江蘇歐陸風(fēng)格居住區(qū)建筑方案文本（華造設(shè)計(jì)PDF+115）

新城·張家港農(nóng)聯(lián)聯(lián)地塊概念念規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案2017.1近幾年華造造設(shè)計(jì)原創(chuàng)創(chuàng)住宅項(xiàng)目業(yè)績經(jīng)開區(qū)北區(qū)區(qū)科教生態(tài)城城晨豐豐公公路路疏港高速雙鹿路興南南路路東萊片區(qū)張楊楊公公路路目標(biāo)地塊區(qū)位價(jià)值——項(xiàng)目位于張張家港政府府重點(diǎn)規(guī)劃劃發(fā)展的城城北新興板板塊，隨著著規(guī)劃逐步步兌現(xiàn)，區(qū)區(qū)域價(jià)格和配套套能級(jí)將快速速提升，未未來發(fā)展?jié)摑摿艽?。。宗地現(xiàn)狀——地塊內(nèi)部平平整，周邊邊道路暢達(dá)達(dá)，具備快快速開發(fā)條條件1234567892、平安路1、現(xiàn)狀住宅3、地塊內(nèi)部4、西南側(cè)庫房5、振興路6、蔣錦公路7、河流東側(cè)廠房8、地塊內(nèi)部9、張揚(yáng)公路10、地塊內(nèi)部總結(jié)：東側(cè)雖有有河道但對對岸破舊的的工業(yè)建筑筑感觀極差差南側(cè)為城市市快速干道道，噪音干干擾大西側(cè)為待拍拍賣住宅用用地，具有有不確定因因素北側(cè)為恒大大競品項(xiàng)目目，更遠(yuǎn)處處還有巨型型煙囪，對對人的心理理有負(fù)面影影響無稀缺景觀觀資源、非非傳統(tǒng)人文文地段，如如何做規(guī)劃劃？項(xiàng)目總建面容積率物業(yè)類型當(dāng)期主力戶型均價(jià)月均面積存量城市之光46.992.45高層117-13085000.5838.25恒大雅苑28.92.1高層精裝121-13385000.6720.16龍聯(lián)朗郡3.992.7高層、別墅13481000.050.08匯金新城503.3高層100-115/125-140110001.434.98本板塊16年主要在售競競品情況匯金新城容積率：3.3目前售價(jià)：11000/㎡存量：34.98萬方城市之光容積率：2.45目前售價(jià)：8700/㎡存量：38.25萬方龍聯(lián)朗郡容積率：2.7目前售價(jià)：8100/㎡存量：0.8萬方恒大雅苑容積率：2.1目前售價(jià)：7800/㎡存量：20.16萬方項(xiàng)目競品——恒大雅苑01項(xiàng)目競品——恒大雅苑01總圖設(shè)計(jì)：樓樓間距近100米，大尺度綠綠化景觀，獨(dú)獨(dú)立會(huì)所，人人工水系景觀觀，外部附帶帶商業(yè)影院示范區(qū)：熱帶帶植物溫室主主題臨時(shí)示范范區(qū)，后期可可拆除規(guī)劃產(chǎn)品特點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目競品——匯金中心02項(xiàng)目競品——匯金中心02總圖設(shè)計(jì)：酒酒店式會(huì)所，，豐富的綠化化景觀，小區(qū)區(qū)地面抬高設(shè)設(shè)計(jì)，疊水景景觀示范區(qū)：奢侈侈品主題樣板板間，酒店式式單元公共空空間，噴泉，，茂密植被樣樣板區(qū)產(chǎn)品戶型：主力產(chǎn)產(chǎn)品為2T4，部分戶型做做東西廳，但但由于小區(qū)景景觀投入大，全高層小區(qū)棟距距大規(guī)劃產(chǎn)品特點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目競品——碧桂園翡翠灣03項(xiàng)目競品——碧桂園翡翠灣03總圖設(shè)計(jì)：中中規(guī)中矩，人人工水系示范區(qū)：中規(guī)規(guī)中矩，轉(zhuǎn)角角售樓處產(chǎn)品戶型：主主流戶型，比比金新城，碧碧桂園項(xiàng)目戶戶型更具競爭爭力；住宅立面為真真石漆，無干干掛石材，成成本控制嚴(yán)格格；規(guī)劃產(chǎn)品特點(diǎn)點(diǎn)本項(xiàng)目最直接接競品-恒大雅苑為全全精裝高層項(xiàng)項(xiàng)目，高層層高3米，后期可能能有洋房及別別墅產(chǎn)品。人無我有、人人有我優(yōu)、人人優(yōu)我精地塊規(guī)劃方案案：方案：高層（19-34F）+小高層（9-11）產(chǎn)品線：樂居居19-34F高層9-11F小高層19-34F高層表一：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)單位備注（規(guī)范依據(jù)及規(guī)劃要點(diǎn)依據(jù)）建設(shè)用地面積219990.7㎡

