深圳某住宅地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略

第五篇營(yíng)銷(xiāo)策略1.總體營(yíng)銷(xiāo)策略利用項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，結(jié)合深港兩地的市場(chǎng)特色，總體上先啟動(dòng)深圳區(qū)域戰(zhàn)場(chǎng)，利用地段+符號(hào)化的產(chǎn)品影響力借市場(chǎng)利好之勢(shì)以繭見(jiàn)蠶的方式引導(dǎo)市場(chǎng)銷(xiāo)售；再借深圳之銷(xiāo)勢(shì)頭以脈沖式策略進(jìn)攻香港市場(chǎng)戰(zhàn)場(chǎng)，進(jìn)一步銷(xiāo)售，以項(xiàng)目影響推進(jìn)**品牌。****觀(guān)點(diǎn)：口岸符號(hào)符號(hào)HONGKONGSHENZHEN中端內(nèi)地投資客戶(hù)中端深港客戶(hù)中端香港投資客戶(hù)中端深港客戶(hù)高端香港投資客戶(hù)高端內(nèi)地投資客戶(hù)偶得偶得高端香港投資客戶(hù)高端深港客戶(hù)高端內(nèi)地投資客戶(hù)高端深港客戶(hù)周邊換房客戶(hù)1.總體營(yíng)銷(xiāo)策略客戶(hù)細(xì)分主要部分2.賣(mài)點(diǎn)整合第一個(gè)MIMA主題概念的國(guó)際潮流社區(qū)地段符號(hào)米埔國(guó)際自然濕地保護(hù)區(qū)景觀(guān)深圳首席口岸純國(guó)際品牌社區(qū)品牌聯(lián)合，純港社區(qū)交通/配套/品牌**MIMA符號(hào)地段文化+精神口岸+區(qū)位最具投資價(jià)值的雙地鐵高尚社區(qū)實(shí)現(xiàn)深港零距離接觸****建議在最大程度上將項(xiàng)目進(jìn)行符號(hào)化，來(lái)形成項(xiàng)目的符號(hào)化價(jià)值圈，從而進(jìn)一步吻合目標(biāo)客戶(hù)群的生活形態(tài)及MIMA所提倡的品牌+符號(hào)+創(chuàng)意的生活方式，為項(xiàng)目制造更多的賣(mài)點(diǎn)。****建議將項(xiàng)目所有價(jià)值點(diǎn)都進(jìn)行符號(hào)化的LOGO設(shè)定，如：國(guó)際口岸、景觀(guān)等，然后將它們統(tǒng)歸在MIMA的大概念下，從而形成項(xiàng)目的符號(hào)化價(jià)值圈。項(xiàng)目符號(hào)化價(jià)值圈****建議：例如：觀(guān)瀾高爾夫翡翠灣派什么動(dòng)物來(lái)當(dāng)翡翠灣的親善大使呢？高爾夫；吃；高爾夫；吃；睡。這一天真短****建議：例如：觀(guān)瀾高爾夫翡翠灣南加州最美的谷地景致，都被送到翡翠灣了現(xiàn)在的花園沒(méi)什么不好，在擁有448m2超大花園之前例如：觀(guān)瀾高爾夫翡翠灣一杯咖啡，一幅名畫(huà)，一個(gè)人的四季65m2的硬露臺(tái)，毫無(wú)疑問(wèn)，一場(chǎng)80人的晚會(huì)…………………例如：觀(guān)瀾高爾夫翡翠灣項(xiàng)目符號(hào)化價(jià)值圈示意圖國(guó)際口岸LOGOMIMA生活體驗(yàn)LOGO米埔國(guó)際稀缺景觀(guān)LOGO星級(jí)物管LOGO深港兩地?zé)o間隙交通LOGO地鐵總站物業(yè)LOGO…………3.入市時(shí)機(jī)機(jī)分析與與選擇從工程進(jìn)進(jìn)度方面面從市場(chǎng)環(huán)環(huán)境方面面從項(xiàng)目售售賣(mài)條件件從機(jī)會(huì)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)方面面結(jié)論論預(yù)計(jì)9月底可以以拿到預(yù)預(yù)售證，，十月可可正式售售賣(mài)深圳樓市市素有““金九銀銀十”之之說(shuō)，實(shí)實(shí)踐驗(yàn)證證在6-8月樓市淡淡季過(guò)后，每每年九月月都是旺旺銷(xiāo)期開(kāi)開(kāi)始，雖雖與本項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)售售剛好吻吻合，但同時(shí)也也是市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最最為激烈烈的時(shí)期期。從前面市市場(chǎng)分析析看，雖雖本項(xiàng)目目無(wú)直接接的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手，，但投資資客戶(hù)還是會(huì)在在市場(chǎng)大大熱之際際被分薄薄，所以以提前入入市蓄客客更為重重“十一””黃金周周結(jié)合以上上幾個(gè)方方面的綜綜合考慮慮，**建議議開(kāi)售時(shí)時(shí)間為：：10月1日為了更好好的營(yíng)造造項(xiàng)目之之勢(shì)，**建議議提前兩兩個(gè)月入入市蓄客，作前期期積累。。入市時(shí)間間：七月月底八月月初（擇擇一吉日日）預(yù)計(jì)9月底可以以完成各各類(lèi)展示示空間3.