房地產(chǎn)行業(yè)涉稅會計及納稅檢查

1、房地產(chǎn)行業(yè)涉稅會計及納稅檢查2009年9月9日1 房地產(chǎn)企業(yè)的定義,它與其他行業(yè)會計的區(qū)別由其產(chǎn)品的特殊性所決定，房地產(chǎn)企業(yè)以房屋建筑物的建設(shè)，土地的開發(fā)，設(shè)備安裝為主要生產(chǎn)活動。這些建設(shè)產(chǎn)品本身的特點是施工生產(chǎn)的流動性，單件性和長期性。 其生產(chǎn)的房屋作為產(chǎn)成品與一般的商品在核算方法上有所不同。前 言2主 要 內(nèi) 容房地產(chǎn)企業(yè)的有關(guān)帳務(wù)處理 房地產(chǎn)企業(yè)收入的規(guī)定及應(yīng)注意的問題 房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用的規(guī)定及應(yīng)注意的問題 原內(nèi)資企業(yè)與外資企業(yè)在稅收政策上主要有哪些差別 國稅發(fā)（2009）31號與國稅發(fā)（2006）31號主要有哪些重大的變化3一、房地產(chǎn)企業(yè)的有關(guān)帳務(wù)處理 （一）、房地產(chǎn)企業(yè)與一般企業(yè)帳

2、務(wù)處理上最大的差異就是成本的核算；房地產(chǎn)企業(yè)的“開發(fā)成本”其明細(xì)科目有：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等。A、房地產(chǎn)企業(yè)的“開發(fā)成本”與工業(yè)企業(yè)的“生產(chǎn)成本”內(nèi)涵相同。按成本核算對象和成本項目設(shè)置明細(xì)分類賬，對發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等土地開發(fā)支出，可直接記入各土地開發(fā)成本明細(xì)分類賬；具體的明細(xì)核算如下：41、發(fā)生的土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷的凈支出、安置動遷用房等支出：借：開發(fā)成本A項目-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)貸：銀行存款等科目2、發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水

3、文、地質(zhì)、勘察、測繪、三通一平等支出時：借：開發(fā)成本A項目-前期工程費(fèi) 貸：銀行存款，其他應(yīng)付款等科目3、以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)：借：開發(fā)成本A項目-建筑安裝工程費(fèi) 貸：銀行存款，應(yīng)付帳款等4、開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。借：開發(fā)成本A項目-基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 貸：銀行存款，應(yīng)付帳款等5、發(fā)生的不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。借：開發(fā)成本公共配套設(shè)施費(fèi) 貸：銀行存款，應(yīng)付帳款等 6、與直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞

4、動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。借：開發(fā)成本開發(fā)間接費(fèi) 貸：銀行存款，其他應(yīng)付款等5B、待產(chǎn)品開發(fā)完成后，將“開發(fā)成本”結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品”。按多個項目進(jìn)行核算的還涉及到成本的歸集和分配。1、直接成本：可以直接計入該成本計算對象，如：某一項目支付的地價款，建安成本，以及能分別核算可資本化的利息費(fèi)用等。2、間接成本：如多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清對象的公共配套設(shè)施費(fèi)（有小區(qū)內(nèi)的幼兒園，醫(yī)院等），需要按發(fā)生地點或者用途加以歸集，待結(jié)轉(zhuǎn)時選擇一定的方法分配后計入有關(guān)成本計算對象的費(fèi)用：最常用的方法有面積分?jǐn)偡ā?、共同成本：主要有由多個成本對象共同負(fù)擔(dān)并按一定比例進(jìn)行分?jǐn)偟某杀?，如：分期開發(fā)一次購

