西安智慧城項(xiàng)目策劃報(bào)告(完整編)課件

智慧城智慧城1長(zhǎng)建地產(chǎn)“長(zhǎng)安新城”項(xiàng)目

發(fā)展定位策劃報(bào)告長(zhǎng)建地產(chǎn)“長(zhǎng)安新城”項(xiàng)目

發(fā)展定位策劃報(bào)告2而我們只能選擇其中的一條條條大道通羅馬而我們只能選擇其中的一條條條大道通羅馬3項(xiàng)目策劃的目標(biāo)：塑造“三性”實(shí)現(xiàn)“五出”項(xiàng)目策劃的目標(biāo)：塑造“三性”4我們認(rèn)為，在公司品牌在西安市區(qū)市場(chǎng)還沒有形成品牌號(hào)召力的狀況下，項(xiàng)目必須充分挖掘區(qū)域板塊優(yōu)勢(shì)、整合周邊資源，塑造項(xiàng)目的“三性”（唯一性、權(quán)威性和排他性），鑄造精品，以差異化競(jìng)爭(zhēng)的方式，在西安占據(jù)一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)（教育地產(chǎn)）的高端。另外，本案作為公司運(yùn)作的第一個(gè)中大型的戰(zhàn)略性項(xiàng)目，應(yīng)該在獲取良好利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，達(dá)到“五出”（出成果、出人才、出機(jī)制、出品牌、出網(wǎng)絡(luò)）的目標(biāo)，樹立獨(dú)特的項(xiàng)目品牌和企業(yè)品牌，從而確立公司在今后西安市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)的核心優(yōu)勢(shì)。我們認(rèn)為，在公司品牌在西安市區(qū)市場(chǎng)還沒有形成品牌號(hào)召力的狀況5目錄第一部分態(tài)勢(shì)分析第二部分發(fā)展思路第三部分項(xiàng)目定位第四部分規(guī)劃建議第五部分開發(fā)策略第六部分首期啟動(dòng)第七部分營(yíng)銷推廣目錄第一部分態(tài)勢(shì)分析第五部分開發(fā)策略6第一部分態(tài)勢(shì)分析一、城市篇二、地產(chǎn)篇三、項(xiàng)目篇四、企業(yè)篇第一部分態(tài)勢(shì)分析一、城市篇7一、城市篇謀全局者，方能得一域一、城市篇謀全局者，方能得一域81、西安城市地位與能級(jí)不斷提升西安自古以來(lái)，就是三秦的中心和西北重鎮(zhèn)。如今，在西部大開發(fā)的推動(dòng)下，西安的城市地位與能級(jí)正在不斷提升?，F(xiàn)在的西安，不僅僅是西安人的西安，更是陜西人的西安，西北人的西安，乃至全國(guó)人的西安。在此趨勢(shì)下，西安對(duì)西北各省的人來(lái)講的吸引力是正在越來(lái)越強(qiáng)，有更多的人正來(lái)到西安，“學(xué)習(xí)在西安、置業(yè)在西安、創(chuàng)業(yè)在西安、生活在西安”正在成為一種趨勢(shì)。1、西安城市地位與能級(jí)不斷提升西安自古以來(lái)，就是三秦的中心和9西安——西北的“門戶”和“樞紐”西安，是新歐亞大陸橋——隴海蘭新經(jīng)濟(jì)帶上最大的中心城市，也是我國(guó)干線公路網(wǎng)中承東啟西貫?zāi)贤ū钡慕Y(jié)點(diǎn)，是西部大開發(fā)的第一階梯，是陜西省關(guān)中城市發(fā)展軸和南北城鎮(zhèn)發(fā)展軸的交點(diǎn)，其區(qū)域價(jià)值不可忽視，在新一輪區(qū)域平衡發(fā)展的戰(zhàn)略指引下，西安的戰(zhàn)略價(jià)值越來(lái)越凸現(xiàn)。大北京經(jīng)濟(jì)圈成渝經(jīng)濟(jì)圈大上海經(jīng)濟(jì)圈西安西北經(jīng)濟(jì)板塊的門戶西安——西北的“門戶”和“樞紐”西安，是新歐亞大陸橋——隴海102、西安進(jìn)入高速城市化階段城市化水平50%40％70％90％人均GPD（美元）191011003000-5000>30000第三產(chǎn)業(yè)45.72%34.74%超過(guò)60％接近80％恩格爾系數(shù)34%37.1%31%左右小于30％類比城市西安中國(guó)北京、上海東京、紐約城市化水平20406080100初級(jí)階段中級(jí)階段中上階段高級(jí)階段恩格爾系數(shù)%30394960最富裕小康向小康過(guò)渡溫飽絕對(duì)貧困2、西安進(jìn)入高速城市化階段城市化水平50%40％70％90％11西安城市空間外溢加速?gòu)纳媳砜梢钥闯鑫靼驳娜司鵊DP已接近2000美元，超過(guò)全國(guó)平均水平；恩格爾系數(shù)也已經(jīng)達(dá)到小康向富裕過(guò)渡的階段；同時(shí)，西安城市化已經(jīng)達(dá)到50%，表明西安已經(jīng)進(jìn)入到城市化高速發(fā)展階段。在這一宏觀趨勢(shì)下，西安城市空間開始迅速向外擴(kuò)張，二環(huán)路改造、繞城高速修通等城市骨架正在形成。西安城正在從“小西安”（城墻之內(nèi)的傳統(tǒng)皇城）向“大西安”（多功能組團(tuán)的現(xiàn)代化都市）擴(kuò)展。西安城市空間外溢加速?gòu)纳媳砜梢钥闯鑫靼驳娜司鵊DP已接近2012西安擴(kuò)張：從“方城”到“環(huán)城”西安城發(fā)展的三個(gè)階段：—小西安：方城附近為界。以方城為中心的雜居時(shí)代?！形靼玻阂試?guó)家級(jí)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)為龍頭，西安的城市中心向南偏移。經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展高新區(qū)已經(jīng)成為發(fā)展良好的西安“輔城”?！笪靼玻阂岳@城高速為標(biāo)志，城市在“拉寬骨架、降低密度、產(chǎn)業(yè)北上、城市南移”的指導(dǎo)下，正在“多組團(tuán)環(huán)城”時(shí)代擴(kuò)展。長(zhǎng)安大西安中西安小西安西安擴(kuò)張：從“方城”到“環(huán)城”西安城發(fā)展的三個(gè)階段：長(zhǎng)安大西13“大西安”時(shí)代，外圍組團(tuán)中心形成如今的西安城，正處于“中西安”發(fā)展框架形成，逐步向“大西安”過(guò)渡的發(fā)展階段。伴隨著此輪“城市擴(kuò)張”運(yùn)動(dòng)，在東、西、南、北都出現(xiàn)了不同程度的郊區(qū)化跡象，尤其是南部正在成長(zhǎng)為西安的成熟“城市副中心”。“大西安”時(shí)代，外圍組團(tuán)中心形成如今的西安城，正處于“中西安14資料：西安新一輪規(guī)劃的“一城多心”結(jié)構(gòu)在西安第四次規(guī)劃布局思路中，提出了“九宮格局，一城多心”的總體布局，并要“降低中心密度，保護(hù)古城風(fēng)貌”，實(shí)施“南北拓展空間，東西延伸發(fā)展”：在西南方向形成以戶縣為主的副中心，在東北方向形成以新筑、臨潼為主的副中心，在北部方向形成以閻良為主的副中心，在渭北方向形成以高陵、涇河工業(yè)為主的副中心，在南部方向形成以長(zhǎng)安區(qū)為主的副中心。

資料：西安新一輪規(guī)劃的“一城多心”結(jié)構(gòu)在西安第四次規(guī)劃布局思153、南部西安，大西安最成熟的城市副中心在“大西安”的眾多組團(tuán)中，包括西高新、曲江新區(qū)、西部慧谷（韋曲）、西部大學(xué)城以及長(zhǎng)安新城在內(nèi)的“南部新西安”，已經(jīng)成為西安城市發(fā)展的最亮點(diǎn)，成為發(fā)展最成熟，最被認(rèn)可的新西安拓展區(qū)。西高新連續(xù)多年成為中國(guó)發(fā)展最良好的國(guó)家級(jí)高新開發(fā)區(qū)；曲江新區(qū)在眾多重大工程的帶動(dòng)下，正在成為西安的新中心；西部大學(xué)城已經(jīng)有數(shù)十萬(wàn)高素質(zhì)人群入駐；“西部慧谷”一座富有特色的產(chǎn)業(yè)新城正在崛起；長(zhǎng)安區(qū)正在建設(shè)新的長(zhǎng)安中心區(qū)，新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)正在形成。3、南部西安，大西安最成熟的城市副中心在“大西安”的眾多組團(tuán)16西部大學(xué)城南部新西安的格局曲江新區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)新城西高新長(zhǎng)安區(qū)：？西部慧谷南部新西安西部大學(xué)城南部新西安的格局曲江新區(qū)西高新長(zhǎng)安區(qū)：？西部慧谷南17位于“南部新西安”核心區(qū)的長(zhǎng)安區(qū)，正在全新規(guī)劃并建設(shè)新的中心區(qū)——長(zhǎng)安新行政中心區(qū)，并且借助西部大學(xué)城（擁有30萬(wàn)高素質(zhì)人士）、“西部慧谷”（擁有眾多航天等相關(guān)科研機(jī)構(gòu)）的獨(dú)特教育、科研優(yōu)勢(shì)，實(shí)施新一輪的戰(zhàn)略舉措——打造“知識(shí)長(zhǎng)安”?？梢钥匆?，原來(lái)以農(nóng)為主的“長(zhǎng)安縣”正一躍成為西安最富有知識(shí)氣息的智慧高地。4、“知識(shí)長(zhǎng)安”，浮出水面知識(shí)改變長(zhǎng)安位于“南部新西安”核心區(qū)的長(zhǎng)安區(qū)，正在全新規(guī)劃并建設(shè)新的中心18根據(jù)西安市城市副中心規(guī)劃，長(zhǎng)安正在形成五大功能板塊：西部大學(xué)城：教育、居住長(zhǎng)安科技園：居住、教育、運(yùn)動(dòng)長(zhǎng)安新區(qū)：行政、文化、商貿(mào)、居住長(zhǎng)安老城區(qū)：商貿(mào)、居住、行政韋曲科技產(chǎn)業(yè)園：居住、商貿(mào)、運(yùn)動(dòng)、游憩。根據(jù)西安市城市副中心規(guī)劃，長(zhǎng)安正在形成五大功能板塊：19資料：大學(xué)城促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展從國(guó)內(nèi)外大學(xué)城的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)聯(lián)來(lái)看，大學(xué)城促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式如圖所示：資料：大學(xué)城促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展從國(guó)內(nèi)外大學(xué)城的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)20“知識(shí)長(zhǎng)安”的核心區(qū)正在崛起從目前的格局來(lái)看，以長(zhǎng)安新行政中心區(qū)、盛世商都和大學(xué)城核心配套區(qū)以及本案構(gòu)成的知識(shí)長(zhǎng)安核心區(qū)——新長(zhǎng)安中心區(qū)正在形成。從未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)看，這里將成長(zhǎng)為“知識(shí)長(zhǎng)安”的“心臟”，將成為高級(jí)商務(wù)中心，高級(jí)服務(wù)業(yè)、知識(shí)產(chǎn)業(yè)的聚集中心以及高尚人文居住中心?！爸R(shí)長(zhǎng)安”的核心區(qū)正在崛起從目前的格局來(lái)看，以長(zhǎng)安新行政中21智慧城，“新長(zhǎng)安中心區(qū)”的核心引擎從“新長(zhǎng)安中心區(qū)”的重點(diǎn)項(xiàng)目來(lái)看：大學(xué)城里的大學(xué)，各自為戰(zhàn)，并沒有形成有檔次、有水平的配套服務(wù)，基本是屬于圍墻經(jīng)濟(jì)；大學(xué)城服務(wù)中心的開發(fā)遲遲未有動(dòng)靜；行政中心區(qū)的建設(shè)屬于政府行為，主要是為長(zhǎng)安行政辦公和相關(guān)公務(wù)員所服務(wù)，也缺乏市場(chǎng)行為的帶動(dòng)；盛世商都以商業(yè)配套為出發(fā)點(diǎn)，兼顧soho辦公，對(duì)新長(zhǎng)安中心的部分功能具有完善和推動(dòng)作用。智慧城項(xiàng)目，是區(qū)域內(nèi)唯一一個(gè)能夠承擔(dān)整合與提升的戰(zhàn)略性項(xiàng)目，有著非同一般的戰(zhàn)略價(jià)值。智慧城，“新長(zhǎng)安中心區(qū)”的核心引擎從“新長(zhǎng)安中心區(qū)”的重點(diǎn)項(xiàng)225、結(jié)論：智慧城，區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略引擎從以上分析可以看出，本案正處于西安城市發(fā)展的主脈上，正處于西安城市拓展的“火山噴發(fā)口”上，不論對(duì)宏觀的“南部新西安”，還是對(duì)中觀的“知識(shí)長(zhǎng)安”都有非常重要的戰(zhàn)略價(jià)值。如果項(xiàng)目運(yùn)作思路得當(dāng)、操作到位，將極大的促進(jìn)和加速“知識(shí)長(zhǎng)安”的形成，并為提升長(zhǎng)安形象起到重要的作用，成為“新長(zhǎng)安中心區(qū)”的戰(zhàn)略引擎，成為“南部新西安”的重要引擎。5、結(jié)論：智慧城，區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略引擎從以上分析可以看出，本23謀全局者，方能得一域工作室認(rèn)為，對(duì)于智慧城，不僅僅是普通的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，更是區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略引擎性項(xiàng)目。因此，我們認(rèn)為，項(xiàng)目在開發(fā)的過(guò)程中，應(yīng)充分考慮區(qū)域發(fā)展的需求，植入能夠提升區(qū)域價(jià)值的“核心引擎”，通過(guò)對(duì)區(qū)域價(jià)值的支持，來(lái)提升項(xiàng)目的價(jià)值，從而使項(xiàng)目發(fā)揮更大的價(jià)值。謀全局者，方能得一域工作室認(rèn)為，對(duì)于智慧城，不僅僅是普通的房24二、地產(chǎn)篇?jiǎng)?chuàng)新成就“黑馬”二、地產(chǎn)篇?jiǎng)?chuàng)新成就“黑馬”251、西安房地產(chǎn)總體發(fā)展趨勢(shì)分析經(jīng)過(guò)幾年的高速成長(zhǎng)，西安市場(chǎng)正在從本地開發(fā)商小盤為主向外地大兵團(tuán)規(guī)模開發(fā)為主的階段，從“插花”開發(fā)逐漸轉(zhuǎn)向品牌開發(fā)，這預(yù)示著西安房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于升級(jí)換代的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上。1、西安房地產(chǎn)總體發(fā)展趨勢(shì)分析經(jīng)過(guò)幾年的高速成長(zhǎng)，西安市場(chǎng)正261）西安房地產(chǎn)已從本地兵團(tuán)小盤開發(fā)階段轉(zhuǎn)變到“八國(guó)聯(lián)軍”大盤規(guī)模開發(fā)。本地的世紀(jì)金花、東盛等紛紛拿下大宗土地；綠地、珠江、中海、和記黃埔等外地大鄂紛紛進(jìn)入西安。西安房地產(chǎn)正從賣家居走向買環(huán)境、買生活方式的階段。這種變化產(chǎn)生的結(jié)果，一個(gè)刺激新的消費(fèi)，挖掘新的購(gòu)買力，也就是將加速換房的進(jìn)程，讓原來(lái)已經(jīng)有房的人住上好房子；另一個(gè)是房地產(chǎn)開發(fā)理念和運(yùn)作模式要發(fā)生根本性的改變。1）西安房地產(chǎn)已從本地兵團(tuán)小盤開發(fā)階段轉(zhuǎn)變到“八國(guó)聯(lián)軍”大盤272）西安房地產(chǎn)還處于賣家居、賣環(huán)境的階段，真正營(yíng)造全新生活方式的賣生活方式的項(xiàng)目還很少。市場(chǎng)發(fā)育程度短缺市場(chǎng)供求平衡、相對(duì)飽和過(guò)剩市場(chǎng)（全面短缺、結(jié)構(gòu)性短缺）（結(jié)構(gòu)性過(guò)剩、全面過(guò)剩）產(chǎn)品提升階段地段家居環(huán)境服務(wù)管理化生活方式買家認(rèn)識(shí)階段認(rèn)地段認(rèn)家居認(rèn)環(huán)境認(rèn)服務(wù)管理認(rèn)品牌競(jìng)爭(zhēng)層面提升資源（土地）銷售設(shè)計(jì)資源整合全方位競(jìng)爭(zhēng)

