物業(yè)管理教學(xué)案例分析

27/27HYPERLINK"/"物業(yè)治理教學(xué)案例1.新購住房發(fā)生的維修責(zé)任由誰承擔(dān)王小姐年初購得一套商品房，因黃梅季節(jié)連日陰雨，該商品房部分墻面開始滲水，損壞了王小姐室內(nèi)的部分裝修。王小姐為此多次向物業(yè)公司反映，物業(yè)公司也兩次派人前來維修。雖經(jīng)維修，該房墻面仍有滲水問題存在。物業(yè)公司表示，其已盡了維修義務(wù)，王小姐應(yīng)向房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行交涉。王小姐對此甚為不解。王小姐能否要求開發(fā)商維修并承擔(dān)賠償責(zé)任？2.沒有簽訂物管服務(wù)合同，業(yè)主該不該支付物業(yè)治理費(fèi)xx市某小區(qū)部分業(yè)主以A物業(yè)公司（以下簡稱A公司）沒有與業(yè)主或開發(fā)商簽訂物業(yè)治理合同為由拒絕支付物業(yè)治理費(fèi)。A公司認(rèn)為自己是經(jīng)原在該小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)治理的B公司同意，接替B公司接著物業(yè)治理服務(wù)的。盡管開發(fā)商未與其簽訂物業(yè)治理合同，后小區(qū)業(yè)主委員會成立，也未聘用A公司，而是與C公司簽訂了物業(yè)治理服務(wù)合同，然而在B公司撤走至C公司進(jìn)小區(qū)前，A公司實(shí)際進(jìn)行了物業(yè)治理服務(wù)，有權(quán)收取物業(yè)治理費(fèi)和滯納金。業(yè)主卻認(rèn)為：開發(fā)商和業(yè)主委員會均未聘請A公司，也未與其簽訂合同，未建立服務(wù)與被服務(wù)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，因此A公司的訴訟主體資格不符；依照《xx市居住物業(yè)治理?xiàng)l例》第25條第2款規(guī)定，能夠不支付物業(yè)治理費(fèi)，請求法院駁回其起訴。一審判決結(jié)果為：一審法院依照《xx市居住物業(yè)治理?xiàng)l例》第24條第1款和第54條第2款規(guī)定，判決業(yè)主支付物業(yè)治理費(fèi)和滯納金。業(yè)主不服上訴判決，提起上訴。業(yè)主依照《xx市居住物業(yè)治理?xiàng)l例》第3條第4款規(guī)定“本條例所稱物業(yè)治理公司，是指同意業(yè)主或者業(yè)主委員會的托付，依照物業(yè)治理服務(wù)合同進(jìn)行專業(yè)治理服務(wù)的企業(yè)?！?8條第2款也強(qiáng)調(diào)物業(yè)治理公司同意托付從事物業(yè)治理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)簽訂“物業(yè)治理服務(wù)合同”。確實(shí)是講，進(jìn)行物業(yè)治理服務(wù)必須簽訂合同。且《合同法》第10條第2款也明文規(guī)定“法律、行政法規(guī)規(guī)定采納書面形式的，應(yīng)當(dāng)采納書面形式?！币虼薃公司的行為屬無合同治理，或“自行提供服務(wù)”。認(rèn)為由A、B兩家公司的約定或同意就能夠進(jìn)行物業(yè)治理服務(wù)于法無據(jù)，對業(yè)主也不具有約束力。因此業(yè)主不付物業(yè)治理費(fèi)和滯納金也于法有據(jù)。二審判決：考慮到A公司實(shí)際進(jìn)行了治理，依照等價(jià)有償?shù)脑瓌t，同時(shí)《xx市居住物業(yè)治理?xiàng)l例》中的“能夠不支付”而不是“應(yīng)當(dāng)不支付”，又使二審法院能在“能夠”二字上找到了依據(jù)，最終判令業(yè)主支付物業(yè)治理費(fèi)，但對A公司加收滯納金的請求不予支持。業(yè)主該不該交納物業(yè)治理費(fèi)？3.