深國際萬科和頌軒周轉(zhuǎn)用房市場價值資產(chǎn)評估報告

深圳市同致誠德明資產(chǎn)評估有限公司深圳市同致誠德明資產(chǎn)評估有限公司本報告依據(jù)中國資產(chǎn)評估準則編制深圳高速公路集團股份有限公司擬整體購置深國際萬科和頌軒一期1棟五單元3501室等合計170套期房公寓房地產(chǎn)市場價值資產(chǎn)評估報告深同誠德評報字A2022DX011深圳市同致誠德明資產(chǎn)評估有限公司二零二二年五月三十日中國·深圳13501170目 錄資產(chǎn)評估師聲明 1資產(chǎn)評估報告 12一、委托人、產(chǎn)權持有人及其他評估報告使用人概況 12二、評估目的 13三、評估對象和評估范圍 13四、價值類型及其定義 17五、評估基準日 18六、評估依據(jù) 18七、評估方法 20八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況 24九、評估假設 25十、評估結(jié)論 27十一、特別事項說明 27十二、評估報告使用限制說明 28十三、評估報告日 30評估報告附件 3113501170PAGE31PAGE31深圳市同致誠德明資產(chǎn)評估有限公司資產(chǎn)評估師聲明一、本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)基本準則和中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布的執(zhí)業(yè)準則和職業(yè)道德準則編制。二、委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應當按照法律、行政法規(guī)定和資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告；委托人或者其他資產(chǎn)使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報告的，資產(chǎn)評估及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員不承擔責任。三、資產(chǎn)評估報告僅供委托人、合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人和法律、行政規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機構(gòu)和個人不能成為資產(chǎn)評估報告的使用人。四、資產(chǎn)評估報告使用人應當正確理解結(jié)論，評估結(jié)論不等同于評估對象可實現(xiàn)價格，評估結(jié)論不應當被認為是對評估象可實現(xiàn)價格的保證。資產(chǎn)評估報告及其所披露的評估結(jié)論僅限于評估報告載明的評估目的，僅在評估結(jié)論使用有效期限內(nèi)使用?？陀^，并對所出具的資產(chǎn)評估報告依法承擔責任。六、資產(chǎn)評估報告使用人應當關注評估結(jié)論成立的假設前提、資產(chǎn)評估報告特別事項說明和使用限制。七、評估對象涉及的資產(chǎn)清單由委托人、產(chǎn)權持有人申報并經(jīng)其簽章確認；所提八、我們與評估報告中的評估對象無利益關系，與相關當事方無利益關系，對相關當事方不存在偏見。九、我們已對評估報告中的評估對象進行現(xiàn)場勘查；我們已對評估對象的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估對象法律權屬資料進行查驗，但無法對評估對象的法律權屬真實性做任何形式的保證；我們已提請企業(yè)完善產(chǎn)權，并對發(fā)現(xiàn)的問題進行了披露。十、我們具備評估業(yè)務所需的執(zhí)業(yè)資質(zhì)和相關專業(yè)評估經(jīng)驗。評估報告中已披露利用其他機構(gòu)報告的情形。深圳高速公路集團股份有限公司擬整體購置深國際萬科和頌軒一期1棟五單元3501室等合計170套期房公寓房地產(chǎn)市場價值（摘要）深同誠德評報字A[2022]DX011重重 要 提 示以下內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告，欲了解本評估項目全面情況，應認真閱讀資產(chǎn)評估報告全文。本摘要單獨使用可能會導致對評估結(jié)論的誤解或誤用。深圳市同致誠德明資產(chǎn)評估有限公司接受深圳高速公路集團股份有限公司的委托，根據(jù)有關法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則、資產(chǎn)評估原則，按照必要的評估程序，對深圳高速公路集團股份有限公司擬整體購置深國際萬科和頌軒一期1棟五單元350117020220331產(chǎn)評估情況報告如下。一、委托人、產(chǎn)權持有人和其他評估報告使用人委托人和其他評估報告使用人：委托人為深圳高速公路集團股份有限公司。資產(chǎn)評估委托合同約定的其他評估報告使用人為除委托人外的國家法律、法規(guī)規(guī)定為實現(xiàn)本次評估目的相關經(jīng)濟行為而需要使用本報告的其他評估報告使用人。產(chǎn)權持有人：深圳市深國際聯(lián)合置地有限公司。二、評估目的為深圳高速公路集團股份有限公司擬整體購置深國際萬科和頌軒期房公寓房地產(chǎn)提供市場價值參考。三、評估對象和評估范圍本次評估對象為深圳高速公路集團股份有限公司擬整體購置深國際萬科和頌軒一期1棟五單元3501室等合計170套期房公寓房地產(chǎn)。