5、入的土地所支付的價款。 會計分錄：借：開發(fā)產(chǎn)品-按項目或棟號設(shè)置明細(xì)貸：開發(fā)成本相關(guān)明細(xì)科目6（二）、房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)收入的帳務(wù)處理通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售行為在開發(fā)產(chǎn)品完工前就已經(jīng)開始，而且完工后還會繼續(xù)下去，直到全部開發(fā)產(chǎn)品售出完畢。1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目竣工驗收、辦妥移交手續(xù)前，不論是否簽訂正式購銷合同，所收到的均為預(yù)售房地產(chǎn)款，一律不確認(rèn)收入，其款項暫記入“預(yù)收帳款”科目；因預(yù)收房地產(chǎn)款而交納的營業(yè)稅費(fèi)等暫在“應(yīng)交稅金一應(yīng)交營業(yè)稅”等科目核算；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在促銷時收到的購房訂金在“其他應(yīng)付款”科目核算。收到房款時帳務(wù)處理：借：銀行存款貸：預(yù)收帳款按房號及客戶名稱進(jìn)行明細(xì)核算

6、 同時應(yīng)交納稅金的賬務(wù)處理借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營業(yè)稅（按預(yù)售房款計稅）貸：銀行存款72、開發(fā)項目完工經(jīng)驗收合格、竣工決算后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照購銷合同規(guī)定將合格的房地產(chǎn)產(chǎn)品移交給購買方，辦妥移交手續(xù)后可以確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。借：預(yù)收帳款“應(yīng)收帳款”等科目貸：營業(yè)收入同時結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本借：經(jīng)營成本營業(yè)稅金及附加貸：開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)明細(xì)科目 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營業(yè)稅、應(yīng)交土地增值稅等8房地產(chǎn)企業(yè)特殊的幾種帳務(wù)處理：1）、房地產(chǎn)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房時，先按周轉(zhuǎn)房的攤余價值借：開發(fā)產(chǎn)品貸：周轉(zhuǎn)房再按購銷合同中雙方簽訂的價格借：銀行存款等科目貸：經(jīng)營收入并結(jié)轉(zhuǎn)其銷售成本借：經(jīng)營成本貸：開發(fā)產(chǎn)品2）、舊城改造中的回遷房收入，包

7、括拆遷面積內(nèi)補(bǔ)償部分和增加面積部分的價款收入，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營收入借：預(yù)收帳款等科目貸：經(jīng)營收入3）、采用分期收款方式銷售房地產(chǎn)。在辦妥移交手續(xù)后，先將“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”科目。按購銷合同約定的期限收取銷售價款或確定當(dāng)期應(yīng)收價款時借：銀行存款”或“應(yīng)收帳款”貸：經(jīng)營收入按開發(fā)產(chǎn)品全部銷售成本占全部銷售收入的比率計算確定當(dāng)期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本借：經(jīng)營成本貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品9房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間簽訂項目開發(fā)合同，合資開發(fā)項目，如果合同規(guī)定按投資額分配開發(fā)產(chǎn)品的，分出去的開發(fā)產(chǎn)品不作為經(jīng)營收入；如果是分享合資開發(fā)項目利潤的，對主辦企業(yè)而言，合資開發(fā)的所有開發(fā)產(chǎn)品對外出售（包括合

8、資方購買的）均作為經(jīng)營收入核算；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)的單位簽訂合資開發(fā)項目合同，不論合同規(guī)定分配開發(fā)產(chǎn)品或分享合資開發(fā)項目利潤，所開發(fā)的所有開發(fā)產(chǎn)品對外出售或分配給其他合資各方，均作為主辦企業(yè)的經(jīng)營收入核算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到出資各方的資金先作“預(yù)收帳款”處理。房地產(chǎn)是一項價值很高的商品，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為順利售出房盤、地產(chǎn)，盡快回收投資，對不同支付方式規(guī)定了不同程度的現(xiàn)金折扣。這是與企業(yè)理財活動相關(guān)的費(fèi)用，應(yīng)作為企業(yè)的“財務(wù)費(fèi)用”，不影響房地產(chǎn)銷售收入金額的確認(rèn)。購買方出于種種原因?qū)σ奄徶玫姆康禺a(chǎn)要求退貨，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意后，沖減退貨當(dāng)期的“經(jīng)營收入”。 在房地產(chǎn)竣工驗收

