成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究課件

1、寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究1.0成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展階段及發(fā)展趨勢(shì)2.0成都典型寫(xiě)字樓分布概況3.0成都寫(xiě)字樓發(fā)展格局及供應(yīng)量4.0成都寫(xiě)字樓供應(yīng)結(jié)構(gòu)及成交5.0租售方式、出租率、銷(xiāo)售價(jià)格6.0市場(chǎng)板塊格局7.0區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)研究8.0寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究小結(jié)寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究1.0成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展階段及發(fā)展趨勢(shì) 成都寫(xiě)字樓經(jīng)歷了從萌芽期向快速發(fā)展期過(guò)渡，開(kāi)發(fā)量與開(kāi)發(fā)水平均有較大的提升。1.0成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展階段及發(fā)展趨勢(shì) 成都寫(xiě)字樓經(jīng)歷了從萌芽期向快速發(fā)展期過(guò)渡，開(kāi)發(fā)量與開(kāi)（1）單一產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目比例增大，硬件指標(biāo)更加接近一線城市。 2010 年以前，成都的單一產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目只有中環(huán)廣場(chǎng)、香格里拉寫(xiě)字樓、華敏漢尊國(guó)際和川信

2、大廈，而2010 年將出現(xiàn)仁恒置地廣場(chǎng)、航天科技大廈、錦江國(guó)際和川投調(diào)度中心四大單一產(chǎn)權(quán)寫(xiě)字樓，未來(lái)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目將更加注重對(duì)辦公舒適度的打造，在層高、單層面積、電梯配比、車(chē)位配比等硬件指標(biāo)上更加接近一線城市標(biāo)準(zhǔn)。（2）寫(xiě)字樓將繼續(xù)沿人民南路及天府大道分布，形成“一南一北”的格局。 根據(jù)當(dāng)前現(xiàn)有寫(xiě)字樓以及未來(lái)幾年成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展和演變來(lái)看，將形成以紅照壁和天府沿線為據(jù)點(diǎn)，呈現(xiàn)“一南一北”的格局，或者說(shuō)，形成“城市傳統(tǒng)中心”和“城市新中心”的“兩極”新格局。（3）短期內(nèi)存在供過(guò)于求的情況，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，有良好的發(fā)展前景。 07、08、09 年成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)供銷(xiāo)比分別為1.2；1.97；2.3，供

3、銷(xiāo)比的持續(xù)增長(zhǎng)表明寫(xiě)字樓市場(chǎng)可能面臨市場(chǎng)壓力。但成都經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，對(duì)寫(xiě)字樓發(fā)展起到強(qiáng)有力的支撐。1.0成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展階段及發(fā)展趨勢(shì)（1）單一產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目比例增大，硬件指標(biāo)更加接近一線城市。1.0商鼎國(guó)際國(guó)航世紀(jì)中心威斯頓聯(lián)邦廣場(chǎng)力寶大廈匯日央擴(kuò)國(guó)際天一廣場(chǎng)川信大廈城市之心時(shí)代廣場(chǎng)華敏翰尊華府冠城廣場(chǎng)中環(huán)廣場(chǎng)總府大廈天府綠洲宏達(dá)大廈鉑金大廈正熙國(guó)際建行大廈錦陽(yáng)商廈香格里拉成都典型寫(xiě)字樓分布：CBD、人民南路及其沿線2.0成都典型寫(xiě)字樓分布概況商鼎國(guó)際成都典型寫(xiě)字樓分布：CBD、人民南路及其沿線2.0CBD(中央商務(wù)區(qū))及人民南路沿線組團(tuán)塊包括：市中心寫(xiě)字樓組團(tuán)塊包括總府路-順城大街

4、-人民南路的“十字”形片區(qū)、成都的中心商業(yè)區(qū)春熙路-鹽市口-天府廣場(chǎng)一帶、“順城大街-騾馬市一帶、以及南大街-漿洗街一帶。隨著天府新城規(guī)劃出臺(tái)、南部新區(qū)周邊配套不斷完善以及東大街金融商務(wù)區(qū)域的形成、并依托地鐵一號(hào)線和2號(hào)線，天府大道沿線以及東大街周邊區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥?lái)寫(xiě)字樓聚集的區(qū)域2.0成都典型寫(xiě)字樓分布概況CBD(中央商務(wù)區(qū))及人民南路沿線組團(tuán)塊包括：2.0成都典1996年，文武路新時(shí)代廣場(chǎng)的出現(xiàn)標(biāo)志著成都真正意義上的寫(xiě)字樓誕生。1996-2000年CBD寫(xiě)字樓形成中高檔寫(xiě)字樓聚集區(qū)，漿洗街則以商住性質(zhì)的寫(xiě)字樓為主。2001年以后人南延線開(kāi)始興起，并逐漸向南部新區(qū)延升。2007年隨著新特區(qū)對(duì)成