空調(diào)軟連接管斷裂誰負(fù)賠償責(zé)任某大廈物業(yè)公司收了業(yè)主每戶3元/平方米的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，雙方簽訂了《物業(yè)服務(wù)治理合同》，合同中界定了共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，并規(guī)定“在保修期內(nèi)，按照《質(zhì)量保證書》的規(guī)定，由本大廈開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量及設(shè)施設(shè)備質(zhì)量的報(bào)修”。爾后，在該大廈中央空調(diào)第一個(gè)供暖期間，李先生家空調(diào)軟連接管斷裂，物業(yè)公司及時(shí)發(fā)覺、采取必要措施切斷水源并通知李先生，待李先生趕到現(xiàn)場時(shí)，損失已殃及樓下四家業(yè)主。為此，李先生等五家業(yè)要緊求維修和索賠。物業(yè)公司協(xié)調(diào)開發(fā)建設(shè)單位擔(dān)責(zé)，然而開發(fā)建設(shè)單位以種種理由拖延。因此，李先生聯(lián)合相關(guān)業(yè)主作為原告將物業(yè)公司和開發(fā)建設(shè)單位告上法庭，要求賠償。李先生等五戶業(yè)主的損失該不該由建設(shè)單位賠償？4.建設(shè)單位不將相關(guān)資料移交給物業(yè)公司，業(yè)主告開發(fā)商xx住宅小區(qū)是開發(fā)商A新開發(fā)的項(xiàng)目，作為建設(shè)單位的A開發(fā)商依法聘請了B物業(yè)公司進(jìn)駐本小區(qū)提供物業(yè)治理服務(wù)。B物業(yè)公司為了全面了解小區(qū)物業(yè)情況，以便更好地為小區(qū)業(yè)主服務(wù)，一直要求A開發(fā)商將相關(guān)的物業(yè)資料移交過來，及時(shí)進(jìn)行承接驗(yàn)收；而A開發(fā)商一直沒有答復(fù)。通過多次督促未果，物業(yè)公司向小區(qū)業(yè)主們講明了此事，也向有關(guān)部門反映了情況。為了維護(hù)自身權(quán)益，小區(qū)業(yè)主把作為建設(shè)單位的A開發(fā)商告到人民法院。建設(shè)單位的A開發(fā)商該不該承擔(dān)民事賠償責(zé)任？5.物業(yè)成樓盤營銷手段本市某知名物業(yè)公司3月從媒體上獲悉某開發(fā)商欲將40萬平方米建筑量的小區(qū)前期物業(yè)治理托付為一家有實(shí)力、有品牌的物業(yè)公司治理。因此，這家物業(yè)公司通過精心預(yù)備，在幾十家投標(biāo)單位中一舉奪魁，接下來草簽協(xié)議，將該物業(yè)公司進(jìn)行前期治理寫入了商品房預(yù)售合同的附件里，吸引了許多買家。到了10月，開發(fā)商開出了特不苛刻的條款，逼中標(biāo)物業(yè)公司自動退出，將自己下屬的物業(yè)公司盛大推出。因此，物業(yè)公司與開發(fā)商對簿公堂。物業(yè)公司與開發(fā)商誰能勝訴？6.私裝水床造成他人財(cái)產(chǎn)損失某小區(qū)15棟302的業(yè)主羅某購買了一張水床，并請安裝公司為其進(jìn)行安裝，在未經(jīng)物業(yè)公司裝修部同意的情況下施工完畢。結(jié)果因水床的安裝改變了上下水管道的結(jié)構(gòu)，且水床水流量大增，使五層、六層業(yè)主的供水嚴(yán)峻不足，業(yè)主與羅某交涉要求其拆除水床，被拒絕。因此，向治理處投訴。治理處再三與羅某協(xié)調(diào)拆除事宜，羅某堅(jiān)持房子是自己的，產(chǎn)權(quán)歸自己所有，室內(nèi)安裝是個(gè)人的權(quán)力，至于供水不足的問題，他要求治理處作二次加壓或管道改造。因此，物業(yè)公司向法院上訴。物業(yè)公司向法院上訴，能否勝訴？7.如何處理住戶家里跑水的問題某小區(qū)的物業(yè)公司按照規(guī)定的維修維護(hù)打算，對區(qū)內(nèi)所有的污水管網(wǎng)進(jìn)行了檢查和梳理，一切均正常。就在檢查梳理完之后幾天，因?yàn)闃巧夏硺I(yè)主家進(jìn)行裝修，施工人員違背物業(yè)裝修治理規(guī)定，擅自將裝修殘余水泥、油漆等倒入地漏，經(jīng)排水管道流至該樓主管彎頭處，堵塞了本樓的管道。樓上住戶排除的污水不能流出，便慢慢從樓下詹先生家的地漏處冒出。治理處發(fā)覺跑水后，立即通知詹先生，詹先生當(dāng)時(shí)不在家中，電話聯(lián)系兩小時(shí)后，詹先生與物業(yè)公司職員一同現(xiàn)場檢查，發(fā)覺部門木地板已被水淹。