關(guān)于城鎮(zhèn)房產(chǎn)開發(fā)與科學(xué)合理利用土地的思考

1、關(guān)于城鎮(zhèn)房產(chǎn)開發(fā)與科學(xué)合理利用土地的考慮摘要分析城鎮(zhèn)房地產(chǎn)現(xiàn)狀及土地資源利用過(guò)程中存在的問(wèn)題,提出加強(qiáng)房地產(chǎn)用地管理的措施和完善用地儲(chǔ)藏制度的建議,以為房產(chǎn)開發(fā)與土地利用的良性開展提供參考。關(guān)鍵詞城鎮(zhèn);房產(chǎn)開發(fā);土地利用;可持續(xù)開展近年來(lái),房地產(chǎn)業(yè)在調(diào)整產(chǎn)業(yè)構(gòu)造、拉動(dòng)內(nèi)需、擴(kuò)大就業(yè)、進(jìn)步人民生活程度、促進(jìn)城鎮(zhèn)化等方面起到了積極的作用。改革開放后的30年中,房地產(chǎn)業(yè)開展幾經(jīng)波動(dòng),很不穩(wěn)定。特別是自2000年房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖以來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度過(guò)快,房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,出現(xiàn)了諸多的問(wèn)題,甚至影響到經(jīng)濟(jì)開展和土地合理利用,已引起政府和社會(huì)的普遍關(guān)注?，F(xiàn)結(jié)合互助縣房地產(chǎn)業(yè)的開展,就房產(chǎn)開發(fā)與土地保護(hù)利

2、用闡述如下。1城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀1.1大力開展小城鎮(zhèn),促進(jìn)協(xié)調(diào)開展城鎮(zhèn)化是擴(kuò)大內(nèi)需、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)開展的引擎,是支撐將來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的強(qiáng)大動(dòng)力,對(duì)于刺激消費(fèi)、帶動(dòng)民間投資、積極擴(kuò)大內(nèi)需具有重要的戰(zhàn)略意義,將帶動(dòng)房地產(chǎn)、餐飲等多個(gè)行業(yè)的開展,從而對(duì)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行產(chǎn)生積極的推動(dòng)作用。1.2住房升值快按當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值對(duì)現(xiàn)住房進(jìn)展估價(jià),2022年互助縣城鎮(zhèn)居民家庭平均每戶擁有12.9萬(wàn)元的資產(chǎn),與2022年相比,戶均住房資產(chǎn)進(jìn)步了1.6倍,每12的價(jià)值那么進(jìn)步了1.4倍。在商品房?jī)r(jià)格大幅度攀升的推動(dòng)下,持有一套房產(chǎn)不僅是一筆數(shù)額不菲的資金儲(chǔ)藏,更為一些家庭投資其中帶來(lái)莫大的商機(jī)。據(jù)統(tǒng)計(jì),有13.3%的城

3、鎮(zhèn)居民家庭除現(xiàn)住房外還有一套住房,甚至有1.0%的家庭擁有2套及以上的住房,2項(xiàng)合計(jì),擁有多套住房的戶比例達(dá)14.3%。他們的根本居住已得到滿足。之所以有越來(lái)越多的家庭能將宏大的家庭資金樂(lè)此不彼地投入其中,并成為目前局部居民家庭的重要理財(cái)渠道,關(guān)鍵在于人們通過(guò)住房購(gòu)與賣的置換能為其帶來(lái)非常豐厚的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。這種投機(jī)行為在為居民增收的同時(shí),一定程度上也助長(zhǎng)了住房開發(fā)的投資熱,加劇了商品房供求關(guān)系的緊張,客觀上擠占了其他社會(huì)成員改善居住條件的時(shí)機(jī)。1.3住房建立趨向大型套房從2022、2022年城鎮(zhèn)居民家庭戶均建筑面積構(gòu)造變化的比擬中可以看出,3年內(nèi)建立的大型套房的市場(chǎng)投放量要遠(yuǎn)高于中小型套房。與2

4、022年的調(diào)查結(jié)果相比,2022年60802的小型套房的戶比例根本沒(méi)有變化,801102的中型套房戶卻下降了6.1%,而1002以上的大型套房戶那么快速提升了7.5個(gè)百分點(diǎn)。如此結(jié)果說(shuō)明,在城鎮(zhèn)大型套房的供求量已大幅上漲。2保護(hù)和合理利用土地資源中尚存的問(wèn)題一是對(duì)互助縣土地資源及后備資源的縣情認(rèn)識(shí)不夠,對(duì)保護(hù)資源、合理利用、珍惜土地的重要性認(rèn)識(shí)不夠1。二是法制意識(shí)比擬淡薄,違法用地的現(xiàn)象不同程度存在。三是農(nóng)村集體土地征地補(bǔ)償、安置沒(méi)有完全到位,農(nóng)民合法土地權(quán)益保護(hù)有待進(jìn)一步加強(qiáng)。四是參與競(jìng)買土地的客商少,引發(fā)流拍留掛。五是催繳土地出讓金難度大。六是城鎮(zhèn)開發(fā)缺乏整體協(xié)調(diào)性和科學(xué)性,致使城鎮(zhèn)居民生