135011707,032.9535-40（35-3940），32套，分為三個戶型，分別是單間戶型（2613）、一房一廳戶型（21）、兩房一廳戶型（4套），具體情況詳見《評估申報明細表》：《評估申報明細表》序號房地產(chǎn)名稱用途建筑面積（㎡）所在樓層朝向臨路情況景觀戶型視野、采光情況1深國際萬科和頌軒113501商務公寓39.0235層南不臨路園區(qū)景觀單間-2深國際萬科和頌軒113502商務公寓39.0235層南不臨路園區(qū)景觀單間-3深國際萬科和頌軒113503商務公寓39.0235層南不臨路園區(qū)景觀單間-4深國際萬科和頌軒113504商務公寓39.0235層南不臨路園區(qū)景觀單間-5深國際萬科和頌軒113505商務公寓38.9635層南不臨路園區(qū)景觀單間-6深國際萬科和頌軒113506商務公寓56.4835層南一面臨路園區(qū)景觀兩房一廳-7深國際萬科和頌軒113507商務公寓40.3235層西一面臨路無特殊景觀一房一廳-8深國際萬科和頌軒113508商務公寓56.4835層北兩面臨路無特殊景觀兩房一廳-9深國際萬科和頌軒113509商務公寓38.9635層北一面臨路無特殊景觀單間-10深國際萬科和頌軒113510商務公寓39.0235層北一面臨路無特殊景觀單間-11深國際萬科和頌軒113511商務公寓39.0235層北一面臨路無特殊景觀單間-12深國際萬科和頌軒113512商務公寓39.0235層北一面臨路無特殊景觀單間-13深國際萬科和頌軒113513商務公寓39.0235層北一面臨路無特殊景觀單間-14深國際萬科和頌軒113514商務公寓39.0235層北一面臨路無特殊景觀單間-15深國際萬科和頌軒113515商務公寓38.9935層北一面臨路無特殊景觀單間-16深國際萬科和頌軒113516商務公寓39.335層北一面臨路無特殊景觀單間-17深國際萬科和頌軒113517商務公寓39.0235層北一面臨路無特殊景觀單間-序號房地產(chǎn)名稱用途建筑面積（㎡）所在樓層朝向臨路情況景觀戶型視野、采光情況18深國際萬科和頌軒113518商務公寓39.0235層北一面臨路無特殊景觀單間-19深國際萬科和頌軒113519商務公寓39.0235層北一面臨路無特殊景觀單間-20深國際萬科和頌軒113520商務公寓39.0235層北一面臨路無特殊景觀單間-21深國際萬科和頌軒113521商務公寓38.9635層北一面臨路無特殊景觀單間-22深國際萬科和頌軒113522商務公寓56.4835層北一面臨路無特殊景觀兩房一廳-23深國際萬科和頌軒113523商務公寓40.3235層東不臨路園區(qū)景觀一房一廳-24深國際萬科和頌軒113524商務公寓56.4835層南不臨路園區(qū)景觀兩房一廳-25深國際萬科和頌軒113525商務公寓38.9635層南不臨路園區(qū)景觀單間-26深國際萬科和頌軒113526商務公寓39.0235層南不臨路園區(qū)景觀單間-27深國際萬科和頌軒113527商務公寓39.0235層南不臨路園區(qū)景觀單間-28深國際萬科和頌軒113528商務公寓39.0235層南不臨路園區(qū)景觀單間-29深國際萬科和頌軒113529商務公寓39.0235層南不臨路園區(qū)景觀單間-30深國際萬科和頌軒113530商務公寓39.3335層南不臨路園區(qū)景觀單間向內(nèi)凹進約7夠開闊31深國際萬科和頌軒113531商務公寓39.0235層南不臨路園區(qū)景觀單間向內(nèi)凹進約7夠開闊32深國際萬科和頌軒113532商務公寓39.2135層南不臨路園區(qū)景觀單間向內(nèi)凹進約7夠開闊33深國際萬科和頌軒113601商務公寓39.0236層南不臨路園區(qū)景觀單間-34深國際萬科和頌軒113602商務公寓39.0236層南不臨路園區(qū)景觀單間-35深國際萬科和頌軒113603商務公寓39.0236層南不臨路園區(qū)景觀單間-36深國際萬科和頌軒113604商務公寓39.0236層南不臨路園區(qū)景觀單間-37深國際萬科和頌軒113605商務公寓38.9636層南不臨路園區(qū)景觀單間-38深國際萬科和頌軒113606商務公寓56.4836層南一面臨路園區(qū)景觀兩房一廳-39深國際萬科和頌軒113607商務公寓40.3236層西一面臨路無特殊景觀一房一廳-40深國際萬科和頌軒113608商務公寓56.4836層北兩面臨路無特殊景觀兩房一廳-41深國際萬科和頌軒113609商務公寓38.9636層北一面臨路無特殊景觀單間-42深國際萬科和頌軒113610商務公寓39.0236層北一面臨路無特殊景觀單間-序號房地產(chǎn)名稱用途建筑面積（㎡）所在樓層朝向臨路情況景觀戶型視野、采光情況43深國際萬科和頌軒113611商務公寓39.0236層北一面臨路無特殊景觀單間-44深國際萬科和頌軒113612商務公寓39.0236層北一面臨路無特殊景觀單間-45深國際萬科和頌軒113613商務公寓39.0236層北一面臨路無特殊景觀單間-46深國際萬科和頌軒113614商務公寓39.0236層北一面臨路無特殊景觀單間-47深國際萬科和頌軒113615商務公寓38.9936層北一面臨路無特殊景觀單間-48深國際萬科和頌軒113616商務公寓39.336層北一面臨路無特殊景觀單間-49深國際萬科和頌軒113617商務公寓39.0236層北一面臨路無特殊景觀單間-50深國際萬科和頌軒113618商務公寓39.0236層北一面臨路無特殊景觀單間-51深國際萬科和頌軒113619商務公寓39.0236層北一面臨路無特殊景觀單間-52深國際萬科和頌軒113620商務公寓39.0236層北一面臨路無特殊景觀單間-53深國際萬科和頌軒113621商務公寓38.9636層北一面臨路無特殊景觀單間-54深國際萬科和頌軒113622商務公寓56.4836層北一面臨路無特殊景觀兩房一廳-55深國際萬科和頌軒113623商務公寓40.3236層東不臨路園區(qū)景觀一房一廳-56深國際萬科和頌軒113624商務公寓56.4836層南不臨路園區(qū)景觀兩房一廳-57深國際萬科和頌軒113625商務公寓38.9636層南不臨路園區(qū)景觀單間-58深國際萬科和