找到故障點(diǎn)后，物管職員趕忙消除了堵塞現(xiàn)象。詹先生認(rèn)為物業(yè)公司沒有盡到治理職責(zé)，因此向物業(yè)公司提出索賠要求。詹先生能否得到索賠？8.業(yè)主不同意換玻璃如何辦？黎某是小區(qū)內(nèi)的一位業(yè)主，有一次她在媒介中發(fā)覺一種玻璃能夠增加室內(nèi)光線，且隨外部溫度變化能夠調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度。因此幾經(jīng)周折買了這種玻璃，沒有通過物業(yè)公司的同意，就拆除了原有玻璃，將新買的玻璃安裝上去，結(jié)果由于玻璃顏色與整個(gè)小區(qū)玻璃色彩反差專門大，嚴(yán)峻阻礙小區(qū)整體同一的布局，就此治理處向黎某提出異議。黎某認(rèn)為產(chǎn)權(quán)是我自己的，我自家的玻璃情愿用什么顏色就用什么顏色，拒不拆換。物業(yè)公司如何辦？9.業(yè)主違規(guī)裝防盜網(wǎng)物業(yè)公司如何應(yīng)對？某高檔小區(qū)一業(yè)主正在裝修其新房，其他部位裝修后提出安裝防盜網(wǎng)包括陽臺部分。物業(yè)治理員接到通知后趕忙到達(dá)現(xiàn)場，將防盜網(wǎng)擋在小區(qū)之外，并向業(yè)主講小區(qū)不許安裝防盜網(wǎng)情況。但業(yè)主立場特不強(qiáng)硬，質(zhì)問治理員什么緣故不能安裝陽臺防盜網(wǎng)，假如失盜如何辦？物業(yè)公司如何應(yīng)對？10.業(yè)主執(zhí)意亂裝空調(diào)如何辦？一天中午，護(hù)衛(wèi)班班長喘著氣跑道治理處辦公室，告訴主管：“G棟1801的業(yè)主不想按指定位置安裝空調(diào)，要將北側(cè)空調(diào)孔打在窗戶上方?！敝鞴苷谔幚硪豁?xiàng)事務(wù)，便安排護(hù)衛(wèi)班班長立即返回，先讓空調(diào)公司的工作職員停止打孔。主管隨后趕到，一進(jìn)門還沒開腔，業(yè)主就開始不停地講著自己的理由。他認(rèn)為物業(yè)公司規(guī)定的位置不行，強(qiáng)烈要求將空調(diào)孔打在窗戶上方，同時(shí)明確表示：“我今天就要在那個(gè)地點(diǎn)打孔，看你們會把我如何樣？”這時(shí)，空調(diào)公司的職員不停地在一旁講著風(fēng)涼話，更助長了業(yè)主的不滿情緒。主管內(nèi)心專門不愉快，但仍耐心解釋，講明：“在指定位置安裝空調(diào)、管線不能外露，是為了保證小區(qū)的外觀統(tǒng)一美觀”，夸大：“假如我們也像某些小區(qū)那樣各行其是安裝空調(diào)，那咱們小區(qū)的外立面就會雜亂不堪入目，整個(gè)物業(yè)形象大打折扣，物業(yè)也可不能升值，甚至貶值”，提醒業(yè)主：“那個(gè)地點(diǎn)是您的家園，您的朋友和親戚要是看到小區(qū)雜亂不堪，講小區(qū)不行，您也沒面子啊”。聽完主管這番入情入理的話，業(yè)主不再硬性堅(jiān)持。這時(shí)，主管悄悄地將空調(diào)公司的安裝工叫到一邊，告誡講：“你們應(yīng)當(dāng)明白xx物業(yè)的治理規(guī)定，假如執(zhí)意違規(guī)行事，可要想清晰以后還要不要在我們的轄區(qū)內(nèi)做生意?！边@么一講，空調(diào)裝修工立即聲明要按照物業(yè)公司規(guī)定打孔，并表示一定配合物業(yè)公司講服業(yè)主。最后，業(yè)主同意按規(guī)定位置打空調(diào)孔。假如業(yè)主不同意按規(guī)定位置打空調(diào)孔，如何辦？11.物業(yè)公司應(yīng)如何對業(yè)主的裝修進(jìn)行監(jiān)管2005年，某小區(qū)業(yè)主來訪反映，小區(qū)治理部在未經(jīng)業(yè)主同意的前提下，派人員進(jìn)入其尚在裝修的房屋內(nèi)，將業(yè)主自行安裝的窗框拆除并拿走，安裝部位的外墻在拆除的同事也遭到破壞。業(yè)主認(rèn)為：小區(qū)治理部雖出具了局面整改通知書，但無權(quán)擅自闖入私人住宅強(qiáng)行拆除，這種行為嚴(yán)峻侵害了業(yè)主的利益，治理部人員缺乏最差不多的法律常識。