9、、辦妥移交手續(xù)前收到的銷售款不符合收入確認(rèn)條件的，只能作為“預(yù)收帳款”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某些促銷方式下達(dá)成的交易，比如售后回租、售后回購方式的房地產(chǎn)銷售，必須判斷它是真正的銷售交易還是融資交易。如果是融資業(yè)務(wù)，與銷售的房地產(chǎn)相關(guān)的主要風(fēng)險和報酬仍保留在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，即使已辦妥移交手續(xù)，也不能確認(rèn)收入。又比如購銷合同中有銷售退貨條款的，應(yīng)分析退貨的可能性，估計可能發(fā)生退貨的，不能確認(rèn)收入。在不能確認(rèn)收入的情況下，若已辦妥移交手續(xù)借：開發(fā)產(chǎn)品一已售貸：開發(fā)產(chǎn)品一庫存10（三）、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用與一般企業(yè)核算方法相同。不同的地方就是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為

10、開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，在開發(fā)產(chǎn)品完工之前，計入開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品完工之后而發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，計入財務(wù)費(fèi)用。11（四）、房地產(chǎn)企業(yè)的往來核算比較繁雜，如建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等因為其工程款金額大而且時間長，一般企業(yè)都先通過“預(yù)付帳款”等科目。1、支付工程進(jìn)度款及備料款時借：預(yù)付帳款公司貸：銀行存款銀行及帳號2、工程竣工結(jié)算時再轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本”（附“建筑安裝工程發(fā)票”等）借：開發(fā)成本棟建筑安裝工程費(fèi)-土建工程款、安裝工程款等開發(fā)成本基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)道路、供水等開發(fā)成本公共配套設(shè)施費(fèi)游泳池、假山等貸：預(yù)付帳款公司 應(yīng)付帳款公司(結(jié)算差額)12（五）、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的“代建”

11、行為 稅法規(guī)定房屋開發(fā)公司承辦國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房，如委托建房單位能提供土地使用權(quán)證書和有關(guān)部門的建設(shè)項目批準(zhǔn)書以及基建計劃，且房屋開發(fā)公司（即受托方）不墊付資金，同時符合“其他代理服務(wù)”條件的，對房屋開發(fā)公司取得的手續(xù)費(fèi)收入按“服務(wù)業(yè)”稅目計征營業(yè)稅，否則，應(yīng)全額按“銷售不動產(chǎn)”計征營業(yè)稅。這里所說的“其他代理業(yè)務(wù)”是指受托方與委托方實行全額結(jié)算（原票轉(zhuǎn)交），只向委托方收取手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)。（這里代建房的條件非常重要）。例如：國稅函1998554號對新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局提出的：（關(guān)于“代建”房屋行為應(yīng)如何征收營業(yè)稅問題的批復(fù)如下：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱甲方)取得土地使用權(quán)并辦理施

12、工手續(xù)后根據(jù)其他單位(以下簡稱乙方)的要求進(jìn)行施工，并按施工進(jìn)度向乙方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。甲方的上述行為屬于銷售不動產(chǎn)，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；如甲方自備施工力量修建該房屋，還應(yīng)對甲方的自建行為，按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。13關(guān)于“代建”的有關(guān)帳務(wù)處理如下：代建成本不需要做專門的帳務(wù)處理。收到委托方的款項時借：銀行存款貸：其他應(yīng)付款3、支付施工單位時借：其他應(yīng)付款貸：銀行存款并將施工單位的發(fā)票直接轉(zhuǎn)交給委托方。收到委托方支付的手續(xù)費(fèi)時：借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入。按手續(xù)費(fèi)計提稅金時借：其他業(yè)務(wù)支出稅金貸：應(yīng)交稅金14二、房地產(chǎn)企業(yè)收入的規(guī)定 及應(yīng)注

