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1、寧波國大雷迪森國際(guj)中心發(fā)展定位報告Presented to:共一百一十二頁目錄(ml) 社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 地塊分析 市場分析辦公樓市場分析公寓市場分析商業(yè)市場分析 項目開發(fā)內(nèi)容(nirng)建議 財務(wù)分析共一百一十二頁社會(shhu)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析共一百一十二頁寧波概況(gikung)地理位置優(yōu)越,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá); 國內(nèi)第二大港口 長三角南翼中心城市 目前距上海約279km,距杭州約168km 2010年左右,杭州灣大橋建成,寧波與上海距離將縮短到約179Km,車程約2-3小時;杭紹甬高速鐵路建成后,寧波到杭州只需要50分鐘; 根據(jù)2006年3月20日中國社科院發(fā)布的中國城市競爭力報告NO4

2、藍(lán)皮書顯示,2005年寧波綜合競爭力名列內(nèi)地城市中排名第六:上海、北京、深圳、廣州、杭州、寧波、蘇州。寧波在市民競爭力、企業(yè)競爭力、商務(wù)環(huán)境競爭力上排名靠前,但在創(chuàng)新(chungxn)、生活、社會環(huán)境等方面排名較后。南京都市圈上海蘇錫常都市圈杭州都市圈寧波寧波都市圈共一百一十二頁2000-2005年,GDP年均增幅21.6%;2005年三類產(chǎn)業(yè)的GDP貢獻(xiàn)比例(bl)為5.3:55.3:39.4,5大支柱產(chǎn)業(yè)都屬于第二產(chǎn)業(yè):電氣機(jī)械及器材制造業(yè)石油加工及煉焦業(yè)服裝及其他纖維制品制造業(yè)普通機(jī)械制造業(yè)煙草加工業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)(hn un jn j)總量2000-2005,社會消費品總額年均增長19.1%

3、。目前寧波已經(jīng)形成3個國家級開發(fā)區(qū)、10個市級重點工業(yè)園區(qū),主要分布在北侖、鎮(zhèn)海區(qū)域。其中寧波市科技園區(qū)是寧波與中國科學(xué)院合作開發(fā)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū),是浙江省首家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū),緊鄰本案項目。共一百一十二頁 2000-2005年,合同利用外資年均增長率高達(dá)68.6%; 按照外商投資行業(yè)分類,2004年,制造業(yè)外商投資占外商投資總額的85.99%;按行業(yè)外商投資前5位都屬于制造業(yè): 電氣機(jī)械及器材制造業(yè) 金屬制造業(yè) 通用設(shè)備制造業(yè) 通信設(shè)備、計算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè) 化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)這說明,絕大多數(shù)寧波外資企業(yè)都與制造業(yè)相關(guān),相應(yīng)的外企中的外籍人士的工作地點多在各主要工業(yè)園區(qū)。這些外

4、資企業(yè)及相關(guān)上下游企業(yè)都將可能產(chǎn)生工業(yè)園區(qū)以外的寫字樓需求,其員工也將產(chǎn)生居住、日常消費等方面的需求。2004年外商投資6強(qiáng): 香港38.9% 英屬維爾京群島10.7% 開曼群島10.4% 美國7.58% 日本6.9% 臺灣5.9外商投資(tu z)額間接反映了寧波的外資企業(yè)數(shù)量中以港臺企業(yè)數(shù)量最多,其次為西方國家投資(tu z)企業(yè),再次為日本企業(yè),另外韓國企業(yè)也占有一定數(shù)量,如LG,相應(yīng)的,企業(yè)數(shù)量在很大程度上也決定著在甬工作的外籍人士數(shù)量比例。外商投資共一百一十二頁寧波的私營經(jīng)濟(jì)的實力與規(guī)模在國內(nèi)居于前列: 至2001年底,寧波市有個體工商戶221,398戶,私營企業(yè)46,651戶,均居

5、浙江省第一。 2001年寧波市個私企業(yè)擁有的省著名商標(biāo)數(shù)已達(dá)28件,躍居浙江省第一。 15項個私經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)中,寧波市有12項位居浙江省各地市之首。 2002年寧波實有個體工商戶21萬余戶,其中個私企業(yè)54,352家,共創(chuàng)產(chǎn)值1,258億元,占寧波GDP總產(chǎn)值近90%。一份由寧波市政府發(fā)布的報告指出,目前(mqin)寧波個私經(jīng)濟(jì)正在發(fā)生三大變化,呈現(xiàn)出由數(shù)量型向質(zhì)量型、粗放化向集約化、內(nèi)聯(lián)內(nèi)銷為主向內(nèi)外雙向聯(lián)銷的變化。 寧波今天已形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng),產(chǎn)生像鄞州的服裝、慈溪的小家電等超大規(guī)模產(chǎn)業(yè)帶,寧波的民營經(jīng)濟(jì)不僅產(chǎn)業(yè)分工明顯,而且產(chǎn)生了一大批執(zhí)行業(yè)牛耳的旗艦級企業(yè)。以服裝業(yè)為例,2001年寧波

6、服裝業(yè)銷售產(chǎn)值分別是溫州、大連的1.97倍、4.63倍,在全國擁有絕對的優(yōu)勢,其中雅戈爾、杉杉和羅蒙在業(yè)內(nèi)五強(qiáng)中分居第一、二、五位,其他如三星奧克斯占據(jù)著國內(nèi)電表業(yè)榜首,帥康、方太則分食了國內(nèi)廚具行業(yè)的半壁江山。私營經(jīng)濟(jì)(s yn jn j)共一百一十二頁 人口(rnku)保持穩(wěn)定增長,近10年來的人口(rnku)平增長率達(dá)到0.54%。人口(rnku)及收入背景 2005年寧波人均可支配收入17,408元,僅次于深圳、上海、廣州、北京。深圳 21,494上海 18,645 廣州 18,287北京 17,653 蘇州 16,276杭州 16,601 由于較高的人均可支配收入,寧波居民整體上具有

7、較強(qiáng)的購買力;另外,由于寧波的私營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),造就了規(guī)模較大的以私營企業(yè)主為代表的富有人群,這些人尤其具有很強(qiáng)的富裕財力進(jìn)行房產(chǎn)投資或收藏,因此在發(fā)展類似產(chǎn)權(quán)出售型辦公樓、商鋪、服務(wù)式公寓等投資性較強(qiáng)的產(chǎn)品方面,寧波本地有著較大的潛在客戶群。寧波 17,408共一百一十二頁 2000-2004,寧波市房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長,年增長率都在20%以上; 2005年的宏觀調(diào)控政策一定程度上控制了寧波的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度,同比2004年僅增長6%; 根據(jù)(gnj)2006年3月份兩會以及4月7日“十一五房地產(chǎn)價格影響因素高層研討會”的最新政策信息及中央動 向,2006年政府會繼續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控,

8、調(diào)控措施及方向主要包括: 穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格。建設(shè)部、社會科學(xué)院等權(quán)威部門認(rèn)為房地產(chǎn)市場價格偏高主要源于剛性需求及產(chǎn)品結(jié)構(gòu),有其合理性; 加大中低價位商品房的開發(fā),通過這個方法來解決普通居民購房問題,而不是通過打壓房價來解決問題; 房地產(chǎn)投資規(guī)模將會在一定程度上受到限制,一些資金類型包括保險資金等將被禁止進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)市場。房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)發(fā)展共一百一十二頁總體規(guī)劃三江片鎮(zhèn)海片北侖片本案(bn n)項目 根據(jù)寧波總體規(guī)劃綱要(2020),寧波市中心城將主要包括(boku)3片,三江、鎮(zhèn)海和北侖,其中三江為生活帶,鎮(zhèn)海和北侖為生產(chǎn)帶; 三江片中將形成市級行政、商務(wù)、商業(yè)、文化、教