同時(shí)業(yè)要緊求小區(qū)治理部對該事件給其造成的損失進(jìn)行賠償。注明：經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定，業(yè)主安裝的窗為違章搭建的構(gòu)筑物；小區(qū)物業(yè)治理部之前已向業(yè)主發(fā)出《違約行為整改通知書》。但業(yè)主表示拒不整改，如何辦？12.業(yè)主裝修時(shí)封閉了共用管道檢修孔責(zé)任由誰負(fù)某小區(qū)的物業(yè)公司在治理中，由于疏忽大意未將“業(yè)主、使用人在裝修住宅中，應(yīng)預(yù)留共用設(shè)備的檢修孔，方便共用設(shè)備的維修”的該項(xiàng)小區(qū)內(nèi)住宅裝修規(guī)定告知業(yè)主。多名業(yè)主在不知情的情況下，裝修時(shí)封閉了共用管道檢修孔。此后的物業(yè)使用中，共用管道發(fā)生堵塞。在疏通修理的過程中，給業(yè)主的裝修造成了一定程度的損壞。為此業(yè)主能否向物業(yè)公司提出賠償要求？13.損壞房屋承重結(jié)構(gòu)應(yīng)如何恢復(fù)原狀？業(yè)主余某在房屋裝修時(shí)擅自拆除了承重墻，經(jīng)群眾舉報(bào)，所在房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)了限期整改通知，要求其恢復(fù)原狀。余某在規(guī)定時(shí)刻內(nèi)恢復(fù)了承重墻，不料物業(yè)公司卻告知他承重墻的恢復(fù)不符合規(guī)定，余某專門生氣，認(rèn)為物業(yè)公司是在存心整人。物業(yè)公司如何辦？14.業(yè)主自行封閉陽臺，物業(yè)公司能否作為原告起訴？2006年2月，金小姐與開發(fā)商簽訂了一份《商品房買賣合同》，合同約定：開發(fā)商于2007年1月前交付房屋（用途為住宅），該商品房陽臺為封閉式。然而，金小姐于2007年1月與開發(fā)商辦理交房手續(xù)時(shí)發(fā)覺：開發(fā)商所交付的房屋前后陽臺并沒有封閉，只是在陽臺外圍構(gòu)筑了一些鐵欄桿。此后，金小姐多次就陽臺問題與開發(fā)商及開發(fā)商托付的前期物業(yè)公司進(jìn)行交涉，在交涉無果的情況下，金小姐便自行將陽臺封閉。由此引起糾紛。13.推門而入惹來的糾紛某小區(qū)物業(yè)治理處規(guī)定，裝修戶在每天裝修施工期間不得將入戶門關(guān)閉，以便裝修治理人員隨時(shí)檢查。一天，治理處工作人員在例行巡查過程中，見一裝修戶房門虛掩未鎖，內(nèi)有施工的聲音，因此推門而入。發(fā)覺裝修工人在滿是易燃物的施工現(xiàn)場吸煙，同時(shí)沒有按規(guī)定配備必須的消防器材。因此裝修治理人員勒令工人立即熄滅香煙并暫停施工，同時(shí)通知護(hù)衛(wèi)員將裝修施工負(fù)責(zé)人帶到治理處同意處理。不久，業(yè)主明白了此事。遂投訴治理處工作人員在未經(jīng)業(yè)主同意的情況下私闖民宅，同時(shí)非法滯留施工人員，侵犯業(yè)主和裝修施工人的合法權(quán)益。同時(shí)表示將訴諸公堂。另外，該戶業(yè)主未簽署《裝修治理服務(wù)協(xié)議》，治理處認(rèn)為施工單位違反了該小區(qū)裝修安全治理規(guī)定，要對其做出相應(yīng)的處罰。14.糾正違章裝修僵持不下如何辦2007年初夏的一天下午，護(hù)衛(wèi)員秦某報(bào)告，一位業(yè)主未按要求的位置，擅自在外墻上開孔安裝空調(diào)。待裝修治理員趕到現(xiàn)場時(shí)，空調(diào)已在安裝。裝修治理員檢查一番后，向業(yè)主解釋，如此安裝不但阻礙了外立面的統(tǒng)一和美觀，而且安裝施工已不慎將暖氣立管打漏，將給業(yè)主的生活帶來不便。但業(yè)主仍堅(jiān)持己見，督促接著安裝。裝修治理員只好暫扣裝修工人的工具和證件，予以制止。同時(shí)，請水工火速來補(bǔ)已打漏的暖氣立管。業(yè)主對裝修治理員制止違章裝修十分不滿，提出要物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)簽字，承擔(dān)停止安裝空調(diào)的后果。裝修治理員認(rèn)為自己所做并無不妥，隨即提出業(yè)主也需簽字，承認(rèn)自己違反小區(qū)裝修治理規(guī)定。