13、意的問題（一）、收入的概念在稅法上和會計上是不同的，結(jié)轉(zhuǎn)時間在會計上和稅法上也是不同的。根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號-收入的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入必須同時滿足以下條件：1、房地產(chǎn)的法定所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬已經(jīng)轉(zhuǎn)移給買方；2、商品房已經(jīng)移交，房地產(chǎn)企業(yè)沒有保留對商品房的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對商品房實施有效控制 3、銷售合同已經(jīng)履行，發(fā)票已經(jīng)開具，相關(guān)的價款已經(jīng)取得或已取得收款憑據(jù)；4、收入的金額能夠可靠計量；5、相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠計量。15根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200931號）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按以下規(guī)定確認(rèn)收入：1、采取一次性全額收款

14、方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。2、采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。3、采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。4、采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按不同的委托方式合理地確認(rèn)收入的實現(xiàn)。16（二）檢查收入應(yīng)注意的問題1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍和經(jīng)營目的，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外銷售開發(fā)產(chǎn)品有兩種方式，即開發(fā)產(chǎn)品的出售和出租。房地產(chǎn)開發(fā)

15、企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營特點，決定了其出租房周轉(zhuǎn)房商品房三者之間用途不穩(wěn)定的特點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可根據(jù)自身的生產(chǎn)經(jīng)營情況，資金狀況以及市場銷售情況等，來具體決定開發(fā)產(chǎn)品的用途。 例如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營者，經(jīng)過市場調(diào)查和市場預(yù)測，認(rèn)為目前房屋的銷售市場看好，可以設(shè)法將出租房變?yōu)樯唐贩繉ν膺M(jìn)行出售；相反，如果房屋的銷售市場疲軟，但租房風(fēng)盛行，則可以將商品記變?yōu)槌鲎夥繉ν庑行谐鲎狻７康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的周轉(zhuǎn)房也是如此。當(dāng)商品房暫未出售之前，可臨用于安置動遷戶，待動遷戶安置完畢之后，再將空出的周轉(zhuǎn)房作為出租房或商品房用于對外出租或出售。所以檢查時要注意三者之間的增減變化，看其出租或銷售收入是否記入其他業(yè)務(wù)收入，主

16、營業(yè)務(wù)收入賬戶，有無將出租房，周轉(zhuǎn)房銷售后直接沖減出租房，周轉(zhuǎn)房所發(fā)生的攤銷費(fèi)和改裝修復(fù)費(fèi)等。172、收入的分解一般常見的方法就是將可以分開單獨處理的部分從整個房地產(chǎn)中分離，比如房屋里面的各種設(shè)施。當(dāng)住房初步完工但沒有安裝設(shè)備及裝潢、裝飾時便和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著再和購買者簽訂設(shè)備安裝及裝潢、裝飾合同。另外，就是價外費(fèi)用的分離，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋的同時，往往需要代收水電初裝費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金等各種配套設(shè)施費(fèi)，這時房地產(chǎn)企業(yè)一般都會成立一個物業(yè)公司，將所有這些相關(guān)的代收費(fèi)用由物業(yè)公司收取并向業(yè)主開具發(fā)票，這樣減少房地產(chǎn)企業(yè)的計稅收入。 3、對房地產(chǎn)開發(fā)分司的檢查，一般可通過主

17、營業(yè)務(wù)收入，其他業(yè)務(wù)收入，主營業(yè)務(wù)稅金及附加等損益類科目和應(yīng)收賬款，預(yù)收賬款等往來賬戶來發(fā)現(xiàn)問題。應(yīng)特別注意以下幾個問題： 18（1）、 將經(jīng)營收入賬與有關(guān)會計憑證相核對同時核對納稅人開具的“商品房發(fā)票”和“動遷房發(fā)票”存根聯(lián)，看有無分解收入，減少營業(yè)額的現(xiàn)象。（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)中，與被拆遷戶簽訂拆遷還房協(xié)議，約定房地產(chǎn)竣工后，在原地按照同等面積安置被拆遷戶，實際上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是用房屋換取了土地使用權(quán)） （2）、 將“應(yīng)付賬款”預(yù)收賬款，等往來明細(xì)賬與有關(guān)記賬憑證，原始憑證，銷售合同等相核對，看有無將收入掛往來即不納稅的現(xiàn)象 （3）、 將經(jīng)營收入，分期收款開發(fā)產(chǎn)品等明細(xì)賬與有關(guān)記賬憑證，