企業(yè)狀態(tài)提升項(xiàng)目公司專業(yè)公司管理公司全能冠軍追求境界提升看得見摸得著看得見摸不著看不見摸不著但感受得到北京西安2）西安房地產(chǎn)還處于賣家居、賣環(huán)境的階段，真正營(yíng)造全新生活方283）西安房地產(chǎn)處于供需相對(duì)穩(wěn)定，真正的有效需求還有很大的挖掘潛力。2003年：西安房地產(chǎn)開發(fā)量1336萬(wàn)平方米，商品房銷售面積250.3萬(wàn)平方米，其中商品住宅銷售面積227.9萬(wàn)平方米。2004年：西安房地產(chǎn)開發(fā)量1497萬(wàn)平方米，商品房銷售面積209.4萬(wàn)平方米，其中，住宅銷售面積188.6萬(wàn)平方米。據(jù)預(yù)算，西安在2003-2005年之間，每年要自然增加38萬(wàn)非農(nóng)人口，這還不包括流動(dòng)人口，而按照西安“十五”規(guī)劃，2005年人均住宅至少應(yīng)達(dá)到15平米。以2002年西安人家居住面積的數(shù)據(jù)（建筑面積：20平方米）為基數(shù)，那么從2003-3005年，西安每年至少要760萬(wàn)平方米的住宅面積。3）西安房地產(chǎn)處于供需相對(duì)穩(wěn)定，真正的有效需求還有很大的挖掘294）西安房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)迎來(lái)新一輪郊區(qū)化趨勢(shì)。西安老城區(qū)的居住環(huán)境已經(jīng)到了人們?nèi)淌艿纳舷?，“騰籠換鳥”已成必然趨勢(shì)，市委市政府也已明確提出該戰(zhàn)略。因此，西安房地產(chǎn)的郊區(qū)化是不可阻擋的潮流，關(guān)鍵是開發(fā)商如何投資引導(dǎo)。以紫薇田園都市為代表的郊區(qū)大盤，將西安人從老城區(qū)吸引到了高新區(qū)內(nèi)，開啟了西安郊區(qū)化居住的第一輪浪潮，實(shí)現(xiàn)了西安人心理郊區(qū)化的第一步。但是，從目前西安的郊區(qū)樓盤發(fā)展來(lái)看，郊區(qū)盤配套嚴(yán)重滯后，它們據(jù)真正的郊區(qū)樓盤還有相當(dāng)?shù)木嚯x，要形成郊區(qū)化運(yùn)動(dòng)還需時(shí)日。4）西安房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)迎來(lái)新一輪郊區(qū)化趨勢(shì)。30第一輪郊區(qū)化的主要問(wèn)題在以紫薇田園都市為代表的這一輪郊區(qū)化浪潮對(duì)西安人的居住理念影響是巨大的，但因?yàn)椴僮魃系脑?，并沒有把大盤的優(yōu)勢(shì)、郊區(qū)盤的優(yōu)勢(shì)做出來(lái)，使得很大一批客戶對(duì)郊區(qū)化失去信心，導(dǎo)致郊區(qū)盤“有市無(wú)勢(shì)”的尷尬局面。其主要原因在于以下幾點(diǎn)：交通不暢通；配套設(shè)施建設(shè)滯后，沒有形成居住氛圍，影響了后續(xù)客戶的追捧；發(fā)展商缺乏精細(xì)化運(yùn)作，產(chǎn)品品質(zhì)沒有大的區(qū)別；受房地產(chǎn)發(fā)展水平和豐厚利潤(rùn)的刺激，近郊區(qū)的樓盤的產(chǎn)品形態(tài)絕大多數(shù)是以小高層、高層為主，容積率大都比較高，并沒有體現(xiàn)出郊區(qū)樓盤的居住品質(zhì)。沒有與城區(qū)的樓盤在景觀上、在居住品質(zhì)上形成差異化。第一輪郊區(qū)化的主要問(wèn)題在以紫薇田園都市為代表的這一輪郊區(qū)化浪31新一輪郊區(qū)化將呈現(xiàn)的特點(diǎn)：區(qū)域發(fā)展成為此輪郊區(qū)化的重要背景，產(chǎn)品由住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)：隨著城市化的推進(jìn)，此輪郊區(qū)化首先是城市功能和城市組團(tuán)的外遷。城市功能已經(jīng)構(gòu)成了此輪郊區(qū)化的最重要支撐。比如，南部副中心（長(zhǎng)安區(qū)）周圍已經(jīng)有高新區(qū)長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園、曲江新區(qū)、大學(xué)城以及“西部慧谷”等眾多市級(jí)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)形成。此輪郊區(qū)化的產(chǎn)品也從單純的住區(qū)開發(fā)轉(zhuǎn)變到融合教育、產(chǎn)業(yè)等綜合城市功能的復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)。企業(yè)一號(hào)公園（辦公）、盛世商都（商業(yè)中心）等城市功能也正在項(xiàng)目周圍形成。綠地世紀(jì)城以打造高新區(qū)CBD為旗幟，進(jìn)行商業(yè)、辦公以及住宅的綜合性開發(fā)。新一輪郊區(qū)化將呈現(xiàn)的特點(diǎn)：區(qū)域發(fā)展成為此輪郊區(qū)化的重要背景，32配套先行、環(huán)境先行：在城市功能外移的推動(dòng)下，此輪郊區(qū)化開發(fā)中，配套已成為郊區(qū)開發(fā)的重要砝碼，而且出現(xiàn)配套、環(huán)境限于住宅開發(fā)的趨勢(shì)。大雁塔北廣場(chǎng)、大唐芙蓉園等大型項(xiàng)目的形成，就使得曲江新區(qū)的房?jī)r(jià)成為西安的最高區(qū)域。品牌先導(dǎo)，形象打造：新一輪房地產(chǎn)的郊區(qū)化將會(huì)形成品牌企業(yè)先導(dǎo)的發(fā)展模式，產(chǎn)品開發(fā)將會(huì)注重品質(zhì)，并倡導(dǎo)一種新的生活方式。配套先行、環(huán)境先行：33規(guī)?；?、品牌化和郊區(qū)化已經(jīng)成為西安房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪的發(fā)展趨勢(shì)，在此背景下，項(xiàng)目就必須要塑造獨(dú)特的個(gè)性，形成鮮明的形象與品牌，才能在新一輪發(fā)展趨勢(shì)中脫穎而出。規(guī)?；⑵放苹徒紖^(qū)化已經(jīng)成為西安房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪的發(fā)展趨勢(shì)34從西安房地產(chǎn)的特點(diǎn)看，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從粗放式的模仿開發(fā)階段（曾經(jīng)一度是以南方市場(chǎng)尤其是深圳為樣板，大批克?。蚓?xì)化、細(xì)分化的自主創(chuàng)新階段轉(zhuǎn)變。模仿克隆開發(fā)造成了西安房地產(chǎn)的幾個(gè)特點(diǎn)，主要表現(xiàn)在：2、西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)從西安房地產(chǎn)的特點(diǎn)看，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從粗放式的模仿開發(fā)階35據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)的統(tǒng)計(jì)資料顯示，從西安市房屋價(jià)格走勢(shì)看，由于利益驅(qū)動(dòng)，自2002年起，西安市新上市樓盤結(jié)構(gòu)逐步向高層偏移，導(dǎo)致西安市目前高層商品房在總量上的比重日益擴(kuò)大，二環(huán)以內(nèi)多層建筑寥寥無(wú)幾，在客觀上就造成了西安市房屋價(jià)格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲的局面。西安市今年二季度住宅類每平方米均價(jià)為2904.4元，其中普通住宅的多層住宅每平方米均價(jià)為2020.0元，而高層住宅就達(dá)到了每平方米均價(jià)為3054.0元，多為高層建筑形式的高檔公寓每平方米均價(jià)高達(dá)4354.1元。1）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，高層商品房建設(shè)比重逐年增大，從而導(dǎo)致西安市房屋價(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲。據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)的統(tǒng)計(jì)資料顯示，從西安市房屋價(jià)格走勢(shì)看，362）城內(nèi)小規(guī)模開發(fā)占主導(dǎo)，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。3）市場(chǎng)細(xì)分不足，對(duì)于占西安購(gòu)房群體主導(dǎo)的中青年可客戶，還沒有充分的市場(chǎng)研究和產(chǎn)品創(chuàng)新，更多只是抄襲發(fā)達(dá)城市的小戶型。在西安，因?yàn)閱挝粓F(tuán)購(gòu)比較普遍，45歲以上的群體單位通過(guò)各種途徑可以解決住房問(wèn)題；西安整體購(gòu)房主力為中青年，年齡為26-40歲，占到整個(gè)購(gòu)房群體的70%；城區(qū)內(nèi)有一批為年輕人打造的小戶型時(shí)尚社區(qū)，如東尚等。2）城內(nèi)小規(guī)模開發(fā)占主導(dǎo)，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。37市場(chǎng)正在呼喚真正能夠體現(xiàn)新一代購(gòu)房群體（中青年相對(duì)高知識(shí)群體）、能夠營(yíng)造新時(shí)代生活方式的原創(chuàng)性項(xiàng)目！市場(chǎng)正在呼喚真正能夠體現(xiàn)新一代購(gòu)房群體（中青年相對(duì)高知識(shí)群體383、西安房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域分析東部未來(lái)板塊北部經(jīng)開板塊中心城區(qū)板塊大學(xué)城板塊高新、曲江板塊3、西安房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域分析東部未北部經(jīng)開板塊中心城區(qū)板塊39中心城區(qū)板塊：地產(chǎn)開發(fā)處于“插花”開發(fā)，已無(wú)大規(guī)模開發(fā)的空間。高新、曲江板塊：這是目前西安房地產(chǎn)開發(fā)最活躍的區(qū)域，尤其是高新區(qū)，它的新增開發(fā)量占到了西安的60%；而曲江由于土地原因，其房地產(chǎn)開發(fā)受到了限制，放量有限。東部未來(lái)板塊：西安重點(diǎn)打造的東部新城，其開發(fā)潛力依然不可小視。中心城區(qū)板塊：40西部大學(xué)城板塊：以長(zhǎng)安區(qū)及大學(xué)城為開發(fā)核心，也是本案所處區(qū)域，目前開發(fā)量比較少，受高新區(qū)板塊影響較大，處于城市重點(diǎn)發(fā)展軸上，潛力無(wú)限。北部經(jīng)開區(qū)：受經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和市級(jí)行政中心遷移的影響，已成為西安新一輪房地產(chǎn)投資開發(fā)的潛在熱點(diǎn)區(qū)域，如珠江投資等的進(jìn)入。西部大學(xué)城板塊：414、南部新西安，地產(chǎn)開發(fā)群雄逐鹿以高新區(qū)、曲江新區(qū)、西部大學(xué)城、“西部慧谷”等構(gòu)成的南部新西安，成為西安房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭型區(qū)域，引得國(guó)內(nèi)外大型開發(fā)商紛紛進(jìn)駐，勢(shì)頭頗似當(dāng)年廣州華南板塊。綠地世紀(jì)城（120萬(wàn)平米）楓林綠洲（120萬(wàn)平米）中華世紀(jì)城（100萬(wàn)平米）世家星城（75萬(wàn)平米）田園都市（180萬(wàn)平米）4、南部新西安，地產(chǎn)開發(fā)群雄逐鹿以高新區(qū)、曲江新區(qū)、西部大學(xué)42南部新西安房地產(chǎn)總體描述高新區(qū)：目前開發(fā)樓盤產(chǎn)品大同小異，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象非常嚴(yán)重；而且大盤開發(fā)的配套不完善，沒有形成居住氛圍，但隨著外地大的房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)的進(jìn)入，已經(jīng)處于一個(gè)產(chǎn)品升級(jí)和開發(fā)理念創(chuàng)新的前夜。大學(xué)城：隨著近期10萬(wàn)大學(xué)生的逐漸入住，大學(xué)城周邊的配套房地產(chǎn)開發(fā)，尤其是特色商業(yè)的需求將會(huì)迎來(lái)一個(gè)小高潮。