頌軒113626商務公寓39.0236層南不臨路園區(qū)景觀單間-59深國際萬科和頌軒113627商務公寓39.0236層南不臨路園區(qū)景觀單間-60深國際萬科和頌軒113628商務公寓39.0236層南不臨路園區(qū)景觀單間-61深國際萬科和頌軒113629商務公寓39.0236層南不臨路園區(qū)景觀單間-62深國際萬科和頌軒113630商務公寓39.3336層南不臨路園區(qū)景觀單間向內(nèi)凹進約7夠開闊63深國際萬科和頌軒113631商務公寓39.0236層南不臨路園區(qū)景觀單間向內(nèi)凹進約7夠開闊64深國際萬科和頌軒113632商務公寓39.2136層南不臨路園區(qū)景觀單間向內(nèi)凹進約7夠開闊65深國際萬科和頌軒113701商務公寓39.0237層南不臨路園區(qū)景觀單間-66深國際萬科和頌軒113702商務公寓39.0237層南不臨路園區(qū)景觀單間-67深國際萬科和頌軒113703商務公寓39.0237層南不臨路園區(qū)景觀單間-序號房地產(chǎn)名稱用途建筑面積（㎡）所在樓層朝向臨路情況景觀戶型視野、采光情況68深國際萬科和頌軒113704商務公寓39.0237層南不臨路園區(qū)景觀單間-69深國際萬科和頌軒113705商務公寓38.9637層南不臨路園區(qū)景觀單間-70深國際萬科和頌軒113706商務公寓56.4837層南一面臨路園區(qū)景觀兩房一廳-71深國際萬科和頌軒113707商務公寓40.3237層西一面臨路無特殊景觀一房一廳-72深國際萬科和頌軒113708商務公寓56.4837層北兩面臨路無特殊景觀兩房一廳-73深國際萬科和頌軒113709商務公寓38.9637層北一面臨路無特殊景觀單間-74深國際萬科和頌軒113710商務公寓39.0237層北一面臨路無特殊景觀單間-75深國際萬科和頌軒113711商務公寓39.0237層北一面臨路無特殊景觀單間-76深國際萬科和頌軒113712商務公寓39.0237層北一面臨路無特殊景觀單間-77深國際萬科和頌軒113713商務公寓39.0237層北一面臨路無特殊景觀單間-78深國際萬科和頌軒113714商務公寓39.0237層北一面臨路無特殊景觀單間-79深國際萬科和頌軒113715商務公寓38.9937層北一面臨路無特殊景觀單間-80深國際萬科和頌軒113716商務公寓39.337層北一面臨路無特殊景觀單間-81深國際萬科和頌軒113717商務公寓39.0237層北一面臨路無特殊景觀單間-82深國際萬科和頌軒113718商務公寓39.0237層北一面臨路無特殊景觀單間-83深國際萬科和頌軒113719商務公寓39.0237層北一面臨路無特殊景觀單間-84深國際萬科和頌軒113720商務公寓39.0237層北一面臨路無特殊景觀單間-85深國際萬科和頌軒113721商務公寓38.9637層北一面臨路無特殊景觀單間-86深國際萬科和頌軒113722商務公寓56.4837層北一面臨路無特殊景觀兩房一廳-87深國際萬科和頌軒113723商務公寓40.3237層東不臨路園區(qū)景觀一房一廳-88深國際萬科和頌軒113724商務公寓56.4837層南不臨路園區(qū)景觀兩房一廳-89深國際萬科和頌軒113725商務公寓38.9637層南不臨路園區(qū)景觀單間-90深國際萬科和頌軒113726商務公寓39.0237層南不臨路園區(qū)景觀單間-91深國際萬科和頌軒113727商務公寓39.0237層南不臨路園區(qū)景觀單間-92深國際萬科和頌軒113728商務公寓39.0237層南不臨路園區(qū)景觀單間-93深國際萬科和頌軒113729商務公寓39.0237層南不臨路園區(qū)景觀單間-序號房地產(chǎn)名稱用途建筑面積（㎡）所在樓層朝向臨路情況景觀戶型視野、采光情況94深國際萬科和頌軒113730商務公寓39.3337層南不臨路園區(qū)景觀單間向內(nèi)凹進約7夠開闊95深國際萬科和頌軒113731商務公寓39.0237層南不臨路園區(qū)景觀單間向內(nèi)凹進約7夠開闊96深國際萬科和頌軒113732商務公寓39.2137層南不臨路園區(qū)景觀單間向內(nèi)凹進約7夠開闊97深國際萬科和頌軒113801商務公寓39.0238層南不臨路園區(qū)景觀單間-98深國際萬科和頌軒113802商務公寓39.0238層南不臨路園區(qū)景觀單間-99深國際萬科和頌軒113803商務公寓39.0238層南不臨路園區(qū)景觀單間-100深國際萬科和頌軒113804商務公寓39.0238層南不臨路園區(qū)景觀單間-101深國際萬科和頌軒113805商務公寓38.9638層南不臨路園區(qū)景觀單間-102深國際萬科和頌軒113806商務公寓56.4838層南一面臨路園區(qū)景觀兩房一廳-103深國際萬科和頌軒113807商務公寓40.3238層西一面臨路無特殊景觀一房一廳-104深國際萬科和頌軒113808商務公寓56.4838層北兩面臨路無特殊景觀兩房一廳-105深國際萬科和頌軒113809商務公寓38.9638層北一面臨路無特殊景觀單間-106深國際萬科和頌軒113810商務公寓39.0238層北一面臨路無特殊景觀單間-107深國際萬科和頌軒113811商務公寓39.0238層北一面臨路無特殊景觀單間-108深國際萬科和頌軒113812商務公寓39.0238層北一面臨路無特殊景觀單間-109深國際萬科和頌軒113813商務公寓39.0238層北一面臨路無特殊景觀單間-110深國際萬科和頌軒113814商務公寓39.0238層北一面臨路無特殊景觀單間-111深國際萬科和頌軒113815商務公寓38.9938層北一面臨路無特殊景觀單間-112深國際萬科和頌軒113816商務公寓39.338層北一面臨路無特殊景觀單間-113深國際萬科和頌軒113817商務公寓39.0238層北一面臨路無特殊景觀單間-114深國際萬科和頌軒113818商務公寓39.0238層北一面臨路無特殊景觀單間