入市時(shí)機(jī)機(jī)分析與與選擇蓄客策略略【暗渡陳倉(cāng)倉(cāng)】～指在項(xiàng)目未未拿到預(yù)預(yù)售許可可證的情情況下，，借用“****”的非營(yíng)利利性會(huì)員員性的會(huì)會(huì)員式組組織，為為本項(xiàng)目目開(kāi)設(shè)“****·**MIMA特區(qū)”體體驗(yàn)活動(dòng)動(dòng)，在項(xiàng)目目咨詢(xún)期期間，凡有意購(gòu)購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)項(xiàng)目的客客戶(hù)只需需在指定定銀行定定期存入入指定金金額,即可憑回回單在本本項(xiàng)目換換取金卡卡一張。憑卡可可在本項(xiàng)項(xiàng)目取得得預(yù)售許許可證后后優(yōu)先選選房，并并獲得優(yōu)優(yōu)先選房房的各種種優(yōu)惠。。**MIMA特區(qū)體驗(yàn)驗(yàn)金卡**MIMA專(zhuān)享蓄客方式式注：購(gòu)房房?jī)H為金金卡的服服務(wù)內(nèi)容容之一，，此卡為為客戶(hù)提提供除購(gòu)購(gòu)房外更更多價(jià)值值收籌3.入市時(shí)時(shí)機(jī)分分析與與選擇擇客戶(hù)光光臨接接待中中心**MIMA提前鑒鑒賞暨暨M(jìn)IMA專(zhuān)享卡卡啟動(dòng)動(dòng)了解項(xiàng)項(xiàng)目詳詳細(xì)信信息填寫(xiě)MIMA生活問(wèn)問(wèn)卷基礎(chǔ)資資料客戶(hù)信信息購(gòu)房意意向MIMA測(cè)試去中行行皇崗崗支行行定存存一萬(wàn)萬(wàn)元三三個(gè)月月簽署家家天下下申請(qǐng)請(qǐng)持回單單換領(lǐng)領(lǐng)金卡卡領(lǐng)卡了解MIMA專(zhuān)享金金卡以中國(guó)國(guó)銀行行皇崗崗支行行為例例3.入市時(shí)時(shí)機(jī)分分析與與選擇擇解籌組團(tuán)式式解籌籌方式式2000A1A2A3B1B2B3C1C2…………………………隨機(jī)組合合每組30人解籌前：：3.入市時(shí)機(jī)機(jī)分析與與選擇解籌組團(tuán)式解解籌方式式A1A2A3B1B2B3C1C2…………………………解籌當(dāng)天天：以抽簽形形式按組組別進(jìn)行行選房先先后次序序如：B1E1D2A3每組30人…………………………B1組中不分分先后次次序，同同時(shí)進(jìn)入入選房區(qū)區(qū)，以交交錢(qián)先后后決定單單位所屬屬4.整體推廣廣節(jié)奏分分析****認(rèn)為推推盤(pán)節(jié)奏奏應(yīng)根據(jù)據(jù)市場(chǎng)大勢(shì)勢(shì)及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)來(lái)進(jìn)行針針對(duì)性的的制定。。因本項(xiàng)目目不存在在直接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手，所以以我們從從市場(chǎng)大勢(shì)勢(shì)的進(jìn)行推推售節(jié)奏奏分析。。在現(xiàn)階階段房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)，政府政策策成為左右右市場(chǎng)最最有力的的風(fēng)向標(biāo)標(biāo)，因此此**根根據(jù)后市市可能出出現(xiàn)的二二種情況況進(jìn)行了了不同的的推售組組合。A、政府政政策影響響不大，，項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)售時(shí)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)市場(chǎng)場(chǎng)仍然見(jiàn)見(jiàn)好B、政府政政策影響響較大，，項(xiàng)目開(kāi)售售時(shí)房地產(chǎn)市市場(chǎng)不容容樂(lè)觀(guān)實(shí)現(xiàn)方法法：有效效的控制制工程進(jìn)進(jìn)度來(lái)調(diào)調(diào)控取得得預(yù)售許許可證的的時(shí)間，，來(lái)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)既定的的推售方方式。****認(rèn)為推推盤(pán)應(yīng)遵遵循：價(jià)值最大大化!