西部大學(xué)城：規(guī)劃占地25.1平方公里，分為南、北、西三個(gè)區(qū)。北、西區(qū)側(cè)重于普通高教，南區(qū)側(cè)重于高等職教。已入住18所高校，將入住學(xué)校將達(dá)到25所，規(guī)劃師生規(guī)模30萬(wàn)人左右。南部新西安房地產(chǎn)總體描述高新區(qū)：43南部、西南總體價(jià)格區(qū)域分布高新區(qū)3500-3800元電子城2200-2600元長(zhǎng)安區(qū)老城3000-3300元本案？南部、西南總體價(jià)格區(qū)域分布高新區(qū)3500-3800元電子城2442005年6月份城內(nèi)及高新區(qū)域各物業(yè)均價(jià)比較單位：元/平方米城區(qū)普通住宅商鋪寫字樓公寓別墅城內(nèi)34519681598748504903西高新34387695535241854769從西高新與城內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展的水平來(lái)看，兩者已經(jīng)基本持平，尤其是在普通住宅上。因此，西高新已經(jīng)成為整個(gè)西安房地產(chǎn)發(fā)展核心區(qū)域，西高新已經(jīng)得到了西安消費(fèi)者的認(rèn)可，它的發(fā)展對(duì)長(zhǎng)安新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展具有積極意義和明顯的心理帶動(dòng)作用。2005年6月份城內(nèi)及高新區(qū)域各物業(yè)均價(jià)比較城區(qū)普通住宅商鋪455、結(jié)論隨著外地實(shí)力公司進(jìn)軍西安，西安房地產(chǎn)正處于升級(jí)換代的關(guān)鍵時(shí)刻，正處于洗牌的前夜。在新一輪開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)中，品牌競(jìng)爭(zhēng)、開發(fā)模式競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)已經(jīng)提上日程，他們帶來(lái)新的開發(fā)理念也刺激了人們的消費(fèi)熱情，給西安原有的產(chǎn)品開發(fā)，以“克隆”外地成熟產(chǎn)品為主的模式，帶來(lái)更多的競(jìng)爭(zhēng)壓力。新一輪西安房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)的關(guān)鍵詞：

品牌競(jìng)爭(zhēng)、創(chuàng)新開發(fā)、品質(zhì)開發(fā)5、結(jié)論隨著外地實(shí)力公司進(jìn)軍西安，西安房地產(chǎn)正處于升級(jí)換代的46長(zhǎng)建地產(chǎn)，抓住機(jī)遇，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)突破，成為西安地產(chǎn)界的“黑馬”。處于升級(jí)換代關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上的西安房地產(chǎn)市場(chǎng)，正是群雄并起的時(shí)代，越是如此，越要求創(chuàng)造獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，以全新的開發(fā)模式創(chuàng)造，差異化生存，才能在新一輪地產(chǎn)發(fā)展大潮中成為成就“黑馬”。如果思路得當(dāng)，操作到位，將有可能通過(guò)項(xiàng)目的成功，帶動(dòng)企業(yè)的成功，成為新一輪西安房地產(chǎn)開發(fā)中的一批“黑馬”。創(chuàng)新造就“黑馬”！長(zhǎng)建地產(chǎn)，抓住機(jī)遇，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)突破，成為西安地產(chǎn)界的“黑馬”。47三、項(xiàng)目篇整合周邊，塑造“三性”三、項(xiàng)目篇整合周邊，塑造“三性”481、項(xiàng)目周邊區(qū)域關(guān)系圖本案1、項(xiàng)目周邊區(qū)域關(guān)系圖本案49高新區(qū)（含長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園）韋郭路（長(zhǎng)安大道）盛世商都本案新行政中心規(guī)劃中的綠化路規(guī)劃中的子午大道大學(xué)城長(zhǎng)安老城高新區(qū)韋郭路（長(zhǎng)安大道）盛世本案新行政中心規(guī)劃中的綠化路規(guī)劃502、地塊優(yōu)勢(shì)地處長(zhǎng)安區(qū)新行政中心。本案地塊為長(zhǎng)安新行政中心住宅配套用地，臨近新行政中心；地處正在形成的區(qū)域性商業(yè)中心內(nèi)。本案往東不遠(yuǎn)處有盛世商都商業(yè)中心、家世界購(gòu)物中心；地處擁有30萬(wàn)高素質(zhì)人群的西部大學(xué)城的核心區(qū)內(nèi)。本案往南是有10萬(wàn)學(xué)生的西部大學(xué)城，已經(jīng)進(jìn)駐的有陜西師范大學(xué)、西北政法學(xué)院、西安郵電大學(xué)；交通條件良好。本案西側(cè)是西安規(guī)劃的南北大通道－－子午大道和行政中心前的韋郭路（長(zhǎng)安大道）。2、地塊優(yōu)勢(shì)地處長(zhǎng)安區(qū)新行政中心。本案地塊為長(zhǎng)安新行政中心住513、地塊劣勢(shì)本案處于長(zhǎng)安區(qū)，大部分西安人仍把長(zhǎng)安當(dāng)成縣，是郊區(qū)鄉(xiāng)下；本案周邊配套不完善；本案周邊形象欠佳；本案周邊物業(yè)價(jià)格低廉；本案項(xiàng)目地塊低洼不平，平整成本較大。3、地塊劣勢(shì)本案處于長(zhǎng)安區(qū)，大部分西安人仍把長(zhǎng)安當(dāng)成縣，是郊52從項(xiàng)目周邊環(huán)境來(lái)看，項(xiàng)目處于新長(zhǎng)安中心區(qū)的核心位置，周圍有西部大學(xué)城、長(zhǎng)安新行政中心等重大項(xiàng)目已在建或建成，項(xiàng)目應(yīng)立足周邊，最大限度的整合相關(guān)資源（尤其是教育、商務(wù)等高端資源），樹立起“復(fù)合地產(chǎn)”的模式，提升項(xiàng)目的附加值，塑造項(xiàng)目的唯一性、權(quán)威性和排他性。從項(xiàng)目周邊環(huán)境來(lái)看，項(xiàng)目處于新長(zhǎng)安中心區(qū)的核心位置，周圍有西53四、企業(yè)篇原創(chuàng)開發(fā)，成就“五出”四、企業(yè)篇原創(chuàng)開發(fā)，成就“五出”541、企業(yè)概況品牌：長(zhǎng)安區(qū)本地的龍頭開發(fā)企業(yè)，在長(zhǎng)安區(qū)有一定的影響力，但在西安缺少品牌度，影響有限；經(jīng)驗(yàn)?zāi)芰Γ撼晒﹂_發(fā)過(guò)幾個(gè)房地產(chǎn)樓盤，但規(guī)模有限，缺少中大盤操作經(jīng)驗(yàn)；資本運(yùn)營(yíng)：項(xiàng)目開發(fā)基本以自有資金為主，缺少資本運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)。1、企業(yè)概況品牌：552、企業(yè)定位房地產(chǎn)企業(yè)的四種類型：住宅房地產(chǎn)開發(fā)商，主要以開發(fā)住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目；商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商，主要以開發(fā)商業(yè)（寫字樓、商鋪）房地產(chǎn)項(xiàng)目；產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)，主要以開發(fā)產(chǎn)業(yè)（廠房、開發(fā)區(qū)）房地產(chǎn)項(xiàng)目；綜合性（城市）房地產(chǎn)開發(fā)商。

