碧桂園項目交樓前聯(lián)合驗收操作指引

1、附件1:內(nèi)部碧桂園項目交樓前聯(lián)合驗收操作指引（第一次修訂）一、目的在集團業(yè)務(wù)高速發(fā)展的背景下，本指引通過完善區(qū)域及項目交付 風(fēng)險檢查體系，確立項目交樓前聯(lián)合驗收工作模式，明確和細化交樓 前聯(lián)合驗收的工作要求，以提升項目交付產(chǎn)品品質(zhì)，規(guī)避項目交樓中 的客戶風(fēng)險，達到“完美交樓的最終目的。二、適用范圍適用于集團所有在建且尚未完成合同交樓的項目批次，酒店、學(xué) 校、幼兒園等公建配套工程不適用本指引。三、主要工作職責(zé)（一）區(qū)域客戶關(guān)系管理部牽頭組織區(qū)域運營、工程、營銷、設(shè)計、法務(wù)、市政能源管理 組、項目部等職能部門以及區(qū)域物業(yè)成立項目交樓前的聯(lián)合驗收工作 小組，統(tǒng)籌召開項目聯(lián)合驗收評估會議。針對擬交樓項

2、目批次是否存在商品房買賣合同交樓違約風(fēng) 險、擬交樓項目批次的承接查驗（即業(yè)主分戶房屋的接管驗收部分） 以及最后整改完成情況等進行綜合評定，提交項目里程碑計劃交樓聯(lián) 合驗收節(jié)點交樓意見。編制碧桂園項目交樓前聯(lián)合驗收報告（見附件5）,并連 同項目交樓前聯(lián)合驗收評估會議紀(jì)要（見附件3）呈報集團運營 中心備案。（二）項目部項目負責(zé)人為項目交樓工作的第一責(zé)任人，對項目交樓結(jié)果承 擔(dān)責(zé)任。參與項目交樓前聯(lián)合驗收節(jié)點評估，針對擬交樓項目批次總體 工程進度、工程品質(zhì)及其他交付風(fēng)險提交項目里程碑計劃交樓聯(lián)合驗 收交樓意見。如擬交樓項目批次交樓前聯(lián)合驗收結(jié)果為“未能達到里程碑計 劃交樓聯(lián)合驗收節(jié)點完成標(biāo)準(zhǔn)的，項目

3、部應(yīng)立即針對不達標(biāo)項進行 整改或完善，設(shè)定倒排計劃，并全力保證擬交樓項目批次達成里程碑 計劃交樓聯(lián)合驗收節(jié)點，完成標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)，盡快解除交樓風(fēng)險預(yù)警。（三）區(qū)域工程管理部參與項目交樓前聯(lián)合驗收節(jié)點評估，對擬交樓項目批次工程品質(zhì) 以及模擬驗收整改效果進行綜合評定，提交項目里程碑計劃聯(lián)合驗收 節(jié)點交樓意見。（四）區(qū)域運營管理部參與項目交樓前聯(lián)合驗收節(jié)點評估，對擬交樓項目批次交樓文件 資料的合法性、完整性以及項目總體工程進度進行綜合評定，提交項 目里程碑計劃交樓聯(lián)合驗收節(jié)點交樓意見。（五）項目營銷中心參與項目交樓前聯(lián)合驗收節(jié)點評估，對擬交樓項目批次是否存在 銷售承諾類相關(guān)風(fēng)險以及工程品質(zhì)進行綜合評定，提

4、交項目里程碑計 劃交樓聯(lián)合驗收節(jié)點交樓意見。（六）區(qū)域物業(yè)參與項目交樓前聯(lián)合驗收節(jié)點評估，對擬交樓項目批次與物業(yè)服 務(wù)相關(guān)的交樓文件資料的合法性、完整性，以及公共設(shè)施（設(shè)備）的 承接查驗結(jié)果進行綜合評定，負責(zé)項目公區(qū)移交、接管，提交擬交樓 項目批次公共設(shè)施（設(shè)備）承接查驗成果和項目里程碑計劃交樓聯(lián)合 驗收節(jié)點交樓意見。（七）區(qū)域設(shè)計管理部參與項目交樓前聯(lián)合驗收節(jié)點評估，提交項目里程碑計劃交樓聯(lián) 合驗收節(jié)點交樓意見。未設(shè)立區(qū)域設(shè)計管理部的區(qū)域，由該區(qū)域內(nèi)履行設(shè)計管理職能的 崗位人員參與項目交樓前聯(lián)合驗收節(jié)點評估，提交項目里程碑計劃交 樓聯(lián)合驗收節(jié)點交樓意見。（八）區(qū)域市政能源管理組參與項目交樓前