9、育、休閑旅游中心,其中行政、商務(wù)中心即建設(shè)中的東部新城,商業(yè)中心仍將在現(xiàn)在的三江口區(qū)域。位于本案項目北面的寧波市科技園區(qū)將成為寧波市內(nèi)唯一的高科技工業(yè)園區(qū)。寧波市總體規(guī)劃三江片總體規(guī)劃東部新城總體規(guī)劃東部新城科技園區(qū)共一百一十二頁區(qū)域規(guī)劃(q y u hu)背景 從遠(yuǎn)期規(guī)劃角度來看,東部新城將成為未來市區(qū)的中心位置; 即使從目前的交通條件來看,東部新城到達(dá)三江口、高校園區(qū)、錢湖、鎮(zhèn)海、北侖等區(qū)域的實際(shj)車程在15-40分鐘內(nèi); 東部新城是未來的市中心,物業(yè)升值潛力大。東部新城鎮(zhèn)海北侖三江口錢湖休閑旅游區(qū)鄞州高校園區(qū) 東部新城規(guī)劃占地面積15.85平方公里,其中核心區(qū)8.45平方公里;

10、東部新城主要包括行政、商務(wù)、商業(yè)、居住功能,本案項目位于混合區(qū)(商業(yè)、商務(wù)、酒店等),緊靠中心商務(wù)區(qū); 東部新城核心區(qū)規(guī)劃居住人口約6萬人,工作人口約8萬人,其中東部的居住區(qū)規(guī)劃居住人口9.5萬人。本案項目共一百一十二頁社會(shhu)經(jīng)濟(jì)環(huán)境小結(jié)寧波具有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實力,作為國內(nèi)第二大港口,國際化程度高,外商投資活躍,具有雄厚的制造業(yè)基礎(chǔ),外商投資也主要集中在制造業(yè),據(jù)此可以推斷在甬的外籍人士的主要工作區(qū)域是各重點工業(yè)園區(qū),這些人士將產(chǎn)生較強(qiáng)的中高檔次的居住消費需求尤其是對服務(wù)式公寓的需求,從而推動寧波當(dāng)?shù)卦擃愋臀飿I(yè)市場的發(fā)展;寧波市的外資企業(yè),實力較強(qiáng)、數(shù)量(shling)較多的的私營企業(yè)也

11、將產(chǎn)生較大的對寫字樓物業(yè)的需求,這對于寧波寫字樓物業(yè)市場的發(fā)展將起到實質(zhì)性的推動作用;東部新城規(guī)劃將重點發(fā)展行政、商務(wù)、居住功能,從其他二線城市新區(qū)建設(shè)的經(jīng)驗來看,上述功能必將衍生對于商業(yè)物業(yè)功能的需求,從這個角度來看,本案項目發(fā)展商業(yè)物業(yè)是有其必要性的;寧波居民整體收入水平較高,2005年人均可支配收入水平位于國內(nèi)第5位,僅次于深圳、上海、廣州和北京,據(jù)此推測寧波市民在房地產(chǎn)方面也有著較強(qiáng)的個人/家庭消費/投資能力;由于寧波對外開放時間較早,國際化程度較高,整體經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng),城市建設(shè)的潛力較大,根據(jù)上海、北京、深圳等城市的經(jīng)驗,境外資本流入寧波房地產(chǎn)投資市場的可能性較大;總的來講,目前寧波的

12、整體社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境對于開發(fā)寫字樓、服務(wù)式公寓類型的物業(yè)是有利的,本案項目所在的東部新城區(qū)域也存在著較好的商業(yè)物業(yè)發(fā)展空間;本案項目位于規(guī)劃中的寧波市中心區(qū)域,其區(qū)位價值上升潛力大,可以作為本案項目的賣點之一,而且項目目前也已經(jīng)具有較好的交通條件,到目前的市中心、北侖、鎮(zhèn)海、東錢湖區(qū)域的車程都在15-40分鐘內(nèi),這對于本案項目的物業(yè)發(fā)展、推廣是有利的條件。共一百一十二頁地塊(d kui)分析共一百一十二頁基地(jd)現(xiàn)狀123本案項目展覽中心12科技園江東分區(qū)4農(nóng)田3科技園區(qū)4 本案項目現(xiàn)狀平整,東面臨水系,與科技園區(qū)江東分區(qū)相望,該高科園區(qū)規(guī)模相對較小,多維電子類企業(yè),如桑尼電子; 項目西面與寧

13、波市國際會議展覽中心隔海晏路相望; 項目南面現(xiàn)狀為農(nóng)田,西南面有市政府辦公區(qū)域,預(yù)計在2008-2010左右將投入使用; 項目北面(bi min)為寧波市科技園區(qū),該園區(qū)的規(guī)劃面積達(dá)到17.9平方公里,將集中大量的常住及流動人口,是距離本案項目最近的、發(fā)展相對成熟、人口和企業(yè)最為集中的區(qū)域;科技園區(qū)農(nóng)田投入使用的會展中心共一百一十二頁軌道交通分析(fnx) 2006年4月6日,寧波市完成了對寧波城市快速軌道交通建設(shè)規(guī)劃的評審,但是該規(guī)劃尚有待中央的批準(zhǔn)。如果該規(guī)劃能夠通過批準(zhǔn),那么預(yù)計在2015年,寧波市將完成地鐵(dti)1號線二期、2號線一期的建設(shè),本案項目距離1號線的海晏路站點約1公里左

14、右; 根據(jù)該規(guī)劃,距離項目最近的軌道線路將是5號線與6號線,這兩條線將分別從本案項目的西面及北面通過,但是這兩條線路的建設(shè)完成為期尚遠(yuǎn); 由于時間因素,盡管軌道交通條件不能給本案項目的開發(fā)銷售帶來實質(zhì)性的推動作用,但是無疑可以增強(qiáng)人們對本案項目的升值空間的期望。本案項目1號線2號線5號線6號線3號線4號線共一百一十二頁人口/企業(yè)數(shù)量(shling)分析 目前本案項目周邊人口最為集中的區(qū)域為北面的科技園區(qū)??萍紙@區(qū)主要由2個居住區(qū),文化信息中心、科技中心、創(chuàng)業(yè)孵化中心及一類工業(yè)區(qū)組成,2002年工業(yè)園區(qū)人口為6000人,而2005年底園區(qū)人口達(dá)到約6萬人;根據(jù)調(diào)查的情況來看,目前園區(qū)已發(fā)展了約3

15、0%,預(yù)計(yj)到2020年規(guī)劃期末,園區(qū)人口可發(fā)展到約18萬人左右(注:這里講的人口包括常住人口和流動人口),假定園區(qū)人口在2005年后勻速發(fā)展,根據(jù)這個進(jìn)度,預(yù)計(yj)到2008年,園區(qū)人口規(guī)??梢赃_(dá)到8.4萬人,2010年可達(dá)到10萬人。本案項目軌道交通5號線軌道交通6號線 到2005年底,科技園區(qū)的微電子/軟件/光通訊園區(qū)已經(jīng)入住微電子企業(yè)約20家,軟件企業(yè)約100家,光學(xué)通訊企業(yè)約10家;科技中心已引進(jìn)研發(fā)機(jī)構(gòu)約50家,創(chuàng)業(yè)企業(yè)約260家;世界500強(qiáng)之TRW亞太技術(shù)中心(TRW全球3大研發(fā)中心之一)已經(jīng)在園區(qū)開始動工;再加上其他企業(yè),目前園區(qū)企業(yè)數(shù)量約在440家左右。根據(jù)園區(qū)計