18、原始憑證及銷售合同相核對，看有無按合同規(guī)定應(yīng)收銷售款而實際未收到等原因而未轉(zhuǎn)作經(jīng)營收入的現(xiàn)象。 （4）、 以房換地時，其轉(zhuǎn)達(dá)讓房屋的營業(yè)額是否為用來換取土地使用權(quán)的新建房屋的造價，舊房的評估價或舊房的買價。 （5）、 審查“固定資產(chǎn)”，營業(yè)外支出、銷售費(fèi)用等賬戶與有關(guān)會憑證相對照，有無捐贈不動產(chǎn)的行為、作為樣品、職工福利、獎勵等。 （6）、幾種特殊情況：“還本銷售”對以還本方式銷售建筑物的行為，應(yīng)按向購買者收到的全部價款和價外費(fèi)用征收營業(yè)稅，不得減除所謂還本支出。“以房換房”屬于有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)范疇，應(yīng)該繳納營業(yè)稅?！百彿炕刈狻奔磁c購房者簽訂“商品房買賣合同書”觀時，根據(jù)合同約定的期限，在一定時

19、期后又將商品房購回。對房地產(chǎn)開發(fā)公司和購房者均應(yīng)按銷售不動產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅。19三、房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用的規(guī)定及應(yīng)注意的問題（一）、成本費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)予扣除的支出項目包括開發(fā)、經(jīng)營過程中發(fā)生的、與取得收入相關(guān)的成本、費(fèi)用、稅金和損失。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本和費(fèi)用扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品銷售成本可以按規(guī)定在當(dāng)期直接扣除。 1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)以獨立編制建筑工程預(yù)算書（包括獨立編制設(shè)計預(yù)算和施工圖預(yù)算）的單位工程為成本核算對象，分別核算建造成本。對支付的屬于多個成本核算對象的開發(fā)費(fèi)用，應(yīng)按建筑面積等合理的方法在各成本

20、核算對象之間進(jìn)行分配。 202、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品建造成本，是指房地產(chǎn)開發(fā)過程中實際發(fā)生的，已實現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品所發(fā)生的建造成本。具體計算公式如下：可售面積單位工程成本=成本核算對象總建造成本/成本核算對象總可售面積當(dāng)期可扣除的銷售成本=各成本對象已實現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本。 3、開發(fā)產(chǎn)品建造成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)用、借款費(fèi)用及其他費(fèi)用等。 21（二）、成本費(fèi)用注意的有關(guān)問題房地產(chǎn)公司的收入可以通過與各部門聯(lián)手等方法計算出應(yīng)稅收入。故而虛增成本成了房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到少繳稅款的主要渠

21、道 1、有虛增建安項目與隱蔽工程時，要結(jié)算房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體平面圖、總規(guī)劃圖、總?cè)莘e率等，確定該開發(fā)項目應(yīng)有的建筑項目，預(yù)測所需的建安項目。以防虛增建安成本。如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能會通過虛列建安項目，達(dá)到降低土地增值率，減少土地增值額，虛列企業(yè)所得稅稅前扣除額，減少應(yīng)納稅所得額的目的。進(jìn)而逃避土地增值稅，企業(yè)所得稅等。具體可以查看開發(fā)項目總預(yù)算，與施工方的合同等。查看所開出的發(fā)票中是否存在不實項目，尤其以附屬工程（如綠化、環(huán)衛(wèi)、排洪、排污、供水、供電、供氣等）隱蔽工程的支出。在此類項目中，一般的稅務(wù)機(jī)關(guān)是沒有能力查實的，他們可能通過在稅務(wù)機(jī)關(guān)代開或取得假發(fā)票等方式開出此類建筑安裝發(fā)票。以支付

