萬科籌資之路及資本結(jié)構(gòu)分析【-】

1、萬科籌資之路及資本結(jié)構(gòu)分析 小組成員： 曹君君 陳晶晶 方 帆 方 穎 黃吉東 毛明飛 湯青青 張益杭 祝燕華 萬科簡介成長的足跡 1984年5月30日，一家名為“現(xiàn)代科教儀器展銷中心”的企業(yè)在深圳誕生，經(jīng)營辦公設(shè)備、視頻器材的進(jìn)口銷售業(yè)務(wù)，并成為深圳市最大進(jìn)口銷售商，同期其第一家內(nèi)聯(lián)企業(yè)“現(xiàn)代醫(yī)學(xué)技術(shù)交流中心”宣告成立。翌年，在進(jìn)口機(jī)電產(chǎn)品市場萎縮的情況下，該企業(yè)依托“深圳廣州北京 三點(diǎn)一線”的銷售模式，營業(yè)額一度占國家計(jì)劃外市場的60%。1986年，該企業(yè)為擺脫僵化體制，籌措發(fā)展資金，高層決議在兩年內(nèi)完成以公開發(fā)行股票為目標(biāo)的股份化改造，同年成立第一家中外合資企業(yè)“深圳國際企業(yè)服務(wù)公司”。

2、1987年，公司更名為“深圳現(xiàn)代科儀中心”，調(diào)整業(yè)務(wù)經(jīng)營方向并發(fā)展順利，與SONY公司建立密切聯(lián)系。同年興辦第一個(gè)工業(yè)投資項(xiàng)目“精實(shí)企業(yè)”。1988年，公司再次更名為“深圳現(xiàn)代企業(yè)”，同時(shí)股改方案獲批成為國家持股60%、職工持股40%的股份制公司，并定名為“深圳萬科企業(yè)股份”。同年11月，公司進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。1990年，公司初步形成了商貿(mào)、工業(yè)、房地產(chǎn)和文化傳播的四大經(jīng)營架構(gòu)。1991年，公司向廈門、上海等地?cái)U(kuò)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；影片過年獲國際大獎(jiǎng)。1992年，公司跨地區(qū)經(jīng)營發(fā)展迅速，旗下聯(lián)營和附屬企業(yè)遍布國內(nèi)15個(gè)城市。同時(shí)公司內(nèi)部刊物萬科周報(bào)應(yīng)運(yùn)而生并從18期獲深圳市企業(yè)內(nèi)部刊號，此后更名為萬科周

3、刊。1993年1月，集團(tuán)推出上海城市花園項(xiàng)目，并成為其代表作。同月集團(tuán)管理層召開務(wù)虛會，決定放棄以綜合商社為目標(biāo)的發(fā)展模式，并確定以城市大眾住宅開發(fā)為公司主導(dǎo)業(yè)務(wù)的經(jīng)營方向。此后，萬科一路穩(wěn)步發(fā)展并不斷做著減法，對非核心業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整，其中甚至不乏一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目如萬佳百貨、深圳萬科供電服務(wù)公司等，1997年10月完成全部調(diào)整工作。在萬科發(fā)展過程中，同銀行的合作力度也不斷加大，于2000年首次成為中國銀行總行級客戶（授信額度20億人民幣）。此后相繼與農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行簽訂類似數(shù)億乃至數(shù)十億額度戰(zhàn)略性的銀企合作協(xié)議。截止2006年底，萬科行業(yè)龍頭的地位已無法撼動(dòng)，總資產(chǎn)達(dá)480余億元人民幣。 領(lǐng)跑者的

4、姿態(tài) 提起萬科，很多人不免對其深懷一種特別的敬意，不是因?yàn)樗x煌的業(yè)績，而是在大浪淘沙的過程中，萬科雖為領(lǐng)跑者卻始終恪守著道德底線，堅(jiān)持陽光經(jīng)營、并且總在做著最簡單的事并努力做好它。領(lǐng)跑者是不容易的，這需要先知，先知往往來自于先愚，愚而能省，省而后發(fā)憤，遂成師范。 “重要的事總是簡單的”，“簡單的事總是難做到的”，這是美軍兩條作戰(zhàn)條例，也似乎正是萬科領(lǐng)跑姿態(tài)的寫照。也許正因?yàn)榇?，萬科在業(yè)績上可圈可點(diǎn)，如自上市之今持續(xù)保持盈利、率先入選福布斯評出的“全球300家最佳中小企業(yè)”等。不過萬科在早期發(fā)展戰(zhàn)略上也曾出現(xiàn)過極大的盲目性，這是我們需要引以為戒的地方。 萬科人說萬科是一個(gè)沒有英雄的企業(yè)，集思廣