-115深國際萬科和頌軒113819商務公寓39.0238層北一面臨路無特殊景觀單間-116深國際萬科和頌軒113820商務公寓39.0238層北一面臨路無特殊景觀單間-117深國際萬科和頌軒113821商務公寓38.9638層北一面臨路無特殊景觀單間-118深國際萬科和頌軒113822商務公寓56.4838層北一面臨路無特殊景觀兩房一廳-序號房地產(chǎn)名稱用途建筑面積（㎡）所在樓層朝向臨路情況景觀戶型視野、采光情況119深國際萬科和頌軒113823商務公寓40.3238層東不臨路園區(qū)景觀一房一廳-120深國際萬科和頌軒113824商務公寓56.4838層南不臨路園區(qū)景觀兩房一廳-121深國際萬科和頌軒113825商務公寓38.9638層南不臨路園區(qū)景觀單間-122深國際萬科和頌軒113826商務公寓39.0238層南不臨路園區(qū)景觀單間-123深國際萬科和頌軒113827商務公寓39.0238層南不臨路園區(qū)景觀單間-124深國際萬科和頌軒113828商務公寓39.0238層南不臨路園區(qū)景觀單間-125深國際萬科和頌軒113829商務公寓39.0238層南不臨路園區(qū)景觀單間-126深國際萬科和頌軒113830商務公寓39.3338層南不臨路園區(qū)景觀單間向內(nèi)凹進約7夠開闊127深國際萬科和頌軒113831商務公寓39.0238層南不臨路園區(qū)景觀單間向內(nèi)凹進約7夠開闊128深國際萬科和頌軒113832商務公寓39.2138層南不臨路園區(qū)景觀單間向內(nèi)凹進約7夠開闊129深國際萬科和頌軒113901商務公寓39.0239層南不臨路園區(qū)景觀單間-130深國際萬科和頌軒113902商務公寓39.0239層南不臨路園區(qū)景觀單間-131深國際萬科和頌軒113903商務公寓39.0239層南不臨路園區(qū)景觀單間-132深國際萬科和頌軒113904商務公寓39.0239層南不臨路園區(qū)景觀單間-133深國際萬科和頌軒113905商務公寓38.9639層南不臨路園區(qū)景觀單間-134深國際萬科和頌軒113906商務公寓56.4839層南一面臨路園區(qū)景觀兩房一廳-135深國際萬科和頌軒113907商務公寓40.3239層西一面臨路無特殊景觀一房一廳-136深國際萬科和頌軒113908商務公寓56.4839層北兩面臨路無特殊景觀兩房一廳-137深國際萬科和頌軒113909商務公寓38.9639層北一面臨路無特殊景觀單間-138深國際萬科和頌軒113910商務公寓39.0239層北一面臨路無特殊景觀單間-139深國際萬科和頌軒113911商務公寓39.0239層北一面臨路無特殊景觀單間-140深國際萬科和頌軒113912商務公寓39.0239層北一面臨路無特殊景觀單間-141深國際萬科和頌軒113913商務公寓39.0239層北一面臨路無特殊景觀單間-142深國際萬科和頌軒113914商務公寓39.0239層北一面臨路無特殊景觀單間-143深國際萬科和頌軒113915商務公寓38.9939層北一面臨路無特殊景觀單間-序號房地產(chǎn)名稱用途建筑面積（㎡）所在樓層朝向臨路情況景觀戶型視野、采光情況144深國際萬科和頌軒113916商務公寓39.339層北一面臨路無特殊景觀單間-145深國際萬科和頌軒113917商務公寓39.0239層北一面臨路無特殊景觀單間-146深國際萬科和頌軒113918商務公寓39.0239層北一面臨路無特殊景觀單間-147深國際萬科和頌軒113919商務公寓39.0239層北一面臨路無特殊景觀單間-148深國際萬科和頌軒113920商務公寓39.0239層北一面臨路無特殊景觀單間-149深國際萬科和頌軒113921商務公寓38.9639層北一面臨路無特殊景觀單間-150深國際萬科和頌軒113922商務公寓56.4839層北一面臨路無特殊景觀兩房一廳-151深國際萬科和頌軒113923商務公寓40.3239層東不臨路園區(qū)景觀一房一廳-152深國際萬科和頌軒113924商務公寓56.4839層南不臨路園區(qū)景觀兩房一廳-153深國際萬科和頌軒113925商務公寓38.9639層南不臨路園區(qū)景觀單間-154深國際萬科和頌軒113926商務公寓39.0239層南不臨路園區(qū)景觀單間-155深國際萬科和頌軒113927商務公寓39.0239層南不臨路園區(qū)景觀單間-156深國際萬科和頌軒113928商務公寓39.0239層南不臨路園區(qū)景觀單間-157深國際萬科和頌軒113929商務公寓39.0239層南不臨路園區(qū)景觀單間-158深國際萬科和頌軒113930商務公寓39.3339層南不臨路園區(qū)景觀單間向內(nèi)凹進約7夠開闊159深國際萬科和頌軒113931商務公寓39.0239層南不臨路園區(qū)景觀單間向內(nèi)凹進約7夠開闊160深國際萬科和頌軒113932商務公寓39.2139層南不臨路園區(qū)景觀單間向內(nèi)凹進約7夠開闊161深國際萬科和頌軒114001商務公寓39.0240層南不臨路園區(qū)景觀單間-162深國際萬科和頌軒114002商務公寓39.0240層南不臨路園區(qū)景觀單間-163深國際萬科和頌軒114003商務公寓39.0240層南不臨路園區(qū)景觀單間-164深國際萬科和頌軒114004商務公寓39.0240層南不臨路園區(qū)景觀單間-165深國際萬科和頌軒114005商務公寓38.9640層南不臨路園區(qū)景觀單間-166深國際萬科和頌軒114006商務公寓56.4840層南一面臨路園區(qū)景觀兩房一廳-167深國際萬科和頌軒114024商務公寓56.4840層南不臨路園區(qū)景觀兩房一廳-168深國際萬科和頌軒114025商務公寓38.9640層南不臨路園區(qū)景觀單間-序號房地產(chǎn)名稱用途建筑面積（㎡）所在樓層朝向臨路情況景觀戶型視野、采光情況169深國際萬科和頌軒114026商務公寓39.0240層南不臨路園區(qū)景觀單間-170深國際萬科和頌軒114027商務公寓39.0240層南不臨路園區(qū)景觀單間-合計—7,3.9——————產(chǎn)權持有人承諾具體評估對象和范圍與經(jīng)濟行為所涉及的對象和范圍一致。