容積率2.30-土地文件要求限高100.00m住宅≤100m限低24.00m

總建筑面積711268.2㎡

地上計(jì)容建筑面積523141.7㎡

其中住宅面積506510.0㎡面積（精裝面積)/限價(jià)房面積其中商品房

0.00㎡面積（精裝面積)/層數(shù)/層高標(biāo)注19-34F高層366670.0㎡面積（精裝面積)/層數(shù)/層高標(biāo)注9-11F小高層139840.0㎡

商業(yè)面積2447.00㎡其中商業(yè)Mall

㎡層數(shù)/層高標(biāo)注沿街商業(yè)1F商業(yè)1223.50㎡

2F商業(yè)1223.50㎡

幼兒園面積5250.00㎡土地文件、規(guī)范要求地上計(jì)容配套設(shè)施面積8934.65㎡同表六相關(guān)數(shù)據(jù)地上不計(jì)容建筑面積3168.00㎡

其中避難層不計(jì)容部分面積（如有）

㎡土地文件、規(guī)范要求架空層不計(jì)容部分面積（如有）3168.00㎡土地文件、規(guī)范要求地下建筑面積184958.5㎡含人防面積其中地下商業(yè)

㎡層數(shù)/層高地下一層機(jī)動(dòng)車庫146374.5㎡3.60m（層高）/5.2m柱網(wǎng)地下二層機(jī)動(dòng)車庫

㎡層高/柱網(wǎng)地下非機(jī)動(dòng)車庫22572.00㎡高層（27，18F）的地下一層2.7m主樓地下-1層贈(zèng)送面積（儲(chǔ)藏室）0.00㎡多層洋房的地下一層2.7m層高主樓地下-2層向地庫開敞的建筑面積16012.00㎡高層的地下二層2.6米層高主樓地下-3層向地庫開敞的建筑0.00㎡層高必填規(guī)劃戶數(shù)4588戶商品房戶數(shù)可售比0.73

規(guī)劃人數(shù)13764人3人/戶建筑占地面積49536.93㎡土地文件要求建筑密度22.52%

35%綠地率35%

35%機(jī)動(dòng)車停車數(shù)量5272輛

其中地面停車數(shù)611輛+93輛（訪客車位）地下停車數(shù)非人防車位數(shù)3568輛30㎡/輛人防車位數(shù)1092輛36㎡/輛地下機(jī)動(dòng)車單車位面積31㎡/輛

非機(jī)動(dòng)車停車數(shù)量6598輛詳注規(guī)劃條件和當(dāng)?shù)匾?guī)范地下非機(jī)動(dòng)車單車位面積2.00㎡/輛

人防面積39324.00㎡張家港，總建筑面積的6%通過控規(guī)要求求下各種產(chǎn)品品組合分析，，有以下1個(gè)規(guī)劃方向：：財(cái)務(wù)測算/銷售收入避免北側(cè)的不不利因素表一：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)單位備注（規(guī)范依據(jù)及規(guī)劃要點(diǎn)依據(jù)）建設(shè)用地面積219990.7㎡