壓力最小小化!A、政府政政策影響響不大，，項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)售時(shí)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)市場(chǎng)場(chǎng)仍然見(jiàn)見(jiàn)好A、政政府府政政策策影影響響不不大大，，項(xiàng)項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)售售時(shí)時(shí)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)市市場(chǎng)場(chǎng)仍仍然然見(jiàn)見(jiàn)好好整體體推推盤(pán)盤(pán)節(jié)節(jié)奏奏第1棟第5棟第6棟第10棟首推推單單位位第二二批批推推出出單單位位第三三批批推推出出單單位位銷(xiāo)售售進(jìn)進(jìn)度度計(jì)計(jì)劃劃8月初初，，誠(chéng)誠(chéng)意意登登記記10月1日，，公公開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)售售5、6棟11月底底加加推推10棟1棟誠(chéng)誠(chéng)意意客客戶(hù)戶(hù)登登記記07年3月底底1棟公公開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)售售2007年1月2007年2月18春節(jié)節(jié)(初一一)推售單位5、6棟10棟、5&6棟剩余單位1棟、剩余單位目標(biāo)客戶(hù)項(xiàng)目周邊深港家庭深圳投資客周邊換房客戶(hù)經(jīng)常來(lái)往之商家港客背青一族深圳白領(lǐng)階層深港投資客戶(hù)深港家庭經(jīng)常來(lái)往之商家港客高端投資客戶(hù)企業(yè)老板預(yù)計(jì)銷(xiāo)售35%75%100%A、政政府府政政策策影影響響不不大大，，項(xiàng)項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)售售時(shí)時(shí)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)市市場(chǎng)場(chǎng)仍仍然然見(jiàn)見(jiàn)好好分析析：：第1棟第5棟第6棟第10棟從綜綜合合素素質(zhì)質(zhì)上上來(lái)來(lái)看看從綜綜合合素素質(zhì)質(zhì)(景觀(guān)觀(guān)、、朝朝向向、、采采光光、、噪噪音音......)上來(lái)來(lái)看看,**已已于于前前期期與與**達(dá)達(dá)成成一一致致的的意意見(jiàn)見(jiàn)，，認(rèn)認(rèn)為為：：1棟>5棟>6棟>10棟從綜綜合合素素質(zhì)質(zhì)排排序序中中，，我我們們可可以以看看出出：：5、6棟占占據(jù)據(jù)著著本本項(xiàng)項(xiàng)目目中中游游的的位位置置，，換換句句話(huà)話(huà)說(shuō)說(shuō)，，5、6棟是項(xiàng)目的風(fēng)風(fēng)向標(biāo)(拐點(diǎn))，直接決定著著1、10棟的價(jià)格走勢(shì)勢(shì)。A、政府政策影影響不大，項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)售時(shí)房房地產(chǎn)市場(chǎng)市市場(chǎng)仍然見(jiàn)好好分析：第1棟第5棟第6棟第10棟從戶(hù)型、面積積來(lái)看1棟主要以三房房為主5棟主要以二房房、一房為主主6棟主要以二房房為主10棟主要以一房房、二房為主主**思路：1).項(xiàng)目二房占比比例最大，壓壓力較大,但一房部份容容易盤(pán)活市場(chǎng)場(chǎng)。2).從單價(jià)上說(shuō)，，10棟面積最小,即便提價(jià)后推推,也會(huì)因總價(jià)優(yōu)優(yōu)勢(shì)熱銷(xiāo),又一次帶動(dòng)前前期剩余單位位熱銷(xiāo)。3).從面積比中我我們可以看出出，10棟的單層可售售面積最大，，代表價(jià)值最最高,可作價(jià)值提升升。戶(hù)型比例(大致)：一房32%二房49&三房19%合計(jì)100%1棟25.6%5棟23.3&6棟19.6%10棟31%合計(jì)100%同層面積比(大致)：A、政府府政策策影響響不大大，項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)售時(shí)時(shí)房地地產(chǎn)市市場(chǎng)市市場(chǎng)仍仍然見(jiàn)見(jiàn)好從市場(chǎng)場(chǎng)的角角度來(lái)來(lái)看深圳市市場(chǎng)異異常火火爆，，近期期推出出的大大部份份樓盤(pán)盤(pán)，如如：觀(guān)觀(guān)瀾?hù)漪浯錇碁?、花花園城城三期期、半半島城城邦、、風(fēng)格格名苑苑、雙雙城世世紀(jì)……，無(wú)一一不是是在推推出市市場(chǎng)后后立即即或三三個(gè)月月內(nèi)完完成100%銷(xiāo)售。。而本項(xiàng)項(xiàng)目在在福田田區(qū)第第一個(gè)個(gè)舊改改項(xiàng)目目、新新福田田口岸岸、深深港地地鐵接接駁等等特殊殊背景景下，，項(xiàng)目目已不不炒自自熱，，市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的的關(guān)注注度較較高，，早已已積累累了不少少的誠(chéng)誠(chéng)意客客戶(hù)。。分析：第1棟第5棟第6棟第10棟另外，，第一一批推推出單單位肯肯定較較便宜宜的想想法早早已深深入民民心，，因此此****認(rèn)為為應(yīng)先先解決決2房單位位最多多的5、6棟的銷(xiāo)銷(xiāo)售，，解決決項(xiàng)目目最大大的壓壓力。。