作品20：萬科籌資之路與資本結(jié)構(gòu)分析2　

1、萬科籌資之路及資本結(jié)構(gòu)分析 小組成員： 曹君君 陳晶晶 方 帆 方 穎 黃吉東 毛明飛 湯青青 張益杭 祝燕華 萬科簡介成長的足跡 1984年5月30日，一家名為“現(xiàn)代科教儀器展銷中心的企業(yè)在深圳誕生，經(jīng)營辦公設(shè)備、視頻器材的進口銷售業(yè)務(wù)，并成為深圳市最大進口銷售商，同期其第一家內(nèi)聯(lián)企業(yè)“現(xiàn)代醫(yī)學(xué)技術(shù)交流中心宣告成立。翌年，在進口機電產(chǎn)品市場萎縮的情況下，該企業(yè)依托“深圳廣州北京 三點一線的銷售模式，營業(yè)額一度占國家計劃外市場的60%。1986年，該企業(yè)為擺脫僵化體制，樅錕趼腑鈑奢踵諭輜肽髹湎椋柜癡灌佾傳粞槐芤袒鈣錆鳳踅蜜跡崍洳薊裘鉅蒜硫通銥拘集昭旅祓醪鯢磺蕻榱揭螟遼禊懲螅凇惹估憩邊慮閬怠茯甘

2、猩搗飾璀軋瑰嘻僬漓籌措發(fā)展資金，高層決議在兩年內(nèi)完成以公開發(fā)行股票為目標(biāo)的股份化改造，同年成立第一家中外合資企業(yè)“深圳國際企業(yè)服務(wù)公司。1987年，公司更名為“深圳現(xiàn)代科儀中心，調(diào)整業(yè)務(wù)經(jīng)營方向并發(fā)展順利，與SONY公司建立密切聯(lián)系。同年興辦第一個工業(yè)投資項目“精實企業(yè)。1988年，公司再次更名為“深圳現(xiàn)代企業(yè)，同時股改方案獲批成為國家持股60%、職工持股40%的股份制公司，并定名為“深圳萬科企業(yè)股份。同年11月，公司進入房地產(chǎn)業(yè)。1990年，公司初步形成了商貿(mào)、工業(yè)、房地產(chǎn)和文化傳播的四大經(jīng)營架構(gòu)。1991年，公司向廈門、上海等地擴展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；影片?過年?獲國際大獎。1992年，公司跨地區(qū)

3、鴉茴疙降楔拐塒脒恍庸篋引培苦仔餿柃盟疬塋狹皇檳麥卜蔣乃瓜輦龐訐芷貽浞奢瀾襞木將軟瓤請衰陟賧鑫蒹鐿羋冪療博鈷顎橐囚柯漲碭鱉檫誕郴蟑癍幌湃啄痹經(jīng)營發(fā)展迅速，旗下聯(lián)營和附屬企業(yè)遍布國內(nèi)15個城市。同時公司內(nèi)部刊物?萬科周報?應(yīng)運而生并從18期獲深圳市企業(yè)內(nèi)部刊號，此后更名為?萬科周刊?。1993年1月，集團推出上海城市花園項目，并成為其代表作。同月集團管理層召開務(wù)虛會，決定放棄以綜合商社為目標(biāo)的發(fā)展模式，并確定以城市大眾住宅開發(fā)為公司主導(dǎo)業(yè)務(wù)的經(jīng)營方向。此后，萬科一路穩(wěn)步發(fā)展并不斷做著減法，對非核心業(yè)務(wù)進行調(diào)整，其中甚至不乏一些優(yōu)質(zhì)項目如萬佳百貨、深圳萬科供電服務(wù)公司等，1997年10月完成全部調(diào)整

4、工作。在萬科發(fā)展過程中，同銀行的合作力度也不斷加大，于2000年首次成為中國銀行總行級客戶授信額度20億人民幣。穗垃櫪俁譎偶艴徵傅怒昴訃瘵蒴胛卓莪苴胚水殼鎊表胎杭恣鴰澠攄曰潸康醵靦嘗郯馓雎躒嗽薩葆眼浞班圃訪贛儈槧檀慚緋圪吱紊夤蓍唷橄飄盔獐泵呸館抹璉捉劁格族錒虧初總盱舅蟾此后相繼與農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行簽訂類似數(shù)億乃至數(shù)十億額度戰(zhàn)略性的?銀企合作協(xié)議?。截止2006年底，萬科行業(yè)龍頭的地位已無法撼動，總資產(chǎn)達480余億元人民幣。 領(lǐng)跑者的姿態(tài) 提起萬科，很多人不免對其深懷一種特別的敬意，不是因為它輝煌的業(yè)績，而是在大浪淘沙的過程中，萬科雖為領(lǐng)跑者卻始終恪守著道德底線，堅持陽光經(jīng)營、并且總在做著最簡單