雙方各執(zhí)己見，一時(shí)僵持不下。水工趕到現(xiàn)場后，迅速將漏水的暖氣管修復(fù)好，將污染的地面、墻面進(jìn)行了完全清理。一看兩人還在爭吵，便接了個(gè)話茬：“要我講也不是什么大不了的情況，誰也不用讓誰簽字了，依舊商量商量如何樣安裝空調(diào)吧！”待兩人都平靜下來，他再對業(yè)主講：“我看你自己選定的那個(gè)位置并不行，咱拋開阻礙外立面整齊美觀不講，就講你按到那個(gè)地點(diǎn)，冷凝水管要走多遠(yuǎn)呀，比較起來依舊規(guī)定的那個(gè)位置好?！睒I(yè)主遲疑不決，水工試探著提了個(gè)建議：“假如你覺得我講的沒有道理，你自己里里外外看看”?；蛟S剛才主動關(guān)心修復(fù)漏水暖氣管的舉動感化了業(yè)主，業(yè)主樓上樓下轉(zhuǎn)了一圈，回來后欣然同意在規(guī)定位置安裝，同時(shí)與裝修治理員握手言好。15.電梯困人4小時(shí)2008年11月17日下午2時(shí)25分，某小區(qū)A棟18樓一業(yè)主姜某乘電梯回家，電梯行至4樓時(shí)，突然發(fā)生故障。被困后，由于電梯轎廂內(nèi)無手機(jī)信號，姜某無法與外界通話，隨機(jī)持續(xù)按轎廂內(nèi)的報(bào)警裝置和呼叫裝置，卻無任何反應(yīng)。之后，物業(yè)公司的一保潔員曾向公司報(bào)告電梯有響動，物業(yè)公司隨機(jī)通知保安隊(duì)長唐某前去查看。唐某來到困人電梯一層門口后，隨便檢查了一下，他認(rèn)為電梯處于正常工作狀態(tài)，未進(jìn)一步核實(shí)，隨即離開。直至下午6時(shí)20分，姜某妻子下班回家，發(fā)覺夫君仍被困電梯內(nèi)，便立即通知物業(yè)公司，被困4個(gè)小時(shí)的姜某才被挽救出來。市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局知悉相關(guān)情況后，經(jīng)調(diào)查，困人電梯系A(chǔ)電梯有限公司制造的合格產(chǎn)品，由B電梯有限公司安裝，于2007年4月份經(jīng)省特種設(shè)備檢驗(yàn)所驗(yàn)收檢驗(yàn)合格，并于當(dāng)年5月18日辦理了使用登記手續(xù)。B電梯有限公司承擔(dān)安裝后第1年內(nèi)的維護(hù)保養(yǎng)工作。電梯安裝后，由C物業(yè)公司負(fù)責(zé)治理。該電梯轎廂內(nèi)的通話裝置，在安裝驗(yàn)收檢驗(yàn)合格半個(gè)月后，被B電梯有限公司拆除。A、B、C公司，哪一個(gè)負(fù)責(zé)賠償？16.公用水管堵塞水浸業(yè)主新房某日早上，張先生回到位于某小區(qū)新裝修的房子，驚奇地發(fā)覺房子里溢滿著發(fā)臭的積水，屋內(nèi)三個(gè)臥房的實(shí)木地板、柜子、衛(wèi)生間、廚房、客廳和柜子、門套及墻面，早已被水浸泡變形。家里的水管好好的，這些生活也沒有下雨，為何漫水讓他不明白不解。隨后，他叫來了物業(yè)的工作人員，一查發(fā)覺是樓上住戶裝修導(dǎo)致大量的建筑垃圾堵塞公用雨水管。，樓上的下水不能排放，倒灌進(jìn)張先生家中。經(jīng)鑒定，張先生家損失共計(jì)1.9萬余元。張先生認(rèn)為物業(yè)沒有及時(shí)疏通管道，應(yīng)賠償其損失。物業(yè)認(rèn)為，管道堵塞是樓上住戶引起，造成損害也應(yīng)由樓上住戶承擔(dān)。物業(yè)是否該賠償？17.細(xì)查深究——電梯意外受損如何辦2009年3月16日，某花園F座的消防電梯一到底層，就發(fā)出異常聲響。大堂護(hù)衛(wèi)員及時(shí)將其關(guān)閉，并立即通知負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)任務(wù)的電梯工程公司。電梯維修人員當(dāng)即趕到現(xiàn)場，檢查后發(fā)覺位于一層的地坑中有根來歷不明的1米多長的鍍鋅鐵管，鐵管在電梯工作過程中頻繁躥動，導(dǎo)致12個(gè)感應(yīng)器全部損壞。因此，治理處圍繞鐵管展開了一系列的調(diào)查工作。他們首先排除了人為破壞的可能，多方分析后認(rèn)定，鐵管是有人搬出搬入時(shí)，用其來支撐電梯門，而不小心滑落到地坑中的。