16、劃,到2007年底,園區(qū)企業(yè)數(shù)量將在1,200家以上。 根據(jù)已知的園區(qū)規(guī)劃,科技園區(qū)內(nèi)的物業(yè)類型將主要為工業(yè)物業(yè)、居住物業(yè),以及極少量的酒店物業(yè)、辦公樓物業(yè)和商業(yè)物業(yè),因此待園區(qū)規(guī)模迅速擴(kuò)展過程中,其對周邊區(qū)域的生活、商務(wù)配套設(shè)施依賴性將越來越強(qiáng),也為本案項目的開發(fā)提供了潛在市場機(jī)會。共一百一十二頁基地分析(fnx)小結(jié)本案項目周邊環(huán)境現(xiàn)狀為:北面是已經(jīng)發(fā)展到一定的程度的科技園區(qū),東面、南面都是待開發(fā)區(qū)域(qy),其開發(fā)進(jìn)度將滯后于本案項目,西面為已經(jīng)投入使用的國際會議展覽中心,根據(jù)調(diào)查的情況,該中心及周邊目前都沒有設(shè)置餐飲設(shè)施,西南面市政府辦公區(qū)將在2008-2010年左右投入使用。根據(jù)以上

17、周邊區(qū)域(qy)的狀況,我們認(rèn)為本案項目進(jìn)入市場或是投入使用時,可以考慮吸引的目標(biāo)客戶群體,一是距離本案項目最近的科技園區(qū)職工/居民/企業(yè)、不定期的參加會展的公司企業(yè)、市政府部門,二是距離本案項目較遠(yuǎn)的目前的市中心區(qū)域(qy)、北侖、鎮(zhèn)海區(qū)域(qy)的居民/職工/企業(yè);科技園區(qū)的規(guī)劃發(fā)展規(guī)模大,發(fā)展速度快,是本案項目不可忽視的潛在目標(biāo)客戶區(qū)域;由于軌道交通規(guī)劃時間上滯后本案項目入市節(jié)點太多,對于刺激本案項目的銷售推廣的作用估計不大,但是,依然可以成為本案項目的賣點之一,用以鞏固、增強(qiáng)本案項目的升值潛力。共一百一十二頁寫字樓市場(shchng)共一百一十二頁主要(zhyo)寫字樓的區(qū)域分布目前,

18、寧波的寫字樓主要集中在三江口中山路與百丈路兩側(cè),這兩個(lin )區(qū)域構(gòu)成了寧波市最主要的商務(wù)區(qū)。123456789101112131華宏國際中心2開豐大廈3鄞信大廈4波特曼中心5華泰銀座6會展中心7中寧大廈8天元大廈9外運大廈10中遠(yuǎn)物流大廈11外灘大廈12中農(nóng)信國際商務(wù)大廈13華聯(lián)寫字樓14浦發(fā)銀行大廈15世貿(mào)中心16人民保險大廈17亞細(xì)亞商務(wù)中心18中山大廈19海曙大廈20天寧大廈除上述主要寫字樓外,還有位于市區(qū)邊緣的新天地國際商廈,以及鄞州中心區(qū)的萬達(dá)廣場等, 目前除上述兩個仍未形成具有規(guī)模的商務(wù)中心。14151617181920共一百一十二頁未來(wili)供應(yīng)目前,寧波的寫字樓主要

19、集中在三江口中山路與百丈路兩側(cè),這兩個區(qū)域構(gòu)成了寧波市最主要的商務(wù)區(qū)。 隨著這兩個區(qū)域的土地供應(yīng)量逐漸減少,寧波市的寫字樓開始向這兩個區(qū)域以外的區(qū)域擴(kuò)展(kuzhn)。從整體規(guī)劃來看,預(yù)計到2020年,寧波市中心將形成“一主八輔”(“一主”:一個城市商業(yè)中心,即“三江口商業(yè)中心;”八輔“:鄞州商業(yè)中心、東部新城區(qū)商業(yè)中心、江北商業(yè)中心、江東七里墊商業(yè)中心、北侖新碶商業(yè)中心、駱駝商業(yè)中心、鎮(zhèn)海老城區(qū)商業(yè)中心、江北洪塘商業(yè)中心)的商業(yè)中心分布格局。上述輔助商業(yè)中心中,除去離市區(qū)較遠(yuǎn)的北侖、鎮(zhèn)海區(qū)域的商業(yè)中心,并除去以零售商業(yè)為主的發(fā)展區(qū)域外,未來將突出商務(wù)功能且會有較多寫字樓土地供應(yīng)的輔助商業(yè)中心

20、主要是鄞州商業(yè)中心、東部新城區(qū)商業(yè)中心。即本項目所在區(qū)域和鄞州的商業(yè)商務(wù)區(qū)域?qū)⒊蔀楸卷椖繉懽謽俏飿I(yè)的主要的競爭對手。共一百一十二頁未來(wili)寫字樓的區(qū)域分布根據(jù)目前了解的市場狀況,未來(wili)一兩年內(nèi)將推出的寫字樓分布如下圖所示:1新天地國際商務(wù)大廈2新城國際3嘉匯國貿(mào)中心4金匯大廈5上東國際6興業(yè)大廈7寧波國際汽車城8漢通商務(wù)大廈9萬特 財富港10匯金大廈11金隆國際12恒隆中心13麗園尚都14月湖銀座15坤和中心16麒麟大廈17新洲銀座18新中源商務(wù)大廈123456789101112131415161718共一百一十二頁未來(wili)供應(yīng)1. 已知辦公樓項目(xingm)區(qū)域?qū)?/p>

21、字樓名稱預(yù)計上市時間總建筑面積江東嘉匯國貿(mào)中心2006.654,000 江東新城國際2006.835,000 江東新天地國際商務(wù)大廈2006.1255,000 江東金匯大廈2006.1223,700 江東上東國際2007.872,000 江東興業(yè)大廈200743,500 江東寧波國際汽車城200780,000 江東漢通商務(wù)大廈200723,700 江東萬特 財富港2008.685,000 海曙匯金大廈2006.1257,000 海曙金隆國際2006.1252,000 海曙麗園尚都2007.990,000 海曙月湖銀座2007.937,000 海曙恒隆中心200740,000 海曙坤和中心200

22、8.155,000 鄞州麒麟大廈2006.1270,000 鄞州新中源商務(wù)大廈2007.540,000 鄞州新洲銀座200758,000 根據(jù)目前能夠獲得的市場信息,未來3年內(nèi)會上市的寫字樓項目合計約為970,900平米,其中江東區(qū)未來供應(yīng)將達(dá)到471,900平米。共一百一十二頁2. 土地(td)供應(yīng)預(yù)計(1)地塊名稱坐 落 位 置用地性質(zhì)建筑面積估算東部新城中心商務(wù)區(qū)B-2地塊民安路以南商辦混合使用類用地,適建辦公和商業(yè)建筑,其中辦公建筑面積占總開發(fā)量的比例不少于70%18,130 東部新城中心商務(wù)區(qū)B-4地塊江澄路以西16,590 東部新城中心商務(wù)區(qū)B-7地塊民安路以南,江澄路以東22,1