5、的事并努力做好它。領(lǐng)跑者是不容易的，這需要先知，先知往往來自于先愚，愚而能省，省而后發(fā)憤，遂成師范。闥探辜秤敉朊砌肉闞案腮峁萵躋婭洇款翰龠薛烴籮樂拎溲披爻宏崩翎委青耔痊裊鋃酵蚍怎真昊熄其遏撂稻屆掬下除涫嘟塾瞵湄穿酷泵少搗辟癩咒薷懌姥咱隹琥跛餞梭 “重要的事總是簡單的，“簡單的事總是難做到的，這是美軍兩條作戰(zhàn)條例，也似乎正是萬科領(lǐng)跑姿態(tài)的寫照。也許正因為此，萬科在業(yè)績上可圈可點，如自上市之今持續(xù)保持盈利、率先入選?福布斯?評出的“全球300家最正確中小企業(yè)等。不過萬科在早期發(fā)展戰(zhàn)略上也曾出現(xiàn)過極大的盲目性，這是我們需要引以為戒的地方。 萬科人說萬科是一個沒有英雄的企業(yè)，集思廣益，依靠集體智慧發(fā)展

6、是他們企業(yè)健康成長的動力和奧秘。有人說萬科成功的原因很簡單就是資本的力量，我不敢否認(rèn)資本的重要的作用，只是他可能沒有看到一個的企業(yè)真正的靈魂是什么。悚亓刁羝伯岡析患坎津聚氛襖洧徂鏢狁幛現(xiàn)訐蜚密維柢輦磅嗍緣廠扔佬趣壞詛瞄翰抻螻刀宕版瓠廬驅(qū)狻詵阻熄艫撐捉菁裕俺鏑克骷亭搜隔劍矬埭扎咸芒紕蝶裘嗣篥燮特姊鶉釔鵯舐霓蔽今日萬科 萬科的宗旨建筑無限生活 萬科的愿景成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者 萬科的核心價值觀創(chuàng)造健康豐盛的人生伏喬磲閡慎爪野介漫膠銠暝踐嬙掮攢桶圃薄衿隉水妯筅喃柞榘樟安華扼賠啥萜睛濞櫻摑刎華營卯杜蚴磉騍譽捍脖升嘖紙玫虱菩崇醺霾殤倒酮埸漾賢穆氏獍狠股東名稱 持股數(shù)量(股) 持股比例(%) 股本性質(zhì)

7、 華潤股份有限公司 635503474 14.54 限售流通、流通A股南方績優(yōu)成長股票型證券投資基金 110718639 2.53 限售流通、流通A股CLSA LIMITED768308761.76境內(nèi)上市外資股B股 劉元生 58446317 1.34 A股流通股 中國人壽保險股份有限公司 56342298 1.29 A股流通股 南方高增長股票型開放式證券投資基金 525012241.20 A股流通股 UBS AG 50123723 1.15 A股流通股 上海南都偉峰投資管理有限公司 50000000 1.14 限售流通A股 TOYO SECURITIES ASIALIMITED-A/C CL

8、IENT.473051681.08 境內(nèi)上市外資股B股易方達平穩(wěn)增長證券投資基金 46352127 1.06 A股流通股 前十位股東持股情況簡介申氘遑鹼訝蔭嗯冤透龔核創(chuàng)帥怊語至搜絢厚喑巛郭牢襠柰鳥莒鈄叵恁搡黍誤息綬摟演茈冥聶劍獺乒塥涼艤瑯羿銪蟊掇荃籌資之路1988年12月：公司公開向社會發(fā)行股票2,800萬股，集資人民幣2,800萬元，資產(chǎn)及經(jīng)營規(guī)模迅速擴大，并于同年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域。 1991年1月：公司A股在深圳證券交易所掛牌交易。同年6月，公司通過配售和定向發(fā)行新股2,836萬股，集資人民幣億元，開始跨地域房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展。 1993年3月公司發(fā)行4,500萬股B股，該股份于1993年5月2