從企業(yè)目前發(fā)展來(lái)看，建議長(zhǎng)建地產(chǎn)的企業(yè)定位為：為西安提供優(yōu)質(zhì)生活的住宅房地產(chǎn)開發(fā)商。2、企業(yè)定位房地產(chǎn)企業(yè)的四種類型：563、企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)建地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)：通過(guò)幾個(gè)戰(zhàn)略型項(xiàng)目的運(yùn)作，樹立企業(yè)在西安的知名度、品牌度和美譽(yù)度，使企業(yè)成為西安本地杰出企業(yè)的代表和典范。企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的途徑：引擎項(xiàng)目策劃運(yùn)作企業(yè)戰(zhàn)略3、企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)建地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)：通過(guò)幾個(gè)戰(zhàn)略型項(xiàng)目574、企業(yè)對(duì)外形象口號(hào)長(zhǎng)建地產(chǎn)對(duì)外的形象口號(hào)，建議：長(zhǎng)久建筑品質(zhì)生活4、企業(yè)對(duì)外形象口號(hào)長(zhǎng)建地產(chǎn)對(duì)外的形象口號(hào)，建議：58小結(jié)：從以上態(tài)勢(shì)分析，我們認(rèn)為，智慧城項(xiàng)目已經(jīng)具備了良好的天時(shí)與地利，如果在配合新的開發(fā)理念與操作模式，將極有可能成為公司的戰(zhàn)略性品牌項(xiàng)目，即有可能成為帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的引擎性項(xiàng)目。反過(guò)來(lái)，區(qū)域的升值將反過(guò)來(lái)促進(jìn)項(xiàng)目的價(jià)值，使項(xiàng)目達(dá)到轟動(dòng)性的效果。天時(shí)：大西安形成；西安房地產(chǎn)升級(jí)換代。地利：“知識(shí)長(zhǎng)安”的核心區(qū)，新長(zhǎng)安中心區(qū)的重要組成部分。小結(jié)：從以上態(tài)勢(shì)分析，我們認(rèn)為，智慧城項(xiàng)目已經(jīng)具備了良好59第二部分發(fā)展思路一、開發(fā)理念二、開發(fā)模式第二部分發(fā)展思路一、開發(fā)理念60思路決定出路一、開發(fā)理念思路決定出路一、開發(fā)理念61在西安城市正處于大拓展、西安房地產(chǎn)正處于升級(jí)換代的良好天時(shí)下，在西部大學(xué)城、長(zhǎng)安新行政中心等地利條件下，工作室建議，智慧城的開發(fā)，應(yīng)該跳出傳統(tǒng)住宅開發(fā)的路子，放棄過(guò)分保守做法，從區(qū)域戰(zhàn)略的高度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全新定位，以提升區(qū)域價(jià)值為目標(biāo)進(jìn)行項(xiàng)目操作模式設(shè)計(jì)和配套功能定位，以城市運(yùn)營(yíng)和復(fù)合地產(chǎn)的全新開發(fā)理念，創(chuàng)造出具有獨(dú)特個(gè)性的主題地產(chǎn)開發(fā)模式和城市功能區(qū)開發(fā)模式。只有這樣，才能夠以城市和區(qū)域的“大馬”拉動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)的“小車”，最大限度的提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，才能夠引領(lǐng)市場(chǎng)潮流，取得超常規(guī)的戰(zhàn)略成功！在西安城市正處于大拓展、西安房地產(chǎn)正處于升級(jí)換代的良好天時(shí)下62開發(fā)理念一：城市經(jīng)營(yíng)理念下的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)大馬拉小車：從增加城市價(jià)值，提升區(qū)域發(fā)展的角度，設(shè)定項(xiàng)目開發(fā)的戰(zhàn)略目標(biāo)，從而使項(xiàng)目成為區(qū)域成長(zhǎng)、城市價(jià)值提升的重要支撐點(diǎn)。用區(qū)域、城市等超級(jí)資源（政府、行政等）的“大馬”拉動(dòng)項(xiàng)目住宅開發(fā)的“小車”。本案是“知識(shí)長(zhǎng)安”核心區(qū)的重要組成部分，是長(zhǎng)安區(qū)新居住、新生活形象的代表者，是西部大學(xué)城的重要配套項(xiàng)目。通過(guò)對(duì)區(qū)域價(jià)值的提升，將項(xiàng)目開發(fā)提升為政府進(jìn)行區(qū)域開發(fā)的有力抓手，爭(zhēng)取成為長(zhǎng)安區(qū)的重點(diǎn)工程，從而獲得超常規(guī)的戰(zhàn)略資源。開發(fā)理念一：城市經(jīng)營(yíng)理念下的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)大馬拉小車：從增加城市價(jià)63“做項(xiàng)目”，先要“做區(qū)域”

位于“知識(shí)長(zhǎng)安”的核心位置，同時(shí)有毗連西部大學(xué)城的本案，注定了其具有常規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目所不具有的特殊價(jià)值，如果把握得當(dāng)，將可能獲得常規(guī)地產(chǎn)項(xiàng)目所沒有的政府、區(qū)域等資源，使項(xiàng)目獲得超出常規(guī)地產(chǎn)的能量。對(duì)于項(xiàng)目來(lái)講，就必須善于借勢(shì)借力，充分整合周邊資源，跳出常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)的思維框架，站在西安市、西部大學(xué)城等區(qū)域高度來(lái)定位項(xiàng)目，使項(xiàng)目成為該區(qū)域必不可缺的“整合器”和“超級(jí)服務(wù)中心”，才能取得超常規(guī)的成功。“做項(xiàng)目”，先要“做區(qū)域”64理念二：復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)理念項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)該跳出傳統(tǒng)的“就住宅開發(fā)住宅”的模式，應(yīng)站在區(qū)域的角度，從完善區(qū)域城市功能的角度出發(fā)，將大學(xué)城的教育資源、新行政中心的新區(qū)資源和周邊現(xiàn)代化的區(qū)域商業(yè)配套資源三種核心資源與項(xiàng)目的住宅開發(fā)相結(jié)合，形成“教育+商務(wù)商業(yè)+住宅”的復(fù)合地產(chǎn)的全新開發(fā)理念，通過(guò)對(duì)教育、商業(yè)商務(wù)等軟環(huán)境的營(yíng)造，創(chuàng)造一個(gè)城市功能區(qū)，成為一個(gè)城市要素聚集的中心，從而提升原有住宅產(chǎn)品的附加值，形成社區(qū)獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力。理念二：復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)理念項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)該跳出傳統(tǒng)的“就住宅開發(fā)住65理念三：文化地產(chǎn)開發(fā)理念文化是持久的競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的根本是品牌競(jìng)爭(zhēng)，品牌競(jìng)爭(zhēng)的根本是文化競(jìng)爭(zhēng)。構(gòu)建獨(dú)樹一幟的文化品牌，是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)差異化的絕佳途徑。我們?cè)谧鲰?xiàng)目的同時(shí)，更要注重做文化，形成社區(qū)特有的生活方式和文化形態(tài)，才能使項(xiàng)目脫穎而出，企業(yè)立于不敗之地。理念三：文化地產(chǎn)開發(fā)理念文化是持久的競(jìng)爭(zhēng)力66做項(xiàng)目，要“做品牌”品牌制勝品牌競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的最高級(jí)階段，本項(xiàng)目的開發(fā)利潤(rùn)固然重要，但是塑造品牌形象更為重要。我們要通過(guò)項(xiàng)目開發(fā)傳播，首先建立項(xiàng)目品牌，然后通過(guò)項(xiàng)目品牌展示企業(yè)形象，從而樹立起企業(yè)在西安人心目中的品牌形象。通過(guò)本項(xiàng)目的操作，企業(yè)不但獲得利潤(rùn)，而且將獲得品牌、機(jī)制、人才、網(wǎng)絡(luò)和更多的機(jī)會(huì)。通過(guò)項(xiàng)目品牌的運(yùn)作，帶動(dòng)企業(yè)品牌的升級(jí)，使企業(yè)獲得持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。做項(xiàng)目，要“做品牌”品牌制勝67理念四：新市鎮(zhèn)開發(fā)理念新市鎮(zhèn)主義:項(xiàng)目所在的長(zhǎng)安新區(qū)，雖然與市區(qū)有一定距離，但不是郊區(qū)，而是一個(gè)新城區(qū)的概念。項(xiàng)目提出新市鎮(zhèn)主義理念，參照歐洲小鎮(zhèn)的做法，將優(yōu)美的環(huán)境、繁榮的商業(yè)、便捷的交通、文明的社區(qū)和時(shí)尚的生活方式等等集合起來(lái)，將本項(xiàng)目建設(shè)成為一個(gè)環(huán)境品質(zhì)高、建筑特色強(qiáng)、人文氣息濃郁的居住景區(qū)和人文住區(qū)，追求一種現(xiàn)代歐洲小鎮(zhèn)的最本初的風(fēng)格，營(yíng)造一種強(qiáng)烈的城鎮(zhèn)生活和居住的氛圍。理念四：新市鎮(zhèn)開發(fā)理念新市鎮(zhèn)主義:68二、開發(fā)模式模式?jīng)Q定成敗二、開發(fā)模式模式?jīng)Q定成敗691、“主題地產(chǎn)”開發(fā)模式建議項(xiàng)目注重對(duì)配套設(shè)施的提煉，通過(guò)對(duì)周圍以及社區(qū)本身的教育概念提煉于挖掘，通過(guò)對(duì)社區(qū)配套、景觀小品、戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)視覺系統(tǒng)、營(yíng)銷推廣等各個(gè)節(jié)點(diǎn)和環(huán)節(jié)的整合和提煉，形成“大學(xué)城人文住區(qū)”“知識(shí)景觀新洋房”的主題概念，旗幟鮮明地樹立教育主題地產(chǎn)的開發(fā)模式，塑造項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。1、“主題地產(chǎn)”開發(fā)模式建議項(xiàng)目注重對(duì)配套設(shè)施的提煉，通過(guò)對(duì)70從業(yè)主的角度，主題概念是一種：

生活主張從設(shè)計(jì)師的角度，主題概念是一種：

設(shè)計(jì)理念從廣告公司的角度，主題概念是一個(gè)：

推廣靈魂從業(yè)主的角度，主題概念是一種：71從銷售的角度，主題概念是一種：營(yíng)銷理念從物業(yè)管理和服務(wù)的角度，主題概念是一種：

服務(wù)理念從社區(qū)文化的角度，主題概念是一種：

社區(qū)精神從銷售的角度，主題概念是一種：72項(xiàng)目主題概念的構(gòu)成教育主題概念知識(shí)景觀學(xué)院住區(qū)社區(qū)教育（幼兒為主）項(xiàng)目主題概念的構(gòu)成教育主題概念知識(shí)景觀學(xué)院住區(qū)社區(qū)教育73知識(shí)景觀的營(yíng)造這里所指的知識(shí)景觀主題，一方面是要營(yíng)造書聲朗朗的象牙塔景觀氣質(zhì)，通過(guò)比較明顯的標(biāo)志性符號(hào)對(duì)社區(qū)已有景觀主題的提升和升華；另一方面是要形成面對(duì)大學(xué)生的時(shí)尚商業(yè)風(fēng)情街，構(gòu)造有大學(xué)城特色的知識(shí)景觀。主動(dòng)參與到規(guī)劃路的建設(shè)中，將道路綠化景觀、學(xué)院主題景觀長(zhǎng)廊（教育名人的雕塑、格言和事跡）和商業(yè)街相結(jié)合，形成獨(dú)具大學(xué)城美麗與特色的知識(shí)景觀風(fēng)景線。對(duì)商業(yè)街的規(guī)劃，在功能上盡量考慮書吧、音樂餐吧的需求，塑造有文化氣質(zhì)的風(fēng)情商業(yè)街。知識(shí)景觀的營(yíng)造這里所指的知識(shí)景觀主題，一方面是要營(yíng)造書聲朗朗74社區(qū)教育主題的構(gòu)建這里所指的社區(qū)教育主題，并不是如景園新世紀(jì)那樣的自己構(gòu)建國(guó)際學(xué)校，建立教育體系，設(shè)定教育標(biāo)準(zhǔn)。而是指要?jiǎng)?chuàng)造性地嫁接大學(xué)城尤其是陜師大的資源：與陜師大聯(lián)辦社區(qū)里的幼兒園（可能的話還有小學(xué)）。充分利用師大的資源，形成強(qiáng)勢(shì)幼兒園品牌；另外，利用陜師大的教師資源聯(lián)辦特色幼兒（小學(xué)）教育，如：音樂班、美術(shù)班，成為教師的第二課堂，創(chuàng)辦西安市高素質(zhì)的幼兒特色教育，與幼兒園聯(lián)動(dòng)，成為社區(qū)吸引力的一張王牌。社區(qū)教育主題的構(gòu)建這里所指的社區(qū)教育主題，并不是如景園新世紀(jì)75學(xué)院住區(qū)的營(yíng)造學(xué)院住區(qū)，一方面是指社區(qū)可面對(duì)幾所高校的中青年教師，打造屬于他們的文化家園；另一方面更是指學(xué)院氣質(zhì)的住宅品位和生活方式。在戶型設(shè)計(jì)、建筑外立面以及園林小品等方面，要能夠體現(xiàn)知識(shí)階層儒雅的生活品質(zhì)。如：厚重不失質(zhì)感的建筑立面。學(xué)院住區(qū)的營(yíng)造學(xué)院住區(qū)，一方面是指社區(qū)可面對(duì)幾所高校的中青年762、小鎮(zhèn)、街區(qū)（新市鎮(zhèn)）開發(fā)模式