23、76 東部新城中心商務(wù)區(qū)B-8地塊民安路以南47,985 東部新城中心商務(wù)區(qū)B-9地塊江澄路以東28,875 東部新城中心商務(wù)區(qū)B-10地塊商務(wù)區(qū)中心公園以西45,745 桃渡路地塊車站路以南,瑪瑙路以西,桃渡路以東,揚善路以北商務(wù)辦公、酒店、商業(yè)建筑21,496 東柳街道辦事處以南地塊江東桑田路以東、河流以西辦公及相應(yīng)配套設(shè)施2,704 科技園區(qū)DM-5-A地塊江東區(qū)楊木石契 路與新暉路交叉口東南角公建用地,允許建設(shè)少量SOHO式辦公等公共建筑及大型商業(yè)金融、餐飲等附屬設(shè)施13,933 未來(wili)供應(yīng)共一百一十二頁2. 土地(td)供應(yīng)預(yù)計(2)地塊名稱坐 落 位 置用地性質(zhì)建筑面積估

24、算開元酒店南側(cè)地塊西起華宏寫字樓地塊,北至開元大酒店,南至規(guī)劃道路,東至河流商業(yè)辦公及其相應(yīng)的配套設(shè)施22,645 東方時尚中心地塊南外環(huán)路以北,環(huán)城西路以西1#:商業(yè)、辦公、文化娛樂及其附屬配套設(shè)施31,850 市科技園區(qū)DM-4-B2地塊東至金家河,南至華翔科技,西至化工研究院,北至生方科技辦公用地30,726 桃渡路1#地塊車站路以南,瑪瑙路以西商務(wù)辦公、酒店、商業(yè)建筑13,179 汽車東站北側(cè)地塊汽車東站以北,驚駕路南側(cè)商業(yè)、辦公及相應(yīng)配套設(shè)施36,276 在已公布的2005-2006年寧波市土地供應(yīng)數(shù)據(jù)中,未來可能建設(shè)寫字樓的總供應(yīng)體量約為352,310平米,其中(qzhng)東部新

25、城所推出的用于寫字樓開發(fā)土地估計為193,434平米,占總寫字樓供應(yīng)量的54.9%。未來兩三年內(nèi),東部新城將是寧波寫字樓供應(yīng)的重點區(qū)域。未來供應(yīng)共一百一十二頁未來(wili)供應(yīng)根據(jù)目前能夠獲得的市場信息,未來3年內(nèi)的寫字樓供應(yīng)(含未來寫字樓項目和2005-2006已推出的土地供應(yīng))合計約為1,323,210平方米。2007年將達(dá)到供應(yīng)高峰(gofng)。其中,江東區(qū)的寫字樓供應(yīng)量總計約為665,334平方米。* 土地供應(yīng)已折算成可建建筑面積。共一百一十二頁需求(xqi)類別新批外商投資項目新增個體工商業(yè)新增私營工商業(yè)合計交通運輸、倉儲、社會服務(wù)業(yè)及其他20041,08130,57150,95

26、082,602 根據(jù)2004年數(shù)據(jù)統(tǒng)計,寧波市一年內(nèi)新增的外商投資項目有1,081個,新增的交通運 輸、倉儲、社會服務(wù)業(yè)新增個體工商業(yè)和私營(syng)商業(yè)的數(shù)目總計為81,521個。主要需求 根據(jù)城市發(fā)展的趨勢,未來以東部新城為代表的商業(yè)發(fā)展區(qū)域?qū)⒊蔀閷懽謽前l(fā)展的主要 擴(kuò)散區(qū)域。假設(shè)東部新城區(qū)域可以吸引到約5的企業(yè)在此租用辦公樓,且每個企業(yè)租用 面積為150平米,則東部新城一年可以消化的辦公樓面積約為60萬平米。合計新增需用辦公樓的企業(yè)數(shù)吸引比例可吸引企業(yè)數(shù)可消化辦公樓面積82,602 5%4,130 619,515 共一百一十二頁 寧波科技園區(qū)內(nèi)發(fā)展起來的高科技、研發(fā)型企業(yè)的辦事處及其上下

27、游服務(wù)型企業(yè), 如咨詢公 司、科技、教育等行業(yè)也將是本項目吸引的目標(biāo)客源。目前,寧波科技園區(qū)已吸引入駐企業(yè) 1,000多家,高科技型企業(yè)600余家。目前科技園區(qū)內(nèi)的辦公樓數(shù)量少且品質(zhì)較低,因此本項 目也有望吸引一些在科技園區(qū)內(nèi)的企業(yè)在此設(shè)置品質(zhì)高檔的辦公場所。 除此之外,緊鄰會展中心為本項目的寫字樓吸引廣告、設(shè)計、裝潢行業(yè)的企業(yè)提供了便利條 件。 上述需求,保證了本項目上市時能夠獲得足夠(zgu)的市場需求份額。其他(qt)需求需求共一百一十二頁產(chǎn)品(chnpn)研究 目前,寧波市的寫字樓基本已平層為主,極少數(shù)寫字樓項目如華宏國際、天一(tin y)豪景中設(shè)計了數(shù)量 不多的挑高層。 總體上看,

28、寫字樓的電梯數(shù)量和電梯速度偏低。以上東國際為例,標(biāo)準(zhǔn)層約為900平米的28層寫 字樓,僅配置了四部2.5米/秒的電梯。以28層的寫字樓而言,此電梯配置略現(xiàn)偏低。 在設(shè)備配置上,中央空調(diào)系統(tǒng)在許多在售項目中并未配備,如興業(yè)大廈、上東國際、新城國際 等。 外墻的裝飾,目前以全玻璃幕墻裝飾的寫字樓項目數(shù)量較少,離本項目距離相對較近的新天地國 際商務(wù)大廈基本以涂料粉刷外墻,上東國際也僅使用少量玻璃。對于整個項目品質(zhì)而言,較好的 外墻裝飾對于本項目的整體形象至關(guān)重要。 寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)層面積,目前市場上特別是江東區(qū)域市場上比較多的項目都在9001,200平米之 間,相對較小。目前,標(biāo)準(zhǔn)層特別大的項目是新天地

29、的國際商務(wù)大廈,其標(biāo)準(zhǔn)層面積超過2,250 平米。 在單元分隔上,市場上的項目基本最小分隔在70150平米范圍內(nèi),部分項目如開豐大廈,最小 單元分隔面積僅為43平米。從市場表現(xiàn)來看,單元面積在100150平米范圍內(nèi)的寫字樓項目銷 售狀況普遍較好。共一百一十二頁江東區(qū)域(qy)在售寫字樓概況興業(yè)大廈上東國際新天地國際商務(wù)大廈甬港 現(xiàn)代銘樓新城國際地理位置百丈東路近中興路百丈東路滄海路民安路近世紀(jì)大道演武路34號科技園南側(cè)近世紀(jì)大道幢數(shù)1幢3幢,其中一幢單層出售,一幢3套出售,一幢散賣5幢寫字樓,其中1幢為甲級寫字樓(以下為其中甲級寫字樓配置)1幢1幢主樓,1幢附樓層高3.4米3.4米3.7米已裝