1棟因其其先天天性的的景觀(guān)觀(guān)優(yōu)勢(shì)勢(shì)與10棟因此此總價(jià)價(jià)上的的優(yōu)勢(shì)勢(shì)在一一定程程度上上減少少了它它們的的銷(xiāo)售售難度度。A、政府府政策策影響響不大大，項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)售時(shí)時(shí)房地地產(chǎn)市市場(chǎng)市市場(chǎng)仍仍然見(jiàn)見(jiàn)好從項(xiàng)目目的銷(xiāo)銷(xiāo)售之之“勢(shì)勢(shì)”來(lái)來(lái)說(shuō)10棟5、6棟項(xiàng)目推推售勢(shì)勢(shì)頭曲曲線(xiàn)圖圖示市場(chǎng)熱熱度市場(chǎng)關(guān)關(guān)注度度項(xiàng)目地地段優(yōu)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目概概念影影響發(fā)展商商品牌牌影響響前階段段銷(xiāo)售售勢(shì)頭頭項(xiàng)目概概念影影響10棟的總總價(jià)優(yōu)優(yōu)勢(shì)投投資性性1棟景觀(guān)優(yōu)優(yōu)勢(shì)的的唯一性性(希缺性性)項(xiàng)目概概念影影響年關(guān)A、政府府政策策影響響不大大，項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)售時(shí)時(shí)房地地產(chǎn)市市場(chǎng)市市場(chǎng)仍仍然見(jiàn)見(jiàn)好**認(rèn)認(rèn)為推推售應(yīng)應(yīng)遵循循：銷(xiāo)售平平穩(wěn)化化!壓力最最小化化!B、政府政政策影影響較較大，，項(xiàng)目目開(kāi)售售時(shí)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)不容容樂(lè)觀(guān)觀(guān)整體推推盤(pán)節(jié)節(jié)奏第1棟第5棟第6棟第10棟首推單單位第二批批推出出單位位第三批批推出出單位位B、政府政政策影影響較較大，，項(xiàng)目目開(kāi)售售時(shí)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)不容容樂(lè)觀(guān)觀(guān)首推單位銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)計(jì)劃8月初，誠(chéng)意意登記10月1日，公開(kāi)發(fā)發(fā)售6、10棟11月底加推5棟1棟誠(chéng)意客戶(hù)戶(hù)登記07年3月底1棟公開(kāi)發(fā)售售2007年1月2007年2月18春節(jié)(初一)推售單位6、10棟5棟、6&10棟剩余單位1棟、剩余單位目標(biāo)客戶(hù)深圳投資客深港家庭周邊換房客戶(hù)背青一族深圳白領(lǐng)階層深圳白領(lǐng)階層深港投資客戶(hù)深港家庭經(jīng)常來(lái)往之商家港客高端投資客戶(hù)企業(yè)老板高端深港家庭預(yù)計(jì)銷(xiāo)售45%75%100%B、政府政策影影響較大，，項(xiàng)目開(kāi)售售時(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)不容容樂(lè)觀(guān)分析：第1棟第5棟第6棟第10棟在07年市場(chǎng)前景景不明朗的的情況下，，政府所做做的所有措措施都是針針對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)投資客戶(hù)戶(hù)，對(duì)自住住客戶(hù)影響響不大。因因此，**建議盡快銷(xiāo)售投投資客戶(hù)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)最主要要的一房單單位及6棟的二房單單位(二房占項(xiàng)目目總體比例例較高，壓壓力較大)。而1棟單位及5棟單位因其其綜合素質(zhì)質(zhì)較高，產(chǎn)產(chǎn)品具有一一下的稀缺缺性(米埔景觀(guān)資資源)，在一定程程度上減少少銷(xiāo)售壓力力；其次，，1、5棟戶(hù)型多多以二房房、三房房單位為為主，購(gòu)購(gòu)于自住住用途的的客戶(hù)較較多，受受政府限限制性政政策(限制投資資炒家)影響較小小。戶(hù)型比例例(大致)：一房32%二房49&三房19%合計(jì)100%1棟25.6%5棟23.3&6棟19.6%10棟31%合計(jì)100%同層面積積比(大致)：B、政府政策策影響較較大，項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)售售時(shí)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)不容樂(lè)樂(lè)觀(guān)從項(xiàng)目的的銷(xiāo)售之之“勢(shì)””來(lái)說(shuō)5棟6、10棟項(xiàng)目推售售勢(shì)頭曲曲線(xiàn)圖示示項(xiàng)目投資資潛力項(xiàng)目地段段優