借鑒國(guó)外成熟的小鎮(zhèn)開發(fā)手法。注重街區(qū)式、鄰里型的居住形態(tài)與空間結(jié)構(gòu)，以豐富的色彩，親切的尺度（變化又統(tǒng)一的造型）再現(xiàn)風(fēng)情小鎮(zhèn)的風(fēng)格。在特色上，采用接近自然的風(fēng)格，構(gòu)建富于情趣的可塑性空間，以居住者的體驗(yàn)為線索，推出“街區(qū)鄰里、庭院共享、休閑交往、文化廣場(chǎng)”的生活概念化、人文化社區(qū)，增強(qiáng)社區(qū)歸屬感。2、小鎮(zhèn)、街區(qū)（新市鎮(zhèn)）開發(fā)模式借鑒國(guó)外成熟的小鎮(zhèn)開發(fā)手法77街區(qū)生活的構(gòu)成三大要素：社區(qū)視覺中心：帶有標(biāo)志性建筑物（在國(guó)外通常是教堂或鐘樓）；社區(qū)鄰里中心：以社區(qū)服務(wù)中心和社區(qū)公共交往中心為主要功能構(gòu)成的社區(qū)中心（在國(guó)外通常設(shè)有跳蚤市場(chǎng)和社區(qū)公園）；一條風(fēng)情商業(yè)街：滿足社區(qū)、小鎮(zhèn)人日常交往、生活所需的商業(yè)店鋪。萬(wàn)科的城市花園、金地的格林小鎮(zhèn)等都是這種小鎮(zhèn)生活的再現(xiàn)，是國(guó)內(nèi)最早借鑒歐洲街區(qū)生活的實(shí)例。目前，在發(fā)達(dá)城市已經(jīng)被普遍認(rèn)可的形態(tài)，在西安還沒有項(xiàng)目能夠真正做到位。街區(qū)生活的構(gòu)成三大要素：萬(wàn)科的城市花園、金地781、戰(zhàn)略定位2、主題定位3、案名建議4、形象定位第三部分項(xiàng)目定位5、功能定位6、市場(chǎng)定位7、價(jià)格定位8、產(chǎn)品定位1、戰(zhàn)略定位第三部分項(xiàng)目定位5、功能定位791、戰(zhàn)略定位“知識(shí)長(zhǎng)安”超級(jí)引擎大學(xué)城里的人文社區(qū)長(zhǎng)安區(qū)新形象“知識(shí)長(zhǎng)安”的代言者；新長(zhǎng)安區(qū)的“名片”與“客廳”；南部高格調(diào)居住、時(shí)尚居住的代言人；新教育主題社區(qū)的代表者。1、戰(zhàn)略定位“知識(shí)長(zhǎng)安”超級(jí)引擎長(zhǎng)安區(qū)新形象“知識(shí)長(zhǎng)安”的80對(duì)長(zhǎng)安區(qū)來(lái)講，項(xiàng)目是新長(zhǎng)安區(qū)——知識(shí)長(zhǎng)安的代言者和形象展示中心，是知識(shí)長(zhǎng)安新形象的展示窗口；是“知識(shí)長(zhǎng)安”的戰(zhàn)略抓手、超級(jí)引擎。項(xiàng)目與行政中心區(qū)、西部大學(xué)城服務(wù)中心區(qū)（未建的大學(xué)城中心配套區(qū)）、盛世商都共同構(gòu)成了長(zhǎng)安區(qū)的新中心，“知識(shí)長(zhǎng)安”的核心區(qū)。項(xiàng)目的建設(shè)，將大大加速長(zhǎng)安區(qū)新心臟的快速形成。是西部大學(xué)城的重要配套和組成部分。項(xiàng)目的建設(shè)，將有助于西部大學(xué)城從各自為政的封閉院墻經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向開放的、有機(jī)的大學(xué)城經(jīng)濟(jì)。對(duì)長(zhǎng)安區(qū)來(lái)講，項(xiàng)目是新長(zhǎng)安區(qū)——知識(shí)長(zhǎng)安的代言者和形象展示中81南部西安高品位居住、高格調(diào)生活的典范；是位于西部大學(xué)城里的高尚社區(qū)；是西安有品位、有素質(zhì)、有高雅格調(diào)的夢(mèng)想家園。對(duì)西安來(lái)講，項(xiàng)目是南部西安高品位居住、高格調(diào)生活的典范；對(duì)西安來(lái)講，項(xiàng)目是82進(jìn)入西安主流市場(chǎng)的品牌性項(xiàng)目；是經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)安區(qū)的戰(zhàn)略性項(xiàng)目；是企業(yè)品牌和開發(fā)理念升級(jí)的關(guān)鍵性項(xiàng)目。對(duì)長(zhǎng)建來(lái)講，項(xiàng)目是：進(jìn)入西安主流市場(chǎng)的品牌性項(xiàng)目；對(duì)長(zhǎng)建來(lái)講，項(xiàng)目是：832、主題定位人文社區(qū)景觀洋房大學(xué)城風(fēng)情小鎮(zhèn)新街區(qū)優(yōu)雅生活或2、主題定位人文社區(qū)大學(xué)城風(fēng)情小鎮(zhèn)或84創(chuàng)新西安房地產(chǎn)開發(fā)模式，引領(lǐng)一種全新的生活方式。打造一個(gè)由內(nèi)而外滲透人文生態(tài)氣息的新文化格調(diào)小鎮(zhèn)！時(shí)尚的商業(yè)街區(qū)、高格調(diào)的教育商業(yè)配套和新型知識(shí)景觀洋房等生活概念與空間結(jié)構(gòu)，向人們展示著一種高雅而樸實(shí)的居住模式。創(chuàng)新西安房地產(chǎn)開發(fā)模式，引領(lǐng)一種全新的生活方式。85人文社區(qū)點(diǎn)出項(xiàng)目地處濃郁的學(xué)院氛圍中，點(diǎn)出教育社區(qū)的主題概念；代表新長(zhǎng)安區(qū)作為西安文教區(qū)的全新區(qū)域形象；用此概念，即代表了新長(zhǎng)安形象，又巧妙的脫掉了“長(zhǎng)安縣”樓盤的帽子。代表著一種高雅的居住氣質(zhì)，傳達(dá)出一種教育小鎮(zhèn)的品味生活氣息。人文社區(qū)86景觀洋房景觀洋房，一方面區(qū)別與普通多層住宅；另一方面代表了不同于自然景觀為主的花園洋房的，以知識(shí)景觀、人文景觀為特色的新型文化洋房。景觀洋房873、案名建議關(guān)于本案的案名，最主要的是體現(xiàn)三大核心要素，即人文、教育和景觀；因此，案名建議采用：智慧城3、案名建議關(guān)于本案的案名，最主要的是體現(xiàn)三大核心要素，即人88智慧城內(nèi)涵智慧城不僅僅是指教育主題社區(qū)，它主要是指從社區(qū)教育、社區(qū)運(yùn)動(dòng)、商業(yè)配套、社區(qū)景觀到社區(qū)人文環(huán)境的綜合性為知識(shí)階層量身訂造的新人文家園，其傳達(dá)的是一種環(huán)境優(yōu)美、品位高雅、時(shí)尚格調(diào)的全新生活方式。概括起來(lái)，“智慧城”是由以下五部分支撐的：智慧城內(nèi)涵智慧城不僅僅是指教育主題社區(qū)，它主要是指從社區(qū)教育89智慧城的概念支撐智慧城動(dòng)感花街時(shí)尚商業(yè)街幼兒園等社區(qū)教育動(dòng)感花街商業(yè)風(fēng)情街教育主題運(yùn)動(dòng)主題知識(shí)景觀人文時(shí)尚商業(yè)主題大學(xué)的教育配套大學(xué)城的教育氛圍社區(qū)運(yùn)動(dòng)設(shè)施（籃球場(chǎng)）商務(wù)運(yùn)動(dòng)設(shè)施（溫泉游泳館）大學(xué)運(yùn)動(dòng)設(shè)施區(qū)域商業(yè)中心時(shí)尚餐飲美食商業(yè)社區(qū)主軸水景景觀高壓走廊生態(tài)科技景觀大學(xué)城知識(shí)氛圍景觀知識(shí)住區(qū)人文環(huán)境知識(shí)長(zhǎng)安中心區(qū)的文化配套大學(xué)城的人文氛圍智慧城的概念支撐智慧城動(dòng)感花街時(shí)尚商業(yè)街幼兒園等社區(qū)教育動(dòng)感90智慧城概念的延伸使用作為項(xiàng)目核心概念的“智慧”，還可以延伸成為長(zhǎng)建開發(fā)系列項(xiàng)目的品牌核心，形成“智慧”系列項(xiàng)目。如：智慧公館、智慧心境、智慧心韻、智慧先鋒、智慧心聲等等。智慧城概念的延伸使用作為項(xiàng)目核心概念的“智慧”，還可以延伸成91備選參考案名學(xué)林雅居慧園智雅匯英倫美郡書香早城書香秦渭備選參考案名學(xué)林雅居924、形象定位知書知理知人生慧人慧己慧天下該形象定位充分表達(dá)了“智慧城”的新知、教育和文化的內(nèi)涵。同時(shí)，該形象定位以知人生為目標(biāo)，以慧天下為己任，也充分展示了企業(yè)的博大胸懷，并使項(xiàng)目境界超越了一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目。4、形象定位知書知理知人生該形象定位充分表達(dá)了“智慧城”的新93形象示意風(fēng)情小鎮(zhèn)形象示意風(fēng)情小鎮(zhèn)945、功能定位智慧城功能定位：

以法蘭西風(fēng)情為主題，集時(shí)尚商業(yè)、格調(diào)餐飲、高尚會(huì)所服務(wù)以及高品位居家于一體，體現(xiàn)高格調(diào)生活和樸實(shí)和諧的社區(qū)鄰里關(guān)系的知識(shí)景觀新洋房社區(qū)。5、功能定位智慧城功能定位：95項(xiàng)目的四大功能與構(gòu)成：社區(qū)教育功能：以長(zhǎng)青藤學(xué)村為主要載體，擬與陜師大進(jìn)行聯(lián)合辦學(xué)，形成具有特色幼兒教育培訓(xùn)和高素質(zhì)幼兒園為一體的社區(qū)教育中心。時(shí)尚商業(yè)功能：由風(fēng)情商業(yè)街和社區(qū)服務(wù)中心構(gòu)成。風(fēng)情商業(yè)街主要針對(duì)大學(xué)城的大學(xué)生的購(gòu)物、休閑需求，同時(shí)也滿足項(xiàng)目周邊部分時(shí)尚人群的商業(yè)需求。商務(wù)交流功能：由酒店式會(huì)所、美食公園構(gòu)成，主要面向新行政中心區(qū)公務(wù)員的商務(wù)、政務(wù)交流需求。生活居住功能：由三個(gè)不同的居住功能組團(tuán)構(gòu)成，主要面向西安及陜西的高尚居住人群，滿足他們的品位生活需求。項(xiàng)目的四大功能與構(gòu)成：社區(qū)教育功能：以長(zhǎng)青藤學(xué)村為主要載體，96功能構(gòu)建智慧城特色技能教育社區(qū)教育人文住宅時(shí)尚商業(yè)花園洋房精致小高層師大聯(lián)辦幼兒園高尚酒店式會(huì)所風(fēng)情商業(yè)街景觀高層社區(qū)鄰里中心商務(wù)交流美食公園功能構(gòu)建智慧城特色技能教育社區(qū)教育人文住宅時(shí)尚商業(yè)花園洋房精97核心引擎之一：師大幼兒園以社區(qū)幼兒園為主體，以特色幼兒教育為核心。主要構(gòu)成：藝術(shù)類教育——音樂教育、美術(shù)教育；特殊培訓(xùn)教育——奧數(shù)班、文學(xué)班等。建筑面積：1500-2000平米位置：最好位于相對(duì)比較外向的區(qū)域，與會(huì)所形成建筑群。核心引擎之一：師大幼兒園以社區(qū)幼兒園為主體，以特色幼兒教育為98運(yùn)作手段學(xué)校新型教育學(xué)村以品牌和實(shí)際成果全面提升西安幼兒教育的水平成為項(xiàng)目的有力賣點(diǎn)與陜師大進(jìn)行戰(zhàn)略聯(lián)盟，建立以特色教育為主體的運(yùn)作手段學(xué)校新型教育學(xué)村以品牌和實(shí)際成果全面提升西安幼兒99幼兒園概念提示幼兒園概念提示100核心引擎之二：酒店式會(huì)所將會(huì)所與特色主題酒店相結(jié)合，形成面向以長(zhǎng)安區(qū)公務(wù)員為主要對(duì)象的商務(wù)交流中心，并與項(xiàng)目的營(yíng)銷中心相結(jié)合。主要構(gòu)成：美食公園——引進(jìn)在西安有影響力的餐飲品牌；商務(wù)大堂社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)所——溫泉游泳池、乒乓球室、棋牌室等營(yíng)銷中心建筑面積：5000平米左右核心引擎之二：酒店式會(huì)所將會(huì)所與特色主題酒店相結(jié)合，形成面向101西安智慧城項(xiàng)目策劃報(bào)告(完整編)課件102會(huì)所三區(qū)桌球室桑拿健身房棋牌室乒乓室主題會(huì)所區(qū)、室外運(yùn)動(dòng)區(qū)、泛會(huì)所區(qū)，全面提升居民生活素質(zhì)，引導(dǎo)全新生活模式。會(huì)所三區(qū)桌球室桑拿健身房棋牌室乒乓室主題會(huì)所區(qū)、室外運(yùn)動(dòng)區(qū)、1036、市場(chǎng)定位根據(jù)項(xiàng)目主題定位和功能定位，本項(xiàng)目將主要面向以下三大市場(chǎng)：長(zhǎng)安區(qū)政府企業(yè)的接待、辦公、休閑街區(qū)西安市，尤其是大學(xué)城教職工和高新區(qū)工作上班的中青年精英生活高地10萬(wàn)大學(xué)生為主體的時(shí)尚潮流特區(qū)6、市場(chǎng)定位根據(jù)項(xiàng)目主題定位和功能定位，本項(xiàng)目將主要面向以下104我們的客戶在哪里？目標(biāo)客戶分析我們的客戶在哪里？目標(biāo)客戶分析105圖：房地產(chǎn)開發(fā)模式分析模型（目標(biāo)市場(chǎng)模型）