容積率2.30-土地文件要求限高100.0m住宅≤100m限低24.0m

總建筑面積679946.0㎡

地上計(jì)容建筑面積505978.6㎡

其中住宅面積480521.0㎡其中商品房33F高層336453.0㎡33F/層高2.95m7-8F洋房144068.0㎡7-8F/層高3.1m

商業(yè)面積12000.0㎡≤30000其中商業(yè)Mall

㎡沿街商業(yè)1F商業(yè)6000.0㎡

2F商業(yè)6000.0㎡

幼兒園面積4500.0㎡每班30人，每生10㎡地上計(jì)容配套設(shè)施面積8957.0㎡養(yǎng)老+社區(qū)+物業(yè)+活動(dòng)(地上)+配電房地上不計(jì)容建筑面積3168.0㎡

其中避難層不計(jì)容部分面積（如有）

㎡土地文件、規(guī)范要求架空層不計(jì)容部分面積（如有）3168.0㎡土地文件、規(guī)范要求地下建筑面積170800.0㎡含人防面積其中地下商業(yè)

㎡層數(shù)/層高地下一層機(jī)動(dòng)車庫146730.0㎡3.60m（層高）/小柱網(wǎng)地下二層機(jī)動(dòng)車庫

㎡地下非機(jī)動(dòng)車庫12000.0㎡高層（33F）的地下一層2.7m主樓地下-1層贈(zèng)送面積（儲(chǔ)藏室）0.0㎡多層洋房的地下一層2.7m層高主樓地下-2層向地庫開敞的面積12000.0㎡高層的地下二層2.6米層高地下會(huì)所2500.0㎡層高必填規(guī)劃戶數(shù)4516戶商品房戶數(shù)可售比0.73

規(guī)劃人數(shù)13548人3人/戶建筑占地面積36000㎡土地文件要求建筑密度16.4%

35%綠地率35%

35%機(jī)動(dòng)車停車數(shù)量5068輛

其中地面停車數(shù)404輛包括96輛訪客車位地下停車數(shù)非人防車位數(shù)3531輛30㎡/輛人防車位數(shù)1133輛36㎡/輛地下機(jī)動(dòng)車單車位面積30㎡/輛

非機(jī)動(dòng)車停車數(shù)量6598輛詳注規(guī)劃條件和當(dāng)?shù)匾?guī)范地下非機(jī)動(dòng)車單車位面積2.00㎡/輛

人防面積40800.0㎡總建筑面積的6%財(cái)務(wù)測算/銷售收入

物業(yè)名稱物業(yè)類型數(shù)量(戶數(shù)或面積)單位綜合平均單價(jià)

(元/㎡或個(gè)/㎡)面積

(㎡)面積單價(jià)

(元/㎡)銷售總值可售物業(yè)1高層平層戶型高層

237,975㎡

9,112

237,975

9,112

2,168,311,9991高層疊加戶型高層

98,478㎡

10,934

98,478

10,934

1,076,758,4521洋房平層戶型電梯洋房

115,156㎡

10,547

115,156

10,547

1,214,536,9312洋房疊加戶型電梯洋房

28,912㎡

11,845

28,912

11,845

342,462,6403沿街商業(yè)1F沿街商鋪/配套

6,000㎡

22,000

6,000

22,000

132,000,0004沿街商業(yè)2F沿街商鋪/配套

6,000㎡

15,000

6,000

15,000

90,000,0005地下非人防車庫單層地下車位

3,531個(gè)

75,000

3,531

75,000

264,825,000

合計(jì)