22、較小的代價獲取大的利益。22 2、另一種虛增成本的方法就是在動遷房的支出上做文章，因這些房屋在最后一般要拆除，方式同上。 還有，就是征地補(bǔ)償費(fèi)用上，如果開發(fā)項目征用的是農(nóng)民的土地，就可以大做手腳。因為此項支出大多以白條的方式支付。3、將公司管理人員加入項目人員編制中，使其發(fā)生的工資、辦公費(fèi)等做為項目開發(fā)的間接費(fèi)列入開發(fā)成本等，加大開發(fā)成本，減少土地增值額。還有就是將在稅務(wù)上有比例或限額的一些費(fèi)用，如業(yè)務(wù)招待費(fèi)，廣告宣傳費(fèi)，以其他名目，擠入開發(fā)間接費(fèi)，甚至是開發(fā)成本里。 以“開發(fā)間接費(fèi)-其他”“開發(fā)成本-其他”或者其他子目的形式出現(xiàn)，一般對于不常出現(xiàn)的二級及以下級的科目就應(yīng)多注意了。23四、原內(nèi)

23、資企業(yè)與外資企業(yè)在稅收政策上主要有哪些差別國稅發(fā)（2006）31號關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅處理辦法的通知僅適用于內(nèi)資企業(yè)，而外資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理主要適用國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知（國稅發(fā)2001142號）。兩個文件，內(nèi)外資房地產(chǎn)所得稅差異歸納起來主要體現(xiàn)在預(yù)售收入利潤率、銷售收入確認(rèn)、成本扣除等方面。1、預(yù)售收入利潤率不同外資政策規(guī)定，各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可制定對從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的外商投資企業(yè)預(yù)征所得稅的具體實施辦法及預(yù)計利潤率的確定方法，并報國家稅務(wù)總局備案。如河南省規(guī)定，省會城市的開發(fā)項目預(yù)計利潤率不得低于20；其他省

24、轄市的開發(fā)項目預(yù)計利潤率不得低于15%。外資企業(yè)在計算當(dāng)期預(yù)征稅款時，直接以當(dāng)期預(yù)收房款預(yù)計利潤率所得稅稅率計算得出。24內(nèi)資政策規(guī)定，全國范圍進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)范，經(jīng)濟(jì)適用房不得低于3；開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20；開發(fā)項目位于地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%；開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于10。內(nèi)資企業(yè)在按照規(guī)定的毛利率計算出毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加后再計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 252、銷售收入確認(rèn)存在三項差異 、完工條件有明顯差異。 外資政策規(guī)定，企業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門出具工程項目合格證明之日，或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交

25、付之日，或者辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者為房地產(chǎn)銷售開始。企業(yè)自房地產(chǎn)銷售開始，應(yīng)根據(jù)當(dāng)期實際房地產(chǎn)銷售收入、相關(guān)成本費(fèi)用，計算企業(yè)年度實際應(yīng)納稅額。 內(nèi)資政策規(guī)定，符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：1.竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；2.已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；3.已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）。開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實際銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計稅成本，計算出該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入的毛利額。、不同銷售方式下收入確認(rèn)原則有差異。 外資列舉了4種不同銷

26、售方式下收入確定的原則：1.采取一次性全額收取房款的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付買方之日或開具發(fā)票之日作為銷售收入的實現(xiàn)。2.采取分期付款或預(yù)售款方式銷售的，以合同約定的付款時間為銷售收入的實現(xiàn)。3.采取以土地使用權(quán)或其他財產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付對方為銷售收入的實現(xiàn)。4.采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日，為銷售收入的實現(xiàn)。 26內(nèi)資列舉了5種不同銷售方式下收入確定的原則，且對委托方式銷售的4種形式進(jìn)行了具體規(guī)范：1.采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。2.采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約