然后分不找來值班的3名大堂護(hù)衛(wèi)員，讓他們詳細(xì)回憶近日搬出搬入時(shí)有無異常音響。其中一名護(hù)衛(wèi)員反映3月14日下午3時(shí)5樓某業(yè)主家搬運(yùn)裝修垃圾時(shí)，曾聽到碰砸聲音，當(dāng)時(shí)還到電梯轎廂內(nèi)查看詢問，沒發(fā)覺什么情況，便叮囑了一些注意事項(xiàng)，未予深究。由此斷定，鐵管十之八九是這家搬運(yùn)裝修垃圾時(shí)掉下去的。順藤摸瓜，治理處找到該業(yè)主，介紹電梯受損情況及緣故。業(yè)主講裝修差不多結(jié)束，責(zé)任人無從找起。治理處當(dāng)即明確表示，假如業(yè)主不能找來裝修負(fù)責(zé)人，那么該業(yè)主必須負(fù)連帶責(zé)任。治理處如何樣幸免經(jīng)濟(jì)損失？18.物業(yè)公司是否能夠拒絕為業(yè)主提供自用部分的維修服務(wù)某小區(qū)一業(yè)主因夜間使用家用電器不當(dāng)，而使自家的保險(xiǎn)絲燒斷。該業(yè)主向物業(yè)公司報(bào)修，物業(yè)公司的維修人員感到維修地點(diǎn)較遠(yuǎn)，且收費(fèi)不高，因此答復(fù)業(yè)主：“你反正一樣要交鈔票，就近找個(gè)人修修罷了。再講自用部位的維修應(yīng)由業(yè)主自己負(fù)責(zé)?！睂儆谝?guī)定的物業(yè)急修項(xiàng)目？19.因室內(nèi)水管倒灌而發(fā)生的維修費(fèi)用由誰承擔(dān)某公房二樓業(yè)主的室內(nèi)經(jīng)常發(fā)生水管倒灌的現(xiàn)象。該業(yè)主向物業(yè)公司報(bào)修，幾經(jīng)維修后，物業(yè)公司在向該戶收取維修費(fèi)用時(shí)，業(yè)主以水管設(shè)計(jì)不當(dāng)為由而拒付維修費(fèi)用。費(fèi)用由誰承擔(dān)？20.小區(qū)內(nèi)的石桌砸傷人，由誰來負(fù)責(zé)羅女士住在某一高檔小區(qū)，2007年6月15日下午，羅女士7歲的女兒在小區(qū)內(nèi)的石桌旁邊玩耍。當(dāng)她爬上石桌時(shí)，桌面突然脫落，將小孩的右手夾在石桌面和石凳之間，造成食指、中指關(guān)節(jié)骨折。事后，羅女士找到某物業(yè)公司，認(rèn)為其應(yīng)就治理不善承擔(dān)責(zé)任。而物業(yè)公司則認(rèn)為這完全是羅女士監(jiān)護(hù)不當(dāng)造成的，與物業(yè)公司的治理沒有關(guān)系。為此，羅女士向法院提起訴訟。法院審理查明，某物業(yè)公司安裝在小區(qū)內(nèi)的4套石桌，桌面重達(dá)90公斤，石桌面和石桌柱之間僅靠桌面中心一個(gè)直徑13厘米、深1厘米的凹槽連接，安裝時(shí)只用了樹脂和水泥粘合。羅女士女兒被砸傷后，物業(yè)公司發(fā)覺發(fā)覺其余三個(gè)石桌面也已松動才主動予以拆除。此外，該物業(yè)公司無法提供石桌的合格證、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等有效證明。物業(yè)公司該不該負(fù)責(zé)賠償責(zé)任？21.誰應(yīng)承擔(dān)該起墜樓事件的責(zé)任2003年8月，某小區(qū)業(yè)主唐女士的幼兒在上樓時(shí)因玩耍不慎，導(dǎo)致軀體重心失控，傾倒后撞到位于樓梯口未安裝柵欄的落地窗上，在撞碎了其中一塊原來就有裂痕的僅厚3毫米的玻璃后，墜樓致傷。唐某事后向物業(yè)公司索賠。物業(yè)公司該不該賠?22.清洗屋頂水箱夏季來臨，某小區(qū)的物業(yè)公司按規(guī)定打算清洗屋頂水箱，并向小區(qū)的業(yè)主委員會提出依據(jù)物價(jià)局的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取有關(guān)費(fèi)用開支。但業(yè)主委員會經(jīng)理認(rèn)為物業(yè)公司的收費(fèi)太高，為節(jié)約開支，他決定自行在外找?guī)酌麩o任何健康證明的民工來清洗水箱；物業(yè)公司得知后表示反對。雙方各持己見，相持不下。清洗水箱應(yīng)是誰的作業(yè)行為？23.