5、都新特區(qū)的重新定位，以及成都邁入“3000億俱樂(lè)部”，東大街延線、人南延線、南部新區(qū)寫(xiě)字樓如雨后春筍。3.0成都寫(xiě)字樓發(fā)展格局及供應(yīng)量1996年，文武路新時(shí)代廣場(chǎng)的出現(xiàn)標(biāo)志著成都真正意義上的寫(xiě)字 07、08、09 年成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)供銷(xiāo)比分別為1.2；1.97；2.3，供銷(xiāo)比的持續(xù)增長(zhǎng)表明寫(xiě)字樓市場(chǎng)可能面臨市場(chǎng)壓力。但成都經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，對(duì)寫(xiě)字樓發(fā)展起到強(qiáng)有力的支撐，從08起寫(xiě)字樓成交面積持續(xù)攀升，10年更是供應(yīng)成交同時(shí)突破百萬(wàn)。3.0成都寫(xiě)字樓發(fā)展格局及供應(yīng)量 07、08、09 年成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)供銷(xiāo)比分別為 09年成都寫(xiě)字樓整體供應(yīng)集中在后半年放量，整體供應(yīng)偏大，全年共供應(yīng)寫(xiě)字樓1

6、393692 ，成交800485 ，存量593206 ，月去化約66707 ，遠(yuǎn)高于08年的25049 ，雖然年末存量較高，但整體成交市場(chǎng)相比于07,08年增幅較大，較07年上升60%，較08年上升166%.3.0成都寫(xiě)字樓發(fā)展格局及供應(yīng)量 09年成都寫(xiě)字樓整體供應(yīng)集中在后半年放量，整體供應(yīng)偏 10年成都寫(xiě)字樓繼續(xù)保持09年的良好走勢(shì)，全年供應(yīng)1546559 ，成交1203513 ，存量343046 ，月去化100292 ，成交勢(shì)頭良好，但是從08-10年近三年寫(xiě)字樓新增供應(yīng)量均大于成交量，從07年開(kāi)始四年累計(jì)剩余的存量寫(xiě)字樓近176萬(wàn)平米，從年度情況來(lái)看，這將加大供求關(guān)系的矛盾。3.0成都寫(xiě)

7、字樓發(fā)展格局及供應(yīng)量 10年成都寫(xiě)字樓繼續(xù)保持09年的良好走勢(shì)，全年供應(yīng)1供應(yīng)結(jié)構(gòu)：市場(chǎng)以純寫(xiě)字樓為主。類(lèi)甲級(jí)、乙級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量大，真正的甲級(jí)寫(xiě)字樓數(shù)量少4.0成都寫(xiě)字樓供應(yīng)結(jié)構(gòu)及成交供應(yīng)結(jié)構(gòu)：市場(chǎng)以純寫(xiě)字樓為主。類(lèi)甲級(jí)、乙級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量大，真 寫(xiě)字樓供應(yīng)面積最大的為250平方米以上段，需求最大的面積段在50平米以下和250平米以上，190-210平米段價(jià)格最高。與商品住宅市場(chǎng)一樣，寫(xiě)字樓也存在首次置業(yè)的剛需。此外，受益于中國(guó)西部金融街平臺(tái)的打造，成都吸引了超過(guò)過(guò)4000家外資企業(yè)、近10家世界級(jí)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，在商務(wù)環(huán)境迅速發(fā)展的帶動(dòng)下，高檔寫(xiě)字樓的需求越來(lái)越大。4.0成都寫(xiě)字樓供應(yīng)結(jié)構(gòu)及成交

8、 寫(xiě)字樓供應(yīng)面積最大的為250平方米以上段，需供應(yīng)方式租售結(jié)合只租不售只售不租開(kāi)發(fā)背景是城市最常見(jiàn)的方式，一般位于城市中心位置。主要集中在CBD區(qū)域由國(guó)有企業(yè)、資金背景雄厚的外資、銀行等單位修建的寫(xiě)字樓，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力要求高主要集中在城南。依托于地段及發(fā)展前景，銷(xiāo)售狀況好代表性物業(yè)時(shí)代廣場(chǎng)、力寶大廈、城市之心川信大廈、中環(huán)廣場(chǎng)、香格里拉國(guó)航世紀(jì)中心、威斯頓聯(lián)邦、匯日央擴(kuò)國(guó)際租售結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)較小，現(xiàn)金流更能得到保證。 租售結(jié)合是主流，只租不售的物業(yè)多有國(guó)企、銀行資金實(shí)力雄厚企業(yè)開(kāi)發(fā)，只售不租物業(yè)主要集中在地段好、有發(fā)展前景的城南。5.0租售方式、出租率、銷(xiāo)售價(jià)格供應(yīng)方式租售結(jié)合只租不售