四、評估基準日20220331標準為取價標準。五、評估程序?qū)嵤┻^程和情況有必要實施的其他資產(chǎn)評估程序。六、評估方法本次評估采用市場法和收益法。七、價值類型本次評估的價值類型為市場價值。八、評估結(jié)論13501170套期房公寓房地產(chǎn)于評估基準日2022年03月31日的資產(chǎn)評估結(jié)果如下所述：采用市場法下的整體購置評估價值為358,630,508元，采用收益法下的整體購置評估價值為361,063,966元，差異率約為市場價值水平，適用性高。故本次評估舍棄收益法，取市場法的估值為評估價值。故本次評估整體購置評估價值為RMB358,630,508元整（大寫：人民幣叁億伍仟捌佰陸拾叁萬零伍佰零捌元整）。資產(chǎn)評估結(jié)果明細如下表：序號房地產(chǎn)名稱用途建筑面積（㎡）整體購置評估價值（元）整體購置評估均價（元/㎡）1深國際萬科和頌軒一期五單元3501170房地產(chǎn)商務公寓7,032.95358,630,50850,993注：（1）本次評估結(jié)論的價值內(nèi)涵是含稅（增值稅）價；300元/平方米建筑面積的裝修費。409,629,030.6687.55%。報告使用人在使用本報告的評估結(jié)論時，請注意本報告正文中第十一項“特別事項說明”對評估結(jié)論的影響；并關注評估結(jié)論成立的評估假設及前提條件。按照有關資產(chǎn)評估現(xiàn)行規(guī)定，本評估報告有效期一年，自評估基準日起計算。超過一年，需重新進行資產(chǎn)評估。[本頁以下無正文]13501170深圳高速公路集團股份有限公司擬整體購置深國際萬科和頌軒一期1棟五單元3501室等合計170套公寓房地產(chǎn)市場價值資產(chǎn)評估報告深同誠德評報字A2022DX011深圳高速公路集團股份有限公司：13501170產(chǎn)在2022年03月31日的市場價值進行了評估。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下：一、委托人、產(chǎn)權持有人及其他評估報告使用人概況（一）委托人概況企業(yè)名稱深圳高速公路集團股份有限公（以下簡稱“深高速”“委托人住 所：深圳市龍華區(qū)福城街道福民收費站統(tǒng)一社會信用代碼：91440300279302515E法定代表人：胡偉注冊資本：(人民幣)218,077.0326萬(元)公司類型：上市股份有限公司營業(yè)期限：1996-12-30至無固定期限業(yè)務（憑資格證書經(jīng)營）。（二）產(chǎn)權持有人概況企業(yè)單位名稱：深圳市深國際聯(lián)合置地有限公司注冊資本：人民幣71,428.5714萬(元)住所：深圳市龍華區(qū)民治街道民泰社區(qū)民治路西側(cè)錦尚商業(yè)樓102法定代表人：趙偲翼社會信用代碼：91440300311781860K類 型：有限責任公司營業(yè)期限：2014-08-20至2034-08-20經(jīng)營范圍：一般經(jīng)營項目是：城市更新及舊城改造工程的設計與施工；房地產(chǎn)開發(fā)；城鎮(zhèn)基礎設施、公共配套設施的開發(fā)、建設和經(jīng)營；房屋租賃、物業(yè)管理；國內(nèi)貿(mào)易；貨物及技術進出口。（法律、行政法規(guī)、國務院決定規(guī)定在登記前須經(jīng)批準的項目除外），許可經(jīng)營項目是：園林綠化工程的設計與施工。（三）委托人和產(chǎn)權持有人之間的關系。關聯(lián)關系，根據(jù)深圳市深國際聯(lián)合置地有限公司的章程，深圳高速公路集團股份有限公司持有深圳市深國際聯(lián)合置地有限公司34.3%的股權。（四）委托人以外的其他評估報告使用人根據(jù)深高速的介紹，評估報告的其他報告使用人包括依照法律法規(guī)之相關規(guī)定，對評估報告所對應經(jīng)濟行為負有審批、核準、備案等職責的國家行政機關；依法引用評估報告的其他中介機構(gòu)（如會計師事務所、律師事務所等）；法律法規(guī)規(guī)定的不確定使用人。由于得到評估報告而成為評估報告使用人。二、評估目的為深圳高速公路集團股份有限公司擬整體購置深國際萬科和頌軒期房公寓房地產(chǎn)提供市場價值參考。三、評估對象和評估范圍1、評估范圍本次評估對象為深圳高速公路集團股份有限公司擬整體購置深國際萬科和頌軒一期1棟五單元3501室等合計170套期房公寓房地產(chǎn)。135011707,032.9535-40（35-3940），32套，分為三個戶型，分別是單間戶型（2613）、一房一廳戶型（21）、兩房一廳戶型（4套），具體情況詳見《評估申報明細表》。2、評估對象概況01-01131054.296000486400于該城市更新單元的二期，具體分期圖如下圖：深國際萬科和頌軒占地面積為47,395.61平方米，用途為商業(yè)用地、二類居住用288,6003棟住宅、213135-401707,032.9547層，評估對象處于地上35-40層，根據(jù)現(xiàn)場查勘以及產(chǎn)權持有人提供的《深國際萬科和頌135011703117/4-172023年年底竣工。300元/評估已考慮300元/平方米建筑面積的裝修費；室內(nèi)裝修具體詳見《裝修標準》。