5、聯(lián)合驗收節(jié)點評估，對擬交樓項目批次是否能提 供永久供水、供電、供氣、供熱、光纖入戶（電話、網(wǎng)絡(luò)）、有線電 視等市政配套進行綜合評定，提交項目里程碑計劃交樓聯(lián)合驗收節(jié)點 交樓意見。（九）區(qū)域法務(wù)視區(qū)域需要現(xiàn)場參與項目交樓前聯(lián)合驗收節(jié)點評估，提交項目 里程碑計劃聯(lián)合驗收節(jié)點交樓法律意見。對擬交樓項目批次交樓文件資料的合法性、完整性進行綜合評 定，以及對擬交樓項目批次可能存在的交樓風(fēng)險給予法律意見。（十）區(qū)域總裁區(qū)域總裁為區(qū)域所轄項目交樓工作的總負責(zé)人。審核項目聯(lián)合驗收工作小組提交的碧桂園項目交樓前聯(lián)合驗 收報告，提交里程碑計劃交樓聯(lián)合驗收節(jié)點交樓意見，對滿足交樓 條件的項目下達書面交樓指令，并對區(qū)

6、域所轄項目交樓結(jié)果承擔(dān)責(zé) 任。（十一）集團運營中心與品牌營銷中心等職能中心以及物業(yè)公司共同推動區(qū)域和項目 的交樓前聯(lián)合驗收工作，依據(jù)碧桂園集團合同交樓風(fēng)險預(yù)控與管理 專項制度（第一次修訂）的規(guī)定，定期對里程碑計劃交樓聯(lián)合驗收 節(jié)點逾期的項目進行梳理和通報以及跟蹤，對重點風(fēng)險項目交樓工作 提供技術(shù)和方法支持。四、項目交樓前聯(lián)合驗收的具體規(guī)定（一）項目交樓前聯(lián)合驗收的時間項目里程碑計劃交樓聯(lián)合驗收節(jié)點當(dāng)日。如果對應(yīng)項目批次工程進展情況早于里程碑計劃各項節(jié)點，即項 目部判斷該項目批次已取得竣工備案表，單體、市政、道路、綠化及 外環(huán)境達到法定及合同約定交樓使用條件，且已完成本條第（四）項 “項目交樓前

7、聯(lián)合驗收的前置工作”所述項目交樓前聯(lián)合驗收的全部 前置工作的，可與區(qū)域客戶關(guān)系管理部商議提前召開項目交樓前聯(lián)合 驗收專項會議，及早推動實現(xiàn)該項目批次的完美交樓。（二）項目交樓前聯(lián)合驗收工作的實現(xiàn)方式通過項目交樓前聯(lián)合驗收工作小組專項評估會議方式，完成對項 目交樓前聯(lián)合驗收成果的確認工作。（三）項目交樓前聯(lián)合驗收工作成果匯總形成碧桂園項目交樓前聯(lián)合驗收報告。針對擬交樓項目批次是否達成里程碑計劃交樓聯(lián)合驗收節(jié)點 標(biāo)準(zhǔn)，形成專項書面會議紀(jì)要。（四）項目交樓前聯(lián)合驗收的前置工作項目部按照國家法律法規(guī)，合同約定，以及集團、區(qū)域節(jié)點要 求和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，完成各項交樓工程，確保項目在里程碑計劃交樓聯(lián)合 驗收節(jié)點

8、達到交樓條件。項目開發(fā)部按照要求，在規(guī)定時間內(nèi)取得規(guī)劃驗收證明、門牌 號、面積實測報告書等法定及合同約定交樓文件或資料。區(qū)域客戶關(guān)系管理部負責(zé)按照碧桂園物業(yè)承接查驗實施作業(yè) 指引（第一次修訂）、碧桂園物業(yè)承接查驗管理細則的規(guī)定組織 完成項目交樓前的承接查驗工作（即業(yè)主分戶房屋的接管驗收部分）, 編制完成碧桂園項目承接查驗報告，并報送集團運營中心客服板 塊備案。其中，“綜合分析和總體處理意見建議（專項會議紀(jì)要會簽）” 以掃描文件方式上報。區(qū)域物業(yè)依據(jù)物業(yè)承接查驗辦法、碧桂園物業(yè)承接查驗實 施作業(yè)指引（第一次修訂）、碧桂園物業(yè)承接查驗管理細則的規(guī) 定督促項目物業(yè)分公司嚴(yán)格實施項目交樓前公共設(shè)施（設(shè)

9、備）的承接 查驗工作，辦理項目整體移交、接管手續(xù)。（五）項目交樓前聯(lián)合驗收流程成立項目交樓前聯(lián)合驗收工作小組（以下簡稱“聯(lián)合驗收小 組”）。（1）項目里程碑計劃交樓聯(lián)合驗收節(jié)點屆滿前7日內(nèi)，由區(qū)域 客戶關(guān)系管理部牽頭成立聯(lián)合驗收小組，并統(tǒng)籌召開項目交樓前聯(lián)合 驗收專項會議。（2）聯(lián)合驗收小組由區(qū)域客戶關(guān)系管理部、區(qū)域工程管理部、 區(qū)域運營管理部、區(qū)域設(shè)計管理部、區(qū)域市政能源管理組、區(qū)域設(shè)計 管理部、區(qū)域營銷管理部、區(qū)域物業(yè)及項目部等部門共同組成。（3）原則上聯(lián)合驗收小組成員由各部門第一負責(zé)人擔(dān)任，如因 特殊原因部門第一負責(zé)人不能參與項目交樓前聯(lián)合驗收會議的，則由 第一負責(zé)人授權(quán)其部門其他同事代