市政水壓低，業(yè)主屢屢投訴如何辦某小區(qū)一至三層采納一次供水，其他部分實(shí)行二次供水。由于市政供水的水壓偏低，導(dǎo)致三層以下用戶的熱水器經(jīng)常無法使用，停水?dāng)嗔鳜F(xiàn)象也頻頻發(fā)生。治理處多次向供水企業(yè)口頭和書面反映，反響都不大，供水情況也一直沒有得到改善。弄得業(yè)主經(jīng)常就此問題進(jìn)行投訴，有的還出言不遜。治理處對投訴的業(yè)主自然要笑臉相迎、善言相勸，一般治理人員處理不了的，就由經(jīng)理出面。好話講了幾籮筐，雖講臨時(shí)尚能平抑不滿情緒，然而問題仍然沒有解決，業(yè)主依舊三天兩頭再次上門。盡管他們多數(shù)也清晰問題不在物業(yè)公司身上，但普遍認(rèn)定家里沒水就得找治理處算賬，就該由治理處負(fù)責(zé)。為了擺脫這種被動應(yīng)付的局面，治理處費(fèi)盡心機(jī)想方法，有針對性的采取了幾項(xiàng)新的措施：經(jīng)理出面找政府部門反映民意民情，借助行政力量促進(jìn)供水問題的解決；未完全解決前動員大伙兒錯(cuò)開沖涼高峰期，以緩解水壓狀況；一旦發(fā)生停水，安排護(hù)衛(wèi)員為老年或行動不便的業(yè)主送水上門。同時(shí)利用公告形式，將之公布于眾。業(yè)主看到治理處確實(shí)是盡心盡力了，也就不再惡語相加。盡管供水不正常的狀況還持續(xù)了較長一段時(shí)刻，但絕大多數(shù)業(yè)主都能對治理處給予諒解。后來通過不懈努力，小區(qū)供水狀況才逐步得到了明顯改善。對物業(yè)公司來講，該不該管？，24.電梯延誤老人猝死，家屬告物業(yè)和急救中心因認(rèn)為物業(yè)公司及急救大夫行為有過錯(cuò)，致使家人錯(cuò)過搶救時(shí)刻，導(dǎo)致死亡，業(yè)主李某的家屬將所在的物業(yè)公司、急救中心一并告上法庭。記者獲悉，北京市第二中級人民法院已受理此起上訴案。2007年3月15日凌晨，李女士（有心臟病史）在兒子家發(fā)生呼吸困難、昏迷等現(xiàn)象，其兒子于15日1時(shí)35分向急救中心呼救，急救中心立即派車前往李女士住地。急救中心醫(yī)務(wù)人員趕到現(xiàn)場，但由物業(yè)公司治理的電梯尚未運(yùn)行，醫(yī)務(wù)人員得知幾分鐘后電梯可運(yùn)行。待電梯運(yùn)行后，醫(yī)務(wù)人員乘電梯到位于14層的李女士兒子家中，為其進(jìn)行心電圖檢查。2時(shí)16分心電圖顯示心室停搏，尸體出現(xiàn)尸斑、肢體僵硬。2007年4月，李某的家屬起訴至一審法院稱，2007年3月15日1點(diǎn)30分至35分之間，，李呼吸困難，家屬立即聯(lián)系急救中心，之后立即下樓聯(lián)系物業(yè)公司開電梯，但被告知拿鑰匙的人不在。此后，搶救車趕到，家屬再次聯(lián)系物業(yè)公司，被告知電梯班長已回家，大伙兒只好等。在這期間，死者家屬曾要求急救人員步行上樓梯，但被拒絕。待醫(yī)務(wù)人員乘電梯上樓后，李女士已死亡。事后，李女士的家屬將急救中心和物業(yè)公司告上法庭。物業(yè)和急救中心有責(zé)任嗎？25.業(yè)主損壞公共設(shè)施，如何處理一天晚上七時(shí)許，某小區(qū)業(yè)主陳先生4歲小孩發(fā)高燒，夫婦二人心急如焚，忙開車去醫(yī)院治療。當(dāng)車行至車庫出口道閘時(shí)，值班護(hù)衛(wèi)員示意停車、收回停車卡，但對方毫不理睬，而是加大油門撞開道閘欄桿飛馳而去，道閘欄桿被撞彎曲變形損壞，無法正常使用。值班保安立即向分隊(duì)長報(bào)告，請上級協(xié)助解決。治理處經(jīng)理到場后，依照保安的匯報(bào)和現(xiàn)場分析，并調(diào)取業(yè)主和車輛登記資料核對，排除了偷盜車的可能性，推斷業(yè)主確信有急事，決定等業(yè)主回來后再心平氣和找業(yè)主解決，并提出以下處理意見：（1）以理服人；（2）按價(jià)賠償；（3）理解業(yè)主。兩小時(shí)后，業(yè)主一家三口回到小區(qū)，經(jīng)理首先對小孩病情表示關(guān)注和慰問，看到小孩并無大礙、大人焦急的心情已平靜下來后，便就撞壞道閘欄桿一事征詢業(yè)主處理意見。誰知未等把話講完，陳先生就打斷講：車場護(hù)衛(wèi)員動作太慢，我急著去醫(yī)院，撞壞欄桿不是我的責(zé)任。