30、修,裝修后層高為2.5米3.1米均價9,000元/平米8,000元/平米8,000元/平米不售6,400元/平米標(biāo)準(zhǔn)層面積900平米930平米2,256平米1,130平米1,800平米樓層22層兩幢28層,一幢21層26層9層15層物業(yè)費5元/平米5.5元/平米5元/平米2.5元/平米2.8元/平米總建筑面積4.3萬平米7.2萬平米5.5萬平米1.35萬平米3.5萬平米客戶整層出售,客戶多為大型公司,包括興業(yè)銀行等多為自用型公司,如貿(mào)易公司,船運公司等多為自用型貿(mào)易類公司主要租戶為環(huán)城建設(shè)指揮部,商檢局及開發(fā)商公司留用買家為自用型公司為主空調(diào)中央空調(diào),整層計費小型分體式空調(diào)中央空調(diào),分戶計費有

31、中央空調(diào)無中央空調(diào)車位180個138個672個車位,7幢住宅,4幢辦公樓,1幢甲級樓合用地下一層停車庫200個共一百一十二頁寫字樓競爭(jngzhng)分析本項目競爭性樓盤目前已經(jīng)(y jing)入市的數(shù)量較少,主要的樓盤包括新天地國際商務(wù)大廈(1),新城國際(2)以及百丈東路上的上東國際(3)。預(yù)計未來隨著東部新城的開發(fā),將有更多的樓盤成為本項目的競爭對手。同時,我們還提供了目前市場上較好的一個寫字樓項目波特曼寫字樓(4)作為典型項目研究。競爭項目分布如下圖所示:312本項目地潛在寫字樓集中供應(yīng)區(qū)域4共一百一十二頁競爭(jngzhng)樓盤新天地國際商務(wù)大廈項目名稱: 新天地國際商務(wù)大廈地理

32、位置: 民安路1066號建筑面積: 5.5萬平方米層數(shù): 26層 標(biāo)準(zhǔn)層面積: 2,255.90平米單元面積: 90160平米大堂挑高: 13.1米電梯數(shù)量: 6部客梯,2部貨梯物業(yè)管理: 上海陸家嘴物業(yè)管理公司上市時間: 2005交房時間: 2006-12市場表現(xiàn): 目前售出62.8均價: 8,000元/平米寫字樓現(xiàn)狀 設(shè)計要點:本項目采用了目前寧波市場上較高的寫字樓硬件設(shè)施,采用了8部高速LG電梯 及開利中央空調(diào)。 銷售情況:新天地國際商務(wù)大廈的售價達(dá)到了8,000元/平方米,在目前本區(qū)域尚未成熟的 情況下,能夠達(dá)到此售價實屬不易。 買家情況:基本為自用客購買,行業(yè)多為貿(mào)易、物流行業(yè),買家

33、已購買的樓層以18層以上 及10層以下為多。共一百一十二頁項目名稱: 新城國際地理位置: 寧波科技園區(qū),世紀(jì)大道東側(cè)建筑面積: 3.5萬平方米層數(shù): 主樓15層,副樓3層 標(biāo)準(zhǔn)層面積: 1,800平米單元面積: 851800平米大堂挑高: 7.6米電梯數(shù)量: 3部客梯,1部貨梯物業(yè)管理: 上海陸家嘴物業(yè)管理公司上市時間: 2005-10交房時間: 2006-08市場表現(xiàn): 估計目前售出50左右均價: 6,400元/平米寫字樓效果圖 售價趨勢:本項目的開盤價格為5480元/平方米。隨著銷售的開展,售價逐步提升,目前 10樓以上的單元售價均在7,000元/平方米以上,同時朝南景觀較好的區(qū)域,其售價

34、也達(dá)到 了7,000元/平米以上。 設(shè)計要點:本項目是一個較小規(guī)模的寫字樓項目,其最大的特色在于配備了大規(guī)模的綠色 園林景觀。其共享式社區(qū)園林的總面積超過1萬平方米。競爭樓盤(lu pn)新城國際共一百一十二頁競爭(jngzhng)樓盤上東國際項目名稱: 上東國際地理位置: 百丈東路滄海路建筑面積: 由三幢寫字樓組成,總建筑面積12萬平米層數(shù): 兩幢28層,一幢21層 標(biāo)準(zhǔn)層面積: 約900平米單元面積: 分別為一幢69-192平米,一幢230-460平 米,以及一幢整層出售的寫字樓(標(biāo)準(zhǔn)層930平米)電梯數(shù)量: 每幢寫字樓配備4部電梯物業(yè)管理: 寧波銀億上市時間: 2005-8交房時間: 2

35、007-8市場表現(xiàn): 目前售出56.5均價: 8,000元/平米寫字樓效果圖 售價趨勢:本項目的售價基本維持在8,000元/平米左右,且基本能以開發(fā)商設(shè)想的一幢為總部基地形 式出售給整層購買者,一幢為出售給較大面積客戶(230-460平米)。只有一幢樓分散出售。 設(shè)計要件:本項目為一個大體量的純寫字樓項目,整個項目形象一致,突出商務(wù)功能。 優(yōu)勢:本項目位于百丈東路,與傳統(tǒng)的百丈路商務(wù)區(qū)距離相對較近。大體量的寫字樓供應(yīng)營造了較好 的商務(wù)環(huán)境。 主要購買者:本項目的購買者80以上為自用型購買者。其中以貿(mào)易類公司居多,除此之外,其他較 多的寫字樓使用者行業(yè)分布為廣告公司、船務(wù)、咨詢公司、家裝設(shè)計公司

36、等。共一百一十二頁典型(dinxng)樓盤波特曼寫字樓 項目名稱: 波特曼寫字樓 地理位置: 彩虹北路52號 層數(shù): 一幢26層 標(biāo)準(zhǔn)層面積: 約1200平米 單元面積: 分隔為每層4戶,7戶,或10戶 電梯數(shù)量: 配備5部電梯 交房時間: 2006-2 市場表現(xiàn): 目前售出超過80 均價: 17,000元/平米 設(shè)備配置室內(nèi)結(jié)構(gòu)層高為3.6米,架空地板0.1米,吊頂后層高為2.6米。供電系統(tǒng):兩供一備三路電源,另加自備發(fā)電機(jī),每戶用電負(fù)荷為15KV/25KW.采用集中供熱/供冷中央空調(diào)系統(tǒng),配送新風(fēng)。電話通信管線到戶根據(jù)建筑間標(biāo)準(zhǔn)配置8個以上電話線路,網(wǎng)絡(luò)寬帶,光纖到戶,桌面100兆標(biāo)準(zhǔn)。電

37、梯系統(tǒng):客梯5部,品牌為日本富士達(dá),客梯載重1500公斤,載客人數(shù)為15人,橋箱開門尺寸寬10.5米,高2.1米,時速每秒3米,消防電梯1部。消防系統(tǒng):單元內(nèi)裝有報警系統(tǒng)(煙感報警、自動噴淋)。其他:門禁系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、安保監(jiān)視系統(tǒng)、樓宇設(shè)備運行狀況監(jiān)視系統(tǒng)、機(jī)動車及地下車庫計費管理系統(tǒng)等。共一百一十二頁公寓(gngy)市場分析共一百一十二頁細(xì)分市場(shchng)定義由于本案項目用地性質(zhì)的為商辦用地,決定(judng)了若要發(fā)展居住功能的產(chǎn)品,就只能向投資性強(qiáng)、具有經(jīng)營性質(zhì)的服務(wù)式公寓產(chǎn)品類型靠攏,因此本次調(diào)查主要關(guān)注寧波市區(qū)內(nèi)的精裝修的公寓細(xì)分市場,因為這個細(xì)分市場的產(chǎn)品一般戶型較?。?/p>