5、活壓力增大。由于在城鎮(zhèn)快速開展的過(guò)程中,缺乏開發(fā)的整體協(xié)調(diào)性,使得城鎮(zhèn)中道路面積率低,運(yùn)輸效率下降,交通事故增多;同時(shí)許多城鎮(zhèn)建筑密度過(guò)大,居住面積狹小,公共配套設(shè)施不完善,加之在城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)和再開發(fā)過(guò)程中缺乏足夠的文化、藝術(shù)、體育、娛樂(lè)設(shè)施,無(wú)視城鎮(zhèn)的布局藝術(shù)2。3加強(qiáng)房地產(chǎn)用地管理的措施3.1建立供給總量控制制度根據(jù)縣城開展規(guī)劃和市場(chǎng)需求情況,每年初縣國(guó)土局、縣發(fā)改委、縣建立局對(duì)年度房地產(chǎn)開發(fā)用地?cái)M定供地方案,報(bào)縣政府批準(zhǔn)后,上報(bào)盛地國(guó)土地資源主管部門備案,并將年度供地方案通過(guò)多種途徑向社會(huì)公布,根據(jù)編制的年度供地方案,由國(guó)土局會(huì)同相關(guān)部門組織招拍掛出讓。3.2建立土地使用權(quán)公開交易制度

6、方案出讓的土地由縣國(guó)土資源局向社會(huì)公布。房地產(chǎn)開發(fā)用地一律實(shí)行招拍掛出讓,土地交易在土地市場(chǎng)實(shí)行陽(yáng)光化操作,從源頭上防止土地批租領(lǐng)域腐敗現(xiàn)象的發(fā)生3。3.3建立集體決策制度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地,國(guó)土局在完成土地出讓前期工作的根底上,擬定土地出讓方案。涉及拍賣起叫價(jià)和掛牌起始價(jià)及招標(biāo)底價(jià),由相關(guān)部門集體決策,并將土地出讓方案報(bào)縣政府批準(zhǔn)后向社會(huì)公告。3.4建立土地收買儲(chǔ)藏制度對(duì)縣內(nèi)存量建立用地,由土地部門中心統(tǒng)一收買和回收土地,掌握調(diào)控市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán),收買的土地由政府統(tǒng)一儲(chǔ)藏、統(tǒng)一開發(fā),按市場(chǎng)需求統(tǒng)一供給。3.5建立開工驗(yàn)收制度對(duì)房地產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)性用地工程開工后,國(guó)土局、建立局等部門對(duì)土地使用情況進(jìn)展驗(yàn)收

7、。轉(zhuǎn)貼于論文聯(lián)盟.ll.4完善房地產(chǎn)開發(fā)用地儲(chǔ)藏制度的對(duì)策4.1合理控制土地儲(chǔ)藏的范圍和數(shù)量土地儲(chǔ)藏制度是確保政府實(shí)在壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的一種管理制度。在地價(jià)上漲過(guò)快的時(shí)期,完全可以通過(guò)成立有形的土地交易市場(chǎng),允許一些有閑置土地的企業(yè)上市交易4,這樣既可以讓閑置的土地盡快流動(dòng)起來(lái),增加土地供給量,也可防止土地資源浪費(fèi)?？茖W(xué)合理地確定土地儲(chǔ)藏?cái)?shù)量是土地儲(chǔ)藏制度正常運(yùn)行的重要保證。但土地儲(chǔ)藏過(guò)多,會(huì)造成資金占用過(guò)多,加大土地儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。合理的土地儲(chǔ)藏?cái)?shù)量要根據(jù)土地市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)確定,而土地供求取決于社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策等假設(shè)干因素,要通過(guò)對(duì)相關(guān)歷史數(shù)據(jù)進(jìn)展統(tǒng)計(jì)分析,設(shè)計(jì)需求預(yù)測(cè)模型,進(jìn)而得出最正

8、確土地儲(chǔ)藏?cái)?shù)量。4.2加大土地供給構(gòu)造的調(diào)整力度土地供給構(gòu)造與需求構(gòu)造的協(xié)調(diào)平衡是土地市場(chǎng)供求平衡的更高層次的要求。在目前出現(xiàn)地價(jià)、房?jī)r(jià)大幅上漲的情況下,土地儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)不僅要根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際需要和經(jīng)濟(jì)開展實(shí)際及時(shí)地掌握土地投放總量,更要從市場(chǎng)細(xì)分的角度,適時(shí)調(diào)整各類不同用處的土地儲(chǔ)藏量和供給量,化解土地市場(chǎng)供需失衡的矛盾5。當(dāng)前對(duì)開發(fā)高檔商品房,不僅要從供給源頭上進(jìn)展限制,還要以高地價(jià)、高稅收等手段加以限制,落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房政策,對(duì)面向百姓的商品房所用土地要適當(dāng)放寬,滿足居民日益增長(zhǎng)的住房需求。在“放寬政策的同時(shí),要實(shí)在標(biāo)準(zhǔn)土地行政管理行為,防止土地供給政策帶來(lái)的破綻。4.3建立健全相關(guān)配套