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)熱度度市場(chǎng)關(guān)注注度發(fā)展商品品牌影響響項(xiàng)目概念念影響項(xiàng)目地段段優(yōu)勢(shì)部部份單單位景觀(guān)觀(guān)優(yōu)勢(shì)1棟景觀(guān)優(yōu)勢(shì)勢(shì)的唯一性(希缺性)年關(guān)B、政府政策策影響較較大，項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)售售時(shí)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)不容樂(lè)樂(lè)觀(guān)根據(jù)**統(tǒng)計(jì)分分析所有有在港推推售之大大陸樓盤(pán)盤(pán)方式后后認(rèn)為：：傳統(tǒng)的的撒網(wǎng)式式推售并并不能取取得較好好的銷(xiāo)售售效果，，因此，，**建建議本項(xiàng)項(xiàng)目在香香港方面面采?。海骸懊}沖式式推售方方式”。即：將將項(xiàng)目銷(xiāo)銷(xiāo)售主力力放在深深圳區(qū)域域，在各各銷(xiāo)售節(jié)節(jié)點(diǎn)上利利用深圳圳銷(xiāo)售熱熱度在香香港進(jìn)行行集中式式的波浪浪形推售售（脈沖沖式營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)）。香港推售售8月初，誠(chéng)誠(chéng)意登記記10月1日，公開(kāi)開(kāi)發(fā)售5、6棟11月底加推推10棟1棟誠(chéng)意客客戶(hù)登記記07年3月底1棟公開(kāi)發(fā)發(fā)售2007年1月2007年2月18春節(jié)(初一)利用深圳圳收籌熱熱度，在在香港進(jìn)進(jìn)一第一一輪的推推廣強(qiáng)調(diào)地段段價(jià)值利用項(xiàng)目目熱銷(xiāo)局局面，進(jìn)進(jìn)行第二二輪的脈脈沖式推推廣強(qiáng)調(diào)地段段與投資資性利用1棟單位的的景觀(guān)稀稀缺性加加區(qū)域前前景，進(jìn)進(jìn)行第三三輪的脈脈沖式推推廣香港推售售節(jié)奏圖圖示5.價(jià)格策略略分析T10T5T6T1核心價(jià)格格策略：：低開(kāi)高走走折扣控制制限時(shí)報(bào)價(jià)價(jià)第一批推推售，低低價(jià)入市市，額外外優(yōu)惠與與隱性?xún)?yōu)優(yōu)惠（如如禮品/贈(zèng)道等））集中于于此體現(xiàn)現(xiàn)，借一一房總價(jià)價(jià)優(yōu)勢(shì)帶帶動(dòng)二房房單位的的迅速銷(xiāo)銷(xiāo)化，特特別是無(wú)無(wú)景觀(guān)單單位第二批推推售，單單價(jià)上調(diào)調(diào)，一來(lái)來(lái)造成升升值印象象，二來(lái)來(lái)T10戶(hù)型小，，總價(jià)仍仍有優(yōu)勢(shì)勢(shì)，借此此展開(kāi)第第二輪的的搶買(mǎi)熱熱潮，帶帶動(dòng)第一一批剩余余單位消消化第三批推推售，本本項(xiàng)目的的核心價(jià)價(jià)值體現(xiàn)現(xiàn)，景觀(guān)觀(guān)單位實(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)值值最大化化。借景景觀(guān)稀缺缺實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目單價(jià)價(jià)總價(jià)整整體最高高。5.價(jià)格策略略分析項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)勢(shì)圖示價(jià)格樓層T01棟T10棟T5T6棟樓層景觀(guān)差異異最大化樓層景觀(guān)曲線(xiàn)線(xiàn)上升樓層景觀(guān)價(jià)格格敏感度不高高6.媒體整合策略略**思路：以深圳為銷(xiāo)售售中心，香港港為品牌推廣廣中心以戶(hù)外宣傳為為主!(重點(diǎn)路段)以階段性集中中式報(bào)紙宣傳傳為輔!以MIMA文化貫穿全程程!媒體選擇條件件：市場(chǎng)影響力6.媒體整合策略略戶(hù)外Concept文化軟性媒體本案與時(shí)尚雜志或生活雜志合作：MIX&MATCH專(zhuān)刊特區(qū)報(bào)南都電視廣告(HK)香港報(bào)版(集中式)口岸(內(nèi)部)廣告牌深圳主干道廣告牌深圳地鐵總站廣告6.媒體整合策略略文錦渡口岸深圳市政府羅湖口岸福田口岸皇崗口岸文錦渡口岸岸深圳地鐵一一期本案深圳戶(hù)型廣廣告牌布局局圖示福強(qiáng)路與金金田路交匯匯處深南路田面面段現(xiàn)有廣廣告牌濱河路與皇皇崗路交匯匯處羅湖口岸出出入境通道道廣告牌6.媒體整合策策略精神文化堡堡壘與時(shí)尚雜志志聯(lián)合主辦辦時(shí)尚專(zhuān)刊刊，詳細(xì)解解說(shuō)MIX&MATCH的風(fēng)格、歷歷史、表現(xiàn)現(xiàn)等及MIX&MATCH的精神及其其提倡的生生活態(tài)度。。7.