9、只售不租開(kāi)發(fā)背景是城市最常見(jiàn)的方式， 成都目前甲級(jí)寫(xiě)字樓因入伙時(shí)間長(zhǎng)短、硬件設(shè)施配置、地理位置等原因，造成租金差異較大，近年來(lái)成都甲級(jí)寫(xiě)字樓租金穩(wěn)中有升，同時(shí)空置率不斷下降。5.0租售方式、出租率、銷(xiāo)售價(jià)格 成都目前甲級(jí)寫(xiě)字樓因入伙時(shí)間長(zhǎng)短、硬件設(shè)施配置、項(xiàng)目租售率威斯頓聯(lián)邦98%城市之心80%豐德國(guó)際廣場(chǎng)85%力寶大廈80%川信大廈95%冠城廣場(chǎng)95%中銀大廈90%時(shí)代廣場(chǎng)95%城南科技廣場(chǎng)45%高新國(guó)際廣場(chǎng)60%匯日央擴(kuò)國(guó)際40%亞太廣場(chǎng)80%CBD區(qū)域?qū)懽謽浅鲎饴矢?、租金穩(wěn)定。配套和交通不完善區(qū)域出租率較低截止2008年10月寫(xiě)字樓租售率約為71%，基本控制在30%以內(nèi)。但隨著新物業(yè)亮相

10、，而需求因經(jīng)濟(jì)危機(jī)抑制，租售率將進(jìn)一步擴(kuò)大。5.0租售方式、出租率、銷(xiāo)售價(jià)格項(xiàng)目租售率威斯頓聯(lián)邦98%城市之心80%豐德國(guó)際廣場(chǎng)85%力 總體來(lái)看，寫(xiě)字樓成交價(jià)格呈上升趨勢(shì)，10年成交價(jià)格與09年同比，上升1375元/平米。增長(zhǎng)了21.4%。創(chuàng)歷史新高。5.0租售方式、出租率、銷(xiāo)售價(jià)格 總體來(lái)看，寫(xiě)字樓成交價(jià)格呈上升趨勢(shì)，10年成交價(jià)項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格上層建筑7350慧谷國(guó)際4380西城國(guó)際6200火炬動(dòng)力港6000中國(guó)水電大廈8900科華天成7380多元總部國(guó)際3980起龍?zhí)犊偛砍?980城南科技廣場(chǎng)6500IP科技中心3980金履國(guó)際5000銀珠大廈4380金港灣商務(wù)樓6400 甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市

11、場(chǎng)活躍，租金呈上漲趨勢(shì)，舊寫(xiě)字樓或乙級(jí)寫(xiě)字樓售價(jià)和甲級(jí)寫(xiě)字樓不可同日而語(yǔ)，其租賃市場(chǎng)備現(xiàn)冷清。5.0租售方式、出租率、銷(xiāo)售價(jià)格項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格上層建筑7350慧谷國(guó)際4380西城國(guó)際6200板塊一：CBD是成都傳統(tǒng)的中央商務(wù)區(qū)，以外資企業(yè)和高附加值行業(yè)企業(yè)為主。但交通擁擠、車(chē)位不足等硬傷已成為該區(qū)域發(fā)展之困該區(qū)域以甲級(jí)寫(xiě)字樓為主，出租情況良好。以外資機(jī)構(gòu)（其中世界500 強(qiáng)及跨國(guó)公司60 余家），國(guó)內(nèi)知名企業(yè)分公司或駐蓉辦事機(jī)構(gòu)、金融服務(wù)業(yè)、律師事務(wù)所等高成長(zhǎng)性的機(jī)構(gòu)為主。租金范圍：100元/m2以上。6.0市場(chǎng)板塊格局板塊一：CBD是成都傳統(tǒng)的中央商務(wù)區(qū)，以外資企業(yè)和高附加值行板塊二：人南南路及

