的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)二、獲取土地使用權(quán)的途徑2.3轉(zhuǎn)讓方式取得——交易所辦理買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)2.4收購(gòu)重組——收購(gòu)公司資產(chǎn)獲得土地2.5通過(guò)司法裁決取得

——通過(guò)解決銀行債務(wù)、法院司法裁決解封獲取土地2.6聯(lián)合開(kāi)發(fā)二、獲取土地使用權(quán)的途徑2.7出讓方式取得出讓方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)協(xié)議：土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國(guó)有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國(guó)有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行一對(duì)一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式二、獲取土地使用權(quán)的途徑2.7土地出讓方式招標(biāo)：指在指定期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個(gè)人以書(shū)面投標(biāo)形式，競(jìng)投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等拍賣(mài)：拍賣(mài)又稱(chēng)競(jìng)投，有些地方也叫“拍讓”。它指由土地所有者代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場(chǎng)就所出讓使用權(quán)的土地公開(kāi)叫價(jià)競(jìng)投，按“價(jià)高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式2.7土地出讓方式★凡凡屬屬于于營(yíng)營(yíng)利利性性的的商商品品房房開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)、、旅旅游游、、商商業(yè)、、娛娛樂(lè)樂(lè)等等用用途途的的，，必必須須通通過(guò)過(guò)市市土土地地交交易中中心心掛掛牌牌出出讓讓國(guó)國(guó)有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)，，并并取取得《《成成交交確確認(rèn)認(rèn)書(shū)書(shū)》》，，然然后后簽簽訂訂《《國(guó)國(guó)有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓合合同同》》2.7土土地地出出讓讓方方式式二、、獲獲取取土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的途途徑徑土地地的的使使用用用用途途：：工工業(yè)業(yè)、、住住宅宅、、商商住住、、商業(yè)業(yè)、、綠綠地地、、公公共共服服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)施施用用地地（（其其中中包括括市市場(chǎng)場(chǎng)、、文文化化娛娛樂(lè)樂(lè)、、圖圖書(shū)書(shū)、、體體育育、、醫(yī)醫(yī)療、、行行政政辦辦公公等等））城市市建建設(shè)設(shè)利利用用總總體體規(guī)規(guī)劃劃圖圖局部部土土地地利利用用總總體體規(guī)規(guī)劃劃圖圖土地地使使用用規(guī)規(guī)劃劃圖圖三、、征征地地拆拆遷遷1、、房房屋屋拆拆遷遷許許可可證證2、、林林業(yè)業(yè)砍砍伐伐證證3、、土土礦礦開(kāi)開(kāi)采采證證四、、項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)1、、三三線(xiàn)線(xiàn)圖圖，，設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)要要點(diǎn)點(diǎn)2、、用用地地規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證3、、勘勘察察4、、方方案案審審查查意意見(jiàn)見(jiàn)5、、方方案案送送審審圖圖紙紙6、、策策劃劃銷(xiāo)銷(xiāo)售售準(zhǔn)準(zhǔn)備備工工作作開(kāi)開(kāi)展展五、、建建設(shè)設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目目報(bào)報(bào)建建登登記記1、、辦辦理理工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證2、、報(bào)報(bào)建建批批復(fù)復(fù)書(shū)書(shū)3、、施施工工圖圖紙紙4、、市市政政綜綜合合管管線(xiàn)線(xiàn)報(bào)報(bào)建建5、、項(xiàng)項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)備備案案登登記記表表6、、施施工工圖圖審審查查合合格格書(shū)書(shū)7、項(xiàng)目前期期費(fèi)用說(shuō)明7、工程投標(biāo)標(biāo)8、施工合同同、監(jiān)理合同同、白蟻防治治合同9、施工許可可證：安全監(jiān)督登記記表質(zhì)量監(jiān)督申請(qǐng)請(qǐng)表工資保障金工程款支付保保函施工方《履約約保函》散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)項(xiàng)資金新型墻體基金金五、建設(shè)項(xiàng)目目報(bào)建登記10、防空地地下室建設(shè)核核準(zhǔn)單11、公安局局地址證明12、地名辦辦項(xiàng)目名13、立項(xiàng)14、消防審審核意見(jiàn)書(shū)五、建設(shè)項(xiàng)目目報(bào)建登記六、工程建設(shè)設(shè)階段”七通一平“““七通”：給給水、排水、、通電、通路路、通訊通暖氣、通天天燃?xì)饣蛎簹鈿狻耙黄健保浩狡秸恋?.施工圖紙紙及施工資料料準(zhǔn)備3.臨時(shí)用地地或臨時(shí)占道道手續(xù)辦理4.施工許可可批文及辦理理開(kāi)工手續(xù)5.放線(xiàn)技術(shù)術(shù)報(bào)告、工程程驗(yàn)線(xiàn)批復(fù)6.試樁、打打樁、排放污污染物臨時(shí)許許可證六、工程建設(shè)設(shè)階段7.組織圖紙紙會(huì)審、設(shè)計(jì)計(jì)交底8.編制工程程進(jìn)度計(jì)劃9.設(shè)計(jì)、施施工、監(jiān)理單單位的協(xié)調(diào)六、工程建設(shè)設(shè)階段七、工程竣工工階段1、測(cè)繪公司司提供《預(yù)售售面積》2、物業(yè)公司司接管———簽定物業(yè)業(yè)管理合同3、辦理預(yù)售售證申請(qǐng)預(yù)售報(bào)告告（必須確定定竣工交付使使用的時(shí)間和和寫(xiě)明目前工工程進(jìn)度）*工程進(jìn)度要要求：7層以下（含含7層）要全全部封頂；7層以上要完完成三分之二二的結(jié)構(gòu)工程程↓網(wǎng)上登記備案案→簽定買(mǎi)賣(mài)合同同4、單體驗(yàn)收（實(shí)測(cè)面積）——（1）工程竣工測(cè)量圖（2）管線(xiàn)竣工測(cè)量圖5、工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告6、消防設(shè)施驗(yàn)收文件7、防雷驗(yàn)收文件8、環(huán)保驗(yàn)收文件9、城區(qū)項(xiàng)目綠化驗(yàn)收文件七、工程竣工工階段10、人防專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收文件11、供電驗(yàn)收文件12、供水驗(yàn)收文件13、通訊驗(yàn)收文件14、電梯驗(yàn)收文件15、鍋爐驗(yàn)收文件16、工程檔案驗(yàn)收證明文件17、