收入水平低中高文化層次低中高ABCD圖：房地產(chǎn)開發(fā)模式分析模型（目標(biāo)市場(chǎng)模型）收入水平低中高文106在本案的主流消費(fèi)群中，首先可以排除5個(gè)組群：高文化高收入的“頂級(jí)貴族階層”、高收入低文化的“庸俗暴發(fā)戶階層”，以及中文化低收入的“清貧工薪階層”、低文化低收入的“社會(huì)底層”和低文化中收入的“普通市民階層”。因此，本案的主流消費(fèi)群由四個(gè)組群構(gòu)成：A型：中文化中收入的“高級(jí)白領(lǐng)階層”。

B型：高文化中收入的“知識(shí)英才階層”。C型：中文化高收入的“社會(huì)精英階層”。D型：高文化低收入的“前衛(wèi)時(shí)尚階層”。在本案的主流消費(fèi)群中，首先可以排除5個(gè)組群：高文化高收入的“107

認(rèn)同實(shí)惠、最大限度考慮接受價(jià)格講究情調(diào)、居住品味、較多考慮合理性價(jià)比強(qiáng)調(diào)居住文化投資住宅，期待升值性

客戶群的需求與項(xiàng)目追求高品質(zhì)、低價(jià)位相當(dāng)契合?！案咂肺弧⒌蛢r(jià)位”將成為目標(biāo)將有可能達(dá)到，成就項(xiàng)目的一大產(chǎn)品特質(zhì)。

客戶購(gòu)買心理分析認(rèn)同實(shí)惠、最大限度考慮接受價(jià)格客戶購(gòu)買心理分析108目標(biāo)客戶定位本案目標(biāo)客戶群：是追求文化品位的文教工作者、英倫風(fēng)情生活方式者、高科技工作者、事業(yè)有成的白領(lǐng)階層等。本案目標(biāo)客戶群的年齡特征：

以30~40歲的中青年消費(fèi)群為主導(dǎo)層次。本案目標(biāo)客戶群的行為特征：

追求高品位的異域風(fēng)情生活，享受獨(dú)有的人文環(huán)境和生態(tài)環(huán)境，追求自由健康新生活。目標(biāo)客戶定位本案目標(biāo)客戶群：109大學(xué)城影響區(qū)內(nèi)的文教工作人群高新區(qū)內(nèi)高素質(zhì)、中收入人群市區(qū)內(nèi)高素質(zhì)、中收入青年人群省內(nèi)想進(jìn)入西安的人群自由職業(yè)者。首期客戶以地塊市區(qū)內(nèi)的時(shí)尚精英人士和自由職業(yè)者為核心，如：律師、藝術(shù)家、媒體記者與房地產(chǎn)。我們的客戶來(lái)自：目標(biāo)客源大學(xué)城影響區(qū)內(nèi)的文教工作人群首期客戶以地塊市區(qū)內(nèi)的時(shí)尚精英110目標(biāo)客戶群的描述目標(biāo)客戶群行為模式特征描述年齡特征25—45歲，處于購(gòu)買欲望最強(qiáng)的年齡階段家庭組成特征以兩口、三口之家為主。經(jīng)濟(jì)能力特征經(jīng)濟(jì)實(shí)力中等偏上，但收入一般都比較穩(wěn)定接受教育特征受教育程度中高等，但品位層次較高職業(yè)職位特征

骨干教師、企業(yè)中層管理者、自由職業(yè)置業(yè)性質(zhì)特征比較追求品位；購(gòu)買行為相對(duì)理性；在同等價(jià)格下，追求品位高、價(jià)格適中的產(chǎn)品購(gòu)買時(shí)的選擇標(biāo)準(zhǔn)（按重要性排序）

建筑、產(chǎn)品質(zhì)量、特色（1）→價(jià)格（2）→環(huán)境特色（3）配套設(shè)施（4）→管理、服務(wù)目標(biāo)客戶群的描述目標(biāo)客戶群行為模式特征描述年111目標(biāo)客戶的選擇選擇一：適應(yīng)市場(chǎng)。按照價(jià)格梯度推進(jìn)，我們只能賣給比長(zhǎng)安區(qū)老城區(qū)客戶收入稍微高一點(diǎn)的客戶群。但最大的瓶頸是公共交通的極度不發(fā)達(dá)。選擇二：創(chuàng)造市場(chǎng)。根據(jù)項(xiàng)目的特質(zhì)和品質(zhì)定位，鎖定清晰的目標(biāo)客戶群，年齡30-40歲的中青年精英階層，挖掘他們的需求，創(chuàng)造市場(chǎng)。目標(biāo)客戶的選擇選擇一：適應(yīng)市場(chǎng)。按照價(jià)格梯度推進(jìn)，我們只能賣112價(jià)格上主要從單價(jià)和總價(jià)兩個(gè)方面進(jìn)行控制。一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者在購(gòu)房的過(guò)程中會(huì)有一個(gè)大概的總價(jià)計(jì)劃，明確自身的經(jīng)濟(jì)承受能力。對(duì)于本項(xiàng)目首期，主力戶型在單價(jià)上與高新區(qū)的樓盤差800-1000元，鎖定在2700-2800元/平米；總價(jià)鎖定在30萬(wàn)之下，與高新區(qū)的樓盤正好差出一個(gè)車的價(jià)錢。而到項(xiàng)目開發(fā)的二、三期，由于區(qū)域配套和項(xiàng)目配套的完善，以及生活品質(zhì)的打造，產(chǎn)品價(jià)格將有可能提升為目前高新區(qū)的價(jià)格水平，即3800元/平米，甚至可以超越高新區(qū)的價(jià)格水平。7、價(jià)格定位價(jià)格上主要從單價(jià)和總價(jià)兩個(gè)方面進(jìn)行控制。一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者在購(gòu)1138、產(chǎn)品定位本項(xiàng)目定位為一個(gè)花園式情景社區(qū)：以6-7層的多層花園洋房為主；11層的小高層和23的高層為輔；形成疏朗有致的社區(qū)結(jié)構(gòu)。

8、產(chǎn)品定位本項(xiàng)目定位為一個(gè)花園式情景社區(qū)：114借鑒案例：上海萬(wàn)科寶山四季花城1、地理位置：上海市寶山區(qū)松蘭路2、占地面積：16.6532公頃3、建筑面積：19萬(wàn)㎡4、容積率：1.065、綠化率：35%6、總戶數(shù)：1534戶7、產(chǎn)品構(gòu)成：5—6層多層8、開發(fā)時(shí)間：2002-2004年

借鑒案例：上海萬(wàn)科寶山四季花城1、地理位置：上海市寶山區(qū)松115西安智慧城項(xiàng)目策劃報(bào)告(完整編)課件116整個(gè)小區(qū)以多層為主，每個(gè)樓層為一梯兩戶設(shè)計(jì)，20多款房型可供選擇。區(qū)內(nèi)建有3200平米左右的現(xiàn)代會(huì)所，餐飲、超市、健身設(shè)施等，5重智能化安保系統(tǒng)。歐式過(guò)街樓建筑，米黃、橘紅、淺灰交匯繽紛立面，建筑色彩豐富、層次分明。整個(gè)小區(qū)以多層為主，每個(gè)樓層為一梯兩戶設(shè)計(jì)，20多款房型可供117寶山四季花城的社區(qū)配套小區(qū)有獨(dú)立會(huì)所、河濱運(yùn)動(dòng)公園、開設(shè)半室內(nèi)游泳池、標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)……寶山區(qū)中心小學(xué)；附近地段幼兒園；菜場(chǎng)、華聯(lián)超市、商業(yè)步行街；地段郵局、銀行、健橋醫(yī)院。寶山四季花城的社區(qū)配套小區(qū)有獨(dú)立會(huì)所、河濱運(yùn)動(dòng)公園、開設(shè)半室118商業(yè)街：3300平方米左右，陽(yáng)光咖啡吧、露天茶座等；餐飲廣場(chǎng)和生活超市：1100平方米左右；會(huì)所：有游泳池、健身房等各項(xiàng)休閑娛樂設(shè)施；

商業(yè)街：3300平方米左右，陽(yáng)光咖啡吧、露天茶座等；119四季花城首期占地約17萬(wàn)平方米，社區(qū)被劃分為10個(gè)鄰里組團(tuán)，每個(gè)鄰里組團(tuán)都有1000余平米綠茵、兒童游樂天地，專屬于組團(tuán)內(nèi)160余戶人家。四季花城首期占地約17萬(wàn)平方米，社區(qū)被劃分為10個(gè)鄰里組團(tuán)，120借鑒案例二：杭州綠城·桂花城概況：總用地面積230畝，總建筑面積超過(guò)19萬(wàn)平方米，其中住宅面積15.45萬(wàn)平方米，公共建筑面積1.6萬(wàn)平方米，容積率約為1.11，綠地率約為35.4%，戶均建筑面積達(dá)到137.6平方米，小區(qū)可容納住戶1123戶。定位：高檔舒適型住宅園區(qū)，建筑以4-5層低層公寓為主要組團(tuán)，以低層公寓、電梯公寓、別墅為主。建筑細(xì)部：四坡屋頂、清水磚墻……。借鑒案例二：杭州綠城·桂花城概況：總用地面積230畝，總建筑121會(huì)館實(shí)景會(huì)館實(shí)景122西安智慧城項(xiàng)目策劃報(bào)告(完整編)課件123第四部分規(guī)劃建議一、規(guī)劃原則二、規(guī)劃布局三、公建規(guī)劃四、景觀規(guī)劃五、建筑設(shè)計(jì)第四部分規(guī)劃建議一、規(guī)劃原則124一、規(guī)劃原則一、規(guī)劃原則1251、土地的使用本案地段位置處于主城區(qū)近郊，交通環(huán)境較為方便。緊鄰長(zhǎng)安區(qū)新行政中心和西安大學(xué)城，用地形狀基本為長(zhǎng)方形，較為規(guī)則，總用地面積約206畝。1、土地的使用本案地段位置處于主城區(qū)近郊，交通環(huán)境較為方便。1262、規(guī)劃指導(dǎo)思想智慧城項(xiàng)目規(guī)劃的中心思想：在滿足建立一個(gè)布局合理、采光充沛、通風(fēng)良好、道路流暢、綠化優(yōu)美的住宅小區(qū)基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提升樓盤的形象、品質(zhì)。重點(diǎn)強(qiáng)化配套，如商業(yè)街、會(huì)所以及主題景觀的設(shè)計(jì)與規(guī)劃。2、規(guī)劃指導(dǎo)思想智慧城項(xiàng)目規(guī)劃的中心思想：1273、總體差異、配套先行的原則

總體差異：項(xiàng)目規(guī)劃不能僅僅盯在戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)形態(tài)等基本動(dòng)作的層面上，更要在配套、生活方式等自選動(dòng)作上下功夫。尤其在社區(qū)配套，如酒店式會(huì)所、風(fēng)情商業(yè)街和幼兒園等，充分挖掘潛力，只有這樣才能在總體上超越市場(chǎng)上現(xiàn)有的郊區(qū)樓盤，形成核心競(jìng)爭(zhēng)力和具有鮮明個(gè)性的主題。配套先行：本案在配套的規(guī)劃上，要充分考慮配套先行，配套先熱的要求。在規(guī)劃上，要酒店式會(huì)所、風(fēng)情商業(yè)街和幼兒園放在社區(qū)相對(duì)開放的區(qū)域，以利于在組團(tuán)還沒有形成的時(shí)候，先行投入使用。3、總體差異、配套先行的原則總體差異：128二、規(guī)劃布局二、規(guī)劃布局1291、社區(qū)骨架：“兩橫三縱三中心”常青藤景觀長(zhǎng)廊社區(qū)風(fēng)情商業(yè)街（林蔭大道）社區(qū)主入口景觀大道子午大道社區(qū)形象軸線綠化隔離帶景觀軸社區(qū)中心師大幼兒園智慧運(yùn)動(dòng)公園酒店式會(huì)所1、社區(qū)骨架：“兩橫三縱三中心”常青藤景觀長(zhǎng)廊社區(qū)風(fēng)情商130一橫：社區(qū)風(fēng)情商業(yè)街——林蔭大道

盡早參與到社區(qū)東西向規(guī)劃路的建設(shè)中去，對(duì)規(guī)劃路的景觀、樹種、路燈等進(jìn)行整體設(shè)計(jì)，用英倫風(fēng)情、著名學(xué)府雕塑為主題對(duì)整條道路進(jìn)行包裝。規(guī)劃路景觀化：種植高大的喬木，形成一條林蔭大道。商業(yè)街休閑化：把景觀小品、休閑長(zhǎng)廊與商業(yè)街鋪結(jié)合起來(lái)，形成一條休閑化、風(fēng)情化的商業(yè)街。