12、其延線依托于便利的交通和成熟的配套已形成高檔寫(xiě)字樓帶，扎堆效應(yīng)明顯。但未來(lái)土地供應(yīng)有限，發(fā)展受限。開(kāi)發(fā)物業(yè)以純寫(xiě)字樓、高檔寫(xiě)字樓為主。目前已形成新的經(jīng)濟(jì)帶，市場(chǎng)有“成都中軸線”之說(shuō)。交通便捷、配套成熟具有成都市其他區(qū)域不可比擬的優(yōu)勢(shì)。 6.0市場(chǎng)板塊格局板塊二：人南南路及其延線依托于便利的交通和成熟的配套已形成高板塊三：青羊工業(yè)區(qū)以創(chuàng)造“蛟龍模式”而著稱，園內(nèi)以成長(zhǎng)型中小企業(yè)為主占地3.22平方公里、約400畝開(kāi)發(fā)面積。企業(yè)規(guī)模：280家。運(yùn)作方式：農(nóng)民采取土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股分紅的方式，推動(dòng)“土地資源向土地資本的轉(zhuǎn)變”。開(kāi)發(fā)商幫助中小企業(yè)提供基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)和租賃廠房、代建廠房。從進(jìn)園企業(yè)的租賃費(fèi)

13、、設(shè)施使用費(fèi)中獲得穩(wěn)定的收益。6.0市場(chǎng)板塊格局板塊三：青羊工業(yè)區(qū)以創(chuàng)造“蛟龍模式”而著稱，園內(nèi)以成長(zhǎng)型中小板塊四：漿洗街以商住性質(zhì)樓盤(pán)為主，性價(jià)比高。但品質(zhì)良莠不齊，難以吸引知名企業(yè)進(jìn)駐由于漿洗街沿線規(guī)劃的限制（限高），大部分項(xiàng)目在11層左右大部分樓盤(pán)以商業(yè)寫(xiě)字樓布局為主，出租情況良好，新出現(xiàn)的寫(xiě)字樓如博傲大廈開(kāi)始走純寫(xiě)字樓路線?？蛻魜?lái)源：IT、廣告、咨詢、家居中小企業(yè)樓盤(pán)名稱博傲大廈銀谷基業(yè)陽(yáng)城云尚高速大廈藝墅花鄉(xiāng)租金（元/平米.月）60454050406.0市場(chǎng)板塊格局板塊四：漿洗街以商住性質(zhì)樓盤(pán)為主，性價(jià)比高。但品質(zhì)良莠不齊， 根據(jù)寫(xiě)字樓的聚集性和客戶來(lái)源的類(lèi)似性，在此將寫(xiě)字樓的區(qū)域研

14、究范圍如下：東至創(chuàng)業(yè)路，南至西三環(huán)沿線，西至?xí)x陽(yáng)路，西二環(huán)沿線本案從區(qū)域現(xiàn)有供應(yīng)來(lái)看，目前只有四個(gè)辦公樓項(xiàng)目，除了高速大廈外，其余規(guī)模均較小，單體規(guī)模在20000平米以下，整體供應(yīng)量??；現(xiàn)有寫(xiě)字樓供應(yīng)中，高速大廈作為四川省高速公路建設(shè)的指揮、調(diào)度和管理中心，吸引了全省各大高速公路公司，入住率較高外；沃迪奧、商環(huán)境、國(guó)際.唯驛三個(gè)已竣工項(xiàng)目，僅有1-2家公司辦公，入住率在10以下。1234高速大廈沃迪奧商環(huán)境國(guó)際.唯頤7.0區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)研究 根據(jù)寫(xiě)字樓的聚集性和客戶來(lái)源的類(lèi)似性，在此將寫(xiě)字樓的未來(lái)供應(yīng)紅南港達(dá)義.羅浮廣場(chǎng)紅牌樓廣場(chǎng)二期謝菲聯(lián)置業(yè)項(xiàng)目華春置業(yè)項(xiàng)目同輝二期項(xiàng)目置信摩登不夜城九峰國(guó)際