38、除老外灘外),投資性較強(qiáng),并且其中部分項目的產(chǎn)品是經(jīng)營性質(zhì)的,對于本案項目的借鑒意義較強(qiáng),寧波當(dāng)?shù)赝ǔ7Q這一類產(chǎn)品為單身公寓;從用地性質(zhì)上來看,目前寧波這個細(xì)分市場存在的產(chǎn)品主要可以分為2類,一是居住用地性質(zhì)的、產(chǎn)權(quán)70年的住宅類產(chǎn)品,二是商/辦/酒店綜合性質(zhì)的、產(chǎn)權(quán)50年或40年的綜合性項目中的公寓產(chǎn)品部分,現(xiàn)存的11個項目,有7個屬于前者,4個屬于后者,即位于科技園區(qū)的歐寶國際酒店中的公寓部分、天一豪景公寓部分、波特曼國際公寓、 常青藤公寓;從產(chǎn)品用途角度來看,歐寶國際、波特曼、常青藤和好陽光表現(xiàn)出更強(qiáng)、更專業(yè)的投資性,其業(yè)主可選擇與開發(fā)商簽署委托經(jīng)營合同,開發(fā)商聘請專業(yè)公司統(tǒng)一運營管理,

39、并承諾6%的回報率。項目名稱地理位置產(chǎn)權(quán)是否待業(yè)主經(jīng)營項目狀態(tài)常青藤(單身公寓部分)中山北路曙光北路交叉口50年否售罄波特曼國際公寓彩虹北路(東港酒店旁)50年是售罄天一豪景中山東路(天一廣場1號門)50年否售罄歐寶國際酒店江南路568號40年是尾房薈博雅苑(單身公寓部分)江南路/海棠路口70年否已交房好陽光商務(wù)公寓百丈東路966-968號70年是已交房城市QQ(單身公寓部分)滄海路/福明路70年否售罄時代華庭(單身公寓部分)興寧路44號70年否尾房老外灘3號老外灘3號樓70年是在售錦城明都楊木契路、丹桂路70年否尾房東城峰匯江南路547號70年否尾房共一百一十二頁現(xiàn)有產(chǎn)品(chnpn)分布1

40、本案項目2歐寶國際酒店3薈博雅苑4東城峰匯5常青藤6城市QQ7時代華庭8好陽光商務(wù)公寓9波特曼國際公寓10天一豪景11老外灘3號12錦城明都123456789101112共一百一十二頁市場供應(yīng)及銷售情況(qngkung)分析總的來看,精裝修細(xì)分市場的整體供應(yīng)量小,去化速度快,從而反映出需求強(qiáng)勁,我們判斷,目前寧波的單身公寓產(chǎn)品處于供小于求的階段: 單身公寓整體的供應(yīng)量少,目前寧波單身公寓的整體供應(yīng)量估計總共在2,103戶左右; 根據(jù)調(diào)查的情況來看,2006年初入市(r sh)的住宅項目以及可預(yù)見的即將入市(r sh)的項目中,單身公寓產(chǎn)品的供量是很少的,因此在2008年以前市場上的單身公寓產(chǎn)品

41、會維持在一個較低的水平。項目名稱戶數(shù)項目名稱戶數(shù)常青藤(單身公寓部分)200東城峰匯240時代華庭(單身公寓部分)210天一豪景100歐寶國際酒店(服務(wù)式公寓部分)250波特曼國際公寓421薈博雅苑(單身公寓部分)175錦城明都108好陽光商務(wù)公寓210老外灘3號39城市QQ(單身公寓部分)150共一百一十二頁市場供應(yīng)及銷售情況(qngkung)分析項目名稱開盤時間去化率購房者背景常青藤(單身公寓部分)2004年10月100%約60%為本地投資者,30%為年輕夫婦自用,10%為異地投資者包括少量港臺人士時代華庭(單身公寓部分)2004年12月95%約70%為本地投資者,20%為年輕夫婦自用,1

42、0%為異地投資者包括少量港臺人士歐寶國際酒店(服務(wù)式公寓部分)2004年12月90%以本地投資者為主薈博雅苑(單身公寓部分)2003年12月100%以本地投資者為主好陽光商務(wù)公寓2003年5月100%約70%為本地投資者,10%為年輕夫婦自用,20%為異地投資者包括部分港臺、日籍人士城市QQ(單身公寓部分)2004年12月100%以本地投資者為主東城峰匯2005年12月80%以本地投資者為主,以及部分買來自用的在科技園區(qū)工作的年輕技術(shù)人員天一豪景2004年中100%以本地投資者為主波特曼國際公寓2004年2月100%約60%為本地投資者,40%為異地投資者和境外人士錦城明都(單身公寓部分)20

43、05年11月95%以本地投資者為主,以及部分買來自用的在科技園區(qū)工作的年輕技術(shù)人員老外灘3號2005年12月50%目前的購買者都是本地人士一般來講,除了科技園區(qū)的幾個項目外,其他靠近三江口市中心區(qū)域的單身公寓項目一半都能夠在3個月左右的時間去化80%左右,而位于科技園區(qū)的項目也一般能夠在3個月內(nèi)去化60%左右,歐寶國際相對例外,其目前的價格水平在8,000-9,000元/平米,比附近的錦城明都、東城峰匯價格要高出約1,000元/平米,但是錦城明都的裝修質(zhì)量比之歐寶國際要好,且送全部電器, 70年的產(chǎn)權(quán)也比歐寶國際更高,因此,我們認(rèn)為歐寶國際在定位上的錯誤導(dǎo)致其銷售緩慢,但是,歐寶國際部分公寓產(chǎn)

44、品可以采取返租、6%回報率、前10年回報一次性返還的方式(fngsh)購買,也吸引了部分投資者,目前公寓部分的去化率估計在90%左右(已銷售約16個月時間)。 共一百一十二頁從上面的表中可以看到,本地投資者是目前寧波單身公寓產(chǎn)品的最大買家,其次為本地的年輕夫婦購買用于婚房或臨時過渡房,再次為異地投資者及境外投資者;在調(diào)查過程中我們發(fā)現(xiàn),寧波本地市民購買房產(chǎn)進(jìn)行長線投資的意識較強(qiáng),比如天一豪景的公寓、寫字樓產(chǎn)品大約70%都是由本地居民購買,用于長線投資;另外,我們認(rèn)為相當(dāng)部分的房產(chǎn)集中于本地私營業(yè)主手中,由于寧波私營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),企業(yè)主數(shù)量較多,他們購買房產(chǎn)主要是利用房產(chǎn)的保值性,同時兼顧自身接待客

45、戶或作為員工宿舍用途,基本上都有中長期持有房產(chǎn)的打算,舉例來說,我們在調(diào)查過程中就發(fā)現(xiàn)有私營業(yè)主在好陽光商務(wù)公寓的B幢同時持有5間相連的公寓,另外有本地企業(yè)主在天一豪景同時持有公寓、寫字樓物業(yè)用于長線投資。本地普通的中老年居民在薈博雅苑、時代(shdi)豪庭購買一套住宅用于長線投資,作為養(yǎng)老收入的現(xiàn)象也比較頻繁;年輕夫婦購買單身公寓作為結(jié)婚用房或者臨時過渡用房的現(xiàn)象在寧波本地也比較常見;境外人士在寧波進(jìn)行單身公寓投資的現(xiàn)象目前也已經(jīng)逐漸增多,境外人士通常會關(guān)注品質(zhì)較高、升值空間較大的物業(yè),他們在價格承受能力方面也相對較強(qiáng),波特曼國際公寓的境外買家比例相對較高,類似情況在上海、北京等地更為明顯。