一橫：社區(qū)風(fēng)情商業(yè)街——林蔭大道盡早參與到社區(qū)東西向規(guī)劃131局部單體商業(yè)斷開休閑空間建筑錯(cuò)落有致建筑形態(tài)各異局部單體商業(yè)斷開休閑空間建筑錯(cuò)落有致建筑形態(tài)各異132西安智慧城項(xiàng)目策劃報(bào)告(完整編)課件133二橫：常青藤景觀長(zhǎng)廊引入適當(dāng)規(guī)模的水景，重點(diǎn)保證英倫花園的景觀意向，在長(zhǎng)廊的其他部分，可以形成樹鎮(zhèn)、小型休閑廣場(chǎng)等景觀節(jié)點(diǎn)，與教育主題雕塑、景觀小品等元素有機(jī)結(jié)合，相映生輝。文化軸水景觀軸休閑帶二橫：常青藤景觀長(zhǎng)廊引入適當(dāng)規(guī)模的水景，重點(diǎn)保證英倫花園的景134三縱：子午大道、南北向主軸線和東部綠化隔離帶三條景觀軸子午大道——社區(qū)主形象軸線在子午大道東側(cè)，規(guī)劃社區(qū)的形象主入口，并在建筑形態(tài)的安排上，充分考慮社區(qū)在子午大道上的景觀效果，將酒店式會(huì)所、社區(qū)主形象入口和高層建筑有機(jī)結(jié)合，構(gòu)成有起伏的天際線，形成社區(qū)面向外部的形象景觀帶。三縱：子午大道、南北向主軸線和東部綠化隔離帶三條景觀軸子午大135南北向社區(qū)景觀主軸線與行政中心區(qū)中軸線相對(duì)應(yīng)，在社區(qū)中心形成以水景、長(zhǎng)廊等構(gòu)成的社區(qū)主景觀帶。并在北側(cè)一端設(shè)置標(biāo)志性的建筑物（鐘樓或教堂等），與行政中心區(qū)行政大樓和政府廣場(chǎng)相對(duì)應(yīng)。社區(qū)景觀主軸線概念提示南北向社區(qū)景觀主軸線社區(qū)景觀主軸線概念提示136教堂的概念提示教堂的概念提示137東部綠化隔離帶——休閑運(yùn)動(dòng)景觀長(zhǎng)廊在東部高壓走廊中，設(shè)置運(yùn)動(dòng)設(shè)施、綠色公園，形成類似于南奧撒野公園的社區(qū)運(yùn)動(dòng)休閑長(zhǎng)廊。東部綠化隔離帶——休閑運(yùn)動(dòng)景觀長(zhǎng)廊138休閑帶概念提示網(wǎng)球場(chǎng)籃球場(chǎng)休閑帶主要是為社區(qū)休閑運(yùn)動(dòng)提供便利場(chǎng)所，可以設(shè)置網(wǎng)球、籃球場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)器材等休閑設(shè)施，使運(yùn)動(dòng)就在家門口。運(yùn)動(dòng)設(shè)施休閑帶概念提示網(wǎng)球場(chǎng)籃球場(chǎng)休閑帶主要是為社區(qū)休閑運(yùn)動(dòng)提供便利139三中心：酒店式會(huì)所、社區(qū)中心和英倫花園酒店式會(huì)所：社區(qū)對(duì)外服務(wù)接待中心將小型商務(wù)酒店、美食公園、社區(qū)會(huì)所和營(yíng)銷接待中心融合在一起，形成社區(qū)對(duì)外的服務(wù)接待中心。酒店式會(huì)所景觀提示三中心：酒店式會(huì)所、社區(qū)中心和英倫花園酒店式會(huì)所：社區(qū)對(duì)外服140酒店式會(huì)所概念提示酒店式會(huì)所概念提示141社區(qū)中心：社區(qū)內(nèi)部服務(wù)中心在南北向主軸線與東西向景觀長(zhǎng)廊結(jié)合地帶，形成社區(qū)內(nèi)部的公共服務(wù)中心。社區(qū)中心：社區(qū)內(nèi)部服務(wù)中心142智慧運(yùn)動(dòng)公園：社區(qū)主題景觀在小高層組團(tuán)，以運(yùn)動(dòng)場(chǎng)（藍(lán)球、羽毛球等）、社區(qū)花園為主題形成小高層的景觀中心。智慧運(yùn)動(dòng)公園的主題概念提示智慧運(yùn)動(dòng)公園：社區(qū)主題景觀智慧運(yùn)動(dòng)公園的主題概念提示1432、社區(qū)布局：“十字形三組團(tuán)”項(xiàng)目用地三面環(huán)路，東西兩側(cè)為城市主干道，南側(cè)為次干道。根據(jù)周圍環(huán)境條件、道路狀況和地塊條件將項(xiàng)目分為三個(gè)組團(tuán)，即三個(gè)區(qū)塊：2、社區(qū)布局：“十字形三組團(tuán)”項(xiàng)目用地三面環(huán)路，東西兩側(cè)為城144第一區(qū)塊（組團(tuán)）：智慧城·心境該組團(tuán)是項(xiàng)目的啟動(dòng)區(qū)和形象區(qū)。以西南角的會(huì)所作為小區(qū)的標(biāo)志和一期開發(fā)的引導(dǎo)，內(nèi)部沿東西向規(guī)劃道路在小區(qū)南側(cè)形成特色的底層商業(yè)街區(qū)。這一區(qū)塊建筑以多層為主，適當(dāng)配置部分小高層。強(qiáng)調(diào)中部的南北向軸線，作為與長(zhǎng)安區(qū)行政中心中軸線的延伸和呼應(yīng)，并以此軸線營(yíng)造整個(gè)小區(qū)的主景觀軸線和小區(qū)主入口的形象氛圍。第一區(qū)塊（組團(tuán)）：智慧城·心境該組團(tuán)是項(xiàng)目的啟動(dòng)區(qū)和形象區(qū)。145一期：主要賣點(diǎn)為酒店會(huì)所、風(fēng)情商業(yè)街（花街）和性價(jià)比等；規(guī)模：8萬(wàn)平米左右建筑形態(tài)：多層容積率：1.5左右占地：80畝構(gòu)成：酒店式會(huì)所、風(fēng)情商業(yè)街一期、美食公園等配套項(xiàng)目等。一期：主要賣點(diǎn)為酒店會(huì)所、風(fēng)情商業(yè)街（花街）和性價(jià)比等；146第二區(qū)塊（組團(tuán)）：智慧城·心韻該區(qū)塊是項(xiàng)目開發(fā)的二期，也是項(xiàng)目提升區(qū)，利用社區(qū)主景觀帶的綠化景觀和內(nèi)部成熟的社區(qū)品質(zhì)，做一部分高端產(chǎn)品。第二區(qū)塊（組團(tuán)）的主要賣點(diǎn)為社區(qū)中心和風(fēng)情商業(yè)街。第二區(qū)塊（組團(tuán)）：智慧城·心韻該區(qū)塊是項(xiàng)目開發(fā)的二期，也是項(xiàng)147二期智慧城·心韻：建筑規(guī)模：12萬(wàn)平左右建筑形態(tài)：多層洋房、景觀小高層容積率：2—2.2占地：86畝構(gòu)成：社區(qū)主景觀長(zhǎng)廊、社區(qū)中心（鐘樓）、幼兒園。二期智慧城·心韻：148第三區(qū)塊（組團(tuán)）：智慧城·心聲該區(qū)塊是項(xiàng)目開發(fā)的最后一期，是項(xiàng)目的成熟開發(fā)區(qū)；主要開發(fā)產(chǎn)品是高層和小高層。第三區(qū)塊（組團(tuán)）主要賣點(diǎn)為智慧運(yùn)動(dòng)公園和成熟社區(qū)。第三區(qū)塊（組團(tuán)）：智慧城·心聲該區(qū)塊是項(xiàng)目開發(fā)的最后一期，是149三期智慧城·心聲：建筑規(guī)模：10萬(wàn)平左右建筑形態(tài)：點(diǎn)式高層、板式小高層容積率：3.5左右占地：40畝構(gòu)成：SOHO公寓。三期智慧城·心聲：1503、組團(tuán)布局：“點(diǎn)線結(jié)合，圍而不合”目前西安樓盤多層布局多以線性布局為主，建筑的組團(tuán)圍合比較呆板和封閉。建議在項(xiàng)目樓盤組團(tuán)布局中，增加部分的點(diǎn)式多層，與線性布局相結(jié)合，既增加多層建筑的品質(zhì)（可以做到房間全明），也豐富樓盤內(nèi)組團(tuán)形式。

3、組團(tuán)布局：“點(diǎn)線結(jié)合，圍而不合”目前西安樓盤多層布局多151點(diǎn)線結(jié)合圍而不合點(diǎn)線結(jié)合圍1524、空間層差布局：“低、中、高”項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)多層、小高層、高層應(yīng)該有序分布，避免形成單調(diào)的多層區(qū)和高層區(qū)，從而影響營(yíng)銷。多層和高層各有優(yōu)劣。如項(xiàng)目首期可考慮由南到北按照6層、12層、18層建筑的搭配，可以形成極佳的建筑空間景觀，從而使建筑以及建筑組合本身就是景觀的格局。4、空間層差布局：“低、中、高”項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)多層、小高層、高層153在保證均好性的前提下，通過(guò)多層、小高層、高層的有序空間層差布局，既提高樓盤整體品質(zhì)，又能有效避免高層劣勢(shì)，促進(jìn)營(yíng)銷。在保證均好性的前提下，通過(guò)多層、小高層、高層的有序空間層差布1545、重要節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)入口位置：小區(qū)主入口——南側(cè)規(guī)劃路中段位置，主要是步行入口；小區(qū)主形象入口——子午大道一側(cè)中段位置，因此，在子午大道一側(cè)設(shè)立小區(qū)的主形象入口；小區(qū)車行主要出入口——西側(cè)和東側(cè)入口，確定將西側(cè)和東側(cè)入口作為車行主要出入口，中部主入口為主要步行入口。主入口結(jié)合商業(yè)街整體設(shè)計(jì)，要有開合收放，在主入口處形成一小開放型廣場(chǎng)。5、重要節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)入口位置：155小區(qū)路網(wǎng)及停車形態(tài)