分階段推廣廣策略階段時(shí)間推售單位套數(shù)目的支撐點(diǎn)第一階段06.08.0106.09.31T5+T6616前期收籌形象展示及外界的影響力第二階段06.10.0106.11.31T5T6銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的感染力第三階段06.12.0107.02.26T10532T10銷(xiāo)售硬環(huán)境展示/會(huì)所T01收籌第四階段07.03.0807.06.08T01336T01銷(xiāo)售外立面/實(shí)景社區(qū)分階段劃分分總攬每一階段都都有新產(chǎn)品品注入，每每一階段都都會(huì)形成熱熱銷(xiāo)！7.分階段推廣廣策略形象&概念攻擊階階段第一階段策策略形象宣傳以以MIMA為主線(xiàn)，以以品牌/時(shí)尚/潮流為主要表現(xiàn)現(xiàn)形式，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)視覺(jué)沖沖擊區(qū)位宣傳以以口岸為主主線(xiàn)，通過(guò)過(guò)政府/民間間的的共共同同炒作，各各角度分分析與預(yù)預(yù)測(cè)，達(dá)達(dá)到心靈靈震憾。。7.分階段推推廣策略略階段形象&概念攻擊擊階段認(rèn)籌核心攻擊擊點(diǎn)2006.082006.09一點(diǎn)：項(xiàng)項(xiàng)目核心心范圍一線(xiàn)：區(qū)區(qū)位價(jià)值值炒作線(xiàn)線(xiàn)一面：皇皇崗片區(qū)區(qū)輻射面面一關(guān)：皇皇崗口岸岸核心范范圍二面：政政府層面面+民間層面面三路：皇皇崗路、、濱河路路、深南南路把握項(xiàng)目目核心區(qū)區(qū)位的形形象展示示，封殺殺最直接接的口岸岸客戶(hù)一條線(xiàn)的的兩個(gè)層層面同時(shí)時(shí)炒作，，迅速提提升項(xiàng)目目片區(qū)的的投資關(guān)關(guān)注度片區(qū)輻射射面的三三條路段段封殺，，攬截深深圳大批批目標(biāo)投投資居住住客戶(hù)第一階段段主攻點(diǎn)點(diǎn)7.分階段推推廣策略略主要路口口密集性性條幅封封殺收籌期封殺周邊邊目標(biāo)群群封殺皇崗崗片區(qū)工地圍板板(形象墻)感染力銷(xiāo)售展場(chǎng)場(chǎng)外入口口及外廣廣場(chǎng)包裝裝沿路燈箱箱彩旗夜間燈光光效果封殺深圳圳投資人人群房地產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)博客客專(zhuān)業(yè)分分析報(bào)紙軟文文連載投投資論談?wù)労诵穆范味螒?hù)外廣廣告牌封封殺政府相相關(guān)權(quán)權(quán)威部部門(mén)區(qū)區(qū)位分分析及及展望望投資客客戶(hù)深深度訪(fǎng)訪(fǎng)談第一階階段目目標(biāo)7.分階段段推廣廣策略略第一階階段參考案案例:形象墻墻7.分階段段推廣廣策略略第一階階段參考案案例:戶(hù)外廣廣告強(qiáng)調(diào)MIMA生活方方式的的形象象展示示,及視覺(jué)覺(jué)沖擊擊力7.分階段段推廣廣策略略第一階階段活活動(dòng)配配合MIMA生活啟啟動(dòng)儀儀式暨混搭藝藝術(shù)文文化展展附1：主題：：混搭搭藝術(shù)術(shù)文化化展展出類(lèi)類(lèi)型：：海報(bào)報(bào)/畫(huà)展/行為藝藝術(shù)等等活動(dòng)內(nèi)內(nèi)容：：混搭歷歷史圖圖片展展示及及文字字介紹紹知名設(shè)設(shè)計(jì)師師的混混搭海海報(bào)展展知名藝藝術(shù)家家的混混搭畫(huà)畫(huà)展客戶(hù)可可參與與性的的混搭搭空間間相關(guān)鏈鏈結(jié)：：“混搭搭狀態(tài)態(tài)”--劉立國(guó)國(guó)、胡胡向東東、張張瀕當(dāng)當(dāng)代藝藝術(shù)作作品聯(lián)聯(lián)展2006年4月10月—5月10日北京朝朝陽(yáng)區(qū)區(qū)**路2號(hào)**藝術(shù)術(shù)區(qū)7.分階段段推廣廣策略略第二階階段策策略展示&示范攻攻擊階階段形象宣宣傳充充份展展示現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)示示范的的視覺(jué)覺(jué)沖擊擊，感感染力力通過(guò)媒媒體及及外界界擴(kuò)大大宣傳傳區(qū)位宣宣傳以以現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)的規(guī)規(guī)劃模模型/圖表示示范/數(shù)據(jù)說(shuō)說(shuō)明投資分分析等等全方方位提提升投投資價(jià)價(jià)值7.