46、市場供應(yīng)及銷售情況(qngkung)分析共一百一十二頁產(chǎn)品設(shè)計項目名稱單元面積(平米)現(xiàn)在平均單價水平(元/平米)總價范圍(萬元)主力總價(萬元)常青藤(單身公寓部分)36-677,000*25.20-46.9035.00時代華庭(單身公寓部分)45-527,85035.33-40.8235.33歐寶國際酒店(服務(wù)式公寓部分)45.46、46.23、90.928,50038.641-77.28238.64薈博雅苑(單身公寓部分)48.5-48.77,000*33.95-34.0933.95好陽光商務(wù)公寓46-63,78-1359,500*43.7-128.2547.5城市QQ(單身公寓部分)3

47、0-437,00021-30.130.1東城峰匯53-626,100(不帶裝修),7,200(帶裝修) 38.16-44.6444.64天一豪景42.5-809,50040.38-7640.38波特曼國際公寓46.56-161.0613,00060.53-209.3860.53錦城明都(單身公寓部分)45-597,20032.4-42.4832.4老外灘3號144-18815,000216-282216* 二手市場價格(jig)從上表可以看到,目前寧波單身公寓產(chǎn)品的主要總價范圍在30-60萬元之間,這樣的總價水平即使對于家庭收入在5,000元左右的年輕夫婦也可以比較輕松的承受,舉例來說:50平

48、米單身公寓40萬元的總價,假設(shè)采用純商業(yè)貸款7成30年,那么每月等額本息還款(hi kun)為1,700元左右,這對于工作時間不久的年輕夫婦而言也是相對輕松的承受的。購買門檻低,這也是單身公寓產(chǎn)品去化速度快的最主要原因之一;老外灘3號情況相對特殊,由于老外灘本身特色強(qiáng),其房源數(shù)量稀少,總共39套,主要是面向本地的富有階層收藏、自住或投資用共一百一十二頁產(chǎn)品設(shè)計寧波目前的單身公寓產(chǎn)品的設(shè)計基本上以平層的房型為主,只有薈博雅苑、時代華庭、好陽光商務(wù)公寓有復(fù)式的產(chǎn)品。平層房型的凈高一般在3-3.1米左右,復(fù)式房型的凈高一般在5-5.2米左右;房型面積的主流范圍在36-62平方米,復(fù)式房型也都是按照底

49、層面積計價,因此復(fù)式房型在使用面積上有優(yōu)勢,但是在價格方面并沒有與平層房型產(chǎn)品體現(xiàn)出明顯的差距,復(fù)式房型也沒有受到特別歡迎,主要是因為:1)隔層使得室內(nèi)2層的高度較低,感覺壓抑;2)室內(nèi)的樓梯占用了底層的使用面積,復(fù)式產(chǎn)品事實上是將活動區(qū)與休息區(qū)分割到底層與上層(shngcng),實際上并沒有創(chuàng)造出更多的功能空間;3)為了抵消層高過高帶來的額外成本,一些項目的復(fù)式產(chǎn)品交房時并不提供隔層,或者在裝修質(zhì)量方面相對較差,例如時代華庭,其復(fù)式產(chǎn)品價格與平層產(chǎn)品相仿,交房時并不提供隔層,薈博雅苑復(fù)式產(chǎn)品的二手價格與錦城明都相仿,但是在裝修及家具配置方面的水準(zhǔn)差距明顯;目前的單身公寓產(chǎn)品的單層布局都為走廊

50、式布局,即以直線形的走廊為軸線,各單元沿走廊分布,單層布局一般為2-3梯,16-20單元,這種布局決定了單元房型的面寬較窄,進(jìn)深較深,房型整體感覺比較狹長,一般房型的面寬:進(jìn)深為1:2,例如錦城名都和老外灘的比例都在1:2左右,這個比例是可以接受的,因為一般住宅房型設(shè)計的面寬:進(jìn)深不能小于1:3.5。;另外從實際使用感覺來看,我們認(rèn)為電梯廳居中布置、單層單元數(shù)不超過16戶的布局是比較適合的,例如好陽光商務(wù)公寓就是采用這種布局;由于單層布局特點,單身公寓房型都是南向或北向,少數(shù)可以做到南北通透,因此每個房型都可以做南向或北向陽臺。由于房型面積較小,因此陽臺多是封閉式的,這樣可以增加使用面積,少數(shù)

51、項目房型的陽臺作開方式處理,我們認(rèn)為是不實用的;為了增強(qiáng)室內(nèi)空間的感覺,少數(shù)面積較大的單元都采用飄窗形式。共一百一十二頁產(chǎn)品設(shè)計共一百一十二頁產(chǎn)品設(shè)計共一百一十二頁產(chǎn)品設(shè)計目前寧波單身公寓產(chǎn)品的配套設(shè)施(shsh)及裝修因產(chǎn)品檔次而已,檔次相仿的產(chǎn)品其配套也類似,檔次差距明顯的其配套的差距也明顯。目前波特曼國際公寓的設(shè)備的檔次是最高的,下面介紹波特曼國際公寓的設(shè)備,并分析其他項目產(chǎn)品與之的一般差別:波特曼國際公寓差距其他產(chǎn)品供電系統(tǒng)兩供一備三路電源,另加自備發(fā)電機(jī),每戶用電負(fù)荷6KW/17KW,每戶設(shè)計獨立計費電表小兩供一備三路電源,無自備發(fā)電機(jī)供水系統(tǒng)每戶3條供水系統(tǒng),冷、熱和純凈水大冷、熱

52、2條供水系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)采用集中供冷/熱中央空調(diào)系統(tǒng),配送新風(fēng)大分戶空調(diào),少數(shù)項目產(chǎn)品送每戶2臺空調(diào)機(jī),其他項目不送通訊系統(tǒng)每戶2個以上電話線,通起居室、臥室、衛(wèi)生間小類似視聽系統(tǒng)享受酒店衛(wèi)星電視節(jié)目,每戶預(yù)留一路以上的終端接線盒,其中一路通臥室大有線電視接口(除好陽光外,其有衛(wèi)星電視)電梯系統(tǒng)每層4臺電梯,日本富士達(dá),時速3.5米/秒中2-3臺電梯,品牌差距不大,但是速度一般在3米/秒以下消防系統(tǒng)煙感報警、自動噴淋、逃生示意圖大煙感報警、逃生示意圖,無自動噴淋寬帶系統(tǒng)FTTB加LAN方式,光纖入層,每單元接入6類線寬帶終端一個,100M,中國電信網(wǎng)大ADSL(1-10M),中國電信網(wǎng)廚房

53、設(shè)備已配置櫥柜、單門水池、抽油煙機(jī)、雙門冰箱、微波爐,電磁爐小類似,視品牌而異,但是其他項目如好陽光等都提供煤氣灶門禁系統(tǒng)門卡系統(tǒng),服務(wù)臺設(shè)置小總機(jī)小類似停車位每1.5戶1個車位中單身公寓本身停車位要求不高,其他項目的停車位配置比例相對較低,例如1:2左右其他系統(tǒng)電子巡更、安保監(jiān)視等中好陽光商務(wù)公寓等有電子巡更、安保監(jiān)視系統(tǒng),而時代華庭等項目就沒有共一百一十二頁產(chǎn)品設(shè)計目前寧波單身公寓產(chǎn)品之間提供的服務(wù)也有著比較明顯的差別,這里講的服務(wù)包括兩個層次,一是開發(fā)商為業(yè)主提供的代為經(jīng)營的服務(wù),二是管理公司為物業(yè)使用者提供的服務(wù);目前開發(fā)商為業(yè)主提供返租服務(wù)的項目有好陽光商務(wù)公寓、波特曼國際公寓、老外