小區(qū)道路設(shè)計(jì)按照人車分流原則，小區(qū)內(nèi)部盡量不見車行。西側(cè)利用高層地下設(shè)置停車庫(kù)，從西側(cè)入口直接進(jìn)地下；東側(cè)利用地下和室外及東側(cè)道路高壓走廊綠化帶設(shè)置停車場(chǎng)；中部考慮地面及外部道路沿線停車。小區(qū)路網(wǎng)及停車形態(tài)156建筑風(fēng)格建議：知識(shí)景觀住區(qū)浪漫法式風(fēng)情我們?cè)陧?xiàng)目建筑風(fēng)格中建議突出項(xiàng)目的文化意蘊(yùn)和人文內(nèi)涵，打造一種精致典雅、品格高尚的住區(qū)。建筑風(fēng)格偏于西式，但不具像于單一的型制特征，而強(qiáng)調(diào)簡(jiǎn)潔為主，只突出屋頂、線腳、陽(yáng)臺(tái)等細(xì)部，蘊(yùn)涵西式典雅精致的特征；建筑色彩以淺米黃色為主，形成與區(qū)域環(huán)境的協(xié)調(diào)，但通過(guò)黑色的屋頂和濃郁的綠化景觀，襯托出整體樓盤的雅致氛圍。建筑風(fēng)格建議：知識(shí)景觀住區(qū)157三、公建規(guī)劃三、公建規(guī)劃1581、會(huì)所會(huì)所的選址項(xiàng)目酒店會(huì)所以子午大道轉(zhuǎn)角會(huì)所為主，會(huì)所面積在4000-5000平方米左右。1、會(huì)所會(huì)所的選址159建筑風(fēng)格：與整個(gè)小區(qū)建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)統(tǒng)一，體現(xiàn)典雅高尚的特征，建筑以三層為主，局部可以高起，形成整個(gè)小區(qū)建筑的經(jīng)典標(biāo)志。建筑立面：會(huì)所建筑立面亦應(yīng)簡(jiǎn)潔，色彩要穩(wěn)重典雅。立面通過(guò)空間的圍合轉(zhuǎn)折錯(cuò)落產(chǎn)生豐富的層次。建筑平面：小區(qū)會(huì)所空間布局適應(yīng)轉(zhuǎn)角地形，既要起到標(biāo)志性建筑作用，又要能引導(dǎo)客流到規(guī)劃路的商業(yè)街區(qū)。建筑風(fēng)格：160會(huì)所功能：本案的會(huì)所，不同于普通住宅區(qū)的會(huì)所，它是小型商務(wù)酒店、社區(qū)會(huì)所和商務(wù)會(huì)客以及營(yíng)銷接待中心融為一體的公共空間。在空間結(jié)構(gòu)上，與先期臨時(shí)的美食公園連在一起。會(huì)所功能：161會(huì)所功能構(gòu)成表內(nèi)容建議面積（m2）功能要求大堂2001．大堂接待2．新聞發(fā)布活動(dòng)1．可設(shè)置在一層。2．大堂、售樓中心要統(tǒng)一考慮。售樓中心2001．銷售大堂2．辦公3．社區(qū)候車室溫泉洗浴16001．溫泉泳池2．洗浴中心1．桑拿、按摩2．足療、推拿3．養(yǎng)生保健理療SPA保健3001．美容護(hù)理2．瘦身健身1．根據(jù)SPA運(yùn)營(yíng)商的要求而定棋牌娛樂3001．自動(dòng)麻將室2．茶座、牌室小包間形式，提供麻將、棋牌娛樂餐飲400中式簡(jiǎn)餐、茶吧、咖啡、冰激凌、水果點(diǎn)心、餐廳、包房等滿足日常餐飲需要，方便精致為要會(huì)所功能構(gòu)成表內(nèi)容建議面積（m2）功能要求大堂2001．大堂162續(xù)上表乒乓球室100打乒乓球健身房100書報(bào)閱覽100多功能廳200業(yè)主開會(huì)、舉辦活動(dòng)等管理中心300中控室、辦公室、會(huì)議室等輔助空間200樓梯、衛(wèi)生間等總計(jì)4000續(xù)上表乒乓球室100打乒乓球健身房100書報(bào)閱覽100多功能1632、風(fēng)情商業(yè)街（時(shí)尚花街）建筑風(fēng)格要求：商業(yè)街建筑與小區(qū)大門統(tǒng)一設(shè)計(jì)，風(fēng)格以文化性休閑購(gòu)物氛圍為主，整體與整個(gè)小區(qū)建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，形成整個(gè)小區(qū)建筑主題門面標(biāo)志。建筑立面要求：建筑立面簡(jiǎn)潔、穩(wěn)重、典雅。立面二層空間盡量后退，形成觀景露臺(tái)，并減少對(duì)街道的壓抑感。建筑平面要求：商業(yè)街建筑一層可采用騎樓形式設(shè)計(jì)。建筑在沿街長(zhǎng)向空間可以結(jié)合建筑單元的錯(cuò)合做轉(zhuǎn)折退讓，形成小的“U”形商業(yè)廣場(chǎng)。豐富商業(yè)街的空間特色。2、風(fēng)情商業(yè)街（時(shí)尚花街）建筑風(fēng)格要求：164商業(yè)街概念提示商業(yè)街概念提示165風(fēng)情商業(yè)街功能構(gòu)成表內(nèi)容建議面積（m2）服務(wù)范圍（按主次順序排列）銀行2900規(guī)劃只考慮滿足小區(qū)需求郵局茶館餐飲美容美發(fā)1．做成商鋪標(biāo)準(zhǔn)間2．統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，統(tǒng)一招商。選擇有特色的經(jīng)營(yíng)客戶群。藥店花店網(wǎng)吧服裝店酒吧書店超市音像房干洗店幼兒園1200結(jié)合南部主入口位置進(jìn)行設(shè)置，方便業(yè)主接送小孩。總計(jì)4100風(fēng)內(nèi)容建議面積（m2）服務(wù)范圍（按主次順序排列）銀行29001663、室外公共活動(dòng)設(shè)施西部區(qū)塊設(shè)施：以休閑運(yùn)動(dòng)為主，設(shè)置游泳池、河畔健康步道、鵝卵石道（足下按摩帶）、健身器械場(chǎng)地、網(wǎng)球場(chǎng)、半場(chǎng)籃球場(chǎng)兼做羽毛球場(chǎng)等活動(dòng)場(chǎng)地。東部區(qū)塊設(shè)施：以休閑賞游為主，結(jié)合小區(qū)景觀設(shè)置緩步徑、風(fēng)雨廊、觀景亭等。另外設(shè)少量戶外兒童游樂設(shè)施，包括戲沙池、攀爬架、滑梯、小秋千等。3、室外公共活動(dòng)設(shè)施西部區(qū)塊設(shè)施：167步行入口中軸：既是景觀大道，小區(qū)的標(biāo)志性大道，同時(shí)也是一個(gè)以活動(dòng)廣場(chǎng)為核心的小區(qū)的活動(dòng)帶，活動(dòng)廣場(chǎng)上定期舉辦小區(qū)活動(dòng)。步行入口中軸：168四、景觀規(guī)劃四、景觀規(guī)劃1691、環(huán)境條件的利用和處理項(xiàng)目環(huán)境條件的利用包含兩方面內(nèi)容：硬件條件和軟件條件。硬件條件主要利用現(xiàn)有的城市道路、綠化等規(guī)劃要求。如西側(cè)臨近主干道并且有30米綠化區(qū)域可以營(yíng)造特色的商業(yè)及商辦的氛圍；東側(cè)規(guī)劃道路中間高壓走廊要求的100米寬的綠化空間也可以用于社區(qū)外部的公園、停車、游樂、宣傳等空間。軟件條件利用主要是深入挖掘所緊鄰的行政中心和大學(xué)城的消費(fèi)需求，在項(xiàng)目開發(fā)發(fā)展中予以考慮。

1、環(huán)境條件的利用和處理項(xiàng)目環(huán)境條件的利用包含兩方面內(nèi)容：1702、總體園林風(fēng)格訴求建筑與景觀的融合統(tǒng)一強(qiáng)調(diào)建筑就是景觀，建筑與景觀融為一體。在所調(diào)研的西安樓盤中發(fā)現(xiàn)，目前西安房地產(chǎn)開發(fā)中對(duì)景觀的處理還比較簡(jiǎn)單。大多是綠化和初級(jí)造景，缺乏與建筑的融合，因此難有真正的社區(qū)環(huán)境氛圍。在本項(xiàng)目的景觀規(guī)劃中，吸收借鑒漢中民居庭院特色，實(shí)現(xiàn)建筑與室外景觀環(huán)境的融合，營(yíng)造社區(qū)的居家環(huán)境氛圍。2、總體園林風(fēng)格訴求建筑與景觀的融合統(tǒng)一171“人文景觀”風(fēng)格：在項(xiàng)目的景觀風(fēng)格中著重體現(xiàn)景觀的文化內(nèi)涵，延續(xù)承接西安悠遠(yuǎn)的歷史文脈。在景點(diǎn)命名或者景點(diǎn)塑造時(shí)強(qiáng)調(diào)其文化性等特征，營(yíng)造出溫馨和親切的人際交往氛圍，滿足居住的安全感和歸屬感?！叭宋木坝^”風(fēng)格：1723、景觀綠化要求根據(jù)建筑組團(tuán)分區(qū)，在園區(qū)中間設(shè)計(jì)“十”字形景觀軸線，形成園區(qū)的主景觀特征和標(biāo)志性景觀。主題景觀設(shè)計(jì)主題特征明確，既體現(xiàn)區(qū)域文化、風(fēng)俗特點(diǎn)，又表現(xiàn)出現(xiàn)代感。“可觀、可游、可聞、可賞”等多方位體驗(yàn)的景觀搭配。住區(qū)環(huán)境的綠化景觀設(shè)計(jì)，不能單純以綠色觀賞為主。應(yīng)該結(jié)合地方植被特色，如西安地區(qū)的柳、槐、楓、桐（可觀）以及桂花、玉蘭（可聞）、核桃、棗樹、山茱萸（可采果）竹、松（可賞）等植物種類進(jìn)行綜合分區(qū)配置，形成不同特色感受的景觀環(huán)境體驗(yàn)。3、景觀綠化要求根據(jù)建筑組團(tuán)分區(qū)，在園區(qū)中間設(shè)計(jì)“十”字形景1734、水體景觀與小品造型根據(jù)地域條件，強(qiáng)化水景景觀原則：可觀、可聽、可親、可嬉；不做大的水景處理，在主入口景觀軸線集中做水景噴泉廣場(chǎng)景觀。4、水體景觀與小品造型根據(jù)地域條件，強(qiáng)化水景景觀174

1、建筑風(fēng)格

在建筑整體上應(yīng)充分體現(xiàn)古樸、高貴、自然、簡(jiǎn)潔、典雅的高尚住宅建筑風(fēng)格，使人有回歸寧?kù)o與自然的情感。

建筑風(fēng)格形式以西式風(fēng)格為主，體現(xiàn)建筑厚重感和典雅感。

建筑色彩以淺米黃色為主，形成與區(qū)域環(huán)境的協(xié)調(diào)，但通過(guò)黑色的屋頂和濃郁的綠化景觀，襯托出整體樓盤的雅致氛圍。

1、建筑風(fēng)格

在建筑整體上應(yīng)充分體現(xiàn)古樸、高貴、自然、簡(jiǎn)1752、建筑立面要求

建筑形式處理體現(xiàn)觀景效果，空間具有通透感。建筑形象通過(guò)色彩、構(gòu)件等體現(xiàn)地域建筑的神韻。

建筑立面形式應(yīng)以簡(jiǎn)潔為主，減少附加的建筑裝飾或符號(hào)。以建筑的材質(zhì)對(duì)比、色彩、比例體現(xiàn)建筑的風(fēng)格特征。

2、建筑立面要求

建筑形式處理體現(xiàn)觀景效果，空間具有通透感。1763、建筑平面要求

建筑方案應(yīng)布局合理，功能分區(qū)明確，盡量減少交通面積。

戶型設(shè)計(jì)在保證基本功能齊備的前提下，使極具人性化的尺寸設(shè)計(jì)合理，方正寬敞，面積上盡量集約化?？紤]地域居住的傳統(tǒng)習(xí)慣，力爭(zhēng)戶戶朝陽(yáng)，南北通透。為體現(xiàn)小區(qū)生態(tài)、健康、閑逸、精品的整體理念，客廳、主臥室應(yīng)設(shè)計(jì)在最好景觀及最好朝向的位置。

房型設(shè)計(jì)盡量將使用功能細(xì)化，充分考慮儲(chǔ)藏空間等。其次要考慮房間的適應(yīng)性，充分適應(yīng)空間不同功能使用的需求。

戶型設(shè)計(jì)以兩房和三房為主。

3、建筑平面要求

建筑方案應(yīng)布局合理，功能分區(qū)明確，盡量減少1774、建筑細(xì)部設(shè)計(jì)

建筑細(xì)部應(yīng)側(cè)重陽(yáng)臺(tái)、窗口、屋頂、空調(diào)機(jī)座等的設(shè)計(jì)手法，避免繁雜、瑣碎、過(guò)多的裝飾和過(guò)分的細(xì)部雕塑。如觀景陽(yáng)臺(tái)、飄窗的精致設(shè)計(jì)，屋頂與頂層的結(jié)合設(shè)計(jì)等。

陽(yáng)臺(tái)和屋頂露臺(tái)：應(yīng)增加非封閉的觀景花園陽(yáng)臺(tái)和屋頂觀景露臺(tái)，增加建筑的層次感和室外觀景空間。

室外落水管與飾面色彩要統(tǒng)一協(xié)調(diào)。

4、建筑細(xì)部設(shè)計(jì)

建筑細(xì)部應(yīng)側(cè)重陽(yáng)臺(tái)、窗口、屋頂、空調(diào)機(jī)座等178第五部分開發(fā)策略一、開發(fā)理念二、開發(fā)時(shí)序第五部分開發(fā)策略一、開發(fā)理念1791、總體差異：樹立具有“三性”的主題概念項(xiàng)目必須通過(guò)對(duì)顯性資源和隱性資源的挖掘，形成獨(dú)特的項(xiàng)目主題概念，才能在南部西安的整體區(qū)域中，形成差異化，從而引發(fā)轟動(dòng)性效應(yīng)。項(xiàng)目的主題概念提煉不能僅僅盯在戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)形態(tài)等基本動(dòng)作的層面上，更要在配套、生活方式等自選動(dòng)作上下功夫。只有這樣，才能在總體上超越市場(chǎng)上現(xiàn)有的郊區(qū)樓盤，形成核心競(jìng)爭(zhēng)力和具有鮮明個(gè)性的主題。一、開發(fā)理念1、總體差異：樹立具有“三性”的主題概念項(xiàng)目必須通過(guò)對(duì)顯性資1802、社區(qū)配套：從“配菜”到“主菜”對(duì)于一般項(xiàng)目來(lái)講，教育、商業(yè)、會(huì)所都是“配菜”，而對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)講，這些配套有可能超越一般概念，形成社區(qū)的主要賣點(diǎn)和核心特