分階段段推廣廣策略略階段展示&示范攻攻擊階階段T5T6銷(xiāo)售核心攻攻擊點(diǎn)點(diǎn)2006.102006.11集中展展示部部分：：銷(xiāo)售中中心精裝單單位樣板房房售樓通通道休閑會(huì)會(huì)所入口廣廣場(chǎng)入戶(hù)大大堂部份園園林MIMA主題活活動(dòng)暨**MIMA公開(kāi)選選房活活動(dòng)第二階階段主主攻點(diǎn)點(diǎn)戶(hù)外展示部部分：戶(hù)外廣告牌牌媒體展示部部分：階段性報(bào)版版及軟文皇崗口岸廣廣告點(diǎn)面兼顧，，重點(diǎn)突破破：廣告全全面鋪開(kāi)，，現(xiàn)場(chǎng)集中中展示外銷(xiāo)推廣新新聞點(diǎn)：集中性報(bào)版版投放事件活動(dòng)外銷(xiāo)推廣渠渠道：開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)電視電臺(tái)附：MIMA生活主題活活動(dòng)一：名車(chē)名名人名門(mén)門(mén)時(shí)間:2006年11月活動(dòng)形式：：MIMA生活系列主主題活動(dòng)目的：答謝前期業(yè)業(yè)主，作情情感攻勢(shì)，，增加老業(yè)業(yè)主宣傳力力度；滲透透推推廣廣MIMA生活活概概念念；；營(yíng)造造新新聞聞點(diǎn)點(diǎn)擴(kuò)擴(kuò)大大宣宣傳傳力力度度及及幅幅度度；；為T(mén)1棟高高價(jià)價(jià)值值單單位位收收籌籌作作鋪鋪墊墊，，提提升升業(yè)業(yè)主主的的自自豪豪感感。?；顒?dòng)動(dòng)內(nèi)內(nèi)容容（（簡(jiǎn)簡(jiǎn)述述））：：由時(shí)時(shí)裝裝界界名名人人將將自自已已個(gè)個(gè)性性化化的的國(guó)國(guó)際際時(shí)時(shí)尚尚元元素素，，通通過(guò)過(guò)汽汽車(chē)車(chē)改改裝裝，，融融入入車(chē)車(chē)身身/內(nèi)飾飾等等，，形形成成時(shí)時(shí)尚尚創(chuàng)創(chuàng)意意的的MIMA風(fēng)格格。。同同時(shí)時(shí)將將汽汽車(chē)車(chē)領(lǐng)領(lǐng)域域的的元元素素融融入入服服裝裝設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)中中，，創(chuàng)創(chuàng)造造統(tǒng)統(tǒng)一一合合協(xié)協(xié)車(chē)展展/走秀秀/名人人文文化化訪(fǎng)訪(fǎng)談?wù)剺I(yè)主主參參與與：：活活動(dòng)動(dòng)設(shè)設(shè)業(yè)業(yè)主主參參與與環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)，，業(yè)業(yè)主主有有機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)將將自自已已的的個(gè)個(gè)性性風(fēng)風(fēng)格格通通過(guò)過(guò)時(shí)時(shí)尚尚潮潮流流變變?yōu)闉楝F(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)，，由由名名牌牌設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)師師為為其其量量身身設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)衣衣服服，，或或設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)并并贈(zèng)贈(zèng)送送車(chē)車(chē)面面噴噴漆漆圖圖案案時(shí)裝界MIMA汽車(chē)界時(shí)裝文化MIMA汽車(chē)文化時(shí)裝秀MIMA汽車(chē)秀時(shí)裝名人MIMA汽車(chē)名人第二階段活動(dòng)動(dòng)配合擬邀請(qǐng)車(chē)型（（略）建議邀請(qǐng)嘉賓賓或單位（暫暫定）香港資深汽車(chē)車(chē)傳媒出版人人（如狄港生生先生）深度汽車(chē)發(fā)燒燒友,擁有多輛包括括保時(shí)捷在內(nèi)內(nèi)的世界名車(chē)車(chē)（鄺子釗先先生）品牌時(shí)尚雜志志/汽車(chē)雜志協(xié)辦辦時(shí)尚界名人及及設(shè)計(jì)師擬邀媒體及合合作單位（略略）媒體推廣及現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)包裝（略略）備注：活動(dòng)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)的衣著/家私/飲品/音樂(lè)等，均以以MIMA風(fēng)格出現(xiàn)MIMA生活主題活動(dòng)動(dòng)一：名車(chē)名人人名門(mén)附：7.分階段推廣策策略皇崗口岸及輻輻射片集中性性推廣T5T6熱銷(xiāo)封殺深圳投資資買(mǎi)家封殺兩岸深港港客戶(hù)突破香港投資資客戶(hù)核心路段戶(hù)外外廣告牌封殺殺第二階段目標(biāo)標(biāo)來(lái)往深港的必必經(jīng)道路封殺殺政府規(guī)劃及區(qū)區(qū)位價(jià)值炒作作熱銷(xiāo)新聞炒作作地產(chǎn)及相關(guān)行行業(yè)投資分析析純港式物業(yè)及及未來(lái)居住人人群分析政府規(guī)劃及區(qū)區(qū)位價(jià)值炒作作熱銷(xiāo)及事件新新聞點(diǎn)炒作集中性目的性性報(bào)版發(fā)布集中性目的性性電視電臺(tái)推推廣7.