5、益，依靠集體智慧發(fā)展是他們企業(yè)健康成長的動(dòng)力和奧秘。有人說萬科成功的原因很簡單就是資本的力量，我不敢否認(rèn)資本的重要的作用，只是他可能沒有看到一個(gè)的企業(yè)真正的靈魂是什么。今日萬科 萬科的宗旨建筑無限生活 萬科的愿景成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者 萬科的核心價(jià)值觀創(chuàng)造健康豐盛的人生股東名稱 持股數(shù)量(股) 持股比例(%) 股本性質(zhì) 華潤股份有限公司 635503474 14.54 限售流通、流通A股南方績優(yōu)成長股票型證券投資基金 110718639 2.53 限售流通、流通A股CLSA LIMITED768308761.76境內(nèi)上市外資股B股 劉元生 58446317 1.34 A股流通股 中國人壽保

6、險(xiǎn)股份有限公司 56342298 1.29 A股流通股 南方高增長股票型開放式證券投資基金 525012241.20 A股流通股 UBS AG 50123723 1.15 A股流通股 上海南都偉峰投資管理有限公司 50000000 1.14 限售流通A股 TOYO SECURITIES ASIALIMITED-A/C CLIENT.473051681.08 境內(nèi)上市外資股B股易方達(dá)平穩(wěn)增長證券投資基金 46352127 1.06 A股流通股 前十位股東持股情況簡介籌資之路1988年12月：公司公開向社會發(fā)行股票2,800萬股，集資人民幣2,800萬元，資產(chǎn)及經(jīng)營規(guī)模迅速擴(kuò)大，并于同年介入房地產(chǎn)

7、領(lǐng)域。 1991年1月：公司A股在深圳證券交易所掛牌交易。同年6月，公司通過配售和定向發(fā)行新股2,836萬股，集資人民幣1.27億元，開始跨地域房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展。 1993年3月公司發(fā)行4,500萬股B股，該股份于1993年5月28日在深圳證券交易所上市。B股募股資金45,135萬港元，主要投資于房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)進(jìn)一步突顯。 1997年6月公司增資配股募集資金人民幣3.83億元，主要投資用于深圳住宅開發(fā)，推動(dòng)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展更上一個(gè)臺階。 2000年02月公司增資配股募集資金人民幣6.25億元，陸續(xù)投資于深圳、上海及北京的住宅項(xiàng)目及零售業(yè)務(wù)，公司實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。年底，華潤集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)

8、公司成為第一大股東，持有的萬科股份占萬科總股本15.08% 2002年6月26日公司發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券，募集資金15億，進(jìn)一步增強(qiáng)了發(fā)展房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)的資金實(shí)力。 2004年9月24日公司19.90億元可轉(zhuǎn)換公司債券公開發(fā)行。同期隆重舉行萬科集團(tuán)20周年慶典系列活動(dòng)，發(fā)布未來10年的中長期發(fā)展規(guī)劃。 2006年12月26日增發(fā)，實(shí)際募集資金4,196,700,000元，貨幣募集金額4,200,000,000元。 2007年04月16日以不低于公告招股意向書前二十個(gè)交易日公司A 股股票均價(jià)或前一個(gè)交易日A 股股票的均價(jià)增發(fā)原有A股和B股增發(fā)A股87,397萬股。 從以上我們可以看出，自1988年

9、股份制改造以來，萬科在融資方面走出了很多新路，不僅融資形式多樣，而且單次融資規(guī)模也越來越大，有效支撐了萬科的不斷壯大。萬科之所以能夠做到這些主要在于健全了吸引資本加入的各項(xiàng)必要條件，引進(jìn)合適的投資者并積極有效地利用海外融資渠道和配股政策等。一、引進(jìn)合適的投資者二、積極利用海外融資的“多快好省”三、配股政策年份 2006年12月31日2005年12月31日2004年12月31日流動(dòng)負(fù)債 21,916,646,969.9710,883,742,013.896,302,897,199.56長期負(fù)債9,585,274,464.702,527,426,819.342,927,077,788.13債務(wù)資本