54、灘3號、歐寶國際酒店,這4個項目單身公寓的業(yè)主可以選擇與開發(fā)商簽署返租協(xié)議,承諾的回報一般為10年年回報6%,其中歐寶國際酒店公寓產(chǎn)品的回報承諾是:前5年年回報6%,一次性返還,后5年年回報7%,是目前寧波市這種產(chǎn)品承諾回報最高的,但是事實上歐寶國際小業(yè)主的實際收益年限只有30年(40年土地使用期限,10年已經(jīng)被耽誤了),因此事實上還比不上好陽光、波特曼或老外灘項目的回報,舉例來說,假設(shè)在理想條件下每個好陽光、波特曼或老外灘項目的年回報固定(gdng)為6%,那么根據(jù)使用年限這3個項目的回報分別為420%、300%、420%,而歐寶前十年回報為65%,后20年為120%,總共只有185%。國際

55、公寓、老外灘3號、歐寶國際酒店也與其他項目有著明顯的優(yōu)勢,這4個項目都可以享受送餐、預(yù)約室內(nèi)清潔、預(yù)約清洗衣物等室內(nèi)服務(wù), 而其他項目則無法提供這些服務(wù)。項目間的物業(yè)管理費用方面也有著差異:項目名稱物業(yè)管理費用(元/月/平米)物業(yè)管理公司品牌項目名稱物業(yè)管理費用(元/月/平米)物業(yè)管理公司品牌常青藤1.6國內(nèi)公司東城峰匯1.6國內(nèi)公司時代華庭1.5國內(nèi)公司天一豪景1.95國內(nèi)公司歐寶國際酒店1.5(不包括有償服務(wù))國大雷迪森波特曼國際公寓9.8(不包括有償服務(wù))世邦魏理仕薈博雅苑1國內(nèi)公司錦城明都1.6國內(nèi)公司好陽光商務(wù)公寓3(不包括有償服務(wù))國內(nèi)公司老外灘3號2.5(不包括有償服務(wù))國內(nèi)公司

56、城市QQ2戴德梁行共一百一十二頁寧波外籍人士居住(jzh)項目專題目前寧波的外籍人士居住的地域海曙區(qū)與江東區(qū),外籍人士集中程度高的居住項目主要有3個,即中央花園、好陽光商務(wù)公寓和波特曼國際公寓,這3個項目中主要是長期在甬工作的外籍人士;中央花園項目于1989年左右竣工,當(dāng)時作為寧波唯一的涉外居住小區(qū),到現(xiàn)在已經(jīng)成為寧波最為傳統(tǒng)的外籍人士居住地,入住率在90%以上,保守估計其中50%以上的租客是外籍人士。房型面積較大,主要有90、130、160平米3種房型,平面布局為2梯6戶,基本設(shè)備包括3條供水系統(tǒng)(冷、熱、純凈水)、ADSL接口、衛(wèi)星電視、門禁系統(tǒng)等,物業(yè)管理費用在1.95元/月/平米。但是

57、中央花園由于設(shè)計較早,內(nèi)部裝修老化,點式布局導(dǎo)致部分房型終日日照時間太短,這是其明顯的缺點,但是其較大的房型面積,個性的建筑風(fēng)格以及嚴(yán)格的安保使之依然受到外籍人士的歡迎;好陽光商務(wù)公寓是目前寧波唯一有網(wǎng)上預(yù)訂系統(tǒng)的單身公寓項目,嚴(yán)格來說好陽光商務(wù)公寓是真正意義上的服務(wù)式公寓產(chǎn)品,其類似酒店的管理服務(wù)、更多的家具(洗衣機(jī)、烘干機(jī)、煤氣灶等),使之成為目前寧波最為成功的產(chǎn)品,估計其中70%以上的居住者是外籍人士。但是好陽光商務(wù)公寓在品質(zhì)方面尚有所欠缺,波特曼國際公寓是目前寧波最為高檔的單身公寓產(chǎn)品,也是真正意義上的服務(wù)式公寓產(chǎn)品,與好陽光商務(wù)公寓相比,其經(jīng)營情況目前尚不理想,主要原因在于(ziy)

58、:1)營業(yè)時間尚短;2)沒有網(wǎng)上預(yù)訂系統(tǒng);3)返租執(zhí)行不夠徹底導(dǎo)致經(jīng)營管理不夠統(tǒng)一。但是波特曼的品質(zhì)和相對較大的房型也受到不少外籍人士的青睞,根據(jù)內(nèi)部的消息,年初曾有70位工作地點在北侖的日籍人士與波特曼洽談長租事宜,但是未能談成,原因未知;下面總結(jié)這3個項目的租金價格、優(yōu)劣勢,并分析外籍人士對居住地的關(guān)注要素:租金(元/天/平米)售價(元/平米)波特曼國際中心3.00 15,000好陽光商務(wù)公寓1.81 9,500中央花園1.54 8,000共一百一十二頁寧波外籍人士居住項目(xingm)專題我們認(rèn)為在甬工作的外籍人士在選擇長期居住地關(guān)注的要素包括: 優(yōu)良的建筑品質(zhì),這方面最為成功的是波特曼

59、國際公寓,好陽光商務(wù)公寓及中央花園都還有所欠缺,例如消防系統(tǒng)、內(nèi)部裝修等都與波特曼有明顯差距; 嚴(yán)格的安保管理,這方面3個項目都是比較成功的; 方便的客房預(yù)定系統(tǒng),這方面目前來看好陽光商務(wù)公寓式最為成功的; 完備的生活配套設(shè)施,這方面由于3個項目都處于比較成熟的地段,因此在生活配套方面都比較到位,而且3個項目內(nèi)部都配有健身(jin shn)俱樂部、SPA、咖啡廳、西餐廳等配套設(shè)施; 居住地距離工作地點的車程在1小時內(nèi),對于外籍人士而言是可以接受的,例如,北侖工業(yè)區(qū)到寧波市中心的車程在40分鐘左右,很多在北侖工作的外籍人士就選擇在好陽光商務(wù)公寓居住。優(yōu)勢劣勢波特曼國際公寓建筑品質(zhì)可充分利用旁邊酒

60、店配套設(shè)施靠近寫字樓物業(yè),方便吸引就近商務(wù)人士可提供酒店式服務(wù)嚴(yán)格的安保70-100平米的房型面積比較適中,受大多數(shù)外籍人士歡迎無網(wǎng)上預(yù)定系統(tǒng)返租行動不夠徹底好陽光商務(wù)公寓網(wǎng)上預(yù)定系統(tǒng)完備的生活配套可提供酒店式服務(wù)建筑品質(zhì)相比波特曼差距明顯房型面積太小,46-63平米左右的房型對于習(xí)慣大居住空間的歐美籍人士而言不太適應(yīng)中央花園嚴(yán)格的安保良好的聲譽(yù),是傳統(tǒng)的外籍人士居住地房型面積較大,空間感覺比較舒適內(nèi)部裝修老化無法提供酒店式服務(wù)共一百一十二頁需求(xqi)及競爭分析根據(jù)上面的分析,我們知道目前寧波單身公寓的買家主要來自本地的投資者、外地及境外的投資者和本地的年輕夫婦等人群,這里有必要再分析一下

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