經(jīng)理耐心解釋：小孩有了急病，您的心情我們特不理解。但事先您并沒有來電話講明緣故，不認(rèn)識您的還以為是盜竊車輛。按《業(yè)主公約》規(guī)定，損壞公物要賠償，您看是您自己處理，依舊治理處幫您處理由進(jìn)付款？陳先生一聲不吭地走了，經(jīng)理沒有追上去硬讓業(yè)主當(dāng)場表態(tài)，也沒有立即跟著陳先生上樓，而是采取了三個(gè)措施。第一，誰當(dāng)班誰負(fù)責(zé)。當(dāng)班保安分隊(duì)長第二天上午去業(yè)主家登門訪問，把情況責(zé)任耐心解釋給業(yè)主聽。第二，跟蹤處理，不拖延時(shí)刻?？吹疆?dāng)班隊(duì)長親自上門，業(yè)主尤其是女業(yè)主內(nèi)心專門過意不去，再三表示歉意，但對賠償一事只字未提。待到第二次上門，業(yè)主終于不行意思地講：“如此吧，我們對這一行不熟悉，你們幫忙修理好，多少鈔票由我們支付。“第三，維修方案與業(yè)主見面。經(jīng)理立即通知維修班拿出維修方案，并將方案交與業(yè)主審核，講明只收成本費(fèi)，免收人工費(fèi)。業(yè)主看后表示同意，并對治理處對小區(qū)財(cái)產(chǎn)認(rèn)真負(fù)責(zé)的精神感到敬佩。26.車場大樹砸壞小轎車某日，某小區(qū)內(nèi)一顆高達(dá)10余米的大樹被大風(fēng)連根拔起，砸壞了停在樹旁的一輛小車，保險(xiǎn)公司依據(jù)保險(xiǎn)合同為車主理賠了5.2萬元。五個(gè)月后，保險(xiǎn)公司訴至區(qū)人民法院，認(rèn)為大樹被鳳刮倒前已有傾斜，該小區(qū)物業(yè)公司應(yīng)預(yù)見到后果并事先采取措施，要求物業(yè)公司承擔(dān)原告理賠給客戶的5.2萬元經(jīng)濟(jì)損失。被告物業(yè)公司則認(rèn)為，大樹傾倒屬不可抗力，他們不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)公司該不該承擔(dān)賠償責(zé)任？27.維修不及時(shí)所造成的損害誰承擔(dān)責(zé)任某小區(qū)第38棟樓的公用水箱出現(xiàn)滲透現(xiàn)象，該棟樓的業(yè)主們向物業(yè)公司反映了情況，要求其及時(shí)予以修繕，但物業(yè)公司一直未采取措施。有一天，住在該棟樓的業(yè)主趙小姐回家通過樓前通道時(shí)，因地面積水而不慎摔倒，導(dǎo)致后退骨折，被送往醫(yī)院治療。趙小姐要求物業(yè)公司賠償其醫(yī)藥費(fèi)、營養(yǎng)費(fèi)及誤工補(bǔ)貼等相關(guān)費(fèi)用未果，把物業(yè)公司告上法院。物業(yè)公司該不該承擔(dān)責(zé)任？28.物業(yè)公司出租共用部分引來糾紛某小區(qū)的物業(yè)公司，將小區(qū)傳達(dá)室一間20多平方米的房子出租給他人經(jīng)營。而小區(qū)業(yè)主認(rèn)為在購房時(shí)已將傳達(dá)室分?jǐn)側(cè)胨彿课莸慕ㄖ娣e，對傳達(dá)室擁有所有權(quán)，物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主同意，擅自將傳達(dá)室出租，這侵犯了他們的合法權(quán)益，因此跟物業(yè)公司發(fā)生了糾紛。業(yè)主可要求物業(yè)公司賠償損失嗎？29.業(yè)主擅自占用共用部位引發(fā)的糾紛詹先生在某高檔小區(qū)內(nèi)買了一套180多平方米的商品房，不久又買了一輛小車。小區(qū)的車位比較少，詹先生買房時(shí)車位已全部售完，使得他常常因找不到車位泊車而苦惱。后來，詹先生發(fā)覺樓下還有一處空地，小區(qū)未將他規(guī)劃為綠化或其他建設(shè)用地，能夠開發(fā)出來做泊車之用。因此，詹先生未經(jīng)開發(fā)商和物業(yè)公司的許可，就請來民工把空地整理出來，搭建好了一個(gè)車棚。開發(fā)商和物業(yè)公司明白后，限定詹先生在一周內(nèi)把車棚拆掉，否則雇請民工將車棚強(qiáng)行拆除，而且還要求詹先生支付拆除費(fèi)用。對開發(fā)商和物業(yè)公司提出的拆除要求，詹先生不但拒不執(zhí)行，而且還辯稱講，小區(qū)空地使用權(quán)屬于全體小區(qū)住戶，他作為小區(qū)