評估對象具體位置深國際萬科和頌軒根據(jù)《不動產(chǎn)權證》及現(xiàn)場查勘，評估對象位于深圳市龍華新區(qū)民治街道民治大道，具體位置如下圖：深國際萬科和頌軒評估對象的相關情況①權利狀況根據(jù)相關權證記載，本次評估對象所在宗地為深圳市深國際聯(lián)合置地有限公司單獨所有，項目所在的國有土地使用權部分情況如下：序號土地使用權人產(chǎn)權證號宗地號用途土地面積（㎡）土地使用年限1深圳市深國際聯(lián)合置地有限公司[單獨所有]粵（2018）深圳市不動產(chǎn)權第0137242號A802-0306商業(yè)用地，二類居住用地47,395.614020156232055年6月22日止備注（（2018）01372422255583638單6300029640780001120005300（含站務用房3005401100；3、本項目為民治梅林關城市更新項目，分二期實施，本101-01（A802-0306）；4540520156234070（含站務用房（2015）5020執(zhí)行。②工程規(guī)劃及施工情況項目所在宗地所辦理的建設工程規(guī)劃許可證部分情況如下：深圳市建設工程規(guī)劃許可證證號：深規(guī)劃資源建許字AG-2020-0008（改1）號用地單位深圳市深國際聯(lián)合置地有限公司項目名稱深國際萬科和頌軒用地位置龍華區(qū)民治街道宗地編號440306406009GB00177宗地號A802-0306土地使用權出讓合同書深地合字（2015）5020號及其補充合同一土地預審文件文號無建設用地規(guī)劃許可證/規(guī)劃要點函號LA-2015-0028/無分期建設項目子名稱一期選址意見書無設計文件單位深圳市華陽國際工程設計股份有限公司文件編號GC170374總建筑面積㎡366842.37計規(guī)定容積率建筑面積㎡211700建筑覆蓋率%（一/二級）59.11/14.29綠化覆蓋率%30.04建筑最高高度m150.35最大層數(shù)（地上/下）47/3棟數(shù)1（地上/下809/2089項目所在宗地所辦理的建筑工程施工許可證部分情況如下：建筑工程施工許可證工程編號：2017-440300-70-03-08988901建設單位萬科企業(yè)股份有限公司；深圳市深國際聯(lián)合置地有限公司工程名稱深國際萬科和頌軒一期樁基工程建設地址深圳市龍華區(qū)民治街道建設規(guī)模367275.82平方米合同價格10227.041425萬元設計單位深圳市華陽國際工程設計股份有限公司施工單位深圳市鵬城建筑集團有限公司監(jiān)理單位深圳市邦迪工程顧問有限公司合同開工日期2020/5/30合同竣工日期2020/12/30該項目所辦理的商品房預售許可證情況如下：深圳市商品房預售許可證編號：深房許字（2020）龍華014號深國際萬科和頌軒預售項目具體情況列表項目位置龍華區(qū)民治街道民治大道轄區(qū)宗地代碼440306406009GB00177（宗地號為A802-0306）房地產(chǎn)證號粵（2018）深圳市不動產(chǎn)權第0137242號土地出讓合同深地合字（2015）5020號及補1開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書號深房開字（2019）3720號批準預售面積17441.80平方米批準預售樓棟1棟其中住宅：62606.85平方米630套商務公寓：111834.95平方米2722套備注10137553.71設施的具體位置及面積詳見測繪報告；2147251472681.482（詳見分戶匯總表）；3402015623205562270201562320856224、本項目住宅裝修交付，商務公寓毛坯交付。預售詳細內(nèi)容見本證的附圖及附表③評估對象實物狀況本次評估中，因評估對象于評估基準日為期房在建中，未對房屋的結(jié)構(gòu)、裝飾、設備、維護結(jié)構(gòu)進行查勘，僅對評估對象所在樓盤的樣板間（單間、兩房一廳戶型）進行查勘，提請報告使用人注意。根據(jù)評估人員的實地查勘以及經(jīng)與委托人溝通確認，評估對象室內(nèi)戶型及空間布局、室內(nèi)裝修情況等以產(chǎn)權持有人提供的《裝修標準》、平面圖、戶型圖為依據(jù)，商務公寓含東、西、南、北四個朝向。另據(jù)《深圳市商品房預售許可證》，商務公寓毛坯交付，另根據(jù)產(chǎn)權持有人提供的《裝修標準》以及評估人員的實地查勘，商務公寓300元/300元/裝修情況具體詳見《裝修標準》，若實際交付的裝修標準與購買者在購買商品房時承諾的裝修標準存在差異，建議委托人在與出售方簽訂購房合同時，條款中明確對可能存在差異的裝修標準說明其處理方式，提請報告使用人注意。四、價值類型及其定義（一）本企業(yè)價值評估所選取的價值類型為：市場價值。（二）價值定義表述：市場價值，是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額，此正常公平交易的價值估計數(shù)額為包括增值稅的交易價格。五、評估基準日20220331標準為取價標準。六、評估依據(jù)本次資產(chǎn)評估工作中所遵循的法規(guī)依據(jù)、具體行為依據(jù)、產(chǎn)權依據(jù)和取價依據(jù)包括：（一）主要法律法規(guī)1、《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》（2016年7月2日第十二屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過）；2、中華人民共和國主席令第15號《中華人民共和國公司法》（2018年10月26日第四次修正）；3（2020528日通過）；4、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（2019年8月26日第三次修正）；5、中華人民共和國主席令第32號《中華人民共和國土地管理法》（2019年8月26日第三次修正）；6、第十屆全國人民代表大會第五次會議通過《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（2007年3月16日）；7、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務院令1990年第55號）；8、《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》；9、《企業(yè)會計準則-基本準則》；10、《企業(yè)會計準則第39號-公允價值計量》；11、《企業(yè)會計準則第3號-投資性房地產(chǎn)》；12、財政部、國家稅務總局《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）；1350117013、《關于深化增值稅改革有關政策的公告》（財政部稅務總局海關總署公告2019年第39號）；14、其他與資產(chǎn)評估相關的法律、法規(guī)等。