10、合計(jì)31,501,921,434.6713,411,168,833.239,229,974,987.69權(quán)益資本 14,882,371,309.778,309,602,557.046,202,198,786.70資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀134.89%79.1%69.57%年份 2006年12月31日2005年12月31日2004年12月31日長期借款9,510,878,980.911,194,889,180.00899,693,475.17應(yīng)付債券-884,762,649.441,995,397,534.24長期應(yīng)付款57,003,863.92428,573,863.92-其它長期負(fù)債17,391,619

11、.8719,201,125.9831,986,778.72長期負(fù)債合計(jì)9,585,274,464.702,527,426,819.342,927,077,788.13695.96%99.22%資產(chǎn)負(fù)債率(%)=64.94% （與往年的對比）長期負(fù)債資產(chǎn)比(%) =19.76%股東權(quán)益比(%)=35.06%資本結(jié)構(gòu)分析資產(chǎn)負(fù)債率(%)=75.71%長期負(fù)債資產(chǎn)比(%) =21.96%股東權(quán)益比(%)=24.29%同業(yè)比較（保利地產(chǎn)）分析：2006年底，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率接近65%，并處于逐年增長的狀態(tài) 。不過，具體分析萬科的負(fù)債結(jié)構(gòu)仍然十分良性，年末手持現(xiàn)金107億元，與之相對應(yīng)各種長短期銀行貸款

12、為132億元。而萬科2007年第一季度報(bào)告中資產(chǎn)負(fù)債率64.3%，仍低于全國房地產(chǎn)業(yè)74%的行業(yè)平均負(fù)債水平近10個(gè)百分點(diǎn)。不過值得注意的是，這是萬科2006年12月通過定向增發(fā)方式募集到41.97億元資金充實(shí)股東權(quán)益后的結(jié)果，若非如此，則負(fù)債率指標(biāo)肯定更高。如果再加上普遍存在的開發(fā)過程中建筑商墊資，其資產(chǎn)負(fù)債率實(shí)際值可能會再高。流動(dòng)負(fù)債比重較大說明其承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)，但從構(gòu)成比例來看，預(yù)收賬款占了40%多，這部分負(fù)債可以說既沒有風(fēng)險(xiǎn)也無成本。另外，預(yù)收賬款占負(fù)債的比例為28.05%，而行業(yè)平均數(shù)和中位數(shù)中只有25.88%和 22.64%，這樣的負(fù)債水平并不足慮。長期借款比重高的原因主要在于房地

13、產(chǎn)行業(yè)普遍存在以銀行融資為主的單一融資渠道。一方面，長期借款的籌資費(fèi)用較債券低；另一方面，由于我國整體債券市場規(guī)模很小，上市公司普遍存在股權(quán)融資偏好,因此長期負(fù)債中債券融資很少,可以看到06年萬科沒有應(yīng)付債券。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)離不開金融機(jī)構(gòu)的支持。但是近幾年房產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱勢頭，于是中國人民銀行頒發(fā)文件，對房地產(chǎn)市場資金供給產(chǎn)生巨大影響.如何通過資本市場的支持抓住宏觀調(diào)控帶來的機(jī)遇是公司目前考慮的重點(diǎn)問題，可以預(yù)計(jì)的是未來萬科仍將進(jìn)行多次股權(quán)融資為擴(kuò)張打基礎(chǔ)，而其在資本市場的良好聲譽(yù)有助于融資成功，因此，個(gè)別時(shí)點(diǎn)負(fù)債過高并不值得過分擔(dān)心，尤其是在行業(yè)整體情況負(fù)債率偏高的情況

14、下，只要財(cái)務(wù)保持相對穩(wěn)健即可。The end!O7A%mP8B&nQ9C*oRaD(pSaD(pSbE)qTcF-rUdG+sVeG+sVeH0tWfI1uXgJ2vYhK2vYhK3wZiL4x#jM5y!kN6y!kN6z$lO7A%mP8B&nQ9C&nQ9C*oRaD(pSbE)qTcF-rTcF-rUdG+sVeH0tWfI1uXfI1uXgJ2vYhK3wZiL4x#jL4x#jM5y!kN6z$lO7A%mP7A%mP8B&nQ9C*oRaD(pSbD(pSbE)qTcF-rUdG+sVeH0sVeH0tWfI1uXgJ2vYhK3wYhK3wZiL4x#jM5y!kN6z$kN

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