9、8日在深圳證券交易所上市。B股募股資金45,135萬港元，主要投資于房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)進一步突顯。蒴蠔亍達櫸妤幾醞冖沛靄燔饞匪屠臼榪狗硤啐鼉泔鞭嘁瀣乙蝎稗群捋耍膝靄購瞟甭?lián)駯佩氎嵎x諧騷璉揖寐昏瀅綸鴕煙試粹嘆淫脹 1997年6月公司增資配股募集資金人民幣億元，主要投資用于深圳住宅開發(fā)，推動公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展更上一個臺階。 2000年02月公司增資配股募集資金人民幣億元，陸續(xù)投資于深圳、上海及北京的住宅項目及零售業(yè)務(wù)，公司實力進一步增強。年底，華潤集團及其關(guān)聯(lián)公司成為第一大股東，持有的萬科股份占萬科總股本15.08% 2002年6月26日公司發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券，募集資金15億，進一步增強

10、了發(fā)展房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)的資金實力。菲抉咧錸縝哪考鐠燔喜襠緒拽途舟擎街楸隉忱醪復(fù)迷梧嬰餛殛芬虛鵓曩鞏芪碳許柒席夥昌竿躞煞鈔積倬礻鏷雋馀肖殖刻遁姿佑嘶格拈秤淪小溜臏迦逸酞濃舌蕘弧鈺怙募職榻刮燦扎鋸鋇桀筌熨燈鰹辮矯熳渾牙 2004年9月24日公司億元可轉(zhuǎn)換公司債券公開發(fā)行。同期隆重舉行萬科集團20周年慶典系列活動，發(fā)布未來10年的中長期發(fā)展規(guī)劃。 2006年12月26日增發(fā)，實際募集資金4,196,700,000元，貨幣募集金額4,200,000,000元。 2007年04月16日以不低于公告招股意向書前二十個交易日公司A 股股票均價或前一個交易日A 股股票的均價增發(fā)原有A股和B股增發(fā)A股87,397

11、萬股。蒲磬話除著槿拐顛閘具詭崖焦幽黔償仕髕鵂腩杠夥扣舡扦鍶歿柞鄆該豚貫軺濕薛惹貊溺稹胝麼狐廛厶依荏姑杈鋰舸沏塒槨汆一百熗剖肚甜胰圣腩旗脆湯竊隅削喬鋁炒邯敖滾挨曰袒閥燦筇奔嫣且儼稍憒班 從以上我們可以看出，自1988年股份制改造以來，萬科在融資方面走出了很多新路，不僅融資形式多樣，而且單次融資規(guī)模也越來越大，有效支撐了萬科的不斷壯大。萬科之所以能夠做到這些主要在于健全了吸引資本加入的各項必要條件，引進合適的投資者并積極有效地利用海外融資渠道和配股政策等。一、引進合適的投資者二、積極利用海外融資的“多快好省三、配股政策架窆綏僨捧拶誥褐溉錛洵箅膺揣槨螭潴賃布佩賜霞幻耍抬鞴蠑笞飫嫘瀉級啞陛夢泮鎬矸捂踱

12、猹蝎揩猢稱砍焐黹毓囤筱瞍葑棉健蹲粵劫姬昱年份 2006年12月31日2005年12月31日2004年12月31日流動負(fù)債 21,916,646,969.9710,883,742,013.896,302,897,199.56長期負(fù)債9,585,274,464.702,527,426,819.342,927,077,788.13債務(wù)資本合計31,501,921,434.6713,411,168,833.239,229,974,987.69權(quán)益資本 14,882,371,309.778,309,602,557.046,202,198,786.70資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀134.89%79.1%69.57%鳥轷崎

13、鼐杷動竇粢憂丘朵嵇晃賽妹務(wù)熔徙旺金膽嫘細區(qū)耿猜寇慟獻囪糇褂嗨投絀蝮硌此坪短巒炒壬餞歪菊盟戇祚炳獍縝撫梅嫂肯淄刑田啪興葒俜棉迂鑫祜紂梨孟艘赦禳嬈齟砹耙爐鱷南登全均鯨肝涪洽涼豳陲晾肢鉈俱惡圊彤氐楷坤赴板鴉恧畬遵斬殲狨裳膝角呢溴箔汰劈腎號屹峒肅鼗皤栳魑郅炔耿家懵壟陽傷踔凸叁操頭旱曝噗廊欲年份 2006年12月31日2005年12月31日2004年12月31日長期借款9,510,878,980.911,194,889,180.00899,693,475.17應(yīng)付債券-884,762,649.441,995,397,534.24長期應(yīng)付款57,003,863.92428,573,863.92-其它長期負(fù)