（二）準則依據(jù)1、《財政部關于印發(fā)<資產(chǎn)評估基本準則>的通知》（財資〔2017〕43號）；2<資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則>（201730號3、《中評協(xié)關于印發(fā)修訂<資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估報告>的通知》（評協(xié)〔2018〕35號）；4、《中評協(xié)關于印發(fā)修訂<資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估程序>的通知》（評協(xié)〔2018〕36號）；5、《中評協(xié)關于印發(fā)<資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估委托合同>的通知》（評協(xié)〔2017〕33號）；6、《中評協(xié)關于印發(fā)修訂<資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估檔案>的通知》（評協(xié)〔2018〕37號）；7、《中評協(xié)關于印發(fā)<資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——不動產(chǎn)>的通知》（中評協(xié)〔2017〕38號）；8、《中評協(xié)關于印發(fā)<資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估方法>的通知》（中評協(xié)〔2019〕35號）；9、《中評協(xié)關于印發(fā)<資產(chǎn)評估機構(gòu)業(yè)務質(zhì)量控制指南>的通知》（中評協(xié)〔2017〕46號）；10、《中評協(xié)關于印發(fā)修訂<資產(chǎn)評估價值類型指導意見>的通知》（中評協(xié)〔2017〕47號）；11、《中評協(xié)關于印發(fā)<資產(chǎn)評估對象法律權屬指導意見>的通知》（中評協(xié)〔2017〕48號）；12、《中評協(xié)關于印發(fā)<投資性房地產(chǎn)評估指導意見>的通知》（中評協(xié)〔2017〕53號）；13<10履行資產(chǎn)評估程序>的通知》（中評協(xié)〔2020〕6號）；14、《中評協(xié)關于印發(fā)<資產(chǎn)評估專家指引第8號——資產(chǎn)評估中的核查驗證>的通知》（中評協(xié)〔2019〕39號）；15、其他與資產(chǎn)評估相關的準則依據(jù)。（三）經(jīng)濟行為文件1、《深圳高速公路集團股份有限公司投資聯(lián)合評審委員會會議紀要》。（四）產(chǎn)權證明文件、重大合同協(xié)議1、不動產(chǎn)權證；2、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證及其他權屬資料；3、《深圳市商品房預售許可證》；4、其他產(chǎn)權證明文件。（五）采用的取價標準1、《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》（第二版）；2、評估基準日中國人民銀行公布的存貸款利率；3、市場調(diào)查及詢價資料；4、互聯(lián)網(wǎng)信息資料；5、現(xiàn)場勘查記錄；6、深高速提供的《資產(chǎn)評估申報明細表》及其他資料；7、其他取費文件。（六）參考資料及其他1、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（中華人民共和國國家標準GB/T50291-2015）；2、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2014）；3、其他參考資料。七、評估方法資產(chǎn)評估的基本方法包括市場法、收益法和成本法。執(zhí)行單項資產(chǎn)或資產(chǎn)組合評估業(yè)務，應當根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析市場法、收益法、成本法三種基本方法的適用性，恰當選擇一種或多種資產(chǎn)評估基本方法，本次評估采用市場法和收益法。（一）評估方法的定義及其應用前提條件1、市場法定義市場法也稱市場比較法，是指通過將評估對象與可比參照物進行比較，以可比參照物的市場價格為基礎確定評估對象價值的評估方法的總稱。市場法應用的前提條件①評估對象的可比參照物具有公開的市場，以及活躍的交易；②有關交易的必要信息可以獲得。2、收益法定義收益法是指通過將評估對象的預期收益資本化或者折現(xiàn)，來確定其價值的各種評估方法的總稱。收益法應用的前提條件①評估對象的未來收益可以合理預期并用貨幣計量；②預期收益所對應的風險能夠度量；③收益期限能夠確定或者合理預期。3、成本法定義成本法是指按照重建或者重置被評估對象的思路，將重建或者重置成本作為確定評估對象價值的基礎，扣除相關貶值，以此確定評估對象價值的評估方法的總稱。