10、為履行小組成員評估權(quán)力，對該被 授權(quán)人員評估結(jié)果予以承認并承擔(dān)責(zé)任。聯(lián)合驗收小組全體成員代表本部門在聯(lián)合驗收小組專項評估 會議中明確對應(yīng)項目批次的里程碑計劃交樓聯(lián)合驗收節(jié)點意見，會簽 形成會議紀(jì)要后提交區(qū)域總裁終審簽字，經(jīng)區(qū)域總裁終審簽字后24 小時內(nèi)上報集團運營中心備案。3.針對項目交樓前聯(lián)合驗收結(jié)果為未 能達到里程碑計劃交樓聯(lián)合驗收節(jié)點完成標(biāo)準(zhǔn)的項目批次，集團運營 中心將聯(lián)合集團品牌營銷中心依據(jù)碧桂園集團合同交樓風(fēng)險預(yù)控與 管理專項制度（第一次修訂）的規(guī)定啟動相應(yīng)的風(fēng)險管控機制，對 相關(guān)區(qū)域總裁及項目總經(jīng)理進行通報和處罰。集團運營中心有權(quán)組織相關(guān)集團職能中心對區(qū)域提交的碧 桂園項目交樓前聯(lián)

11、合驗收報告進行審核，并對重點或風(fēng)險較大的項 目進行聯(lián)合檢查。對明知存在本指引第五條“交樓前聯(lián)合驗收紅線標(biāo) 準(zhǔn)所列明的相關(guān)情形，綜合判定存在重大交樓風(fēng)險而采取瞞報的區(qū) 域及項目，報集團管理層核準(zhǔn)后通報批評和嚴(yán)肅處理。五、交樓前聯(lián)合驗收紅線標(biāo)準(zhǔn)（一）工程未施工完成。（二）項目交樓產(chǎn)品明顯與合同交樓標(biāo)準(zhǔn)不符，可能導(dǎo)致交樓階 段發(fā)生客戶群訴的情形。（三）前期銷售承諾在聯(lián)合驗收前落實情況存在重大風(fēng)險（含前 期關(guān)于教育、交通、設(shè)施設(shè)備、綠化景觀、戶口辦理等的承諾），可 能導(dǎo)致交樓階段發(fā)生客戶群訴的情形。（四）存在I類質(zhì)量問題（強度不足、滲漏、開裂、空鼓），可 能導(dǎo)致交樓階段發(fā)生客戶群訴的情形。（五）存在產(chǎn)

12、品安全隱患，可能導(dǎo)致交樓階段發(fā)生客戶群訴的情 形。（六）存在嚴(yán)重使用功能缺陷，可能導(dǎo)致交樓階段發(fā)生客戶群訴 的情形。（七）消防系統(tǒng)存在重大安全隱患（如未取得消防驗收合格證明、 系統(tǒng)無法正常運作、疏散指示標(biāo)志缺失等），可能導(dǎo)致交樓階段發(fā)生 客戶群訴的情形。（八）共用設(shè)備存在重大缺陷（如電梯未取得合格證明和準(zhǔn)用文 件、發(fā)電機應(yīng)急狀態(tài)下無法自行啟動、房屋本體防雷接地系統(tǒng)未檢測 等），可能導(dǎo)致交樓階段發(fā)生客戶群訴的情形。（九）園建及公共設(shè)施無法使用（如外圍及封閉式組團的圍墻未 完工、公共區(qū)域內(nèi)照明未安裝漏電保護裝置、道路及管井蓋未施工完 畢等），可能導(dǎo)致交樓階段發(fā)生客戶群訴的情形。（十）因設(shè)計、質(zhì)量、價格等各種因素導(dǎo)致項目存在重大群訴風(fēng) 險，可能導(dǎo)致交樓階段發(fā)生客戶群訴的情形。六、釋義（一）術(shù)語和定義里程碑計劃交樓聯(lián)合驗收節(jié)點的完成標(biāo)準(zhǔn)：對應(yīng)苑區(qū)樓宇取得 竣工驗收備案表，單體、市政、道路、綠化及外環(huán)境達到銷售合同約 定的交樓使用條件。合同交樓節(jié)點的完成標(biāo)準(zhǔn)：對應(yīng)苑區(qū)樓宇取得竣工驗收備案 表，單體、市政、道路、綠化及外環(huán)境達到銷售合同約定的交樓使用 條件，且向業(yè)主發(fā)出收樓信。（二）本指引歸口管