9,252

496,052

10,662

5,288,895,022高層建筑面積積洋洋房建筑面積積商商業(yè)建建筑面積銷銷售總貨值拿地測算方案案366670平方米139840平方米2448平方米5,128,663,705元本次概念方案案336453平方米144068平方米12000平方米5,288,895,022元避免北側(cè)的不不利因素林蔭大道—小區(qū)入口大堂堂—公共景觀花園園—樓棟私屬庭院院—單元首層大堂堂—樓層電梯廳建議在偏改善善類住宅項(xiàng)目里都都可以考慮布布置風(fēng)雨連廊廊系統(tǒng)。首先，連廊可可以起到半室室內(nèi)的作用，，起到遮風(fēng)擋擋雨的作用。。其次，連廊能夠增加景觀的層層次性，將一一個(gè)大院落分分割成若干個(gè)小院落，甚至至能夠在很多多樓前面形成成一些私屬感感較強(qiáng)的小庭院。洋房區(qū)結(jié)合院院墻形成每個(gè)個(gè)組團(tuán)的單獨(dú)獨(dú)禮儀入口，即即增強(qiáng)了入戶戶體驗(yàn)的尊貴貴感，又大大加加強(qiáng)了洋房區(qū)區(qū)的私密性入戶首層私屬感庭院入戶首層私屬感庭院主推立面風(fēng)格備選立面風(fēng)格格一備選立面風(fēng)格格二138挑空戶型中奢舒適型洋房雙層復(fù)式/四開間/偷挑空面積+露臺(tái)拼接前拼接后透視圖三層挑空露臺(tái)北立面雙層復(fù)式/四開間/偷挑空面積+露臺(tái)三層挑空露臺(tái)三層挑空露臺(tái)三層挑空露臺(tái)三層挑空露臺(tái)兩層挑空房間138㎡/四面寬共計(jì)14.3m/7.3m寬廳改造后162㎡㎡得房房率率100.7%！五房兩廳兩衛(wèi)四面寬7.3m寬廳贈(zèng)送面積1/2陽臺(tái)投影：8.7㎡露臺(tái)：6.7㎡挑空：14.5㎡改造前套型面積：138㎡得房率83.4%改造后套型面積：162㎡得房率：100.7%改造造前前改造造后后首層層平平面面圖圖泛客客廳廳接風(fēng)風(fēng)雨雨走走廊廊泛客客廳廳接風(fēng)雨走走廊陽臺(tái)、露臺(tái)138㎡㎡/四面寬共計(jì)14.3m/7.3m寬廳改造后162㎡㎡得房率100.7%！五房兩廳兩衛(wèi)四面寬7.3m寬廳贈(zèng)送面積1/2陽臺(tái)投影：8.7㎡露臺(tái)：6.7㎡挑空：14.5㎡改造前套型面積：138㎡得房率83.4%改造后套型面積：162㎡得房率：100.7%改造前改造后二層平面圖陽臺(tái)、露臺(tái)改造房間138㎡㎡/四面寬共計(jì)14.3m/7.3m寬廳改造后162㎡㎡得房率100.7%！五房兩廳兩衛(wèi)四面寬7.3m寬廳贈(zèng)送面積1/2陽臺(tái)投影：8.7㎡露臺(tái)：6.7㎡挑空：14.5㎡改造前套型面積：138㎡得房率83.4%改造后套型面積：162㎡得房率：100.7%改造前改造后三層平面圖陽臺(tái)、露臺(tái)改造房間138㎡㎡/四面寬共計(jì)14.3m/7.3m寬廳改造后162㎡㎡得房率100.7%！五房兩廳兩衛(wèi)四面寬7.3m寬廳贈(zèng)送面積1/2陽臺(tái)投影：8.7㎡露臺(tái)：6.7㎡挑空：14.5㎡改造前套型面積：138㎡得房率83.4%改造后套型面積：162㎡得房率：100.7%改造前改造后四層平面圖陽臺(tái)、露臺(tái)改造房間138㎡㎡/四面寬共計(jì)14.3m/7.3m寬廳改造后162㎡㎡得房率100.7%！