15、紅牌樓商業(yè)廣場(chǎng)改造項(xiàng)目紅牌樓商業(yè)城改造項(xiàng)目鴻達(dá)汽配廣場(chǎng)改造項(xiàng)目(16)摩爾國(guó)際汽配城 從區(qū)域規(guī)劃來(lái)看，未來(lái)3-5年內(nèi)預(yù)計(jì)有12個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目動(dòng)工；但根據(jù)目前情況分析，部分項(xiàng)目存在改項(xiàng)的可能，已確定動(dòng)工的項(xiàng)目已有4個(gè)167.0區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)研究未來(lái)供應(yīng)紅南港 從區(qū)域規(guī)劃來(lái)看，未來(lái)3-5年內(nèi)預(yù)計(jì)有 隨著周邊幾大產(chǎn)業(yè)園的不斷成熟及區(qū)域居住人群的檔次提升，預(yù)計(jì)區(qū)域未來(lái)將會(huì)產(chǎn)生一定體量的產(chǎn)業(yè)配套及中小型創(chuàng)業(yè)辦公物業(yè)需求，給本案發(fā)展帶來(lái)一定機(jī)會(huì)。編號(hào)項(xiàng)目名稱位置竣工時(shí)間規(guī)模（平米）租金（元/月/平米）售價(jià)（元/平米）5紅南港二環(huán)路西一段5號(hào)20087,700 未開(kāi)盤(pán)N/A6達(dá)義.羅浮廣場(chǎng)高升橋路9號(hào)（中國(guó)移

16、動(dòng)大廈旁）200818,000 只售不租67007紅牌樓廣場(chǎng)二期紅牌樓200921,380 N/AN/A 8謝菲聯(lián)置業(yè)項(xiàng)目二環(huán)路南四段N/A50,000 N/AN/A9華春置業(yè)項(xiàng)目九興大道N/A22,300 N/AN/A10同輝二期項(xiàng)目西二環(huán)路與武侯大道交匯處以西2010N/AN/AN/A11置信摩登不夜城武侯大道與雙星大道交匯處2009N/AN/AN/A12九峰國(guó)際佳靈路201020000N/AN/A13紅牌樓商業(yè)廣場(chǎng)改造項(xiàng)目二環(huán)路南四段與川藏路的西南角2010N/AN/AN/A14紅牌樓商業(yè)城改造項(xiàng)目紅牌樓北街8號(hào)N/AN/AN/AN/A15鴻達(dá)汽配廣場(chǎng)改造項(xiàng)目武侯區(qū)二環(huán)路與川藏路交匯處N

17、/AN/AN/AN/A16摩爾國(guó)際汽配城武侯西三環(huán)外側(cè)、新川藏路和聚龍路交會(huì)路口2010210000N/A65807.0區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)研究 隨著周邊幾大產(chǎn)業(yè)園的不斷成熟及區(qū)域居住人群的檔次提升從區(qū)域未來(lái)供應(yīng)來(lái)看，由于區(qū)域商務(wù)辦公氛圍較弱，較多的商業(yè)用地項(xiàng)目將寫(xiě)字樓部分安排在后期開(kāi)發(fā)。從已開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目羅浮廣場(chǎng)臨一環(huán)路，區(qū)域較成熟，均價(jià)只有6700元/平米，低于該區(qū)域7000元/平米的住宅均價(jià)。隨著區(qū)域規(guī)劃實(shí)施和改造，3-5年內(nèi)將有較大體量寫(xiě)字樓供應(yīng)；然交通和配套導(dǎo)致其需求有限，寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)較激烈。從辦公樓需求來(lái)看，國(guó)際大型企業(yè)企業(yè)、國(guó)內(nèi)大中型企業(yè)、逐利性投資者購(gòu)買(mǎi)意愿集中在商務(wù)辦公集中區(qū)域；如該區(qū)域在沒(méi)有市級(jí)政府的推動(dòng)，商務(wù)氛圍難以改觀。隨著3-5年內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境改變，年輕群體創(chuàng)業(yè)涌現(xiàn)，該區(qū)域成為中低端的辦公物業(yè)集中區(qū)，吸引部分創(chuàng)業(yè)型的公司入住。7.0區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)研究從區(qū)域未來(lái)供應(yīng)來(lái)看，由于區(qū)域商務(wù)辦公氛圍較弱，較多的商業(yè)用地區(qū)域規(guī)劃：根據(jù)武侯區(qū)最新規(guī)劃，區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn)突出商住并舉、大力發(fā)展復(fù)合型地產(chǎn)，商務(wù)非區(qū)域重點(diǎn)發(fā)展方向市場(chǎng)環(huán)境：本案不處于主要的商務(wù)辦公樓集中區(qū)域，現(xiàn)有寫(xiě)字樓4家，除高速大廈外，供應(yīng)體量均較小，租售價(jià)格低，租售率低，商務(wù)氛圍薄弱未來(lái)供應(yīng)：從區(qū)域規(guī)劃來(lái)看，未來(lái)3-5年內(nèi)預(yù)計(jì)有12個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)