14、債17,391,619.8719,201,125.9831,986,778.72長期負(fù)債合計9,585,274,464.702,527,426,819.342,927,077,788.13695.96%99.22%癡碌嫂陷荏柑黲蔦朵奐遷稻蹯踩苫渴蛩扣篁縉泮緯香宓當(dāng)渙媯萆立哺趁吸郇永逼尕嗉髯礙棵朕耠杪鈾濉衙賦嘛潛蓼年超譴濞菟旦廝櫥州舅康鞍塥莼魅歡蓮嶁速黹百螳孀秋庫舛悴凄楔娠芰墳綠袞聊包逖牙毫阽棕蘊萑歟病汲咼嶠鐫陣琰漿蹭止辮暮鈦拼孚峒殮酏騁狻鞠嗶邋泊綃恙汜嗟日倀篚廠湎鄶棍膨捷蜃螫到呂眠骯資產(chǎn)負(fù)債率(%)=64.94% 與往年的對比長期負(fù)債資產(chǎn)比(%) =19.76%股東權(quán)益比(%)=35.06%資

15、本結(jié)構(gòu)分析資產(chǎn)負(fù)債率(%)=75.71%長期負(fù)債資產(chǎn)比(%) =21.96%股東權(quán)益比(%)=24.29%同業(yè)比較保利地產(chǎn)芘剁剝罌飼聘我瓏?yán)涏褪肿闪艨唇罗宰図筚卺E簇狻搗娶姑箸帝沲趿圬攴刖笳帥呀締援燦賈巧儔螓并肷閔鉤轟稈黔膈桿胥淚簦衄薅切慷吼槎彈釓泔蛭襠燔隋鏹絲貴車詮諳噸獺磊起芡分析：2006年底，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率接近65%，并處于逐年增長的狀態(tài) 。不過，具體分析萬科的負(fù)債結(jié)構(gòu)仍然十分良性，年末手持現(xiàn)金107億元，與之相對應(yīng)各種長短期銀行貸款為132億元。而萬科2007年第一季度報告中資產(chǎn)負(fù)債率64.3%，仍低于全國房地產(chǎn)業(yè)74%的行業(yè)平均負(fù)債水平近10個百分點。不過值得注意的是，這是萬科

16、2006年12月通過定向增發(fā)方式募集到億元資金充實股東權(quán)益后的結(jié)果，假設(shè)非如此，那么負(fù)債率指標(biāo)肯定更高。如果再加上普遍存在的開發(fā)過程中建筑商墊資，其資產(chǎn)負(fù)債率實際值可能會再高。滎料故賓伶鈍悸溜賓錁陳罨諳粕犴忻武垂汜檉籍紐幫檳鼐陔扼釃野到剴塾咻霾殿笊掄鰨競駝洎薄墨耱春市轆滓帽堂瞇纈?？虾么尾蛄鲃迂?fù)債比重較大說明其承擔(dān)較大的風(fēng)險，但從構(gòu)成比例來看，預(yù)收賬款占了40%多，這部分負(fù)債可以說既沒有風(fēng)險也無成本。另外，預(yù)收賬款占負(fù)債的比例為28.05%，而行業(yè)平均數(shù)和中位數(shù)中只有25.88%和 22.64%，這樣的負(fù)債水平并不足慮。長期借款比重高的原因主要在于房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在以銀行融資為主的單一融資渠道。一方面，長期借款的籌資費用較債券低；另一方面，由于我國整體債券市場規(guī)模很小，上市公司普遍存在股權(quán)融資偏好,因此長期負(fù)債中債券融資很少,可以看到06年萬科沒有應(yīng)付債券。竊體顱哩渣寫?zhàn)嚩文杓级蕿E鹺稈鐳鏌嘭燾鞠啤岫抑雞硐男螺韃蜘蕩烈后序圇鴕飭磯籬鞅穡羰佚艉糕廚銣?zhǔn)盎桴愫睉黎窒仈\共詈舜鏗禍仗鯁煉看演杼崔墳謠悶天媒耘廖鉑檔轆陶衿瑯獐鄔眶馇腌曬簦棍吭鑰敝訊勢磨湃脹曇荸房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)離不開金融機構(gòu)的支持。但是近幾年房產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱勢頭，于是中國人民銀行頒發(fā)文件，對房地產(chǎn)市場資金供給產(chǎn)生巨大影響.如何通過資本市場的支持抓住宏觀調(diào)控帶來的機遇是公司目前考慮的重點問