27、定的價款和付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。3.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。4.采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按不同的委托方式合理地確認(rèn)收入的實現(xiàn)。5.開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入的實現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 27、存在有無“視同銷售”規(guī)

28、定的差異。 內(nèi)資政策規(guī)定，開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實現(xiàn)。而外資房地產(chǎn)的稅收政策對視同銷售未給予明確規(guī)定。 3、預(yù)提費(fèi)用體現(xiàn)成本扣除差異 外資政策規(guī)定，對于企業(yè)在售后發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)，可在銷售房地產(chǎn)時進(jìn)行預(yù)提，待工程結(jié)束后應(yīng)按實際決算成本在完工當(dāng)期作出調(diào)整。具體比例可由企業(yè)提出申請，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后執(zhí)行。如河南省規(guī)定：按銷售收入的10比例范圍預(yù)提，若房屋主體工程已完工，只剩下

29、后期的花、草、樹木等配套的環(huán)境綠化，則預(yù)提比例不應(yīng)超過銷售收入的2%。 內(nèi)資政策規(guī)定，計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須是真實發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項預(yù)提（或應(yīng)付）費(fèi)用不得計入開發(fā)產(chǎn)品成本。28五、國稅發(fā)（2009）31號與國稅發(fā)（2006）31號主要有哪些重大的變化 1、完工的認(rèn)定條件 “新31號文”規(guī)定，除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品完工認(rèn)定只要符合3個條件之一的，就視為已經(jīng)完工，即：開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 “新31號文”對完工產(chǎn)品認(rèn)定比“原31號文”強(qiáng)調(diào)了“除土地開發(fā)之外”的其他開發(fā)產(chǎn)品適用上述3個認(rèn)定條件。 292

30、、收入的稅務(wù)處理 新會計準(zhǔn)則將權(quán)責(zé)發(fā)生制作為會計基礎(chǔ)。但從企業(yè)課稅角度考慮，僅以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)是不夠的，因為一旦確定收入，納稅人在一定期限內(nèi)必須將稅款繳納入庫。當(dāng)納稅人有較強(qiáng)的支付能力時，即使在會計上按照權(quán)責(zé)發(fā)生制沒有確認(rèn)為所得，在稅收上也要按收付實現(xiàn)制征收稅款入庫；當(dāng)納稅人沒有現(xiàn)金流入、無支付能力時，即使在會計上按照權(quán)責(zé)發(fā)生制應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為所得，在稅收上也可考慮按收付實現(xiàn)制不征收稅款入庫。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入，在沒有辦理完工決算的情況下，在會計上雖未確認(rèn)為收入，也同樣要對預(yù)售收入征收企業(yè)所得稅。而對企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務(wù)和提供勞務(wù)等，持續(xù)時間跨越納稅年度的，則按照納稅年度內(nèi)完

31、工進(jìn)度或者完成的工作量確定收入的實現(xiàn)。 303、成本、費(fèi)用怎么扣除 “新31號文”要求“必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本?！辈煌凇霸?1號文”作出的“必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的界限”的規(guī)定。 4、計稅成本的核算 “新31號文”對“原31號文”概括性的表述“開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用，包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、土地征用及拆遷費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等”進(jìn)行了細(xì)化，明確了開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的具體內(nèi)容，為加強(qiáng)會計核算和

32、夯實稅基打下了堅實的基礎(chǔ)。 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計量與核算。直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象；共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，按受益原則和配比原則分配至各成本對象，具體有4種分配方法：占地面積法、建筑面積法、直接成本法和預(yù)算造價法。 315、特定事項的特別規(guī)定 、合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目的處理。“新31號文”在“原31號文”的基礎(chǔ)上明確規(guī)定，企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開

33、發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。 凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。 32“新31號文”不再要求投資方“憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)交企業(yè)所得稅”與新企業(yè)所得稅法相關(guān)規(guī)定保持一致性。 、將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的處理。企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的，投資企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價值計