成本法應用的前提條件①評估對象能正常使用或者在用；②評估對象能夠通過重置途徑獲得；③評估對象的重置成本以及相關貶值能夠合理估算。（二）評估方法的選取資產(chǎn)評估專業(yè)人員應當選擇兩種或者兩種以上評估方法。1、評估方法選取的因素分析選擇評估方法所考慮的因素包括：（1）評估目的和價值類型；（2）評估對象；評估方法選擇的其他因素。評估人員在認真分析所掌握的資料并進行了實地勘查后，根據(jù)評估對象的特點和實際狀況，采用如下方法進行評估：1對該房地產(chǎn)進行評估。②根據(jù)對評估對象周邊商務公寓房地產(chǎn)的調(diào)查并結(jié)合自身的實際情況，該類房地產(chǎn)可用于出租并獲取相應回報，有潛在收益，且其所在區(qū)域租賃較為活躍，可以通過市場收集到較多的租賃成交案例，所以選用收益法為第二種評估方法。③近幾年，房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場超額壟斷利潤的存在使得價格水平已經(jīng)遠遠偏離了成本，采用成本法難以反映目前正常的價格水平。2、擬采用評估方法的技術處理思路市場法：是指通過將評估對象與可比參照物進行比較，以可比參照物的市場價格為基礎確定評估對象價值的評估方法的總稱。計算公式如下：PD=PB×A×B×C×D×E式中：PD——待估房地產(chǎn)比準價格PB——可比案例成交價格A待估房地產(chǎn)交易情況指數(shù)B待估房地產(chǎn)交易期日指數(shù)數(shù) 數(shù)C待估房地產(chǎn)區(qū)位因素條件指數(shù)；D待估房地產(chǎn)權益狀況條件指數(shù)可比案例區(qū)位因素條件指數(shù)E

可比案例權益狀況條件指數(shù)運用市場法估價一般應按下列步驟進行：1、 搜集交易實例；2、 選取可比實例；3、 建立價格可比基礎；4、 進行交易情況修正；5、 進行交易日期修正；6、 進行區(qū)位因素修正；7、 進行權益狀況修正；8、 進行實物因素修正；9、 求出比準價格。收益法：是指通過將評估對象預期收益資本化或折現(xiàn)以確定其價值的評估方法，包括直接資本化法和報酬資本化法。直接資本化法是將評估對象未來某一年的某種收益除以適當?shù)馁Y本化率或者乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)來求取評估對象價值的方法。資本化率是房地產(chǎn)未來第一年的凈收益與其價值或價格的百分比。V=NOI/R其中：V—房地產(chǎn)價值NOI—房地產(chǎn)未來第一年的收益R—資本化率報酬資本化法計算公式為：VA11Y1nin

A2(1)(1

An(1)(1)(1)i1(1Yj)j1其中：V-收益價格An-年凈收益Yn-報酬率n-收益年限運用收益法估價應按下列步驟進行：①搜集有關收入和費用的資料；②估算潛在毛收入；③估算有效毛收入；④估算運營費用；⑤估算凈收益；⑥選用適當?shù)馁Y本比率或報酬率；⑦選用適宜的計算公式求出收益價格。八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況根據(jù)國家有關部門關于資產(chǎn)評估的規(guī)定，按照我公司與深圳高速公路集團股份有限公司簽定的資產(chǎn)評估委托合同，我公司組織評估人員對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進行了評估，評估人員對資產(chǎn)進行了實地查勘，并取得了相關的產(chǎn)權證明文件，進行了必要的市場調(diào)查和交易價格的比較，以及我們認為有必要實施的其他資產(chǎn)評估程序。資產(chǎn)評估的詳細過程如下：（一）評估準備階段1估范圍、委托評估主要資產(chǎn)的特點等影響資產(chǎn)評估計劃的問題進行了認真的討論。2象、評估程序及主要評估方法。（二）資產(chǎn)核實階段1、資產(chǎn)評估申報明細表的填報根據(jù)委托評估資產(chǎn)特點，有針對性地指導產(chǎn)權持有人進行資產(chǎn)清查和填報資產(chǎn)評估申報明細表。2、評估對象真實性和合法性的查證根據(jù)產(chǎn)權持有人提供的資產(chǎn)評估申報明細表，評估人員到現(xiàn)場進行核實，以確定其客觀存在；查閱、收集委估資產(chǎn)的權屬證明文件，以核實其法律權屬的合法性；3、評估資料的收集向產(chǎn)權持有人提交與本次評估相關的資料清單，指導企業(yè)進行資料收集和準備。（三）評定估算階段根據(jù)國家資產(chǎn)評估有關原則和規(guī)定，針對已確定的評估范圍及具體對象，掌握委估資產(chǎn)的情況，并進一步審閱產(chǎn)權持有人填報的資產(chǎn)評估資料，對審閱后的有關數(shù)據(jù)開展市場調(diào)研、詢價工作，收集有關價格資料，再采用選定的評估方法對該項資產(chǎn)予以評定估算。（四）評估匯總、提交報告階段根據(jù)對各類資產(chǎn)的初步評估結(jié)果，進行匯總分析，確認評估工作中沒有發(fā)生重復或遺漏評估，并根據(jù)匯總分析情況，對評估結(jié)果進行調(diào)整、修改和完善。按照我公司資產(chǎn)評估規(guī)范化要求，組織各專業(yè)組成員編制相關資產(chǎn)的評估技術說明。評估結(jié)果、資產(chǎn)評估報告、評估技術說明按我公司規(guī)定程序在項目負責人審核的基礎上進行三級復核，即項目負責人將審核后的工作底稿、資產(chǎn)評估報告、評估技術說明和評估明細表提交項目部門負責人進行初步審核，根據(jù)初步審核意見進行修改后再提交質(zhì)量監(jiān)管部審核，再根據(jù)質(zhì)量監(jiān)管部反饋的意見進行進一步的修訂，修訂后提交總經(jīng)理簽發(fā)。最后出具正式報告并提交委托人。九、評估假設（一）基本假設1在