五房兩廳兩衛(wèi)四面寬7.3m寬廳贈(zèng)送面積1/2陽臺(tái)投影：8.7㎡露臺(tái)：6.7㎡挑空：14.5㎡改造前套型面積：138㎡得房率83.4%改造后套型面積：162㎡得房率：100.7%改造前改造后五層平面圖陽臺(tái)、露臺(tái)改造房間138㎡㎡/四面寬共計(jì)14.3m/7.3m寬廳改造后162㎡㎡得房率100.7%！五房兩廳兩衛(wèi)四面寬7.3m寬廳贈(zèng)送面積1/2陽臺(tái)投影：8.7㎡露臺(tái)：6.7㎡挑空：14.5㎡改造前套型面積：138㎡得房率83.4%改造后套型面積：162㎡得房率：100.7%改造前改造后六層平面圖陽臺(tái)、露臺(tái)改造房間138㎡㎡/四面寬共計(jì)14.3m/7.3m寬廳改造后162㎡㎡得房率100.7%！五房兩廳兩衛(wèi)四面寬7.3m寬廳贈(zèng)送面積1/2陽臺(tái)投影：8.7㎡露臺(tái)：6.7㎡挑空：14.5㎡改造前套型面積：138㎡得房率83.4%改造后套型面積：162㎡得房率：100.7%改造前改造后七層平面圖陽臺(tái)、露臺(tái)改造房間138㎡㎡/四面寬共計(jì)14.3m/7.3m寬廳改造后162㎡㎡得房率100.7%！五房兩廳兩衛(wèi)四面寬7.3m寬廳贈(zèng)送面積1/2陽臺(tái)投影：8.7㎡露臺(tái)：6.7㎡挑空：14.5㎡改造前套型面積：138㎡得房率83.4%改造后套型面積：162㎡得房率：100.7%改造前改造后屋頂層平面圖陽臺(tái)、露臺(tái)改造房間117平層戶型型輕奢舒適型洋房117㎡㎡/三面寬10.6m總面寬改造后120㎡㎡得房率84.5%三房兩廳兩衛(wèi)三面寬贈(zèng)送面積1/2陽臺(tái)投影：9.6㎡改造前套型面積：117㎡得房率81.6%改造后套型面積：120㎡得房率：84.5%改造前改造后陽臺(tái)、露臺(tái)改造房間首層平面面圖117㎡㎡/三面寬10.6m總面寬改造后120㎡㎡得房率84.5%三房兩廳兩衛(wèi)三面寬贈(zèng)送面積1/2陽臺(tái)投影：9.6㎡改造前套型面積：117㎡得房率81.6%改造后套型面積：120㎡得房率：84.5%改造前改造后標(biāo)準(zhǔn)層平面圖圖陽臺(tái)、露臺(tái)改造房間139挑空戶型型中奢舒適適性高層139+95+95+114泛客廳接風(fēng)雨走走廊泛客廳接風(fēng)雨走走廊陽臺(tái)、露臺(tái)139㎡㎡/三面寬共計(jì)11.9m/7.4m寬廳改造后162㎡㎡得房率93.2%改造后四房兩廳兩衛(wèi)三面寬7.4m寬廳贈(zèng)送面積1/2陽臺(tái)投影：6.5㎡挑空：12.5㎡露臺(tái)：6.7㎡改造前套型面積：139㎡得房率76.7%改造后套型面積：162㎡得房率：93.2%改造前標(biāo)準(zhǔn)層平平面圖一一陽臺(tái)、露臺(tái)改造房間139㎡㎡/三面寬共計(jì)11.9m/7.4m寬廳改造后162㎡㎡得房率93.2%四房兩廳兩衛(wèi)三面寬7.4m寬廳贈(zèng)送面積1/2陽臺(tái)投影：6.5㎡挑空：12.5㎡露臺(tái)：6.7㎡改造前套型面積：139㎡得房率76.7%改造后套型面積：162㎡得房率：93.2%改造后改造前標(biāo)準(zhǔn)層平平面圖二二陽臺(tái)、露臺(tái)改造房間139㎡㎡/三面寬共計(jì)11.9m/7.4m寬廳改造后162㎡㎡得房率93.2%四房兩廳兩衛(wèi)三面寬7.4m寬廳贈(zèng)送面積1/2