分階段推廣策策略第三階段策略略?xún)r(jià)值&資源攻擊階段段形象宣傳充份份展示于營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)主題活動(dòng)上上，對(duì)主題進(jìn)進(jìn)行深化，提煉文文化價(jià)值區(qū)位宣宣傳通通過(guò)老老客戶(hù)戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)模式式，前前期購(gòu)購(gòu)買(mǎi)案案例升升值空間等等，直直觀(guān)突突顯口口岸帶帶來(lái)的的升值值潛力力7.分階段段推廣廣策略略階段價(jià)值&資源攻攻擊階階段T10銷(xiāo)售T1收籌核心攻攻擊點(diǎn)點(diǎn)2006.122007.01加推小小戶(hù)精精品/炒作升升值空空間/突顯總總價(jià)優(yōu)優(yōu)勢(shì)高層景景觀(guān)單單位/項(xiàng)目核核心價(jià)價(jià)值/體現(xiàn)符符號(hào)概概念第三階階段主主攻點(diǎn)點(diǎn)把握機(jī)機(jī)會(huì)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)，，發(fā)掘掘已有有資源源2007.02圣庭節(jié)節(jié)新年年主題題活動(dòng)動(dòng)情人人節(jié)節(jié)MIMA主題題活活動(dòng)動(dòng)老客客戶(hù)戶(hù)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)老客客戶(hù)戶(hù)優(yōu)優(yōu)先先原原則則老客客戶(hù)戶(hù)額額外外優(yōu)優(yōu)惠惠與與回回饋饋老帶帶新新獎(jiǎng)獎(jiǎng)勤勤制制度度外銷(xiāo)銷(xiāo)持持續(xù)續(xù)性性鋪鋪開(kāi)開(kāi),香港港集集中中宣宣傳傳附：：主題題：：混混搭搭音音樂(lè)樂(lè)原原創(chuàng)創(chuàng)大大賽賽混搭搭音音樂(lè)樂(lè)原原創(chuàng)創(chuàng)大大賽賽形式式：：各各類(lèi)類(lèi)型型混混搭搭音音樂(lè)樂(lè)原原創(chuàng)創(chuàng)內(nèi)容容簡(jiǎn)簡(jiǎn)介介：：MIMA生活主主題活活動(dòng)之之一以混搭搭風(fēng)格格音樂(lè)樂(lè)為主主題以比賽賽的形形式，，征集集混搭搭風(fēng)格格原創(chuàng)創(chuàng)音樂(lè)樂(lè)邀請(qǐng)香香港知知名藝藝人/音樂(lè)人人作為為評(píng)委委及嘉嘉賓邀請(qǐng)知知名混混搭風(fēng)風(fēng)格樂(lè)樂(lè)隊(duì)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)助助演活動(dòng)可可階段段性在在會(huì)所所酒吧吧持續(xù)續(xù)進(jìn)行行第三階階段活活動(dòng)配配合7.分階段段推廣廣策略略第三階階段目目標(biāo)T10熱銷(xiāo)T01收籌主攻香香港投投資客客戶(hù)推廣高高價(jià)景景觀(guān)單單位符號(hào)+地段的的核心心優(yōu)勢(shì)勢(shì)炒作作熱銷(xiāo)及及事件件新聞聞點(diǎn)集集中炒炒作政府規(guī)規(guī)劃及及區(qū)位位價(jià)值值炒作作MIMA生活的的國(guó)際際社區(qū)區(qū)推廣廣深港居居住及及深投投客符號(hào)+地段的的核心心優(yōu)勢(shì)勢(shì)炒作作品牌港港式管管家/純港式物物業(yè)在原有資資源上進(jìn)進(jìn)行深度度營(yíng)銷(xiāo)7.分階段推推廣策略略第四階段段策略文化&品牌攻擊擊階段形象宣傳傳以項(xiàng)目目品牌與與**品品牌聯(lián)合合互動(dòng)，，通過(guò)事事件活動(dòng)上上升至文文化精神神層面，，擴(kuò)大品品牌的美美譽(yù)度區(qū)位宣傳傳通對(duì)T1稀缺性景景觀(guān)單位位作特質(zhì)質(zhì)營(yíng)銷(xiāo)，，強(qiáng)化價(jià)值的的最大空空間7.分階段推推廣策略略階段文化&品牌攻擊擊階段T1銷(xiāo)售核心攻擊擊點(diǎn)2007.032007.04第四階段段主攻點(diǎn)點(diǎn)緊抓求缺缺心理,強(qiáng)化稀缺缺性賣(mài)點(diǎn)點(diǎn),進(jìn)行差異異化營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)2007.05僅100套全港景景觀(guān)單位位深深港上空空國(guó)際潮潮流社區(qū)區(qū)高層全景景觀(guān)樣板板房符號(hào)化外外立面展展示品牌創(chuàng)意意生活主主題活動(dòng)動(dòng)品牌聯(lián)動(dòng)動(dòng)主題活活動(dòng)7.分階段推推廣策略略第四階段段7.分階段推推廣策略略第四階段段7.分階段推推廣策略略第四階段段目標(biāo)T01熱銷(xiāo)迅速消化化剩余單單位引爆高價(jià)價(jià)景觀(guān)單單位符號(hào)+地段的核核心優(yōu)勢(shì)勢(shì)炒作針對(duì)前期期剩余單單位作特特質(zhì)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)MIMA生活的