9、的法律法規(guī)建立健全相關(guān)配套的法律法規(guī),用配套的法律手段解決現(xiàn)實(shí)中的問(wèn)題,如公益型用地的收買與管理、原建成區(qū)的隱形土地市場(chǎng)問(wèn)題等,同時(shí)要嚴(yán)格執(zhí)法,加大管理力度,使土地儲(chǔ)藏工作順利進(jìn)展。建立依法監(jiān)視的機(jī)制,對(duì)儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)的工作進(jìn)展監(jiān)視,以保障儲(chǔ)藏目的的實(shí)現(xiàn)。應(yīng)建立土地儲(chǔ)藏工作信息公開制度,盡量公開土地儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)在土地收買、開發(fā)、儲(chǔ)藏和出讓環(huán)節(jié)中的資料和信息,便于各方的監(jiān)視和投訴。同時(shí),通過(guò)公開如年度土地出租、出讓方案、一級(jí)土地市場(chǎng)交易資料、土地儲(chǔ)藏?cái)?shù)量等市場(chǎng)信息,建立市場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),使市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)化,促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的理性開展,引導(dǎo)市場(chǎng)化的開發(fā)商可以根據(jù)信息進(jìn)展分析預(yù)測(cè),做出理性的投資決策。4.

10、4強(qiáng)化土地儲(chǔ)藏管理的監(jiān)控職能土地儲(chǔ)藏管理監(jiān)控職能的弱化嚴(yán)重地阻礙了土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的安康有序開展。因此,要強(qiáng)化土地儲(chǔ)藏管理的監(jiān)控職能,加強(qiáng)對(duì)土地使用狀況和土地價(jià)格的全程監(jiān)控和跟蹤管理。詳細(xì)來(lái)講,監(jiān)控的內(nèi)容包括3個(gè)方面:一是建立用地的選址、用處是否符合城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和城市建立規(guī)劃的要求;二是建立工程是否按法定程序和審批權(quán)限申請(qǐng)和審批,有無(wú)違背規(guī)定用處使用土地;三是土地利用是否按規(guī)定的進(jìn)度進(jìn)展建立,有無(wú)占而未用的土地;四是土地價(jià)格是否合理,是否成心抬高地價(jià)或壓低地價(jià),是否有從事炒賣地皮的非法活動(dòng)等。同時(shí),與房地產(chǎn)管理部門親密配合,實(shí)行地價(jià)與房?jī)r(jià)的鏈接收理,杜絕房地產(chǎn)市場(chǎng)的不合理定價(jià)行為。

11、4.5重構(gòu)土地儲(chǔ)藏的組織體系在我國(guó)城市建立土地儲(chǔ)藏制度的初期,分層次兩級(jí)管理形式的組織體制的運(yùn)行比擬順利。但隨著土地儲(chǔ)藏制度理論的深化,這種體系的弊端日益暴露。一方面,土地儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)掛靠土地行政管理部門,承受后者的直接指導(dǎo),致使其地位弱化,運(yùn)作效率不高;另一方面,在土地儲(chǔ)藏施行中需要互相配合的城市規(guī)劃、方案、建立、財(cái)政、環(huán)保、房管等多個(gè)政府職能部門之間的責(zé)任不清,未形成協(xié)作的格局。為此,應(yīng)該對(duì)土地儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)掛靠于土地行政管理部門的現(xiàn)有體系進(jìn)展改革。新的組織體系既有利于進(jìn)步土地儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)的地位,為充分發(fā)揮其作用提供條件,也有利于各部門之間的協(xié)調(diào)。5小結(jié)合理利用土地資源與實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)開發(fā)可持續(xù)開展,是辨證統(tǒng)一的,相輔相成的。無(wú)論是從國(guó)際、國(guó)內(nèi)開展的成功理論來(lái)看,還是從實(shí)際需要來(lái)看,無(wú)不印證這樣一個(gè)道理:要實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)開發(fā)可持續(xù)開展,必需要合理利用土地資源。在落實(shí)科學(xué)開展觀的過(guò)程中,不能顧此失彼,必須統(tǒng)籌兼顧;不能以犧牲土地資源為代價(jià),獲得一時(shí)的經(jīng)濟(jì)開展,必須在加快經(jīng)濟(jì)開展的同時(shí),加強(qiáng)土地資源保護(hù),優(yōu)化開展環(huán)境。做到2項(xiàng)工作一起抓,2種成果一起要,只有這樣,才能真正實(shí)現(xiàn)可持續(xù)開展。6參考文獻(xiàn)1詹莉,李保蓮.河南省新農(nóng)村建立中的土地利用問(wèn)題及對(duì)策J.河南農(nóng)業(yè)科學(xué),2022(3):5-8.2梁留科,趙新軍,吳次芳.參加T后的土地利用構(gòu)造調(diào)整